安徽住宅樓項(xiàng)目地塊前期發(fā)展策劃報(bào)告

xx顧問(wèn)2011-07-19xx城南鎮(zhèn)xx西路與312國(guó)道交口西南地塊前期發(fā)展策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：xxxx公司1思考路徑區(qū)域市場(chǎng)分析研究項(xiàng)目總體定位方向確定項(xiàng)目整體屬性界定項(xiàng)目定位基礎(chǔ)研究項(xiàng)目規(guī)劃布局及產(chǎn)品建議項(xiàng)目功能定位確定成功案例研究項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找項(xiàng)目整體發(fā)展建議項(xiàng)目整體發(fā)展及物業(yè)策略建議整體市場(chǎng)分析研究土地市場(chǎng)分析研究行業(yè)市場(chǎng)分析研究客群需求調(diào)研分析尋找類(lèi)似項(xiàng)目，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)住宅物業(yè)整體定位住宅物業(yè)客群定位住宅物業(yè)產(chǎn)品定位住宅物業(yè)形象定位項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算分析財(cái)務(wù)分析2PART1項(xiàng)目屬性界定3項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究4皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)躋身皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)行列，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入將為xx發(fā)展注入新動(dòng)力?！跬罱鞘袔Оò不帐」?9個(gè)縣（市、區(qū)），將是泛長(zhǎng)三角地區(qū)的重要組成部分，在中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中具有重要的戰(zhàn)略地位?！跬罱鞘袔б?guī)劃通過(guò)大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加速新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展；□加入皖江城市帶xx的發(fā)展將納入了國(guó)家的戰(zhàn)略布局和政策支持范圍，xx交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面有了更快速的發(fā)展。xx城市背景/皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)5城市背景/城市地位分析□xx城市定位：市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，皖西地區(qū)的商貿(mào)流通和旅游服務(wù)中心，遠(yuǎn)期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一；□xx城市發(fā)展總目標(biāo)：注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，將xx建設(shè)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)繁榮、功能布局合理、交通便捷，綠色環(huán)繞、且富有人文氣息、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的區(qū)域性中心城市。

皖西政治經(jīng)濟(jì)文化中心、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈副中心城市、安徽省加工制造業(yè)配套基地之一、區(qū)域性交通樞紐，城市地位逐步凸顯。6城市背景/城市規(guī)劃分析□

2008年-2030年xx規(guī)劃城市整體結(jié)構(gòu)為“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)”城市的發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移，適當(dāng)向西發(fā)展，為城市發(fā)展提供充足的空間?！踉０矃^(qū)：定位為全市的農(nóng)業(yè)中心、機(jī)械制造、建筑建材、輕工紡織、農(nóng)副產(chǎn)品，全區(qū)總面積1926平方公里，全區(qū)總?cè)丝?00萬(wàn)；□金安區(qū)：是xx市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，面積1654平方公里，總?cè)丝?3.57萬(wàn).城市空間向東向北拓展，進(jìn)入多核發(fā)展時(shí)代，遠(yuǎn)景規(guī)劃打造一環(huán)兩心、三軸四區(qū)格局，本案與城市發(fā)展重點(diǎn)方向一致，具有規(guī)劃利好。7項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究8地塊位于xx市裕安區(qū)南部、城南鎮(zhèn)北，處于合六交通走廊中；地塊距市中心6公里，距裕安區(qū)政府2.8公里，城南鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心2.5公里，距火車(chē)站3公里；該地塊屬于裕安城南新區(qū)。區(qū)域位于裕安城南鎮(zhèn)北，xx城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，緊鄰xx東西向發(fā)展城鎮(zhèn)發(fā)展主軸312國(guó)道，區(qū)域位置優(yōu)越。區(qū)域背景/區(qū)域與城市的關(guān)系9“城南新區(qū)”為裕安區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城南工業(yè)園、商貿(mào)物流市場(chǎng)等項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)區(qū)域騰飛，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。區(qū)域背景/區(qū)域發(fā)展依據(jù)裕安區(qū)“十二規(guī)劃”，區(qū)域?qū)⒋蛟鞛榱鹇穼?zhuān)業(yè)化市場(chǎng)帶（將有皖西大市場(chǎng)、皖西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、汽車(chē)4S店、藥材和鋼材交易等市場(chǎng)建設(shè)）；爭(zhēng)取在引進(jìn)國(guó)內(nèi)上市公司和全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)落地上有較大突破；力爭(zhēng)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目100個(gè)，引進(jìn)資金100億元，年產(chǎn)值100億。名稱(chēng)入駐企業(yè)規(guī)模（萬(wàn)人）裕安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)入駐項(xiàng)目136個(gè)，投產(chǎn)企業(yè)95家，其中規(guī)模工業(yè)企業(yè)40家1六佛路工業(yè)走廊六佛專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群七大市場(chǎng)、七大集群2合計(jì)——310區(qū)域背景/區(qū)域交通展高速、國(guó)道、鐵路等能級(jí)較高線(xiàn)路穿境而過(guò)，區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)項(xiàng)目利好。11區(qū)域背景/區(qū)域配套商業(yè)、商務(wù)、生活配套匱乏，區(qū)域成熟度不高，處于發(fā)展的初級(jí)階段，城市的氛圍比較單薄，商業(yè)等配套需求對(duì)外依賴(lài)性強(qiáng)。省示范中學(xué)，對(duì)區(qū)域價(jià)值提升有巨大的推動(dòng)作用；學(xué)區(qū)也是區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)，我們的項(xiàng)目早操作的過(guò)程中，也不可務(wù)實(shí)學(xué)區(qū)對(duì)項(xiàng)目成功操作的作用。周邊商業(yè)配套不成熟，但隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及區(qū)域成熟，在不久的將來(lái)這個(gè)問(wèn)題就會(huì)解決；目前區(qū)域市內(nèi)交通主要依靠202線(xiàn)，線(xiàn)路較少，但基本滿(mǎn)足區(qū)域進(jìn)程需求。12項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究13規(guī)模中等，中高容積率、配套中等，以住宅開(kāi)發(fā)為主項(xiàng)目。總建近19萬(wàn)方，社區(qū)規(guī)模中等；地塊容積率中等偏高，但地塊近9萬(wàn)方的規(guī)模為產(chǎn)品的優(yōu)化組合提供可操作的空間；整體可打造居住舒適的園林式社區(qū)。指標(biāo)類(lèi)型數(shù)量單位總用地面積87175㎡規(guī)劃可用面積74060㎡地上總建185150㎡其他住宅面積166750㎡商業(yè)面積15100㎡幼兒園面積1800㎡綜合樓面積1000㎡容積率2.5本體分析/地塊指標(biāo)312國(guó)道xx路14地塊四至及現(xiàn)狀地塊內(nèi)平整，地塊東南阜六鐵路正在修建，周邊道路暢通。東有工業(yè)庫(kù)房；東南至城南家園；東至皖西農(nóng)產(chǎn)品中心市場(chǎng)；西有灌溉渠、農(nóng)地；東南為嘉利·豪庭和南洋·現(xiàn)代城項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰312國(guó)道，昭示性強(qiáng)；地塊內(nèi)外部無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源，自然條件中等。項(xiàng)目15優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析地塊緊鄰312國(guó)道，公共交通開(kāi)通后出行較便捷；周邊道路條件較好；地塊平整，無(wú)大拆遷；地塊西南有條水渠繞地塊而走，外有景可借鑒，但飛強(qiáng)勢(shì)資源。地處南城郊區(qū)，位置偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)接受度低；周邊極度缺乏生活配套，居住氛圍不足；地塊緊鄰312國(guó)道、南有鐵路通過(guò)，存在噪音影響；地塊現(xiàn)有高壓線(xiàn)路一條需拆遷；周邊大物流型商業(yè)過(guò)多，居住舒適度不高;

周邊大型配套公建缺乏，推廣難以借勢(shì)。本體分析/項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)不明顯，面臨的劣勢(shì)較多，產(chǎn)品力打造是項(xiàng)目突圍之道。16三線(xiàn)發(fā)展中城市、城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，中等規(guī)模以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的項(xiàng)目。區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目屬性：項(xiàng)目屬性界定三線(xiàn)發(fā)展中城市內(nèi)陸三線(xiàn)城市，皖西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈主要城市之一，受合肥輻射影響，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；城市發(fā)展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與中心城區(qū)相連，并受主城區(qū)較大輻射和影響，城市南拓第一站；處于城市發(fā)展軸線(xiàn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作具有極大影響；城市南部門(mén)戶(hù)城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，扼守南部門(mén)戶(hù)；規(guī)模中等項(xiàng)目總建面積約18萬(wàn)方，屬于中等規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；昭示性好緊鄰312國(guó)道，昭示性好；17PART2市場(chǎng)機(jī)會(huì)論證18項(xiàng)目機(jī)會(huì)論證市場(chǎng)客群研究住宅市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)研究19

2010年xx住宅供應(yīng)量160萬(wàn)方左右，同比增幅近93%，銷(xiāo)售面積在140萬(wàn)方左右，由于受到調(diào)控影響，增速僅為5%；2011年住宅市場(chǎng)運(yùn)行較好，月均去化量在1000套左右，如果祛除調(diào)控政策影響，市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)更好。整體市場(chǎng)/市場(chǎng)成交

進(jìn)入2011年，xx房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格在跌宕中上升，截止7月17日，7月份均價(jià)較年均上漲超過(guò)600元/平米，價(jià)格上升的空間逐步打開(kāi)；

目前7月份價(jià)格，較去年同期上漲約900元/平方米，增幅近24%。月均成交1000套左右，價(jià)格穩(wěn)步上漲，市場(chǎng)運(yùn)行較好。20區(qū)

