深圳某地產(chǎn)項目營銷策劃方案

再演****傳奇

**地產(chǎn)2002/8/15【**·國際銷售執(zhí)行報告】我們在哪里？——**·國際的市場背景深圳房地產(chǎn)豪宅市場戰(zhàn)國圖華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊海灣兵團5月30日，海灣16強聯(lián)合發(fā)布《海灣宣言》，標(biāo)志“海灣決戰(zhàn)”正式總爆發(fā)…單位：萬平方米美廬錦園-4；世紀(jì)村二期-8中海深圳灣-17世界花園-7錦繡花園三期-9.4碧海云天-30汕頭聯(lián)泰地塊-33波托菲諾-9.7填海區(qū)-240招商海月-22蔚藍(lán)海岸-26海岸明珠-6；觀景臺花園-5長城項目-32；山海人家-3漾日灣畔-6；佳嘉豪苑-5翠堤灣-22綠景藍(lán)灣半島-20金域藍(lán)灣-20陽光帶.海濱城32萬項目發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預(yù)計）推出時間翠堤灣

金地地產(chǎn)221,372.7

83-156

2001/12/29金域藍(lán)灣萬科地產(chǎn)

20萬80-143

2002/6綠景藍(lán)灣半島綠景地產(chǎn)20萬

不詳2002年下半年碧海紅樹園泰然地產(chǎn)

不詳

不詳2002年下半年陽光帶海濱城紅樹西岸招商地產(chǎn)

32萬

93-170150

2002/6

百仕達(dá)泰華填海區(qū)

泰華25萬海灣兵團據(jù)不完全統(tǒng)計:

一至兩年內(nèi)，海灣兵團各項目的推盤量約250萬平方米，并以中大戶型為主。項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預(yù)計）推出時間碧海云天

京基地產(chǎn)30萬

134-256

2002/5/1世紀(jì)村二期華源集團

10萬

90-156

2002/1/30錦繡花園三期華僑城9萬

130-1402002年下半年波托菲諾純水岸華僑城9萬160-2402002年下半年中海深圳灣畔中海17萬73-1412002/5/1

華僑城兵團據(jù)不完全統(tǒng)計:

一至兩年內(nèi)，華僑城兵團各項目的推盤量約100萬平方米，并以中大戶型為主。中心區(qū)兵團隨著2002年下半年以市民中心為標(biāo)志的中心區(qū)六大市政工程的相繼竣工，中心區(qū)將會成為市場的焦點，“中心區(qū)兵團”將會異軍突起！

**項目中心區(qū)兵團項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預(yù)計）推出時間黃埔雅苑三期和記黃埔

134,46677-169

2002年中黃埔雅苑四期和記黃埔

133,348

不詳

2002下半年雅頌居

嘉里建設(shè)119,529.3

120-2202002下半年

天健世紀(jì)花園天健

地產(chǎn)138,444

不詳

2002下半年如詩美地

中洲集團97,800

110-150

2002下半年城中雅苑

城建集團152,080.24110-160

2002下半年港麗豪庭

建安集團約10萬不詳

2004年

**·國際

**地產(chǎn)148,764.1

85-230

2002下半年安柏麗晶

天鴻集團118,000

124-2452002/5/18

據(jù)不完全統(tǒng)計：一至兩年內(nèi)，中心區(qū)兵團各項目推盤量大于100萬平方米，并以中大戶型為主。香蜜湖兵團隨著東?；▓@、香榭里、水榭花都、新天國際、熙園等項目的相繼推出，香蜜湖一次又一次成為市場熱點，在豪宅市場中的競爭力和影響力不容忽視！熙園水榭花都香榭里東?；▓@香蜜湖兵團項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）

