大型商住一體化項目營銷方案

xx地塊營銷方案xxxx房地產(chǎn)代理公司2011年2月17日謹呈：xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司序言每個地產(chǎn)項目都如蕓蕓眾生，有其獨特而鮮明的個性，是其魅力所在，也是其靈魂所在這，我們稱之為定位,它是項目核心價值體系的直接反映，也是其與市場上其他項目競爭的基石。因此，xx認為，好的定位是項目成功的開始！解決核心問題如序言所述，本次方案旨在尋找項目的靈魂，建立項目的市場形象和項目的核心價值體系，拔高項目的品質(zhì)，樹立開發(fā)企業(yè)的品牌美譽度，實現(xiàn)“企業(yè)和產(chǎn)品雙贏”的目標(biāo)！通過我們專業(yè)的營銷包裝和推廣執(zhí)行，使項目的價值最大化！核心問題1：市場形象定位核心問題2：營銷包裝和推廣執(zhí)行形象定位思考項目整體形象定位是項目“靈魂”所在，靈魂是否高尚，直接影響項目整體發(fā)展成敗。為了更科學(xué)和客觀地為項目形象賦予獨特魅力，我們從“市場競爭、項目本體”兩個角度進行整合！

項目本體分析市場競爭研究項目定位整合推廣項目本體分析14萬方體量，5萬方商業(yè)MALL1、項目基本經(jīng)濟指標(biāo)項目本體分析2、項目周邊概況花橋路向西春秋路向南正對春秋路花橋路向東北面即將開建的萬福莊園五期周邊生活配套較為成熟，高檔住宅小區(qū)林立，居住氛圍較好，北側(cè)萬福莊園五期即將開建，市場前景看好。項目本體分析3、項目SWOT分析SWOT1、主干道春秋路與花橋路交匯處，交通便捷；2、項目商業(yè)規(guī)模較大，自身配套優(yōu)越；3、周邊居住環(huán)境較老城區(qū)更佳；4、新老城區(qū)樞紐位置，兼享新老城優(yōu)質(zhì)資源；1、項目北面為即將新建小區(qū)，目前為毛地，整體形象較差；2、周邊商業(yè)氛圍欠缺，多為低層級社區(qū)級業(yè)態(tài)，商業(yè)銷售難度較大。1、項目商業(yè)檔次定位較高，百貨類業(yè)態(tài)為龍頭，區(qū)別于市場且招商先行，未來商業(yè)前景良好；2、策劃公司眾多商業(yè)資源，利于項目整體發(fā)展；1、市場在售商業(yè)項目較多，未來競爭壓力較多。2、國家調(diào)控樓市政策頻繁出擊，整體市場受到一定影響；項目本體分析4、本體研究啟示依托項目優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，把握機會，弱化威脅，對項目進行特色包裝定位；全方位整合項目所處的內(nèi)外部資源，方可立于不敗之地。根據(jù)本體分析，我們發(fā)現(xiàn)項目有如下價值點。14萬平米融合國際元素的大型商、住社區(qū)，所處區(qū)域前景良好，帶來一種嶄新的多元化品質(zhì)生活。1、國十條、國五條、國八條”研究地方政府兩面性信貸投放過量通脹預(yù)期加速市場供給不足本輪房價快速增長原因

四大因素合力導(dǎo)致房價持續(xù)上漲12個月，堅定了政府調(diào)控樓市的決心，2010年4月15日，“國十條”和“國五條”連續(xù)重拳打向樓市。政策背景及內(nèi)容：政策重壓尚未解除，國家又于2011年1月26日開始進一步樓市調(diào)控，“國八條”出爐。本輪調(diào)控旨在“國十條”、“國五條”基礎(chǔ)之上明確責(zé)任、加強監(jiān)管、完善稅收和保障性住房供應(yīng)?？蛻舫謳庞^望、成交量受波及、銀行收緊房貸、房貸審核程序漸嚴，逼迫地方政府政策出臺。宏觀政策研究政策回顧：繼2011年1月14日之后，2月24日再次上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個百分點，年內(nèi)第二次上調(diào)，也是自去年以來第八次上調(diào)；2月8日央行宣布加息0.25個百分點。原因分析：由于不能靠升值來抑制通脹，因此央行此舉目的是為了抑制通脹；央票集中到期、外貿(mào)順差等因素導(dǎo)致銀行體系流動性短時間內(nèi)增加過多，此舉將有助于未來信貸投放更為合理；由于一季度是放貸最快的季節(jié)，做好一季度放貸，利于控制全年風(fēng)險，“鎖定銀行流動性”；旨在抑制通脹，但客觀上卻起到抑制資產(chǎn)泡沫的作用，同時打壓樓市投機行為2、近期信貸政策研究宏觀政策研究3、六安市近期出臺政策關(guān)于加強六安城區(qū)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的通知：開發(fā)企業(yè)不得自行收取預(yù)付款；合同備案提供的開發(fā)行及賬號應(yīng)與六安市商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)督協(xié)議書的開戶行、賬號一致，否則不予備案；合同網(wǎng)上備案須提供監(jiān)管賬戶進賬單原件（復(fù)印后備查），進賬單金額與商品房買賣合同金額一致；各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均要嚴格遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章；政府嚴控開發(fā)企業(yè)銷售資金、規(guī)范房地產(chǎn)市場避免因開發(fā)企業(yè)挪用資金他用，規(guī)避客戶購買風(fēng)險宏觀政策研究4、宏觀政策小結(jié)宏觀政策頻繁出擊，市場觀望氛圍漸濃銀行收緊房貸，置業(yè)門檻提高地方政策配合，二次以上置業(yè)受限關(guān)鍵詞>>宏觀政策研究舒城縣位于安徽省中部、大別山東、巢湖之濱，江淮之間。東鄰廬江縣，南界桐城市、潛山縣，西接岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣。雄踞皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的前沿陣地和大合肥經(jīng)濟圈內(nèi)城市之一。城市區(qū)位顯赫、大合肥經(jīng)濟圈之內(nèi)、城市發(fā)展?jié)摿薮?/p>

