回遷稅務(wù)處理

關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知財稅〔2010〕42號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)總局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建?！?009〕295號）精神，現(xiàn)將城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關(guān)稅收政策通知如下：一、對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。三、對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應納相應稅款中抵扣，2010年年度內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。八、各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時上報財政部、國家稅務(wù)總局。財政部國家稅務(wù)總局二○一○年五月四日房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理倚中國財稅培乘訓師肖太核壽督房地產(chǎn)企業(yè)宴在經(jīng)營過程院中,往往會百發(fā)生“拆一禍還一”即拆倒遷還房的行貿(mào)為。所謂的歐“拆一還一蠶”是指拆遷臉人以易地建航設(shè)或原地建勤設(shè)的房屋補隙償給被拆除雖房屋的所有衛(wèi)人，使原所液有人繼續(xù)保上持其對房屋奉的所有權(quán)的月一種實物補棟償形式。本斯文主要就拆垂遷還房行為匆的會計和稅璃務(wù)處理進行零詳細的介紹攝，并給予案林例分析。頌一、鉆房地產(chǎn)企業(yè)始拆遷還房的腐賬務(wù)處理棍一般來講，丸如果被拆遷滔戶選擇貨幣例補償方式，賞該項支出作刺為“拆遷補品償費”計入廉開發(fā)成本中刑的土地成本只。而房地產(chǎn)壺企業(yè)拆遷還充房的實質(zhì)是接，被拆遷戶趙用房地產(chǎn)企犬業(yè)支付的貨裕幣補償資金修向房地產(chǎn)企玻業(yè)購入房屋暢，要確認土鹿地成本中的冊“拆遷補償?shù)谫M支出”，穴即以按公允近價值或同期馬同類房屋市水場價格計算膛的金額以“倍拆遷補償費雕”的形式計缸入開發(fā)成本很的土地成本只。另外，對分補償?shù)姆课莩釕曂瑢ν舛射N售，視同俘銷售收入應擠按其公允價訪值或參照同旗期同類房屋灶的市場價格迫確定，同時題應按照同期詠同類房屋的辣成本確認視兆同銷售成本猴。塞以非貨幣性飼形式支付的眨拆遷補償支峰出、安置及桶動遷支出、?；剡w房建造膜支出，適用部《企業(yè)會計蒜準則第7號瓶——非貨幣善資產(chǎn)交換》福的規(guī)定，回銷遷房的非貨破幣性資產(chǎn)交部換，預計未智來能帶來更踢多現(xiàn)金流，金一般情況下偉是具有商業(yè)臨實質(zhì)，且公叨允價值能夠似可靠計量。徒（一）在開畢發(fā)產(chǎn)品完工兄時，根據(jù)安季置時的同期詳同類價格，膽視同銷售的碎會計處理：購借：開發(fā)成烤本———拆里遷補償費膏貸：應付賬腐款———拆瓜遷補償費序借：應付賬像款———拆燒遷補償費催貸：主營業(yè)臺務(wù)收入怕（二）房地愉產(chǎn)企業(yè)開具見銷售不動產(chǎn)映發(fā)票，業(yè)主禿向房地產(chǎn)企陷業(yè)出具拆遷依補償費收據(jù)令，結(jié)轉(zhuǎn)成本蛛的會計處理拋：狐借：主營業(yè)覺務(wù)成本——初土地征用費桑及拆遷補償評費抗貸：開發(fā)產(chǎn)住品睛二、及房地產(chǎn)企業(yè)章拆遷還房的僵稅務(wù)處理穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)鏟發(fā)生的拆遷鹿還房的行為惱主要涉及到伍營業(yè)稅、土頃地增值稅和叉企業(yè)所得稅冤的處理。什（一）營業(yè)蹲稅的處理梁《國家稅務(wù)辜總局關(guān)于個眉人銷售拆遷已補償住房征穴收營業(yè)稅問襖題的批復》籮（國稅函〔姐2007〕誼768號）突規(guī)定，房地姥產(chǎn)開發(fā)公司節(jié)對被拆遷戶薄實行房屋產(chǎn)蔬權(quán)調(diào)換時，扶其實質(zhì)是以忌不動產(chǎn)所有公權(quán)為表現(xiàn)形煎式的經(jīng)濟利血益交換。房滑地產(chǎn)開發(fā)公看司將所擁有毯的不動產(chǎn)所顧有權(quán)轉(zhuǎn)移給帳了被拆遷戶償，并獲得了荷相應的經(jīng)濟抓利益。而1、納稅義搶務(wù)發(fā)生時間釣房地產(chǎn)開發(fā)脾企業(yè)在辦理對拆遷補償房捏產(chǎn)時，營業(yè)朽稅的納稅義湊務(wù)發(fā)生時間故目前沒有明景確規(guī)定，一泛般認為拆遷挨補償?shù)臓I業(yè)句稅納稅義務(wù)業(yè)發(fā)生時間應版該為補償房屬產(chǎn)竣工并與遼被拆遷戶辦綢理交接手續(xù)帝時。盲2、計稅依鵝據(jù)膜根據(jù)《營業(yè)始稅暫行條例欄》、《國家備稅務(wù)總局關(guān)戴于外商投資樣企業(yè)從事城跳市住宅小區(qū)射建設(shè)征收營淺業(yè)稅問題的估批復》（國畝稅函發(fā)〔1蒜995〕5套49號）、畫《國家稅務(wù)袖總局關(guān)于以牙房屋抵頂債軟務(wù)應征收營薄業(yè)稅問題的州批復》（國設(shè)稅函〔19臂98〕77器1號）及國踐稅函〔20救07〕76貢8號的規(guī)定淘，納稅人在返房地產(chǎn)開發(fā)種過程中給予照拆遷戶補償鄙或安置的房惰屋，不論其柱以何種方式熄結(jié)算價款，有以及拆遷人旅取得房屋作盛何用途狂，均應屬于勸營業(yè)稅的征筒稅范圍，應雀按“銷售不常動產(chǎn)”稅目星繳納營業(yè)稅陵。孕基于拆遷房頑屋行為的特利殊性，在營傘業(yè)稅的計稅充依據(jù)上，應臨區(qū)分以下兩湯種情形。脾（1）根據(jù)灌國家稅務(wù)總畝局《關(guān)于外妨商投資企業(yè)口從事城市住今宅小區(qū)建設(shè)稈征收營業(yè)稅辰問題的批復猾》（國稅函維發(fā)〔199域5〕549傾號）和《營帳業(yè)稅暫行條皆例》的有關(guān)蓮規(guī)定規(guī)定，充對償還面積旦與拆遷建筑宮面積相等的阿部分，由當日地稅務(wù)機關(guān)旱按同類住宅甜房屋的成本謝價核定計征亭營業(yè)稅勉，對最終轉(zhuǎn)賤讓時未作價聾結(jié)算的住宅拔區(qū)配套公共齡設(shè)施（如居長委會用房、陜車棚、托兒榴所等），凡邀轉(zhuǎn)讓收入已紐包含在住宅迷房屋轉(zhuǎn)讓價醒格中并已征纏收營業(yè)稅的像，不再征收繳營業(yè)稅。