湖南國際商務(wù)中心項目發(fā)展定位細化及產(chǎn)品設(shè)計方案

湖南xx商務(wù)中心發(fā)展定位細化既產(chǎn)品設(shè)計方案謹呈：湖南xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報告行文思路介紹客戶要求與項目理解提案重點為寫字樓、公寓、商業(yè)的市場發(fā)展定位、產(chǎn)品設(shè)計、銷售計劃、成本測算；酒店非重點；不需要涉及具體營銷操作；開發(fā)商要求快速回籠資金。各物業(yè)市場發(fā)展定位建議各物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計建議銷售計劃制定在既定的規(guī)劃下，從市場需求角度出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商營銷目標，對寫字樓、公寓、商業(yè)提出市場發(fā)展定位；酒店已定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，不再做市場發(fā)展定位的論述。根據(jù)各類物業(yè)的市場發(fā)展定位，提出可行的產(chǎn)品設(shè)計建議根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計，從現(xiàn)階段市場態(tài)勢出發(fā)，制定各物業(yè)的銷售價格、銷售計劃，測算收益第一章項目理解第二章發(fā)展定位建議第三章產(chǎn)品設(shè)計建議第四章銷售計劃寫字樓發(fā)展定位商業(yè)發(fā)展定位公寓發(fā)展定位項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出定位分析銷售目標項目理解產(chǎn)品建議報告目錄面對的項目要解決的核心問題市場需要什么項目適合做什么產(chǎn)品產(chǎn)品怎么設(shè)計寫字樓產(chǎn)品設(shè)計商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計公寓產(chǎn)品設(shè)計賣什么價格多久賣完利潤有多大銷售價格建議項目經(jīng)濟測算銷售計劃第一章項目理解項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出項目位置：芙蓉南路與電力路交匯處，天心區(qū)區(qū)治大院西北角居住用地商業(yè)用地政府用地休閑旅游市政配套省政府東大門湖南省政府本案長沙天心區(qū)政府天心區(qū)法院80畝湖泊莊園天心文化公園芙蓉南路電力路湘府路居住用地一、項目既定規(guī)劃理解與分析項目地塊與物業(yè)發(fā)展條件位處省府板塊核心地段，交通發(fā)達，區(qū)域未來發(fā)展十分看好；地塊方正平整，昭示性強，生態(tài)資源突出，具備打造中高甚至高端項目的條件；位處行政中心，兩大政府之間，區(qū)域內(nèi)有一定量的辦公單位，具備發(fā)展商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)條件；目前本區(qū)域入住率低，人氣不旺，生活配套缺額，商務(wù)氛圍十分欠缺。小結(jié)：地塊具備良好的生態(tài)資源、交通通達性以及區(qū)域發(fā)展前景，但目前無論生活、商務(wù)氛圍都十分欠缺。地塊具備發(fā)展中高、高端綜合體項目的條件，但機會與風險并存。目前項目總體規(guī)劃已定，初規(guī)已進窗，規(guī)劃方面基本不能做大的調(diào)整；項目現(xiàn)定位為集酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體；其中酒店已確定為五星級產(chǎn)權(quán)酒店，由國內(nèi)排名前三的品牌進行經(jīng)營管理項目既定規(guī)劃理解一、項目既定規(guī)劃理解與分析城市綜合體是在“有機系統(tǒng)理念”指導下開發(fā)的高價值的建筑綜合體通過一組建筑將城市活動中多種不同功能空間進行有機組合，并與城市的交通協(xié)調(diào)。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的能動關(guān)系，從而形成一個功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能城市綜合體基礎(chǔ)解讀巨大的社會效應(yīng)城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)規(guī)模，且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為一個城市的“名片”，產(chǎn)生巨大的社會影響作為“城市名片”的城市綜合體產(chǎn)生的社會效應(yīng)對推動企業(yè)品牌價值的進一步提升有重要的作用巨大的增值潛力各種功能的相互依存、相互補充能完善綜合體的整體功能價值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動物業(yè)自身的及周邊區(qū)域土地的升值城市綜合體項目能夠產(chǎn)生巨大社會和經(jīng)濟效益城市綜合體基礎(chǔ)解讀特征1：

城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個“微型的城市”功能復(fù)合空間：物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓和商業(yè)為基本功能，自身可以實現(xiàn)完整的工作和生活配套運營體系空間依存、價值互補：各功能之間形成價值鏈，各物業(yè)空間之間通過規(guī)劃形成緊密聯(lián)系城市綜合體各種功能之間的價值關(guān)系城市綜合體的特征和價值廣州xx廣場：物業(yè)功能的有機整合打造出高端的商務(wù)環(huán)境購物商場公寓公寓寫字樓廣州xx廣場占地約2.3萬m2，建筑面積約29萬m2，是廣州最頂級的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè)三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價值鏈，營造出高價值的辦公環(huán)境中信商業(yè)大廈甲級智慧型商廈，是廣州的頂級寫字樓中信公寓高檔服務(wù)式公寓，保安嚴密、配套完善中天購物廣場經(jīng)營國際品牌精品，設(shè)置高端生活配套寫字樓的高端配套大量高端商務(wù)人士寫字樓的高端配套高端消費人群高端消費人群完善的生活配套設(shè)施中信廣場三種物業(yè)功能之間的價值聯(lián)系特征2：城市綜合體開發(fā)需要對土地進行高強度、高效率的利用高密度、集約性：開發(fā)強度大，容積率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商務(wù)人流密集，夜晚及周末居住、消費人流集中，各種人流形成互補土地使用的均衡性：不同類型、價值的土地分布不同功能的建筑；在不同時段都有兩種以上的功能在運作小時辦公商業(yè)酒店酒店公寓公寓各種物業(yè)在一天24時內(nèi)的主要使用時段分布城市綜合體的特征和價值紐約洛克菲勒中心：居住和酒店功能的補充提升項目的整體價值洛克菲勒中心占地4.5萬平方米，總建筑面積約67萬平方米，屬高強度的綜合開發(fā)項目最初包括辦公大樓、購物商場、圖書館等功能物業(yè)，但由于缺乏居住功能的物業(yè)使該項目在夜晚的使用效率不高后來建設(shè)了希爾頓酒店和高檔公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和輻射范圍也不斷增大，使該項目的整體價值得到提升下沉式廣場辦公大樓希爾頓酒店高檔公寓特征3：城市綜合體需要打造內(nèi)部和外部交通組織的完整性與城市交通緊密銜接：內(nèi)部交通與外部交通需要實現(xiàn)無縫銜接，使城市人流方便地進出內(nèi)部交通組織：完善的立體及平面交通體系使不同功能的建筑有機結(jié)合，良好的人流動線設(shè)計提升物業(yè)的整體價值北京銀泰中心區(qū)位圖香港太古廣場區(qū)位圖“通道樹型”（AccessTree）體系城市綜合體的特征和價值香港朗豪坊：擁有完善的內(nèi)部交通組織及與外部交通的良好銜接裙樓4樓寫字樓購物中心4~12樓中庭購物中心的通天走廊街面朗豪坊裙樓4樓平面圖朗豪坊剖面圖內(nèi)部交通組織平臺購物中心4~12樓寫字樓街面酒店地處旺角商業(yè)區(qū)，位于地鐵站出口及城市南北向主干道彌敦道東側(cè)，公共交通發(fā)達內(nèi)部空間的連接點與外部環(huán)境分隔，有利于減少外部交通對綜合體內(nèi)部空間活動的干擾特征4：城市綜合體的建筑空間應(yīng)該具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性整體統(tǒng)一性：城市綜合體各單體建筑風格的統(tǒng)一；綜合體與周邊城市環(huán)境與肌理的和諧空間連續(xù)性：城市綜合體的有機整體性決定其在建筑空間上具備連續(xù)性，各建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補的、流動的、連續(xù)的空間體系

標志性和可識別性：出色的建筑及空間設(shè)計，使綜合體成為區(qū)域的視覺焦點①新加坡新達城獨特的屋頂設(shè)計②柏林索尼中心的鳥瞰圖③柏林索尼中心的巨型天幕①②③城市綜合體的特征和價值日本六本木中心：連續(xù)的空間體系是有機功能體發(fā)揮作用的重要承載六本木中心占地11萬m2，是集辦公大樓、酒店、零售商業(yè)、文化設(shè)施、娛樂場所于一身的大型綜合體豐富的空間類型、多層次的空間聯(lián)系、流暢的空間過渡，使整個綜合體形成一個的連續(xù)的空間體系標志性建筑形成強制性的視覺沖擊，增強綜合體的可識別性豐富的空間類型多層次的空間聯(lián)系和流暢的空間過渡城市綜合體的特征及價值總結(jié)城市綜合體作為“有機功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個方面：物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合土地利用方式：對土地進行高強度、高效率的利用內(nèi)外部交通組織：打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性建筑與空間設(shè)計：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性有機整體的價值>個體價值1＋個體價值2＋個體價值3＋……一、項目既定情況理解與分析

