酒店商業(yè)計劃書DOC

PAGEPAGE38桂林xx公館鉑爾曼酒店商業(yè)計劃書日期：2009年6月25日項目名稱：桂林xx公館鉑爾曼酒店項目項目單位：桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權屬桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，所涉及的內(nèi)容和資料只限于有意向的投資者使用，收到計劃書后，收件方即該確認，并遵守以下規(guī)定：1．在未取得桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的書面許可前，收件人不得將本計劃書內(nèi)容復制、泄漏、散布。2．收件人如無意進行本計劃書所述之項目，請盡快將本計劃書完整退回。目錄第一部分：總論公司經(jīng)營目標與商業(yè)模式項目建設內(nèi)容與規(guī)模第二部分：綜述企業(yè)及項目概況市場分析項目選址與建設條件項目規(guī)模與工程技術方案項目組織與管理機構項目實施進度目前投資價值及未來投資估算招股方案與融資資金使用計劃財務評價投資者退出方式結(jié)論第三部分：附錄附件附圖第一部分總論一、公司經(jīng)營目標與商業(yè)模式桂林xx公館鉑爾曼酒店由桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司共同開發(fā)。該酒店定位為五星級酒店，集旅游、度假、商旅及高端會員服務的高端酒店。酒店立足高品質(zhì)服務為歐美及國內(nèi)外高端人士提供極致的酒店服務及其延伸服務。同時該酒店在建設期考量引進戰(zhàn)略投資者，為酒店的將來打下良好基礎，所引進的戰(zhàn)略投資者可以購買酒店資產(chǎn)或持有公司部分股權。該酒店建成后除提供高端的酒店服務外，現(xiàn)已將該服務的外延進行了延伸，主要提供客戶旅游、會議組織與策劃、企業(yè)形象策劃、文化產(chǎn)業(yè)的開發(fā)等項目、企業(yè)及個人會籍的發(fā)展。這些項目與該酒店的建設同期進行，已經(jīng)具備一定的操作能力。這些延伸業(yè)務的開展將大大提升酒店的盈利能力及拓展了該酒店的服務功能。二、項目建設內(nèi)容與規(guī)模1、項目名稱:桂林xx公館酒店建設項目2、項目承辦單位：酒店項目開發(fā)企業(yè)法人：桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司；桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司；酒店項目管理企業(yè)法人：桂林xx公館酒店有限責任公司以上三個公司法人代表：秦曉勝3、項目建設地點：廣西桂林市桃花江路5號。4、范圍與面積：根據(jù)桂林市建設與規(guī)劃委員會對《甲山旅游度假山莊規(guī)劃定點批復》和調(diào)整意見及本項目的《建筑工程施工許可證》。甲山旅游度假山莊范圍與面積是：北以巫山路為界，南與桃花江山莊為鄰，西以桃花江為界，東以桃花江路為界。規(guī)劃總用地面積為58315㎡，規(guī)劃總建筑面積為31800㎡。其中：桂林xx公館酒店位于甲山旅游度假山莊的南端，占地面積22500㎡，總建筑面積29093㎡。5、主要建設內(nèi)容（1）主體工程：xx公館酒店主樓土建及裝修、xx公館酒店副樓土建及裝修。（2）輔助工程：道路及停車場、景觀及綠化、游泳池。（3）公用工程：酒店備用電源（發(fā)電機）。（4）服務性工程酒店用車。（5）場外工程酒店與市政供電、供水與排水管網(wǎng)的銜接。6、項目主要經(jīng)濟技術指標主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)與財務評價指標表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ建設指標1項目占地面積㎡225002總建筑面積(不含地下室)㎡29092.76xx公館酒店主樓㎡18969xx公館酒店副樓㎡10123.763地下室面積：㎡12700.004客房間220標準間間153雙套間間42三套間間255容積率01.296建筑密度056.13%7建筑高度＜m208綠化率043.87%9項目計劃建設工期年2Ⅱ經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元23674.20建設投資萬元22837.0建設期利息萬元673.17流動資金萬元163.131.1債務資金萬元10673.17債務資金占總投資的比例45.08%1.2資本金(自有資金)萬元12837.90資本金(自有資金)占總投資的比例54.28%2經(jīng)營收入萬元9423.91計算期年均值3經(jīng)營稅金及附加萬元397.38計算期年均值4總成本費用萬元2027.21計算期年均值5經(jīng)營成本萬元1049.20計算期年均值6利潤總額萬元5950.12計算期年均值7所得稅萬元1487.53計算期年均值8凈利潤萬元4462.59計算期年均值Ⅲ財務評價指標1財務評價計算期年20不含建設期2總投資收益率18.85%ROI3項目投資財務內(nèi)部收益率18.87%所得稅前FIRR4項目投資財務凈現(xiàn)值ic=12%萬元8880.61所得稅前FNPV5資本金凈利潤率22.61%ROE6資本金財務收益率15.52%7資本金財務凈現(xiàn)值ic=13%萬元2529.878借款償還期(含建設期)年5.68按最大還款能力計算9投資回收期(含建設期)年7.69所得稅前Pt第二部分綜述第一章企業(yè)及項目概況1、項目業(yè)主信息：桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司基本情況：桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是一家擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和技術實力雄厚的房產(chǎn)公司，成立于1996年，工商營業(yè)執(zhí)照注冊號為（企）450300000012037，營業(yè)期限為1996年9月16日至2013年5月18日，注冊資金為人民幣貳仟萬元整，公司法定代表人秦曉勝，公司住所在桂林市桃花江路5號，主要經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司性質(zhì)為有限責任制企業(yè)，設置的組織機構為股東會、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程部、策劃部、營銷部、財務部、行政部等。公司的管理層均由具有相關資歷的專業(yè)人員擔任，管理人員的文化層次較高，現(xiàn)有大專以上學歷38人，有工程師、監(jiān)理師職稱的有8人，會計師1人。公司的平均年齡32歲，憑借著專業(yè)精神，共同組成了一支高素質(zhì)的優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)管理團隊。公司自成立以來，開發(fā)建設了不少項目，具有代表性的有：桂林市正陽步行街21,000㎡，桂林市總工會展覽館商業(yè)綜合樓11,000㎡，桂林麗景·5號公館項目一期39,236㎡。其中正陽步行街、市總工會展覽館商業(yè)綜合樓的項目已經(jīng)竣工并交付使用，目前公司正在開發(fā)的是桂林麗景·5號公館項目一期。該項目總建筑面積共39,236平方米，可銷售面積20,267平方米。開發(fā)建設了酒店、公寓洋房、獨體、聯(lián)體等多種物業(yè)類型。桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司基本情況：桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是一家擁有豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和技術實力雄厚的房產(chǎn)公司，成立于2004年4月19日，工商營業(yè)執(zhí)照注冊號為（企）4503001105735，營業(yè)期限為2004年4月19日至2014年4月18日，注冊資金為人民幣叁仟貳佰肆拾伍萬元整，公司法定代表人秦曉勝，公司住所在桂林市桃花江路5號，主要經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司性質(zhì)為有限責任制企業(yè)，設置的組織機構為董事會、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程部、財務部、策劃部、前期部、行政部。公司的管理層均由相關資歷的專業(yè)人員擔任，管理人員的文化層次較高，現(xiàn)有大專以上學歷38人，有工程師、監(jiān)理師職稱的有8人，會計師1人。公司的平均年齡36歲，憑借著專業(yè)精神，大家齊心協(xié)力共同組成了一支高素質(zhì)的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)管理團隊。公司目前開發(fā)的是桂林麗景·5號公館項目二期，現(xiàn)已納入桂林市重點工程——兩江四湖工程的改造范圍。項目地處桃花江路5號（西山公園至蘆笛巖公園段），西臨桃花江，東依桃花江路，南靠劉三姐景觀園，距市中心約5公里。項目的地理位置得天獨厚，景觀視野開闊，鑒于桂林市高端頂級市場的空白及本項目不可復制的區(qū)位優(yōu)勢，公司將項目定位為一個世界級山水名城中心的現(xiàn)代公館區(qū)，以杰出的建筑作品和獨特的現(xiàn)代公館人居文明回饋甲天下的桂林山水，形成互動的風景。