買（2）對超蟻出拆遷建筑浩面積的部分蕉，則應按《皺營業(yè)稅暫行貢條例實施細諸則》第二十束條規(guī)定的順固序確定計稅以營業(yè)額，一孔是可以按納飼稅人最近時脖期發(fā)生同類短應稅行為的趙平均價格核艙定；二是可享以按其他納孝稅人最近時捧期發(fā)生同類畢應稅行為的世平均價格核釣定；三是按列下列公式核啄定：營業(yè)額蜜=營業(yè)成本泊或者工程成集本×（1＋舟成本利潤率承）÷（1－黃營業(yè)稅稅率償）。腥（二）土地屢增值稅的處殲理管國家稅務(wù)總擁局《關(guān)于土昌地增值稅清拉算管理有關(guān)棒問題的通知付》（國稅函查〔2010躍〕220號兼）規(guī)定，房灌地產(chǎn)企業(yè)用容建造的本項愚目房地產(chǎn)安黃置回遷戶的之，安置用房酬視同銷售處耳理，按國家還稅務(wù)總局《職關(guān)于房地產(chǎn)啦開發(fā)企業(yè)土蔽地增值稅清杠算管理有關(guān)蹄問題的通知秘》（國稅發(fā)本〔2006仍〕187號艦）第三條第讓（一）款規(guī)撕定確認收入君。即房地產(chǎn)禍開發(fā)企業(yè)將霉開發(fā)產(chǎn)品用祖于抵償債務(wù)撲、換取其他淡單位和個人勿的非貨幣性桶資產(chǎn)等行為雄，發(fā)生所有識權(quán)轉(zhuǎn)移時應曾視同銷售房仰地產(chǎn)，其收悅?cè)肟梢园幢净鹌髽I(yè)在同一鐮地區(qū)、同一欺年度銷售的暈同類房地產(chǎn)俊的平均價格宅確定，也可茂以按由主管悔稅務(wù)機關(guān)參替照當?shù)禺斈曩V、同類房地眉產(chǎn)的市場價保格或評估價班值確定。同錄時將此確認鏡為房地產(chǎn)開習發(fā)項目的拆嚇遷補償費。健房地產(chǎn)開發(fā)敵企業(yè)支付給別回遷戶的補對差價款，計騎入拆遷補償疲費；回遷戶揉支付給房地位產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僑的補差價款罪，應抵減本態(tài)項目拆遷補閥償費。霉（三）企業(yè)促所得稅的處難理營《企業(yè)所得坐稅法實施條疾例》第六十逢六條第三款鏟規(guī)定，通過簽捐贈、投資脂、非貨幣性惰資產(chǎn)交換、西債務(wù)重組等怖方式取得的掃無形資產(chǎn)，輩以該資產(chǎn)的豈公允價值和宵支付的相關(guān)股稅費為計稅仗基礎(chǔ)?！斗棵艿禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)寶營業(yè)務(wù)企業(yè)架所得稅處理公辦法》（國宏稅發(fā)〔20笨09〕31悠號）第七條謙規(guī)定，企業(yè)女將開發(fā)產(chǎn)品鋼用于捐贈、礎(chǔ)贊助、職工訓福利、獎勵瞎、對外投資愁、分配給股迅東或投資人戶、抵償債務(wù)中、換取其他湖企事業(yè)單位請和個人的非引貨幣性資產(chǎn)尖等行為，應查視同銷售，液于開發(fā)產(chǎn)品臘所有權(quán)或使刃用權(quán)轉(zhuǎn)移，價或于實際取洪得利益權(quán)利樹時確認收入班（或利潤）塊的實現(xiàn)。確犁認收入（或殘利潤）的方攝法和順序為黨：漸1、按本企閱業(yè)近期或本甘年度最近月陳份同類開發(fā)候產(chǎn)品市場銷腿售價格確定牲。牌2、由主管添稅務(wù)機關(guān)參得照當?shù)赝愌查_發(fā)產(chǎn)品市花場公允價值跳確定。園3、按開發(fā)捷產(chǎn)品的成本土利潤率確定懇。開發(fā)產(chǎn)品六的成本利潤眼率不得低于若15%，具坐體比例由主薪管稅務(wù)機關(guān)齡確定。獎關(guān)于計稅成循本的確定，茶該房地產(chǎn)公兆司用自建商皂品房抵償應前付拆遷補償規(guī)款的行為，施根據(jù)《企業(yè)掘債務(wù)重組業(yè)益務(wù)所得稅處稍理辦法》（蘿國家稅務(wù)總慮局令第6號格）第四條規(guī)貌定，該房地爸產(chǎn)開發(fā)公司傾以非現(xiàn)金資悄產(chǎn)清償債務(wù)潛，應當分解責為按公允價懇值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)炊金資產(chǎn)，再桃以與非現(xiàn)金鍛資產(chǎn)公允價惠值相當?shù)慕痖嗩~償還債務(wù)擠兩項經(jīng)濟業(yè)教務(wù)進行所得出稅處理。也熔就是說，該乒房地產(chǎn)公司喝“拆一還一開”行為要按帶公允價值對巡所還原的商肢品房視同銷欺售確認收入啄，同時以相雖同金額確認糾作為房地產(chǎn)窯開發(fā)計稅成椅本的拆遷補遮償費。節(jié)三、拆遷還最房的案例分究析[案例1]雕江西省南昌縫市某房地產(chǎn)仿開發(fā)公司2沙009年度屬采取拆遷安煌置方式對某帝小區(qū)進行住往宅開發(fā)建設(shè)像，在安置方替式上，公司眨采取“拆一借還一，就地徑安置，差價愿核算，自行物過渡”的產(chǎn)唇權(quán)調(diào)換方式串對拆除被拆獨遷人房屋進驟行安置補償苗。2010鼓年6月該公臭司用已完工柱1000平飼方米的自建付商品房償還釋被拆遷人（歲其中等面積型還原部分8遼00平方米爛），同類住宵宅房屋建造蛋成本220抓0元/平方廳米，銷售價鐵格3500鄉(xiāng)元/平方米均。請進行有苗關(guān)的稅務(wù)處答理分析。哄[稅務(wù)處理起分析]螺（一）營業(yè)文稅處理磨該房地產(chǎn)開帳發(fā)公司應就榨其還原面積廊與拆遷面積部相等部分，慈按同類住宅弟房屋的成本蚊價（即本例烤中的商品房基建安造價）浩繳納銷售不胸動產(chǎn)營業(yè)稅田88000阿元（800旦×2200厘×5%）。持而對超出部意分則按同類巖商品房市場巴價格繳納銷目售不動產(chǎn)營擋業(yè)稅350迫00元（2罪00×35泳00×5%休）。眉（二）土地克增值稅的處賠理繁房地產(chǎn)企業(yè)鳴用建造的本味項目房地產(chǎn)識安置回遷戶梯的，安置用鴨房應視同銷型售處理，上奏述“拆一還藍一”行為，暑在按市場價煙格確認收入重的同時，還睡應將此收入末確認為房地唯產(chǎn)開發(fā)項目曲的拆遷補償伙費。房地產(chǎn)甚開發(fā)企業(yè)支蹦付給回遷戶朝的補差價款貞，計入拆遷唉補償費；回遷遷戶支付給吹房地產(chǎn)開發(fā)稀企業(yè)的補差羨價款，應抵狀減本項目拆耐遷補償費。擴本例中由于僻不存在補差桑價問題，“獎拆一還一”仙等面積部分提土地增值稅睬的計稅收入賺為2800懷000元（亂800×3洽500），紅同時，計入室房地產(chǎn)開發(fā)儲成本中的土巴地征用及拆察遷補償費也鷹是2800炒000元，憐假如江西省濃規(guī)定普通住漫宅的土地增穿值稅預征率缸為2%，則衣應按規(guī)定預們繳土地增值美稅5600演0元（28蓬00000間元×2%）羞。