項目規(guī)劃理解小結(jié)

綜上所述：

本項目定位為城市綜合體，是對本地塊地段優(yōu)勢、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用，是對地塊價值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經(jīng)濟與社會效應(yīng)。

在后續(xù)建筑細化設(shè)計中，需充分考慮項目內(nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標志性。第一章項目理解項目既定規(guī)劃理解與分析項目營銷核心問題提出問題一開發(fā)次序二、項目營銷核心問題提出酒店：24540平米公寓：25282平米寫字樓：22042平米商業(yè)：18887平米總建面：114367平米從項目各物業(yè)的體量來看，項目屬均衡發(fā)展型城市綜合體，且裙樓連在一起，但是否意味著就要整體開發(fā)？還是分批開發(fā)？考慮到項目物業(yè)均為投資型物業(yè)，且從開工時間推算下半年才能面市銷售，較難在年底銷售完畢，可考慮分批開發(fā)，一定程度緩解資金壓力；酒店可提升公寓、寫字樓價值，可首先開發(fā)，即依次開發(fā)酒店、公寓、寫字樓（酒店、公寓間隔時間不要超過2個月，或同時開發(fā)；寫字樓可在下半年開工）；若貴司不考慮資金壓力，也可同時開發(fā)，以實景促進寫字樓銷售。問題二兄高定位游、高價格楊與快銷貨售的矛敵盾二、項目營臟銷核心問眉題提出政府對速項目形發(fā)象高要鴉求貴司要訓求實現(xiàn)呀較高的燦價格，犁并實現(xiàn)綿快速銷露售雖然項擱目地塊榆有很大粱的升值拜潛力，違但區(qū)域目前澆成熟度不宰夠，高價詞格與快速撐銷售的矛地盾是客觀織存在的，如何化解怠這一難題拜，是貴我茅雙方需要金面對的核命心問題產(chǎn)品力就受是競爭力產(chǎn)品設(shè)計茂的優(yōu)劣，染是決定一討個項目成隔功的關(guān)鍵谷，我司將附在本方案困中提出切央實可行的豈產(chǎn)品設(shè)計掛建議，為剪項目成功更打下堅實嶼基礎(chǔ)；如疲何解決高封價格與快從銷售難題油的問題，念涉及到具袖體營銷操污作，我司通后續(xù)另行提交專案公。第二章粗定閥位分析寫字樓發(fā)隆展定位公寓發(fā)昂展定位商業(yè)發(fā)數(shù)展定位PAR哈TA欣寫字樓喜發(fā)展定以位寫字樓恒基礎(chǔ)市喪場研究項目寫字象樓發(fā)展定挪位建議隨著城市棍經(jīng)濟的發(fā)流展，長沙印已進入專隱業(yè)寫字樓膜階段2004年~至今中國入世成功，大量國內(nèi)外企業(yè)進駐長沙；高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)順天國際財富中心運達國際廣場中天廣場2001~2003年網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家辦公概念得及推行；“宜商宜住”滿足了消費者對產(chǎn)品的需求商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強；順天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加；硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)銀華大廈平和堂商務(wù)大廈1993~1997年市場初啟動；97年受宏觀經(jīng)濟影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程配置較低；商務(wù)形象不突出；距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離華僑大廈華聯(lián)大廈時間階段特征產(chǎn)品特征代表性寫字樓初級階絮段發(fā)展階段商住階段專業(yè)寫崗字樓階映段1、長沙詠寫字樓樹發(fā)展歷爆史長沙專業(yè)藥寫字樓主南要集中在化：?五一荒廣場商務(wù)鈔區(qū)?芙陵蓉中路必商務(wù)區(qū)?韶山領(lǐng)北路商務(wù)頂區(qū)五一廣場奧是長沙的頓傳統(tǒng)中心間，兩條城碰市主干道距在五一廣年場交會，道眾多金融幸機構(gòu)在此隊建造總部蠶樓宇，逐匠漸形成了盞長沙的金料融中心；曾由五一廣鞏場向外輻拘射，在主啦要交通干每線沿線逐撞漸形成了紀兩個城市潤商務(wù)聚集證區(qū)，即芙津蓉中路與噸韶山北路苦商務(wù)區(qū)。2、長沙穗寫字樓創(chuàng)傳統(tǒng)分繪布格局注：上表六為優(yōu)質(zhì)寫蘭字樓供應(yīng)烈量，不包貪括商住樓堵及企業(yè)自槳建長沙寫字笨樓市場步鑒入市場化秋進程始于90年代中幼后期。香發(fā)展初地期主要域以商住責樓形式材居多，肥物業(yè)品砌質(zhì)普遍底較低；從98年到200拖9年市場上共有可鑰甄別約80萬㎡寫字襲樓供應(yīng)；其中長魂沙優(yōu)質(zhì)寫腐字樓的裝市場總樹體供應(yīng)構(gòu)約為55萬㎡叉，年均睜供應(yīng)量財為7萬㎡，供應(yīng)相盟對充裕。3、長沙激寫字樓供概求概述吹供應(yīng)量201眼0年前栗，年均且供應(yīng)量席約為9細萬平米譯/年優(yōu)質(zhì)寫智字樓鑒寺定標準市場需求分棕析——租俘賃，空置率紛保持在飽15%號-25遭%之間奮，均正埋常水平長沙優(yōu)腰質(zhì)寫字煤樓歷年短空置率出保持在居15%竭-25現(xiàn)%之間晨，與其邁他二線釣城市情禍況基本范相似；長沙優(yōu)質(zhì)潑寫字樓市該場以銷售重為主，寫?yīng)q字樓的入鍋住率受銷裳售率的影席響較大；2007年寫字慈樓銷售冠市場活灰躍，其刻入住率斑也接近益市場較鬧低水平訴，約17%；受到金融皂危機影響棕，銷售市勵場的全面撿走低，2008年整體市狐場空置率懲大幅上升麥到24.盞5%；尤其是薯中天廣場襪采取整層訊銷售的策偉略，寫字幻玉樓銷售速距度較慢，動空置率保撇持較高水稅平；2009年，成熟補優(yōu)質(zhì)寫字擺樓樓宇和詠產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一贈物業(yè)入住市率穩(wěn)定，豆保持在90%左右入有住率；賢而新入儉市項目字入住率姿也有所客提高，澡市場表籠現(xiàn)回升舊。3、長沙對寫字樓供夸求概述南需求量長沙市優(yōu)域質(zhì)寫字樓對歷年去化希量與空置叨率(20仇01-2撈009)華美歐國射際，體量鵲在57,3哭02平方米，07年9月至09年5月期間虧，銷售找周期20個月，銷雹售率達90%；共有236套寫字甩樓可供姜出售，馬月均銷楊售9套，09年12月，已谷基本售兵罄；目前在味售的中膊天廣場著于200榜8年5月開盤，德至今09年5月前半年肝銷售不足30%，09年后半年惡銷售形勢暗較好，截峽止09年12月份，嶄已經(jīng)銷候售近70%；同樣位掉于五一公廣場區(qū)成域的華討美歐國樹際，湖立南文化恢廣場對抗外銷售咸約1,00皇0平方米身（其中漫，950平方米為爹物業(yè)公司矛會議室，愉另有2套30平方米小乘戶型；而間順天國際醉財富中心泡采取帶租漢約銷售方嫂式，待售屆戶型面積支在200-怎600平方米降之間。3、長異沙寫字茅樓供求霧概述維需求量市場需庸求分析盾——主聾力銷售保周期一猴般在1儉0-1鴨5個月害之間項目名稱開盤時間售完時間主要銷售周期09年銷售價格華美歐國際2007年9月09年12月15個月8000中天廣場08年5月開盤目前銷售70%已銷售19個月12000標志商務(wù)中心2008年12月2009年10月10個月7000未央大邦（商?。?8年9月09年12月15個月6000標志麓谷坐標2007年9月18日09年10月份25個月5000CBD華僑大廈華聯(lián)大漂廈銀華大廈平和堂插商務(wù)大肆廈新聞大廈湘銀大臉廈順天城順天國際粱財富中心和府酒店稀公寓華天新城亞大時代中天廣場中隆大汁廈建鴻達暮現(xiàn)代城運達國際揚廣場維一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大裁道定王大廈“CBD區(qū)域”已湊形成專業(yè)射寫字樓、與高星級酒扔店及商住濾公寓共存么的辦公格違局通程酒店金源酒杏店華天酒店4、長膜沙寫字緩樓市場渣分區(qū)供休應(yīng)概述天心區(qū)猾隨區(qū)府福及省府褲南遷，衫供應(yīng)量磁總體趨棋勢增加號，目前號占市場押供應(yīng)總它量的1直1%5、長沙晃各類寫字巷樓發(fā)展狀蜜況分析專業(yè)寫曾字樓高星級曲酒店商住樓群雄逐威鹿誰主沉浮規(guī)模：單體寶規(guī)模在古3～5涼萬㎡之副間，規(guī)壘模適中距檔木次：多蒸為中檔胸、中高圍檔項目名稱寫字樓總建（萬m2）樓層層高（m）檔次平和堂商貿(mào)大廈3.2263中高湖南文化大廈4.5273.6中高聯(lián)合商廈3.14303中高順天國際財富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亞大時代3.3313中高中隆國際大廈3283.3中高運達國際廣場3283.3高定王大廈3303.3中高中天廣場4.5273.6高運達廣埋場定王大班廈長沙專妙業(yè)寫字怨樓規(guī)模譽及檔次5-1、饅專業(yè)寫字愧樓產(chǎn)品：噸外立面丹現(xiàn)代感意強，但肚內(nèi)部品挎質(zhì)仍有鏡待提升可，產(chǎn)品執(zhí)設(shè)計有驗一定亮暢點外立面時幟代感強、斥昭示性好琴，商務(wù)形跡象突出；內(nèi)部裝修占一般，走撞廊較窄，份多為1.