主力戶型面積（m2）

（預(yù)計）推出時間水榭花都

龍華房地產(chǎn)134,466

144-246

2002/6新天國際名苑

新天國際集團133,348

130-190

2002/3/31熙園

鴻榮源119,529

154-262

2003年初香榭里二期

美地置業(yè)138,444

120-180

2001/11/23東海花園二期

東海愛地270,00

115-168

2000年

據(jù)不完全統(tǒng)計：一至兩年內(nèi)，香蜜湖兵團各項目推盤量大于50萬平方米，并以中大戶型為主。小結(jié)1：據(jù)不完全統(tǒng)計，2002-2003年環(huán)海灣、香蜜湖、華僑城、中心區(qū)等4個區(qū)域的總推盤量大于500萬平方米，主要集中在中大戶型。**·國際面臨著同質(zhì)產(chǎn)品的最密集上市，面臨著前所未有的競爭和市場壓力。小結(jié)2：已經(jīng)或預(yù)計將會在**·國際之前上市的競爭項目有：東?；▓@二期、香榭里二期、翠堤灣、世紀(jì)村二期、新天國際、碧海云天、天健世紀(jì)花園、安柏麗晶、黃埔雅苑三期、陽光帶.海濱城、金域藍(lán)灣、水榭花都、錦繡花園三期。預(yù)計將會緊隨**·國際之后上市的競爭項目有：熙園、黃埔雅苑四期、藍(lán)灣半島、碧海紅樹園、如詩美地、城中雅苑、雅頌居**·國際面臨著“圍追堵截”的競爭格局。小結(jié)3：**國際面臨著來自華僑城板塊、香蜜湖板塊、環(huán)海灣板塊同質(zhì)項目的激烈競爭。**·國際面臨著來自區(qū)域內(nèi)（中心區(qū)）同質(zhì)項目的激烈競爭。深圳目前市援場，已霞形成四白足鼎立浸、強敵初環(huán)繞之引勢。我們要突搬圍！??！看看我性們的對英手！他們在挑做什么恭？項目名稱黃埔雅苑三期樂悠園規(guī)模134，466m2主力戶型面積77-169m2均價9，200元/m2總價70.8-155.5萬元工程進(jìn)度15層入市時間發(fā)售中推廣方向l大社區(qū)、大配套，優(yōu)越地段l優(yōu)秀品質(zhì)、優(yōu)秀品牌（頂尖優(yōu)越唯我獨享）黃埔雅苑含三期樂悠就園項目名稱碧海云天規(guī)模30萬m2主力戶型面積134-256m2均價8,500元/m2總價114-218萬元工程進(jìn)度封頂入市時間5月1日開盤推廣方向l

深圳人居形象大使l

與國際接軌的濱海后花園l

華僑城概念碧海云挽天項目名稱陽光帶.海濱城規(guī)模32萬m2主力戶型面積93-170m2均價7,000元/m2總價65-119萬元工程進(jìn)度10層預(yù)計入市時間2002年6月認(rèn)購,7月開盤推廣方向l

濱海概念(我在海在陽光在)l

雙重景觀和三重景觀陽光帶.淺海濱城項目名稱中海深圳灣畔規(guī)模175548.62m2主力戶型面積73-141m2均價75,00元/m2總價55-106萬元工程進(jìn)度封頂(部分立面)入市時間2002年5月1日推廣方向l

華僑城概念l

建設(shè)部重點實施技術(shù)示范工程中海深禿圳灣畔項目名稱世紀(jì)村二期如意府規(guī)模10萬m2主力戶型面積90-156m2均價8,000元/m2總價72-125萬元工程進(jìn)度封頂入市時間2002年1月30日推廣方向l戶戶陽光花房(21世紀(jì).住宅創(chuàng)新成就)l

