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文檔簡(jiǎn)介

亞?wèn)|公司金橋項(xiàng)目投標(biāo)書第一部分區(qū)域環(huán)境概述浦東基本狀況概述地域品牌的知名度和美譽(yù)度已經(jīng)全面確立浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放至今已經(jīng)11年,期間雖然有過(guò)陣痛(管委會(huì)主任趙啟正甚至還被謔稱為“套牢市長(zhǎng)”),但是經(jīng)過(guò)多年來(lái)數(shù)以千億計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施投入以及政策引導(dǎo),尤其是在地鐵二號(hào)線貫通、世紀(jì)大道通車、世紀(jì)公園開(kāi)園、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)通航和世界500強(qiáng)會(huì)議成功召開(kāi)后,浦東的地域品牌得到了極大的提升,東方明珠、金茂大廈、世紀(jì)大道、公園、湯臣高爾夫球場(chǎng)、八佰伴、時(shí)代廣場(chǎng)等等建筑和設(shè)施不僅在上海、在全國(guó)都具有相當(dāng)高的知名度,如今浦東不僅成為外資、內(nèi)地企業(yè)積極搶進(jìn)的投資寶地;也是最適于居住的國(guó)家園林城區(qū),吸引了大量區(qū)域外客戶入?。桓谴罅扛呒?jí)人才心向往之的就業(yè)基地。中國(guó)加入WTO后,外資將會(huì)大量涌入,浦東有望成為全中國(guó)最大的得益者。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,尤其在利用外資方面占半壁江山近年來(lái)浦東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速增長(zhǎng)之勢(shì),GDP增幅已連續(xù)數(shù)年高出全市平均水平4-6個(gè)百分點(diǎn),綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2000年浦東國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到920.52億元人民幣,人均GDP達(dá)到4447美元,吸引外資額占全市總量的45%,各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重越來(lái)越高。下表為2000年浦東各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及權(quán)重:美指標(biāo)椒上海市抵浦東新區(qū)觀浦東所占全向市的比重儲(chǔ)面積(平方母公里)酒6340霉533韻8.4%掙人口(萬(wàn)人含)煙1313綿163酷12.4%奇GDP(億望元)尖4551修921愉20.2%蹄吸引外資(疫億美元)剛63.9驢28.8完45.1%遠(yuǎn)外貿(mào)出口額頭(億美元)醬254槽96層37.8%強(qiáng)投入的市政建設(shè)為新區(qū)發(fā)展提供了動(dòng)力和保障1990-2000年,浦東遵循基礎(chǔ)設(shè)施先行的戰(zhàn)略,共投入1164億人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),現(xiàn)已基本形成了"空中、地面、地下、港口"全方位的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò),但目前浦東作為一個(gè)新型城區(qū),在生活配套設(shè)施以及人氣聚集方面仍有待加強(qiáng),交通尤其是過(guò)江交通尚待改善,今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里,新區(qū)政府還將一如既往地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投入:“十五”期間,還將實(shí)施以下重大市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,逐步完成包括越江交通網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)和市區(qū)道路網(wǎng)在內(nèi)的“三網(wǎng)”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。主要工程概況和時(shí)間表如下:蝦外環(huán)泰和路泡越江隧道別外環(huán)線貫通誦的節(jié)點(diǎn)工程美,全長(zhǎng)28垃82米,車蓬速80公里嗽/小時(shí)。毯2000年尺開(kāi)工,20悔02年通車抱盧浦大橋(進(jìn)含濟(jì)陽(yáng)路)戰(zhàn)南北高架道似路延伸至浦運(yùn)東的一條規(guī)軍劃越江通道旋2000年碼開(kāi)工,20麥02年竣工胳外環(huán)線浦東跳段久外環(huán)隧道至狼環(huán)南一大道陡,規(guī)劃紅線卻寬度100膠米,雙向8凈車道籮2000年碧啟動(dòng),20外02年底竣跨工雀磁懸浮輩從龍陽(yáng)路地姜鐵站,到浦悲東國(guó)際機(jī)場(chǎng)貼站。全長(zhǎng)3浴0公里安2003年飼1月底正式型建成罰輕軌明珠線斥浦東段遞浦東段長(zhǎng)度紋為6公里,尤共設(shè)5座車挎站地2000年蘭啟動(dòng),20稼03年完成士大連路越江準(zhǔn)工程宋全長(zhǎng)2.4葉公里。單向落雙管4車道弦,設(shè)計(jì)車速拒50公里/屋小時(shí)廉2001年斯開(kāi)工,20戀03年竣工質(zhì)復(fù)興路越江津隧道展全長(zhǎng)約2.食6公里,雙辭管4車道,嶼設(shè)計(jì)車速5驕0公里站2001年誕開(kāi)工,20啦03年竣工櫻輕軌PD插—繼A線暮途經(jīng)高橋鎮(zhèn)蚊、金橋、黃墨山、涇東、吐梅園、濰坊椒、六里等區(qū)說(shuō)域惕2002年纏開(kāi)工,20劇05年底建濱成嫁外高橋港區(qū)厘三期、四期缸總投資43的.08億啄2000年勞已啟動(dòng)李滬崇蘇大通嶄道符從浦東五號(hào)海溝到長(zhǎng)興島信,經(jīng)崇明過(guò)請(qǐng)江到江蘇海乒門市青龍港宋2002年穩(wěn)啟動(dòng)銷5號(hào)高速公曲路村從外環(huán)向南墨經(jīng)奉賢、星炭火工業(yè)區(qū),授再向西接浙我江省的杭金辨公路袖滬蘆高速公眠路盟北起外環(huán)線您環(huán)東二大道萌立交,向南托至南國(guó)公路漿,雙向四車站道抖五洲大道盆黃浦江邊至吳遠(yuǎn)東大道,犯全長(zhǎng)10公頌里,紅線寬胳度80米政遠(yuǎn)東大道延也伸寫龍東大道至音五洲大道,泊全長(zhǎng)9公里累,雙向8車霸道意浦東國(guó)際機(jī)帶場(chǎng)二期墳總投資10扒億新區(qū)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)浦東新區(qū)規(guī)劃到下世紀(jì)二三十年代將建成具有世界一流水平的外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū),使之成為21世紀(jì)新上海的象征,成為聯(lián)系國(guó)際與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的橋梁與紐帶。具體目標(biāo)有以下幾個(gè)方面:國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)速度超過(guò)10%,經(jīng)濟(jì)總量占上海全市的1/3以上,人均產(chǎn)值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有顯著提高,金融、貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)GDP比重占70%以上。市政建設(shè)基本形成外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū),建成浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、深水港、現(xiàn)代通訊網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施工程,形成以地鐵、輕軌等軌道交通為骨干的綜合性、主體化、網(wǎng)絡(luò)型的城市綜合交通體系。到2023年,浦東新區(qū)集中城市化地區(qū)達(dá)到200平方公里,人口規(guī)模達(dá)到210-230萬(wàn),展現(xiàn)出新的城區(qū)面貌。功能開(kāi)發(fā)方面基本形成與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)廣泛聯(lián)系的發(fā)展格局。裕金橋出口加析工區(qū)概況區(qū)域現(xiàn)狀探通常意義上莫的金橋是指變羅山路以東陵、龍東大道束以北,外高濤橋以南、外懶環(huán)線以西的嚼廣大區(qū)域,蘇是金橋鎮(zhèn)、虹張橋鎮(zhèn)、浦祝興街道、滬淘東街道、金抄漾街道等行花政區(qū)域的統(tǒng)脈稱,本案所醬在的金橋出愁口加工區(qū)只肺是金橋的一沈個(gè)重要組成批部分,因?yàn)橄冀?jīng)濟(jì)發(fā)展、耽人文環(huán)境、磁生活配套等厘方面的特殊嬌性,將金橋顫出口加工區(qū)橋從大金橋中暮分離出來(lái)有碗助于本案排貼除干擾、準(zhǔn)給確定位。害金橋出口加檢工區(qū)是19保90年經(jīng)國(guó)劍務(wù)院批準(zhǔn)的除國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)測(cè)區(qū),偽是由國(guó)務(wù)院省批準(zhǔn)設(shè)立的餓第一個(gè)以愉“擦出口加工區(qū)且”爽冠名的開(kāi)發(fā)憶區(qū),其成就渠在全國(guó)同類提開(kāi)發(fā)區(qū)中居群于領(lǐng)先地位鐵,全區(qū)撈規(guī)劃面積2其0平方公里鞠,西連陸家旅嘴金融貿(mào)易譯區(qū),北靠外掃高橋保稅區(qū)監(jiān),南接張江觸高科技園區(qū)或,距虹橋國(guó)世際機(jī)場(chǎng)25矮公里、浦東頸國(guó)際機(jī)場(chǎng)3端0公里、外瘦高橋港區(qū)9督公里,其西利側(cè)4公里處史為黃浦江,初東北方12破公里為長(zhǎng)江矮。目前落戶匠金橋的跨國(guó)分公司占落戶克浦東跨國(guó)公羽司總數(shù)的一哭半以上。以等金橋路為界籍,金橋出口釀加工區(qū)分為洞東西兩部:居?xùn)|部為工業(yè)賠區(qū),其中有雕6平方公里縱的候“嫩現(xiàn)代科技園耗”滔,西部為生添活區(qū)驟——丘金橋現(xiàn)代生肥活園區(qū)。畫金橋開(kāi)發(fā)區(qū)藏在"七通一喚平"的基礎(chǔ)爹上,增加了仔集中供熱和畫集話音、數(shù)鋒據(jù)圖象傳輸障功能于一體治的VSAT耳衛(wèi)星通訊系樂(lè)統(tǒng),達(dá)到了蔬"九通一平悲"。金橋開(kāi)怠發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)區(qū)美,是"無(wú)除煙工業(yè)區(qū)"腔。金橋出口磨加工區(qū)和金逆橋現(xiàn)代科技螞園已通過(guò)I濱SO140扮00環(huán)境質(zhì)稻量體系認(rèn)證餃。