鋤8～2.館2m，整仍體品質(zhì)感閥仍有待提砍高；大堂面抱積多為銹400立-60棕0㎡，擔普遍偏敢小，難肌以彰顯躁中高檔僻形象；標準層投面積約滅為12嬌00~周200湯0㎡，禽單間面童積在8沿0~6求00㎡隸之間，桑其中主豎力面積蟻為15芽0~2鞭50㎡攏；部分寫字志樓設(shè)有空答中花園，街打出“生迫態(tài)辦公”受概念；外屋立面開始賣采用中空亮Low-鼠E玻璃幕用墻，以降風噪保溫隔馬熱。亞大時置代外立磚面第一大單道大堂亞大時代搜空中花園定王大裂廈內(nèi)裝錢修運達廣斥場走廊5-1考、專業(yè)寶寫字樓客戶：全房地產(chǎn)秩、IT繩、金融冰等企業(yè)腔成為主暗要客戶佛來源，乏地域來浮源上仍瓜以省內(nèi)喊為主。入駐中抹高檔寫螺字樓的觸企業(yè)以是房地產(chǎn)拴行業(yè)居享多，占銀到10.7經(jīng)%，其次椒為IT通訊業(yè)，街占比8.1%，此外，慈金融、貿(mào)清易、建筑俘業(yè)等企業(yè)踩也成為專衛(wèi)業(yè)寫字樓喂的主要客訊戶；以省內(nèi)榮企業(yè)為唯主，占爆到總比塞例的72%；同時，予也有部分橋國際企業(yè)陳已進駐長救沙。由于釀對區(qū)位的省要求較高扎，因此多芳集中分布桃在CBD（五一艷大道及錘芙蓉路塑區(qū)域）釀的中天林廣場、殼亞大時梢代等高故檔寫字酬樓中。注：客戶覽分析以亞遵大、中隆轉(zhuǎn)、順天財脅富、第一斧大道、平猶和堂、聯(lián)特合商廈、案新世紀大輛廈、文化寶大廈為調(diào)焰查樣本。房地產(chǎn)IT通免訊貿(mào)易建筑建材金融投弊資其他長沙專業(yè)悄寫字樓客斯戶構(gòu)成（拖行業(yè)）5-1、擔專業(yè)寫字夫樓民營中小點型企業(yè)一呢般都選擇或小面積戶狠型辦公物景業(yè)，以降錫低經(jīng)營成錘本；國際團企業(yè)雖然碗實力雄厚背，但多數(shù)躺僅在長沙陸設(shè)立辦事辨處而非區(qū)楊域總部，擦因此對面蕉積需求也森不大；金融業(yè)、姥地產(chǎn)業(yè)、逐制造業(yè)及胳流通行業(yè)仆的企業(yè)通洽常選擇較誰高品質(zhì)的擋專業(yè)寫字時樓，戶型拾面積在2闊00~5免00平米史之間，主察力需求為掏150-害300平使米；少部分六在長沙腰扎根的鳳實力企竄業(yè)選擇往500掀㎡以上錦的大面牧積寫字逃樓，如言湖南文急化大廈肌、中隆右大廈等歇。外企設(shè)斬長辦事畢處金融、地本產(chǎn)企業(yè)設(shè)觀長分公司客戶：旅企業(yè)規(guī)毅模中等軌，對3胳00平崗米以下具面積需衣求旺盛思，整層斥甚至數(shù)受層租賃與的大客償戶較少5-1績、專業(yè)謀寫字樓物管及欄配套：董物管水灣平有待侍提升，濤硬件及君配套設(shè)遷施較為南不足物業(yè)管理管理費漆較低，廳為2～4元/㎡/月，提翅供基本貴的清潔宇、安防孕等服務(wù)庭，整體挨水平不遵高；隨著中天帶廣場等新牢一代專業(yè)斯寫字樓“5A”智能化的測實現(xiàn)，對物管提刺出更高的句服務(wù)要求負，以及“怕綠城”等煌專業(yè)物管川公司的進商駐，物業(yè)釋管理水平獸有望得到雕一定提升伴；、配套設(shè)下施電梯：大奮多配置為4～5臺，單初梯服務(wù)嫩面積為0.6~碰0.9萬㎡，低于甲梁級寫字摟樓的通臭用標準產(chǎn)（0.4系~0.鳴5萬㎡）；由飛于樓層束不高，粗因此亦舞未有分布層到達糧設(shè)計；停車位：脫建筑面積埋與停車位庸的平均配扁比為253:冒1，仍低于200:揀1的國際標弦準；服務(wù)設(shè)吊施：以宅銀行、妄餐飲、暖大堂商駐務(wù)中心駱為主，磚會議室/購物/展覽等功評能相對缺框乏。亞大時代運達廣蘋場5-1閥、專業(yè)灣寫字樓租賃：整肯體較為理愧想，中高缸檔寫字樓搬出租率高樓盤名稱租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大廈2.090%聯(lián)合商廈1.070%亞大時代2.097%中隆大廈2.090%第一大道1.595%順天國際財富中心1.695%運達國際廣場2.370%中天廣場2.2——租金從1~2.梅3元/㎡/天不等濤，租金孩水平由癢高至低溫依次為逼五一路壓、韶山漁路、芙番蓉北路姐段及解誕放西路嬸段，近射年來專含業(yè)寫字仙樓租金映呈穩(wěn)步嶼上漲趨仁勢；市場整巧體較為良理想，軟出租率指基本都顫保持在70%刑-95茶%之間，其周中高檔專校業(yè)寫字樓街憑借其高岡性價比而耕取得了更兩高的出租附率，如第把一大道、伴中隆大廈擊等，入駐畝率均達到90%以上；中高檔專隸業(yè)寫字樓冠租賃情況以亞大時較代為代表抹的中高檔狡寫字樓受貨到市場歡春迎5-1、好專業(yè)寫字兵樓銷售：偉良性健康夢發(fā)展，投背資回報率望有保障從市場比大勢來成看，長還沙市寫壇字樓市冤場基本隆保持了幸供需平逼衡，持蜓良性健獻康發(fā)展詳態(tài)勢。鴨市場未罩出現(xiàn)辦贈公物業(yè)來的認購鄭熱潮，別也沒有冊出現(xiàn)銷帝售嚴重游受阻樓冊盤?？粘寐食种e續(xù)在正希常范圍殺內(nèi)；市場對專賓業(yè)寫字樓功的要求呈鏡逐年上升姐趨勢，回濁報率在7%-1夢2%之間，遠半高于住宅調(diào)，具有較烈大投資價申值；購房人群能以個體投扯資為主，60%以上為菌本地人幟購買；熟也有部僻分大型雞企業(yè)開湖始選擇茶購買優(yōu)握質(zhì)物業(yè)贈辦公。樓盤名稱售價（元/㎡）銷售率租金（元/㎡/天）投資回報率（按出租率80%算）湖南文化大廈500040％211.7%聯(lián)合商廈4100100％17.1%中隆大廈450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%順天國際財富中心490095%1.69.5%運達國際廣場800090%2.38.4%中天廣場1200070%2.25.3%長沙專捧業(yè)寫字棄樓銷售恒情況及衰投資回巧報率5-1如、專業(yè)級寫字樓5-1、形專業(yè)寫字碼樓政府商務(wù)懇發(fā)展規(guī)劃專業(yè)寫冊字樓在蹲傳統(tǒng)C嗚BD區(qū)紀繼續(xù)發(fā)僵展，但柳配合省某府“南披移”、懶融城的菊需求，浙省府板斬塊也將礦成為新泊的熱點跑，但要濫與傳統(tǒng)到CBD雜區(qū)競爭呆，尚需徑時日如通程逝大酒店靈、華天滾貴賓樓燙、佳程殿大酒店賺等，主竄要分布皂于長沙洲酒店與飯商業(yè)密登集的韶贊山路、濤袁家?guī)X石地段；租用該類烤寫字樓的歲企業(yè)主要防是各大知名企業(yè)許駐長機構(gòu)耗；如美國陷約克、美宏國開利等類等世界知斗名企業(yè)；展以及金融繼、房地產(chǎn)愧、IT通島信業(yè)等能墻承租力強灘的實力企汗業(yè)；企業(yè)入駐冊原因：物業(yè)管理扯水平高：鎮(zhèn)酒店成熟窗的星級物哀業(yè)管理；商務(wù)配套宗齊全：星錢級酒店配循套；更接近跑國際化偉：具備偏國際接徹待能力奏；更能彰顯峰企業(yè)實力歌、符合企賠業(yè)品牌形堡象。5-2債、高星隸級酒店論寫字樓通程國際畝大酒店（五星敘級）租金水平釘：租金：睬3.8貴元/㎡壁/天物業(yè)管理渾費：2元罩/㎡/月驚（不含空驅(qū)調(diào)、電費磚）企業(yè)進駐須情況：共入駐企派業(yè)約21家，入套住率約90%，其中省夾內(nèi)企業(yè)占62%，省外麗企業(yè)占38%；金融、房妖地產(chǎn)、IT及機械設(shè)告?zhèn)錁I(yè)企業(yè)微成為主要擋客戶。樓層功能分布43、45、46通程會所41-42總統(tǒng)套房、復(fù)式套房39-40行政樓層38非吸煙層22-37客房12-20寫字樓6~11文體娛樂、夜總會、健身按摩等5大宴會廳、國際會議中心4鵬程食府3金色家族名品中心、美容美發(fā)中心2食街、商務(wù)中心、銀行1大堂吧、咖啡廳、通程國際便酒店樓層猜分布通程國飛際大酒續(xù)店通程國際府酒店入駐竭企業(yè)構(gòu)成金源大熔酒店（四星級厲）租金水平既：租金：2冒.6元/給㎡/天企業(yè)進暖駐情況?。汗踩腭v企甘業(yè)約29家，入住械率約85%，其中插省內(nèi)企依業(yè)占79%，省外企守業(yè)占21%；金融、篩房地產(chǎn)氣類企業(yè)窮成為主仰要客戶棟。金源酒塵店入駐蘋企業(yè)構(gòu)吊成金源大偵酒店分布：衰主要位撞于市區(qū)趕成熟路與段；入駐企擦業(yè)：本員土創(chuàng)業(yè)示型企業(yè)購、小型然民營企年業(yè)；外榴省企業(yè)互駐長辦蓬事處；企業(yè)入瞇駐的原襖因：：租金在1元/㎡/天左右清，價格森相對較損低；地段較蚊好，周沫邊配套凳成熟；宜商宜繳居；項目名稱規(guī)模（m2）租金水平（元/m2/天）物管費（元/m2/月）新時空NO.1占地4792總建5.5萬1.21.8建鴻達現(xiàn)代城占地4700總建2.9萬11.7維一星城國際占地：2576總建：3.4萬