換（三）企業(yè)經(jīng)所得稅的處創(chuàng)理川根據(jù)《企業(yè)嫌所得稅法實慎施條例》第汽二十五條及鏈國家稅務(wù)總醫(yī)局關(guān)于印發(fā)脫《房地產(chǎn)開病發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)趣企業(yè)所得稅房處理辦法》態(tài)的通知（國薄稅發(fā)〔20值09〕31晶號）第七條數(shù)及此前的《餅國家稅務(wù)總在局關(guān)于房地繡產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以房屋抵頂黃地價計算繳寧納企業(yè)所得辭稅問題的批碗復》（國稅桌函〔200慈2〕172鋒號）規(guī)定，批企業(yè)將開發(fā)光產(chǎn)品用于抵白償債務(wù)、換叫取其他企事壞業(yè)單位和個維人的非貨幣絹性資產(chǎn)等行藥為，應視同棕銷售，于開淹發(fā)產(chǎn)品所有原權(quán)或使用權(quán)校轉(zhuǎn)移，或于作實際取得利顯益權(quán)利時確話認收入（或迷利潤）的實律現(xiàn)。梁同時根據(jù)《惜企業(yè)債務(wù)重當組業(yè)務(wù)所得讀稅處理辦法慶》（國家稅傘務(wù)總局令第喇6號）第四慘條規(guī)定，該省房地產(chǎn)開發(fā)殊公司以非現(xiàn)伸金資產(chǎn)清償勾債務(wù)，應當珠分解為按公馬允價值轉(zhuǎn)讓丑非現(xiàn)金資產(chǎn)饞，再以與非滑現(xiàn)金資產(chǎn)公護允價值相當紫的金額償還籍債務(wù)兩項經(jīng)攻濟業(yè)務(wù)進行勢所得稅處理蛇。也就是說勝，救該房地產(chǎn)公玻司“拆一還燒一”行為要掀按公允價值駁對所還原的聞商品房視同憂銷售確認收些入，同時以豪相同金額確堂認作為房地暗產(chǎn)開發(fā)計稅稼成本的拆遷夢補償費。造為簡化計算土，假設(shè)本例邀中同類住宅宜房屋成本價南等同于開發(fā)畢產(chǎn)品的計稅噴成本。由此宜可以看出，晚“拆一還一慨”行為土地燥增值稅與企緞業(yè)所得稅處占理原則是一茫致的，視同檔銷售收入及擠作為開發(fā)產(chǎn)貓品計稅成本肅的拆遷補償健支出均為2唱80000愉0元。但在島企業(yè)所得稅衣預繳申報時同，壞應確認視同約銷售所得1乘04000肥0元〔（3預500－2隱200）×炊800〕。[案例2]躲A公司20廢08年5月霞開發(fā)某項目質(zhì)（屬于城中貿(mào)村改造），浴該項目用地逃面積210齒00平方米仍，住宅建筑伙面積為31理900平方新米，可供銷丑售面積29塞000平方鮮米，救其中用于安如置回遷戶村順民的住宅面壺積為790黎0平方米，嶺其余211互00平方米何的住宅由A蝦公司自由銷躲售或使用。繞該項目于2鳳009年5救月完工。2白009年9罪月開始與被死拆遷戶辦理搬交接手續(xù)的慎回遷房面積霧共7900葬平方米。2葵010年1州月正式對外視銷售，并于還當月全部銷堡售完畢。該四公司同期同璃類房地產(chǎn)的億平均價格為卷7000元事/平方米，血取得銷售收超入1477裹0萬元（2良1100平令方米×70遺00元/平偷方米）。教該項目工程皮已竣工決算失，開發(fā)成本吐為6000楚萬元。其中種，土地征用狡費及拆遷補乏償費為零，盲前期工程費講700萬元剪，建筑安裝溉工程費32器00萬元，壯基礎(chǔ)設(shè)施建川設(shè)費160程0萬元，公盟共配套設(shè)施肆費200萬缸元，開發(fā)間均接費300獸萬元。向某連公司借款的亞利息400祖萬元（假定衡不超過金融尖企業(yè)同類同樓期貸款利率凍），但沒有進按照項目進置行分配利息慮依據(jù)沒有銀才行的利息票需據(jù)，請分析框有關(guān)“拆一痰還一”的賬隔務(wù)和稅務(wù)處系理。[分析]這（一）賬務(wù)模處理直計算過程如夢下：豐1.開發(fā)成牌本6000倚萬元，利息魂費用400扎萬元。任2.拆遷補咽償費支出＝河7900×住0.7＝5只530（萬鈴元）。需要做注意的是，惰這里的拆遷牽補償費不能之認為只是拆誤遷戶790倆0平方米，伏而是整個樓煮盤的，需要憐在總可售面爬積2900鎖0平方米中巧分攤。柏視同銷售收渣入＝790辛0×0.7季＝5530塔（萬元）。勁3.單位可潛售面積計稅凍成本＝（6躬400＋5再530）÷責29000躁＝4113腎.7931凍（元/平方藏米）。需要等注意的是，歉這里的29插000平方題米是作為總鳴可售面積計備算的，不能黎減去拆遷戶緩的7900瘡平方米，即噴不能以21慢100平方就米作為分母賀，否則就會門虛增成本。粘4.視同銷擠售成本＝4攝113.7萌931×7扁900＝3僚249.8駛965（萬陣元）；犬視同銷售所雀得＝553拋0－324撕9.896墓5＝228購0.103斬5（萬元）楊。逃會計處理如后下：怕1.在開發(fā)籌產(chǎn)品完工時倆，根據(jù)安置較時的同期同坡類價格，視環(huán)同銷售的會流計處理（單明位：萬元，掙下同）：栗借：開發(fā)成族本———拆滋遷補償費

雀顏

5侄530阻貸：應付賬套款———拆嶺遷補償費

淋疤5530哥借：應付賬洋款———拆址遷補償費

暮室

5肝530膛貸：主營業(yè)溝務(wù)收入

初有范耳

553挖0揉2.房地產(chǎn)右企業(yè)開具銷掛售不動產(chǎn)發(fā)鋤票5530倉萬元，業(yè)主范向房地產(chǎn)企漢業(yè)出具拆遷矮補償費收據(jù)浩5530萬造元，結(jié)轉(zhuǎn)成港本的會計處臺理：杰借：主營業(yè)界務(wù)成本——孟土地征用費肝及拆遷補償脂費

急3249測.8965委貸：開發(fā)產(chǎn)吃品

粒敬撓括群兩

324想9.896幫5這（二）稅務(wù)除處理如下球1.企業(yè)所舊得稅的處理囑A公司20浸09年9月纏開始與被拆攤遷戶辦理交儲接手續(xù)時，平就要確認視才同銷售所得撓＝5530裕－3249半.8965面＝2280秀.1035伸（萬元），但繳納企業(yè)所蒙得稅＝22碌80.10凝35×25辟%＝570偷.0259旋（萬元）。敗需要注意的漢是，這里不擾能按預計毛會利率計算繳魄稅，而是要鑼確認視同銷半售所得計算摸繳款。繼2.土地增燈值稅的處理耽與企業(yè)所得滅稅不同的是糧，在與被拆敢遷戶辦理交潤接手續(xù)時，稀不需要立即磨進行土地增慨值稅清算，衰只需要預征痛。假定預征寺率為2%，艙則A公司2羞009年9餃月開始與被取拆遷戶辦理袖交接手續(xù)時欺，要預繳土露地增值稅＝蚊5530×喉2%＝11裁0.6（萬賊元）?；剡w沖房視同銷售且所得最后是傾否作土地增壘值稅清算，牢要看樓盤的盒銷售情況。暑由于該項目晶已經(jīng)全部銷甩售完畢，因瓣此土地增值休稅必須清算釘。態(tài)該項目土地絮增值稅清算趟計算過程如撫下：叔開發(fā)成本＝泰5530＋令6000＝序11530進（萬元）；搞扣除項目金襲額＝115取30×（1擾+20%）蠶＋1153場0×10%訊+1477修0×5.5難%＝158罪01.35毛（萬元）；液增值額＝1踏4770＋傷5530－含15801照.35＝4洗498.6特5（萬元）偽；謎增值率＝4攤498.6絡(luò)5÷15太801.3市5＝28.關(guān)47%，適想用稅率30譽%，速算扣嘩除率為0；呈應繳土地增根值稅＝44評98.65槽×30%束－0＝13膚49.59匪5（萬元）流；挺已預征土地園增值稅＝5搏530×2貓%＝110列.6（萬元則）；占應補繳土地醒增值稅＝1怖349.5蚊95－11怪0.6＝1投238.9異95（萬元限）。攔3.營業(yè)稅分的處理。由（1）營業(yè)到稅的計算親回遷房成本挨價如何確定椒？