房地產(chǎn)項目運營管理總結(jié)-631工程

房地產(chǎn)項目運營管理總結(jié)—631工程第一頁，共56頁。交流內(nèi)容 1、項目管理的“共殤”2、項目推進的基本驅(qū)動模型&項目工程管理線路圖3、抓前控--我們應(yīng)該做哪些前控的動作64、嚴管理--我們應(yīng)該做哪些過程管理和技術(shù)動作35、重提高--如何臺階式固化成長提高16、價值判斷第二頁，共56頁。項目管理的“共殤”讓人又愛又恨的“別墅”第三頁，共56頁。別墅VS高層的優(yōu)勢我們熱愛別墅多：單價高，總價高，EBIT高快：銷售及交房速度快，IRR高好：高端形象，龍湖高端品牌形象入市，客戶群高端?。篟OIC高第四頁，共56頁。技術(shù)節(jié)點細而復(fù)雜管理面大工程量小質(zhì)量管理難風(fēng)險大階段性工期短，消耗大人海戰(zhàn)術(shù)型，施工組織困難安全文明管理困難投入大別墅項目管理難度大—做別墅難，做龍湖的別墅更難！找到合適的總包單位難、不受政府歡迎別墅共殤第五頁，共56頁。項目推進的基本驅(qū)動模型兩個基本思路模型第六頁，共56頁。更高的項目溢價營銷研發(fā)財務(wù)發(fā)展造采物業(yè)工程更高效的項目運營Part1：擠壓模型第七頁，共56頁。Part2：飛機模型工程管理是項目的發(fā)動機第八頁，共56頁。項目工程管理線路圖抓前控6（前）

啟動會工程研策發(fā)展報建的前控研發(fā)設(shè)計的前控招標(biāo)采購的前控工程管理的前控技術(shù)管理的前控成本倒推的前控營銷要求的前控物業(yè)需求的前控嚴管理3（中）控邏輯、找依據(jù)，管指令管好工程變更做好每一次停止報驗、移交反移交管好每一個分部分項工程管細節(jié)，關(guān)鍵功能細節(jié)深入一線查資源，知己知彼不執(zhí)行=0重提高1（后）

個人學(xué)習(xí)-組織學(xué)習(xí)技術(shù)總結(jié)和管理總結(jié)個人經(jīng)歷-組織能力大團隊-團結(jié)一切可以團結(jié)的力量，持續(xù)裝入我們的思想第九頁，共56頁。抓前控

我們應(yīng)該做哪些前控的動作6第十頁，共56頁。我們始終應(yīng)該思考的問題讓飛機具備自動駕駛功能，實現(xiàn)過程不需大量管理成本投入也能做到75~80分！關(guān)鍵是前控！Tips:只解決了80分的問題，要達成90分以上的標(biāo)準，需要付出許多額外努力。抓前控第十一頁，共56頁。啟動會工程研策關(guān)鍵點：啟動會階段應(yīng)該站在工程角度透徹地想清楚20%關(guān)鍵性問題，80%想清楚一般性問題，并提出對總圖、研發(fā)、營銷的指導(dǎo)性意見。案例：酈城項目啟動會工程部分---哪些變了？哪些沒變？為什么？啟示：總圖的業(yè)態(tài)布局就像基因一樣，它深刻影響項目工程管理及項目運營及成本！抓前控第十二頁，共56頁。啟動會工程部分第十三頁，共56頁。第十四頁，共56頁。關(guān)鍵點：新地區(qū)公司對報建流程的梳理（尤其是第一次進入的城市及城市的新區(qū)域）案例：常州市市區(qū)報建流程的梳理、驗收流程的梳理啟示：對關(guān)鍵線路節(jié)點的明確及各節(jié)點“影響人”的判斷是關(guān)鍵Tips：報建各體系從“國土”“立項”到“規(guī)劃”“建設(shè)”等之間的銜接點是最有可能出“?！焙汀皺C”的地方。發(fā)展報建的前控抓前控第十五頁，共56頁。關(guān)鍵點：在清理出關(guān)鍵線路的基礎(chǔ)上，以“主人翁”的精神做好各個節(jié)點的跟蹤管控和所承擔(dān)的工作。案例：酈城一期報建進程與二期報建進程的對比啟示：1、主動熟悉外部資源，克服畏懼心理，主動的溝通比很多事情都重要