1.12.6三角花園占地3169總建6.5萬1.22長沙部斃分商住敞樓概況建鴻達的現(xiàn)代城維一星畝城國際5-3煩、公寓嫂及商住挎樓建鴻達皺及維一吐星城入親駐企業(yè)鍬構(gòu)成（茶行業(yè)）建鴻達及澇維一星城攝企業(yè)構(gòu)成對（地域）在入駐商敬住樓辦公小的企業(yè)中遠，前五位輸分別是科避技電子類搬、房地產(chǎn)兄類、科教憲文化類、夾咨詢顧問桂類及貿(mào)易健類，占據(jù)隆約60%的比例，賢金融類企萌業(yè)僅占8%；以省內(nèi)卵企業(yè)為尺主，占壁到總比祥例的81%；省外斤企業(yè)占29%，企業(yè)息規(guī)模普什遍較小儀，沒有爺國際企沖業(yè)進駐擁?？蛻簦阂允?nèi)桌中小規(guī)厲模的科跡技、房者地產(chǎn)、劈燕文化傳甘播類企端業(yè)為主5-3拜、公寓鞏及商住械樓產(chǎn)品：整體檔諷次較低，使以中小戶填型為主，框兼顧居住驕辦公外立面撈風格與倚住宅接防近，商酸務(wù)形象忽不明顯趙；內(nèi)部裝級修檔次懲低，電梨梯間、經(jīng)走廊等膠公共空廉間僅做昨簡單處休理，品拜質(zhì)感差阻；單間面墻積較小貌，集中血在30妖~12鞏0㎡之敗間，以噴兼?zhèn)渚犹孔∨c辦骨公。簡陋的栗窗戶護笛欄簡單裝號修的走勉廊與住宅類妹似的外立耽面間隔以中悔小戶型為役主5-3死、公寓唐及商住哥樓幾類辦潮公物業(yè)鄙特征對斷比：專只業(yè)寫字計樓已成淹供需主題流公寓式寫字樓高星級酒店寫字樓專業(yè)寫字樓規(guī)模4~6萬㎡1~2萬㎡3~5萬㎡性質(zhì)居住及辦公酒店及辦公辦公經(jīng)營模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，與住宅類似豪華莊重現(xiàn)代感強間隔區(qū)間30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可靈活組合整體檔次較低高高物業(yè)管理一般，普通的保安保潔服務(wù)共享高星級酒店的物業(yè)服務(wù)專業(yè)物管公司開始進入，樓宇實現(xiàn)5A智能化，但整體水平仍有待提升出租情況租金約1~1.2元/m2/天，物業(yè)管理費1.7～2元/m2/月租金約3~4元/m2/天，物業(yè)管理費20元/m2/月（含空調(diào)費）租金1.5～3元/m2/天，管理費2.2～3.6元/m2·月，出租率較高客戶特征省內(nèi)中小型民營企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主國際知名企業(yè)駐長機構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、IT及通訊等承租力強的實力企業(yè)房地產(chǎn)、IT、金融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內(nèi)為主銷售情況價格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，銷售狀況較好——售價為4500～12000元/m2，銷售情況良好買家特征以本地公司和個人購買自用為主——本地的個體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù)40%比例；部分大企業(yè)也會整層購買，但比例較低未來的比競爭，應(yīng)將集中相在優(yōu)質(zhì)眉的專業(yè)個寫字樓季之間6、專貫業(yè)寫字柳樓未來談趨勢—仗—供應(yīng)皮逐步增嘉大，競棕爭激烈預(yù)計20紗10-2翼011年瘋，寫字樓協(xié)新增供應(yīng)鼻量：31薄.72萬米方，其中麗多為高檔腐及中高檔魯寫字樓。項目名稱位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）寫字樓面積（㎡）推出時間級別備注長大彩虹都芙蓉南路與木蓮沖路交匯處的東北角48861.818000017210.82010中高檔1棟財富岳麓

岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè)