域性

質(zhì)備案套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月金安區(qū)住

宅189110125117141934686.684805.244337.34974.454961.914737.72商

業(yè)14883211163331311417.4710696.939120.9710850.8510614.037045.65其

他54502921365120.985569.094700.165678.117382.644290.76裕安區(qū)住

宅5614092464226846794566.624475.864109.564698.54913.15013.44商

業(yè)39291118935307547.758995.667000.748303.797883.666381.43其

他32633261264351.813591.863873.333702.312461.274297.62開(kāi)發(fā)區(qū)住

宅172151951761052673894.684188.783907.84194.384110.354423.35商

業(yè)4851642376324819.357626.326750.385544.616568.095399.73其

他1331223465.393472.163651.6340003494.13494.1郊區(qū)住

宅2091552111771882522391.052468.592705.332528.682694.443484.63商

業(yè)187881137277362011.612431.632571.682812.982842.813312.04其

他000001000003726.71總計(jì)住

宅1131825677892111812914089.464081.623709.824220.384461.024564.88商

業(yè)4222514993472211113480.635292.715984.117319.475227.445024.65其

他933865635454672.713736.424331.534956.064959.694252.92整體市遲場(chǎng)/區(qū)域成有交對(duì)比裕安區(qū)領(lǐng)鐮跑成交榜烤，6月份成翁交均價(jià)501霉3元/平米，達(dá)務(wù)歷史最高陵，冠絕全謎市。21板塊分布項(xiàng)目名稱(chēng)多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城北明都陽(yáng)光水岸★★★陽(yáng)光歐洲城★★★★★水木清華★★★梧桐嘉苑★★★★華安未來(lái)城★★夢(mèng)園鵬程學(xué)府★★鼎邦御庭★★★板塊分布項(xiàng)目名稱(chēng)多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城東新加坡御苑★★★★★上東陽(yáng)光城★★★★★香榭花城★★★★一品尚都★★★★盛世嘉園★★★紅葉花園洋房★★★★★★金城家園★★白鷺雅苑★★★板塊分布項(xiàng)目名稱(chēng)多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城中陽(yáng)光威尼斯★★★浙東商貿(mào)城★★聚福園★★★雙子星城★★豪門(mén)花園★★★金城華庭★★★板塊分布項(xiàng)目名稱(chēng)多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城南凱旋名門(mén)★★★★明珠江南世家★★★大唐美林灣★★★★義烏市場(chǎng)★★和順名都城★★★華邦錦秀華府★★★御景龍湖山莊★★★★★★盛唐·香格里拉★★振華翡翠灣★★★★★香樟公寓★★麗水康城★★★★整體市設(shè)場(chǎng)/物業(yè)類(lèi)括型物業(yè)類(lèi)蝦型豐富松多樣，娛高層逐境漸成為煙市場(chǎng)主減流；公青寓、洋煤房產(chǎn)品手為市場(chǎng)燭稀缺產(chǎn)銹品。22板塊分布項(xiàng)目名稱(chēng)一房?jī)煞咳克姆?復(fù)式城北明都陽(yáng)光水岸5471-102111-142/陽(yáng)光歐洲城/87120167水木清華/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城東新加坡御苑/67-10295-127/上東陽(yáng)光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉園36-4671-110117-123123-146城中陽(yáng)光威尼斯48-6086100-142176-218浙東商貿(mào)城54.3657-94102-120/聚福園/85-10895-115140六州首府/60-104104-140150-247豪門(mén)花園/64-101125-140/雙子星城/101114161金城華庭/82-98105-137147-165城南凱旋名門(mén)/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林灣/79-123108-137/義烏市場(chǎng)三期40-63///和順名都城/84-9792-142四房:142復(fù)式:240-260御景龍湖山莊54-7060-11199-130127-193盛唐·香格里拉//99-130143-221振華翡翠灣/92-97118-131/華邦錦秀華府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/麗水康城/91-96105-140135—18023戶(hù)型類(lèi)型面積范圍所占比重小戶(hù)型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及復(fù)式160以上5%目前xx市在售牌商品住位宅的戶(hù)引型種類(lèi)部豐富，裁基本涵遇蓋了各匪種居住汽需求，傘消費(fèi)者榮戶(hù)型選抬擇余地夾較大。在戶(hù)型灰比重上專(zhuān)，80－90平方米奴的小二翁房占到30％的比列熄，而100箱—12墻0平方米的帽小三房則汪占到了25％的比列，這兩澇種戶(hù)型筒是目前xx市場(chǎng)上撫的主力婚房型。從銷(xiāo)售贏(yíng)上來(lái)說(shuō)例，這兩出種戶(hù)型遙也比較害熱銷(xiāo)，段比較適附合當(dāng)?shù)胤兜淖》坎列枨蟆？拗档米⑴阋獾氖请s，60平方米價(jià)以下的奮小戶(hù)型蕉占到市腔場(chǎng)總比屠的15％;但通過(guò)喂實(shí)地了吼解，小茂戶(hù)型的底銷(xiāo)售情挖況2010年前并不酸理想，一般文來(lái)說(shuō)，純大部分完小戶(hù)型鋒購(gòu)買(mǎi)者慶是用于藥投資的快，而投睛資客在惹目前xx市場(chǎng)購(gòu)房礙比率相對(duì)俗較少，小予戶(hù)型房源簽銷(xiāo)售抗性斧較大，不漿少樓盤(pán)的領(lǐng)滯銷(xiāo)戶(hù)型勾除大戶(hù)型吵就是面積筐較小戶(hù)型某。整體市場(chǎng)/戶(hù)型配比市場(chǎng)主流右戶(hù)型為80-1疏00平米兩富房，100句-12局0三房；緊鵝湊型兩房綠、三房較初少，我們叫項(xiàng)目可考逼慮進(jìn)入此肯空白點(diǎn)。24板塊分布項(xiàng)目名稱(chēng)會(huì)所游泳池幼兒園運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（籃球、網(wǎng)球等）其它城北明都陽(yáng)光水岸★★★陽(yáng)光歐洲城★★菜市場(chǎng)城東新加坡御苑★★★上東陽(yáng)光城★香榭花城★★一品尚都★★盛世嘉園★城中陽(yáng)光威尼斯★六州首府★★★休閑廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)金城華庭★★城南凱旋名門(mén)★★明珠江南世家大唐美林灣★和順名都城★★御景龍湖山莊★振華翡翠灣★★華邦錦秀華府★★★★麗水康城★整體市鵝場(chǎng)/配套情瞎況配套處于昆初級(jí)市場(chǎng)壘水平，提飄升和發(fā)揮慶的空間很縣大，這是步我們項(xiàng)目剩的機(jī)會(huì)點(diǎn)友。25本地客簽群是主盒體，且搜以自住聲型需求貪為主要蠟特點(diǎn)，硬投資客磚比重較卸少。xx客群職業(yè)帝類(lèi)別主要繼分外出務(wù)熄工返鄉(xiāng)置怠業(yè)者，在xx市區(qū)工歉作的xx人，生意普人及部分屆企事業(yè)單攏位職員等豎。整體市場(chǎng)/客群特征核心客戶(hù)比例來(lái)源區(qū)域動(dòng)機(jī)年齡xx約55-65%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣首次置業(yè)、改善需求、子女上學(xué)25-45描述主要為剛性需求，主要為青年首置做婚房、中年為子女上學(xué)購(gòu)房及部分改善性需求。主要客戶(hù)比例來(lái)源區(qū)域動(dòng)機(jī)年齡xx市區(qū)約35-40%金安區(qū)、裕安區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)首次置業(yè)、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客戶(hù)比例來(lái)源區(qū)域動(dòng)機(jī)年齡xx外約5%xx及外地投資30-50描述工作在xx的外地市人，購(gòu)房做自住兼投資。26環(huán)境、撿地段、它配套、妄價(jià)格為xx市民購(gòu)房胖時(shí)主要的拘考量因素優(yōu)越的社百區(qū)內(nèi)部景案觀(guān)是購(gòu)房嬸考慮重要疑因素之一產(chǎn)；購(gòu)房者馳對(duì)價(jià)格礎(chǔ)敏感度盾比較高闖；地段成捕為購(gòu)房巖的一個(gè)瞎重要因享素；周邊的生非活配套如鎖醫(yī)院、超脂市和菜場(chǎng)嘩在很大程郵度利于住蘆宅的銷(xiāo)售想；擁有學(xué)材區(qū)優(yōu)勢(shì)屠的樓盤(pán)徹，在競(jìng)旨爭(zhēng)力上脖有一定微優(yōu)勢(shì)；在產(chǎn)品農(nóng)的選擇聯(lián)上，戶(hù)霉型設(shè)計(jì)究面積利元用充分蘿的房型云更受市謀場(chǎng)歡迎旬，過(guò)度巷追求舒匆適型的構(gòu)房型在盲去化上凈存在一盤(pán)定挑戰(zhàn)燃；市場(chǎng)偏某愛(ài)多層勝住宅，翠對(duì)小高穗層、高長(zhǎng)層的接拉受度在話(huà)不同客肺群中稍刺有不同舊：青年踢群體相跡比接受語(yǔ)意愿更交高，其悲他群體閥考慮到淹物業(yè)費(fèi)練（電梯產(chǎn)費(fèi)）、殼公攤等族因素而挑不愿選干擇小高灰層住宅漢。整體市場(chǎng)/消費(fèi)偏濾好客戶(hù)價(jià)值驢取向：優(yōu)模越景觀(guān)、奶區(qū)位優(yōu)勢(shì)汪、成熟配漢套、高性盤(pán)價(jià)比、教群育優(yōu)勢(shì)。27整體市場(chǎng)/城市發(fā)展孝與板塊變療遷多核化發(fā)設(shè)展導(dǎo)致各香區(qū)位功能款屬性的差什異，同時(shí)允促使各區(qū)置房地產(chǎn)板斤塊的發(fā)展門(mén)變遷，同抗城化發(fā)展視加速了這棍一趨勢(shì)。城東區(qū)-經(jīng)濟(jì)技腰術(shù)開(kāi)發(fā)籍區(qū)成熟板塊發(fā)展板母塊學(xué)區(qū)板槳塊城中板摧塊政務(wù)板塊經(jīng)開(kāi)板印塊西南板冊(cè)塊城南區(qū)-政務(wù)服晉務(wù)中心城南板榆塊28城市外拓惕帶來(lái)的多古極化、多抱板塊市場(chǎng)獎(jiǎng)格局逐步萌成形，各知區(qū)域市場(chǎng)南特點(diǎn)開(kāi)始覺(jué)顯現(xiàn)。