麗景·5號公館二期將成為自然、建筑、生活三位一體的頂級豪宅典范之作。二期開發(fā)建設了酒店、公寓洋房、獨體、聯(lián)體等多種物業(yè)類型，總建筑面積約為51,470.34平方米，預計可銷售面積33,363.38平方米。桂林xx公館酒店有限責任公司基本情況：該公司成立于2006年10月30日，并在桂林市工商行政管理局注冊申領企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，工商營業(yè)執(zhí)照注冊號為（企）45030000013752，營業(yè)期限為2006年01月30日至2026年10月29日，注冊資本人民幣壹仟萬元。公司住所在桂林市桃花江路5號，公司類型為自然人出資有限責任公司，經(jīng)營范圍為住宿、餐飲項目籌建（取得許可證或?qū)ｍ棇徟蠓娇砷_展經(jīng)營活動）。2、公司股東介紹：桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司公司股東3人：秦曉勝、唐仁偉桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司股東數(shù)有2人：秦曉勝、唐延緒、唐仁偉。桂林xx公館酒店有限責任公司股東數(shù)有2人：秦曉勝、唐延緒。秦曉勝：桂林市人，男，身份證號450303680724001，大學學歷，工程師，畢業(yè)于華中理工大學工業(yè)與民用建筑專業(yè)。1987年9月至1994年3月桂林市綜合設計院從事結(jié)構設計工作，1994年3月至1997年初任桂林市建筑承包公司經(jīng)營科長、副總經(jīng)理，1998年1月任桂林市綜合設計院副院長，2004年4月至今任桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司董事長，桂林思源生態(tài)農(nóng)業(yè)科技開發(fā)有限責任公司、桂林江河水電開發(fā)有限責任公司董事。2001年獲桂林市第一屆十大杰出青年稱號。唐延緒：桂林市人，男，身份證號：450103471117203，大學學歷，畢業(yè)于廣西師范大學。1975年起先后擔任灌陽縣電化廠廠長，南寧市電石廠廠長?，F(xiàn)名下有控股企業(yè)十幾家，業(yè)務范圍涉及冶煉、水電及賓館餐飲。2004年4月19日成立桂林源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，曾出任該公司第一任董事長。唐仁偉：桂林市人，男，身份證號大學學歷，畢業(yè)于武漢體院。1991年至1995年在武漢體育器材用品廠任辦公室主任，供銷部經(jīng)理，1995年至2004年在廣州市趙秀體育器材有限責任公司任副總經(jīng)理、總經(jīng)理，2004年至現(xiàn)在為廣西桂林市灌陽縣秀海園大酒店所有人，廣西桂林市思源生態(tài)農(nóng)業(yè)科技開發(fā)有限責任公司執(zhí)行董事、桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司董事。2004年至2005年獲灌陽縣優(yōu)秀企業(yè)家榮譽稱號。以上三位股東皆為親屬關系，故以上三公司為關聯(lián)公司。3、項目的提出與過程桂林xx公館酒店，是桂林甲山旅游度假山莊的一部分，位于桂林市桃花江路5號原甲山飯店位置。2003年11月4日，由自然人唐延緒通過公開拍買取得甲山飯店的部分土地，2005年10月8日，由桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司通過出讓的方式取得桃花江路5號部分土地使用權，繼而開發(fā)了甲山旅游度假山莊項目。桂林甲山旅游度假山莊在不同的批文或報告中又曾稱：桂林旅游休閑度假山莊、甲山產(chǎn)權式旅游休閑度假山莊。2002年2月8日，桂林市發(fā)展計劃委員會向桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司下發(fā)了《關于桂林旅游休閑度假山莊項目立項的批復》，【市計投字[2002]26號】。2002年3月28日，桂林市環(huán)境保護局對甲山旅游度假山莊（一期）審批了《建設項目環(huán)境影響登記表》。2002年8月4日，桂林市建設與規(guī)劃委員會向桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司下發(fā)了《關于市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建產(chǎn)權式旅游休閑度假山莊的建設用地規(guī)劃定點通知書》【市規(guī)管字[2002]432號】。2003年9月5日，桂林市綜合設計院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山莊酒店巖土工程勘察報告》。2004年5月28日，桂林市建設與規(guī)劃委員會向桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司下發(fā)了《關于調(diào)整市規(guī)管字[2002]432號文的規(guī)劃定點通知書》【市規(guī)管字[2004]243號】。2004年7月9日，桂林市建設與規(guī)劃委員會給桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下發(fā)了“甲山旅游度假山莊（即xx公館酒店主樓）”《建筑工程施工許可證》。2004年7月27日，桂林市發(fā)展計劃委員會向桂林市源通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司下發(fā)了《關于甲山產(chǎn)權式旅游休閑度假山莊二期項目立項的批復》，【市計投字[2004]172號】。2004年10月12日，桂林市綜合設計院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山莊酒店南樓巖土工程勘察報告》。2005年5月11日，桂林市綜合設計院完成了《甲山旅游度假山莊酒店南樓會議中心補充巖土工程勘察報告》。2005年8月13日，桂林市建設與規(guī)劃委員會向桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司下發(fā)了《關于調(diào)整市建規(guī)管[2004]243號文的規(guī)劃定點通知》，【市建規(guī)管[2005]472號】。2006年4月3日，桂林市建設與規(guī)劃委員會下發(fā)了《關于調(diào)整市建規(guī)管[2005]472號文的規(guī)劃定點通知》，【市建規(guī)管[2006]167號】。2006年9月7日，桂林市建設與規(guī)劃委員會下發(fā)了《關于調(diào)整市建規(guī)管[2006]166號文的規(guī)劃定點通知》，【市建規(guī)管[2006]437號】。2006年9月7日，桂林市建設與規(guī)劃委員會下發(fā)了《關于調(diào)整市建規(guī)管[2006]167號文的規(guī)劃定點通知》，【市建規(guī)管[2006]429號】。2006年10月30日，在桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與桂林市源通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的基礎上，由自由人秦曉勝、唐延緒出資成立“桂林xx公館酒店有限責任公司”，甲山旅游度假山莊主樓與副樓更名為“桂林xx公館酒店”，負責對桂林xx公館酒店實行項目建設與經(jīng)營。2007年3月24日，桂林xx公館酒店有限責任公司與雅華酒店管理（上海）有限公司（法國雅高國際酒店集團亞太總部）簽訂了桂林xx公館(美爵)酒店《管理合同》。2007年5月18日，桂林市建設與規(guī)劃委員會給桂林市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、桂林市源通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下發(fā)了“甲山旅游度假山莊20#樓（即xx公館酒店副樓）”《建筑工程施工許可證》。目前，酒店主樓及副樓土建工程已基本完工，進入外墻裝飾階段，近期將辦理該酒店的竣工驗收，并取得房屋產(chǎn)權證明。第二章市場分析酒店業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)六大要素“吃、住、行、游、購、娛”的重要環(huán)節(jié)，包含了六大要素中的“吃、住、購、娛”四大要素，桂林是國際旅游名城，旅游業(yè)的興衰直接影響著本項目的成敗。一、市場現(xiàn)狀1、全球旅游業(yè)與酒店業(yè)概況近年來，全球旅游觀光業(yè)已從恐怖主義、戰(zhàn)亂和ＳＡＲＳ等因素的負面影響中反彈，國際旅游業(yè)已連續(xù)四年強勁增長，2007年國際入境旅游人數(shù)比2006年增長6%，發(fā)展中國家增速達8%。根據(jù)法國CDC證券公司調(diào)查結(jié)果顯示，目前全球各類連鎖酒店所占的比重分別為：豪華型5%，高檔30%，中檔37%，經(jīng)濟型20%，適用型8%，客房入住率超過70%，尤其是豪華酒店的入住率高達75%。2006年營業(yè)收入是2200億美元，其中一半以上來自豪華高檔型酒店，經(jīng)濟適用型酒店的營業(yè)收入僅占14%。2、中國旅游業(yè)與酒店業(yè)現(xiàn)狀據(jù)國家旅游局統(tǒng)計資料,2002年至2006年的5年間，中國累計接待入境過夜游客2.1億人次，實現(xiàn)旅游外匯收入974.8億美元，分別增長8.0%和13.5%，雙雙高于4.6%和11.1%的全球同期平均水平。