有的地方拾認為，考慮稿到被拆遷房秩產(chǎn)原占有土鍵地，開發(fā)商糟不需對該土幫地支付成本要，補償房產(chǎn)醫(yī)的成本價不廉應再計算土劫地成本；有云的地方則認矛為應包括土皺地成本。筆撞者的看法是青回遷房的成址本和正常銷倍售的商品房環(huán)一樣，應分綿為土地成本柔和建筑成本筐兩個方面，肝只不過這里誦土地成本是省以房換地換哲回來的，成梅本價應該包沖括土地成本按。讀A公司應該簡在2009駝年9月與被桐拆遷戶辦理閉交接手續(xù)繳課納營業(yè)稅＝挨4113.說7931×泳7900×登5%＝16碗24948舅.2745隊（萬元）。好（2）開具鴨銷售不動產(chǎn)鍵發(fā)票問題。忘A公司如果讓采用企業(yè)會援計準則，非撿貨幣性資產(chǎn)鑄交換要確認駁主營業(yè)務(wù)收爪入5530明萬元，A公恨司應按銷售叫價5530濃萬元開具銷皆售不動產(chǎn)發(fā)轉(zhuǎn)票；A公司庸如果采用企告業(yè)會計制度盯，非貨幣性燃資產(chǎn)交換沒尤有確認主營裝業(yè)務(wù)收入，速則A公司應勤該按成本價菠3249.晚8965萬斷元開具銷售穗不動產(chǎn)發(fā)票隙，然后視同柄銷售所得＝鳥5530－無3249.稼8965＝或2280.殘1035（汽萬元）。獻需要注意的鄉(xiāng)是，無論怎線么開發(fā)票，稼都不影響償保還面積與拆倚遷建筑面積括相等的部分磨按成本價核娛定計征營業(yè)性稅。稍房地產(chǎn)開發(fā)簡企業(yè)回遷安裕置如何征稅誼？殿2009-沫06-09蛋20:0較4土問題：揭房地產(chǎn)蟲開發(fā)公司采視用回遷方式幫進行動遷安習置，因為動負遷戶被拆遷死的房屋是產(chǎn)嘉權(quán)房，魔回遷每后的產(chǎn)權(quán)房就在辦理產(chǎn)權(quán)喂時需要房地嶼產(chǎn)開發(fā)公司例出具商品房朝銷售發(fā)票，械根據(jù)國稅發(fā)毯【塌2009洗】洋31綿號文件第二蟲十七條規(guī)定乏“回遷房建濾造支出”可詢以計入“開獵發(fā)產(chǎn)品計稅預成本——土棋地征用費及排拆遷補償費素”項目。問霉題是：純房地產(chǎn)壓開發(fā)公司回懸遷房的行為累是否視同銷橫售繳納營業(yè)如稅，收入怎貸樣確定？是漏否計繳企業(yè)誼所得稅？還兆涉及其他稅村種嗎？傘答復：食流轉(zhuǎn)稅管理職處：根據(jù)叫營業(yè)稅達暫行條例第戀一條規(guī)定，削對房地產(chǎn)開前發(fā)企業(yè)對動輕遷居民建造棵的回遷樓屬拔于營業(yè)稅征跳稅范圍，應甩按銷售不動崇產(chǎn)稅目征收互營業(yè)稅。計鏈稅依據(jù)為銷停售同類不動幣產(chǎn)的市場價幻格。狀財產(chǎn)與行為去稅管理處：賓按照契稅政下策規(guī)定，各有種拆遷補償牲費均應計入顯契稅計稅依頸據(jù)，包括房的屋貨幣補償粱和房屋實物咽補償。房地鞠產(chǎn)開發(fā)公司嶄采用回遷方追式進行動遷閱安置屬于房援屋原地實物匪補償，房地梳產(chǎn)開發(fā)公司咱應以補償房蘋屋開發(fā)成本賀為計稅依據(jù)析繳納契稅。殊根據(jù)《撲中華人民共伶和國土地增勵值稅暫行條藝例給》及其實施減細則和其他挖有關(guān)文件規(guī)駝定，房地產(chǎn)贊開發(fā)企業(yè)回摘遷安置用房情，應當視同辣銷售，繳納午土地增值稅律。房地產(chǎn)開挎發(fā)公司將房盼屋給回遷戶悲，應按產(chǎn)權(quán)僅轉(zhuǎn)移書據(jù)稅咳目繳納印花卵稅。獸企業(yè)所得稅驢管理處：依縮據(jù)稅法規(guī)定僚，對回遷標栽準面積內(nèi)部麗分，房地產(chǎn)董開發(fā)企業(yè)應耍按其開發(fā)的邁回遷房屋標英準面積內(nèi)實印際發(fā)生的成群本確定回遷持房屋銷售收緞入和成本；忘對超出回遷巴標準面積的立部分，應按粥實際取得的授收入確定銷霉售收入，按料回遷房屋超件出面積部分圈實際發(fā)生的歲成本結(jié)轉(zhuǎn)銷珠售成本，計陸算繳納莖企業(yè)所得稅向。礙房企拆遷補頌償?shù)臅嫼蛯枚悇?wù)處理挑2010-泥7-14眠10:24慰鐘必【澤大仍曲中訂袍小肅】【告打印膀】【街我要糾錯搏】判房地產(chǎn)企業(yè)殿的拆遷補償湖形式可歸納孫為兩種，一宇是貨幣補償勿，即拆遷人搞將被拆除房繪屋的價值以誠貨幣結(jié)算方雖式補償給被軟拆除房屋的懇所有人；二育是安置房屋娃補償，即拆薦遷人以易地誘建設(shè)或原地浮建設(shè)的房屋里補償給被拆雷除房屋的所鉆有人，使原撥所有人繼續(xù)附保持其對房啟屋的所有權(quán)漸，也就是我?guī)脗兂Ｕf的“樣拆一還一”緞實物補償形蔽式。岡對于房地產(chǎn)攤企業(yè)來說，團如果被拆遷剝戶選擇貨幣朽補償方式，惡該項支出作畜為“拆遷補博償費”計入充開發(fā)成本中交的土地成本虧；如果被拆會遷戶選擇就伍地安置房屋肯補償方式，豐相當于被拆周遷戶用房地摘產(chǎn)企業(yè)支付舟的貨幣補償郊資金向房地蛙產(chǎn)企業(yè)購入丑房屋，要確籌認土地成本警中的“拆遷動補償費支出倍”，即以按清公允價值或畜同期同類房殊屋市場價格賄計算的金額刑以“拆遷補趨償費”的形久式計入開發(fā)予成本的土地壞成本。另外叛，對補償?shù)慕o房屋應視同茄對外銷售，捧視同銷售收突入應按其公奧允價值或參墻照同期同類捷房屋的市場釣價格確定，昨同時應按照吳同期同類房輔屋的成本確甚認視同銷售膨成本。蟲【例】A公盛司2008戚年5月開發(fā)置某項目（屬生于城中村改繭造），該項子目用地面積若21000代平方米，住婦宅建筑面積旋為3190均0平方米，稀可供銷售面學積2900編0平方米，死其中用于安嘴置回遷戶村橡民的住宅面稱積為790書0平方米，橫其余211愧00平方米演的住宅由A速公司自由銷億售或使用。韻該項目于2方009年5多月完工。2覺009年9撕月開始與被趨拆遷戶辦理佩交接手續(xù)的肅回遷房面積尼共7900息平方米。2咱010年1咱月正式對外鞏銷售，并于目當月全部銷距售完畢。該茅公司同期同菌類房地產(chǎn)的層平均價格為銀7000元參/平方米，劉取得銷售收贏入1477畜0萬元?？拊擁椖抗こ涛橐芽⒐Q算扶，開發(fā)成本攜為6400匪萬元。其中疾，土地征用羽費及拆遷補尿償費為零，戒前期工程費餓700萬元奇，建筑安裝歲工程費32權(quán)00萬元，乎基礎(chǔ)設(shè)施建免設(shè)費160獸0萬元，公磚共配套設(shè)施期費200萬褲元，開發(fā)間眾接費300叢萬元，向某夏公司借款的獻利息400表萬元（假定觀不超過譽金融密企業(yè)同類同件期貸款利率洗）。再計算過程如銹下。慎1.支付建宜筑施工等其菊他開發(fā)成本還6400萬腥元。撲2.拆遷補尚償費支出＝猜7900×鎮(zhèn)0.7＝5昂530（萬淘元）。需要翅注意的是，脆這里的拆遷孤補償費不能煎認為只是拆欠遷戶790做0平方米，猴而是整個樓糟盤的，需要番在總可售面搜積2900公0平方米中獻分攤。析視同銷售收孕入＝790墨0×0.7李＝5530漂（萬元）。性3.單位可健售面積計稅芽成本＝（6師400＋5添530）÷肉29000桐＝4113念.7931瓶（元/平方差米）。需要徑注意的是，叮這里的29杏000平方刮米是作為總拉可售面積計揪算的，不能洲減去拆遷戶震的7900氣平方米，即溝不能以21贏100平方常米作為分母討，否則就會斬虛增成本。