整體市除場(chǎng)格局丈與板塊炊分布目前市場(chǎng)設(shè)各板塊格統(tǒng)局基本形鐮成，相比譽(yù)學(xué)區(qū)、中何心、西南字和政務(wù)各胡板塊，未休來(lái)2年城市畝房地產(chǎn)咐市場(chǎng)的紋熱點(diǎn)將位逐漸轉(zhuǎn)堪移到經(jīng)勤開(kāi)區(qū)及城南片區(qū)卻，同時(shí)河甲西也存捐在爆發(fā)吉的趨勢(shì)趨。星匯苑陽(yáng)光水岸陽(yáng)光威尼斯金水灣凱旋名門(mén)大唐美林灣恒生陽(yáng)光城華邦錦繡華府御景龍湖山莊紅葉花園洋房新加坡御苑一品尚都學(xué)區(qū)板塊—依托優(yōu)質(zhì)教育資源，為政府重點(diǎn)打造之區(qū)域，發(fā)展逐步趨于成熟經(jīng)開(kāi)板塊—連接合肥的橋頭堡，融入省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的第一站，皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)域，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，本區(qū)域必將發(fā)展成為xx的另一極中心板塊—市中心區(qū)域，居住、商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，發(fā)展成熟西南板塊—工業(yè)園區(qū)的區(qū)域性質(zhì)決定市場(chǎng)雖有潛力但有限政務(wù)板塊—政務(wù)氛圍濃厚，交通配套優(yōu)勢(shì)明顯，xx高價(jià)值居住區(qū)凱旋名門(mén)御景龍湖山莊紅葉花園洋房陽(yáng)光歐洲城濱河御景南洋現(xiàn)代城水岸名城城南板塊—交通配套優(yōu)勢(shì)有，配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，區(qū)域發(fā)展前景看好29通過(guò)前述對(duì)整體市場(chǎng)的研究，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位和建議提供支撐。整體市矮場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)發(fā)亦展：行業(yè)市浙場(chǎng)處于才快速發(fā)士展期，設(shè)未來(lái)幾陸年將是xx市場(chǎng)發(fā)伙展黃金伸階段；市場(chǎng)空啊間：市場(chǎng)量破穩(wěn)價(jià)升醋，在旺動(dòng)盛剛性男需求推抖動(dòng)下，牧整體市升場(chǎng)贏(yíng)利筋空間巨巷大；板塊競(jìng)屋爭(zhēng)：市場(chǎng)板撫塊競(jìng)爭(zhēng)扶顯現(xiàn)，此經(jīng)開(kāi)區(qū)演目前整布體競(jìng)爭(zhēng)承力稍弱勒，但未鍋來(lái)將增如強(qiáng)；未來(lái)熱缸點(diǎn)：城市發(fā)展亡方向調(diào)整括，產(chǎn)業(yè)推崗動(dòng)，未來(lái)暗經(jīng)開(kāi)區(qū)將戀成為市場(chǎng)邀熱點(diǎn)區(qū)域鋸；產(chǎn)品特點(diǎn)?。阂远鄬优?、小高涉層為主快，主力滅面積80-刷120平米，戶(hù)宋型整體缺柔少創(chuàng)新；客群特征斷：下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)揀客群占較擴(kuò)大比例，標(biāo)景觀(guān)、地箱段、配套狂和價(jià)格成乎關(guān)注重點(diǎn)薯。需抓住市峽場(chǎng)機(jī)遇，摩通過(guò)理念蹤蝶創(chuàng)新，差宮異化定位沃，塑造市蒸場(chǎng)標(biāo)桿絕，實(shí)現(xiàn)鏈品牌形蕉象提升例和利潤(rùn)情實(shí)現(xiàn)。30由于城翼南板塊尿市場(chǎng)的趣相對(duì)獨(dú)斯立性，績(jī)所以我此們研究的戒重點(diǎn)在淡城南區(qū)在域板塊帶。31城南片區(qū)隆是現(xiàn)有板臂塊發(fā)展?jié)撓ψ畲蟮臋褏^(qū)域，城引市規(guī)劃的鳳引導(dǎo)將使黨城南成為渾城市的新內(nèi)一極。區(qū)域市保場(chǎng)/城南片靠區(qū)發(fā)展座預(yù)判區(qū)域配障套設(shè)施道和商業(yè)爆、通訊菊、服務(wù)齒等生活主配套基倡本成型緒之后，搭未來(lái)1-2年城南撲區(qū)土地瞎市場(chǎng)和批住宅商猶品房市輕場(chǎng)將同怠步發(fā)力樹(shù)，城南桿將進(jìn)入生快速發(fā)健展階段缺。長(zhǎng)期來(lái)看問(wèn)，城南未貍來(lái)將發(fā)展堵成城市產(chǎn)梢業(yè)新城；臨近主城犯區(qū)域?qū)⒊墒虨楦呔幼⊥皟r(jià)值區(qū)和毫高投資潛臺(tái)力區(qū)；同時(shí)市廳場(chǎng)也將廣隨著區(qū)踐域發(fā)展劣面臨著只項(xiàng)目、喘產(chǎn)品及再客戶(hù)的從演變。第一批市狐政設(shè)施基嚼本完成，井第二批配待套建設(shè)正給在規(guī)劃跟業(yè)進(jìn)，城南狠片區(qū)將進(jìn)諒入加速發(fā)虛展階段。左圖：南梁洋現(xiàn)代城呢，總建50萬(wàn)方，由丟主體建筑漁物高層（18-3果0層）、小課高層（11-刺16層）、平商務(wù)辦交公樓（24層）、性商業(yè)市糾場(chǎng)（4層）及配慶套會(huì)所、飾幼兒園、陸物業(yè)、商貨業(yè)和地下蝕公共停車(chē)羽場(chǎng)等融為序一體。32城南板斤塊競(jìng)爭(zhēng)慘格局四季陽(yáng)光水岸名稱(chēng)嘉利豪庭城南花園皖西大市場(chǎng)邦發(fā)66公館南河佳苑金隆嘉園清華家園本項(xiàng)目即將上市已經(jīng)上市南洋現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模物業(yè)類(lèi)型價(jià)格主力戶(hù)型水岸名城26萬(wàn)方多層、小高層、高層多層洋房440080-100兩房103-130三房南河嘉苑30萬(wàn)方一期7.4萬(wàn)方多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公公寓430045-92一房、兩房、三房皖西大市場(chǎng)16萬(wàn)方多層、小高層、商業(yè)后期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定76左右兩房88-144三房148-187復(fù)式金隆嘉苑8.8萬(wàn)方多層、花園洋房多層即將上市85左右兩房94-117三房清華家園8.3萬(wàn)方多層三期即將上市82-86兩房88-116三房城南花園7萬(wàn)方多層、高層多層4000高層即將上市73-83兩房嘉利豪庭24萬(wàn)方多層、高層即將上市85-100兩房103-134三房四季陽(yáng)光12.2萬(wàn)方多層、高層即將上市78-84兩房99-108三房邦發(fā)66公館8萬(wàn)方多層、高層即將上市80多兩房106-125三房南洋現(xiàn)代城50萬(wàn)方多層、小高層、高層、商務(wù)、商業(yè)即將上市40-60一房76-96兩房92-142三房138四房中小規(guī)戰(zhàn)模項(xiàng)目軟開(kāi)發(fā)為劇主，南盡洋現(xiàn)代嫂城的上池市將改即變區(qū)域傲競(jìng)爭(zhēng)格硬局。33城南板琴塊后續(xù)掠供應(yīng)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模剩余貨量水岸名城26萬(wàn)方約20南河嘉苑30萬(wàn)方一期7.4萬(wàn)方約23皖西大市場(chǎng)16萬(wàn)方3金隆嘉苑8.8萬(wàn)方4清華家園8.3萬(wàn)方3城南花園7萬(wàn)方3.2嘉利豪庭24萬(wàn)方24萬(wàn)方四季陽(yáng)光12.2萬(wàn)方12.2萬(wàn)方邦發(fā)66公館8萬(wàn)方8萬(wàn)方南洋現(xiàn)代城50萬(wàn)方50萬(wàn)方本項(xiàng)目18萬(wàn)方18萬(wàn)方土地市責(zé)場(chǎng)：36萬(wàn)方。后續(xù)供露應(yīng)約：204嗓.4萬(wàn)方。區(qū)域后謊續(xù)供應(yīng)頭量超過(guò)200萬(wàn)方，摔未來(lái)競(jìng)畏爭(zhēng)將進(jìn)面入白熱賊化階段痛，項(xiàng)目汪開(kāi)發(fā)應(yīng)薦規(guī)避競(jìng)糾爭(zhēng)。34城南板塊即主力產(chǎn)品主力戶(hù)型按以80-1胡00平米、90-1姓20平米三房蛙為主；相岔對(duì)主城區(qū)乞，面積相包對(duì)減少，發(fā)主要是控斜制總價(jià)；驢區(qū)域物業(yè)聯(lián)類(lèi)型目前泉以多層為緣瑞主，高層護(hù)為發(fā)展趨社勢(shì)。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型水岸名城多層、小高層、高層80-100兩房；103-130三房南河嘉苑多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公45-92一房、兩房、三房皖西大市場(chǎng)多層、小高層、商業(yè)76左右兩房；88-144三房；148-187復(fù)式金隆嘉苑多層、花園洋房85左右兩房；94-117三房清華家園多層82-86兩房；88-116三房城南花園多層、高層73-83兩房嘉利豪庭多層、高層85-100兩房；103-134三房四季陽(yáng)光多層、高層78-84兩房；99-108三房邦發(fā)66公館多層、高層80多兩房；106-125三房南洋現(xiàn)代城多層、小高層、高層、商務(wù)、商業(yè)40-60一房；76-96兩房；92-142三房；138四房；35城南板乓塊價(jià)格訊情況項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型價(jià)格（元/平米）水岸名城多層、小高層、高層多層洋房4400前期高層價(jià)格4100南河嘉苑多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公小高層公寓4300多層洋房4800皖西大市場(chǎng)多層、小高層、商業(yè)前期開(kāi)盤(pán)3600金隆嘉苑多層、花園洋房多層價(jià)格4300清華家園多層三期即將上市城南花園多層、高層多層4000高層即將上市區(qū)域整夏體價(jià)格餡空間在400戶(hù)0-4啟800元/平米，換均價(jià)水午平4400元/平米；鼠與主城聰區(qū)平均機(jī)價(jià)格水恒平相差100腎0元/平米，伴見(jiàn)隨區(qū)域發(fā)滴展，價(jià)格爹上升的空盟間較大。36城南板塊盞產(chǎn)品立面區(qū)域產(chǎn)品予立面表現(xiàn)靈整體一般形，產(chǎn)品開(kāi)務(wù)發(fā)處于初秩級(jí)階段，供本項(xiàng)目開(kāi)鞭發(fā)有很大匠的操作空毒間。水岸名損城四季陽(yáng)排光城南家園嘉利豪庭南洋現(xiàn)景代城南洋現(xiàn)沿代城規(guī)庫(kù)劃立面屬，引領(lǐng)蛇區(qū)域市底場(chǎng)，使雷本項(xiàng)目這開(kāi)發(fā)主頑要的參啟考系。37城南板傾塊客群汽情況區(qū)域后續(xù)忽供應(yīng)量超興過(guò)200萬(wàn)方，未湖來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將輩進(jìn)入白熱阻化階段，哀項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)應(yīng)規(guī)避競(jìng)橫爭(zhēng)?？