區(qū)內(nèi)道路盟全線貫通,拍20多條交涼通線路連接田市區(qū)、浦東廊新區(qū)各要道甩。1999孩年7月起,接金橋出口加乞工區(qū)已開(kāi)始?jí)羰褂弥袊?guó)東羞海天然氣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展孔2000年塞金橋出口加四工區(qū)實(shí)現(xiàn)工腦業(yè)總產(chǎn)值4劣57億元,通占新區(qū)總產(chǎn)逆值的28%云。區(qū)內(nèi)年產(chǎn)方值超億元的住企業(yè)有44崗家。200娛1年上半年抱金橋出口加尼工區(qū)的工業(yè)婚總產(chǎn)值達(dá)2尺97億元,餐同比增幅高勺達(dá)50.3陶%,產(chǎn)值占尚浦東新區(qū)1蠟/3,增幅繞是浦東新區(qū)高的2倍。翼截至200膜0年底,金范橋出口加工信區(qū)已引進(jìn)3減77個(gè)項(xiàng)目財(cái),協(xié)議吸收具中外投資8要7.4億美醉元,在投資泰金橋的世界現(xiàn)著名跨國(guó)公謀司中,有2旅6家被《財(cái)件富》雜志評(píng)茫為全球50裁0強(qiáng)。區(qū)內(nèi)割有26家企互業(yè)被評(píng)為俗“計(jì)1999年突度上海市工豈業(yè)企業(yè)50般0強(qiáng)賄”弊。72家企返業(yè)獲上海市嗓高新技術(shù)企默業(yè)認(rèn)定。金誓橋現(xiàn)已形成郵以電子信息蘆、汽車及零遲部件、現(xiàn)代系家電、生物善醫(yī)藥四大支推柱產(chǎn)業(yè)為骨孤干的產(chǎn)業(yè)群唇。救金橋現(xiàn)代生閉活園區(qū)兼金橋現(xiàn)代生逼活園區(qū)密——忠位于金橋出鏡口加工區(qū)西盾部,占地約淋3.7平方忠公里,規(guī)劃鳴總建筑面積任310萬(wàn)平救方米,居住卵人口7.6詢?nèi)f人。按照洽規(guī)劃,金橋般現(xiàn)代生活園倦?yún)^(qū)將建成一繭個(gè)人和自然補(bǔ)協(xié)調(diào)、具有扇創(chuàng)意和特色霜、綠化和環(huán)聞境優(yōu)美、適燈合境外人士閥居住、社會(huì)嘴功能齊全的儲(chǔ)高尚社區(qū)和墳低密度綠色睡智能化住宅速小區(qū)。東苑逝以外銷房為暈主,已有信美和花園、金慎橋酒店公寓話、鳳凰大廈百等數(shù)十個(gè)項(xiàng)躁目,被譽(yù)為憑金橋國(guó)際社襲區(qū);西苑以性內(nèi)銷房為主概,有銀泰花爛園、時(shí)代金蛋領(lǐng)等項(xiàng)目。柿金橋現(xiàn)代生曠活園區(qū)內(nèi)還乖注重開(kāi)發(fā)一強(qiáng)流的社會(huì)綜壩合配套功能旱。在生活購(gòu)嶺物方面,有馳家樂(lè)福、歐嚇倍德等大賣移場(chǎng);教育方磚面,先后有懼杉達(dá)大學(xué)、歸中歐國(guó)際工篇商學(xué)院進(jìn)駐振,中國(guó)福利礙會(huì)幼兒園和擱平和雙語(yǔ)學(xué)名校已于19嚼96年9月皆正式招收新踢生,上海協(xié)餃和國(guó)際學(xué)校這已于199獻(xiàn)8年起招收袍外籍人員子朝女入學(xué);在蓬醫(yī)療衛(wèi)生方姓面,上海華宰山醫(yī)院(浦煌東)即將投倍入運(yùn)營(yíng)。輩目前該區(qū)域辰已經(jīng)建成金和橋酒店公寓雀、信和花園榆、碧云別墅掏、鳳凰大廈角等外銷住宅柿,其中的碧湊云別墅更是章吸引了諸多訂外籍人士入岡住,每月租香金雖高達(dá)7番000-1艷2000美倘金,入住率末仍能保持在棟95%以上宿,在中歐學(xué)嫁院、平和雙燈語(yǔ)學(xué)校以及水家樂(lè)福、歐通倍德等的加廢盟后,國(guó)際沾生活社區(qū)的疾氛圍已經(jīng)基薪本形成:周燈邊的人文環(huán)幟境以及配套營(yíng)設(shè)施的檔次獸都很高,有績(jī)著與楊高路劃以北的金楊?yuàn)实貐^(qū)絕然不靠同的生活氛裕圍,這種區(qū)逐別就象長(zhǎng)寧碌區(qū)的天山與工古北,日常失生活古北不灘一定比天山恰便利,但絕商對(duì)比天山高投檔。鐮金橋現(xiàn)代生知活園區(qū)總用英地面積有3底.7平方公噸里,目前已掛開(kāi)發(fā)的部分犬只有1/3野左右,基本聯(lián)以外銷房為沙主,前幾年摘由于宏觀調(diào)??匾约皝喼藿┙鹑谖C(jī),上多數(shù)項(xiàng)目的瞇空置率都在漢50%以上充,甚至有多成個(gè)爛尾項(xiàng)目畝,2000器年以來(lái),隨賭著房地產(chǎn)大祝市的好轉(zhuǎn),柜尤其伴隨者壤內(nèi)外銷房并尚軌政策的出雪臺(tái),周邊地襖塊紛紛啟動(dòng)勸,如今在建割的有愛(ài)建時(shí)餡代金領(lǐng)、已照立項(xiàng)的有世巨茂湖濱花園蜂和羅山花苑懇以北項(xiàng)目,面其余項(xiàng)目的肺規(guī)劃思路也逝已基本確定殖:鐵S8、S1海1中心地塊黎——廟由來(lái)自法國(guó)濾小城的規(guī)劃抹師悉心營(yíng)造軟一種法國(guó)式狀的浪漫,碧穴云路沿線是牙單側(cè)商業(yè)街講,布置酒吧攀、餐館等商孫業(yè)設(shè)施,社綢區(qū)內(nèi)還規(guī)劃撞有約五萬(wàn)平洗米的綠地和斷大片的湖面享。禮S3、S6止地塊存——踢將建成可以栗出售的別墅式區(qū)。由名師器規(guī)劃,由不累同的設(shè)計(jì)師柱為每個(gè)業(yè)主排定制不同風(fēng)豎格的別墅。靜S2地塊話——軍將建成聯(lián)排混別墅和雙聯(lián)李體別墅。沿泡優(yōu)美的紅楓姻路將有酒吧慰和COFF諸EE吧,有蝴點(diǎn)塞納河的胡韻味。遺S13地豪塊傅——崖時(shí)代金領(lǐng)學(xué)S15地趨塊接——派由上海世茂培投資有限公想司投資建造雄的25萬(wàn)平顧方米高檔住蝦宅區(qū)世茂湖皺濱花園,以鍋30層高層柱為主,并有漫少量別墅和席聯(lián)體別墅。貢S7地塊華——怎除家樂(lè)福和綢OBI外,所一家法國(guó)體秩育超市和體吸育場(chǎng)地正在壺設(shè)計(jì)之中。由一個(gè)SHO稼PPING幻MALL銳也正在籌措固??菺2地塊爭(zhēng)——葛18萬(wàn)平方旅米的大型綠顛地。將建成絕硅谷樣的低宇層辦公區(qū)。研披第二部分貸整體酒市場(chǎng)分析取上海房市供輕求關(guān)系(詳船見(jiàn)附圖表一豐:上海市內(nèi)悶銷商品房供帽求狀況;附殺圖表二:2獻(xiàn)000年度臟價(jià)格指數(shù)走鄭勢(shì)圖)麻上海房市成惕交量大幅上粥揚(yáng),二級(jí)市秤場(chǎng)總體供求濕趨于平衡稅最近三年上澡海內(nèi)銷房預(yù)第售量大幅增故長(zhǎng),年增幅繞均在30%章以上,20紛00年登記略預(yù)售面積突膏破1400原萬(wàn)平方米,璃同比增幅達(dá)騰34.7%移。2000尾年上海市內(nèi)暈銷房批準(zhǔn)預(yù)壓售量為14住40萬(wàn)平方削米,預(yù)售登表記量和批準(zhǔn)梯預(yù)售量之比怠達(dá)到98.天4%,供求濤暫時(shí)趨于平果衡。侵2001年盞一季度內(nèi)銷豬房預(yù)售登記垂面積為34裹7萬(wàn)平方米夕,比去年同喂期增長(zhǎng)33叢.5%,同威時(shí)由于執(zhí)行叛新的預(yù)售標(biāo)屆準(zhǔn),今年一摧季度內(nèi)銷房坊批準(zhǔn)預(yù)售量敏僅有117壺萬(wàn)平方米,胸同比下降5鼠2.4%,梳預(yù)計(jì)從二季提度開(kāi)始供給添量又會(huì)恢復(fù)匆正常。凈一級(jí)市場(chǎng)供跳給止跌反彈答,新一輪房過(guò)地產(chǎn)供給高趕潮即將來(lái)臨稱2000年削上海市的土撲地出讓面積骨和新開(kāi)工面燃積出現(xiàn)了1香997年以株來(lái)的首次回云升,土地出盾讓面積達(dá)到依874萬(wàn)平欺方米,同比退增幅高達(dá)6暴8%。今年咸一季度受土技地拍賣政策誼的影響,土疼地出讓幾乎庫(kù)無(wú)量,但目安前市場(chǎng)上卻永活躍著一大局批準(zhǔn)備買地?fù)P的投資商。塘2000年棚上海市商品留房施工面積牙為5212鉗萬(wàn)平方米,言其中新開(kāi)工律面積為18卸63萬(wàn)平方艇米,同比增題幅達(dá)到42秧%,新一輪首房地產(chǎn)供給納高潮即將來(lái)憐臨;今年一繁季度新開(kāi)工叨面積為47胸3萬(wàn)平方米鴿,同比增幅獨(dú)2.9%。遷2001年厚仍將保持增絮長(zhǎng),但沖高槳回落的壓力聽(tīng)很大斃在國(guó)民經(jīng)濟(jì)刺持續(xù)向好、辣房地產(chǎn)被確慎定為上海市利的支柱產(chǎn)業(yè)酒、內(nèi)外銷房農(nóng)并軌和中國(guó)駱加入世貿(mào)等肢利好消息的輩推動(dòng)下,2貿(mào)001年上貌海市內(nèi)銷房智預(yù)售成交量擇仍將保持增帆長(zhǎng),預(yù)計(jì)全業(yè)年增幅可達(dá)酸25%,總竊量達(dá)到18劫00萬(wàn)平方覆米。輔房改使得蓄頃積了幾十年晌的住房需求百被集中釋放挎出來(lái),但是豎放水容易蓄抗水難,房地貼產(chǎn)市場(chǎng)的需鐮求也不可能絡(luò)無(wú)限膨脹,丸預(yù)計(jì)需求高航潮將在20砌02-20巷03年出現(xiàn)狐:內(nèi)外銷房睡并軌和中國(guó)繩加入世貿(mào)增甩加了中高檔冒物業(yè)的需求傭量,但是土朗地拍賣政策糖實(shí)施后,一坑方面會(huì)導(dǎo)致技地價(jià)和房?jī)r(jià)堂的上揚(yáng),另斬一方面會(huì)導(dǎo)歪致供給量的膨聚集和有效情需求的降低霸,這種影響躲將是長(zhǎng)期的影。零浦東房市發(fā)劍展動(dòng)態(tài)噴房市發(fā)展經(jīng)花歷了由盲目匯到理性的過(guò)好程慰浦東的房地財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)大致渣經(jīng)歷了三個(gè)螺階段。19引90年前的廉"非市場(chǎng)"艙階段,以黃燈浦、南市、測(cè)楊浦三區(qū)的拋市政動(dòng)遷房葛為主,主要兵代表為濰坊源、梅園、乳翁山等新村區(qū)折;1990滋-1995貢年的高速發(fā)縣展階段,以礦浦東開(kāi)發(fā)為爸契機(jī),帶動(dòng)樂(lè)了整個(gè)浦東固樓市,主要樹(shù)代表為陸家搬嘴金融貿(mào)易學(xué)區(qū)的綜合樓蠢、辦公樓、宰商業(yè)樓宇等滑高層及重點(diǎn)革開(kāi)發(fā)小區(qū)或卡市政工程周染邊一些動(dòng)遷蹦房;199條6-200飼0年的"理伍性"開(kāi)發(fā)階療段,國(guó)內(nèi)外暗有實(shí)力的房敵產(chǎn)商捕競(jìng)碧相入駐浦東覆,在前幾年彈的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)住基礎(chǔ)上,根巾?yè)?jù)宏觀導(dǎo)向坡、騾區(qū)域發(fā)展規(guī)燕劃及開(kāi)發(fā)重嗓點(diǎn),興起了哪一大批貿(mào)高貧水準(zhǔn)的住宅腥小區(qū)和商住冊(cè)樓,使浦東失新區(qū)成為上地海樓市芒的洞主力軍,內(nèi)啄銷商品房預(yù)監(jiān)售和銷售面爹積在上海各喉區(qū)縣中雙雙債名列第一嫩。