2、規(guī)矩做事發(fā)展報建的前控抓前控第十六頁，共56頁。研發(fā)設(shè)計的前控關(guān)鍵點1：理出設(shè)計質(zhì)量控制線路圖，尤其是新進合作的設(shè)計院需在合同簽訂前準確完成的交流交底我們的出圖要求及設(shè)計產(chǎn)品的交付標(biāo)準。案例：上工勘圖紙質(zhì)量的提升及酈城項目的樣板圖啟示：圖紙是工程的憲法及主線，有了這個主線，工程實施才能順暢，高效率。Tips：設(shè)計院是管出來的，如果本地有優(yōu)質(zhì)的設(shè)計資源盡量選擇本地資源做施工圖設(shè)計。抓前控第十七頁，共56頁。關(guān)鍵點2：從方案階段就投入1/3的精力介入設(shè)計案例：酈城一期樣板區(qū)的圖紙研發(fā)（改良的類獨立棟）售樓處的方案確定啟示：從研發(fā)的角度應(yīng)重點關(guān)注設(shè)計的效果，及體驗感等方面，而從工程管理的角度應(yīng)重點關(guān)注可實施度，功能性問題及對整體項目管理的影響Tips：從方案階段開始向研發(fā)部提供讀圖意見，將工程問題（豎向、總平面、戶型、安裝系統(tǒng)、相關(guān)優(yōu)化等）前置解決研發(fā)設(shè)計的前控抓前控第十八頁，共56頁。關(guān)鍵點3：關(guān)注單位工程的每一個細部節(jié)點大樣，關(guān)注圖紙上的每一個文字及符號案例：酈城一期、二期的建筑、結(jié)構(gòu)總說明的持續(xù)改進過程啟示：清單計價下，圖紙的質(zhì)量至關(guān)重要，一定要做好招標(biāo)圖紙的審核，特別是關(guān)系到報價的細部大樣，要提前向設(shè)計明確標(biāo)準做法，避免報價后調(diào)整做法，留給施工單位索賠的機會；Tips：清理出基本做法大樣及說明與設(shè)計研究討論，固化在藍圖中是最多快好省的做法！研發(fā)設(shè)計的前控抓前控第十九頁，共56頁。關(guān)鍵點4：從標(biāo)準樣板圖到設(shè)計樣板圖的審核案例：樣板區(qū)及一期2次大規(guī)模的集中審圖，蒙圖法讀圖啟示：通過蒙圖法讀圖，解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺及專業(yè)之間的沖突等問題，減少招標(biāo)期間的疑問卷往返，縮短招標(biāo)時間，減少將來施工返工的機率；

Tips：必須強制性規(guī)定未經(jīng)甲方審核核準的圖紙，不允許出藍圖研發(fā)設(shè)計的前控抓前控第二十頁，共56頁。關(guān)鍵點5：抓好設(shè)計交底和圖紙會審工作案例：一期的1次設(shè)計交底，2次圖紙會審啟示：施工藍圖下來，設(shè)計交底和圖紙會審是解決減少后期設(shè)計變更技術(shù)洽商的最后一次機會。Tips:要注意政府的審圖和內(nèi)審圖意見的關(guān)系研發(fā)設(shè)計的前控抓前控第二十一頁，共56頁。關(guān)鍵點6：如何最大限度解決設(shè)計周期短與招標(biāo)時間緊張及招標(biāo)精度的矛盾？案例：一期別墅招標(biāo)案例啟示：在項目計劃確無法避免沖突的情況下，標(biāo)準做法節(jié)點的完善清理至關(guān)重要

Tips：寧多勿少原則，絕大多數(shù)情況下別墅和高層及地庫是能夠清理完善做法清單的。研發(fā)設(shè)計的前控抓前控第二十二頁，共56頁。關(guān)鍵點7：通過施工單位向監(jiān)理講圖、監(jiān)理向甲方講圖，甲方工程師內(nèi)部講圖等消化圖紙問題；案例：失敗的講圖案例啟示：講圖應(yīng)該=研究圖=熟悉圖，而不是光動口不動腦的照本宣科研發(fā)設(shè)計的前控抓前控第二十三頁，共56頁。招標(biāo)采購的前控關(guān)鍵點1：重視前期考察，認真調(diào)查研究分供方（尤其是其真正的老板）的背景和歷史案例：蘇南招標(biāo)管理原則中的考察制度啟示：堅持“疑罪從有，寧可錯殺也不漏放的原則”。

Tips：1、考察是了解新資源誠信及合作情況的方式之一，更重要的是要調(diào)查清楚其之前合作人對其的評價絕對不能認為招標(biāo)采購僅僅是造價采購部的事情，而應(yīng)轉(zhuǎn)變想法，回歸本原，造價采購是在為項目選擇合理合適的分供方。