2007年1—11月份,入境旅游人數(shù)達1235.1萬人次,同比增長5.56%,其中:香港同胞7084.97萬人次,澳門同胞2128.09萬人次,臺灣同胞428.23萬人次,外國人2393.81萬人次,中國已成為全球第四大入境旅游接待國和第五大旅游創(chuàng)匯國。中國酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首。整個亞太地區(qū)酒店業(yè)建設規(guī)模相當大，其中將近半數(shù)發(fā)生在中國。2006年亞洲的建設項目有386個，共包括111285個房間，其中68%是四星級以上的酒店。這些項目中的188家位于中國，占整個亞洲的48%，共有71967個房間,其中四星級以上的酒店有134家。2002-2006年，旅游飯店營業(yè)收入額持續(xù)增長，年平均增長率為15.2%。2003年，“非典”過后，我國旅游飯店收入出現(xiàn)大幅反彈，營業(yè)收入為1238.7億元，年增長率高達25.99%。2004-2006年，增長速度有所放緩，2006年，年營業(yè)收入額為1535.4億元，同比增長14.01%。截至2007年8月，全國星級飯店總數(shù)達到13838家，其中五星級340家、四星級1523家、三星級5279家、二星級6061家、一星級635家。首批三家白金五星酒店已經(jīng)問世，分別是北京中國大飯店、上海波特曼麗嘉酒店和廣州花園酒店。從地區(qū)分布來看，廣東和浙江兩個省的星級飯店數(shù)量分別達到1275家和1089家，位居全國第一、第二。四、五星級飯店主要集中在東部地區(qū)，占全國總數(shù)的61.56%。3、廣西旅游業(yè)與酒店業(yè)近況2007年廣西全區(qū)接待中外游客突破8000萬人次，實現(xiàn)旅游總收入424億元，與2006年相比，這兩項指標均保持了兩位數(shù)的增長，國際旅游接待人數(shù)和旅游收入再創(chuàng)歷史新高，全年全區(qū)接待入境游客已突破200萬人次，標志著廣西已躋身全國旅游“十強省”，旅游業(yè)作為新興的主導產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點的效益已逐步顯現(xiàn)。據(jù)2006年廣西統(tǒng)計年鑒資料，廣西旅游賓館飯店共有客房數(shù)為48611間，床位92477張。2005年接待總?cè)藬?shù)為1435.92萬人次，營業(yè)總收入為290912.1萬元。4、桂林旅游市場與酒店業(yè)現(xiàn)狀桂林是廣西旅游的龍頭，旅游業(yè)是桂林最具城市優(yōu)勢、最具品牌效應、最具社會競爭力和最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，通過幾年來各種活動的強力推動下，桂林旅游在國內(nèi)外的影響力和品牌形象不斷擴展和提升。桂林旅游業(yè)發(fā)展煥發(fā)出強大吸引力和持續(xù)增長力,2006年“中國旅游關注指數(shù)”排名結(jié)果中，桂林在綜合榜單上排名居第六，是進入前十位的唯一地市級城市?！?007年中國首屆品牌節(jié)”評選活動中，桂林榮獲中國自駕車旅游品牌目的地十佳城市，2007年桂林市被《小康》雜志社評為“中國十佳休閑旅游城市”。入境旅游是衡量一個國家和地區(qū)旅游經(jīng)濟實力的重要指標，是國際旅游目的地形象的“晴雨表”。據(jù)統(tǒng)計資料顯示,桂林入境旅游連創(chuàng)新高，國內(nèi)旅游穩(wěn)步增長，2005年全市入境旅游人數(shù)就突破了100萬人次。在2006年全市旅游快速發(fā)展的高基點上，2007年全市接待入境旅游者125萬人次，同比增長15％以上；2007全市接待國內(nèi)外游客1525萬人次，同比增長14％以上，實現(xiàn)旅游總收入85億元，同比增長23％以上，旅游總收入增長速度快于旅游人數(shù)增長速度9個百分點，這深刻反映了桂林市旅游業(yè)在發(fā)展方式轉(zhuǎn)變方面顯著成效，旅游產(chǎn)業(yè)綜合效益不斷顯現(xiàn)。目前，桂林市共有星級酒店42家，其中五星級酒店3家，分別是：大宇大飯店、帝苑大酒店、漓江大瀑布飯店、共計客房1980間，2006年平均開房率約70%。四星級酒店6家，為：桂山大酒店、桂林賓館、桂林桂湖飯店、桂林觀光酒店、桂林榕湖飯店和金龍航空大酒店。大桂林另有五星級酒店兩家，為樂滿地休閑度假酒店與愚自樂園藝術酒店。二、行業(yè)及企業(yè)環(huán)境分析1、政治與法律環(huán)境國家在“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，按照黨中央、國務院關于把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)的要求，確立了把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)的目標，確立了加快完善旅游產(chǎn)業(yè)體系、全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能三大主要任務。近年來，廣西區(qū)黨委、政府高度重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，始終把旅游業(yè)作為全區(qū)國民經(jīng)濟新的增長點和重要的支柱產(chǎn)業(yè)加以培育和發(fā)展，實施政府主導型旅游發(fā)展戰(zhàn)略和“旅游強省”戰(zhàn)略。桂林市委、市人民政府歷來就把旅游業(yè)當作主導產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，并以發(fā)展旅游業(yè)為重點，推進第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，實施旅游品牌發(fā)展戰(zhàn)略，提升傳統(tǒng)經(jīng)典產(chǎn)品和現(xiàn)有特色產(chǎn)品，豐富旅游文化內(nèi)涵，鞏固提升觀光旅游，著力發(fā)展山水文化體驗、休閑度假、商務會展和特色旅游，進一步拓展旅游市場。2、經(jīng)濟環(huán)境21世紀前20年，是中國全面建設小康社會、構建社會主義和諧社會的重要戰(zhàn)略機遇期，也是中國旅游業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略提升期。隨著社會主義現(xiàn)代化建設不斷推進和人民生活水平不斷提高，人民群眾對旅游消費的需求將大幅增長。根據(jù)“十一五”旅游規(guī)劃，到2010年，我國入境過夜旅游人數(shù)將達6880萬人次，旅游外匯收入將達470億美元，國內(nèi)旅游人數(shù)將達17.8億人次，出境旅游人數(shù)將超過5000萬人次。據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預測，2015年中國將成為世界上第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國。屆時，預計我國入境旅游人數(shù)可達2億人次，國內(nèi)旅游人數(shù)可達26億人次以上，出境旅游人數(shù)可達1億人次左右，游客市場總量可達30億人次左右，我國居民人均出游可達2次，旅游業(yè)總收入可達2萬億元人民幣左右。即將來臨的2008年北京奧運會和2010年上海世界博覽會，將為中國旅游業(yè)注入更加強勁的前進動力。3、社會自然環(huán)境中國是一個旅游資源大國，東方古國的文化魅力經(jīng)久不衰，山水相映的自然景致美輪美奐；56個民族和睦相處，演繹著神奇多彩的人文大觀；改革開放事業(yè)蒸蒸日上，昭示著現(xiàn)代中國蓬勃的時代生機；改革開放以來,中國入境旅游保持持續(xù)快速增長，增幅超過全球同期平均水平，中國已成為最具生機與活力的旅游目的地之一。隨著中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設的快速推進，以全面啟動大湄公河次區(qū)域和泛北部灣旅游合作為標志，廣西與東盟各國的旅游合作進入一個新的時期。與此同時，廣西在加快旅游大市場一體化的過程中，注重與國內(nèi)各?。▍^(qū)、市）攜手，形成了資源共享、客源互流，為越來越多的國際游客踏進廣西這片美麗神奇的土地拓寬了途徑。桂林市是著名的國際旅游城市和中國歷史文化名城,地處東南沿海和大西南腹地的重要連接點，是廣西乃至南中國的旅游集散中心、中國國際旅游重要的交通樞紐，桂湘黔交界區(qū)域中心城市、泛北部灣和大湄公河次區(qū)域旅游門戶城市、處于與中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)等國際國內(nèi)區(qū)域合作緊密聯(lián)系區(qū)域的重要位置。4、技術環(huán)境隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，飯店業(yè)的檔次、規(guī)模、經(jīng)營水平明顯提高。一批老酒店對設施設備進行了更新改造，服務功能增加，酒店檔次有所提高。各地積極吸引外資，新建了一批設施設備好、管理水平高的星級酒店。據(jù)國家旅游局統(tǒng)計，全國星級酒店數(shù)量分別以兩位數(shù)的速度增長。各部門還投資興建了一批度假村、培訓中心等集餐飲、娛樂、旅游、購物多功能為一體的高檔飯店。酒店行業(yè)的整體水平明顯提高，服務能力大大增強，現(xiàn)代化經(jīng)營管理也取得顯著進展。