蛻?hù)來(lái)源角：為區(qū)域客畝群，來(lái)自氣周邊市場(chǎng)吼、園區(qū)及搶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宜外出返鄉(xiāng)叮置業(yè)者等予；置業(yè)目的掘：方便工云作、結(jié)躲婚、入休城及子尺女居住拘等，價(jià)創(chuàng)格優(yōu)勢(shì)久吸引；客戶(hù)來(lái)源絕：xx是西南銹方向周鞭邊縣鎮(zhèn)世及市區(qū)死價(jià)格外哨溢客源下為主，俯同時(shí)包厘括來(lái)自劇地緣性朽的高端罷客源；置業(yè)目晉的：改善居住航條件、結(jié)奏婚，給父迷母居住等孩，看好項(xiàng)介目品質(zhì)、杜景觀(guān)、大促氣立面等龜。核心客源重要客源偶得客源客戶(hù)來(lái)源粒：周邊大市場(chǎng)私吊營(yíng)業(yè)主、首個(gè)體戶(hù)、足園區(qū)中高廣層及投資自客；置業(yè)目劉的：價(jià)格優(yōu)香勢(shì)吸引阿或優(yōu)越挪品質(zhì)，奏看好區(qū)爬域發(fā)展余前景，哥看中物耍業(yè)升值柏空間；38城南板塊舌南洋現(xiàn)代晉城B區(qū)A區(qū)開(kāi)發(fā)商安徽星辰置業(yè)有限公司占地面積13萬(wàn)方總建面積50萬(wàn)方物業(yè)類(lèi)型住宅（小高層、高層）、商業(yè)（沿街、綜合性）、商務(wù)辦公配套情況會(huì)所、幼兒園等容積率A區(qū)3.0、B區(qū)3.6綠化率30%總投資預(yù)計(jì)10億元以住宅物蔥業(yè)開(kāi)發(fā)為脫主的大型秧綜合性項(xiàng)帆目，為本址項(xiàng)目主要泡的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)慎手。星辰企伏業(yè)2003年進(jìn)入xx市場(chǎng)，掘初次涉銷(xiāo)及工業(yè)慘地產(chǎn)開(kāi)說(shuō)發(fā)；目前在xx開(kāi)發(fā)的房倘地產(chǎn)項(xiàng)目逐為星匯苑專(zhuān)一期、二笑期、三期環(huán)，總建筑宋面積超過(guò)20萬(wàn)方；投即將開(kāi)仍發(fā)50萬(wàn)方南腐洋現(xiàn)代政城；市場(chǎng)口碑猜不錯(cuò)，有貿(mào)一定的開(kāi)呈發(fā)經(jīng)驗(yàn)和妹實(shí)力。主建高層訊（18-我30層）、鐘小高層艘（11-1趟6層）、商書(shū)務(wù)樓（24層）、商回業(yè)（4層）及會(huì)匙所、幼兒封園、地下咱公共停車(chē)驗(yàn)場(chǎng)。39城南板記塊南洋旨現(xiàn)代城A區(qū)用地6萬(wàn)方，總建21萬(wàn)方，建筑密度35%，綠地率30%，容積率3.0。A區(qū)物業(yè)摘類(lèi)型豐銅富，商類(lèi)業(yè)體量透大，為丸區(qū)域提洗供重要堤的商業(yè)吊配套。物業(yè)類(lèi)虎型包括滔：綜合響性商業(yè)喬、沿街邀商業(yè)，諷公寓、病小高層堆住宅、廢高層住慶宅等。40城南板固塊南洋醉現(xiàn)代城A區(qū)戶(hù)型40-供60平米一房俘、76-彩96平米經(jīng)蝦濟(jì)兩房牌、92-1偷42平米三房冷；少量137平米四房茂單位。80㎡二室很多手首槍及狹男長(zhǎng)戶(hù)型芳，戶(hù)型碎設(shè)計(jì)一選般。41B區(qū)用地7萬(wàn)方、總建29萬(wàn)方（地下37700方）；建筑密度30%，綠地率30%，容積率3.6；城南板塊召南洋現(xiàn)代淹城A區(qū)以住宅呼物業(yè)開(kāi)發(fā)騎為主，兵華營(yíng)排布，里均好景觀(guān)姓，完善社稍區(qū)內(nèi)部配嗽套。會(huì)所幼兒園42城南板矩塊南洋磚現(xiàn)代城B區(qū)戶(hù)型79-須92平米經(jīng)理濟(jì)兩房脊、120予-13國(guó)3平米舒適什三房；輔藝以少量137平米四塘房單位讓。二期悔戶(hù)型整鄭體較好隙。80㎡二室120㎡三室戶(hù)型方倆正，空肺間使用永緊湊；大飄窗，扶雙陽(yáng)臺(tái)；客廳、放主臥大央開(kāi)間，滋全明設(shè)菠計(jì)；戶(hù)型方正凍，兩房空堆間較少；兩房朝食南，主業(yè)臥客廳發(fā)超大開(kāi)乓間；動(dòng)靜分蠟離，入獲戶(hù)玄關(guān)監(jiān)設(shè)計(jì)；B區(qū)戶(hù)型相騰對(duì)A區(qū)，整體訪(fǎng)升級(jí)。43城南板塊政南洋現(xiàn)代迫城ARTD謝ECO建筑風(fēng)咸格建筑細(xì)膩仙、大方穩(wěn)仙重且含蓄禮內(nèi)斂。44城南板塊勢(shì)小結(jié)產(chǎn)品：整體產(chǎn)態(tài)品檔次迫較低，窩景觀(guān)、沙園林、庭外立面烏都有很享大提升呢空間；戶(hù)型：主力戶(hù)違型為80-1訴00兩房，90-1自20三房，例創(chuàng)新型趁、緊湊趴型產(chǎn)品鐵稀缺；價(jià)格：在xx屬于價(jià)塌格洼地遮，價(jià)格修空間還嫁沒(méi)有完奧全打開(kāi)件，可操費(fèi)作空間漸很大；客群：以剛需為必主，改善走為輔，支誕付能力不款強(qiáng)，比較構(gòu)注重性?xún)r(jià)稅比及低總獵價(jià)；競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域后國(guó)續(xù)貨量權(quán)超過(guò)200萬(wàn)方，限規(guī)模大兔盤(pán)出現(xiàn)傭，競(jìng)爭(zhēng)觸激烈；基于區(qū)域米市場(chǎng)現(xiàn)在組，我們要熄跳出區(qū)域臟競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)伴創(chuàng)全新的貪價(jià)值體系驗(yàn)，重塑市牽場(chǎng)邊界，是本項(xiàng)為目發(fā)展的勇最佳途徑嚇。所以，復(fù)創(chuàng)新、童差異化餐、性?xún)r(jià)譽(yù)比、高希附加值屬等是本域項(xiàng)目主永要考慮盡的問(wèn)題奸。45項(xiàng)目機(jī)會(huì)論證市場(chǎng)客群研究住宅市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)研究46地塊名稱(chēng)用地面積（m2）用地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求樓面價(jià)元/m2競(jìng)得單位建筑密度容積率綠地率新安大橋西南、景觀(guān)大道以西A地塊93362住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%908.29恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀(guān)大道以西B地塊76475住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%912.72恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀(guān)大道以西C地塊126143住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%906.27恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀(guān)大道以西D地塊69316住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%986.21恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀(guān)大道以西E地塊93195商業(yè)、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%909.92恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀(guān)大道以西F地塊127038商業(yè)、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%906.82恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司解放北路以南34857商業(yè)、住宅不大于24%不大于2.9不小于35%431.32安徽萬(wàn)興置業(yè)市委黨校南側(cè)、淠河路以東64226住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于3.0不小于35%1723.08天盛、中誠(chéng)置業(yè)110指揮中心以南地塊70386住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.5不小于35%1591安徽省萬(wàn)融投資有限公司市行政中心對(duì)面廣場(chǎng)東、西兩側(cè)地塊92206住宅（含配套商業(yè)）不大于24%不大于2.0不小于35%1762xx和順實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司淠望南路與南屏路交匯處東北角地塊101048住宅（含配套商業(yè)）不大于23%不大于3.0不小于35%1544安徽安興發(fā)展股份有限公司恒大公司級(jí)周邊地塊156393商業(yè)、住宅不大于25%不大于2.2不小于35%1009安徽中博集團(tuán)投資有限公司東苑小區(qū)東側(cè)地塊14339住宅（含配套商業(yè)）不大于21%不大于1.29不小于36%1203xx市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司xx2011年上半年土地市場(chǎng)，恒大是最大的贏(yíng)家，共競(jìng)得6幅土地，用地總面積58.6萬(wàn)方，恒大的介入將改變xx房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。土地市場(chǎng)墾供應(yīng)47地塊位置出讓面積競(jìng)得人土地用途容積率建筑密度綠地率312國(guó)道南側(cè)，xx西路西側(cè)74060個(gè)人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%312國(guó)道南側(cè)，xx西路東側(cè)88253個(gè)人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%蘭花西路南側(cè)，xx西路東側(cè)57178個(gè)人商住不大于2.5不大于30%不小于30%徐集鎮(zhèn)高皇村境內(nèi)，平橋大道南側(cè)，振興路東側(cè)60930xx市百建置業(yè)有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%徐集鎮(zhèn)高皇村境內(nèi)，國(guó)鷹路北側(cè)，振興路東側(cè)60817xx市百建置業(yè)有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%關(guān)塘村境內(nèi)，園區(qū)主干道東側(cè)8536xx彩虹涉外商務(wù)服務(wù)有限公司商服不大于1.3不大于30%不小于30%興泰路北側(cè)，中心衛(wèi)生院西側(cè)26707安徽宏榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅（配套商服）不大于1.6不大于30%不小于30%312國(guó)道北側(cè)，縱一路西側(cè)2992xx金凱悅賓館有限公司商服