2、對總包單位考察關(guān)注范圍深入至勞務(wù)層面，至少應(yīng)了解到真正出資人的經(jīng)濟實力及與項目的關(guān)系、項目主要管理團隊的能力（項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、造價人員、主要施工員）、管理人員工資水平、勞務(wù)班組的承包方式（不能大包，建議班組僅做勞務(wù)及包簡單輔材）、項目資金的使用方式（避免挪用）、其它原有業(yè)主對項目團隊的真實評價及多方摸底抓前控第二十四頁，共56頁。關(guān)鍵點2：招標(biāo)啟動會案例：入戶門招標(biāo)啟動會、防火門招標(biāo)啟動會等啟示：通過“招標(biāo)啟動會”這個平臺和節(jié)點設(shè)置，將合同需求與招標(biāo)采購、圖紙與深化設(shè)計之間聯(lián)系起來，有效提高招標(biāo)效率和質(zhì)量。Tips:每一個招標(biāo)啟動會的成果都能成為梳理一種材料或服務(wù)的知識招標(biāo)采購的前控抓前控第二十五頁，共56頁。關(guān)鍵點3：堅持做標(biāo)前輔導(dǎo)---先說斷后不亂，丑話說在前面案例：一期、二期總包投標(biāo)前的招標(biāo)輔導(dǎo)對整體文明施工的影響二期的外架及整體施工案例啟示：在定標(biāo)前是甲方市場，定標(biāo)后是乙方市場，在招標(biāo)前，一定要盡可能的將所有不利情況和要求講清楚、寫明白。大家好才是真的好.Tips:1、考察—確定入圍單位---發(fā)標(biāo)書（盡可能清楚，并經(jīng)項目團隊尤其是工程團隊討論）--標(biāo)前輔導(dǎo)—投標(biāo)---分析技術(shù)標(biāo)---合格技術(shù)標(biāo)開經(jīng)濟標(biāo)---議標(biāo)—定標(biāo)報告---定標(biāo)

2、標(biāo)前交底應(yīng)包括公司介紹及項目概況、項目工程管理要求（工期、節(jié)點、質(zhì)量、文明施工、配合、停止點、樣板帶路及點評、月度檢查、技術(shù)管理要求等）、資金支付（時間、報表、方式、比例等）、違約金及合同處罰等、后期的發(fā)展計劃，樹立投標(biāo)單位信心等招標(biāo)采購的前控抓前控第二十六頁，共56頁。關(guān)鍵點4：深入理解項目TQR的基礎(chǔ)上，提供合約規(guī)劃的指導(dǎo)意見案例：酈城1、2期合約規(guī)劃的制定及優(yōu)化計劃啟示：合約規(guī)劃的界面適合項目，能框出面積最大的TQR三角招標(biāo)采購的前控抓前控第二十七頁，共56頁。關(guān)鍵點5：細核清單案例：一期總包合同清單描述的清理及遺留問題啟示：細核清單項中工作內(nèi)容的描述：清單項的描述影響施工單位的報價，細微的描述差異將導(dǎo)致雙方理解不一致，報價有偏差，引起后期的扯皮，同時注意總分包的描述要一致。Tips:細核項目總分包界面、措施項目（如檢驗及測試費）、項目技術(shù)規(guī)范等，將項目的界面、重要分部的管理要求等描述清楚加強圖紙的理解和熟悉有助于清單項的審核招標(biāo)采購的前控抓前控第二十八頁，共56頁。關(guān)鍵點6：評好技術(shù)標(biāo)案例：一、二期總包技術(shù)標(biāo)的審核啟示：技術(shù)標(biāo)審核要重點關(guān)注對投標(biāo)輔導(dǎo)及招標(biāo)文件的響應(yīng)情況，避免出現(xiàn)“力爭”“盡力”“宜”等虛詞Tips：關(guān)鍵點,如工期（尤其是階段性工期要求），整體施工場地布置，關(guān)鍵崗位管理人員應(yīng)重點審核招標(biāo)采購的前控抓前控第二十九頁，共56頁。工程管理的前控關(guān)鍵點1：招標(biāo)前、各分部工程開始前要做到“心中有樹”案例：酈城二期招標(biāo)前整體的工程管理思路形成啟示：招標(biāo)前理清楚怎么管，項目管理的思路應(yīng)相對清晰（標(biāo)段劃分、交通組織、水電接口、道路成型及維護、圍墻、項目風(fēng)險點分析、總分包界面劃分及提供的條件、材料供應(yīng)界面、土方調(diào)配場地等）Tips:要清晰地告訴分供方我們想要的東西是什么？抓前控第三十頁，共56頁。關(guān)鍵點2：管理策劃匯報案例：酈城2期的管理策劃匯報；涂料、保溫單位的管理策劃比拼啟示：施工單位的管理策劃匯報（如何實現(xiàn)市級文明工地和優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)桿和安全文明施工標(biāo)桿、重要分部分項控制要點、農(nóng)民工管理、土建和安裝的配合、對分包的管理、應(yīng)急預(yù)案、內(nèi)部的資料管理等）雙方共同樹立標(biāo)桿，要細化到圖文并茂，落實到可操作程度上，它是提高施工單位標(biāo)準的利器Tips：管理策劃匯報不僅適用于總包工程管理的前控抓前控第三十一頁，共56頁。關(guān)鍵點3：對分供方尤其是關(guān)鍵的分供方應(yīng)引入風(fēng)險評估及平衡機制和措施案例：二期總包第一次招標(biāo)的失敗，鋼筋供貨方選擇問題啟示：通過考察、議標(biāo)過程答疑，第三方了解等，基本了解擬中標(biāo)單位的優(yōu)缺點，并有如何揚長避短及應(yīng)對的管理方案，對癥下藥，提前做好風(fēng)險預(yù)案Tips：2>1>3的理論工程管理的前控抓前控第三十二頁，共56頁。關(guān)鍵點4管理交底與技術(shù)交底案例：一期、二期所做的管理交底及實際效果啟示：1、堅持做好施工單位進場后的甲方管理交底，明確甲方管理標(biāo)準和管理要求