宏觀市場研究1、舒城總體概況城關(guān)鎮(zhèn)，是舒城縣政治、經(jīng)濟、文化中心。地處皖中腹地，江淮之間，大別山東麓、巢湖西濱；距合肥市54公里，1小時省會生活圈；3小時內(nèi)經(jīng)濟圈有南京、武漢、徐州、南昌；5小時經(jīng)濟圈有上海、杭州、日照、鄭州、長沙；項目所在地2、舒城縣交通狀況宏觀市場研究周邊城市云集、交通便捷、城市區(qū)位優(yōu)越本案位于三區(qū)交匯處，戰(zhàn)略地位明顯，商業(yè)/住宅價值較高南溪新區(qū)老城商業(yè)區(qū)舒東新區(qū)政務(wù)新區(qū)工業(yè)園區(qū)高新開發(fā)區(qū)城市十一五期間規(guī)劃：基本框架以老城區(qū)核心的中心商業(yè)區(qū)；以南溪河為界構(gòu)建南溪新城住宅區(qū)；以擴建后的合安公路以東打造舒東新區(qū)；高峰路以西為政務(wù)文化新區(qū)；北部以工業(yè)園區(qū)為主，并配套住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)；3、城市發(fā)展方向宏觀市場研究4、城市經(jīng)濟發(fā)展水平宏觀市場研究

全市經(jīng)濟快速發(fā)展，年增長率超過14%；人均收入逐年遞增，受08年金融危機影響，增速有所放緩，09年首次突破2萬大觀；第二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年放大，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)日趨合理城市快速發(fā)展、人均收入逐年遞增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，市場蘊藏消費潛力大5、房地產(chǎn)市場發(fā)展概況宏觀市場研究

住宅與商鋪價格，逐步遞增明顯，未來商業(yè)有望突破1萬大觀；市場銷售量逐年創(chuàng)新高，受08年金融危機影響，增速明顯放緩。房地產(chǎn)市場保持較快增長，市場開發(fā)量持續(xù)增加；房地產(chǎn)快速發(fā)展，市場供求平穩(wěn)，價格攀升明顯6、宏觀市場研究小結(jié)城市規(guī)劃：城市區(qū)位優(yōu)越，老城區(qū)定位為商業(yè)中心區(qū)，項目占位三區(qū)交匯處，享三區(qū)優(yōu)勢資源，利于本案整體發(fā)展。近年來，政府部門重視商業(yè)規(guī)劃和交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，使交通設(shè)施逐步完善，為項目前景注入更多信心，給本項目帶來積極影響。宏觀經(jīng)濟：

全縣經(jīng)濟運行良好，GDP加速增長，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)日趨合理，人民生活水平穩(wěn)步提高，市場蘊藏消費潛力較大，隨著城市地位不斷提升，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好。房地產(chǎn)發(fā)展：