披目前浦東樓弓市已經(jīng)形成姜高、中、低胸各類型樓盤弱共生的格局附,可以充分貓滿足各階層膜的購(gòu)房需求澤:內(nèi)環(huán)線以匪內(nèi):陸家嘴摟黃浦江濱以纏地段優(yōu)勢(shì)集微中了以世茂辰濱江花園、撈菊?qǐng)@等為代凱表的高級(jí)高昏層公寓,價(jià)壽格最高達(dá)萬(wàn)夫元以上;世始紀(jì)公園周邊嫩則涌現(xiàn)出天揭安花園、華違麗家族等一佛批高檔生態(tài)客型樓盤,均責(zé)價(jià)達(dá)到60抄00元/平己方米以上;復(fù)張揚(yáng)路沿線潔則由于與陸書家嘴的地緣氣關(guān)系和景觀夜道路的建設(shè)攔成為浦東樓素市的第三梯特隊(duì),均價(jià)在宴4000-謹(jǐn)5000元誦/平方米左眨右;內(nèi)環(huán)線煉以外包括金薪橋、上南以貢及南花木和遞北蔡地區(qū)則幻是浦東樓市純的第四梯隊(duì)昆,樓盤均價(jià)穴在3000箏-4500毫元之間。遺2000年搭供需兩旺,仁房市龍頭地騰位得到進(jìn)一蛙步鞏固(詳勵(lì)見(jiàn)附圖表三項(xiàng):內(nèi)銷房預(yù)軍售市場(chǎng)份額暑;圖表四:原浦東分季供癢求量)贈(zèng)2000年尖浦東內(nèi)銷商緩品房預(yù)售登轟記面積達(dá)到博260.2共2萬(wàn)平方米橡,同比增幅己高達(dá)54.嚴(yán)9%,預(yù)售慌登記225遠(yuǎn)63套,成趙交金額87那.91億元粗,預(yù)售成交暮均價(jià)為33畜78元/平嘉方米,單套沙平均成交面盞積115平絲方米。20竿00年浦東返內(nèi)銷商品房鋼預(yù)售量和銷毒售量均列全擇市第一位,化分別占市區(qū)診總量的20餅.7%和1刺9.9%,巷并且在全市包排行榜前5友0位中獨(dú)占按13個(gè)席位城。伴2001年艇1季度,受萬(wàn)新的預(yù)售標(biāo)噸準(zhǔn)的制約,巴內(nèi)銷房批準(zhǔn)肆預(yù)售面積1底8.3萬(wàn)平燃方米,較上饒季驟減65劇.2%,登拍記預(yù)售面積梯55萬(wàn)平方逆米。浦東的頭發(fā)展吸引了社大量資金實(shí)霸力雄厚的國(guó)蹄內(nèi)外房產(chǎn)投蒼資企業(yè),浦發(fā)東總的開(kāi)發(fā)茂量定會(huì)有增搬無(wú)減,20臟01年下半濾年以后的市熟場(chǎng)供給將會(huì)芒相當(dāng)充足。艷產(chǎn)品品質(zhì)和攔銷售價(jià)格逐坊浪推升蒜1999年才浦東內(nèi)銷商會(huì)品房預(yù)售面撥積排行榜前豆十名中,平績(jī)均預(yù)售單價(jià)躍為3286女元/平方米輔,上榜樓盤尺以金橋?yàn)?眉清水苑、黃萬(wàn)山新城等中餓低檔樓盤為知主,僅浦江帥茗園和天安黎花園單價(jià)超鑼過(guò)3800榜元/平方米究;2000荒年內(nèi)銷商品制房預(yù)售面積利排行榜前十枯名中平均預(yù)臟售單價(jià)達(dá)3抽526元/虛平方米,上麻榜樓盤中均聚價(jià)超過(guò)38擋00元/平抗方米的有萬(wàn)貿(mào)邦都市花園蜓、聯(lián)洋花園紐、上南花園計(jì)、天安花園燙、申立苑等調(diào)六個(gè)。預(yù)售朱價(jià)格上升固物然有多方面究因素,但與奮產(chǎn)品本身的配規(guī)劃設(shè)計(jì)、懶功能布局提條升有很大關(guān)傘系。親產(chǎn)品規(guī)劃和洪需求方面,纏浦東200耕0年4季度五的成交數(shù)據(jù)誤顯示:?jiǎn)蝺r(jià)勻越高的樓盤史,套均成交穩(wěn)面積越大:標(biāo)2000-課3000蠅3000-訊4000塊4000-宜5000很50000返-6000董6000-娘7000配7000以魯上左104.7栗119.9冠124.2雅148.型9床150.8元173.4端熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)萬(wàn)換溉從地域分布創(chuàng)來(lái)看,自1劑996年以搖后,浦東樓稈盤就形成了旱三大板塊,乖一是陸家嘴赴板塊,二是放上南茫—厘楊思地區(qū)板蹦塊,三是金牽橋嘴—巡滬東板塊。孟到1999親年又新增了藥一個(gè)花木板員塊。200雞0年這四大屆板塊仍是浦快東樓盤的主唇力,不過(guò)花訪木特別是世鋼紀(jì)公園周邊依地區(qū)的樓盤六優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn),達(dá)成為四大板笑塊中的女“籠龍頭老大。俱2001年住浦東是“門三邊憶”柔概念將進(jìn)一雀步強(qiáng)化,濱夾黃浦江岸邊劍,將有世茂仔濱江花園成帽為新亮點(diǎn),惹仁恒濱江園追、菊?qǐng)@繼續(xù)盞受到青睞;性環(huán)世紀(jì)公園器周邊,以聯(lián)窗洋新社區(qū)為蓄代表的公園距概念樓盤方鹽興未艾;沿炒張楊路、楊堆高路、龍陽(yáng)賣路等主要景值觀道路兩邊露更是新樓盤奴層出不窮。寨張江有可能渣成為下一個(gè)長(zhǎng)熱點(diǎn):花木缸板塊越過(guò)羅剛山路,沿地賄鐵二號(hào)線、余龍東路、龍席陽(yáng)路向張江夫方向東移的愉可能性已顯奶端倪。隨著留張江市政和驅(qū)公建配套的駁逐步完善,胡特別是地鐵詢二號(hào)線張江景站的開(kāi)通,皺多層次交通口的建立,張等江地區(qū)住宅堤的供求量會(huì)各大大增加。項(xiàng)浦東房市發(fā)逐展原因探究搏浦東新區(qū)地糧理位置得天帽獨(dú)厚,既有嚴(yán)被劃入CB刊D地區(qū)的中葉心城區(qū),又蟲(chóng)有足夠的規(guī)蹈劃城區(qū)和深引廣的腹地,床更擁有漫長(zhǎng)臨的黃浦江和體長(zhǎng)江岸線,非有廣闊的發(fā)畝展空間。壯浦東橡作為恰“間國(guó)家園林城貓區(qū)侄”壯,更斥巨資建成廈陸家嘴中心志綠地、中央繳公園、外環(huán)槐線綠化帶等革,宏浦東綠化面正積如今已達(dá)臺(tái)1100多誰(shuí)萬(wàn)平方米,糖城區(qū)的綠化爺覆蓋率達(dá)到點(diǎn)35%,各諷項(xiàng)綠化指標(biāo)奴全面達(dá)到國(guó)攀家園林城區(qū)莊標(biāo)準(zhǔn)、生活進(jìn)環(huán)境優(yōu)美。掉城市建設(shè)起君點(diǎn)高,規(guī)劃鄰建設(shè)精益求擴(kuò)精,商業(yè)、婆文化設(shè)施快售速增長(zhǎng)集聚從,規(guī)模效應(yīng)紋日益顯現(xiàn),騾尤其地鐵2謀號(hào)線通車、供國(guó)際機(jī)場(chǎng)通溫航以及過(guò)江晴費(fèi)取消后與期浦西中心區(qū)互的空間和心鐘理距離正大頂大縮小,人別氣旺盛。撤高新技術(shù)企掀業(yè)、金融證吊券業(yè)以及其蜜它跨國(guó)企業(yè)漂的白領(lǐng)人士?jī)H的增長(zhǎng)為該效區(qū)域聚集了算最旺的購(gòu)買鞏人氣,浦東帝開(kāi)發(fā)十年吸爹引了一大批蹲中外企業(yè)入狀駐,這些企勤業(yè)的白領(lǐng)人仰士有很強(qiáng)的圾購(gòu)買能力,氧為浦東房市繁發(fā)展提供了炒充足的客源塵。階浦東商品住旅宅市場(chǎng)的開(kāi)守發(fā)水準(zhǔn)走在墾全市前列,底市場(chǎng)上很多暈有代表性的細(xì)樓盤大多位漢于浦東,而鳳且目前浦東鉤的房?jī)r(jià)與浦扒西相比有一慶定優(yōu)勢(shì)。隨屑著浦東在全愿國(guó)及國(guó)際上梯的影響不斷需擴(kuò)大,身價(jià)極提高,浦東拘房市將更為廉火爆。修第三部分色競(jìng)爭(zhēng)垃市場(chǎng)分析弄金橋地區(qū)市蛙場(chǎng)分析膠區(qū)域市場(chǎng)成魂交狀況童2000-禾5倉(cāng)36673離22%恒2000-確6利47186贊19.3%型2000-卡7場(chǎng)51919嗎18.4%哲1700-煮3800怪3010更2000-標(biāo)8乘64843鋤26.00橡%岸1950-泄4150殊2764魄金澤苑、鵬搏欣綠苑、博尋山公寓、陽(yáng)獵光歐洲城、捕金鵬荷澤苑賴2000-扛9史59872危26.80規(guī)%辯2000-睛4350飽2954傷鵬欣綠苑、貧金澤苑、綠者景苑、金橋傅都市花園、俱華高新苑字2000-串10扒56175退21%文2000-胸4300尸3143痛金橋都市花納園蝶戀園百、中大新苑悄、綠景苑眨2000-富11倒75271楊24.90臉%摧1850-品4800轎3026旺金鵬荷澤苑拒、鵬欣綠苑搞、陽(yáng)光歐洲擇城、中大新培苑、綠景苑衡2000-鵝12溜63000頓井憤誕蠶2001-憂1瓶35500乒雜迷馬此2001-饑2愉22483岔15%嬌2450-螺3650私3122優(yōu)金鵬荷澤苑崗、愛(ài)法新都帳、蝶戀園、雪鵬欣綠苑、界天楓公寓辟2001-邪3脫33509盛15.6%飼2450-濕4100雕3251該匯佳苑蝶網(wǎng)戀園金鵬消荷澤苑協(xié)粘聯(lián)苑愛(ài)法梨新都裁金橋地區(qū)是忠浦東房地產(chǎn)蔬發(fā)展較早的譯區(qū)域:19惜95年前后段是浦東新區(qū)吳內(nèi)除陸家嘴垃之外最密集菊的外銷商品誠(chéng)住宅區(qū);1逝998年以食來(lái)隨著浦東扶內(nèi)銷房市場(chǎng)堵走強(qiáng),金橋選地區(qū)以其相級(jí)對(duì)完善的配蔽套和道路交功通條件,成眾就了大量中懲低價(jià)位的內(nèi)裂銷住宅項(xiàng)目齒,1999核年金橋?yàn)愁A(yù)膨售量排名浦鍋東第一,陽(yáng)椒光歐洲城以土及黃山新城陶也躋身浦東飛前10名???000年往以來(lái),隨著壺地鐵2號(hào)線筑、世紀(jì)大道甲的建成通車瘋,世紀(jì)公園滅的開(kāi)園,整掉個(gè)浦東房市灶的發(fā)展方向多由東向東南灌方向轉(zhuǎn)移,濱相比于19打99年,2世000年金支橋地區(qū)市場(chǎng)美明顯缺乏亮府點(diǎn)。魔2000年劣下半年,金初橋地區(qū)預(yù)售飼成交總量為莫37108花0平方米,犬占整個(gè)浦東胖新區(qū)市場(chǎng)份中額的18%勝-26%,線全部成交房夢(mèng)源的價(jià)格區(qū)演間在170駝0-480留0元/平方災(zāi)米,區(qū)域平溝均成交價(jià)在便2764-溫3143元警/之間波動(dòng)猛。栽從區(qū)域預(yù)售愛(ài)成交前5名矛樓盤的分布袖情況來(lái)看,怨熱銷樓盤基秤本都位于區(qū)漠域北部,以俗2400-猴3300元籮/平方米均須價(jià)的樓盤為香主,區(qū)域熱阿點(diǎn)仍以中低登價(jià)位為主。鞏從近期有限束的幾個(gè)上市冶新樓盤來(lái)看誕,物業(yè)價(jià)格鬼走高是區(qū)域窮樓市明顯的乏一大特點(diǎn)負(fù),2001吩年3誰(shuí)月區(qū)域內(nèi)高捕價(jià)位物業(yè)交形易量同時(shí)相芝對(duì)走高,區(qū)座域物業(yè)交易享均價(jià)升至3杠251元/必平方米,為系自去年以來(lái)類的最高記錄踏。坡客源則以周濟(jì)邊以及陸家在嘴辦公區(qū)內(nèi)點(diǎn)的低層白領(lǐng)巖為主,也有覆周邊區(qū)域以臥及浦西的動(dòng)蘿遷戶和換屋鋸族。狐不同價(jià)格區(qū)款間的成交情妄況舞金橋地區(qū)主印力成交單價(jià)售集中在25帖00-35悼00元/平示方米,占總弟成交套數(shù)的阿70%,4輛500元以厲上的成交量蜜只有9.2泊%。預(yù)正確評(píng)價(jià)區(qū)惰域市場(chǎng)頓從整個(gè)大金仰橋地區(qū)的成騎交數(shù)據(jù)可知鈔區(qū)域成交價(jià)搶格雖然在逐而步走高,但陰絕對(duì)價(jià)格仍原相當(dāng)?shù)停R價(jià)4500杏元以上的樓裙盤比較罕見(jiàn)狀,這對(duì)本案鋪的價(jià)格定位支會(huì)形成干擾喘,但同時(shí)我主們必須看到低,上述統(tǒng)計(jì)綠區(qū)域中雖然深已包含金橋燦生活園區(qū),州但是除了銀徹泰花園的尾接盤之外幾乎律沒(méi)有其它項(xiàng)鍵目參與上述貪統(tǒng)計(jì),可以瓜說(shuō)以上數(shù)據(jù)司不能真實(shí)反賄映金橋生活茫園區(qū)的價(jià)值酒。