5、企業(yè)優(yōu)勢分析本項目業(yè)主桂林xx公館酒店有限責任公司出資自然人資金實力雄厚，股東對酒店擁有產(chǎn)權，能夠適應市場的變化壓力；公司高層人員學歷較高，組織與管理能力較強；本企業(yè)為新建企業(yè)，無負債；出資人有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營積累，銀行信譽好，具有較強的融資能力；項目地處國際旅游名城桂林，占據(jù)地利優(yōu)勢。本項目業(yè)主與雅華酒店管理（上海）有限公司（法國雅高國際酒店集團亞太總部、雅高集團全資子公司）就桂林xx公館（鉑爾曼）酒店簽訂了《管理合同》，法國雅高集團是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團，具有較好的酒店管理聲譽、經(jīng)驗、實力和營銷網(wǎng)絡。6、機會分析桂林是世界旅游名城，入境游客多年來逾百萬人次/年，絕大多數(shù)入境游客會入住四星級以上酒店，統(tǒng)計分析（除特殊年份非典期間），桂林五星級酒店的客房入住率均超過65%，住店客人以入境游客為主，客源穩(wěn)定；桂林每年的國內(nèi)游客逾千萬人次，每年還有許多大型會議在桂林召開，這給酒店業(yè)帶來了無限商機。四、競爭能力分析1、行業(yè)競爭結(jié)構分析（1）競爭結(jié)構目前，桂林市星級酒店的競爭結(jié)構屬于分散競爭結(jié)局，第一名的市場占有率小于26%，各酒店市場份額比率均在1.7以內(nèi)，市場競爭異常激烈，各酒店市場占有份額的位置產(chǎn)生變化的可能性很大，近期內(nèi)發(fā)生相對壟斷或絕對壟斷的可能力不大。（2）五力分析①行業(yè)新進入者的威脅：本行業(yè)存在新進入者的威脅，新進入者除目前已知的香格里拉、涵碧樓之外，還可能會出現(xiàn)未知的新的進入者。②酒店經(jīng)營商討價還價的能力：目前桂林大部分星級酒店是產(chǎn)權和經(jīng)營權的合一，境外的酒店管理公司開始進入桂林，酒店經(jīng)營商具有較大的選擇性，也即酒店經(jīng)營商具有較大的討價還價的空間。③替代者的威脅：本項目目標是建成五星級酒店，能替代五星級酒店的是四星級酒店或超五星級酒店，目前桂林尚未出現(xiàn)超五星級酒店，但四星級酒店有6家，對本項目具有一定的威脅。④現(xiàn)有企業(yè)的競爭：目前，桂林城區(qū)五星級酒店僅有3家，共計客房1980間，2006年平均開房率約70%，旅游旺季客房供不應求，但有旅游淡季具有一定的競爭壓力。⑤客戶討價還價的能力：桂林五星級酒店數(shù)量和客房數(shù)量均不多，客戶討價還價的空間不大。（3）行業(yè)吸引力分析①市場規(guī)模：國際旅游市場格局將由過去傳統(tǒng)的“北美到西歐、歐洲到美洲”的兩大主流，逐漸東移到亞太地區(qū)成為主要旅游目的地和客源地。2000—2007年，全球國際入境旅游人數(shù)平均年增長4%，發(fā)展中國家平均年增長8%，50個最不發(fā)達國家平均年增長11%。發(fā)展中國家在國際入境旅游市場中所占的份額由34%增至40%。據(jù)世界旅游組織預測，到2020年，中國有可能成為世界上最大的旅游目的地，年接待游客1．3億人次。桂林的入境游客多年來均超過百萬人次，國內(nèi)游客超過千萬人次，每年都有國際性的大型會議在桂林召開，酒店的客源市場規(guī)模較大。②市場增長率：由旅游業(yè)帶動的酒店業(yè)需求增長很快，大概每年都有10%以上的增長水平。目前，全球連鎖酒店的客房入住率超過70%，尤其是豪華酒店的入住率高達75%。這說明，酒店服務的需求量較大。此外，全球連鎖酒店客房的60%集中在北美，24%集中在歐洲，其他幾個地區(qū)的擁有量分別為：南美3%，亞太10%，中東和非洲3%。③行業(yè)盈利水平：據(jù)調(diào)查，中國傳統(tǒng)的飯店中，90％低檔次的酒店虧損，贏利的大多是高檔次、特別是外資、外商經(jīng)營管理的酒店。具體的實情是：1、一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯，仍然長期處于虧損之中；2、另一小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、服務質(zhì)量需要再上一個臺階；3、大多數(shù)四、五星級酒店在本行業(yè)縱向比，盡顯優(yōu)勢。據(jù)2006年《廣西統(tǒng)計年鑒》資料，2005年廣西旅游賓館飯店經(jīng)營情況是：除賀州市外，其他各市均處于虧損經(jīng)營狀態(tài)，2005年全區(qū)各類旅游賓館飯店虧損額為31904.88萬元，其中，桂林市各類旅游賓館飯店虧損額為9447.94萬元。④競爭對手與強度桂林目前已有五星級酒店有五家，各酒店情況如下：桂林漓江大瀑布飯店：為桂林旅游股份下屬企業(yè)，是目前廣西規(guī)模最大、設施設備最豪華的高星級飯店。各類客房646間，其中包括總統(tǒng)房一套、豪華貴賓套房22套、豪華貴賓房20間、商務房62間、標準房541間。中西餐廳、日韓餐廳、九天銀河茶餐廳、四季火鍋城，并且擁有20個包廂，餐廳總計1800席位。一座可容納400人就餐500人開會的多功能廳，內(nèi)配六聲道同聲傳譯系統(tǒng)，另設有五間不同類型的會議室，供不同規(guī)模的會議使用。大宇大飯店：為中韓合資酒店，擁有各類客房430間，3個風味餐廳及一個可容納400人的會議室，該酒店由喜達屋酒店度假管理集團麾下的喜來登酒店管理公司負責管理，其優(yōu)勢客源地為歐洲、美國、加拿大。桂林帝苑大酒店：為中青旅控股股份有限公司與日本大東興產(chǎn)株式會社合資經(jīng)營，擁有各類客房333間，中、西、日式餐廳各一個，優(yōu)勢客源地為日本、韓國、東南亞。樂滿地休閑度假酒店：為臺資酒店，擁有客房371間，市場定位為會議及休閑度假，客人主要為臺灣、廣西區(qū)內(nèi)及近距離客源市場。愚自樂園藝術酒店：為臺資酒店，擁有客房200間，市場定位為高端商務、休閑游客，游客以臺灣、國內(nèi)游客為主。⑤產(chǎn)業(yè)政策：國家對酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策沒有明顯的變化，行業(yè)進入或退出無障礙。⑥技術要求：目前國內(nèi)酒店管理水平較國際上大型的酒店管理公司差距較大。⑦資金需求：酒店的建設與經(jīng)營管理都屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量較大。⑧社會環(huán)境可接受性：酒店業(yè)的社會接受性較好。2、企業(yè)競爭能力分析（1）企業(yè)競爭地位中國現(xiàn)在有涉外酒店5201家，水平參差不齊，除了一些高星級酒店具備現(xiàn)代企業(yè)制度和相應的思維方式外，大部分酒店還是小作坊式經(jīng)營思想和經(jīng)營方式。在國際上橫向比，中國高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢、管理精度、服務深化和全球運作方面和國際同等級酒店不可同日而語，我國的大多數(shù)四、五星級酒店的軟環(huán)境只相當于國外三星甚至更低檔次的酒店；中國自己的酒店集團及管理公司的發(fā)展不容樂觀，缺乏酒店管理人才和經(jīng)驗。迄今為止，只有上海錦江公司和北京凱萊進入了世界酒店管理公司300強之列。（2）核心競爭力分析本項目的核心競爭力是：獨特的酒店環(huán)境與獨特的酒店文化。擁有自己的穩(wěn)定而廣泛的營銷系統(tǒng)并和客戶、供應商、合作伙伴的系統(tǒng)實現(xiàn)對接，實現(xiàn)“酒店+俱樂部”良好的服務能力，創(chuàng)建和操作一個先進的酒店管理系統(tǒng)。（3）競爭成功關鍵因素分析本行業(yè)成功的關鍵因素是：酒店的形象與聲譽、穩(wěn)定而廣泛的營銷系統(tǒng)、低成本的運作模式、優(yōu)質(zhì)與便利的服務設施、禮貌而高素質(zhì)的員工、企業(yè)的融資能力。五、客源市場定位1、客源結(jié)構分析據(jù)統(tǒng)計資料顯示，國內(nèi)飯店整體市場的客源結(jié)構穩(wěn)定，商務客源是飯店需求的主體，在五星、四星、三星和經(jīng)濟型酒店總需求中所占的比例分別為48%、49%、40%和46%。五星級飯店的國內(nèi)客源所占比例比變化不大，但四星級飯店市場的國內(nèi)客源比例卻發(fā)生了較大的變化，國內(nèi)管理及自行管理的四星級飯店的國內(nèi)客源占總體客源的比例分別下降了10%和7%。從桂林市酒店業(yè)統(tǒng)計資料分析，桂林五星級酒店的客源與全國沒有差異，主要是入境游客，客源國主要分為四個區(qū)域，分別是東亞和東南亞地區(qū)的日本、韓國、馬來西亞、泰國、新加坡；歐洲的英國、法國、德國；北美的美國、加拿大以及澳大利亞。這些國家在桂林國際旅游市場中具有極重要的地位，大體上保持較為穩(wěn)定的態(tài)勢，但由于各個國家的具體情況各有差異，表現(xiàn)出的數(shù)量狀況也有所不同。日本是桂林最大的客源國，來桂林旅游的游客人數(shù)長時期保持較高的水平，受政治因素影響2005年上半年出現(xiàn)下滑，而2006年開始出現(xiàn)恢復性增長，全年接待量超過10萬人次，反超馬來西亞再次成為桂林的第一大客源國。東南來國家一直保持著較穩(wěn)定的比重，新加坡、泰國的市場比重長期在1.2%～3%之間變化。韓國在上世紀90年代中期以來迅速成為桂林海外市場的主要力量，1999年來桂林旅游的韓國游客共33785人，占總量的5.6%，2003年受“非典”影響，南航取消“桂林～首爾”航線及韓亞航空員工罷工等事件的影響，一直處于低迷狀態(tài)，2006年在東盟、歐美市場強勁反彈的同時，桂林韓國游客總量同比卻仍呈下滑態(tài)勢。