撒4.視同銷闖售成本＝4謎113.7雜931×7渾900＝3炒249.8緩965（萬園元）；及視同銷售所艱得＝553憤0－324沙9.896笛5＝228居0.103鏟5（萬元）液。腰會計縮處理如下。承以非貨幣性師形式支付的弓拆遷補償支凱出、安置及定動遷支出、座回遷房建造項支出，適用漸《懷企業(yè)會計準罰則第7號—托—非貨幣資那產(chǎn)交換版》的規(guī)定，鋤回遷房的非浙貨幣性資產(chǎn)娃交換，預計居未來能帶來道更多現(xiàn)金流軟，一般情況遣下是具有商揚業(yè)實質(zhì)，且依公允價值能皂夠可靠計量藍。蛙1.在開發(fā)此產(chǎn)品完工時先，根據(jù)安置誦時的同期同固類價格，視智同銷售的會蝴計處理（單和位：萬元，鑰下同）：顛借：開發(fā)成動本———拆見遷補償費明刮帳5530軌貸：應付賬測款———拆羽遷補償費惕晚火5530斥借：應付賬嚼款———拆蘇遷補償費遲跡例5530老貸：主營業(yè)裙務(wù)收入送逆僑驟5530謀2.房地產(chǎn)翠企業(yè)開具銷哲售不動產(chǎn)發(fā)襪票5530順萬元，業(yè)主與向房地產(chǎn)企刊業(yè)出具拆遷夫補償費收據(jù)狗5530萬勝元，結(jié)轉(zhuǎn)成病本的會計處醉理：透借：主營業(yè)唯務(wù)成本——檔土地征用費背及拆遷補償艙費崗3249.朽8965耽貸：開發(fā)產(chǎn)涌品摸孕沙特3249.筒8965標稅務(wù)巖處理如下。免1.企業(yè)所越得稅的處理仿。穗《傾企業(yè)所得稅趴法實施條例永》第六十六飲條第三款規(guī)規(guī)定，通過捐筑贈、都投資借、非貨幣性膜資產(chǎn)交換、五債務(wù)重組等裳方式取得的寸無形資產(chǎn)，尖以該資產(chǎn)的會公允價值和新支付的相關(guān)芹稅費為計稅走基礎(chǔ)。《際房地產(chǎn)開發(fā)濫經(jīng)營業(yè)務(wù)企茅業(yè)所得稅處晝理辦法堂》（國稅發(fā)挑〔2009庸〕31號）浸第七條規(guī)定閥，企業(yè)將開袍發(fā)產(chǎn)品用于饒捐贈、贊助尤、職工福利截、獎勵、對傍外投資、分賞配給股東或閣投資人、抵點償債務(wù)、換漁取其他企事閃業(yè)單位和個誘人的非貨幣熱性資產(chǎn)等行遺為，應視同冒銷售，于開貝發(fā)產(chǎn)品所有陽權(quán)或使用權(quán)控轉(zhuǎn)移，或于教實際取得利案益權(quán)利時確面認收入（或響利潤）的實叼現(xiàn)。確認收求入（或利潤迷）的方法和象順序為：誕（一）按本得企業(yè)近期或修本年度最近堡月份同類開胡發(fā)產(chǎn)品市場蹄銷售價格確資定。烤（二）由主藏管稅務(wù)機關(guān)步參照當?shù)赝ゎ愰_發(fā)產(chǎn)品智市場公允價稻值確定。愚（三）按開疫發(fā)產(chǎn)品的成拌本利潤率確壺定。開發(fā)產(chǎn)戒品的成本利抽潤率不得低巖于15%，倆具體比例由逝主管稅務(wù)機雀關(guān)確定。鐮因此，A公導司2009并年9月開始惜與被拆遷戶危辦理交接手猛續(xù)時，就要凈確認視同銷編售所得＝5籮530－3夢249.8耕965＝2兄280.1懂035（萬般元），繳納所企業(yè)所得稅壽＝2280擺.1035寨×25%＝怖570.0戴259（萬敞元）。雅需要注意的慕是，這里不艇能按預計毛勵利率計算繳愚稅，而是要劈確認視同銷慧售所得計算逼繳款。賓2.土地增什值稅的處理谷。灘國家稅務(wù)總反局《輛關(guān)于土地增渡值稅清算管輕理有關(guān)問題肢的通知借》（國稅函撲〔2010拴〕220號長）規(guī)定，房小地產(chǎn)企業(yè)用錫建造的本項抱目房地產(chǎn)安塵置回遷戶的普，安置用房水視同銷售處唇理，按國家艘稅務(wù)總局《烘關(guān)于房地產(chǎn)煙開發(fā)企業(yè)土山地增值稅清央算管理有關(guān)滔問題的通知狂》（國稅發(fā)阿〔2006姓〕187號窯）第三條第素（一）款規(guī)椅定確認收入兄，同時將此溫確認為房地容產(chǎn)開發(fā)項目市的拆遷補償吉費。問與企業(yè)所得搞稅不同的是捏，在與被拆點遷戶辦理交篇接手續(xù)時，知不需要立即橫進行土地增笛值稅清算，剖只需要預征暑。假定預征浸率為2%，坊則A公司2景009年9瘋月開始與被技拆遷戶辦理杠交接手續(xù)時好，要預繳土槽地增值稅＝旨5530×栗2%＝11感0.6（萬簡元）?；剡w爪房視同銷售餃所得最后是勒否作土地增超值稅清算，組要看樓盤的闖銷售情況。魚由于該項目粉已經(jīng)全部銷班售完畢，因池此土地增值猾稅必須清算捐。放該項目土地咸增值稅清算饞計算過程如奏下：香不含利息開軍發(fā)成本＝5怠530＋6銅400－4益00＝11益530（萬撕元）；溫扣除項目金覽額＝115漿30×13亭0%＋14找770×5犬.5%＝1觀5801.綁35（萬元壤）；極增值額＝1通4770＋大5530－裁15801澆.35＝4喚498.6惹5（萬元）受；銀增值率＝4琴498.6線5÷15常801.3宇5＝28.騾47%，適抗用稅率30鎖%，速算扣示除率為0；伙應繳土地增車值稅＝44步98.65鋒×30%珠－0＝13校49.59禿5（萬元）孩；墊已預征土地丟增值稅＝5蜻530×2饒%＝110由.6（萬元跌）；頌應補繳土地膀增值稅＝1護349.5悅95－11蛛0.6＝1夫238.9立95（萬元灣）。顛3.營業(yè)稅察的處理。薪（1）寇納稅煩義務(wù)發(fā)生時性間。價房地產(chǎn)開發(fā)嗽企業(yè)在辦理器拆遷補償房乖產(chǎn)時，營業(yè)捆稅的納稅義渾務(wù)發(fā)生時間熱目前沒有明妥確規(guī)定，一籌般認為拆遷征補償?shù)臓I業(yè)摩稅納稅義務(wù)信發(fā)生時間應近該為補償房摟產(chǎn)竣工并與攤被拆遷戶辦鋒理交接手續(xù)晝時。撇（2）計稅紡依據(jù)。稍國家稅務(wù)總叉局《涂關(guān)于外商投給資企業(yè)從事濤城市住宅小老區(qū)建設(shè)征收扭營業(yè)稅問題謊的批復扮》（國稅函柄發(fā)〔199雖5〕549浴號）規(guī)定，涌對外商投資剪企業(yè)從事城芹市住宅小區(qū)鞭建設(shè)，應當秘按照《辦營業(yè)稅暫行卸條例伐》的有關(guān)規(guī)肉定，就其取稱得的營業(yè)額表計征營業(yè)稅舞；對償還面棍積與拆遷建室筑面積相等援的部分，由塞當?shù)囟悇?wù)機舟關(guān)按同類住遍宅房屋的成腫本價核定計詠征營業(yè)稅。志這里的成本騰價如何確定燭？有的地方堵認為，考慮怖到被拆遷房徒產(chǎn)原占有土饅地，開發(fā)商錘不需對該土秀地支付成本浪，補償房產(chǎn)建的成本價不梢應再計算土戴地成本；有謎的地方則認急為應包括土公地成本。筆房者的看法是臺回遷房的成腸本和正常銷書售的商品房仆一樣，應分敏為土地成本悉和建筑成本干兩個方面，霉只不過這里涼土地成本是累以房換地換格回來的，成狐本價應該包率括土地成本市。漂A公司應該瘦在2009粗年9月與被島拆遷戶辦理肯交接手續(xù)繳辟納營業(yè)稅＝畏4113.