稻金橋生活園摘區(qū)內(nèi)的外銷義項(xiàng)目較多,虹碧云花園銷視售單價(jià)高達(dá)滑1300美繪金,鳳凰大寺廈均價(jià)也要古1000美愿金左右,但低這些個(gè)案同鋼樣不能作為改本案產(chǎn)品和惱價(jià)格定位的刃依據(jù):畢竟將前幾年存在鋒內(nèi)外銷房之亂間的巨大差謹(jǐn)別,畢竟內(nèi)勉外銷房的客金源層次差距禾較大,雖然折內(nèi)外銷房并疑軌在即,但描內(nèi)外銷房居傍住氛圍方面控的無(wú)形差異丟還將長(zhǎng)時(shí)間宜存在。漏要準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)堤本案所處區(qū)刷域的內(nèi)銷房滴價(jià)值,必須桃拋開(kāi)大金橋朵現(xiàn)狀的干擾真,認(rèn)真發(fā)掘趟金橋生活園辦區(qū)的內(nèi)在價(jià)協(xié)值,同時(shí)結(jié)揭合目標(biāo)客源展的需求狀況差,針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)淹區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)廟對(duì)手來(lái)進(jìn)行似具體分析。北二、主要?dú)⒏?jìng)爭(zhēng)區(qū)域概磨述斃金橋現(xiàn)代生次活園區(qū)顯根據(jù)區(qū)域特蟲(chóng)性,我們將冷金橋現(xiàn)代生里活園區(qū)做為底核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)串域來(lái)分析。凱目前區(qū)內(nèi)個(gè)麻案以外銷房滴居多,主要綱有金橋酒店撓公寓、信和數(shù)花園、鳳凰敞大廈以及碧副云別墅、碧壓云花園等項(xiàng)杯目,其中除仙碧云別墅的障租賃情況較國(guó)好之外,其思它外銷公寓躲的租售狀況深都比較差,灰98年以后毫云山路以西任土地則全部皮向內(nèi)銷市場(chǎng)貢開(kāi)放,羅山權(quán)花苑是其中妙的第一個(gè)項(xiàng)榴目,銀泰花歡園是第二個(gè)刻內(nèi)銷項(xiàng)目,搏時(shí)代金領(lǐng)則轎是第三個(gè),識(shí)本案與羅山送花苑北側(cè)項(xiàng)縣目及世貿(mào)湖俗濱花園都將蠢于明后年推遭向市場(chǎng)。成今年上海市看的內(nèi)外銷房抵市場(chǎng)將全面計(jì)并軌,內(nèi)銷灣房將對(duì)境外前人士開(kāi)放,稍如果本案能免夠憑借肯“條國(guó)際生活社驟區(qū)荒”遭這個(gè)大環(huán)境袋而吸引到足潛夠的境外客搭戶的話,則捆本案與周邊磨的外銷房相廉比具有很大靠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)蝴,但這一設(shè)幅想并不十分曉實(shí)際:且不京論產(chǎn)品檔次靜是否能夠滿瀉足境外人士瓜的要求,首絡(luò)先金橋地區(qū)矛以歐美企業(yè)究為主,在滬若歐美人士更比傾向于租房呀,來(lái)買內(nèi)銷葡房的境外人流士大多還是形港臺(tái)人士。毯因此我們?cè)趹?yīng)市場(chǎng)定位時(shí)禿不應(yīng)把外銷爬房作為主要祝參照物,更形不應(yīng)盯住境津外人士??畋淘苿e墅綠掩化率達(dá)70疫%,區(qū)內(nèi)有伸綠水環(huán)繞的族四個(gè)小島,熔共規(guī)劃72卷?xiàng)澅泵里L(fēng)格侮木結(jié)構(gòu)獨(dú)立眉花園別墅,麗目前月租金鄭在7000私~1200她0美金/棟聽(tīng)。住戶除在應(yīng)上海本地工軟作的外籍人勇士外,還吸片引了4位遠(yuǎn)殼在杭州、大王連等地的外笑籍人士;區(qū)育域內(nèi)的高檔殲項(xiàng)目還有葉湯臣高爾夫田球場(chǎng)北面的怪云間冷·瘡綠大地占地厭41萬(wàn)平方委米,一期規(guī)筍劃13萬(wàn)平替方米,以疊竄加、聯(lián)體、諸獨(dú)立別墅為記主,每幢獨(dú)術(shù)立別墅價(jià)格搏在380萬(wàn)撿元人民幣以頑上;世茂湖寇濱花園總建疏25萬(wàn)平方嫩米,環(huán)境以認(rèn)水景為特色仆,以30層最高層為主,獻(xiàn)并有少量聯(lián)漂體別墅和獨(dú)步立別墅,預(yù)僅計(jì)小高層主距力面積在1況70平方米骨左右,起價(jià)速7000元吹/平方米,章另外碧云花暗園均價(jià)也在寄1300美供金左右。這渡些高檔高價(jià)阿項(xiàng)目對(duì)于提掘升區(qū)域檔次郵有極大促進(jìn)城作用,它們鐵的存在對(duì)于況本案可謂有迅百益而無(wú)一母害。油羅山花苑和壺銀泰花園是危金橋生活園韻區(qū)內(nèi)最先啟紹動(dòng)的兩個(gè)內(nèi)掘銷房項(xiàng)目,思目前都已基繼本售完,對(duì)懷本案不構(gòu)成謎競(jìng)爭(zhēng),但是期它們的市場(chǎng)煙定位值得我爺們反思:羅刻山花苑是1造997年的客動(dòng)遷房項(xiàng)目席,均價(jià)28壘00元/平絡(luò)方米;銀泰脾花園是19繡99年的項(xiàng)奔目,小高層矛的銷售價(jià)格戀只有330御0-380爬0元/平方幟米,聯(lián)體別桐墅的成交均厚價(jià)也只有4蒙300元/紫平方米;相待對(duì)于這個(gè)地刃段,應(yīng)該說(shuō)類這兩個(gè)項(xiàng)目炮走的都是低猴價(jià)實(shí)惠型路招線,但去化涌速度并不是賭很理想。最犁主要的原因敬應(yīng)該在于沒(méi)閣有真正掌握稼地域特性:叛高尚優(yōu)雅而逝非繁華便利縫,這種特性睛決定了低檔腔的定位路線沸不是很適合丙。濟(jì)與本案緊鄰差的時(shí)代金領(lǐng)湖,總建達(dá)1陶5萬(wàn)平方米妻,目前尚未溫開(kāi)盤,預(yù)計(jì)駱開(kāi)盤價(jià)格在繼4000-慢5200元椒/平方米,旗均價(jià)約45館00元/平調(diào)方米,從其祖產(chǎn)品規(guī)劃、框客源定位和殘價(jià)格定位方漂面來(lái)看,該舉案已經(jīng)基本歪把握住了該管區(qū)域的特性趣和發(fā)掘出了預(yù)區(qū)域應(yīng)有的漢土地價(jià)值,惠由于該案體捎量較大,銷見(jiàn)售期與本案獵重疊,是本稈案最直接的國(guó)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,過(guò)我們?cè)谶M(jìn)行址產(chǎn)品定位時(shí)棵必須仔細(xì)研開(kāi)究該案以尋曠求細(xì)分市場(chǎng)網(wǎng)。S14地踏塊內(nèi)羅山花隔苑北側(cè)地塊借已經(jīng)完成拆沿遷,預(yù)計(jì)將嫩在2002失年推向市場(chǎng)適,屆時(shí)也是要本案的主要闊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之氧一,這兩個(gè)群項(xiàng)目是核心腥競(jìng)爭(zhēng)層內(nèi)可己以預(yù)見(jiàn)的主盯要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手技。鄙世紀(jì)公園-守花木板塊竹該板塊位于隊(duì)環(huán)線以內(nèi),尼先天條件優(yōu)郊秀,特別是箏世紀(jì)公園周何邊樓盤兼具唯交通(地鐵造二號(hào)線)和家景觀優(yōu)勢(shì),冰已形成了開(kāi)左發(fā)熱潮,銷火售勢(shì)頭看好彈,此2000年真該板塊是浦瞞東價(jià)格漲幅漠最大的區(qū)域蘿。目前世紀(jì)塑公園北側(cè)正短對(duì)公園的樓驗(yàn)盤均價(jià)已經(jīng)軍上漲到60駛00元/平編方米以上,宏由于價(jià)格差壺距較大,這鉆些樓盤對(duì)于偵金橋地區(qū)樓所盤的競(jìng)爭(zhēng)性堵不強(qiáng),但是霧世紀(jì)公園南品側(cè)以及北側(cè)華聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)誤目前均價(jià)還棚在4800盒元以下,主魯力單價(jià)集中茅在4200鼓-4500沃元/平方米鄙,這些樓盤塘對(duì)于本案的畝威脅較大,幟必須予以充昏分的重視。率世紀(jì)公園北意側(cè)聯(lián)洋社區(qū)綿規(guī)劃建造2斬50萬(wàn)平方讀米,目前已揪開(kāi)發(fā)量不到馬100萬(wàn)平菊方米;世紀(jì)沿公園南側(cè)花必木的土地存輩量也相當(dāng)大旅,在未來(lái)幾塵年都是浦東睛房市的供給幫主力,目前仿這兩個(gè)區(qū)域狐樓盤品質(zhì)較末接近,以中亦高檔小高層嘆為主,均價(jià)豪在480室0元/平方惡米以下,這積一特征已被膜眾多消費(fèi)者帆發(fā)現(xiàn)。而本荒區(qū)域的環(huán)境警、生活配套蝦、交通狀況賢也確還有進(jìn)育一步提升的西空間。張揚(yáng)路板塊消張揚(yáng)路是景霧觀道路之一拳,路況好,織而且通行的損卡車遠(yuǎn)少于圍楊高路,在澆市民心目中顯的地位要比當(dāng)楊高路高,找本區(qū)域內(nèi)人駛口密度較大鬼,已形成相殿當(dāng)成熟的居擾住氛圍,浦竊東大道、張泡楊路、楊浦祝大橋構(gòu)成了內(nèi)便捷的道路使交通網(wǎng)絡(luò)。益區(qū)域內(nèi)樓盤練眾多,目前嶄在售項(xiàng)目將稈近二十個(gè),洪大多為新建橡小高層項(xiàng)目登,大部分項(xiàng)漲目量體在5留萬(wàn)平方米以丹上。整個(gè)區(qū)繞域檔次較高賭,市場(chǎng)認(rèn)同探度良好,同魂時(shí)表現(xiàn)出了荷相當(dāng)迅猛的賤發(fā)展勢(shì)頭。排目前民生路蹄以東張揚(yáng)路廚沿線樓盤的趣銷售價(jià)格基宏本在450刺0元/平方狠米以下,對(duì)酷于本案的價(jià)步格定位產(chǎn)生箭較大阻力。閣張楊路沿線控成為該區(qū)域豬的亮點(diǎn):短廚短三年時(shí)間證,張楊路景戀觀大道沿線播涌現(xiàn)出大量御高檔精品住膏宅,表現(xiàn)出降強(qiáng)勁的升值黨勢(shì)頭,如現(xiàn)糾已售完的八紀(jì)方大廈、桃姜林大廈,有藥著張楊沁苑促等目前尚未瘦開(kāi)盤的在建司項(xiàng)目的支撐品,張楊路沿習(xí)線板塊特別杰是本區(qū)地段挖將繼續(xù)保持拼良好的強(qiáng)勁遣的上升勢(shì)頭席。其它框除上述之外承,另有兩個(gè)切不容忽視的姥潛在競(jìng)爭(zhēng)因活素:一是張品江地區(qū)的崛趴起,張江發(fā)淺展起來(lái)后將叫直接攔截張潔江客源往本威案流動(dòng)的可獨(dú)能性;二是拴目前已經(jīng)立困項(xiàng)的幾個(gè)超頌級(jí)大盤,雖追然與本案距注離較遠(yuǎn),但樹(shù)其規(guī)模產(chǎn)生匹的強(qiáng)大產(chǎn)品恰力及推廣力鍛度會(huì)吸引整緒個(gè)市場(chǎng)的注吸意力:總建編70萬(wàn)平米賢的東方城市景花園已經(jīng)動(dòng)替工;世紀(jì)公晝園南側(cè)的A曉-9-5和叛-7地塊3吩0萬(wàn)平方米恨的項(xiàng)目公開(kāi)姑征集過(guò)案名類;復(fù)地集團(tuán)漢的錦繡華城附位于川楊河謊北、錦繡路斷西側(cè),總建務(wù)300萬(wàn)平輕方米,年內(nèi)廁將啟動(dòng)首期前的40萬(wàn)平臥方米;金橋扔北塊有總建漲60萬(wàn)平方梅米證大家園叮,黃山新城弄內(nèi)也還有大睛片土地;另組外本案周邊虛已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)豐工階段的項(xiàng)燥目還有10蜓多個(gè)。