中庭園林(5萬m2,7.5米架空層)l

華僑城概念世紀(jì)村二購期如意府我們怎鄭么辦？衰！SWO葵T分析優(yōu)勢：地段的葛特殊性區(qū)域配施套園林平驢臺、外福立面等劣勢：片區(qū)形象生活氛圍備不足目前交通鹿障礙樓花機會：宏觀經(jīng)慶濟情況中國加入差WTO深圳地嘗產(chǎn)誠信瞧缺乏威脅：中高檔住邊宅推出量帖激增相近片區(qū)樂的景觀住悅宅競爭相近片覆區(qū)低價愧樓盤的藏競爭CBD的杰不成熟性減小劣勢慎，避免威疊脅發(fā)揮優(yōu)才勢，轉(zhuǎn)辱化威脅利用機黃會，克毫服劣勢發(fā)揮優(yōu)爐勢，搶歷占機會1、分階期段展示，衛(wèi)價值最大峰化2、誠遞信宣言洗，樹立豈誠信形攻象1、理滔性入市祥，活爆馳開場2、改家變市場桑運行規(guī)抵則——忽必殺技優(yōu)勢（S企）：CBD特香殊地理位撫置區(qū)域配套園林平臺栗、外立面遞等劣勢（W獸）：片區(qū)形適象生活氛圍喇不足目前交通鼠障礙樓花機會（O暫）：宏觀經(jīng)濟雅情況中國加入露WTO深圳地售產(chǎn)誠信算缺乏威脅（犯T）：供應(yīng)量景觀、嘩價格競匆爭CBD的在不成熟性我們的戰(zhàn)幟略1、搶時急間，避免終分流2、產(chǎn)況品領(lǐng)先仍/形象襪領(lǐng)先戰(zhàn)除略——施凸出1、C兄BD生殘活價值洋挖掘2、遠(yuǎn)顛期價值攻展示我們的差策略總菜綱：策略一揪：搶時彎間,搶齒占市場悄份額的倒市場策略策略二桌：產(chǎn)品杜領(lǐng)先、基形象領(lǐng)業(yè)先的競芒爭戰(zhàn)略策略三：譯分階段展候示，深入漁挖掘價值南，追求潤價值最大衡化的價格但策略策略解析慶一：我們已經(jīng)瀉做了什么？【產(chǎn)品領(lǐng)姻先、形敲象領(lǐng)先捕的競爭判戰(zhàn)略】CBD國家際生活領(lǐng)臉域凸【形象定刃位】波特曼鬼共享空恒間領(lǐng)域平臺國際衛(wèi)星憂接收系統(tǒng)蛇、第一太平轉(zhuǎn)戴維斯物纖管許李嚴(yán)蓬外立面紋設(shè)計國際品牌漁廚衛(wèi)展示童子軍訓(xùn)袋練營whi面te擺sho維es莖&滋Bla差ck鎮(zhèn)Sh鳥oes三維仿真愧系統(tǒng)體驗樣切板房誠信宣言四國C遍BD名吸盤獲獎門活動《領(lǐng)域窄》/《齒空間》款/《9鞭000激》《方式》取/《街區(qū)矮》三維仿穗真系統(tǒng)體驗樣拾板房CBD越城市論輸壇【產(chǎn)品領(lǐng)渡先/形象手領(lǐng)先】策略解蛾析二：我們的鬼銷售組殿織策略【搶時間約,搶占明市場份退額的市槐場策略】【銷售組摔織綱要】賣卡貪/積累派籌/篩據(jù)選宣言/農(nóng)出擊選房/轉(zhuǎn)匹化開盤/達(dá)熱銷秋交會推屠廣8.1慎49.1林09.2槍010.1猾210.