（賓館）不大于1.5不大于40%不小于30%新安鎮(zhèn)街道，六單路西側(cè)，育才學(xué)校北側(cè)70986xx華潤(rùn)置業(yè)有限公司住宅（配套商業(yè)）不大于2.5不大于30%不小于30%新安鎮(zhèn)街道，育才路北側(cè)34087個(gè)人住宅（配套商業(yè)）不大于2.2不大于30%不小于30%單王鄉(xiāng)六單路西側(cè)，郭單路北側(cè)19645無(wú)住宅（配套商業(yè)）不大于1.5不大于40%不小于30%土地市奇場(chǎng)供應(yīng)/裕安區(qū)上半年，裕安區(qū)以出讓中小地塊為主，其中兩塊地再項(xiàng)目周邊，總建面超過(guò)36萬(wàn)方，將促進(jìn)城南板塊趨于成熟，但也加劇了板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。48土地市福場(chǎng)總結(jié)通過(guò)對(duì)土偶地市場(chǎng)的棚總結(jié)，以旗判斷未來(lái)步住宅市場(chǎng)娘整體供應(yīng)橡及板塊演慚變。整體供求凈：今年土禿地市場(chǎng)腐異?；?lèi)炣S，住車(chē)宅市場(chǎng)最供求矛準(zhǔn)盾將進(jìn)良一步惡題化；近期特點(diǎn)蹈：近期土地傍市場(chǎng)運(yùn)行輪異常，成健交量空間燃；后期供書(shū)應(yīng)：后續(xù)供譽(yù)應(yīng)以河孟西、政瞎務(wù)為主鋒，西南粥為輔，密城南供勾應(yīng)空間按較大；未來(lái)走原勢(shì)：城市規(guī)劃翠導(dǎo)向?qū)⒊浅?、河西占成為房地富產(chǎn)土地供獄應(yīng)熱點(diǎn)。未來(lái)整體撐市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)往加劇，區(qū)叮域競(jìng)爭(zhēng)也河將趨于白幸熱化，項(xiàng)逐目發(fā)展環(huán)鴨境惡劣，屆我們應(yīng)跳出區(qū)蓄域看市副場(chǎng)，重咐建區(qū)域浮市場(chǎng)邊動(dòng)界，走秩差異化覆路線(xiàn)，捕打造精捐品項(xiàng)目猛，吸引逼全市客催戶(hù)。49項(xiàng)目機(jī)會(huì)論證市場(chǎng)客群研究住宅市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)研究50購(gòu)房目的分析客戶(hù)購(gòu)房目的分析xx市城市化進(jìn)程處在快速發(fā)展階段，外出打工人口不斷地回歸，年輕人首次購(gòu)房的剛需需求強(qiáng)烈，比例占將近五成比例，改善型需求購(gòu)房者也在逐步的增多，投資市場(chǎng)處在發(fā)展中。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)談，有相當(dāng)一部分客戶(hù)短期會(huì)給子女購(gòu)房，購(gòu)房地點(diǎn)愿意選擇在城南。首置需求為主導(dǎo)，有一定的投資需求。51客戶(hù)購(gòu)房社會(huì)和產(chǎn)品敏感性分析客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品關(guān)注因素分析客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品配套需求分析從客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品決策因素重視程度來(lái)看，居住環(huán)境、地理位置、社區(qū)配套位列前三；從客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品配套設(shè)施需求度來(lái)看，小區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑廣場(chǎng)、小區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)位列前三。52客戶(hù)戶(hù)型與面積需求分析客戶(hù)戶(hù)型需求分析客戶(hù)面積需求分析客戶(hù)戶(hù)型需求集中在二室二廳至三室二廳，以三室為主流，對(duì)面積的要求在80-110㎡之間的之間。本案應(yīng)在考慮客戶(hù)需求基礎(chǔ)上，做出差異化，提升競(jìng)爭(zhēng)力。53客戶(hù)未來(lái)購(gòu)房時(shí)間分析客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型需求分析調(diào)查中的八成客戶(hù)均會(huì)在一至二年或兩年以后有購(gòu)房的打算，剛性需求仍非常旺盛，對(duì)本案發(fā)展具有利好；將近九成的客戶(hù)仍?xún)A向接受多層和小高層物業(yè)?？蛻?hù)購(gòu)房時(shí)間與物業(yè)偏好分析54客戶(hù)取得房屋信息渠道分析調(diào)研客戶(hù)群體分析客戶(hù)購(gòu)房信息獲取與調(diào)研客戶(hù)群體分析通過(guò)朋友介紹和現(xiàn)場(chǎng)包裝的渠道來(lái)了解樓盤(pán)信息的相對(duì)占有很大的比例，項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)注重口碑傳播的作用。口碑很倉(cāng)重要55購(gòu)房客戶(hù)年齡與家庭年收入分析調(diào)研客戶(hù)年齡段分析調(diào)研客戶(hù)收入分析客戶(hù)主要為中青年人群，購(gòu)房需求比較強(qiáng)烈；調(diào)研客戶(hù)家庭年收入很大一部分在5-11萬(wàn)之間，對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)能力是非常強(qiáng)的。56客群研究總結(jié)購(gòu)房目膽的：首次置杏業(yè)占絕寨對(duì)比例扎，達(dá)46%，市場(chǎng)剛械性需求旺燭盛；置業(yè)因素雁：環(huán)境、地稍段、配套盞、價(jià)格成羊?yàn)檫x擇主饞要考慮因切素；需求配工套：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)滾所、休慈閑廣場(chǎng)夜場(chǎng)等是折社區(qū)配彈套首選泡；產(chǎn)品需求呀：80-1旺20平米二室礎(chǔ)及三室產(chǎn)廣品是市場(chǎng)員主流需求雅產(chǎn)品類(lèi)型紡；剛需旺獎(jiǎng)盛，項(xiàng)燙目面臨毒良好外左部環(huán)境更，但項(xiàng)考目發(fā)展斯仍應(yīng)堅(jiān)竄持產(chǎn)品村隨主流假，造亮沿點(diǎn)，打隱造優(yōu)越廉園林景悶觀(guān)以及的高附加帆值產(chǎn)品陪，提升權(quán)社區(qū)品京質(zhì)，以縮慧滿(mǎn)足客軋群需求鋤！57PAR捎T3項(xiàng)目整體少定位建議58SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak◆緊鄰區(qū)政府，行政中心提升區(qū)域價(jià)值◆臨近312國(guó)道、105國(guó)道，扼守南部門(mén)戶(hù)，交通條件良好◆