房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期，市場競爭較弱，開發(fā)量持續(xù)增加，售價逐年攀升。宏觀市場研究市場個案透視1、廣進·久富商業(yè)廣場開發(fā)商舒城廣進房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置龍津大道與桃溪路交匯處規(guī)?？傆玫孛娣e約14000㎡，總建筑面積12萬㎡，其中MALL面積32000㎡，住宅面積5.3萬㎡，公寓樓1.6萬㎡產(chǎn)品類型4棟高層面積構(gòu)成住宅面積為55—101㎡，商務(wù)公寓、辦公戶型面積40—99㎡價格暫未開盤，預(yù)計住宅開盤均價5000元/㎡，辦公預(yù)計在5000—6000元/㎡景觀設(shè)計3000㎡空中花園，除此無其他景觀銷售狀況目前還未開售，具體推售樓棟暫未定后續(xù)推售住宅1、2、4號樓住宅及3號商業(yè)、辦公樓推出時間預(yù)計要推遲到2011年9-10月份賣點購物中心、SOHO公寓、精品住宅配套內(nèi)部配套為3部高速電梯、商業(yè)SHoppingmall，外部享有第二客運站、舒城二中、飛霞公園等配套評價本案在形象推廣上位舒城較為專業(yè)樓盤之一，整體包裝、概念到位，主打城市綜合體概念，自身配套完善；住宅面積段較為合理豐富，產(chǎn)品線多樣；SOHO公寓的投資性較好；現(xiàn)場銷售人員也較為專業(yè)，對銷售有一定促進作用；與artdeco風(fēng)格類似；項目戶型鑒賞戶型緊湊實用、面積在90多平米的戶型采光比較好，并且?guī)в写蟮挠^景陽臺，戶型面積段設(shè)置多元化，可選空間較大市場個案透視2、金都否·飛霞商落城開發(fā)商安徽省金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置舒城合安路與水杉路交叉口，古城南路東側(cè)（原飛霞大市場）規(guī)模總用地面積3.1萬㎡，總建面6.7萬㎡，地下總面積1.8萬㎡產(chǎn)品類型2棟17層高層住宅及3層的商業(yè)樓面積構(gòu)成住宅戶型面積為92㎡、95㎡、99㎡、123㎡；總計167套價格住宅：最高價4980元/㎡，最低價為3層4280元/㎡，均價預(yù)計在4600元/㎡左右；商業(yè)：-1F：9000元/㎡、1-2F：8000元/㎡。景觀設(shè)計商業(yè)樓頂有空中花園，除此無景觀銷售狀況銷售狀況良好，僅僅剩余3套頂層復(fù)式，下面123㎡，上面44㎡，兩層層高均2.9米后續(xù)推售后續(xù)基本無推售量，消化剩余頂層及商業(yè)部分，從現(xiàn)場來看基本無可售房源賣點地段優(yōu)勢、配套完善、交通便捷配套飛霞公園、農(nóng)貿(mào)市場（自帶）、周邊已有的商業(yè)老街（社區(qū)商店及沿街門面）評價本案住宅規(guī)模較少，戶型設(shè)計一般，由于其體量及重商業(yè)性，難以體現(xiàn)居住的品質(zhì)感和檔次感；周邊老城環(huán)境較差，噪音及粉塵污染較嚴重，不適宜居??；現(xiàn)場銷售人員不專業(yè)，散漫，但銷售狀況良好；建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約；市場個案透視項目戶型牌鑒賞項目以商委業(yè)主主；眨住宅面積搭段僅92㎡、9咬9㎡和學(xué)122袋㎡三種啊戶型，覽可選空玻間??；澆戶型設(shè)嬌計較為維合理，臨面寬較論小，居嫩住舒適扇度降低華；市場個案透視3、財富撈中心開發(fā)商安徽文峰置業(yè)有限公司位置舒城縣飛霞文化廣場西側(cè)（原供銷大廈地址）規(guī)?？傆玫孛娣e4800㎡，總建筑面積約5萬㎡產(chǎn)品類型1棟31層高層面積構(gòu)成住宅戶型面積為91㎡、122㎡、132㎡、136㎡四種價格住宅均價5000元/㎡左右景觀設(shè)計空中花園設(shè)計，無其他景觀銷售狀況目前正在預(yù)約，預(yù)計在3月份開盤，房源已全部預(yù)定完畢后續(xù)推售目前僅剩余一套房源132㎡，原因為客戶退定；無后續(xù)住宅房源推出；賣點主打地段優(yōu)勢，“我在最中心”配套20000㎡飛霞文化廣場、飛霞公園、龍頭塔、賓館、銀行、建設(shè)局、體育局等一應(yīng)俱全；自身的大商業(yè)配套；教育配套從小學(xué)到高中一站式教育；評價本項目為舒城縣目前地段位置最好樓盤，處于老城核心區(qū)域，生活配套完善；戶型設(shè)計上基本為120以上大面積戶型，推為“官邸”，但實際由于自身體量原因，很難做出居住舒適度；居住環(huán)境嘈雜且自身樓體建筑原因使部分戶型采光、視野受限；現(xiàn)場銷售人員素質(zhì)一般；現(xiàn)代簡約風(fēng)格；市場個案透視項目戶氣型鑒賞以大面驕積戶型突為主力凳戶型、浸獨特的鵲入戶花債園、超習(xí)值贈送調(diào)面積，嶄其缺陷渠為面積大鞏、總價陽較高，扁由于項央目為獨冊棟樓體屢，部分券戶型采純光通風(fēng)攀差；市場個案透視4、萬福藝莊園五期開發(fā)商安徽華力建設(shè)集團旗下安徽華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置春秋北路與花橋路交匯處規(guī)模一至四期總建筑面積40萬㎡，萬福莊園五期總用地面積約3萬㎡，總建筑面積5.8萬㎡產(chǎn)品類型1棟11層小高層、1棟25層高層、7棟多層級2—3層商業(yè)組成價格目前該路段均價預(yù)計在4800元/㎡左右景觀設(shè)計基本園林景觀設(shè)計，無園林風(fēng)格銷售狀況一期石榴苑、二期牡丹苑、三期蓮花苑、四期水仙苑已于2009年銷售完畢并完全入住，社區(qū)商業(yè)店鋪基本全部營業(yè)；五期暫未動工；后續(xù)推售五期推售約5.8萬㎡體量，預(yù)計在2011年3月份動工，經(jīng)過了解，預(yù)計7-8月份上市。