31314.382951200002010中高檔酒店、商業(yè)、寫字樓中信大廈開福區(qū)黃興北路4920.58110000400002011

友阿大廈

芙蓉中路三段142號

961263458300002010中高檔雙塔樓，1棟寫字樓立達湘府大廈

長沙市天心區(qū)黑石村

14207.950000未知未知

華晨大廈

萬家麗路以西，景園路以北

4406.255000未知未知

長沙寶力摩爾商業(yè)中心

天心區(qū)南門口東南角

9329.375975.9約300002010

泊富國際芙蓉北路564390002700001000002011高檔超高層貞泰金融中心五一大道與芙蓉路交匯處西南角40000360,000約1200002012高檔超高層匯金國際天心區(qū)黃土嶺正街1號

45070237577約300002010

現(xiàn)代大廈長沙市五一西路與建湘路交匯處之西南角117558360540000未知中檔

大地商務(wù)大廈開福區(qū)西長街12732.73

100000約40000未知

天健·芙蓉盛世開福區(qū)芙蓉中路一段88號560000未知約500002011

未動工未來供逝應(yīng)：未來寫字當樓供應(yīng)仍綿中要集中漠在城市中四心區(qū)域，亞中心區(qū)域召競爭進一壁步加??；2010呼-201胖1年新增景寫字樓姜供應(yīng)量擊達31.7江2萬方，治多為中始檔、中敞高檔寫粗字樓，鹿將集中凈在2011年大規(guī)演模放量囑，201堡0預(yù)計新增廈供應(yīng)量在13萬方左鴨右；國內(nèi)外知聰名品牌開購發(fā)商投資權(quán)興建的寫倒字樓物業(yè)制增多，且槍均位于城飽市中心，憐這將確保歇寫字樓物道業(yè)的開發(fā)卷品質(zhì)201恩1年后，寫蟻字樓市場恐將面臨更搬大的放量管，其中北絕辰、中信病等幾個超防級大盤的途寫字樓推裂出將嚴重嚴的沖擊市柏場；未來需求撒：根據(jù)現(xiàn)有波優(yōu)質(zhì)寫字某樓市場表絕現(xiàn)，考慮籌到寫字樓珠市場受經(jīng)披濟環(huán)境影聞響較大，201鬧0年全年空叼置率將保弟持在15-擾20%左右；而且2010年后宏觀否經(jīng)濟逐漸尿恢復(fù)，優(yōu)旋質(zhì)寫字樓腦市場整體揀空置率將啊會下降；201畏2年以后女，優(yōu)質(zhì)金寫字樓爬集中放盜量，市秤場空置忘率水平隱預(yù)計將拴有所上行升，但壩受之前毛經(jīng)濟蕭呆條影響吐被壓抑控的需求第也將得胃以釋放紅，因此繩空置率負水平還途處于合郵理水平烈。2012年后，經(jīng)牙濟危機后搬經(jīng)濟恢復(fù)除期度過，關(guān)企業(yè)發(fā)展他趨緩，新猛增企業(yè)數(shù)痕將減少，麥寫字樓需龍求量將承辦下滑趨勢龍。2010宅-201使1年，放揮量較08-0要9年逐步增走大，競爭腥增大，但礦或形成供柜銷兩旺的制勢頭，機覆會與風險衫并存。6、專初業(yè)寫字對樓未來跪趨勢長沙寫叨字樓基跌礎(chǔ)市場姨研究總載結(jié)市場：穩(wěn)腥步發(fā)展，耗對中高檔墨及以上的秒專業(yè)寫字炸樓需求逐居漸增長專業(yè)寫所字樓投突資回報渣率高，獄投資價厲值明顯嘗，投資顆市場良檢性健康虛發(fā)展，佩且中高商檔寫字凝樓投資灣回報率獲高于高肚檔寫字李樓；客戶：金免融、房地傍產(chǎn)、IT舌類為中高辰檔專業(yè)寫凱字樓的主棵要消費群名體，30每0平米以頸下面積為禮主需求金融企必業(yè)、房景地產(chǎn)企饑業(yè)、I妹T通訊咸企業(yè)等苗，成為彼長沙高翁檔、中聽高檔專塑業(yè)寫字育樓的重給要消費諒群體；中小規(guī)純模的科粱技電子脖企業(yè)、敏咨詢顧松問企業(yè)喂、貿(mào)易厭企業(yè)多鳥選擇“腎宜居宜鉤辦公”爭的商住招樓。隨暴著企業(yè)哄形像宣傳和玻品牌塑造釘?shù)男枰?，總將會促使再這類客戶驗群體產(chǎn)生彼較大的中叮高檔專業(yè)什寫字樓需皂求；產(chǎn)品：向補高標準配袋置發(fā)展，諸但整體品倘質(zhì)感不強硬件設(shè)施辛的配置以唯及物業(yè)管芬理水平的踏不斷提高贊貫穿長沙代專業(yè)寫字疼樓的發(fā)展義過程，但貿(mào)由于企業(yè)淺規(guī)模普遍險偏小，嗽對寫字態(tài)樓仍未旱產(chǎn)生高械標準要姓求，因禿此無論晃在內(nèi)部址裝修上坦、相關(guān)脂配套及五物業(yè)管峰理方面，均響有待提鹿高，影軟響了寫嚴字樓整備體品質(zhì)障的增強嗚；未來：競爭集中承在中心城番區(qū)，未來檢1-3年孩放量大增住，競爭加困劇，或?qū)B(tài)維持供需疫兩旺的勢絲式頭。20桃12年后蠢，需求量棉將大幅下費降。PAR閱TA壤寫字樓開發(fā)展定錘位寫字樓基漂礎(chǔ)市場研陷究項目寫疏字樓發(fā)瓶展定位命建議1.項目寫烘字樓開戰(zhàn)發(fā)資源嘗盤點湖南CP肺D的核心扶地帶，城凍市未來中狼心位置立體交通卻網(wǎng)絡(luò)，交理通便捷地塊昭貢示性強脂，具備畜地標特鴿質(zhì)花園湖泊廉資源，生穴態(tài)環(huán)境突判出優(yōu)勢：非傳統(tǒng)商妻務(wù)區(qū)，商撕務(wù)價值較迎難體現(xiàn)周邊企脊業(yè)少，切商務(wù)氛呈圍淡目前人氣徐差，市政尖及商務(wù)服紹務(wù)配套不桃齊全劣勢：未來新城允商務(wù)代表景觀資源稱突出商務(wù)環(huán)境翁現(xiàn)狀較差每，需強化釘及完善自脫身配套體現(xiàn)C酬P(guān)D核易心區(qū)城概市價值啊及高度擦文明感屈的未來城網(wǎng)市新中憑心的、吃生態(tài)的花園式甲中高用端專旁業(yè)寫字樓高端形跑象、中序高端產(chǎn)且品、中賊高端價銀格2.項目上寫字樓發(fā)妥展定位建泉議定位理壯由闡述1、市場診角度：中高檔捕專業(yè)寫散字樓已茂成市場奧需求主從流，銷貢售速度戰(zhàn)、租賃售價格、誓投資回寺報均最有保障財；而頂級帶寫字樓因摸長沙的產(chǎn)哪業(yè)特征缺殲乏支撐；2、項目未本身：項目將成冤為區(qū)域內(nèi)欣的標志性吧地標，商沖住型寫字騙樓不適合幸形象檔次重的需要，遇同時也與牽項目內(nèi)公吐寓發(fā)生內(nèi)扛部競爭，狠不建議使辦用；臨80畝湖泊紅莊園是巖項目最牽大的優(yōu)雪勢，項逆目寫字尤樓可走躍“生態(tài)榜”路線貫，但市云場上打倦“生態(tài)減”牌的糞太多，涉不如直品接打出賠“花園劃式”，敢直接明迫了。2.項目暴寫字樓發(fā)宗展定位建津議PART押B壤公寓發(fā)巡壽展定位小戶型勞基礎(chǔ)市筐場研究項目公序寓發(fā)展楊定位建誘議PART非B傲公寓發(fā)園展定位小戶型篇基礎(chǔ)市恒場研究項目公竿寓發(fā)展滋定位建然議1）按拼項目類捕型分：枯純小戶黎型項目寒、中大梁型項目昆內(nèi)附帶皂的小戶躁型產(chǎn)品如白沙悄晶城為動純小戶執(zhí)型項目達，博林瀉金谷為完中型項蒜目內(nèi)附紙帶的小運戶型產(chǎn)盛品2）按逆使用用蠟途分：籃商務(wù)型晨（酒店連/行政檢）公寓嚇、生活盟型小戶扣型前者戶型粗設(shè)計為傳擇統(tǒng)的通間崗，基本不外帶燃氣、恥陽臺，生沸活不便，且為長沙較描長期的產(chǎn)聯(lián)品，越來額越不受市竄場歡迎，爪如和府、拾天健芙蓉參盛世；后題者充分考眉慮生活的音需要，帶習燃氣、陽沉臺，甚至壓做到明廚真明衛(wèi)。如手博林金谷竿。3）按堂裝修標曾準分：企毛坯房薪、精裝來公寓1、長沙咸小戶型分小類備注：奶本章內(nèi)疼“小戶襲型”，甜指戶型聾面積在畝90平后米以下圾的產(chǎn)品天健芙蓉盛世長沙商務(wù)中心未來城謀房博客陽光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大澤西城郡原廣場伍家?guī)X生活廣場蘋果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新時代廣場金陽大廈鉑宮左岸右岸上河國際由上到下：金色家園未央大邦香頌國際巧克力空間博林金谷紅區(qū)抽屜印象天心尚城融圣國際天心華庭建鴻達華都摩天1號山水華景旭日東升白沙晶城華府1航線附帶小戶項目純小戶項目2、長爪沙典型蹈小戶型蠻項目分作布概圖長城國叉際長大彩理虹都純小戶型樓盤樓盤名稱交通樞紐依托商圈伍家?guī)X生活廣場三一大道、芙蓉中路伍家?guī)X四方坪商圈越界車站路、八一路火車站商圈羅馬假日三一大道、芙蓉路伍家?guī)X四方坪商圈soho天都車站路、三一大道伍家?guī)X四方坪商圈摩天1號芙蓉中路、勞動路五一商圈、東塘商圈鉑宮中山路、黃興路、蔡鍔路五一商圈印象天心人民西路、蔡鍔南路五一商圈天心華庭人民西路、蔡鍔南路五一商圈謀房未央大邦韶山南路鐵道等高校商圈加加大街韶山南路鐵道等高校商圈金色家園韶山南路鐵道等高校商圈云鼎公館韶山路雨花亭商圈鑫遠杰座芙蓉南路南城新興區(qū)謀房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓麗舍榮銀路、銀盆路市府商圈未來城科學家園桐梓坡路、玉蘭路市府商圈附帶小戶型樓盤樓盤名稱項目依托是否受90/70影響沁園春御院市府商圈，項目需要否永祺西京市府商圈，項目需要是美林銀谷市府商圈，項目需要否金麓國際市府商圈，項目需要否郡原廣場市府商圈，項目需要否盛大澤西城市府商圈，項目需要否華都勞動路、韶山路東塘商圈陽光100項目需要否天健芙蓉盛世伍家?guī)X商圈，項目需要否才子佳苑四方坪商圈，項目需要否融圣國際火車站商圈，項目需要是博林金谷南城新興商圈，項目需要是長沙商務(wù)中心南城新興商圈，項目需要否鳳凰城項目需要是小戶型樓輸盤以便捷羞的交通路法網(wǎng)為分布待帶，以成朋熟的商圈紹為依托。小戶型鏡樓盤集遷中在河希西市政界府商圈困、伍家姿嶺四方填坪商圈拳、五一撥商圈和瞇鐵道林奴科大商伐圈。目前純小聲戶項目主廉要分布在怎伍家?guī)X四邪方坪、芙不蓉路沿線邁、五一商誓圈以及鐵承道學院周球邊。3、長沙狐小戶型分并布特征小戶型輛產(chǎn)品暢枯銷面積店區(qū)間集杠中在3婦5㎡-5躲0㎡，餐其次為懸60㎡酒左右產(chǎn)伸品在朝向磚及戶型堪方面有漂優(yōu)勢的黃產(chǎn)品去桃化速度重更快不能兼?zhèn)浯紊钚枰獕蔚漠a(chǎn)品銷向售速度很姜慢，如天偉健芙蓉盛隱世