帶三、重點(diǎn)版?zhèn)€案綜合分嚼析樣本選擇繡由于金橋生吼活園區(qū)內(nèi)目苗前可以參照資的項(xiàng)目不多毒,為了更準(zhǔn)鎖確地進(jìn)行產(chǎn)喚品和價(jià)格定獲位,我們特弊選擇了周邊銳主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)雨域內(nèi)銷售均灶價(jià)在350括0-500拍0元之間的港在售個(gè)案進(jìn)沖行歸納分析搜。努諸如天安花劇園、華麗家杏族、香榭麗黃花園以及證莫大家園等項(xiàng)似目無(wú)論從產(chǎn)魄品還是銷售劉方面都有獨(dú)悉到之處,但牌是因?yàn)榕c本蛛案存在較大身的價(jià)格落差判以及由此產(chǎn)布生的客源區(qū)迅隔。因此在垮進(jìn)行歸納分售析的時(shí)候排帥除了這些項(xiàng)歌目對(duì)于分析田數(shù)據(jù)的干擾蒜。優(yōu)房型分析(銷見(jiàn)附表)單在本案的主導(dǎo)要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域覆內(nèi),平均單穿價(jià)在350豐0-500優(yōu)0元/平方男米之間的在癥售樓盤,據(jù)族不完全統(tǒng)計(jì)勻共有19個(gè)例主要樓盤,柄這些樓盤中暮目前的推盤彩量共計(jì)60梁95個(gè)單位植,其中二房護(hù)和三房是供新給的絕對(duì)主僅力,占可供展量的92.幅5%;剩下敘的7.5%乘則以復(fù)式居浴多,另有少兆量一房。故三房是供給膨主力,占可中供量的58挨.6%,三委房面積跨度旱較大,從9炕8-170飽平方米不等端,但主力集記中在115承-140平惜方米;二房鍬占可供量的鳳33.9%佳,面積跨度晉為80-1冬29平方米飄,主力集中鵲在90-1唐15平方米預(yù)。她如果結(jié)合單鞏價(jià),則從中凳可以發(fā)現(xiàn)有汗單價(jià)越高、巨規(guī)劃面積越耳大的趨勢(shì):汁規(guī)劃面積較寶大的幾個(gè)樓案盤如世紀(jì)景拿點(diǎn)、弘楊沁夾園、住友名益人花園、錦孔繡天第、新日城名庭、胡便姬花園等均疼價(jià)大多在4麥500元/唯平方米以上廣。脊案名詞總戶數(shù)腥二房津三房條其童它歪面積怒戶數(shù)蛇比例咸面積程戶數(shù)榮比例登戶數(shù)巴比例范時(shí)代金領(lǐng)冊(cè)(悄一期雹)狀531烘101礦26榆4.9%餃115-1票67絞466碗87.8%筑39斑7.3%某萬(wàn)邦都市這(策二期那)糟665餓88-11視6黃250扇37.6%纖98-13您3愚350輝52.6%票65草9.8%理錦繡一方用532填92-11島1斯195姜36.7%借109-1拐44油275佩51.7%敘62占11.7%鏡錦繡天第依(晃二期揉)淚240戚91-10弓6呢132數(shù)55.0%帖127-1衣33耐92參38.3%陜16次6.7%沫世紀(jì)景點(diǎn)朽(欣二期鷹)塘284澤126-1拳29刃22誕7.7%之140-1沈49手262來(lái)92.3%右聯(lián)洋花園盟(陣一期照)哪438蓬80-12刺1仗168沉38.4%景128-1漁42勤235叢53.7%松35架8.0%侮胡姬花園癢96稍89屆5輪5.2%披132-1態(tài)41還77療80.2%薪14煙14.6%織弘揚(yáng)沁園巖336真93-99蝶102探30.4%雕118-1飾38柱194鈔57.7%聾40勁11.9%懷金淙苑澡216禾101頑68代31.5%戀115-1瞇17蘋136說(shuō)63.0%綿12紗5.6%思名門世家探(姿三期蒜)套150意95-11萌2說(shuō)56墨37.3%閃120-1轎39灣85墻56.7%修9胖6.0%英新城名庭引201錯(cuò)107-1淺08席90瑞44.8%論127-1勤41拾90普44.8%林21森10.4%亂現(xiàn)代華庭徒176鞋100-1圓09刷36像20.5%劍114-1鞏31勸140腸79.5%進(jìn)今達(dá)花園喂413泰98-11沒(méi)5寨272斷65.9%池113-1梨70同69交16.7%世72框17.4%使蝶戀苑挽546調(diào)83-11僚0共306柿56.0%擇105-1霸31吳220遞40.3%兵20纏3.7%效連城鍛666粉103-1賢14捧144撤21.6%蹦120-1逼40按522勸78.4%術(shù)名人花園套(峰二期緣)摧214思100-1臺(tái)09私48堆22.4%銀143-1竹44陷144吧67.3%友22開(kāi)10.3%敢時(shí)代逸居騎132扇97-98食40痕30.3%綁109-1犬24竊80所60.6%籮12弓9.1%股廣洋苑功259胞89-97如107飼41.3%匠119-1舊35紛133腳51.4%拆19卡7.3%計(jì)總計(jì)墾6095騙80-12辭9蹈2067潛33.9%盡98-17蘭0顏3570陷58.6%拘458艦7.5%鍬主力考90-11江5止11犁5貼-145價(jià)格分析紐從上圖可知濤,主力總價(jià)裹的集中區(qū)域請(qǐng)?jiān)?0-6蕉5萬(wàn)元,超孝過(guò)70萬(wàn)元蹤的世紀(jì)景點(diǎn)摩、聯(lián)洋花苑浙都有世紀(jì)公釀園概念,住屢友名人花園呆也有綠化景賭觀優(yōu)勢(shì);時(shí)翠代金領(lǐng)中有聰一款167蛇平方米的房鞭型實(shí)際已經(jīng)陪具有四房功依能?;葜攸c(diǎn)個(gè)案評(píng)法述(詳見(jiàn)附紡圖表五:重誤點(diǎn)個(gè)案市調(diào)喚總表)狐愛(ài)建時(shí)代金鮮領(lǐng)站——兆位于本案西傾側(cè),占地8老萬(wàn)平米,1獄5幢10-殼19層小高榆層規(guī)劃,采是用雕“融S男”江型圍合,外根立面略具歐馳式,綠化率妥51%,現(xiàn)末為一期7幢流小高層和一姿幢2層會(huì)所臟,規(guī)劃面積洲101-3包00平米,砌主力三房,舌115-1陣67平米約啄占80%,賓有少量復(fù)式鉤房型,均價(jià)猜4500元抄/平米,8雅月份開(kāi)始內(nèi)營(yíng)部預(yù)訂,年救底開(kāi)盤,現(xiàn)但接受客戶咨虧詢排號(hào),至夫7月30日葵已排號(hào)到5暈86號(hào)。該滑案所處地段胡毗鄰高尚國(guó)姓際社區(qū),投憶資商為愛(ài)建版股份,實(shí)力余較強(qiáng),前期焰有房展會(huì)等梅推廣活動(dòng),維積累較多客托源。名銀泰花園初——懼小區(qū)規(guī)劃為協(xié)小高層和聯(lián)地體別墅混合靜項(xiàng)目,基地破面積3.5潮萬(wàn)平米,總漠建面積4.造8萬(wàn)平米,門規(guī)劃戶數(shù)約嚇250戶。創(chuàng)其中小高層禽為124層蹈,別墅均為蓮三層聯(lián)體別橋墅,面積1帆67.18徹-218.碑33平米,渠本案自19筑99年底公得開(kāi),其小高薦層單價(jià)范圍右3300-宗3800元集/平米,別貿(mào)墅均價(jià)43濃00元/平次米,目前已端全部銷售完跑(2001疫年4月售完角),但其銷黑售時(shí)間較長(zhǎng)桑,近一年半保,去化順序訂依次為二房歪最快,三房詞次之,最后繡為聯(lián)體別墅匆,說(shuō)明房?jī)r(jià)彈特別是總價(jià)嘉對(duì)本案銷售借的影響。寬住友名人花筒園跟——辜位于浦東張秘?fù)P路、居家暴橋路口,南隸面正對(duì)集中絮綠地痛——涌名人苑,該籍案一期38苦8戶已經(jīng)入促住,現(xiàn)二期站共規(guī)劃3幢捉18層小高遍層1幢多層聞,一梯2戶扁,社區(qū)內(nèi)有疼會(huì)所、室內(nèi)限游泳池等,雪規(guī)劃面積偏翠大:二房1完00-10碧9平方米,嗽占25%;載三房143冶-144平勢(shì)方米,占7棕5%價(jià)格為憑3880-立5700元激/平方米,菌均價(jià)約49愿00元/平盼方米,一次紋性付款97比折,該案于筐7月5日正旺式開(kāi)盤,7撕月4日即有宇人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)全,現(xiàn)銷售率揀已經(jīng)達(dá)70餃%,二房已猴基本售完,燙三房余房集甲中在高樓層凳;客源以陸挨家嘴、金橋承、外高橋等廁區(qū)域的白領(lǐng)奸為主。繭聯(lián)洋花園紹——電位于聯(lián)洋社較區(qū)的最北面螺,北靠楊高燃中路,總規(guī)擔(dān)模23萬(wàn)平媽方米,由東院向西分三期揮開(kāi)發(fā),首期掙384戶于釋2000年督7月開(kāi)盤,閑均價(jià)420界0元/平方比米,目前銷貞售率已經(jīng)達(dá)踢到95%左撥右,尚余少灘量大面積二滴房,目前價(jià)說(shuō)格已經(jīng)標(biāo)到墊4200-擦5600元詠/平方米;建2001年曾2月推出二粗期預(yù)定,3軍幢12層、懷3幢18層鵝和1幢32妨層共570綿戶,以三房鴉為主力,預(yù)依定均價(jià)47扭00元/平榨方米,但預(yù)盜定情況依然狠火爆,現(xiàn)二賓期預(yù)定價(jià)已針經(jīng)上漲到4唐000-6劈400元/冊(cè)平方米,二設(shè)期將于今年圓9月正式開(kāi)曾盤。線新天家園烤——遵位于浦東桃儉林路、靈山再路口,其北晶側(cè)為陸家嘴麗花園,東面挨與進(jìn)才中學(xué)樹(shù)相鄰,步行胡5分鐘可至炕源深體育中妻心,其東側(cè)酒民生路上有回大型超市,堵農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、時(shí)酒店等。小壘區(qū)周邊環(huán)境樂(lè)較安靜,且及出行較便利粱,步行10趁分鐘可至張經(jīng)楊路、楊高魂南路地鐵站肅,張楊路上翼公交車輛較商多。總建面巖積3468蒸0平米,共蜜4幢高層,監(jiān)其中2幢1乎2層,2幢婆18層,總籌戶數(shù)為28轎9戶,配有勇地上、地下茄車位,小區(qū)虎內(nèi)有150常0平米活水居園林景觀,浩高級(jí)業(yè)主會(huì)違所,其均價(jià)呆達(dá)5200泳元/平米,普自2001布年3月開(kāi)盤接以來(lái),銷售怎已過(guò)半。房鏈型為二房、燒三房和復(fù)式家,均為二梯所三房布局。攔連城肥——貿(mào)地處張楊路輔、長(zhǎng)島路口除,規(guī)劃中基拼地面積為6悼0680平湖米,總建面象積為901全78平米,臣由10幢6王層、6幢9燃層、9幢1爪1層多層、累小高層組成燃,小區(qū)有1違1000平慮米集中綠化達(dá)帶,一梯兩幅戶。其中小性高層得房率梳為86%,伴多層得房率浴為90%,血規(guī)劃總戶數(shù)殊約750戶傻左右。目前從結(jié)構(gòu)體7層聾左右,20維01年3月根開(kāi)盤,預(yù)計(jì)稈2002年速6月交房。抹由于該案是啊分期獲得預(yù)銅售證,所以融也是分四期聯(lián)銷售的:一防期9幢11約層已基本售因完,目前在路售的為二、自三期的6幢昌9層小高層拳,估計(jì)為2悠16戶,二廁房面積為1宵03.29引-114.專12平米,攀三房面積為鵲120.3果4-140鋪.56平米丟,各占一半膀。目前二期務(wù)已銷售過(guò)半炭,三期在7畏月下旬剛開(kāi)驚盤,銷售情澇況不太樂(lè)觀煌。單價(jià)范圍略在3690解-3980閣元/平米,欺均價(jià)在38著00元/平抱米,一期余瞇房清盤價(jià)3越500元/下平米。物管買費(fèi)在1.2南元/平米左牲右(小高層錢),四期多盞層房型圖未艦出,價(jià)格也幟未定。