配套萬福莊園已有的商業(yè)街及即將開建的五期住宅商業(yè)街評價本案推售時間跨度較大，難以形成整體的規(guī)模概念及效應(yīng)，讓人以為是單獨的小盤，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑風(fēng)格市場個案透視調(diào)研了飄解：主力戶型解90-1淹10平米誕，緊湊實簽用型三房均，后期推廣嫩主打“多博層、產(chǎn)品懷升級、成突熟社區(qū)”5、九溪批江南開發(fā)商六安明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舒城分公司位置舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口往東規(guī)?？傆玫孛娣e260畝，容積率1.45，總建筑面積24萬㎡產(chǎn)品類型多層及高層住宅面積構(gòu)成前期98㎡、118㎡、125㎡、138㎡、142㎡戶型，后期戶型未定還未動工，正在規(guī)劃中；價格已售罄，后期未推出景觀設(shè)計以水系及園林賦予江南小橋流水的居住意境銷售狀況銷售狀況良好，目前已無房源可售；后續(xù)推售后續(xù)約有10棟多層級1棟高層住宅推出，具體推出時間未定，戶型未定，目前還未動工，預(yù)計在年后動工，推出時間約在2011年下半年；賣點主打江南風(fēng)情的景觀園林，鬧中取靜配套小區(qū)內(nèi)無幼兒園，有會所，目前沿華僑路意形成裝飾、建材的商業(yè)街評價本案體量、規(guī)模較大，推售時間跨度也較大，且工程與銷售脫節(jié)，未能有效控制銷售及工程的節(jié)奏，導(dǎo)致銷售存在斷檔；項目建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，園林景觀主打江南水鄉(xiāng)風(fēng)情，在舒城屬獨一無二；現(xiàn)場銷售較為混亂，銷售人員上班時間無工作狀態(tài)；前期推售房源已入住及部分準(zhǔn)現(xiàn)房；市場個案透視項目戶型陪鑒賞目前無房漿源可售，蛋戶型面積鉛較大，主貪力戶型面是積在12尼0㎡以上讓，少量9嬸0㎡左右谷戶型；微戶型設(shè)脅計較好駐，大面晃寬短進辣深，居愿住舒適移度較高市場個案透視6、楓胃丹·歐宗洲華城開發(fā)商安徽華信房地產(chǎn)舒城分公司位置舒城縣合安路與陳三堰路交匯處東北面規(guī)?？傉嫉孛娣e約900畝，總建面60萬㎡；首期開發(fā)458畝，建筑面積32萬㎡；產(chǎn)品類型A、B、C、D四區(qū)共34棟多層，95套townhouse；項目全部為多層及別墅物業(yè)面積構(gòu)成86—87㎡兩房，109—136㎡三房，140㎡以上四房，townhouse面積為140—240㎡價格目前銷售F組團，均價4500元/㎡，別墅6500元/㎡景觀設(shè)計歐洲風(fēng)情園林，2大廣場、一個國際游泳池，多條景觀大道，社區(qū)內(nèi)一條風(fēng)情商業(yè)街銷售狀況目前銷售F組團的F-26、F-28兩棟多層，基本預(yù)訂完畢，開盤時間預(yù)計3月份，1月31號之前交10萬誠意金選定意向房號，開盤按預(yù)訂順序選房，享5000元優(yōu)惠；后續(xù)推售后期將有拉菲莊園推售，占地面積約13萬㎡，總體量月14萬㎡，目前還未動工，預(yù)計推出時間為2011年下半年；戶型面積為80—124㎡戶型；賣點主打歐洲風(fēng)情及規(guī)模配套歐洲元素的會所2780㎡，幼兒園評價本案處于進城的合安路上，目前居住配套較少，但由于本案自身配套較為完善（商業(yè)部分會招來大型生活超市、免費巴士接送往返社區(qū)），彌補了一定的缺陷；現(xiàn)場銷售人員為此次踩盤表現(xiàn)最為專業(yè)、敬業(yè)的，現(xiàn)場銷售專業(yè)規(guī)范，銷售情況良好；包裝推廣、營銷方面也做的專業(yè)到位，為其在北郊區(qū)域賣到4500元的價格奠定了基礎(chǔ)；建筑為簡約歐式風(fēng)格并富有古典元素，后續(xù)拉菲莊園在簡歐基礎(chǔ)上融合了Artdeco風(fēng)格；市場個案透視項目戶雹型鑒賞項目整體撿形象較高枕，戶型面聞積段設(shè)置障最為合理流的項目，炭以110癥㎡左右三鞭房為主力打戶型，輔甜之90㎡地左右兩房疫；戶型設(shè)芽計較好，糖無論從采陡光、通風(fēng)閉還是從面翅寬進深方刺面都做的從較好，居外住舒適度泡高，觀景生效果佳。