規(guī)模中等，可打造區(qū)域精品項(xiàng)目◆

xx公司企業(yè)實(shí)力保障◆

項(xiàng)目處于待發(fā)展區(qū)域板塊◆

項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，商業(yè)配套不足，缺乏生活氛圍，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升具有抗性◆

項(xiàng)目尚無(wú)可借用獨(dú)特自然資源。機(jī)會(huì)Opportunity考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目自身的雙重因素，營(yíng)造產(chǎn)品力，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力隨著高鐵和高速的建成，對(duì)外交通發(fā)達(dá)，城市發(fā)展前景廣闊整體市場(chǎng)處于發(fā)展階段，城市化帶來(lái)剛需區(qū)域市場(chǎng)樓盤(pán)整體品質(zhì)一般，為本案樹(shù)立標(biāo)桿帶來(lái)機(jī)遇房產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)外地購(gòu)房的限制有利于xx置業(yè)者回流以大區(qū)域概念強(qiáng)調(diào)未來(lái)的區(qū)域價(jià)值，以弱化周邊條件帶來(lái)的影響和限制；強(qiáng)化自身獨(dú)特的精神內(nèi)涵和調(diào)性，塑造區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)桿和精品。以項(xiàng)目商業(yè)、會(huì)所、幼兒園以及周邊配套的逐步完善建立市場(chǎng)信心；以自身優(yōu)勢(shì)及創(chuàng)新能力，通過(guò)細(xì)節(jié)塑造產(chǎn)品力，降低其它競(jìng)品項(xiàng)目的威脅和分流；通過(guò)形象包裝愉悅市場(chǎng)、營(yíng)造客群歸屬感，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。威脅Threaten◆xx受合肥影響較大，房產(chǎn)調(diào)控政策打壓之下，市場(chǎng)出現(xiàn)一定觀(guān)望情緒◆土地供應(yīng)充足，外來(lái)開(kāi)發(fā)商不斷涌入，先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手法使競(jìng)爭(zhēng)加劇◆xx置業(yè)者剛需為主，總價(jià)承受力有限SWO轉(zhuǎn)T分析59住宅定位盤(pán)思考/城市層券面城市價(jià)皇值：區(qū)域性裳核心城冷市，呼乖喚更具混濃郁都竊市感的崇城市形愚象，本散案開(kāi)發(fā)磨應(yīng)站在迅更高的腫城市發(fā)閃展形象非層面審仔視！通過(guò)前面挎分析，項(xiàng)矩目規(guī)劃、消交通、產(chǎn)丟業(yè)、產(chǎn)品驚價(jià)值共同頂作用項(xiàng)目蟻定位方向發(fā)。60住宅定位濃思考/項(xiàng)目層面項(xiàng)目?jī)r(jià)功值：五紋大核心乎價(jià)值，峰奠定項(xiàng)陷目塑造昂高尚名射宅基礎(chǔ)規(guī)劃價(jià)值城市發(fā)展重要節(jié)點(diǎn)未來(lái)城市增長(zhǎng)極交通價(jià)值皖西交通樞紐緊鄰區(qū)域交通干道產(chǎn)業(yè)價(jià)值區(qū)域產(chǎn)偵業(yè)中心城市商貿(mào)負(fù)物流市場(chǎng)救核心項(xiàng)目?jī)r(jià)值高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品優(yōu)越園林景觀(guān)城市高愁尚名宅條件已攪經(jīng)具備城市價(jià)值區(qū)域性核心城市合肥經(jīng)濟(jì)圈重要成員61住宅定位徒思考/項(xiàng)目層旱面項(xiàng)目發(fā)展兇：項(xiàng)目需留打造區(qū)域默標(biāo)桿乃至鵝全市明星踢產(chǎn)品，在音品質(zhì)、形百象上提升鍬，尋求市希場(chǎng)整體突凝破以及企造業(yè)品牌樹(shù)李立。62xx都市菁怕英標(biāo)桿壓生活社答區(qū)xx市標(biāo)桿居選住社區(qū)引領(lǐng)都畫(huà)市品質(zhì)早生活的全新浪潮再造xx全新生活歲模式……新都市主跳義美學(xué)生框活，將從除這里起航……住宅整際體定位63主題形象磚定位品味格耳調(diào)生活—在自家陽(yáng)蜂臺(tái)看xx未來(lái)64項(xiàng)目客威群定位根據(jù)對(duì)熊市場(chǎng)客欄群的梳辯理分析眾，對(duì)比駁本案條煙件，我揉們對(duì)普纏通改善輕型客群此特征進(jìn)返行描述蹈?！跛麄兡暝糊g在30-盡40之間，炮家庭和凱事業(yè)已撲基本取沾得成功歐。工資期月收入2500故-400艙0元左右鵲，小有蘋(píng)儲(chǔ)蓄，鋸部分有廚車(chē)；□他們是這炸個(gè)城市的望企事業(yè)單輛位的普通斥管理者或蹄者職員、誘普通公務(wù)喬員、小私擋營(yíng)企業(yè)主察、小生意烏者，代表糖城市主流房誠(chéng)，他們對(duì)榴事物有自火己的理解持和判斷；□他們是量三代同雷堂或者哄三口之雷家，家輩庭結(jié)構(gòu)配已經(jīng)趨刪于穩(wěn)定取，生活鑰進(jìn)入正與常軌道貞，開(kāi)始徹有自己買(mǎi)的新的隙生活目賺標(biāo)；□他們已欠經(jīng)融入渾城市生察活，但勵(lì)慢慢已御經(jīng)不滿(mǎn)牢足現(xiàn)有笑生活，捷希望在幸生活品徐質(zhì)上得農(nóng)到改善脖；□他們希顯望能有火新的居開(kāi)所，90-柴110平米三室業(yè)最好，90平米以世下兩居溜也能接吃受。他們是：熱城市品質(zhì)含生活追求早者65項(xiàng)目客群扔定位根據(jù)對(duì)賀市場(chǎng)客咽群的梳祥理分析廣，對(duì)比太本案條拉件，我佛們對(duì)普軌通首置節(jié)型客群花特征進(jìn)講行描述怒?！跛麄兡昱K輕有活耳力，家跪庭和事安業(yè)都處銳于起步懂階段。石工資相凳對(duì)較低堤，但仍雪有剩余述；□他們是這集個(gè)城市的夸新進(jìn)入者限，或者在伶這個(gè)城市趨學(xué)習(xí)，他璃們對(duì)新鮮蛇事物充滿(mǎn)枯了興奮；□他們有自濱己的家庭糟作為后盾丹，但大都天尚未組建丟屬于自己娃的新家庭釣；□他們渴跡望融入奇城市生禁活，希酸望能夠眉在城市蘭有一處劫自己的維港灣；□他們不波希望自泡己的港乓灣很大畏但要溫規(guī)馨，70-9挺0平米兩居限太好了，70平米小一醉點(diǎn)也可以葬。他們是返：現(xiàn)代老城市生撇活向往赴者66□全市改善案型（一般工薪階層鉗、一般久公務(wù)員、小私鉛營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)等辛）□區(qū)域首置除型、改善犁型城市首殊置型（以返鄉(xiāng)捐置業(yè)人群因、新進(jìn)城炒人群、留室城工作人夜群）□私營(yíng)業(yè)主雖、企事業(yè)單紛位管理人員及投資墳者核心客群重要客群偶得客群客群定略位關(guān)注要點(diǎn)核心客群重要客群偶得客群產(chǎn)品面積段需求舒適兩房、小三房、三房?jī)煞啃∪俊⑷渴孢m三房、四房客戶(hù)敏感點(diǎn)品質(zhì)感、性?xún)r(jià)比，面積附送，舒適性等品質(zhì)感，舒適性，豐富配套，優(yōu)越景觀(guān)，大氣立面風(fēng)格優(yōu)越資源及產(chǎn)品品質(zhì)，能體現(xiàn)身份的社區(qū)環(huán)境及配套67住宅產(chǎn)品龜定位/物業(yè)類(lèi)型緒確定方案名稱(chēng)方案一：小高層、高層/高層方案二：高層（小高層）+多層關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素小高層、高層產(chǎn)品在保證容積率的前提下，可以將社區(qū)的舒適度做得較高緊密的產(chǎn)品線(xiàn)梯度純小高層客戶(hù)群體差異小需要解決純小高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層+小高層+多層多層提高社區(qū)品質(zhì)高層實(shí)現(xiàn)戶(hù)型創(chuàng)新產(chǎn)品線(xiàn)梯度跨越較大多層與高層的客戶(hù)群體差異性比較大需要解決多層和高層的產(chǎn)品創(chuàng)新需要關(guān)注的市場(chǎng)情況成本較高，但得房率不高導(dǎo)致性?xún)r(jià)比相對(duì)較差，吸引客戶(hù)能力偏弱純小高層社區(qū)的市場(chǎng)接受度問(wèn)題成本較低，多層得房率高，可實(shí)現(xiàn)2+1等組合戶(hù)型創(chuàng)新，憑借高性?xún)r(jià)比吸引消費(fèi)者高層與多層的邊界處理競(jìng)爭(zhēng)因素將直面xx全市的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在產(chǎn)品上需要更大的突破考慮到xx市住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將逐步向高層過(guò)渡，因此逐漸稀缺性的多層、小高層產(chǎn)品無(wú)疑更具有優(yōu)勢(shì)不選擇可以選擇本項(xiàng)目容倚積率意味財(cái)著可以做謊純小高層朱社區(qū),也可以做宵高層和多搭層混合的岔產(chǎn)品形態(tài)邀。本項(xiàng)目天住宅適肝合發(fā)展叼高層(小高層)與多層混漢合物業(yè)，牢以高層為艘主，輔以鄰多層、小久高層；且可適當(dāng)鏈布置部分?jǐn)偣a(chǎn)品歷，以豐富史項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)線(xiàn)。√68考慮到xx市場(chǎng)現(xiàn)膚狀,基于競(jìng)膛爭(zhēng)及項(xiàng)住目整體愧定位,提出本項(xiàng)工目的戶(hù)型反建議:考慮到控賓制風(fēng)險(xiǎn)和己項(xiàng)目造勢(shì)寧的要求，報(bào)建議前期肆以市場(chǎng)主拉流:以80-柴90平方米兩丹房、90-1自00平米2+1房為主掘，部分100-凝110平米三潑房，適鑼當(dāng)搭配勿部分大茂戶(hù)型產(chǎn)屋品；項(xiàng)目后期袋加大100平方米以烈上戶(hù)型的黎體量，利爺用產(chǎn)品性侵價(jià)比和價(jià)攝格優(yōu)勢(shì)吸磨引品質(zhì)改免善型客群等置業(yè)；配置部分叨大面積戶(hù)溝型120-爽140平方米，睬滿(mǎn)足少量息特殊需求撲群體；建議做1房、2+1房、3+1房，并且拴在局部觀(guān)白景視野佳皆的位置可扭以考慮布臭置花園洋倚房，實(shí)現(xiàn)飛產(chǎn)品品質(zhì)慎的提升。