該案死在造勢(shì)宣傳唐上不遺余力碼,除定期房恒展外,在張騾楊路沿線掛沾有路旗,除涂報(bào)紙廣告外記,還有車體早廣告,SP幸還有站“雞清涼一夏蝦”籃的活動(dòng),即凝“海凡2001梯年7月20謊日-8月1挺5日簽約連雁城的業(yè)主可您參加抽獎(jiǎng),椒有機(jī)會(huì)去云易南慶香格里據(jù)拉避暑階”于?;己Щ▓@直——笛位于張江碧柳波路和科苑陰路口,規(guī)劃填中有2幢1深6層,2幢濤9層和一幢泉辦公樓,現(xiàn)越在一期為東貧面的16層親和9層的各而一幢。主力橫房型為三房征,面積在1炊31.97刮-149.何44平米龍,二房的面夾積為89.皆01平米,克約5戶(已龜售完),另桶有復(fù)式房。浪2001年膨1月開(kāi)盤,攔總的銷售已剛過(guò)半。另外校辦公樓已租換售完畢。單季價(jià)在380跳0-570師0元/平米耐,平均單價(jià)仆在4500撓元/平米左診右。客源主碌要有投資、少自住及設(shè)立詢辦事處三種來(lái)。自住者居盞多,多為張板江高科技園繞區(qū)內(nèi)工作人寸士。優(yōu)勢(shì)在蹦于戶型的采蠶光通風(fēng)良好哭,動(dòng)線分明扔;距離地鐵妻站約10分砌鐘步行路程臨;緊鄰湯臣瓜別墅區(qū),品蹦質(zhì)較高。但姥房型面積較慘大,周邊配握套設(shè)施較少丸,離市中心拉也較遠(yuǎn),小村區(qū)規(guī)模小,免人氣不旺,霞周邊多為規(guī)赤劃中的廠房愧。肚現(xiàn)代華庭番——黎由上海同進(jìn)屆置業(yè)有限公食司投資開(kāi)發(fā)拳,由同策房費(fèi)產(chǎn)咨詢公司店銷售。位于虹浦東張楊路業(yè)2242號(hào)關(guān),靠近崮山祖路口,崮山陷路上生活設(shè)歪施較全,張剖楊路上有十罵余條公交線延路,交通便攤利,距離東沈方路地鐵站往為3站路,親周邊有小學(xué)演、中學(xué)、醫(yī)激院、大型超收市、體育中落心等公建配啞套。總建面法積為208歉25平米,平為三幢品字罷型布局之板牲式小高層,健層高為16若層,共17白6戶,小區(qū)書特色景觀為韻中庭3棵百侮年香樟,整聯(lián)體為圍合式歐園林布局。主樓盤均價(jià)為務(wù)4000元寫/平米,房沈價(jià)在區(qū)域內(nèi)勁有一定競(jìng)爭(zhēng)板力,但規(guī)模配較小,主力凍房型為三房遭,主力總價(jià)維50萬(wàn)元左躲右,目前尚冬未正式開(kāi)盤扮,可接受預(yù)瑞訂,銷售前付景好。銳錦繡天第也——濕位于浦東內(nèi)糞環(huán)線以內(nèi),智東北方向約芒1公里處為慣浦東中央公父園,周邊道章路狀況良好齡,西面一站蔬路可至成熟傲區(qū),有易初誰(shuí)蓮花、仁濟(jì)襪醫(yī)院等配套權(quán),交通尚可辦;近中央公候園,有升值譽(yù)潛力,小區(qū)調(diào)整體規(guī)劃較件好,目前周勵(lì)邊環(huán)境較好昌,但生活配遵套尚未跟進(jìn)緒,生活尚不膚太方便,且堵小區(qū)內(nèi)部公芒建配套亦滯憐后于小區(qū)開(kāi)型發(fā)進(jìn)度。本棕案分三期,話規(guī)劃近千戶蚊,有5層多帳層、8層電女梯房和12筍層小高層,拜一梯兩戶,筑內(nèi)有會(huì)所,假一期400根戶已售完,肯現(xiàn)售二期,幸約240戶邪,二房為主稍力房型,約賠占55%,貿(mào)價(jià)格范圍4就000-5筒100元/竿平米,均價(jià)脫4600元嚴(yán)/平米,目嬸前銷售已近傾尾聲。諒第四部分振本案熊市場(chǎng)定位贈(zèng)宗地及相關(guān)奸狀況評(píng)價(jià)宗地概況牌宗地位于金含橋現(xiàn)代生活粉園區(qū)西園,睜東鄰銀泰花蠢園,距家樂(lè)破福、歐倍德社約200米既;西隔白樺槽路與愛(ài)建時(shí)魄代金領(lǐng)相鄰賀,時(shí)代金領(lǐng)睡與羅山路之露間有400案米寬的綠化備帶;南臨碧勿云路,碧云退路以南為S消11地塊,掛現(xiàn)狀為綠化叔苗圃,與S橡8地塊一起呼規(guī)劃為法式窯建筑,沿街立有商業(yè)街、掀社區(qū)內(nèi)綠化堆面積高達(dá)5行萬(wàn)平方米;濱北側(cè)150胡米處為交通溉干道楊高路寄、之間有一赴條東西向高存壓走廊和1乖20米寬的奉綠化隔離帶輝。浴宗地為金橋冠現(xiàn)代生活園炭區(qū)內(nèi)S10柄-2地塊,糕南、西、北掀三面臨路,撿南北長(zhǎng)約2賄20米,東殿西寬約15鼠0米,總用猴地面積約3舅.3萬(wàn)平方住米,容積率刮1.7,總澇建為5.5育8萬(wàn)平方米穩(wěn),現(xiàn)狀為平浙地、不存在衛(wèi)拆遷問(wèn)題。協(xié)這個(gè)體量在套目前上海樓勤市中屬于中悟小規(guī)模,在葉社區(qū)配套方象面有一定難揚(yáng)度,但這種指規(guī)模對(duì)于工校程和銷售安當(dāng)排而言卻非冶常理想,即少所謂的收“偵短、平、快活”診。環(huán)境評(píng)價(jià)鑰大環(huán)境屬于免浦東金橋出膊口加工區(qū),似該區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)輸力強(qiáng)、外資偏企業(yè)多,知六名度高,房避地產(chǎn)客源充咸足;金橋國(guó)睜際大社區(qū)入萍住居民檔次窮高,居住氛嫂圍好,但由善于整個(gè)生活深園區(qū)目前開(kāi)架發(fā)量不到1業(yè)/3,諸多吵空地使得區(qū)提域內(nèi)城市化餅感覺(jué)不強(qiáng),藥人氣不足,末顯得有點(diǎn)荒堡涼。扒區(qū)域內(nèi)的配崖套設(shè)施如家忽樂(lè)福、歐倍知德以及規(guī)劃號(hào)中的運(yùn)動(dòng)商壺店、sho祖pping領(lǐng)mall往和歐風(fēng)商業(yè)笑街,中歐國(guó)章際工商學(xué)院鼻、平和國(guó)際虛雙語(yǔ)學(xué)校等發(fā)等檔次都比灘較高,不僅找為日常家居轎提供便利,雕更體現(xiàn)了國(guó)引際社區(qū)的特哀色,但通常篩所講的損“則開(kāi)門七件事乓”灰等日常生活絕所需在本區(qū)撲域內(nèi)卻并不聯(lián)是十分方便買,尤其是日皮常娛樂(lè)、餐桌飲等方面的免需求無(wú)法得嚇到基本滿足繩,預(yù)計(jì)入住久后很多初級(jí)恰的配套如菜迫場(chǎng)、學(xué)校等因還必須依托版金楊新村。孝金橋開(kāi)發(fā)區(qū)以已通過(guò)IS塑O1400座0環(huán)境質(zhì)量偽體系認(rèn)證,姻是"無(wú)煙工夜業(yè)區(qū)",而艱且增加了集逮中供熱和V孕SAT衛(wèi)星套通訊系統(tǒng),悠達(dá)到了"九耗通一平";遭區(qū)域建周邊有世紀(jì)京公園、湯臣膜高爾夫球場(chǎng)缸以及西側(cè)和齊北側(cè)的大片吧綠化帶,區(qū)勇域內(nèi)的生態(tài)暈環(huán)境非常適最合人居。容交通方面,挎目前楊高路邪是本案依賴諒性最大的交膀通干道,宗竄地附近1公樂(lè)里內(nèi)有近3叨0條公交線系路,離本案踐最近的公交吃線路位于家譜樂(lè)福內(nèi),稍謹(jǐn)遠(yuǎn)則在楊高戚路上,有申及川線、60拴1、815肝、936、王777、7爸90、59康3、936朵等線路,但布大多為專線芹車,車輛少筑、車況差、據(jù)間隔時(shí)間長(zhǎng)吊、停駛時(shí)間輩早,應(yīng)該說(shuō)乘區(qū)域內(nèi)的公廚共交通狀況滿不是很理想雜,而且已經(jīng)個(gè)建成的地鐵這2號(hào)線、磁偏懸浮列車以贈(zèng)及悉“寶十五臉”泉期間將要實(shí)榴施的重大交習(xí)通建設(shè)工程逃基本都與本趙區(qū)域無(wú)緣,趁本區(qū)域交通喜狀況在短期品內(nèi)還不可能矩有太大改觀蘇,反而會(huì)因虹為其它區(qū)域盜的建設(shè)而顯激出相對(duì)的劣洲勢(shì)。辜SWOT分爭(zhēng)析優(yōu)勢(shì)蝶本案最大的晴優(yōu)勢(shì)在于金碼橋國(guó)際大社挎區(qū)的居住氛碌圍好、居民蕉檔次高,生只活配套設(shè)施凱的檔次都很違高。顛金橋開(kāi)發(fā)區(qū)相獲環(huán)保認(rèn)證咽,區(qū)域周邊洗有世紀(jì)公園弟、高爾夫球林場(chǎng)及大片綠物化帶,環(huán)境恨優(yōu)勢(shì)明顯。餅金橋開(kāi)發(fā)區(qū)輔內(nèi)大型外資臭企業(yè)多,員僑工收入高,想客源數(shù)量多或而且經(jīng)濟(jì)實(shí)集力強(qiáng),為本言案提供了充甜足的客源。瞎區(qū)域內(nèi)租賃躁市場(chǎng)活躍,治與外銷房相確比本案具有陪價(jià)格優(yōu)勢(shì),飛具有較好的搶升值和出租橡前景。給宗地四鄰小估環(huán)境相當(dāng)理早想,周邊的竿楊高路、羅污山路等路況涌較好,城市旨路網(wǎng)暢通。某開(kāi)發(fā)商資金忍實(shí)力強(qiáng),經(jīng)稅營(yíng)管理人員寄相當(dāng)專業(yè),靜產(chǎn)品規(guī)劃和估物業(yè)管理水軍準(zhǔn)值得信賴吃。劣勢(shì)磚最大的劣勢(shì)糠在于周邊的轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)尚不成城熟,公共交典通的便利程肢度和生活配脫套設(shè)施的健會(huì)全程度不夠壞。杰整個(gè)金橋地踩區(qū)的內(nèi)銷房寇價(jià)格還沒(méi)有悶得到拓展,欺本案必須以地區(qū)域相對(duì)高拜價(jià)面市,增腎加了去化壓串力。論區(qū)域周邊缺禿乏軌道交通飛,市政規(guī)劃捕中的主要交貴通建設(shè)也基龜本與本區(qū)域腔無(wú)緣,交通呼劣勢(shì)越加明茂顯。銹本案規(guī)模屬揪于中小型,閱在如今的市睜場(chǎng)導(dǎo)向下,蕉在周邊大盤梨的沖擊下,矛顯現(xiàn)規(guī)模劣劇勢(shì)。機(jī)會(huì)鴿預(yù)計(jì)在本案調(diào)銷售期內(nèi),裝上海房市還餅在上升通道疲中運(yùn)行,浦支東樓市的龍?jiān)暑^地位將更逃加穩(wěn)固。震隨著內(nèi)外銷盆房并軌、中縫國(guó)加入WT版O,上海內(nèi)珍銷房客源得揭到拓展,市輝場(chǎng)需求還將噸放大。伏上海將于今菜年年底正式蜜全面推行土般地拍賣政策撤,將直接導(dǎo)咽致地價(jià)和房憐價(jià)上揚(yáng)。果區(qū)域內(nèi)先有粥時(shí)代金領(lǐng)以煙4500元尿的均價(jià)開(kāi)盤慚,后有世茂愚湖濱花園7桑000元高吵價(jià),區(qū)域價(jià)閃格有望被哄牧抬起來(lái)。風(fēng)險(xiǎn)堡2002年襲區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷疑房供應(yīng)量巨菜大,客源將葡被極大稀釋額。聽(tīng)周邊板塊競(jìng)葛爭(zhēng)激烈,花蘇木、張揚(yáng)路說(shuō)、張江對(duì)于喬本區(qū)域都會(huì)洽形成競(jìng)爭(zhēng)。嚇今后幾年,副浦東350志0-500染0元左右的繩市場(chǎng)將有幾造個(gè)大盤出現(xiàn)替,極大吸引懲市場(chǎng)注意力循??驮炊ㄎ绘i定區(qū)域客寶金橋開(kāi)發(fā)區(qū)著內(nèi)大型外資拌企業(yè)多,企衰業(yè)內(nèi)員工的判收入水平相捆對(duì)比較高:呼金橋開(kāi)發(fā)區(qū)膚內(nèi)目前有各費(fèi)類員工約5仰-6萬(wàn)人,腸一般白領(lǐng)的裂月薪多在3僻000元以蘭上,區(qū)內(nèi)很運(yùn)多企業(yè)還推因行了在工資降中含住房補(bǔ)堪貼并根據(jù)工辮作年限給予你購(gòu)房基金的摔制度:貝爾參公司一般工忘作三年后的幼員工可累積命獲得10-咸20萬(wàn)元的變購(gòu)房基金,覽惠浦公司則怖提供20萬(wàn)讀元的免息貸笨款;華虹N無(wú)EC則為每傅一員工設(shè)立權(quán)專款專用的沫住房津貼,叮按月薪40鍬%計(jì)提。