市場個案透視7、中房般·龍舒花懲園本案已售頸罄，無宣劉傳資料，妨從社區(qū)建頸筑來看，乖已入住較澆長時間，疑建筑立面香略顯陳舊懂；本案位享于舒城縣盼城關(guān)鎮(zhèn)新午區(qū)三里河佩路、鼓樓蓬北街一帶友，占地1聲36.3岡3畝，總撲建筑面積畜約13.剝3萬㎡，渡由中國房稱地產(chǎn)開發(fā)姨合肥公司鵝舒城分公溪司投資開堡發(fā)，項目名有4大組薄團、商鋪勢及18層果商務(wù)公寓就組成。8、安外天·盛鋒世名城安天·盛嚷世名城總?cè)诱嫉?1只0畝，總他建筑面積邀約18萬親平米，小勻區(qū)以多層斯住宅、花歸園洋房、晚聯(lián)排別墅疑、小高層慮住宅及商趣業(yè)鋪面為護主，容積煎率1.3品3，建筑眉密度0.淚29，綠燒化率42跑%?？倯舯I數(shù)132但8戶，可櫻居住46頸48人，見整個小區(qū)誦規(guī)劃55稈棟，通過測一個橫置毒的“S”阿主軸聯(lián)系妥5個獨立廳的組團。塵戶型面積染段48—值112㎡促，花園洋宅房144虛㎡—20網(wǎng)9㎡以及屑別墅組成阻，社區(qū)規(guī)慶劃有幼兒馬園；本項目目棕前基本清憤盤，售樓曠部現(xiàn)場無窄宣傳資料瘡，戶型面予積無法獲帖得準(zhǔn)確信橫息；市場個案透視8、市繪場個案英調(diào)研小摟結(jié)各項目核吐心定位差搜異化較強疾，有主打蚊景觀風(fēng)格層（九溪江爬南）、有絲式主打建筑罪風(fēng)格（歐出洲華城）扔、有主打羊投資的（鈴飛霞商城易）、有主超打城市綜笑合體（廣蹤蝶進久富商夠業(yè)廣場）速、有主打卻地段（財葬富中心）槐，但形象橡定位良莠禾不齊，未嗚能更深層稀次的挖掘借項目本質(zhì)敘，對生活捷詮釋較鄙少，多仆以硬拼鏟形式競?cè)諣帲槐咎幵谕泶址诺溺R時代；各項目面級積段設(shè)置至較為合理翅，僅財富洗中心、九滴溪江南戶輩型面積設(shè)冒置較大，搞戶型設(shè)計善方面基本尺滿足生活效日常所需珠，對居住品河質(zhì)感和舒培適度方面沾注重較少碗，缺乏高出品質(zhì)感的吳戶型；各項目住膨宅銷售情牌況較好，短目前已基炸本無房源鞏可售，整蒙體市場出羅現(xiàn)斷供；蜂但歐洲華者城及萬福承莊園、九侍溪江南等李項目的后梯續(xù)房源預(yù)門計在今年娘上半年推適出，廣進螞久富商業(yè)拆廣場也準(zhǔn)冤備在5、6月份開盤繭對外銷售掃。預(yù)計201寨1年上半年撥市場放量判較大，競歌爭態(tài)勢面春臨升級；市場個案透視市場定位研究廣進·久婆富商業(yè)廣部場金都·醬飛霞商醋城財富中裙心形象定位膛：購物中打心SOHO末公寓精品住宅12萬㎡客城市綜合浸體形象定井位：全民投胸資新高框地形象定止位：財富引德擎時尚中謎心九溪江南楓丹·家歐洲華論城形象定酬位：江南園林形象定位繩：歐洲風(fēng)踢情小鎮(zhèn)項目規(guī)模博、綜合體唉、商業(yè)價尸值、建筑轟風(fēng)格、園桐林景觀，塌形象定位卻繁雜，但符對社區(qū)內(nèi)點生活缺乏蠢演繹。1、市場卸競爭項目屠定位透視市場定位研究2、市場久競爭項目詠定位啟示從競爭攻個案分鋸析來看拍，久富競商業(yè)廣辯場主打城市綜合抓體概念，湖飛霞商視城主打版塊投資說，財屑富中心岔主打中心地段位置，逼九溪江踩南主打園林景觀特色，呀歐洲華胡城主打歐洲建筑滲風(fēng)格。市場競揀爭個案丈形象定博位五花朗八門，斧但整體糟表現(xiàn)“缺乏品質(zhì)索感、檔次感、時代感，更缺乏對項目價斜值的深扶度挖掘，“生活”黨元素被遺三忘”。項目形象服提煉通過對乘“項目翠本體和鬧市場競近爭”研政究，我楊們不難現(xiàn)發(fā)現(xiàn)與級項目形煙象定位鑄相聯(lián)系較的關(guān)鍵罩詞：1、本政體啟示低:14萬平猶米融合國際元尸素的大型商判、住社驢區(qū)，所處區(qū)掌域前景良復(fù)好，帶來瘦一種嶄新的餃多元化鳳品質(zhì)生愛活。2、競爭肯啟示：競閉爭個案形曾象定位參呢差不齊，缺乏品悄質(zhì)感、花檔次感暗、時代元感，缺乏深度拾挖掘，“生活”圾被遺忘。項目形象原可提煉的解方向：14萬平礦米MAL者L，現(xiàn)代糕化、多元劫化品質(zhì)生競活項目形象定位在對本蒜案市場援形象定煌位時，敵必須掌吹握三大析原則“春排他性鴿、概括摟性（商渠、住兩范方面）混、易于隔傳播性悠”，因枯此、項聰目整體克形象定濤位為：14萬平射米Cit疼yMal蓄l·繽紛藝生活匯形象定位詮釋靈魂已恨經(jīng)建立廈，我們史需要給伸靈魂披羨上華麗秧的外衣斃，讓人土記憶深巡壽刻，易慶于傳播新，所以贈，我們要賦予她收朗朗上口衛(wèi)的名字—蘋—案名及主肢推廣語。14萬累平米為免本案的稍體量規(guī)蒜模直接倉反映，截直觀便社于理解棵；Cit插yMa戰(zhàn)ll是區(qū)別色于傳統(tǒng)似的是S德hop惹pin表gMa警ll的壇一種超半大規(guī)模芝購物航顯母，集乞合了休直閑、餐蕉飲、娛足樂、百川貨、商婦超等多檔種業(yè)態(tài)地，更具挑檔次，羞輻射范磚圍更廣梳；由于距本案的贊拳頭價抹值點在漆于商業(yè)喉規(guī)模巨拆大、業(yè)叢態(tài)包羅握萬象，感所以在芹此居住享有繽嘩紛萬象朝的生活生體驗。整個絲式形象定晉位準(zhǔn)確割傳達產(chǎn)煉品信息另且易于熊傳播。案名建議1、案名嬌建議及詮泥釋案名詮伸釋：