產(chǎn)品類(lèi)型房型面積（M2）配比一房1房40-605%二房2房70-8015%2房80-9015%2+1房90-10025%三房3房100-11020%3+1房110-12012%四房4房130-1608%說(shuō)明：項(xiàng)目產(chǎn)品喪定位以符換合市場(chǎng)主竄流客戶(hù)群孩體需求為忘導(dǎo)向，以辜中等戶(hù)型蠟為主流產(chǎn)蜂品，通過(guò)熔偷面積及觸組合戶(hù)型擠設(shè)計(jì)拓寬作目標(biāo)客戶(hù)仗群體?？紤]到xx市場(chǎng)現(xiàn)船狀,基于競(jìng)膀爭(zhēng)、項(xiàng)驢目整體愁定位及奶客戶(hù)需肯求,提出本項(xiàng)茅目的戶(hù)型遺建議:住宅產(chǎn)品適定位/物業(yè)戶(hù)型診建議69PART妄5項(xiàng)目發(fā)松展策略煮建議整體發(fā)展緣瑞策略啟動(dòng)區(qū)償發(fā)展策烤略70發(fā)展戰(zhàn)捉略/戰(zhàn)略目塔標(biāo)設(shè)定結(jié)合項(xiàng)啟目自身選情況，垂項(xiàng)目發(fā)象展戰(zhàn)略燒將逐步躍由“區(qū)息域領(lǐng)導(dǎo)慌者”向辦“市場(chǎng)芽領(lǐng)導(dǎo)者恰”華麗卡轉(zhuǎn)變。領(lǐng)導(dǎo)者姿皺態(tài)區(qū)域領(lǐng)蘆導(dǎo)者市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)禍者作為區(qū)域載新開(kāi)發(fā)項(xiàng)曲目，本案喊面臨區(qū)域澆南洋現(xiàn)代恭城（形象榮標(biāo)桿）、賴(lài)水岸名城妹（價(jià)格標(biāo)出桿）、南便洋現(xiàn)代城間（規(guī)模標(biāo)構(gòu)桿）等內(nèi)番部競(jìng)爭(zhēng)，依項(xiàng)目入市侵之初將以至領(lǐng)導(dǎo)者姿途態(tài)出現(xiàn)。隨著項(xiàng)目灣整體推廣顯的深入，概項(xiàng)目整體選形象得以什確立，產(chǎn)熱品品質(zhì)得營(yíng)到市場(chǎng)認(rèn)脈可，項(xiàng)目朱在區(qū)域內(nèi)皮部的整體殲競(jìng)爭(zhēng)力得焰以提升，遺項(xiàng)目區(qū)域褲領(lǐng)導(dǎo)者地筑位得以確芒立。項(xiàng)目形象逝、品質(zhì)深漠入人心，仍以及項(xiàng)目臘內(nèi)部景觀(guān)乖的逐步呈盞現(xiàn)，社區(qū)旦配套的逐托步完善，纖項(xiàng)目品質(zhì)移名宅的市宴場(chǎng)地位得拼以確定，怒完成向市監(jiān)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者飽的華麗轉(zhuǎn)頃身。71發(fā)展戰(zhàn)鞋略/整體策略首期占勢(shì)此，形象為笑先，全面超朝越區(qū)域競(jìng)議爭(zhēng)對(duì)手持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)學(xué)，產(chǎn)品發(fā)炮力，塑造鄭全市產(chǎn)塊品典范濫標(biāo)桿后期拔高理，提升溢激價(jià)，企業(yè)必品牌樹(shù)媽立利潤(rùn)予實(shí)現(xiàn)72根據(jù)對(duì)沫項(xiàng)目的桃理解以香及項(xiàng)目丙背景情愈況，項(xiàng)撤目整體突開(kāi)發(fā)思廁路建議紀(jì)如下。發(fā)展戰(zhàn)略/開(kāi)發(fā)思路□開(kāi)發(fā)節(jié)飛奏：把握區(qū)域厭發(fā)展趨勢(shì)盯和節(jié)奏，聚滾動(dòng)開(kāi)發(fā)克，各分區(qū)罩開(kāi)發(fā)面積測(cè)基本均衡駕，產(chǎn)品方賭案動(dòng)態(tài)調(diào)挖整；□土地利用計(jì)：根據(jù)項(xiàng)謙目開(kāi)發(fā)京用地價(jià)替值以及遞形象塑塑造需要潤(rùn)，規(guī)劃錢(qián)布局多妨層、小序高層、缸高層等培物業(yè)形夏態(tài)；□產(chǎn)品打造鋤：本著分散島風(fēng)險(xiǎn)及滿(mǎn)級(jí)足市場(chǎng)多留樣化需求粒原則，打融造豐富產(chǎn)爺品線(xiàn)，提她升產(chǎn)品整付體附加值銜，強(qiáng)化競(jìng)贊爭(zhēng)力；□形象展示蒙：項(xiàng)目以著整體形清象啟動(dòng)臥為先，岡隨著配橋套、園料林景觀(guān)薯的呈現(xiàn)書(shū)，由形撤象展示靠向品質(zhì)段展示轉(zhuǎn)厘變，最秧終確定勸市場(chǎng)形周象標(biāo)桿氏、品質(zhì)羽標(biāo)桿！項(xiàng)目開(kāi)記發(fā)思路73PAR棟T5項(xiàng)目發(fā)妥展策略還建議整體發(fā)示展策略啟動(dòng)區(qū)蛾發(fā)展策馳略74啟動(dòng)區(qū)執(zhí)策略/形象策蟲(chóng)略形象為先有，以強(qiáng)勢(shì)敏形象占位冠市場(chǎng)，奠庫(kù)定市場(chǎng)競(jìng)抹爭(zhēng)基礎(chǔ)形象策任略售樓處展誰(shuí)示系統(tǒng)戶(hù)外廣攤告?zhèn)鞑プ鹣到y(tǒng)園林實(shí)景芽系統(tǒng)借助售樓膽處平臺(tái)，教利用聲光悉電燈現(xiàn)代孔技術(shù)，全枕方位展示耽項(xiàng)目園林閘、配套等離全景，刺圍激吸引客貌群。首期強(qiáng)勢(shì)刺的廣告宣猛傳，利用愚好戶(hù)外廣發(fā)告造勢(shì)，宇尤其是項(xiàng)栽目周邊皖菠西大道、投安豐路以脅及佛子嶺孕路段。項(xiàng)目首期仿開(kāi)發(fā)及完墻成部分園疫林景觀(guān)，略以實(shí)景園蓄林吸引、灘打動(dòng)客群防。樣板房體連驗(yàn)系統(tǒng)打造樣板花間，以產(chǎn)紅品實(shí)景展瓦示項(xiàng)目品故質(zhì)。75啟動(dòng)區(qū)敬策略/產(chǎn)品策略主流產(chǎn)貝品入市赴，百變繁完美戶(hù)屑型，超器高產(chǎn)品煮附加值論贈(zèng)送，邀以性?xún)r(jià)輝比引領(lǐng)甚市場(chǎng)。目前市場(chǎng)歌多層物業(yè)泊逐步稀缺峰，項(xiàng)目以頸前期以多層花園必洋房為主勝導(dǎo)，搭配進(jìn)部分小高斗層、高層素物業(yè)，可提升項(xiàng)鬼目整體市英場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力數(shù)，有利于夫項(xiàng)目前期妙樹(shù)立形象片和市場(chǎng)影盟響力；物業(yè)形狠態(tài)小高層、盾高層為主多層為榴輔產(chǎn)品設(shè)計(jì)隨主流造亮點(diǎn)控總價(jià)產(chǎn)品設(shè)拘計(jì)以市鞋場(chǎng)主流艘面積段顯為主，控制在80-1下10平米左君右，二商房和三遵房，部千分2+1等組合房肺型；花園捕洋房面積煩適度增加潔；產(chǎn)品應(yīng)打永造為xx產(chǎn)品典嶄范，提高產(chǎn)酷品附加值塔，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)猶品力提升默；在價(jià)格墻方面盡裁量實(shí)現(xiàn)街總價(jià)控?cái)r制，降低首期敬項(xiàng)目置業(yè)幕門(mén)檻。76啟動(dòng)區(qū)策辟略/園林策略建議啟動(dòng)臨區(qū)打造部戶(hù)分園林景瘡觀(guān)，以實(shí)由景園林吸劈燕引市場(chǎng)關(guān)忘注，達(dá)到舒提升形象叫，促進(jìn)銷(xiāo)換售目的。77案名推筍薦xx一品xx：體現(xiàn)發(fā)船展商品牌社；一品：體現(xiàn)項(xiàng)目傅的品質(zhì)、群形象，同艦時(shí)體現(xiàn)檔記次定位特志征；78備選案名xx公館79PAR后T6項(xiàng)目規(guī)和劃布局星與產(chǎn)品燒建議規(guī)劃布局昂建議項(xiàng)目產(chǎn)輩品建議80華邦錦典繡華府用地布碼局規(guī)劃體建議/案例分析平面布糊局：整個(gè)規(guī)板劃依勢(shì)盤(pán)呈南北梅四個(gè)住腥宅組團(tuán)肢，東西征兩個(gè)商嗚住分區(qū)幅的格局掠。空間形態(tài)秤：小高層地三面環(huán)您繞，多激層安居翁其間令小區(qū)形御成北高南低的天際炮線(xiàn)效果需。名稱(chēng)數(shù)量單位占地面積22.66萬(wàn)㎡總建筑面積42萬(wàn)㎡容積率1.25（一期）綠化率38.85%經(jīng)濟(jì)技特術(shù)指標(biāo)浮：81華邦錦繡莫華府商業(yè)布局沿解放稍南路與國(guó)佛子嶺押路交口京分布的越封閉式西大型主于力商業(yè)愧。沿解放路烤是大體量體奮驗(yàn)式風(fēng)情蘋(píng)開(kāi)放性商固業(yè)LIVI浙NG-M策ALL—宇—?dú)W洲風(fēng)情謎不夜城；沿社區(qū)和內(nèi)主干索道分布終的開(kāi)放性漁兼景觀(guān)偏型與泛票會(huì)所概禿念式內(nèi)當(dāng)街；優(yōu)勢(shì)分析造：有效的延宴長(zhǎng)了商業(yè)爬的沿街面諸；使人流長(zhǎng)院時(shí)間的停晴留；弱化市政走道路對(duì)居隨住的影響竊；使地塊冶的商業(yè)總價(jià)值最釣大化。用地布園局規(guī)劃壩建議/案例分析解放南路佛子嶺摸路體驗(yàn)式開(kāi)聚放商業(yè)概念式內(nèi)慢街封閉式縱大型主身力商業(yè)82御景灣平面布局離：板塔結(jié)幸合的布局方洋式，南北躁通透，齊且有效提寨高容積率妖。綠化率道高，營(yíng)造箱出倚水而耐建、梧桐扶環(huán)繞的美拴景社區(qū)空間形態(tài)噸：9棟新古下典主義描高層建稱(chēng)筑林立劍的氣勢(shì)犁大盤(pán)用地布局覆規(guī)劃建議/案例分析區(qū)域位狗置：瑤閑海區(qū)區(qū)五政府名稱(chēng)數(shù)量單位占地面積6.13萬(wàn)㎡總建筑面積25.7萬(wàn)㎡容積率4綠化率48%經(jīng)濟(jì)技術(shù)碌指標(biāo)：83用地布已局規(guī)劃外建議/案例分桂析1、沿街仙商業(yè)多插采用沿賓街、集溝中結(jié)合貸的模式懶。有效的增切加了商業(yè)齡的沿街面衡；弱化市著政道路知對(duì)居住涌的影響柱；2、物業(yè)仆類(lèi)型多存采用多伯層、小修高層高草層組合思布局模坊式，充分利用吵內(nèi)外景觀(guān)縣資源，嘉形成開(kāi)么合有致的鵝空間形態(tài)穴；3、小區(qū)景帳觀(guān)多采用民集中景觀(guān)解，或利用述現(xiàn)有景觀(guān)楚進(jìn)行改造恭，強(qiáng)調(diào)景過(guò)觀(guān)的均好考性。小結(jié)：84規(guī)劃布制局的原誤則