因尖此金橋開(kāi)發(fā)撞區(qū)內(nèi)有效需鏡求相當(dāng)大,喇但是到目前嶼為止,區(qū)域返內(nèi)的樓盤無(wú)渾論是價(jià)格還害是品質(zhì)都沒(méi)灘有跟上來(lái),箏市場(chǎng)存在供碎給空檔。賞本案所處區(qū)梁域缺乏軌道冰交通,生活舒配套也不是永很健全,放犬眼整個(gè)浦東邊來(lái)看,站在險(xiǎn)同一價(jià)格帶宿上來(lái)看,本廳區(qū)域?qū)τ趨^(qū)舟域外客戶的張吸引力并不鄙是很強(qiáng):因聯(lián)為地鐵優(yōu)勢(shì)做,陸家嘴的妄白領(lǐng)也許更繁愿意到花木派購(gòu)房;張揚(yáng)醫(yī)路的輻射范惰圍也相當(dāng)大告,浦西客戶室則因?yàn)榫徒粼瓌t選擇上果南、塘橋、哄花木的比例難更大,張江灶也有地鐵和絨品質(zhì)型樓盤循。因此本案著對(duì)于區(qū)域外噴客源不能抱衰太大希望。妥由于本案體螺量不大,鎖堤定區(qū)域客源戰(zhàn)的可操作性加較強(qiáng),目標(biāo)碰明確便于進(jìn)費(fèi)行產(chǎn)品規(guī)劃釀和行銷推廣蘭;更重要的校一點(diǎn)是明確蠻了區(qū)域客源因的重要性和甜可能性,也碧就極大地進(jìn)貓行了市場(chǎng)區(qū)妥隔,可以基缺本甩開(kāi)其它膠板塊的競(jìng)爭(zhēng)派:其它板塊賴雖然有著這碌樣或那樣的趣優(yōu)勢(shì),但對(duì)員于金橋開(kāi)發(fā)皆區(qū)內(nèi)的客源床我們應(yīng)該有義充分的信心冠。私鎖定中高層指白領(lǐng)稍區(qū)域高尚但濱不繁華的特驗(yàn)性如果再配吳合相對(duì)的高糞價(jià),難以被平普通購(gòu)房市兩民所認(rèn)同,判但這種特性錯(cuò)卻非常適合卷白領(lǐng)階層的畜欣賞口味,天家樂(lè)福、歐嬸倍德、中歐壘國(guó)際工商學(xué)弱院等等近在述咫尺,這對(duì)境于白領(lǐng)階層緣是另一種誘醫(yī)惑;區(qū)域內(nèi)著有很多高尚正、浪漫的設(shè)靠施、有很多脾境外人士居崇住,這里與慚國(guó)際接軌、揉與時(shí)代同步亦,這是白領(lǐng)涉階層向往的蠶生活方式。垂金橋國(guó)際社嗎區(qū)是我們需蠟要突出的大瓦賣點(diǎn),我們逃的社區(qū)也需撒要營(yíng)造國(guó)際匯化的生活氛宗圍,但是千忘萬(wàn)不要對(duì)境迫外人士抱有仍幻想,首先艙真正在國(guó)內(nèi)艘購(gòu)房的境外個(gè)人士以港臺(tái)嘉及東南亞人政居多,金橋煉的外資企業(yè)疼以歐、美、扔日為主,這碑些人更傾向絮于租房;雖績(jī)?nèi)粌?nèi)外銷房宅并軌在即,腥但境外人士收有他們特有激的生活圈,復(fù)還不習(xí)慣于練與國(guó)人混居凝。我們營(yíng)造潮國(guó)際化的生鉆活氛圍,只屆不過(guò)為了迎絹合追求國(guó)外位生活氛圍的襲國(guó)人而已。五我們將白領(lǐng)隱階層分為高據(jù)、中、低三灑個(gè)級(jí)別,不劉同級(jí)別對(duì)于蜘地段和住房液的要求各不椒相同,而浦滲東樓市也有休適合不同層莖次的市場(chǎng)供站給,年薪1妨5萬(wàn)以上的侍高級(jí)白領(lǐng),飾其購(gòu)房的首片選是小陸家潮嘴以及世紀(jì)血公園周邊的昨物業(yè),而年晝薪5萬(wàn)元以坡下的低層白耕領(lǐng)考慮到首接付壓力以及克按揭支付能徑力,更多地勾會(huì)選擇單價(jià)層在3000萌-4000溪元左右的住要房,這些項(xiàng)帆目主要位于罷楊高路以北繩的金楊、黃遠(yuǎn)山等社區(qū)內(nèi)昏,這兩類人美都不是我們蘿的主力客源貿(mào),根據(jù)區(qū)域擠環(huán)境以及由仆此而來(lái)的價(jià)佛格行情,我芝們的目標(biāo)客械源是白領(lǐng)中委的中間級(jí)別妙:中級(jí)、中妹高級(jí)白領(lǐng)將驕?zhǔn)潜景傅闹魑妨驮?。羊客源特征描?shù)述滅工作、居住乏區(qū)域勝壯金橋開(kāi)發(fā)驗(yàn)區(qū)占60%串左右,陸家研嘴占20%愁,其它區(qū)域?yàn)┱?0%棄年齡蠶笨喂再以28-掠45歲為主寺家庭結(jié)構(gòu)塞飛厭2遞-3口的家語(yǔ)庭為主撒教育程度母甜蹦大龜專以上津收入水平貌客編家暗庭年收入6迫-15萬(wàn)敞購(gòu)買動(dòng)機(jī)食序損自知用80%,織投資20%壁支付能力值顯何首轎付10-1跑5萬(wàn),月供導(dǎo)3000元笨以內(nèi)拿購(gòu)買模式午繁煤9暢0%以上按牙揭悼車輛狀況醬狼玉30蹦%左右的擁千有率痕客源特征說(shuō)西明熊在金橋開(kāi)發(fā)陳區(qū)內(nèi)工作的城白領(lǐng)是本案炮的最大主力張客源,其次逃大金橋區(qū)域想內(nèi)的私營(yíng)業(yè)膨主和換屋客鄉(xiāng)戶是本案客蔽源的一大補(bǔ)夸充;在陸家樂(lè)嘴工作的白瘋領(lǐng)數(shù)量超過(guò)丸15萬(wàn),其迷中的中層白穴領(lǐng)將到周邊脾區(qū)域購(gòu)房,襯張江目前的鵲供給量不足牛,本案可以干憑借特殊的翻區(qū)域氛圍分轉(zhuǎn)得一杯羹,乖但總量不會(huì)顧太大;除此蛋以外,會(huì)有澆少量來(lái)自浦陰西、外省市槳甚至境外的蛛客戶進(jìn)場(chǎng)。塑目標(biāo)客源以凱中層白領(lǐng)為掀主,年齡不稱大,多數(shù)為無(wú)年輕夫妻或第者年輕夫妻脫加一個(gè)小孩府;目標(biāo)客源自的文化程度府較高,相當(dāng)懶部分有出國(guó)賓經(jīng)歷,向往隆國(guó)際生活氛脅圍。這目標(biāo)客源擁秧有比較高的丹薪水收入,爪但目前積蓄膊并不多,9未0%以上需標(biāo)要依賴按揭木付款,首期松支付受到較涌大限制。他落們目前擁有御車輛的比例壤不是很高,海但隨著私車偵市場(chǎng)的啟動(dòng)倡,業(yè)主的擁津車比例會(huì)快催速提升,因燈此車位的規(guī)戒劃要作為一衣個(gè)重點(diǎn)來(lái)考橫慮。申由于區(qū)域內(nèi)燙目前高檔個(gè)蘇案的租賃情施況看好,而右且本案的價(jià)賭格與區(qū)域內(nèi)弟其它樓盤相再比有一定的譜價(jià)格優(yōu)勢(shì),姑相信會(huì)有一珍定比例的投孫資客進(jìn)場(chǎng)。產(chǎn)品定位幸追隨市場(chǎng)主摘流鞠根據(jù)200誼0年四季度悶浦東房市的奉成交狀況分效析,單價(jià)4培000-5鎮(zhèn)000元/伶平方米的物雀業(yè)套均成交孔面積為12膽4.2平方值米,如果排份除其中可能袖存在的復(fù)式寧和別墅產(chǎn)品尸,一般公寓抵房的套均成趨交面積應(yīng)該姥在115-奇120平方乎米之間。停中層和中高岸層白領(lǐng)是本盛案目標(biāo)客源承,他們追求挽的是一種舒執(zhí)適浪漫而非辱豪華的生活冒,因此本案荷在產(chǎn)品規(guī)劃捎方面不必刻林意放大或者沾縮小房型面撐積,追隨市隱場(chǎng)主流即可擱。挑時(shí)代金領(lǐng)是糟本案最大的鳴競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,鈴其產(chǎn)品規(guī)劃索相對(duì)偏大,者以三房為絕雨對(duì)主力,三助房面積在1跌15-16碼7平方米(破167平方慌米實(shí)際已是發(fā)3=1房)突;二房面積株為101平可方米,本案紹要避免與其程正面沖突,迎則應(yīng)該在房灑型面積上有色所落差,利緊用內(nèi)部的合夠理布局以達(dá)畝到相近的功僑能效果。許房型配比建叛議工根據(jù)上述分衰析,我們建豪議本案的房科型配比如下捉:宏房型勸面積壞戶數(shù)比例蟲(chóng)二房豬90-10煎0平方米潑25%悼三房維120-1咬30平方米高75%增從周邊個(gè)案保的去化速度榮看,90-重100平方接米左右的兩核房市場(chǎng)接受巖度較高,建縱議規(guī)劃25否%左右的二滔房產(chǎn)品。迷如果在規(guī)劃跟設(shè)計(jì)方面存部在邊角料,惡則可以規(guī)劃玻少量一房產(chǎn)俊品,面積控抹制在50平常方米左右,或戶數(shù)比例控浙制在15%朱以內(nèi),應(yīng)該粘有相當(dāng)?shù)氖锌釄?chǎng)接受度:超可以吸引投存資客,也可什以吸引金橋易開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的妄剛參加工作敬不久的大學(xué)辜畢業(yè)生,同灌時(shí)還可以作病為那些工作牽在金橋而家尤在其他區(qū)域慣客戶的一個(gè)柜臨時(shí)落腳點(diǎn)貿(mào)。產(chǎn)品建議榮1.7的容朱積率如規(guī)劃移為多層和小都高層結(jié)合的姨社區(qū)則會(huì)顯辦得比較擁擠宗,而且目標(biāo)勵(lì)客源對(duì)于小藝高層的接受樂(lè)度也比較高離,沒(méi)有必要腔規(guī)劃多層產(chǎn)遙品,建議本慚案全部規(guī)劃遼為一梯兩戶隆的板式小高蘆層。率從目前的流鬼行趨勢(shì)出發(fā)醬,結(jié)合區(qū)域劇內(nèi)的國(guó)際社復(fù)區(qū)氛圍,建折議本案的外點(diǎn)立面兼顧目駝標(biāo)客源的時(shí)被尚感覺(jué)和區(qū)夫域內(nèi)的歐式喜氛圍,采用出“翅現(xiàn)代歐式脹”爺?shù)慕ㄖL(fēng)格濾——個(gè)首先它是一腦種歐式建筑喇,但它沒(méi)有召古典歐式繁屬?gòu)?fù)的建筑符測(cè)號(hào),是一種隙經(jīng)過(guò)改良的指現(xiàn)代意義上客的歐式,它漢更符合現(xiàn)代蓬年輕人的欣瓶賞口味。鐘裝修房是外菊銷房的標(biāo)準(zhǔn)鏈配置,目前挺建設(shè)部正在嘗推廣裝修房尤,裝修房在扔上海樓市中耳也漸漸流行叨開(kāi)來(lái)了,結(jié)川合目標(biāo)客源太首期支付能散力不強(qiáng)(裝殿修可以并入莫房款中申請(qǐng)誓按揭),而棕且多為雙薪繳家庭、日常裁工作繁忙的棍特點(diǎn),特建漆議本案推出擦菜單式裝修到房。每平方喚米裝修成本樸控制在60逼0元/平方礎(chǔ)米左右。宅建材設(shè)備方菠面重點(diǎn)考慮煉智能化設(shè)備四、安保設(shè)施尼以及電梯性霜能等;智能樸化不能只是焦一個(gè)口號(hào),啊應(yīng)該有更實(shí)極際的內(nèi)容;模安保設(shè)施除宵了紅外監(jiān)控犬外,建議采誰(shuí)用可視對(duì)講披、門磁、窗針磁等設(shè)備;噴電梯性能對(duì)奮于小高層尤險(xiǎn)其重要,一鄙個(gè)單元只有犧一部電梯,部要盡量降低沖發(fā)生故障的馬概率。棕社區(qū)會(huì)所是盞體現(xiàn)品質(zhì)的村標(biāo)志型設(shè)施尼,因?yàn)楸景溉A體量有限,此建議本案規(guī)續(xù)劃一個(gè)30艘0-500榆平方米左右截的會(huì)所,內(nèi)抱部設(shè)置健身廁、棋牌、美動(dòng)容、干洗等唱服務(wù)內(nèi)容即紹可,有條件越的話可以考格慮建一個(gè)網(wǎng)骨球場(chǎng)。蕩隨著區(qū)域內(nèi)哪開(kāi)發(fā)進(jìn)程的適加快,人氣育會(huì)越來(lái)越旺真,本案三面循臨路,可以環(huán)選擇其中的浴1-2條邊降設(shè)置部分沿渡街店面,即技可以增加收限益,還有助澡于豐富社區(qū)鳴配套、彌補(bǔ)某區(qū)域配套不涉足的缺陷。價(jià)格定位泛區(qū)域市場(chǎng)價(jià)擴(kuò)格正在上升宿從最近幾年飛的價(jià)格變化浪趨勢(shì)看,上磚海樓市的整顯體價(jià)格水平飄正在逐年上跌升,隨著預(yù)矛售標(biāo)準(zhǔn)的提廁高、土地拍鞠賣政策的正存式推行,整另體價(jià)格還將截有較大幅度逼的抬升。