美、法、德、英、加等西方各國一直是全球國際旅游業(yè)的重要客源國，上世紀90年代以來，這些國家來桂林旅游的游客逐漸上升。2006年接待30.85萬人次，同比增長近30%，在入境客人中占了約27.9%，在外國游客中的比例約為45.7%。臺灣游客在桂林入境游客中的比例最高時曾近50%，2006年其數(shù)量仍在穩(wěn)步上升，共接待了34.45萬人次，但占比卻下降到30%左右，原因是外國人入境游客大增，外國人入境市場中的比例由前幾年的35%左右提高到60%左右。據(jù)桂林市旅游局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，桂林市國內(nèi)客源市場主要在廣西本區(qū)、廣東、湖北、湖南、北京、上海、浙江等地，其中前五位的省份就占了境內(nèi)游客總量的50%以上。從桂林星級酒店住宿統(tǒng)計結(jié)果分析，境內(nèi)中高等消費的游客來源與總體境內(nèi)客源地情況基本一致，區(qū)內(nèi)和廣東游客所占比例優(yōu)勢更為明顯，分別占到31.12%和25.77%，合計達到56.89%，另外，北京5.04%，江蘇4.67%,上海4.22%，湖南4.11%、浙江3.42%?？梢娭懈邫n客源地主要分布在區(qū)內(nèi)及周邊省份等近距離地區(qū)以及北京、長江三角洲等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。2、客源市場定位本項目的客源市場定位為：以境外客源為主，國內(nèi)客源為輔的中高檔消費群體。海外客源中以目前桂林的主要海外客源國排名的前六名為主，即日本、美國、韓國、法國、德國、英國。境內(nèi)客源中以廣西本區(qū)及周邊省份等近距離地區(qū)以及北京、長江三角洲等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的客源為主。六、市場預測1、酒店客房入住率預測據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，國內(nèi)四星和五星級飯店的平均入住率在69%到70%之間。據(jù)《桂林經(jīng)濟社會統(tǒng)計年鑒》對桂林各星級酒店統(tǒng)計資料，除2003年“非典”時期影響外，四星級以上酒店的客房入住率均超過60%，如榕湖飯店各年的客房入住率統(tǒng)計如下：桂林榕湖飯店各年客房入住率統(tǒng)計表年份20032004200520062007入住率(%)58.7665.8566.9367.3070.82根據(jù)對國內(nèi)、國際旅游市場和酒店業(yè)市場現(xiàn)狀的統(tǒng)計資料分析，通過分析旅游和酒店行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，結(jié)合桂林市的具體情況，預測在今后的年份里，隨著桂林旅游環(huán)境的改善，桂林五星級酒店的入住率將能保持現(xiàn)有水平并可能出現(xiàn)增長趨勢。2、酒店客房單價預測據(jù)統(tǒng)計資料顯示，國內(nèi)五星級飯店的平均房價為人民幣806元，四星級飯店為人民幣436元，三星級飯店為人民幣268元，經(jīng)濟型酒店為人民幣180元。各星級飯店的平均每房間收益依次為，五星級飯店人民幣552元，四星級飯店人民幣305元，估計2008年酒店行業(yè)效益局面還會維持。據(jù)2007中國飯店業(yè)務統(tǒng)計結(jié)果顯示，在2006年國內(nèi)五星級酒店市場的房價貢獻中，酒店會議團體的平均房價為736元，大型會議/會展的平均房價為905元，國內(nèi)旅游團的平均房價為508元。桂林現(xiàn)有四、五星級酒店入住率及房價詳見下表。桂林四/五星級賓館飯店客房前臺價格和客房入住率統(tǒng)計表序號酒店名稱星級客房總數(shù)入住率前臺付現(xiàn)價(元/日間)（2008年4月價）★間2000年鑒標準間標準套間豪華套間1桂林漓江大瀑布飯店五6461060128634602大宇大飯店五43075.06%1096132026803帝苑酒店五33376.89%104216954樂滿地度假酒店五371790125022005桂林愚自樂園現(xiàn)代藝術酒店五20060016974102五星小計/平均1980917.61449.63110.56桂山大酒店四60769.64%7689807桂林賓館四32978.40%888144819098桂湖飯店四73.19%872176025589觀光酒店四22677.55%766136010榕湖飯店四45060.00%(2000)58.76%(2003)65.85%(2004)66.93%(2005)67.30%(2006)70.82%(2007)50672011金龍航空大酒店四1187801188四星小計/平均1730763.31242.72233.5通過對本項目的SWOT分析和競爭能力分析，預測桂林xx公館建成后客房單價將能保持在桂林五星級酒店客房單價的平均水平。第三章項目選址與建設條件一、場址現(xiàn)狀1、地點與地理位置桂林xx公館酒店為甲山旅游度假山莊的一部分，位于甲山旅游度假山莊的南端。甲山旅游度假山莊的建設地點為桂林市桃花江路5號，北以巫山路為界，南與桃花江山莊為鄰，西以桃花江為界，東以桃花江路為界。2、土地權屬類別及占地面積本項目的建設用地由項目業(yè)主通過競拍獲得。甲山旅游度假山莊規(guī)劃總用地面積為58315㎡，規(guī)劃總建筑面積為31800㎡，其中：桂林xx公館酒店占地面積22500㎡，總建筑面積29093㎡，以及地下室面積12700㎡。二、項目建設條件1、項目場址現(xiàn)狀項目場址位于桂林市桃花江路5號，為桃花江路的西面，桃花江東岸，原甲山飯店內(nèi)，原有建筑已全部拆除，地形較平坦，相對高差0.65m，地貌上屬桃花江Ⅰ級階地。2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件項目業(yè)主已委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成了巖土工程勘察，根據(jù)巖土工程勘察報告，各項情況良好。3、周邊建筑物與環(huán)境條件本項目位于甲山旅游度假山莊之中，北為別墅，南為公寓樓，東為桂林西山公園，西是桃花江，隔江相望的是美麗的田園風光，整個酒店溶入自然環(huán)境與崎麗的山、水中。4、城區(qū)規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃要求項目建設符合《桂林市城市總體規(guī)劃》（2000～2010）和《桂林市國家級生態(tài)示范建設總體規(guī)劃》，項目已獲得桂林市建設與規(guī)劃委員會下發(fā)的《關于市強盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建產(chǎn)權式旅游休閑度假山莊的建設用地規(guī)劃定點通知書》【市規(guī)管字[2002]432號】和桂林市環(huán)境保護局對甲山旅游度假山莊（一期）審批的《建設項目環(huán)境影響登記表》。5、交通條件項目位于桂林市區(qū)桃花江路，3路公交車在項目地設有站點，桂林市區(qū)交通路網(wǎng)發(fā)達，項目到達市區(qū)任何地方交通十分便利。桂林對外交通系統(tǒng)完善。航空客運交通：桂林兩江國際機場至桂林市區(qū)30公里，改擴建后的桂林兩江機場將可起降目前世界上任何大型飛機，桂林是繼北京、上海、廣州之后的第四大航空港，有60多條航線可以到達國內(nèi)、國外很多地方，開通有香港、澳門、日本福岡、韓國濟州、新加坡、泰國、馬來西亞等地的航線。機場有巴士到市區(qū)，民航大廈每隔30分鐘就有一班巴士從市區(qū)開到機場，不管多晚，只要有航班到桂林就有機場巴士到市區(qū)。鐵路客運交通：黔桂、枝柳、湘桂鐵路都經(jīng)過桂林，籌建中的廣（州）貴（州）高速鐵路途經(jīng)桂林，坐火車可以直達國內(nèi)主要城市，桂林市內(nèi)有兩個火車客運站，桂林北站（桂林始發(fā)站）和桂林南站（桂林站）。南站可容納1.5萬人候車，是主要的客運站，在市中心，交通非常方便。公路客運交通：桂林市的公路四通八達，國道322、323線穿境而過，其中322線在本市境內(nèi)段已改建成高等級公路，還擁有桂柳高速、桂梧高速、桂黃高速，桂（林）三（江）高速（籌建），有桂黃一級公路、桂林至陽朔二級公路等一批公路網(wǎng)絡，可直通廣西各地和臨近省份。全市公路通車里程達到5989公里，實現(xiàn)了100％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、86.5％的行政村通公路、69％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通柏油路。桂林有三個長途客運汽車站：汽車總站、城南汽車站和北門汽車站。有到廣西區(qū)內(nèi)及廣東、湖南各地的長途汽車以及發(fā)往福建、云南、海南、浙江、貴州等省的長途班車。年公路客運量達到5989萬人，旅客周轉(zhuǎn)量達357775萬人公里。水路交通運輸：水路有湘江和漓江，沿漓江經(jīng)梧州與珠江相聯(lián)，可直達廣州,香港和澳門。年水運客運量達221萬人，旅客周轉(zhuǎn)量7669萬人公里。其中桂林至陽朔段為旅游黃金水道。桂林市內(nèi)交通：桂林的市內(nèi)交通除了收費計程車、公共汽車外，還有免費公交車、專線服務車；桂林市內(nèi)租用自行車出行游覽也非常方便，在市內(nèi)各大酒店和市區(qū)多處設有自行車出租點。6、社會環(huán)境條件桂林位于廣西壯族自治區(qū)東北部，“湘西走廊”南端。