——?jiǎng)?chuàng)造高層次的鄰里交流平臺(tái)，著力打造入口、大堂、園林、會(huì)所等共用空間?！肮蚕硇浴痹瓌t

——區(qū)內(nèi)外景觀(guān)空間的滲透（如架空首層）、立體園林空間的滲透（如平臺(tái)花園、私家空中花園）“景觀(guān)滲透”原則——客戶(hù)更注重在精神層面的要求，符合他們精神特質(zhì)的規(guī)劃主題要貫穿于整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。重視建筑立面、園林等對(duì)規(guī)劃主題的體現(xiàn)，打造出差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品?！耙?guī)劃主題”貫穿原則“均好性”原則——強(qiáng)調(diào)景觀(guān)的均享，在突出最珍稀戶(hù)型的同時(shí)，避免影響其他戶(hù)型的窗前視覺(jué)效果。同時(shí)保證日照、朝向的均好“價(jià)值最大化”原則——規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域，重視“最有價(jià)值景觀(guān)面”的區(qū)域，反復(fù)調(diào)整低價(jià)值區(qū)的比例，化不利為有利。用地布?xì)ぞ忠?guī)劃而建議/規(guī)劃布年局原則85用地布局駕規(guī)劃建議/規(guī)劃空沃間布局具形態(tài)——通過(guò)建筑鑒樓層的高敢低錯(cuò)落，共為小區(qū)副營(yíng)造層均次豐富粗的建筑星天際線(xiàn)柔；規(guī)劃空間攻布局形態(tài)86用地布紙局規(guī)劃縮慧建議/物業(yè)分靜布建議住宅物竿業(yè)：地塊東涌南1區(qū)布置多鋸層、小高惠層花園洋貨房，2區(qū)布局丑小高層趙、高層框，3區(qū)布置高黎層。商用物雜業(yè)：312國(guó)道布燥置底商褲，xx西路布沸置獨(dú)棟舅商業(yè)。物業(yè)分布托建議12387保留原夠地塊的狂地形加叼以修整洲，改造遮成為局摔部中心供景觀(guān)，體現(xiàn)公李共位置岔的價(jià)值辣感。沿線(xiàn)性景概觀(guān)主軸布絮置硬質(zhì)廣童場(chǎng)、室外繞健身場(chǎng)所易、疊水等登中心景觀(guān)灘節(jié)點(diǎn)。景觀(guān)節(jié)點(diǎn)因?yàn)楸镜靥帀K方正，蛾建議中央挖做大面積解的中心集抄中式景觀(guān)魄，同時(shí)建濁筑之間布避局小面積凈組團(tuán)景觀(guān)它，使得融劈燕為一體，并與簡(jiǎn)潔統(tǒng)大氣的建家筑形象取座得一致。中心集中切式景觀(guān)構(gòu)桃圖各組團(tuán)景憤觀(guān)，如小肆型景觀(guān)綠攻地、室外挎健身場(chǎng)、烤兒童樂(lè)園軍等都沿景潛觀(guān)軸線(xiàn)向拘組團(tuán)內(nèi)部頸滲透，提既高了住宅斜景觀(guān)的均好性，同時(shí)也逝讓景觀(guān)具青有了很好打的參與性練。各組團(tuán)航景觀(guān)軸笛線(xiàn)、節(jié)劈燕點(diǎn)中心景觀(guān)用地布局碗規(guī)劃建議/景觀(guān)設(shè)暴計(jì)建議以中央景粘觀(guān)為核心濃的發(fā)散型南景觀(guān)布局叉。88類(lèi)別層數(shù)數(shù)量（㎡）住宅花園洋房（6+1）F（8+1）F12%小高層11F20%高層24F63%公寓32F5%用地布晨局規(guī)劃料建議/各物業(yè)碼類(lèi)型比峽例住宅物混業(yè)類(lèi)型忽比例89PART批6項(xiàng)目規(guī)鄙劃布局群與產(chǎn)品暖建議規(guī)劃布膜局建議項(xiàng)目產(chǎn)掃品建議90項(xiàng)目物蔥業(yè)功能社解析項(xiàng)目發(fā)展事需明晰住憂(yōu)宅物業(yè)、護(hù)商業(yè)物業(yè)催在項(xiàng)目中胡的關(guān)系及坦相互促進(jìn)聯(lián)關(guān)系，對(duì)庭項(xiàng)目及各湊物業(yè)的發(fā)并展及定位伯均具有指富導(dǎo)意義。住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)商業(yè)服務(wù)點(diǎn)于住宅，殖達(dá)到經(jīng)營(yíng)辦成功；住宅依庭賴(lài)于商芒業(yè)，實(shí)樣現(xiàn)價(jià)值苦再提升棋。主從關(guān)求系：主體功能喪，優(yōu)先考飽慮；功能價(jià)案值：項(xiàng)目利始潤(rùn)來(lái)源亂，企業(yè)泥品牌提提升的載罰體。主從關(guān)純系：配套功能青，次要考但慮，必要扮時(shí)需為住念宅物業(yè)讓偉步；功能價(jià)卻值：完善項(xiàng)兼目及片霸區(qū)配套策，促進(jìn)鐮住宅價(jià)如值提升鏟。□錢(qián)項(xiàng)目發(fā)奧展應(yīng)以晝住宅為女考量主紗體，以致優(yōu)化布肯局、提感升產(chǎn)品枝附件值朱為主要腥出發(fā)點(diǎn)央；□商撒業(yè)物業(yè)的片設(shè)置應(yīng)從次屬于住宅佛，并應(yīng)考器慮市場(chǎng)風(fēng)愈險(xiǎn)，適度糾發(fā)揮地塊西商業(yè)價(jià)值濕。91項(xiàng)目物業(yè)油功能解析對(duì)于住宅朋各類(lèi)型物檔業(yè)產(chǎn)品而億言，在項(xiàng)繁目中亦承球擔(dān)不同功值能，實(shí)現(xiàn)筆不同價(jià)值沫。洋房產(chǎn)品小高層高層品質(zhì)標(biāo)膨桿，在項(xiàng)冰目高品榮質(zhì)基礎(chǔ)甩上進(jìn)一割步提升司項(xiàng)目整乖體品質(zhì)突。價(jià)值標(biāo)桿，創(chuàng)新型鳳產(chǎn)品，項(xiàng)候目前期主享要的利潤(rùn)扒來(lái)源。形象標(biāo)桿，平衡僻容積率傭，營(yíng)造圾項(xiàng)目空階間形態(tài)財(cái)，塑造撓片區(qū)濃來(lái)郁都市歡形象。在項(xiàng)目術(shù)現(xiàn)有條鼻件下，傾通過(guò)多陰層洋房竊、小高譜層以及頁(yè)高層物禮業(yè)的組框合搭配浪，可實(shí)而現(xiàn)項(xiàng)目嫩價(jià)值的第充分展筐示提升蜓；同時(shí)此近三種物嶄業(yè)也是設(shè)我司建曉議項(xiàng)目排可采用猾的最佳嗽物業(yè)形匆態(tài)組合笑，其它孝物業(yè)組殲合類(lèi)型韻不建議窯考慮。9211層一梯三中戶(hù)戶(hù)型：1：交通空莊間舒適，歌采光通透挑。2：戶(hù)型殲功能空屆間布局碼合理，摧南北通塌透，得垂房率高純。產(chǎn)品建合議9312-厲18層一梯減四戶(hù)戶(hù)興型：1：交通空測(cè)間舒適，父采光通透歡，有調(diào)整駱為景觀(guān)電背梯的可能旱。2：戶(hù)型修功能空喪間布局蹦合理，村南北通抹透，全蒙明結(jié)構(gòu)焦，得房崖