銷售業(yè)績暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品摩天一號5月9日開盤，當天銷售230余濤已經(jīng)推貨部分南向摩天輪49.7㎡銷售最為理想，去化較大，余貨不多北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對滯銷金色家園一季度銷售179套，08年底開盤至今共銷售865套金色家園僅32㎡、45㎡兩種戶型，銷售情況均較好45㎡戶型相對32㎡戶型略差云鼎公館房交會期間開始銷售，房交會4天銷售30余濤，截止5月13日銷售將近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最為暢銷，銷售完畢，其余40㎡左右產(chǎn)品銷售也較好。C1、C2大戶型產(chǎn)品相對滯銷35㎡-扒50㎡為唱市場熱銷洽產(chǎn)品，其挺次為60娛㎡左右產(chǎn)右品4、長沙炮小戶型需啊求特征交房標加準分析建設(shè)部制四訂的《商怪品住宅裝燒修一次到護位實施導沖則》要求幼精裝修住菜宅在交房屈屋鑰匙前舉，所有功牧能空間的津固定面全討部鋪裝或錄粉刷完成液，廚房和燥衛(wèi)生間的?；驹O(shè)備述全部安裝睛完成。按照這放一導則違，精裝析修的住看宅被分裕為普通燥住宅、舅中高級鄰住宅和加高級住瘦宅三個傻檔次衛(wèi)生間的標設(shè)置配備變標準分為轎：1、普通住宅司：淋浴、洗搶面盆、坐壞便器、鏡遣(箱)、紹洗衣機位版、自然換矮氣(風道首)吸風機樂、電剃須溝等電器插灶座3組，危吸頂燈(投防水型)剛鏡燈2、中高級住美宅：浴盆(1船.5m)贏和淋浴器切、(蒸汽族房)洗面顧化妝臺、誘化妝鏡、節(jié)洗衣機位因、座便器蘭(2個)斥、排風扇境(風道吹再風機、電叼剃須等電撞器插座4爹組，電話套(掛墻式棋分機)接芒口3、高級住宅財：浴盆(粉水按摩營)和淋達浴器、漫(蒸汽共房)洗理面化妝齡臺、化相妝鏡、柄洗衣機賊位、座車便器(器2個)篇凈身盆服、換氣藝扇、紅詢外線燈晉、吹風哭機、電矛剃須等課電器插剪座5組拘，電話倆接口、賭頂燈、滴鏡燈。精裝修標言準項目名稱是否精裝精裝標準未來城是800元/平米謀房博客是800元/平米香麓麗舍否伍家?guī)X生活廣場否SOHO天都否蘋果派是500元/平米雙子座公寓否華府1號未定新時代廣場否印象天心否天心華庭否新青年公寓否巧克力空間否鑫遠杰座未定未央大邦否香頌國際否左岸右岸否鉑宮是1500元/平米新芙蓉之都否項目名稱是否精裝精裝標準建鴻達華都否金麓國際否美林銀谷否郡原廣場否盛大澤西城可以精裝700元/平米永祺西京未定沁園春御院未定陽光100否長沙商務(wù)中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣國際未定上河國際否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞寧花園否純小戶湊項目附帶小戶魄樓棟項目毛坯房為受目前市場軋主流，目鋸前精裝標踩準集中在秀700-支800元豈/平米5、長押沙小戶依型交房非標準分酬析我司對真客戶裝氧修意向段調(diào)研：次1、本次問食卷調(diào)查月中，年蠟齡層次北主要集珠中在2真1-2群5歲這任個年齡懲段，比縮慧例為5唱7%，睬年齡在陜26-茄30占字21%轉(zhuǎn)。年齡激在36雷-40姥占11懶%。這默三部分慮人最能券代表本躺次問卷傍調(diào)查的外聲音，宅一部分紅為社會碧新銳階皺層，能農(nóng)夠迅速閘接受新策潮事物薦。2、有62％齊的人會選饒擇精裝房際，認可程杯度較高。郵29％的陸人因心存釀顧慮，表碌明這部分隨人對精裝股房不排斥破，決心不額明確，仍膨存在選擇怖的現(xiàn)象。族僅有7％敢的反對精提裝房，不象會選擇。旅這說明精捐裝修房還璃是比較迎星合市場需困求的。3、68％的余人認為精咳裝修可帶遮來節(jié)省時搏間和精力諒，這也是那精裝房最軍為有市場胖發(fā)展?jié)摿频脑颉?3％雁的認為拿精裝修斗帶來部述分費用銳節(jié)省，兄而卻有歸19％貴的認為精裝修踏避免入住跌后的噪音落之苦。精裝修院將成為瘡未來市墻場主流哥，精裝冤也是增建加項目村價值最直重要的蜂手段5、長沙暢小戶型交良房標準分華析樓盤名稱置業(yè)目的（自住/投資）客戶分析影響客戶公寓置業(yè)要素伍家?guī)X生活廣場投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房本地為主，外地投資客多，年齡多為30-40歲，少量年輕單身地段、交通鉑宮投資為主多為附近私營業(yè)主，投資地段新時代廣場投資自住各半伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結(jié)構(gòu)偏輕交通、地段建鴻達巧克力空間投資自住都有，兩房多為青年群體以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學院、中心醫(yī)院等單位交通天健芙蓉盛世投資偏多年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）交通、地段天心華庭投資為主長沙市為主，年齡多為30-40歲，少量年輕人地段上河國際商業(yè)廣場投資自住各半周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少地段，配套博林金谷投資為主周邊人群，賣小面積年輕人較多交通、地段未來城投資周邊區(qū)域的人居多地段6、長沙滔小戶型客卵戶分析成熟商秀務(wù)地段餡的小戶庫型，客罵戶基本孕是投資獸客；新暗興城區(qū)長、地段敏稍好的圈小戶型聯(lián)，投資、自運住客戶基你本各半?？蛻纛愋徒?jīng)濟承受能力置業(yè)動因需求產(chǎn)品投資客戶強投資，主動置業(yè)地段好，投資價值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如鉑宮等自住客戶低下,經(jīng)濟承受能力低下的青年群體，對產(chǎn)品價格敏感自住或過渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如謀房博客辦公兼自住型經(jīng)濟承受能力有限的初期創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者辦公兼自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足居家條件，同時具備SOHO公寓條件6、長淺沙小戶緣瑞型客戶口分析投資型客者戶最看中叛地段與投尸資回報率消、自住型得客戶需滿黎足生活需匪求、辦公埋兼自住型酷客要求交病通便利，咳且能滿足寸生活需求誦；而租戶塘十分注重爽生活的舒狀適感。所魚以，小戶找型項目能櫻否滿足基今本的生活載需求，是惠影響其銷跡售與出租肆率最重要逗的因素。數(shù)據(jù)顯追示60恰㎡以下箭小戶型詳供應(yīng)比摩例逐年依下降，票但需求鴿量卻未綠減少，治導致0兼9年消趙耗大量筆市場小驚戶型余虜貨；由于政策教70/9猴0限制，世很多開發(fā)厘商推出合孔拼戶型，每也同樣占忽有了小戶跨型的一部意分；現(xiàn)在市場超上純粹小塞戶型公寓輝與酒店公完寓的余貨杯非常稀少細；投資型溉公寓與城酒店公薦寓的市冒場需求秤也在逐蛋年攀升透，09蠟?zāi)觊L沙拳市場推愉出的幾蹦個純小怠戶公寓海樓盤如臭興威帕薪克水岸汁、長城徐國際、還亞商國趁際等去秀化率都葬相當好林。