外7931×錄7900×丹5%＝16黑24948診.2745龜（萬元）。撤（3）開具京銷售不動產(chǎn)持發(fā)票問題。渾A公司如果挺采用企業(yè)會押計準則，非盤貨幣性資產(chǎn)掩交換要確認該主營業(yè)務(wù)收餓入5530騙萬元，A公牛司應按銷售槽價5530爆萬元開具銷打售不動產(chǎn)發(fā)鴉票；A公司塔如果采用企揪業(yè)會計制度科，非貨幣性渴資產(chǎn)交換沒虜有確認主營條業(yè)務(wù)收入，蒼則A公司應叫該按成本價流3249.獅8965萬咱元開具銷售拼不動產(chǎn)發(fā)票昏，然后視同拉銷售所得＝剝5530－鍋3249.列8965＝滅2280.銹1035（病萬元）。峰需要注意的怪是，無論怎融么開發(fā)票，暈都不影響償房還面積與拆謊遷建筑面積哲相等的部分暖按成本價核聯(lián)定計征營業(yè)桑稅。虧國家稅務(wù)總閘局明確土地趁增值稅清算必相關(guān)問題(饅全文)魄2010年鮮05月27師日08:寺37:33托來源：愁血中新網(wǎng)憑編輯：歇熊紅祥撲【字號示燃大狗小奔】【猜留言拆】【芽打印粒】【帆關(guān)閉訊】教爽為了進一步旨做好土地增僑值稅清算工包作，國家稅墊務(wù)總局日前酷下發(fā)《關(guān)于屢土地增值稅符清算有關(guān)問誕題的通知》放，明確土地壽增值稅清算疼時收入確認鹿、房地產(chǎn)開冊發(fā)費用扣除肥等有關(guān)問題朽。聾全文如下：遇關(guān)于土地增啊值稅清算有握關(guān)問題的通繼知短各省、自治藍區(qū)、直轄市因地方稅務(wù)局振，寧夏、西六藏、青海省鬼(自治區(qū))危國家稅務(wù)局景：布奪為了進一步難做好土地增穩(wěn)值稅清算工苦作，根據(jù)《圣中華人民共逗和國土地增與值稅暫行條文例》及實施得細則的規(guī)定賀，現(xiàn)將土地平增值稅清算削工作中有關(guān)艙問題通知如辮下：露一、關(guān)于土握地增值稅清射算時收入確同認的問題卵土地增值稅悔清算時，已仙全額開具商械品房銷售發(fā)料票的，按照荒發(fā)票所載金街額確認收入五；未開具發(fā)贈票或未全額災開具發(fā)票的蒜，以交易雙靜方簽訂的銷絡(luò)售合同所載吧的售房金額病及其他收益核確認收入。李銷售合同所算載商品房面礎(chǔ)積與有關(guān)部斗門實際測量協(xié)面積不一致幸，在清算前乖已發(fā)生補、擋退房款的，屈應在計算土州地增值稅時覆予以調(diào)整。載二、房地產(chǎn)應開發(fā)企業(yè)未罩支付的質(zhì)量五保證金，其賓扣除項目金盲額的確定問睡題虜房地產(chǎn)開發(fā)餡企業(yè)在工程舉竣工驗收后舉，根據(jù)合同決約定，扣留情建筑安裝施烘工企業(yè)一定擺比例的工程療款，作為開超發(fā)項目的質(zhì)嶺量保證金，歸在計算土地蝦增值稅時，土建筑安裝施裁工企業(yè)就質(zhì)芝量保證金對再房地產(chǎn)開發(fā)鬼企業(yè)開具發(fā)縮票的，按發(fā)吐票所載金額禿予以扣除；神未開具發(fā)票念的，扣留的陵質(zhì)保金不得傳計算扣除。作三、房地產(chǎn)文開發(fā)費用的嶄扣除問題訪(一)財務(wù)浴費用中的利在息支出，凡值能夠按轉(zhuǎn)讓脅房地產(chǎn)項目濁計算分攤并材提供金融機雜構(gòu)證明的，斧允許據(jù)實扣貍除，但最高勝不能超過按盡商業(yè)銀行同衣類同期貸款失利率計算的蜻金額。其他瘡房地產(chǎn)開發(fā)者費用，在按拔照號“尊取得土地使見用權(quán)所支付紙的金額美”遙與用“去房地產(chǎn)開發(fā)努成本具”濫金額之和的疑5%以內(nèi)計漲算扣除。潔(二)凡不佛能按轉(zhuǎn)讓房毯地產(chǎn)項目計井算分攤利息搶支出或不能樓提供金融機袖構(gòu)證明的，傍房地產(chǎn)開發(fā)集費用在按懂“縣取得土地使星用權(quán)所支付鞠的金額泳”救與襯“芳房地產(chǎn)開發(fā)媽成本粥”授金額之和的仔10%以內(nèi)神計算扣除。托全部使用自象有資金，沒誦有利息支出藝的，按照以宿上方法扣除藍。母上述具體適鑒用的比例按彈省級人民政蝦府此前規(guī)定堵的比例執(zhí)行斯。憐(三)房地肥產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瓦既向金融機壇構(gòu)借款，又搜有其他借款忽的，其房地很產(chǎn)開發(fā)費用完計算扣除時寺不能同時適眨用本條(一盲)、(二)望項所述兩種選辦法。弓(四)土地鮮增值稅清算強時，已經(jīng)計出入房地產(chǎn)開放發(fā)成本的利送息支出，應碰調(diào)整至財務(wù)學費用中計算味扣除。皇四、房地產(chǎn)涂企業(yè)逾期開艇發(fā)繳納的土膏地閑置費的求扣除問題償房地產(chǎn)開發(fā)食企業(yè)逾期開猛發(fā)繳納的土蠅地閑置費不初得扣除。忽五、房地產(chǎn)希開發(fā)企業(yè)取葉得土地使用拌權(quán)時支付的魂契稅的扣除版問題消房地產(chǎn)開發(fā)鴉企業(yè)為取得盾土地使用權(quán)趴所支付的契興稅，應視同五“拳按國家統(tǒng)一且規(guī)定交納的舌有關(guān)費用靜”略，計入例“存取得土地使病用權(quán)所支付偷的金額兼”緒中扣除。盟六、關(guān)于拆附遷安置土地湊增值稅計算犯問題翠(一)房地腦產(chǎn)企業(yè)用建蓋造的本項目喝房地產(chǎn)安置壺回遷戶的，緣安置用房視宰同銷售處理頃，按《國家石稅務(wù)總局關(guān)姑于房地產(chǎn)開換發(fā)企業(yè)土地義增值稅清算速管理有關(guān)問樸題的通知》疫(國稅發(fā)[闖2006]拒187號)逗第三條第(亂一)款規(guī)定戶確認收入，宣同時將此確所認為房地產(chǎn)局開發(fā)項目的頁拆遷補償費曉。房地產(chǎn)開林發(fā)企業(yè)支付友給回遷戶的耗補差價款，尸計入拆遷補青償費；回遷懸戶支付給房什地產(chǎn)開發(fā)企臨業(yè)的補差價違款，應抵減暫本項目拆遷皆補償費。臭(二)開發(fā)賓企業(yè)采取異聰?shù)匕仓?，異臨地安置的房告屋屬于自行榴開發(fā)建造的抗，房屋價值厭按國稅發(fā)[賤2006]徹187號第敬三條第(一鄉(xiāng))款的規(guī)定紗計算，計入偵本項目的拆碼遷補償費；鹽異地安置的躬房屋屬于購爐入的，以實翠際支付的購您房支出計入沫拆遷補償費印。次(三)貨幣濱安置拆遷的誰，房地產(chǎn)開呈發(fā)企業(yè)憑合況法有效憑據(jù)耍計入拆遷補藥償費。懇七、關(guān)于轉(zhuǎn)廟讓舊房準予蛛扣除項目的隆加計問題鎖《財政部紹國家稅務(wù)總胸局關(guān)于土地撇增值稅若干懼問題的通知泊》(財稅[路2006]蠢21號)第碧二條第一款擠規(guī)定肝“掠納稅人轉(zhuǎn)讓咽舊房及建筑片物，凡不能痛取得評估價必格，但能提般供購房發(fā)票狹的，經(jīng)當?shù)亟瓒悇?wù)部門確偽認，《條例談》第六條第影(一)、(仰三)項規(guī)定讀的扣除項目我的金額，可橫按發(fā)票所載冒金額并從購序買年度起至推轉(zhuǎn)讓年度止肝每年加計5神%計算容”胸。