行政區(qū)域總面積27809平方公里。轄5城區(qū)和12個縣，總?cè)丝?95.11萬。境內(nèi)地形復雜，地貌多樣，四周山地環(huán)繞，地勢由西向東依次降低，漓江和義江自北向南流經(jīng)轄區(qū)。桂林有浩瀚蒼翠的原始森林、雄奇險峻的峰巒幽谷，激流奔騰的溪泉瀑布，天下奇絕的高山梯田，有壯、瑤、苗、侗等十多個少數(shù)民族。桂林自古享有“山水甲天下”之美譽，是中國乃至世界重要的旅游目的地城市，有著被國務院確定的國家重點風景游覽城市和歷史文化名城兩頂桂冠，被譽為國際旅游明珠。桂林風景秀麗，以漓江風光和喀斯特地貌為代表的山水景觀，有山青、水秀、洞奇、石美“四絕”之譽，是中國自然風光的典型代表和經(jīng)典品牌。“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市獨具魅力的特色。憑著豐富的旅游資源和獨具特色的城市魅力，桂林市歷屆政府大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，目前年接待入境游客上百萬人次，國內(nèi)游客逾千萬人次。桂林市是首批“中國優(yōu)秀旅游城市”；是世界旅游組織向全球首推的中國最佳旅游目的地城市；是“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”和“國家環(huán)保城市”，是“中國最佳魅力城市”和“中國最安靜城市”，也是一個最適合人類居住幸福指數(shù)很高的城市。

7、政策與法律支持條件在國家發(fā)改委下發(fā)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整指導目錄(2005年本)》【中華人民共和國國家發(fā)展與改革委員會令第40號】中，對酒店類項目未作具體限制與規(guī)定。在國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的《關于發(fā)布實施<限制用地項目目錄（2006年本）>和<禁止用地項目目錄（2006年本）>的通知》【國土資發(fā)[2006]296號】中，未將酒店項目列入限制或禁止用地項目。在國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)的《當前部分行業(yè)制止低水平重復建設目錄》【發(fā)改產(chǎn)業(yè)[2004]746號】中，酒店類建設項目不屬于國家制止的低水平重復建設項目。在國家發(fā)改委、商務部聯(lián)合下發(fā)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》中，將“高檔賓館”列入限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄。8、公共設施條件：項目地處桂林城區(qū)，給水、排水、供電、通訊、等市政管網(wǎng)到達項目場地，公共設施條件完備。9、征地拆遷條件項目業(yè)主通過掛牌拍買形式獲得項目土地使用權，無須征地拆遷。10、施工條件（1）施工水電由市網(wǎng)接入。（2）水泥：桂林市轄區(qū)內(nèi)具有200萬噸不同標號的生產(chǎn)能力，能滿足本項目工程對水泥的需求。（3）木材：市區(qū)有多個木材市場，可就地解決建筑木材。（4）市郊磚瓦、砂石貨源充足，能滿足項目需求。（5）其他建筑材料如所需鋼材等，桂林市場亦可滿足需求。第四章項目規(guī)模與工程技術方案一、建筑設計指導思想與原則1、以「舒適」、「禪風」為建筑設計核心思想，擬采取“以人為本，和諧協(xié)調(diào)”的建設思路。2、充分考慮酒店與桃花江田園風光的景觀效果，營造環(huán)境優(yōu)美、功能完善、舒適方便、安全可靠的五星級酒店。3、總平面設計按地形建設，采用低層庭院式布局，引桃花江水入店，建筑圍繞中心水庭，營造幽雅氛圍，建筑高低錯落，掩映于綠樹叢中。4、酒店設計須符合《旅館建筑設計規(guī)范JGJ62-90.》（中國計劃出版社，2005）、《住宅設計規(guī)范（GB50096-1999）》、《民用建筑設計通則（GB50352-2005）》、《建筑設計防火規(guī)范（GBJ16-87）2001年版》。5、酒店建筑設計采用通用圖：中南地區(qū)通用建筑標準設計通用圖（98ZJXXX），區(qū)標桂01J602。6、本項目建筑設計合理使用年限為50年。7、建筑設計方案獲得桂林市建規(guī)部門審查通過。8、該酒店設計由國內(nèi)著名設計公司蘇州金螳螂設計公司設計。二、項目總體建設方案1、總平面布置酒店依地形呈方形布置，分為主樓與副樓兩棟建筑，副樓的南面設置六角形會議中心。酒店主入口大門朝東向，與桃花江路連接。酒店主樓呈“凹”字形，酒店“凹”形的中心處修建露天游泳池?？头糠植加凇鞍肌弊中蔚膬蓜t，大部分客房南北朝向。主樓與桃花江之間設置人造景觀園，引桃花江水入園。酒店副樓呈“』”形，客房大多為南北朝向。會議中心呈六邊形。主樓、副樓與會議中心相通。停車場建于地下室。酒店周邊空地除道路硬化外，其余種植名樹和觀賞花卉，在適當?shù)胤竭m量建造一些人造藝術景觀。2、使用功能本酒店的功能是集旅游居住、會議、接見、商務洽談、宴請、娛樂、健身于一體，既體現(xiàn)出其獨特的休閑旅居環(huán)境，又能體現(xiàn)綜合接待能力。3、建筑結(jié)構采用鋼筋混凝土框架結(jié)構4、具體規(guī)劃及效果圖見附件5、主要技術參數(shù)項目主要建設技術參數(shù)指標表序號指標名稱單位指標值1項目占地面積㎡22500主樓㎡4525副樓㎡2531游泳池㎡482道路及停車場㎡5093綠化及景觀㎡98702建筑物占地面積（不含地下室）㎡70563構筑物占地面積（不含地下室）㎡55744總建筑面積（不含地下室）㎡29093xx公館酒店主樓㎡18969xx公館酒店副樓㎡10123.765地下室面積㎡127006客房間220標準間間153雙套間間42三套間間257容積率1.298建筑密度56.13%9建筑高度＜m2010綠化率43.87%11結(jié)構設計使用年限年5012建筑等級類二13施工安全等級級A14建筑耐火等級級二其中:地下室耐火等級級一14建筑物抗震設防列度度六15屋面防水等級級二其中：地下工程防水等級級二16項目計劃建設工期年2三、主要建設內(nèi)容與規(guī)模本項目的主要建設內(nèi)容有：（1）主體工程：xx公館酒店主樓土建及裝修、xx公館酒店副樓土建及裝修。（2）輔助工程：道路及停車場、景觀及綠化、游泳池。（3）公用工程：酒店備用電源（發(fā)電機）。（4）服務性工程：酒店用車。（5）場外工程：酒店與市政供電、供水與排水管網(wǎng)的銜接。桂林xx公館酒店主要建設內(nèi)容與規(guī)模表序號工程名稱單位建筑規(guī)模備注1建筑工程㎡1.1xx公館酒店主樓㎡18969不含地下室，原名：甲山旅游度假山莊,本可研建設規(guī)模以《建筑工程施工許可證》為依據(jù),四層,局部五層1.2xx公館酒店副樓㎡10123.76不含地下室，原名：甲山旅游度假山莊20#,本可研建設規(guī)模以《建筑工程施工許可證》為依據(jù)。四層其中:五星級酒店標準(㎡/間)平均㎡/間客房建筑面積㎡13192標準間間15332～45375657雙套間間4255～1101054410三套間間25110～1301253125會議中心㎡2859小會議室㎡1500250*3餐廳㎡2859健身房㎡580商務中心㎡350桑拿房㎡660美容美發(fā)中心㎡150便利店㎡250酒吧、茶吧、書吧㎡780醫(yī)務室㎡35行政辦公室及配套公建㎡350公共區(qū)間㎡5528大堂、走廊、樓梯等占建筑面積比例19%1.3主樓地下室㎡502026.46%1.4副樓地下室㎡26791.5道路及停車場㎡5092.5含酒店主入口小廣場等硬化面積地上停車位(個)301.6景觀及綠化㎡9869.751.7游泳池㎡4822室內(nèi)水電安裝工程㎡290933消防工程㎡290934安保、網(wǎng)絡及音響工程項1含辦公設備29093㎡5中央空調(diào)設備及安裝工程部1400KW29093㎡6裝修工程項1含酒店裝飾物品、客房家俱、家電地面面積(㎡)29092.767電梯設備及安裝工程部8主樓5部,副樓3部8酒店用車輛3含旅客服務、采購和行政用車，兩中一小9供電工程(接市政網(wǎng))項19.1開閉所㎡15含備用發(fā)電機房，設置于酒店附樓地下室內(nèi),不再計建筑面積。從10KV黑山變接入9.2變壓器臺21800KVA9.3備用電源(發(fā)電機)臺1500KW10供水工程（接市政網(wǎng)）m110含酒店游泳池、水景、綠化用水管網(wǎng)DN300、DN10011排水工程（接市政網(wǎng)）m70DN50012弱電工程(接市政網(wǎng))項1由相應的廣電、網(wǎng)絡、通訊部門完成接入工作,投資僅計算酒店室內(nèi)部分第五章項目組織與管理機構一、項目法人機構項目業(yè)主根據(jù)國家有關法律規(guī)定組建了桂林xx公館酒店有限責任公司，已在桂林市工商行政管理局進行了企業(yè)法人注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍為住宿、餐飲項目籌建。桂林xx公館酒店有限責任公司實行總經(jīng)理對董事會負責制。二、酒店管理機構2007年3月24日，桂林xx公館酒店有限責任公司與雅華酒店管理（上海）有限公司就桂林xx公館（美爵）酒店簽訂了《管理合同》，《合同》中雅華酒店管理（上海）有限公司保證桂林xx公館酒店有限責任公司的收益，近期該酒店將由雅高授權經(jīng)營“鉑爾曼”品牌，該品牌將比之前授權的“美爵”品牌將更加高端。雅華酒店管理（上海）有限公司是法國雅高國際酒店集團亞太區(qū)總部和全資子公司（法國雅高國際酒店集團在悉尼、曼谷也設有總部），地址為上海市\(zhòng)o"遵義路100號上海城A座1001室"婁山關路555號長房國際廣場21樓。