港，本些義港灣，勾在此用“勉香港”之憂意，香港冒為一座國繞際化時尚肺繽紛的都免市，具有量極高的代拾表性，寓絞意本案將朵給舒城帶割來一座高渠品質(zhì)、多咬元化生活遞之城，也吩將本案品密質(zhì)和形象執(zhí)進行了拔窩高；

匯，匯夕聚、融合膜，這與本靈案的大體種量商業(yè)、廣高檔住宅犧的產(chǎn)品相怖互契合，總在此居住燭會帶來繽蔑紛多彩的金生活；同用時，也有劇“八方聚女財”之吉凍祥寓意，糟與本案商躬業(yè)體量大笑相互輝映別。

港匯廣燃場，大氣該磅礴，具帥有鮮明的石標(biāo)桿意義舒，本項目暴將成為舒承城的城市緣瑞地標(biāo)，提蟲升城市形淹象和魅力托，融合了喪商業(yè)、居煌住兩種風(fēng)短格，讓人肌便于記憶左；遠大·港帥匯廣場案名建議3、主推輔廣語主推廣怕語：14萬平隊米Cit諸yMal球l·繽紛慨生活匯備選主推灰廣語：繁華在劉握、立皇方生活主席繁華恭，領(lǐng)譽全基城繽紛時揀代，萬愁象生活筑極致人塵生，享巔抵峰繁華營銷推廣思考項目靈屯魂高度綢已經(jīng)具堂備，對蛙項目而呈言，僅輔僅是思勻想高度植，遠遠焦不夠；耗還需要用骨燭骼和血肉券來豐滿項側(cè)目，使項部目生動、狗具化，我歇們從項目開發(fā)次序著手，將項滋目的靈魂抄逐漸豐富拔，再對營銷執(zhí)行上做文章廢抓住終端馳消費者，歷實現(xiàn)“企業(yè)和花產(chǎn)品雙贏秩”，將項閣目價值提仰升到最大素化。開發(fā)次序1、推誓售節(jié)奏較思考開發(fā)項匆目的最汁終目的濃是完成聚銷售，閣實現(xiàn)企刑業(yè)品牌朱價值和慰產(chǎn)品價園值，因缺此，開跑發(fā)次序允的選擇墓與推盤址次序具忘有一致音性，兩回者相互醒關(guān)聯(lián)，殿所以，涂我們從悉權(quán)衡項澇目各組蒜團價值嬌入手，溫遵循如沾下原則瓦：

位置艦優(yōu)劣（價狠值差異）牌原則，推貼盤依照一芝般——次筒好——優(yōu)脹質(zhì)的方向皆進行，將蓮項目各組鋪團的優(yōu)勢終發(fā)揮到最展大化、價付值發(fā)揮到懶最大化；

推售極量原則臣，合理主的安排徹每期推抓貨量，賭做到產(chǎn)悠品多樣辟化、價揭值差異浴化、樓磚棟均衡版化，避靈免內(nèi)部僵競爭；開發(fā)次序2、各籠組團價憑值研究

A區(qū)：住宅為4犁#、5#躺、6#樓楚共三棟住繪宅，面積胞段為90閣-120嘴平米、本區(qū)域住柏宅由于坐臭落于大型絕商業(yè)之上劇且南面、徐東面無景泛觀資源可雞享受，居灶住舒適度槐及品質(zhì)感慣降低，屬大于瘦狗類司產(chǎn)品，便于以卵低價打媽開市場來，塑造尼項目市慕場口碑東和關(guān)注遭度。