計算扣除剃項目時想“智每年燭”架按購房發(fā)票啦所載日期起址至售房發(fā)票惠開具之日止蔬，每滿12給個月計一年毯；超過一年料，未滿12洋個月但超過涉6個月的，指可以視同為封一年。繁八、土地增場值稅清算后針應補繳的土印地增值稅加陡收滯納金問供題黨納稅人按規(guī)臭定預繳土地冷增值稅后，賄清算補繳的料土地增值稅懶，在主管稅辛務(wù)機關(guān)規(guī)定常的期限內(nèi)補薪繳的，不加休收滯納金。番國家稅務(wù)總懶局：安置回室遷戶用房視敲同銷售處理異節(jié)2010年談05月27吉日08:儉51:53秀來源：親秩法制日報譯編輯：嶼熊紅祥獵【字號貝奮大好小正】【淺留言教】【岸打印包】【備關(guān)閉慧】勿告國家稅務(wù)總您局明確房地際產(chǎn)開發(fā)費用蜓扣除問題沒安置回遷戶爐用房視同銷敬售處理業(yè)土地增值稅乞清算時收入壁如何確認，棟房地產(chǎn)開發(fā)遭費用如何扣撐除，以及對熔拆遷安置土追地增值稅如群何計算等涉窯及土地增值阿稅清算工作款中的問題，朱國家稅務(wù)總睜局有了詳細鉗的解讀。這拆是記者今天藏（26日）茫從國家稅務(wù)失總局了解到辯的。土地增姥值稅清算收稍入確認隙國家稅務(wù)總辭局明確，土雨地增值稅清背算時，已全言額開具商品后房銷售發(fā)票榨的，按照發(fā)焦票所載金額鹿確認收入；半未開具發(fā)票集或未全額開口具發(fā)票的，籃以交易雙方向簽訂的銷售狀合同所載的增售房金額及釣其他收益確兼認收入。銷私售合同所載回商品房面積熟與有關(guān)部門巴實際測量面尾積不一致，頭在清算前已覺發(fā)生補、退免房款的，應寇在計算土地驢增值稅時予詳以調(diào)整。房駛地產(chǎn)開發(fā)費賽用的扣除拒對于房地產(chǎn)襯開發(fā)費用的綿扣除，國家厲稅務(wù)總局規(guī)瓣定，財務(wù)費核用中的利息府支出，凡能啊夠按轉(zhuǎn)讓房副地產(chǎn)項目計惰算分攤并提伶供金融機構(gòu)士證明的，允小許據(jù)實扣除牢，但最高不資能超過按商灌業(yè)銀行同類鹽同期貸款利塘率計算的金烘額。其他房恩地產(chǎn)開發(fā)費枕用，在按照啦“鼓取得土地使鴨用權(quán)所支付正的金額勻”極與邁“誰房地產(chǎn)開發(fā)說成本秘”麻金額之和的噸5%以內(nèi)計旋算扣除。湊凡不能按轉(zhuǎn)怒讓房地產(chǎn)項吳目計算分攤廁利息支出或滿不能提供金建融機構(gòu)證明庭的，房地產(chǎn)環(huán)開發(fā)費用在蟻按尤“聽取得土地使折用權(quán)所支付察的金額算”遮與列“這房地產(chǎn)開發(fā)街成本切”美金額之和的群10%以內(nèi)芬計算扣除。幫全部使用自愉有資金，沒蹲有利息支出計的，按照以烘上方法扣除混。上述具體末適用的比例瑞按省級人民葬政府此前規(guī)盼定的比例執(zhí)呆行。待土地增值稅償清算時，已寇經(jīng)計入房地脾產(chǎn)開發(fā)成本鞏的利息支出戚，應調(diào)整至出財務(wù)費用中秋計算扣除。答此外，房地彼產(chǎn)開發(fā)企業(yè)播在工程竣工輸驗收后，根灶據(jù)合同約定飼，扣留建筑貢安裝施工企額業(yè)一定比例禿的工程款，文作為開發(fā)項宵目的質(zhì)量保倆證金，在計悄算土地增值多稅時，建筑視安裝施工企多業(yè)就質(zhì)量保逝證金對房地扒產(chǎn)開發(fā)企業(yè)號開具發(fā)票的揚，按發(fā)票所調(diào)載金額予以速扣除；未開斤具發(fā)票的，勸扣留的質(zhì)保申金不得計算咐扣除。緊房地產(chǎn)開發(fā)店企業(yè)逾期開債發(fā)繳納的土垂地閑置費不洲得扣除。牛房地產(chǎn)開發(fā)笑企業(yè)為取得滋土地使用權(quán)伶所支付的契詢稅，應視同懲“嘩按國家統(tǒng)一獲規(guī)定交納的容有關(guān)費用寨”問，計入宅“姓取得土地使闖用權(quán)所支付濤的金額導”粘中扣除。拆航遷安置土地曲增值稅計算執(zhí)就拆遷安置羅土地增值稅牙的計算方式抱，國家稅務(wù)恭總局明確，寄房地產(chǎn)企業(yè)輔用建造的本娃項目房地產(chǎn)黎安置回遷戶芒的，安置用肥房視同銷售眼處理，按《湊國家稅務(wù)總凍局關(guān)于房地廚產(chǎn)開發(fā)企業(yè)撲土地增值稅般清算管理有虹關(guān)問題的通隔知》第三條磚第(一)款幫規(guī)定確認收掌入，同時將尤此確認為房衡地產(chǎn)開發(fā)項陶目的拆遷補殃償費。房地隱產(chǎn)開發(fā)企業(yè)厭支付給回遷揉戶的補差價扇款，計入拆圣遷補償費；擾回遷戶支付滅給房地產(chǎn)開尼發(fā)企業(yè)的補追差價款，應棵抵減本項目盞拆遷補償費術(shù)。劫開發(fā)企業(yè)采嚼取異地安置俘，異地安置擠的房屋屬于驕自行開發(fā)建揭造的，房屋侄價值按國稅饞發(fā)[200爹6]187雅號第三條第須(一)款的纏規(guī)定計算，異計入本項目充的拆遷補償風費；異地安宗置的房屋屬琴于購入的，扒以實際支付封的購房支出寺計入拆遷補胸償費。小貨幣安置拆駛遷的，房地坑產(chǎn)開發(fā)企業(yè)野憑合法有效糟憑據(jù)計入拆猾遷補償費。佳轉(zhuǎn)讓舊房準彼予扣除項目伶《財政部國緩家稅務(wù)總局桃關(guān)于土地增歲值稅若干問呢題的通知》屯第二條第一刃款規(guī)定蹤“擴納稅人轉(zhuǎn)讓結(jié)舊房及建筑結(jié)物，凡不能純?nèi)〉迷u估價多格，但能提俱供購房發(fā)票迅的，經(jīng)當?shù)匾悇?wù)部門確且認，《條例秘》第六條第懼(一)、(聽三)項規(guī)定煌的扣除項目釣的金額，可灑按發(fā)票所載嗓金額并從購刃買年度起至繳轉(zhuǎn)讓年度止坡每年加計5象%計算茄”松。計算扣除稠項目時喊“濟每年印”竟按購房發(fā)票酒所載日期起想至售房發(fā)票泥開具之日止沿，每滿12雨個月計一年銹；超過一年懇，未滿12被個月但超過撐6個月的，輪可以視同為躲一年。削此外，納稅輸人按規(guī)定預專繳土地增值漢稅后，清算秋補繳的土地例增值稅，在涉主管稅務(wù)機譜關(guān)規(guī)定的期逝限內(nèi)補繳的屢，不加收滯臣納金。（御國稅總局通舒知規(guī)范土地逗增值稅清算賽問題蕩土地增值稅瀉清算時收入幼如何確認，扒房地產(chǎn)開發(fā)仰費用如何扣鴿除，以及對累拆遷安置土殿地增值稅如午何計算等涉蝶及土地增值務(wù)稅清算工作揚中的問題，筐國家稅務(wù)總埋局有了詳細品的解讀。這脆是記者今天冤（26日）括從國家稅務(wù)鳥總局了解到股的。土地增干值稅清算收老入確認親國家稅務(wù)總董局明確，土錘地增值稅清啦算時，已全撲額開具商品艷房銷售發(fā)票樹的，按照發(fā)浮票所載金額革確認收入；勸未開具發(fā)票紅或未全額開孫具發(fā)票的，碧以交易雙方斯簽訂的銷售路合同所載的徒售房金額及良其他收益確誕認收入。銷獨售合同所載友商品房面積赤與有關(guān)部門巖實際測量面計積不一致，歪在清算前已六發(fā)生補、退最房款的，應眾在計算土地占增值稅時予目以調(diào)整。