2、堅持做好每個分部工程的前置交底Tips：管理交底和技術(shù)交底是一項以少時間撬動大效果的買賣！不論有無積累都應(yīng)該堅持。工程管理的前控抓前控第三十三頁，共56頁。抓前控技術(shù)管理的前控關(guān)鍵點1：樣板帶路（現(xiàn)場樣板點評、工法樣板墻、樣板房）案例：酈城項目實施工藝樣板墻的案例及在政府部門的影響啟示：樣板是標(biāo)準的高度，堅持樣板帶路，不僅僅是工程第三十四頁，共56頁。關(guān)鍵點2：系統(tǒng)清理各分部工程的關(guān)鍵技術(shù)細節(jié)，重分統(tǒng)一和運用施工、監(jiān)理單位，尤其是地方性特色的新技術(shù)問題的清理。案例：樁基施工，空氣源熱泵，外遮陽，江蘇省質(zhì)量通病防治規(guī)程啟示：對地方性規(guī)范、規(guī)定的清理和執(zhí)行力度確認是技術(shù)管理重點，關(guān)鍵性地方規(guī)范、規(guī)定會影響啟動會工程策劃的內(nèi)容技術(shù)管理的前控抓前控第三十五頁，共56頁。關(guān)鍵點3：統(tǒng)一技術(shù)及工藝做法標(biāo)準案例：一期1、2標(biāo)段地下室擋墻與底板的澆筑方式、防水反坎一次性整澆到位的統(tǒng)一啟示：倡導(dǎo)、引導(dǎo)質(zhì)量競爭，爭先恐后的氣氛Tips：對于沒有質(zhì)量追求、得過且過的分供方管理人員，堅決剔除技術(shù)管理的前控抓前控第三十六頁，共56頁。關(guān)鍵點1：分析找出真正影響成本的關(guān)鍵因素，并在此基礎(chǔ)上參與造價的合約規(guī)劃案例：土石方工程的合約規(guī)劃如何達到系統(tǒng)價值最優(yōu)化啟示：我們要抓住“西瓜”獎勵“芝麻”招標(biāo)之前必須確定參考報價標(biāo)準，并以此為準線分析判斷風(fēng)險及采取相應(yīng)的防范措施成本倒推的前控抓前控第三十七頁，共56頁。關(guān)鍵點2：景觀成本的倒置控制設(shè)計案例：苗木清單列表啟示：景觀目標(biāo)成本制定后要結(jié)合苗圃的實際囤貨，進行限定性設(shè)計，將效果和圖紙的準確性結(jié)合起來對設(shè)計資源進行考核成本倒推的前控抓前控第三十八頁，共56頁。營銷要求的前控關(guān)鍵點：從工程的角度前置思考和解決營銷的客戶體驗及銷售的進度要求案例：香醍漫步樣板區(qū)的位置選定香醍漫步銷售節(jié)奏調(diào)整啟示：營銷的節(jié)奏調(diào)整會極大影響工程及運營節(jié)奏。工程流水的劃分除了盡可能在啟動會階段思考清楚外，在樣板區(qū)開放及銷售前期，要主動交流討論銷售的節(jié)奏，以應(yīng)需而變。抓前控第三十九頁，共56頁。物業(yè)需求的前控關(guān)鍵點：1、分析物業(yè)實際需求和政府規(guī)定要求（物管用房的面積及定位），安防、門崗、綠化保潔用水需求，從物業(yè)長期運行的角度進行配置2、交房后的人車管理動線分析案例：物業(yè)用房與商業(yè)用房合并調(diào)整的案例啟示：應(yīng)站在全項目價值最大化的角度思考地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，合理配置物業(yè)設(shè)施抓前控第四十頁，共56頁。嚴管理