腔金橋開(kāi)發(fā)區(qū)手內(nèi)原有項(xiàng)目著以外銷房為狀主,單價(jià)大眨多在100厚0美金以上苦,隨著內(nèi)外很銷房的并軌友,內(nèi)外銷房殘之間的可比間性增加,價(jià)眠格差距有望怒縮小,而且伏從時(shí)代金領(lǐng)敘以及世茂湖糞濱花園等的園價(jià)格策略看遣,區(qū)域價(jià)格際有可能被哄冠抬起來(lái)。庭擺脫大金橋聾的干擾,把浸握價(jià)格上升拼趨勢(shì)來(lái)如前所述,筆本案所在區(qū)冊(cè)域與大金橋牛具有絕然不功同的特性,識(shí)大金橋的成灌交數(shù)據(jù)不能艘準(zhǔn)確反映本巖區(qū)域的價(jià)值作,我們的定胸價(jià)不應(yīng)過(guò)多酬考慮大金橋衛(wèi)目前的現(xiàn)狀面。微銀泰花園是妨本案的近鄰迅,它的低價(jià)倚已經(jīng)是過(guò)去揉時(shí);目前唯孫有時(shí)代金領(lǐng)螞是最好的參枝照物,該案硬將于8月份富開(kāi)盤,開(kāi)盤影均價(jià)在45調(diào)00元/平賭方米;預(yù)計(jì)紡待本案開(kāi)盤杠時(shí),時(shí)代金機(jī)領(lǐng)價(jià)格已經(jīng)倡有了一定的徐上漲。梅本案社區(qū)規(guī)誕模、工程進(jìn)未度以及發(fā)展牛商品牌均比鵲時(shí)代金領(lǐng)遜釣色,在定價(jià)窮上應(yīng)該與其玻有一定的落廊差;而且本皆案與聯(lián)洋社抽區(qū)相鄰近,辰為了更好地初穩(wěn)定區(qū)域客剃源、爭(zhēng)取區(qū)站外客源,也筑必須與聯(lián)洋葵社區(qū)有一定忠的價(jià)格落差唉。磨鑒于上述理稅由,建議本柿案開(kāi)盤均價(jià)禿定在430秋0元/平方帆米,然后根維據(jù)銷售進(jìn)程市逐步調(diào)價(jià),斧最終均價(jià)控安制在450后0元/平方棋米以上。如啟果整個(gè)區(qū)域業(yè)炒做成功的慶話,后期價(jià)狹格還有一定魂的上升空間慈,但這視乎廁周邊樓盤的壩價(jià)格策略。陰以均價(jià)45唱00元/平伏方米計(jì)算,臭再加上60額0元/平方復(fù)米的裝修費(fèi)炊用,本案全坑裝修房的均好價(jià)需達(dá)到5咳100元/滅平方米,總?cè)蹆r(jià)及首付條曉件如下:恰房型察主力總價(jià)陳首付20%雪二房懸46-51捧萬(wàn)臺(tái)9-11萬(wàn)徒三房仇61-66籌萬(wàn)城12-14破萬(wàn)們針對(duì)目標(biāo)客信源設(shè)定付款釘針對(duì)目標(biāo)客恭源收入高、哨儲(chǔ)蓄少的特暖點(diǎn),付款方劣式方面我們通如果能夠降皺低首期款,另則可以極大過(guò)拓展客源層丙面,以最快餃的速度實(shí)現(xiàn)豆去化,建議耗考慮采用首高付10%、腸按揭80%脈、交屋10略%的付款方扁式。療第五部分甩本案政業(yè)務(wù)行銷行銷策略嶺良好的形象怪導(dǎo)入是期房壯取勝的關(guān)鍵宇點(diǎn)之一,同滲時(shí)對(duì)于亞?wèn)|惑公司而言,圓也可通過(guò)此劇項(xiàng)目的推廣暈,爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)并效益、社會(huì)嘩效益雙豐收巾;在新的預(yù)延售標(biāo)準(zhǔn)之下攔,從快速回檔籠資金的角期度考慮,宜沉在正式開(kāi)盤濤前2-3個(gè)性月即開(kāi)始推鄰廣活動(dòng)。荷本案周圍市鄉(xiāng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈樂(lè),為盡可能虎規(guī)避潛在競(jìng)猜?tīng)?zhēng)風(fēng)險(xiǎn),全配方位廣告攻發(fā)勢(shì),快打急旺攻,盡量縮寸短去化時(shí)間隸是為上策。獻(xiàn)本案在整個(gè)壁金橋地區(qū)屬幕于相對(duì)的高評(píng)價(jià)個(gè)案,產(chǎn)系品以及物業(yè)筐管理品質(zhì)的淺塑造應(yīng)該是蛋先于銷售考標(biāo)慮的問(wèn)題。攜時(shí)代金領(lǐng)是四啟動(dòng)金橋現(xiàn)恢代生活園區(qū)下內(nèi)銷房的試屯驗(yàn)品,本案慎在營(yíng)銷方面燒應(yīng)密切關(guān)注末該案動(dòng)向,果做到知己知嘉彼、爭(zhēng)取后激發(fā)先至。異浦東推案量限較大,客戶五選擇范圍廣姐,決定購(gòu)房邁前看盤的次勞數(shù)多,樓盤杠POP的效兇果非常明顯輔,本案在推濟(jì)廣過(guò)程中注隊(duì)重媒體宣傳役的同時(shí),必鵲須充分重視減現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)、廳戶外廣告以舊及房展會(huì)的兔作用。推案行程柴目前大市正遠(yuǎn)處在急速上早升階段,2滋003年的趴走向尚是未躬知數(shù),本案癥周邊的潛在抄供給量又大域,因此在銷驚售安排上不答宜久拖,爭(zhēng)冶取落袋為安勢(shì)、早跑早贏束,根據(jù)貴司勺提供的項(xiàng)目瞎建設(shè)時(shí)間安陷排,希望在餡2002年欣7月正式開(kāi)宅盤,由于7后、8兩月是川酷暑,在這筒個(gè)時(shí)候開(kāi)盤悉并不是最好怠的選擇,如拒能提前到2野002年4慢月份則最佳功;如果考慮故做裝修房則駝交屋期需要現(xiàn)相應(yīng)延遲,壽如此則可將愈正式開(kāi)盤期牲延遲到20取02年9月蓄份。燒具體的開(kāi)盤否時(shí)間要根據(jù)器貴司的工程抗及資金安排衫來(lái)最終確定拆,如果考慮劣在7月份正擁式開(kāi)盤,則具可以利用5招.1黃金周雅的房展會(huì)加床以推廣以接顧受內(nèi)部預(yù)定綿,將春季房關(guān)展會(huì)作為重摩頭戲來(lái)演。她本案量體不怖大,在工程圓上沒(méi)有必要獲分期進(jìn)行,得最多安排2族-3個(gè)月的田時(shí)間差,在忌銷售方面也搏應(yīng)該采取一攪次公開(kāi)、分掀棟銷售的策侵略,根據(jù)開(kāi)穩(wěn)發(fā)進(jìn)度,以班2002年禿7月正式開(kāi)押盤為假定,辟我們建議推閣案行程安排桶如下:州時(shí)間雨2002年黎3-4月拴2002年末5-6月亡2002年桃7-12月套2003年狂1-2月錄階段狀案前準(zhǔn)備期貫銷售引導(dǎo)期伯強(qiáng)銷期酬持續(xù)期嘉內(nèi)容浩企劃設(shè)計(jì)掛銷售道具制舌作罰接待中心裝醫(yī)修刺樣板房施工驕軟廣告啟動(dòng)姐房展會(huì)造勢(shì)馬接待中心開(kāi)癢放舞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)呆全方位媒體咱樣板房開(kāi)放與秋季房展會(huì)榆SP活動(dòng)輔利用工程形蹦象,廣告持糞續(xù)表現(xiàn)支盡量出清余臭屋筍銷售道具及萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)接待中心握本案訴求品短質(zhì),接待中策心裝修一定添要體現(xiàn)樓盤隸的品質(zhì)感,樣考慮到本案狂體量,接待扎中心面積在漫120-1敘50平方米摧左右即可,伯位置方面有但兩個(gè)方案可鬧供選擇:一臥可以在云山腰路家樂(lè)福旁殲邊或者是云紐山路楊高路辜路口租賃或贈(zèng)者搭建場(chǎng)地放;二則可以盯考慮利用未要來(lái)的會(huì)所,直在開(kāi)盤前先適將會(huì)所建設(shè)軌裝修好;利干用會(huì)所做接錘待中心還有授一個(gè)便利條自件就是可以夜在會(huì)所內(nèi)塔列樣板房。秤接待中心內(nèi)奉部除了布置齒環(huán)境示意圖勺、模型等常逼規(guī)道具外,艷可以考慮布僑置一些歐洲準(zhǔn)生活場(chǎng)景圖剪片或者提供芝一些代表歐繞洲中產(chǎn)階級(jí)瓦生活方式的村服務(wù)內(nèi)容。效果圖做效果圖之于寶期房預(yù)售非特常有效,建寬議制作幾張花效果圖:一腥張是體現(xiàn)環(huán)花境和配套設(shè)味施的鳥(niǎo)瞰圖深;另外是單喝體效果圖和厲中庭、端景笛效果圖,這刺幾張效果圖注需要制作成蝶燈箱或展板議布置在售樓塞展示中心。模型幸因?yàn)橛袉误w農(nóng)效果圖,大繞模型應(yīng)該突嗚出表現(xiàn)社區(qū)顯環(huán)境,模型憤比例以1:摩75為宜,釘為了體現(xiàn)樓保盤的檔次,燈模型制作需墳要盡量精致嫩,尤其在動(dòng)行線安排、點(diǎn)戰(zhàn)景等方面要消精益求精,疤處處體現(xiàn)質(zhì)惕感。室內(nèi)看板繼為了配合各骨階段的宣傳嘴主題,建議章在售樓中心犯布置2-3鄭塊活動(dòng)看板廣:需要時(shí)拿胸出來(lái),不需仿要?jiǎng)t可以收扣起來(lái)。賓看板內(nèi)容可港以是會(huì)所功伯能介紹、高世檔建材介紹嶼、寬帶網(wǎng)介塔紹甚至是S衡P活動(dòng)介紹餅,可以根據(jù)勵(lì)需要再行設(shè)茄計(jì)。戶外表現(xiàn)研工地外圍需謠要布置大型塊看板;在家族樂(lè)福附近和會(huì)楊高路上設(shè)族1-2個(gè)戶光外據(jù)點(diǎn)。滾開(kāi)盤三個(gè)月戚內(nèi)在楊高路課(羅山路頭—條金橋路)沿膝線懸掛彩旗讓或條幅。印刷品都樓書:因?yàn)檎移焚|(zhì)訴求的川要求,建議脂設(shè)計(jì)制作一座本樓書,在壘紙張材質(zhì)和雄印刷質(zhì)量方醬面突出質(zhì)感壤以凸顯個(gè)案念品質(zhì);內(nèi)容闖方面則以感澆性訴求為主猜,穿插部分驟功能性訴求爐;DM:配掘合不同階段婦的宣傳主題畝,設(shè)計(jì)成1擦6開(kāi)或32撤開(kāi)的單片,像以派發(fā)和郵伴寄為主要手描段以提高產(chǎn)竿品知名度、歌擴(kuò)大客源。隸這是一種單軟位成本較低瞇的廣告形式逼,而且效果挖也比較明顯恢。樣板房狀期房預(yù)售,疊精裝修樣板米房的促銷作蒙用相當(dāng)大,凍如果打算做騙全裝修房銷群售,更應(yīng)該心以做出一個(gè)燒交屋標(biāo)準(zhǔn)供混客戶選擇,瀉建議開(kāi)工后誓先搶出1-購(gòu)2套樣板房幟,爭(zhēng)取在7押月份正式開(kāi)持盤時(shí)內(nèi)裝修稱和庭院都能覺(jué)夠?qū)ν忾_(kāi)放袍。漏第七部分皮本案輸廣告企劃廣告總精神償原味歐洲舟輕松移民沒(méi)1996年逼上海開(kāi)始盛紫行歐風(fēng),期模間曾經(jīng)沒(méi)落新,目前又出草現(xiàn)了歐風(fēng)的先改良回歸。割貫徹國(guó)際生委活氛圍訴求油——坊金橋國(guó)際大黃社區(qū),絕不鴉夸張的純正鈔歐美風(fēng)情。廣告重點(diǎn)抱歐洲生活氛錘圍披洽硬——押金橋國(guó)際社且區(qū),原味歐升洲氣質(zhì)銜荒爽——急家樂(lè)福、歐僅倍德,原版白歐洲生活奔?xì)W式園藝景毫觀燦煎偵——象南鄰歐洲休要閑步行街徒寺帶——覽內(nèi)有歐風(fēng)庭霧園藝術(shù)賞華現(xiàn)代歐風(fēng)建柄筑五歐拜——輸?shù)溲沤ㄖZ(yǔ)翁匯、現(xiàn)代建抄筑工藝,人唇居經(jīng)典房型道輕松移民歐霉洲就——并首付10%彼,省卻裝修候煩惱,歐洲中生活很容易廣告策略梯開(kāi)闊自然的靠環(huán)境、整潔翅的街道、國(guó)搬際水準(zhǔn)的配廣套,這些無(wú)姨不代表著中星產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)寐止以求的生活重天堂。那么勞,能否塑造鞏出這種成熟謎優(yōu)

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