沸1911.1喉6認(rèn)購期選房、些開盤期時守間著：8月1愛4日關(guān)鍵行動谷：銷售人庸員進(jìn)場銷售VI隔P卡/登報記意向客誼戶【行動一】關(guān)鍵條徐件：銷售人輩員到位臨時售屆樓處咨詢電偵話報紙炒尚做樓體條幅戶外廣益告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告機場條游幅戶型單醋張VIP卡及國蔑際卡權(quán)男益手冊認(rèn)購申周請書直郵時框間：9月10樓日關(guān)鍵行動涼：誠信宣陪言發(fā)布愧暨產(chǎn)品崖推介會【行動二】關(guān)鍵條件峽：誠信宣恩言/必殺技確姻定項目介紹PPT主流媒體苗炒做人員邀請于名單意向客艦戶通知場地確定砌及會場布蜘置《領(lǐng)域》/《空間》包裝袋禮品時鳳間料：9月20捐日關(guān)鍵行宅動：秋交會全情展劈燕示/V弦IP卡極推廣及牲促銷【行動三】關(guān)鍵條件稈：展位確標(biāo)定展位設(shè)計燒制作售樓處/模型樣板房北街區(qū)/波特曼品牌通念道三維仿真聲系統(tǒng)演示電視專題姿片看樓車樓書精充華本/海報戶外導(dǎo)示分系統(tǒng)銷售組劇織安排時席間傲：10月頭12日關(guān)鍵行動域：銷售籌碼漂（選房順延序號）引導(dǎo)客疤戶/置耳業(yè)計劃惹推薦【行動四】關(guān)鍵條件女：預(yù)售許可弱證/按揭銀行價目表/200問報紙公告/媒體炒做錯（前一周乞）客戶信諷函/電話通供知（前購一周）選房須知/選房通知聯(lián)函/籌碼五本樓話書電腦銷售陷系統(tǒng)復(fù)印機/傳真機POS機禮品/抽獎獎品現(xiàn)場樂隊/主持茶點強力推各薦：電視形象揉廣告時帆間：10月室19日關(guān)鍵行動謎：選房消化客驅(qū)戶/實零現(xiàn)銷售齡目標(biāo)【行動五】關(guān)鍵條件屯：現(xiàn)場布置報紙公奴告/媒體炒做認(rèn)購書人員組織魯及培訓(xùn)現(xiàn)場樂隊/主持茶點時好間：11月1夾6日關(guān)鍵行動早：開盤儀式客戶營輛銷活動載/形成臂新一輪紀(jì)高潮【行動六】關(guān)鍵條刮件：開盤show第二批夸樣板房平臺花園條幅更柜換現(xiàn)場導(dǎo)示牌系統(tǒng)更新人員邀魄請現(xiàn)場銷售槍組織茶點策略解漲析三：我們的價獎格競爭策械略【分階段妹展示，僅深入挖特掘價值覆，追求價怒值最大地化的價條格策略】理性入市陽，最大限伍度消化積匹累客戶，妥搶占市場手份額，液形成熱毒銷局面遙；隨工程褲進(jìn)度和恭現(xiàn)場展膝示條件朱的改善色，深入挖掘洪項目價燭值，追秋求價值腸最大化創(chuàng)?！緝r格策錫略原則】【開盤期味策略】理性入們市，最景大限度岡消化積浸累客戶賀，搶占泰市場份背額，形添成熱銷如局面；關(guān)鍵詞傻：市場世份額揭>價診值最大酸化【成長期晌策略】隨工程進(jìn)鉤度和現(xiàn)場皮展示條件求的改善，逢深入挖掘興項目價值開，追求價章值最大化得。關(guān)鍵詞仔：價值卡展示VS價值最大蓮化該做的我照們都做了Wai丹t.啞.圈.我們可以打贏嗎？我們的策棄略總綱：策略一栽：搶時龜間,搶煙占市場朝份額的刻市場策溝略策略二：傻產(chǎn)品領(lǐng)先點、形象領(lǐng)遇先的競爭吵戰(zhàn)略策略三：蒜分階段展睬示，深入司挖掘價值響，追求價值最大球化的價格喂策略策略四：院“必殺技縱”改變地饒產(chǎn)市場游多戲規(guī)則，一鳴驚人另，超越競文爭。必殺技【一】“誠信蝴宣言”必殺技【二】體驗必殺技【三】15日無匙理由退房必殺技【四】入伙前不您供樓必殺技【五】雙倍保奪修期必殺技【六