供銷供銷比套數(shù)比例套數(shù)比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、長沙奧小戶型未笛來趨勢—待—需求量韻大目前市場隆需求以剛鍋性需求為將主，緊湊樂中小戶型災(zāi)受到市場膜追捧，3思5-50悔㎡戶型最挎受歡迎；目前以棚毛坯交齒樓為主磁，精裝羽修將成呆為未來透主流，討也將成搬為重要肌的提價創(chuàng)手段；小戶型客提戶無論投根資、自住個者，均十天分注重項篇目的戶型萄設(shè)計能否純滿足基本瘡的生活需延求；小戶型市珍場需求大些，在行業(yè)陷市場平穩(wěn)付發(fā)展的基虎礎(chǔ)下，小兆戶型銷售十分牽看好。長沙小戶巷型分析總質(zhì)結(jié)PART朝B術(shù)公寓發(fā)炎展定位小戶型基統(tǒng)礎(chǔ)市場研嗽究項目公吐寓發(fā)展序定位建女議1.項目公寓弓開發(fā)資源歡盤點湖南C項PD的奮核心地趁帶，城聾市未來巖中心位級置立體交當通網(wǎng)絡(luò)難，交通帖便捷地塊昭昏示性強累，具備民地標特映質(zhì)花園湖泊川資源，生咱態(tài)環(huán)境突社出優(yōu)勢：臨主干怪道，較胖吵；周邊居吹住氛圍避差，生教活不便哨。劣勢：南城省會府核心景觀資源蝴突出生活感與熱配套差，很需強化及羞完善自身市配套發(fā)展定訊位：體現(xiàn)CP太D核心區(qū)乓城市價值臨及居住價密值的新南城兇省府鄰花園式恢高島端鴨精裝臟國掃際公寓產(chǎn)品定踐位：35-茫50平愈米奧精裝修駝公寓方向一：買商務(wù)型（熄不帶燃氣悼，常規(guī)大陶通間）方向二：漫生活型（旦帶燃氣，永充分考慮爺通風、采軟光、晾曬呢功能與附助加值）我司建議徒采用生活耳型公寓，臭由酒店統(tǒng)糕一進行物飽業(yè)管理2.項目叨公寓發(fā)展斤定位建議定位理燦由闡述1、市場谷角度35-5成0㎡戶型最控受歡迎；氧精裝修是吃提升價值歇最得要的朽手段；滿陽足基本生悟活需求是國自住、投身資者均十分關(guān)圈注的要點不?？ぴ獋€奈公寓的帶成功說明滅長沙市場棕對高端精罩裝修公寓置的授受度急高。2、開發(fā)商島目標貴司對價柴格目標有房誠很高的要從求，故對撐產(chǎn)品的要抗求既能賣范得快、又泳能賣高價潤。3、項目螞本身：項目將乘成為區(qū)而域內(nèi)的途標志性宅地標，升有很好殲的生態(tài)務(wù)資源，串檔次太宰低的公賠寓不能晉體現(xiàn)項掀目價值輸；但若公牧寓定位死為商務(wù)姿型，宜百商宜居壁，一方窄面對自幅居型客等戶缺少悅吸引力慈；另蒙一方面拾，勢必廣與項目穴內(nèi)的寫遮字樓物聞業(yè)發(fā)生眨直接競貪爭，影撓響項目紅銷售速駐度與價似格實現(xiàn)頭目標。2.項目公瞇寓發(fā)展酸定位建島議PART鉛C吃商業(yè)發(fā)妻展定位區(qū)域商業(yè)晉環(huán)境概述項目商勻業(yè)發(fā)展姻定位建復(fù)議PART舉C盜商業(yè)發(fā)緞?wù)苟ㄎ粎^(qū)域商曉業(yè)環(huán)境序概述項目商齡業(yè)發(fā)展震定位建修議南城商逐業(yè)目前責主要集莫中在韶煌山南路節(jié)到紅星錘段的沿裙線，以轟專業(yè)市絹場（布植市、家草具、建鞏材、汽浴車，日茅雜）為談主，滿小足居民笨生活需姑求的業(yè)鍬態(tài)為輔歐，整體皮檔次不斤高；200蹦8年底環(huán)，深圳屋天虹百癥貨入駐虎BOB兩O天下宅城，開賄南城百賽貨購物孫先河，扎一定程膀度上提摟升南城趣商業(yè)檔孫次；南城片墻區(qū)商業(yè)毯部分運寸作一般叫形式靈潑活，可暑租可售唐，招商親銷售同希步進行厚。招商撓采用先護引進大鴉品牌業(yè)澤主，帶磨動招商狗氣氛的陪策略。鍋經(jīng)營方幸式以“濁自主經(jīng)話營”為棉主，“毅委托經(jīng)補營與自撲主經(jīng)營傘相結(jié)合些”為輔罰。不同檔次莊的項目租旁售金水平鋤相差很大窯。臨主干帖道獨立門葉面租金為擋：100銀-180塑元/平米·月，售價肆一般在2繳0000綱-300梅00元/捧平米左右頃。南城板臟塊1.項目區(qū)域藍商業(yè)環(huán)境框分析雖然南護城是湖脆南的置旬業(yè)熱點巡壽區(qū)域，駛但整體遞建設(shè)尚強未成熟吹、入住云度有限汪，人氣哀缺乏；由于片甚區(qū)的成件熟度尚候有待時疼日，片弟區(qū)的商校業(yè)租售頭情況整矩體不甚擾理想。錫臨近省朱政府的渴天虹商診城附近郊商業(yè)氛啦圍逐漸軟濃厚。已初步出形成以繪天虹百娛貨為中烏心的生端活商業(yè)畏區(qū)；中猾高檔社訂區(qū)商業(yè)崇正在崛系起，商膚業(yè)主要刑滿足住雕戶的日鑄常需要叮，經(jīng)營育業(yè)態(tài)主抓要集中守在便利參店、美準容美發(fā)害、餐飲扛等生活行服務(wù)商翅業(yè)類；標志商務(wù)另中心、長旁沙奧林匹粱克花園、吼生活藝術(shù)貸城、中信撫新城等中惡大型商業(yè)甘即將投入文使用或面已市，競爭韻加劇。1.項目區(qū)輔域商業(yè)塌環(huán)境分特析省府片區(qū)PAR玩TC約商業(yè)發(fā)蒸展定位區(qū)域商脂業(yè)環(huán)境辰概述項目商業(yè)盼發(fā)展定位腎建議188圍80平達米的3吊層裙樓陳商業(yè)，撿適合做萌什么？商業(yè)體定量商業(yè)級集別輻射范圍繩及人口業(yè)態(tài)構(gòu)成準確的商液業(yè)定位類型輻射人口（萬人）營業(yè)面積（平方米）市級中心商業(yè)50萬人以上30萬以上大型區(qū)域級商業(yè)10萬人以上3.6-18萬社區(qū)型商業(yè)5萬人以上0.9-3.6萬鄰里型商業(yè)5000人以上0.18-0.9萬2.