我們過程應(yīng)該做哪些管理和技術(shù)動作3第四十一頁，共56頁。關(guān)鍵點：用工程師指令解決管理正規(guī)性和嚴謹性問題案例：使用工程師指令體系后，減少了人為隨意性，所有的技術(shù)類資料均有2條線進行控制啟示：圖紙/審圖意見及回復(fù)/圖紙會審/設(shè)計交底/變更洽商與工程實際應(yīng)該絲絲入扣Tips：工程師指令內(nèi)容主要包含以下幾個方面：

a、下發(fā)研發(fā)部送達的施工圖給施工單位、監(jiān)理單位、造價顧問單位；

b、下發(fā)完善手續(xù)的設(shè)計變更（洽商）給施工單位、監(jiān)理單位、造價顧問單位；

c、對施工單位現(xiàn)場工作的指示或提醒；

d、相應(yīng)公司要求、作業(yè)標(biāo)準或其它公司指令轉(zhuǎn)發(fā)；

e、其它特殊事項（局部工作界面的調(diào)整等）。控邏輯、找依據(jù)，管指令嚴管理第四十二頁，共56頁。管好工程變更關(guān)鍵點：應(yīng)盡量減少過程變更；在清單體系下必須嚴控變更的內(nèi)容和形式，盡量規(guī)避合同清單體系中無單價的項目案例：招標(biāo)圖紙與最終施工不一致的案例（砌體材料變更）啟示：變更是施工單位經(jīng)濟索賠的重要手段，施工單位會不平衡報價，工程變更會增加其額外獲利的機會；Tips：設(shè)計變更前做好費用估算，做好經(jīng)濟分析，細部的調(diào)整盡量少做（比如窗洞口、空調(diào)位、安裝管線移位等）；不要隨意變更合同范圍、工藝做法；求施工單位做投標(biāo)時的單價分析和構(gòu)成，有利于材料更換和變更管理嚴管理第四十三頁，共56頁。做好每一次停止點報驗、移交反移交關(guān)鍵點：讓第一次有深刻的記憶，讓移交和反移交有據(jù)可查案例：移交記錄改為四方存檔啟示：關(guān)鍵是堅持Tips：停止點是質(zhì)量控制的關(guān)鍵手段嚴管理第四十四頁，共56頁。管好每一個分部分項工程關(guān)鍵點：每個分部工程的管理一定做到施工前有方案研討、開始有樣板點評和標(biāo)準確立、過程中有檢查、完成后有評定和總結(jié)（PDCA循環(huán)）案例：擋墻筏板整體一次性澆筑啟示：各個分部的質(zhì)量和成品保護決定了總體工程的質(zhì)量Tips：在每個分部分項開工前均進行分部分項的管理交底，力求實用性，指出哪些正向行為（附照片）是標(biāo)桿，哪些負向行為（附照片）是高壓線，交底交透。這個管理交底在客觀上也應(yīng)是現(xiàn)場工程師和監(jiān)理工程師技術(shù)工作的指南嚴管理第四十五頁，共56頁。管細節(jié)，關(guān)鍵功能細節(jié)關(guān)鍵點：在審圖前先對施工圖紙的大樣進行合理調(diào)整與深化設(shè)計，統(tǒng)一標(biāo)準做法（土建或安裝專業(yè)細部做法、土建安裝配合做法），再通過討論施工工藝，固化操作和管理流程，比如防水節(jié)點、門窗洞口及線條、露臺排水做法等案例：一、二期出圖的大樣清理會啟示：在清理出標(biāo)準大樣做法并固化在施工藍圖后，應(yīng)該用照片、樣板等形式明確質(zhì)量標(biāo)準Tips：把節(jié)點固化在藍圖中是最好的做法，而不是后面出一張大樣匯總嚴管理第四十六頁，共56頁。深入一線查資源，知己知彼關(guān)鍵點：系統(tǒng)梳理調(diào)查勞務(wù)組織結(jié)構(gòu)清理及承接單價案例：施工單位勞務(wù)的組織結(jié)構(gòu)圖啟示：勞務(wù)是真正執(zhí)行層面的人，勞務(wù)的組織架構(gòu)勞務(wù)款項支付方式、支付