B區(qū)：為3#、餓7#住宅逆和4層集航中式大商夠業(yè)，住宅面雹積以三梯房為主扯，輔之殃小兩房榴，戶型捷搭配多手元且本禍區(qū)住宅叮臨中央叨景觀帶寸，觀景濤效果較營好，居晌住舒適蝴度較高甲；4徹層4萬疫方高檔循商業(yè)利驗于制造眠市場影膏響力，容提升項叔目形象屑和售價靠，屬現(xiàn)金牛類產(chǎn)想品。

C區(qū)：為1#腳、2#顧住宅和咸沿春秋旋路小商若業(yè)，本區(qū)域住盯宅南臨中攏央景觀，杠位于社區(qū)淺最內(nèi)部，杰安靜且觀旦景效果優(yōu)鑼，尤其1繪號樓視線劈燕無遮擋，駛觀景效果愚最佳，為掩樓王單位馳；沿春秋躬路小型商箱業(yè)緊鄰主射干道，獨腿立性強、架受市場追筐捧，該區(qū)達域?qū)儆凇叭缑餍钱a(chǎn)品順”，利于筍最大溢出艘項目利潤我。B區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)價值關(guān)稻系：C區(qū)贏﹥少B區(qū)﹥穿A區(qū)開發(fā)次序3、推盤姐次序安排綜合考買慮推售田節(jié)奏遵粉循的原險則及各狼組團價洞值差異送，同時庸為為商獄業(yè)價值黨的發(fā)揮積和整體隊項目價中值的發(fā)田揮創(chuàng)造持條件，濾建議本枝案的推燦盤次序鹿如下（狗也即本逮案的開劑發(fā)次序折）：4#、5鏈%、6#賴樓住宅4萬方混大商業(yè)山（銷售暗3-4斃層）1#、跨2#樓鉗住宅一期推鵲售二期推模售三期推景售3#、泉7#樓拒住宅沿春秋跟路小型揭商業(yè)B區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)營銷執(zhí)行1、開非盤時機通過市場竄調(diào)研我們鋸發(fā)現(xiàn)，住犬宅市場整欠體銷售良秒好且市場妻后續(xù)推貨均量集中在炮2011接年上半年借，主要項杰目有“九領(lǐng)溪江南宇、歐洲閱華城E圾區(qū)，廣蠅進久富繩廣場（展預(yù)計開室盤時間嫌在5月杜前后）甲”，加植之充分熄考慮企丸業(yè)的規(guī)劃劃報批進觀度、工盟程進度杏等諸多或因素，灑同時結(jié)偉合房地女產(chǎn)銷售菜的傳統(tǒng)招黃金旺俯季“金觀九銀十侍”，我胳們認為甘最佳的入市時艷機為：201牲1年1笛0月下惑旬2、核心蜘價值點提艘煉基于我唯們對項圈目本體妖分析及柏區(qū)域?qū)俪湫匝芯坷澹驹讷I城市發(fā)假展的高稱度，對覺項目的年價值點灶進行了邪提煉，項落目核心罷價值點辭主要有鎮(zhèn)下面幾棟方面，喂這也是洪項目后縱期推廣孤的主要疲訴求點故。1、區(qū)位鐮：新、老唯城鏈接賀紐帶，聯(lián)兼享新樸、老城應(yīng)優(yōu)勢資校源（城市眾搜星，我最姜閃耀）2、交的通：臨近主蟲干道春象秋路、重花橋路忍，交通探便捷（對接繁示華，博雅必通達）3、規(guī)海模：5萬平米僅超大商業(yè)巨規(guī)模（商業(yè)航勺母，購物隊天堂）4、業(yè)杰態(tài)：業(yè)態(tài)包什羅萬象擊且品質(zhì)櫻較高，堆當(dāng)前城欲市商業(yè)果升級版--后適期包裝獲用得（萬千陵業(yè)態(tài)，菊同步世很界）5、景觀：外部居住闊環(huán)境良好吩，社區(qū)中害心花園、黨4500㎡生態(tài)廣登場--奶后期包某裝獲得（三重御廈景，犒賞吐未來）6、居軋住氛圍：周邊高檔雙社區(qū)林立命，區(qū)域形敬象較佳（時代游風(fēng)華，斑闊綽人測生）7、教育善：社區(qū)配套氏幼兒園，賀孩子就在干家門口上蟲學(xué)--墨后期包韻裝獲得（書香碧四溢，山家國理我想）營銷執(zhí)行8、住宅攤戶型：90-螞160刑平米二膊房、三奶房、四腐房，產(chǎn)茂品線全--后殼期包裝獲洋得（巔峰霸華宅，臟俯瞰全鐮城）9、外部惑配套：周邊學(xué)顏校、交癥通、醫(yī)另療、銀逆行、超躍市、郵久局等一盞應(yīng)俱全（默然監(jiān)，一一耍嘗透）10、哥建筑風(fēng)迷格：現(xiàn)代簡木約建筑榆風(fēng)格，總前瞻性惜國際視仿野--鞋后期包口裝獲得（融匯姿中西，姓自成高賭格）11、戰(zhàn)開發(fā)企義業(yè)：舒城房地荒產(chǎn)市場處沫女作--后走期包裝獲克得（前瞻救視野，筆開天力撈作）12、汪投資價辜值：15年返扛租、7%撕年投資回包報率—后期包來裝獲得（投資圣攏地，升值社無憂）13、商飼業(yè)主力店歌：嘉華百纏貨、中妄泰百貨—后期包藏裝獲得（做大百互貨房東，拍超越價值識之上）14、商翠鋪面積：30-1亮000平墳米自由分尊割—后期包去裝獲得（門檻貌無高低篇之分，泊賺錢才伐是硬道域理）15、商姓業(yè)氛圍：全城商戶職云集、于典此樂此不菜?！笃诎鼡窝b獲得（商賈云銅集，眾星潤捧月）16、裙消費人鎖氣：匯聚城市咽消費前沿爸、人氣極犬具膨脹瓣—后期包裝尼獲得（人潮滾怕滾，錢途膝無量）營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行3、核粘心價值色體系梳耍理商業(yè)住宅5萬方規(guī)變模品牌主力桐店業(yè)態(tài)檔問次開發(fā)企紋業(yè)開天來力作品牌價存值14萬平飯米Cit峽yMal短l·繽紛要生活匯表現(xiàn)形式侵：形象定位槳：訴求點：實現(xiàn)目標(biāo)綁：商鋪返租商戶云集商鋪面積消費人醒氣區(qū)域?qū)倩判耘涮淄陚浣煌ū憬菥幼》仗藝ㄖL(fēng)格產(chǎn)品戶型景觀資源幼兒教躁育投資價值區(qū)位價值產(chǎn)品價值4、項目整察體發(fā)展其進程3月4月5月6月2012年2月推廣策校略：4月中旬效規(guī)劃通過5月下著旬項目前動工工程節(jié)柜點：銷售節(jié)點位：10月中璃旬取得一迎期預(yù)售證4月下旬嚴形象正式姑對外展示甜售樓部進捐場10月渾底一期住宅津開盤銷售項目形象尿?qū)胄蜗箪栐O(shè)固、深饑化賣點具化役、深度發(fā)婆散火爆熱銷似、建立口繁碑營銷執(zhí)行7月9月10月11月3月4月5月3月下求旬取得堆二期預(yù)懇售證3月底二期住也宅開盤露銷售4月底大商業(yè)制正式銷竿售營銷執(zhí)行5、項目整膊體推廣臺脈絡(luò)鑒于當(dāng)銅前項目旦營銷節(jié)艙點時間皺無法明遵確，在綢整體推左廣策略詞基調(diào)下相，為達昆到推廣續(xù)的系統(tǒng)帳性，項胳目組從礙樓盤營銷的五虧大階段耀進行整食合。蓄客期開盤強剩銷期持銷期承接期清盤期推廣階段報：推廣目的圾：推廣主題意：活動營銷教：提升市場這關(guān)注度蓄客、為化開盤熱銷盞鋪墊引爆市場刺激客群沫購買欲望快速消化拍剩余產(chǎn)品儲備客燭戶為后期荒產(chǎn)品預(yù)伙熱市場清盤實現(xiàn)項器目目標(biāo)粉利潤14萬方鄰CITY捐MAL兩L繽紛生嫌活匯開發(fā)企鼠業(yè)開天世力作區(qū)域?qū)俪嘈?、景皮觀價值周邊配套犬、建筑風(fēng)講格開盤信噴息、產(chǎn)牛品戶型火爆熱銷沒、居住氛獨圍產(chǎn)品品高質(zhì)、教綠育資源圈層價值榴、景觀資喪源成熟社疑區(qū)、立敢方生活金牌物管膊、貼心服紋務(wù)產(chǎn)品升差級、商懇業(yè)價值投資潛力伶、業(yè)態(tài)檔準(zhǔn)次消費人群失、產(chǎn)品增于值售樓部開柱放日產(chǎn)品解歷析會百家講識壇少兒繪便畫大賽開盤活甩動、成瞇立置業(yè)陣會時尚創(chuàng)意喝大賽財富高近峰論壇美食節(jié)、唐助學(xué)活動交房活貍動答謝酒序會6、項厲目階段秤性推廣晉（蓄客期）全面亮相高調(diào)入市首次面市，提升項目市場形象并吸引意向客群關(guān)注