項目料商業(yè)發(fā)展臥定位建議就項目喜的商業(yè)騎規(guī)模來員看，屬艇社區(qū)型旱商業(yè)，顧輻射人誘口在5樣萬人以懼上2.項目灑商業(yè)發(fā)展體定位建議區(qū)域內(nèi)人則群需要哪蠶些商業(yè)業(yè)韻態(tài)？物業(yè)客群需求業(yè)態(tài)酒店住宿/用餐者中西餐廳/咖啡廳/茶座/宴會/干洗/洗浴按摩/KTV/清吧……寫字樓辦公者商務(wù)快餐/大型中西餐飲/商務(wù)間/健身/咖啡廳/超市/通訊……公寓居住者中型超市/美容美發(fā)/干洗/特色餐飲/銀行/面包店……區(qū)域內(nèi)居民餐飲、美容美發(fā)、健身、按摩足浴、KTV娛樂……中大型餐委飲、中高獸端商務(wù)咖催啡茶座、爐健身美容故、超市娛樂以及位時性日常醉生活所需很小配套，器是適宜本他項目商業(yè)鄉(xiāng)豐發(fā)展的業(yè)韻態(tài)2.項愁目商業(yè)展發(fā)展定垮位建議商業(yè)發(fā)展噴定位：新南城嶼省府鄰滿足以縱項目為殊中心的焦、5萬遼左右居弱住人群墾生活需希求的中高端采區(qū)域冬型酒技店服務(wù)笑式商業(yè)“酒店周服務(wù)式晨”體現(xiàn)燦項目“屢五星酒諷店”的蜻優(yōu)勢第三章磚產(chǎn)股品設(shè)計濱建議寫字樓產(chǎn)深品設(shè)計建兆議公寓產(chǎn)晴品設(shè)計貧建議商業(yè)產(chǎn)評品設(shè)計逃建議第三章課產(chǎn)品設(shè)惕計建議寫字樓番產(chǎn)品設(shè)盛計建議公寓產(chǎn)品逮設(shè)計建議商業(yè)產(chǎn)役品設(shè)計訪建議新南城·省府旁救·CPD誤核心五星級鉛花園送式生混態(tài)寫字主樓一.寫字樓描產(chǎn)品設(shè)副計建議設(shè)計要租點采用Low－e中空鍍貝膜隔音銹玻璃，晌超越其禿他對手大面積征使用玻碎璃幕墻洋，不出劇現(xiàn)魚鱗開波紋。玻璃幕墻戶開窗數(shù)量釣只要保證諸消防規(guī)范板要求即可誓，盡量減貓少；幕墻尺親寸盡可克能采用相大塊面源玻璃，眾減少隱參框，玻評璃劃分勉盡量減訊少人體摧使用高尊度的視猶覺遮擋葛。以玻璃列幕墻為戒主，奠珍定了項淹目的第忌一印象胸，彰顯答昭示性末，樹立政項目的徒高檔物貸業(yè)形象車。色調(diào)槳上采用隸深灰色吹，能使蠻立面更潮能在同染類產(chǎn)品蔑中脫穎坊而出寫字樓外觀立面：現(xiàn)隱代簡約，隔城市感強豪，體現(xiàn)商爺務(wù)價值寫字樓/公寓/薦商業(yè)專業(yè)寫字孟樓的主流鴨間隔為150消~25醬0㎡。目前長廟沙的專訊業(yè)寫字焰樓間隔逝面積多樣在150~虜250㎡之間；部分寫滾字樓（須如華美繪歐大廈貸）開始惜采用可師自由間破隔的方膜式，靈碧活滿足等客戶需蝦求；項目目標情客戶以中竟小規(guī)模企許業(yè)為主，腰對面積的族需求較為蹲適中。中小規(guī)評模企業(yè)留對于面侍積的需岸求相對寒集中在150~女300㎡之間；未來對膽于面積斑的需求榨有兩極藥擴大的漢趨勢，300躺~50犧0㎡及120㎡以下的需慨求均有所沖上升；面積間隔便以150習~25知0㎡為主，配甲置少量80—1色00㎡的樓層，淘同時預(yù)留存部分樓層丑自由間隔膛；寫字樓腔間隔面教積：以15搜0~2摸50平蘆方米的挺中等戶棗型為主填，預(yù)留地可自由擾間隔的倉樓層企業(yè)對雷辦公面吩積的需裁求自由間隔茅空間寫字樓貝/公寓/用商業(yè)生態(tài)寫斤字樓的覽考慮首層設(shè)花置生態(tài)娛大堂，勞考慮植膽物的設(shè)串置；每隔三渾到五層始設(shè)置一待處空中?；▓@；頂層可擱以設(shè)置浙屋頂綠再化，設(shè)曲置屋頂趟花園。為了適應(yīng)得不同客戶仗的使用需涌求，建議拌在平面設(shè)妨計時考慮強合并單獨耗使用的附獵加值，如風：私家電安梯廳CEO休息室獨立衛(wèi)生歸間設(shè)置既瀉能通過駱定時的礎(chǔ)消防檢革查又能納實現(xiàn)私教家使用錦的通道竟面積寫字樓平熊面布局：考慮生態(tài)川寫字樓定編位，以及紗對附加值撐的體現(xiàn)廣州天河怪城東塔私家電梯轟，寫字樓寫/公寓/矮商業(yè)寫字樓眠平面布每局：生將態(tài)寫字這樓，重隸視對后乞花園的皺利用，鞭營造生嘉態(tài)環(huán)境充分利什用天心善區(qū)政府掉公園的蜂景觀資剪源，營槐造良好刮的生態(tài)記辦公環(huán)外境；通風采綢光均好懂，避免繼出現(xiàn)暗廁室；開放的綠浙色空間，廳使升降梯女、樓梯井掃、露臺等逼公共空間砌也能充滿隊陽光。公園電梯間裂通風采忍光樓層平酬面布局狼示意公共走廊辦公區(qū)設(shè)備區(qū)開放的體綠色空挺間寫字樓/公寓/商迅業(yè)甲級寫字培樓凈高應(yīng)裳在2.7米以上注，加上搖梁位、指空調(diào)管蕩線等，旦寫字樓煤的層高往應(yīng)在3.2米以上；項目擁有術(shù)極佳景觀阻資源，為穗體現(xiàn)“生腎態(tài)”概念粥，辦公環(huán)饑境需要更靠開揚和更蠶好的通風命、采光設(shè)膏計，4米層高可借獲得更好巷的空間感言；考慮到冠適用性演和經(jīng)濟萬性，建懷議本項齒目標準潔層的層求高在3.5至4米之間。首層大堂暢挑高設(shè)計量，層高可勞在8米~12米之間，診體現(xiàn)氣派妄及良好的離商務(wù)空間砍；項目名稱層高（m）檔次平和堂商貿(mào)大廈3中高湖南文化大廈3.6中高聯(lián)合商廈3中高順天國際財富中心3.3中高第一大道3.3中高亞大時代3中高中隆國際大廈