法國雅高國際酒店集團是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團，總部設在巴黎的雅高集團成立于1967年，是全球著名的飯店集團，其雛形是1947年成立于法國的第一家“老沃特爾”飯店；后以該品牌為基礎，開展連鎖經(jīng)營；1974年，引進“伊比思”品牌；1975年，引進“墨奇勒”品牌，并在歐洲和非洲前法國殖民地經(jīng)營；至70年代末，集團共有成員飯店210家，并開始進入餐館業(yè)經(jīng)營；1980年，通過與杰克槐斯·玻勒爾國際公司（JBI）的兼并，引進“索菲特爾”品牌；在\o"巴黎股票交易所"巴黎股票交易所上市融資；1983年兼并JBI后，易名雅高集團；1985年，引進“佛繆勒第1”經(jīng)濟品牌；1990年，購買美國“汽車旅館第6”品牌。經(jīng)過三十多年的不懈努力，法國雅高國際酒店集團建立了一個擁有4,000多家酒店的全球酒店網(wǎng)絡。法國雅高國際酒店集團在旅行社業(yè)務方面也獨具一幟，并通過法國雅高國際酒店集團企業(yè)服務即經(jīng)營特約餐券服務。該公司的飲食，餐廳和賭場業(yè)務亦發(fā)展迅速。法國雅高國際酒店集團的業(yè)務遍布140多個國家，聘用逾150,000員工，每年營業(yè)額超過70億歐元。雅高集團自有飯店、租賃飯店、管理協(xié)議飯店和特許經(jīng)營飯店的比重分別為46.5%、21.8%、15.4%和16.3%?，F(xiàn)行主要核心品牌有：索菲特爾（規(guī)模最小的豪華品牌；四星以上；目標市場為商務游客；選址在城市、機場和旅游地；規(guī)模小，200間客房以下；全服務）、勞沃特爾（先鋒品牌；3～4星級；統(tǒng)一設計；中檔市場；全服務；標準設計，尤其在客房裝修和衛(wèi)生間設計；選址在城市、機場、主要高速公路和度假地）、墨奇爾（2～4星；但不像索菲特爾和勞沃特統(tǒng)一設計）、汽車旅館第6、佛繆勒1號、伊比斯及伊塔浦等。至2007年8月1日，雅高集團在中國管理著41家酒店,遍及23個城市及地區(qū)：北京,博鰲,成都,東莞,廣州,杭州,合肥,濟南,昆明,南京,青島,清遠,上海,深圳,石家莊,蘇州,天津,武漢,無錫,西安,廈門,鄭州,中山；另有58家酒店正在建設中。本酒店的人力資源配置和員工培訓由法國雅高國際酒店集團完成。第六章項目實施進度一、項目招標項目業(yè)主單位已協(xié)調(diào)好項目實施過程中涉及到的發(fā)改、土地、建設、環(huán)保、地震、消防、供電等有關部門的關系。已近按國家關于招投標的有關文件精神,對工程費用或造價達到招標建設標的的項目采取競爭性招標方式，選擇了技術力量雄厚、施工機械設備精良、經(jīng)驗豐富的設計、施工、監(jiān)理隊伍，確保工程質(zhì)量。招標基本情況表建設項目名稱：桂林xx公館酒店項目招標項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標估算金額備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標招標方式（萬元）勘察設計√√√建安工程費√√√監(jiān)理√設備√√√重要材料√其他√情況說明：監(jiān)理、重要材料及其他項目投資小于50萬元，按有關規(guī)定不需招標。二、項目實施進度安排目前酒店主體土建工程已近封頂，已全面進入水電安裝、外立面裝修階段，在二次裝修資金落實以后，即可進入二次裝修階段，余下工程項目建設工期初定為9個月，9個月后即可投入運營。項目實施進度安排表序號建設內(nèi)容第一年第二年ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ2主體工程土建≡≡≡≡≡≡3輔助工程≡≡≡≡≡≡≡≡4公用工程≡≡5服務性工程≡≡7場外工程≡≡8水電安裝及初裝修≡≡≡≡≡≡8二次裝修≡≡≡≡≡≡三、項目目前建設進度1、土建工程目前該酒店土建工程已經(jīng)完工，內(nèi)外磚批灰已完成；地下室分隔及混凝土地面已完成，屋面防水已完成：2、地下室工程（1）地下室按要求做好人防工程。（2）地下室防水及地面已處理。3、墻體工程酒店外墻面粉刷及鋼結(jié)構制作已完成，外墻磚已鋪裝，外墻花崗巖準備鋪裝。4、門窗工程鋁合金訂貨備料工作已經(jīng)完成，已經(jīng)開始安裝工作，部分已安裝完畢。5、給排水安裝工程給排工程正在施工中。7、電力、電訊及控制系統(tǒng)工程（1）酒店電源從市政供電電網(wǎng)10KV黑山變接入，安裝1800KVA變壓器2臺。（2）酒店備用電源為1臺500KW發(fā)電機，在市電故障時，能保證消防負荷、應急照明、計算機系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等的供電。（3）電纜采用低煙無鹵交聯(lián)聚乙烯電纜，導線的敷設方式采用穿管直埋的方式。（4）酒店照明主要采用白熾燈，主要通道、主要出入口和一些重要場所須設安全照明和事故照明，平時兼做工作照明，其應急照明占工作照明的25%-100%。（5）監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控中心設在一層消防控制室內(nèi)，包括消防火災自動報警和消防設備聯(lián)動系統(tǒng)，環(huán)境溫濕度檢測與空調(diào)設備的控制系統(tǒng)；變、配電設備控制、保護、電能計量、電力質(zhì)量檢測系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，還可把通訊子系統(tǒng)接入監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)先尚未安裝。（6）有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，有線電視網(wǎng)宜為750MHZ鄰頻傳輸系統(tǒng)，有線電視信號、衛(wèi)星電視信號及自辦節(jié)目經(jīng)前端混合后，經(jīng)過分支分配雙向系統(tǒng)送到各用戶端，以支持VOD視頻點播系統(tǒng)，用戶端電平按70+5DB設計。機房設在一層。（7）結(jié)構化布線系統(tǒng)，支持用戶需要的電話、計算機聯(lián)網(wǎng)等設備、滿足飯店管理、通訊、一卡通、多媒體會議、IP電話多方面語音及數(shù)據(jù)的自動化要求。工作區(qū)按每10平方米兩個信息插座，會議室、宴會廳、影視廳等場所配備電視現(xiàn)場直播插口水平布線系統(tǒng)采用超五類8芯UTP雙絞線混合布線；敷設方式采用金屬線槽在各層吊頂內(nèi)敷設，支線采用穿鋼管沿墻、棚、地暗敷設的方式?？倷C房設在一層，酒店電話由該總機房外引一組50對的電話電纜。以上系統(tǒng)先尚未安裝。（8）公共廣播音響系統(tǒng)在酒店一層設音響控制室。在酒店內(nèi)的公共場所設背景音樂，客房另設三套節(jié)目。公共廣播音響系統(tǒng)兼做消防廣播，在消防控制室內(nèi)控制。以上系統(tǒng)先尚未安裝。（9）防雷、接地系統(tǒng)該建筑物按二類防雷設計。該建筑物接地采用TN-S系統(tǒng)。該建筑物防雷接地、保護接地等電位接地共一個接地系統(tǒng)，其接地電阻不大于1歐姆。全樓做等電位聯(lián)結(jié)，客房衛(wèi)生間、游泳池、桑拿等場所局部等電位聯(lián)結(jié)。防雷工作已完工8、消防系統(tǒng)及安保系統(tǒng)工程（1）考慮本項目的特殊性、重要性，本項目按一類建筑進行消防設計，采用臨時高壓給水系統(tǒng)，除在飯店內(nèi)外按《建筑設計防火規(guī)范》、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》設置室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)及飯店相應位置設置濕式自動噴水滅火系統(tǒng)外，還按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》要求，設置一定數(shù)量的手提式滅火器；鍋爐房、柴油發(fā)電機房設置二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)。（2）根據(jù)《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50116-98）的要求,酒店設置火災自動報警系統(tǒng)及消防設備聯(lián)動控制系統(tǒng)。并根據(jù)目前國際國內(nèi)消防火災自動報警系統(tǒng)的控制水平、潮流以及本建筑物的高標準特點，本著可靠、先進、合理、實用、報警設備高性能且造型美觀的原則進行設計。（3）在一層建筑物內(nèi)設置消防值班室（與安保監(jiān)控、樓宇自控合用一室）?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)采用進口總線型設備，其設備包括：設在消防值班室的自動報警聯(lián)動控制制柜、廣播電話通訊柜（消防廣播與音響系統(tǒng)的公共廣播音響合用）設在建筑物內(nèi)各房間，走道的感煙或感溫探測器、手動報警按鈕、控制模塊、電話、喇叭火警顯示器等。火災探測器自動探測各自保護范圍的火警情況，并把火警情況在火災自動報警聯(lián)動柜上；火災自動報警聯(lián)動柜通過控制模塊與消防、空調(diào)、通風等設施實行聯(lián)動，并顯示各設備的運行、故障狀態(tài)；消防中心控制室通過現(xiàn)場喇叭、電話對消防滅火及人員疏散等實施統(tǒng)一指揮；并在建筑物內(nèi)合適位置設置手動報警按扭，供緊急手動報警用。