形象入市，最大化提升項目高度引起首批消費者的關(guān)注，并讓他們前往銷售中心咨詢關(guān)于產(chǎn)品價格等敏感話題、隱而不發(fā)、制造懸念原則及方槽式時間：4月中旬——10月底（第一階段）媒體策略：媒體選擇戶外、電視、道棋、工地圍墻、現(xiàn)場看板、短信、網(wǎng)絡(luò)、公交車廣告、出租車、以及到合肥及周邊的農(nóng)班車廣告。全面鋪開，立體轟炸營銷執(zhí)行蓄客期推個廣文案營銷執(zhí)行一個時代迅一座震城城北蛻變根，港匯時智代廣場橫志空出世每個時甜代都有病自己的望驕傲每個城俯市都有曠自己的浴中心14萬棄平米C脾ITY異MAL戀L，9族0—1旗60平情米榮耀衡世家魅力時兆尚中心故，薈萃笛中西格缺調(diào)，岡VIP預(yù)精致生寺活昔日城麻北，因品遠大·港匯廣乖場而蛻習(xí)變，弘微篇巨筑批即將華蜓麗上演猜...營銷執(zhí)行一城之上過享你濕所想合肥上向海香港飲曼哈頓嚇...營遠大·港匯廣米場集粹國鈔際元素產(chǎn)再肺造一個鉗城市中琴心14萬炮平米C椅ITY硬MAL害L凈10萬妨方主題扒式國際咐社區(qū)曾內(nèi)外椅三重醇姿美景觀購物娛召樂休閑哪餐飲爺摩登世竟界極致欲毯望不可思議挽嗎？華樂美即將呈槐現(xiàn)...工.蓄客期個推廣文足案時間：11月——洲12月底（第清二階段）媒體策略塔：媒體選形擇：電視、戶訪外、DM海報、電視字喊幕、互閣聯(lián)網(wǎng)、緒工地圍乘墻選用高效職媒體，頻態(tài)繁出擊原則及方式：刺激市場強勢銷售多種手法并用，通過項目賣點展示和活動營銷刺激市場客群購買欲望，快速促進銷售。將核心價夜值點一一統(tǒng)展現(xiàn)，將疫項目價值苗轉(zhuǎn)換成產(chǎn)泡品品質(zhì)；活動營銷匪同步跟進漂，引發(fā)市扭場共鳴，騙提升市場范高度關(guān)注打。營銷執(zhí)行6、項候目階段腹性推廣俘（開盤強國銷期）營銷執(zhí)行開盤強銷測期推廣文螺案融匯中西里，自成高響格1:0室.61犁8的黃冰金分割狼方法現(xiàn)代極薦簡主義塑精髓形體的錯宮落伸縮直線的簡薦潔知性光影的豐稍富多變材質(zhì)的虛延實相生色彩的袋細膩對輕比融合東方嘆神韻和西釘方美學(xué)筑一個郊和諧、如多元的喊國際社忍區(qū)營銷執(zhí)行開盤強廢銷期推膀廣文案巔峰華宅肉，俯瞰全霉城10.乏28代榮耀串開啟空間只是捆一個載體琴，格調(diào)才歌是它的精雜神港匯廣闖場，9伍0-1如60㎡冤奢適空賤間大盡度掀設(shè)計，桌韓式的院，日式毯的，中覆式的.嚇..隨溪心所欲270°痕觀景主臥筋，多角度懲賞心悅目咖啡、紅進酒、PA美RTY、桐賓朋歡聚侍的私享王藍國陽光、花集香、躺椅攀、淡茶，肌筑起生活醬的伊甸園經(jīng)典名邸律，一世傳卡承10.義28等敘待您的隨開啟時間：201不2年元月必初——3月初（沉第三階勉段）媒體策略犧：媒體選擇喂：電視、均互聯(lián)網(wǎng)稍、DM海報、虧短信、電視字佛幕、過劑街條幅階段出顫擊，針血對性強原則及護方式：口碑塑造才余貨幕快銷利用項目喇開盤銷售桿業(yè)績，制吸造項目火兔爆銷售氛蟲圍，提升渠項目市場碰口碑，快暈速實現(xiàn)項犁目剩余產(chǎn)廈品去化。通過對蘿項目居踢住氛圍油、景觀娛價值、表教育資停源的深度挖掘游，提升件產(chǎn)品附著加值。通過活動任營銷，建羞立立項目診圈層價值逆，塑造市胳場口碑營銷執(zhí)行6、項塌目階段喇性推廣祥（持銷期）營銷執(zhí)行持銷期訂推廣文辣案三重御叔景線犒賞薯未來風(fēng)、光絕、水、勝氣悅心怡景縮慧園林三重綠員色寫意頃，釀造灑清純鮮拿氧高尚名谷流社區(qū)協(xié)集群地英式的，仗意式的，罪法式的.蘇...與大都宋會氣質(zhì)腎遙相呼彩應(yīng)4500摔平方主題屋廣場，3要000方晃中央水域創(chuàng)意人廟造地形接延綿起幅伏，多喂條風(fēng)景卷走廊延脾伸至門?？诹魉蚪?、名石假皆山、漫步客棧道、4土0%超高找綠地率三重御景繭曠世精供工景觀規(guī)租劃只供少數(shù)招人品鑒私杯享營銷執(zhí)行一眼便知土誰住鄉(xiāng)豐港匯廣場一個社灘區(qū)一豬種生活搜與生孕俱來的桐運動與輔恬靜氣誓質(zhì)，隨博時隨地炕釋放，港匯廣匆場14館萬ci歪t(yī)ym用all汪、時尚喇購物、泰休閑觀板光、林評間漫步杰，源自較國際生傲活藍本逢，購物毛休閑賽陽比光和水景等它，納亦于一城誕之內(nèi)，百非凡只蠅為城市驅(qū)中堅階億層量身大定制。持銷期上推廣文釀案時間：2012年3月中旬-4月份（第桌四階段）原則及方蚊式：媒體策款略：媒體選咱擇：電視、戶脅外、互聯(lián)煮網(wǎng)、DM海報、幕工地圍輔墻、現(xiàn)哪場看板嗽、商業(yè)掠樓書、激電視字鼓幕重新整合蜓、深度覆廟蓋凸顯商業(yè)券價值、引即發(fā)投資浪蒜潮通過對項圾目商業(yè)價奔值的深度戚解析，將憶市場關(guān)注惠度過渡到園商業(yè)上去罪。搭建全處民商業(yè)投碰資熱潮。商業(yè)規(guī)獻模、主袋力店、揪業(yè)態(tài)、廊檔次展?jié)?，塑掏造高端商業(yè)形垂象，提委升項目鬼商業(yè)價置值。通過活好動營銷相和返租巖策略，瘡構(gòu)建物玻業(yè)升值堂、商業(yè)寄投資價值，攜刺激市場可客群購鋪噸欲望。營銷執(zhí)行6、項目膀階段性推被廣（承接期）營銷執(zhí)行承接期敵推廣文斯案做大百貨帝房東琴超越價女值之上5萬方窄雍容體煤量，雙姓層恢宏緣瑞中庭，蓋數(shù)十部臉豪華電死梯，近武千個停膜車位嘉華百貨仍、中泰百打貨、一一遍收入囊中田，盡顯領(lǐng)喂袖風(fēng)范傲居新老鳥城區(qū)黃金可區(qū)位，集暈北城潛力鉛與主城繁飯榮統(tǒng)領(lǐng)一辰身輻射春冬秋路、脅花橋路伶、桃溪抬路、梅護山路、宗龍舒路機5大白雞金商圈旗艦名店幕目不暇接調(diào)，衣、食溝、住、行完，一一嘗羽透商業(yè)航敬母、快炸意人生兇、城市課財富應(yīng)陪運而生營銷執(zhí)行承接期推嫌廣文案投資圣地搭升值無憂物價指數(shù)咬快速攀升銀行存?zhèn)瓤钋那姆s水負利率時辭代已經(jīng)來屑臨面對投音資，您廁認真考書慮過嗎投資渠道郵的選擇，央能否成功裂獲利是關(guān)雖鍵面對機遇恥，真正投巷資者，從棍來不輕易慌錯過遠大·港匯系廣場顛忙覆想象睡，只為浩城市資嶺本家而塊來返祖1販5年，專年投資港回報率需7%，值前三年浮租金直討接從首卷付款中炒扣除低門檻、攏高保障，撒坐享其成氣，讓錢生遞錢的夢想長不再是神粥話。時間：時間待定最（第五階天段）