（3）保安監(jiān)控系統(tǒng)的電視攝像機裝于主要出入口及其他公共場所,所攝圖像送至控制臺上的電視監(jiān)視器。（4）所有消防設備、火災自動報警聯(lián)動柜均采用雙電源供電，并在末端設自動切換裝置。應急照明系統(tǒng)將據(jù)點有樓梯間、主要通道及消防值班室的照明均設為事故電源,在主要疏散口設有安全指示燈,疏散走廊設有誘導指示燈,采用蓄電池供電,連續(xù)供電時間不少于30min。各大廳、餐廳、大開間辦公室等人集中的地方設一定數(shù)量的事故照明。消防工程已經(jīng)完工，但安保系統(tǒng)尚待下一步裝修時完成。9、電梯工程酒店共設電梯8部，主樓5部，副樓3部。電梯施工前須由電梯廠商對電梯部位進行確認。10、二次裝修工程（1）根據(jù)桂林的城市特點與本項目的地理位置和經(jīng)營特色，酒店的二次裝修以休閑風格為主，商業(yè)配套設施為輔，以酒店為主體，突出酒店的功能。（2）酒店二次裝修強調(diào)人與自然、人與建筑的溝通與和諧，酒店與自然環(huán)境共生，達到“禪”意。（3）以各種自然形態(tài)為主題，創(chuàng)造的生態(tài)藝術品，讓山水文化與自然原生態(tài)藝術交融。（4）強調(diào)高雅氣質(zhì)、貴族氣質(zhì)、浪漫情調(diào)。（5）大堂及服務臺，滂撥大氣、線條明快，設計簡約，與周邊自然環(huán)境相交映，讓人以奢華的感覺。（6）餐廳，西餐廳為豐富的自助餐區(qū)與開放式的廚房遙相呼應，優(yōu)雅而舒暢；中餐廳以“屏”為概念，以“席”為主題，博古而通今大氣而熱烈，中式意味濃厚。（7）會議室及多功能廳，以商務風格為主，墻面與主壁體現(xiàn)國際風范，設施要求現(xiàn)代與先進；頂級音響，周邊做聲學處理。（8）酒廊，要體現(xiàn)異國情調(diào)，以歐洲風情為主線。（9）書吧，體現(xiàn)沉穩(wěn)而幽靜的思想空間。（10）公共區(qū)間，體現(xiàn)時尚，休閑，讓東方文化與西方浪漫融會貫通，與桂林山水自然和諧。（11）設備與飾物，設備要求先進質(zhì)優(yōu)，飾物要求豐富而自然，現(xiàn)代而高雅。（12）客房，標準客房體現(xiàn)休閑風格為主，套間盡顯尊貴。將客房建成一個私密、放松、舒適的空間，濃縮了休息、私人辦公、娛樂、商務會談等諸多使用要求的功能性空間，推陳出新。①客房門，在照明上重點對客房門進行目的性照明，房門與房內(nèi)家俱應協(xié)調(diào)。②門廊區(qū)，盡可能將衣柜安排在就寢區(qū)的一側(cè)，以解決傳統(tǒng)的門廊狹長的缺陷。③工作區(qū)，以書寫臺為中心，家俱設計成為這個區(qū)域的靈魂，強大而完美的商務功能于此體現(xiàn)出來，寬帶、傳真、電話、有線電視等各種插口要一一安排整齊有序。④就寢區(qū)，這是整個客房中面積最大的功能區(qū)域，床頭屏板與床頭柜成為核心，要精心設計。⑤衛(wèi)生間，衛(wèi)生間空間獨立，風、水、電系統(tǒng)交錯復雜。設備多，面積小，應做人性化設計，干濕區(qū)分離，避免功能交叉、互擾。11、現(xiàn)場圖片：見附件第七章目前投資價值及未來投資估算一、估算依據(jù)及說明１、本投資估算以本計劃書《xx公館主要建設內(nèi)容與規(guī)模表》及相應的工程方案為依據(jù)，參考項目在建工程的《建筑工程預算書》和《桂林伍五號公館酒店室內(nèi)設計報告冊》進行投資估算。2、尚未建設的單項工程項目及設備投資參照其他同類工程的單價，并結(jié)合市場詢價進行估算；由于主要設備和操作機械均為常規(guī)設備，國內(nèi)生產(chǎn)廠家完全能生產(chǎn)，因此設備購置費均采用國內(nèi)生產(chǎn)設備價格，在設備生產(chǎn)廠家提供的報價基礎上綜合考慮設備運雜費。3、工程建設其他費用取費參數(shù)與標準參照國家及行業(yè)規(guī)定計取。4。、完工部分按市場價格估計。二、投資估算1、建設投資：26837.90萬元。（1）工程費17638.40萬元；其中：建筑工程費4487.79萬元；設備購置費3209.47萬元；安裝工程及工器具購置費(含二次裝修費用)13941.14萬元。（2）工程建設其他費用5199.50萬元，其中：土地費用為4051.24萬元。2、建設期利息：673.17萬元。（1）貸款金額：根據(jù)項目業(yè)主與未來融資方達成的初步意向，本項目建設投資擬向融資方借款10,000萬元。（2）借款方式：按項目設定情況借入。（3）借款利率：據(jù)項目業(yè)主與融資方達成的最后意向決定。3、流動資金：計算期流動資金為163.13萬元。根據(jù)項目正常運營的需要，詳細計算項目各年所需流動資金。4、項目總投資：27674.20元。三、項目完工部分價值1.經(jīng)過估算，該酒店目前建設投入約1.6億元（含土地投入），2.由于該酒店目前仍在建設中，如達到取得房屋竣工驗收階段，取得房屋產(chǎn)權證后（不含二次裝修），建設投入約1.8億元（含土地投入）第八章招股方案與融資資金使用計劃一、招股及融資方案分析經(jīng)業(yè)主董事會的研究決定：項目如按設計最后完工營業(yè)，所需投入的資金來源包括項目資本金（業(yè)主自有資金）和債務資金兩部分，由項目法人進行融資，承擔融資責任和風險。經(jīng)研究決定以本項目目前的情況為出發(fā)點，提供以下招股融資方案：1、按現(xiàn)狀（未取得房產(chǎn)證前，未進入二次裝修階段）出讓該項目的全部資產(chǎn)，出讓價格為1.6億元。2、該項目取得房屋產(chǎn)權證后（未進入二次裝修階段），出讓該項目全部資產(chǎn)，出讓價格為1.8億元。3、引入戰(zhàn)略投資者：本項目引入戰(zhàn)略投資者合作，所投入的資金按該項目現(xiàn)有價值1.6億元，為計算基準，計算持有股份的比例。4、直接向金融機構或單位個人融資1億元，由項目法人進行承擔融資責任和風險。二、資金使用計劃（一）資金使用計劃之前提本計劃針對以上方案之3、4項，資金需求量約1億元。（二）項目建設投資1、建設投資額項目建設投資估算額為26837.90萬元（不含建設期利息）2、建設投資使用計劃目前業(yè)主已投入資金完成大部分項目建設，所融資金主要運用于項目二次裝修階段，本項目剩余建設期間計劃為9個月。第九章財務評價一、基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)的選取1、項目計算期按項目的實施進度計劃，根據(jù)行業(yè)和本項目的實際情況，本項目財務評價的計算期定為22年，其中建設期為2年，運營期為20年。以融資1億元作為外部債務的全部基礎，如沒有外部債務，本項目之財務狀況將更加良好，本次分析暫定有外部債務1億元。2、財務基準收益率參照《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》給出的部分行業(yè)財務基準收益率的參考值，結(jié)合項目融資方案的要求和業(yè)主的愿望，本項目融資前、稅前的財務基準收益率取12%，項目資本金稅后財務基準收益率指標取13%。3、稅、費取值（1）企業(yè)所得稅：本項目企業(yè)所得稅稅率按25%計。（2）營業(yè)稅（不含建筑營業(yè)稅）：本項目營業(yè)稅稅率按5%計。（3）教育費附加：根據(jù)國務院關于修改《征收教育費附加的暫行規(guī)定》的決定：本項目教育費附加率為２％。（4）城建維護費：根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》，本項目城市維護建設稅稅率為7%。（5）盈余公積金：本項目盈余公積金按10%提取。4、為便于計算，本財務評價不考慮計算期收費價格與成本費用的價格變動因素。二、營業(yè)收入估算項目營業(yè)收入按照酒店客房數(shù)量與入住率為基數(shù)計算各年銷售收入。1、酒店客房數(shù)：按項目的工程建設方案，酒店共設客房220間，其中：標準間153間，雙套間42間，三套間25間。2、客房入住率：桂林xx公館酒店有限責任公司與雅華酒店管理（上海）有限公司（法國雅高國際酒店集團亞太總部）就桂林xx公館（美爵）酒店簽訂了《管理合同》，法國雅高國際酒店集團有較大的酒店營銷網(wǎng)絡，酒店入住率得到保障。目前國內(nèi)四星和五星級飯店的平均入住率在69%到70%之間。根據(jù)榕湖飯店多年來的入住率，本項目酒店入住率前三年按榕湖飯店2003年以來的最低入住率的年份來進行測算，但逐年有所提高，入住率取值為：第一年60%，第二年63%，第三年65%，第四年后隨著知名度的提高，散客入住比例增長，酒店入住率取70%并在計算期內(nèi)保持此入住率不變。3、客房價格：（1）散客：按2008年4月份桂林市五星級酒店各種客房前臺付現(xiàn)價的平均價格計算。標準間917.6元/間日；雙套間1449.6元/間日；三套間3110.5元/間日。（2）團隊及協(xié)議單位：按前臺付現(xiàn)價的55%計算，酒店新開業(yè)期間，為表示對協(xié)議單位的友好歡迎，也為酒店促銷招徠更多的客戶，使酒店的入住率得到保障，協(xié)議單位房價，第一年減按前臺付現(xiàn)價的45%計，第二年減按前臺付現(xiàn)價的50%計。4、散客與團隊比例：預測隨著酒店開業(yè)時間的延長，酒店的知名度會有所提高，散客入住比例在頭三年會逐年提高。第一年：散客：團隊=25%：75%；第二年：散客：團隊=30%：70%；第三年及以后：散客：團隊=35%：65%。5、餐飲收入：目前桂林漓江大瀑布酒店餐飲收入占酒店總營業(yè)收入的31%，本項目約按21%的比例進行估算。（1）住店客人消費：預測住店客人平均消費水平為300元/天·間客人，由于住店客人以入境客人為主，客人在本酒店餐飲的比例按85%計。（2）餐飲對外營業(yè)收入：酒店餐廳還同時對外營業(yè)