房敬地產(chǎn)開發(fā)費鬧用的扣除遍對于房地產(chǎn)庫開發(fā)費用的晉扣除，國家頃稅務(wù)總局規(guī)脫定，財務(wù)費賊用中的利息倚支出，凡能陜夠按轉(zhuǎn)讓房其地產(chǎn)項目計枕算分攤并提員供金融機構(gòu)找證明的，允運許據(jù)實扣除災，但最高不汽能超過按商主業(yè)銀行同類寶同期貸款利骨率計算的金首額。其他房魄地產(chǎn)開發(fā)費辭用，在按照琴“敢取得土地使尼用權(quán)所支付姑的金額灣”儉與制“馬房地產(chǎn)開發(fā)特成本暈”剝金額之和的沸5%以內(nèi)計匙算扣除。種凡不能按轉(zhuǎn)芬讓房地產(chǎn)項選目計算分攤辜利息支出或完不能提供金晉融機構(gòu)證明午的，房地產(chǎn)測開發(fā)費用在援按接“妨取得土地使斥用權(quán)所支付揭的金額龍”飲與獅“啊房地產(chǎn)開發(fā)教成本奧”窩金額之和的倡10%以內(nèi)餃計算扣除。界全部使用自潔有資金，沒目有利息支出讓的，按照以新上方法扣除悼。上述具體較適用的比例這按省級人民你政府此前規(guī)肅定的比例執(zhí)階行。惹土地增值稅保清算時，已湊經(jīng)計入房地誰產(chǎn)開發(fā)成本探的利息支出純，應調(diào)整至稈財務(wù)費用中蠅計算扣除。普此外，房地統(tǒng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)黃在工程竣工潛驗收后，根斧據(jù)合同約定繩，扣留建筑川安裝施工企炎業(yè)一定比例勇的工程款，詢作為開發(fā)項肅目的質(zhì)量保王證金，在計稱算土地增值確稅時，建筑喂安裝施工企認業(yè)就質(zhì)量保同證金對房地捕產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兄開具發(fā)票的浮，按發(fā)票所畜載金額予以切扣除；未開傳具發(fā)票的，拾扣留的質(zhì)?？浣鸩坏糜嬎闩鄢?。聚房地產(chǎn)開發(fā)肯企業(yè)逾期開聲發(fā)繳納的土炒地閑置費不斑得扣除。傻房地產(chǎn)開發(fā)斬企業(yè)為取得納土地使用權(quán)黃所支付的契猛稅，應視同無“稼按國家統(tǒng)一拉規(guī)定交納的讀有關(guān)費用察”癥，計入蘆“佛取得土地使謊用權(quán)所支付易的金額扶”籠中扣除。拆忘遷安置土地繞增值稅計算晴就拆遷安置杜土地增值稅帽的計算方式史，國家稅務(wù)槍總局明確，為房地產(chǎn)企業(yè)藥用建造的本劃項目房地產(chǎn)濕安置回遷戶被的，安置用巾房視同銷售心處理，按《冊國家稅務(wù)總?cè)ゾ株P(guān)于房地趁產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披土地增值稅竹清算管理有誰關(guān)問題的通諸知》第三條炕第(一)款厲規(guī)定確認收庭入，同時將修此確認為房李地產(chǎn)開發(fā)項搶目的拆遷補獻償費。房地別產(chǎn)開發(fā)企業(yè)錯支付給回遷纖戶的補差價轎款，計入拆謎遷補償費；合回遷戶支付準給房地產(chǎn)開尸發(fā)企業(yè)的補缸差價款，應撥抵減本項目民拆遷補償費坐。詳開發(fā)企業(yè)采駱取異地安置棉，異地安置奶的房屋屬于拋自行開發(fā)建掏造的，房屋障價值按國稅倚發(fā)[200壞6]187類號第三條第脫(一)款的讓規(guī)定計算，鑄計入本項目著的拆遷補償隆費；異地安木置的房屋屬展于購入的，蠢以實際支付宅的購房支出哲計入拆遷補輔償費。收貨幣安置拆孤遷的，房地末產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繩憑合法有效丘憑據(jù)計入拆傷遷補償費。蓮轉(zhuǎn)讓舊房準酷予扣除項目院《財政部國響家稅務(wù)總局脆關(guān)于土地增眉值稅若干問扶題的通知》北第二條第一曠款規(guī)定鋼“伸納稅人轉(zhuǎn)讓社舊房及建筑融物，凡不能這取得評估價牲格，但能提范供購房發(fā)票箭的，經(jīng)當?shù)仄捕悇?wù)部門確嘉認，《條例區(qū)》第六條第爆(一)、(棵三)項規(guī)定侄的扣除項目懇的金額，可飛按發(fā)票所載薄金額并從購母買年度起至季轉(zhuǎn)讓年度止屋每年加計5閥%計算健”畢。計算扣除這項目時槽“證每年所”億按購房發(fā)票張所載日期起炭至售房發(fā)票諒開具之日止映，每滿12糞個月計一年使；超過一年欲，未滿12返個月但超過駛6個月的，匠可以視同為差一年。自此外，納稅泄人按規(guī)定預闊繳土地增值路稅后，清算突補繳的土地畢增值稅，在鞋主管稅務(wù)機錘關(guān)規(guī)定的期胸限內(nèi)補繳的艦，不加收滯什納金。漲年來房地產(chǎn)夸市場經(jīng)過高諸速發(fā)展后，鋸2008年短房地產(chǎn)市場跨又進入高峰朗期后的調(diào)整棟狀態(tài)，土地詢增值稅對于喜開發(fā)商而言僵，無疑是增吊加了很多壓制力，因此有伐些開發(fā)商就直有了要求國母家調(diào)整土地洲增值稅的需礦求，同時，盞也由于房地件產(chǎn)市場發(fā)展顯環(huán)境發(fā)生變畝化對稅務(wù)機存關(guān)加強土地鑼增值稅管理霜提出更高的磨要求。就目亡前而言，調(diào)腰整和完善土絹地增值稅政事策，要做到逝既維護稅收婚公平原則又拼促進房地產(chǎn)滑市場的良性翅發(fā)展，就是虎一個不可回柴避的問題。怕罵擺一、當前土雜地增值稅政怠策存在的問站題收（一）遠土地增值稅滋的管理模式尸比較模糊。鳥鉗從目前絕的土地增值匹稅管理現(xiàn)狀議來看，涉及從到土地增值促稅預征管理并、土地增值把稅清算、土歸地增值稅核妖定征收、稽爛查管理等環(huán)萌節(jié)。但是，逝《中華人民磨共和國土地地增值稅暫行系條例》和《絲中華人民共倆和國土地增愿值稅暫行條從例實施細則弦》都沒有對懸土地增值稅懼預征和土地注增值稅清算邊作出詳細規(guī)話定，而是散友見于財政部呈、國家稅務(wù)私總局的稅收瀉規(guī)范性文件昆，具體辦法都則授權(quán)由各流省、自治區(qū)互、直轄市地元方稅務(wù)局根痛據(jù)當?shù)厍闆r撈制定；土地法增值稅核定亦征收所采取你的方式也只丟是由稅收規(guī)毫范性文件規(guī)秋定。因此，柜各級稅務(wù)機模關(guān)對土地增頓值稅管理模猶式的理解與媽把握也不盡蛙相同，土地滿增值稅政策鉆執(zhí)行起來也艷存在差異。瀉誼西（二）實膠務(wù)操作計算脅土地增值額緊存在難度。餃塊由于前續(xù)后政策的規(guī)構(gòu)定不盡一致蹤，造成了納埋稅人清算和站稅務(wù)機關(guān)計指算土地增值燦稅的千差萬絮別?！敦斦徊繃叶悇?wù)鍬總局關(guān)于土負地增值稅一彩些具體問題以規(guī)定的通知抬》（財稅字籠〔1995架〕48號）杯第十三條規(guī)夾定：對納稅小人既建普通脆標準住宅又部搞其他房地暫產(chǎn)開發(fā)的，莫應分別核算找增值額。不激分別核算增耀值額或不能刃準確核算增慢值額的，其罪建造的普通歡標準住宅不慘能適用條例剪第八條（一臣）項的免稅還規(guī)定?！敦斚恼繃叶惐?wù)總局關(guān)于泛土地增值稅善若干問題的冒通知》（財蜻稅〔200志6〕21號蔑）第一條規(guī)驟定：納稅人往既建造普通尼住宅，又建逗造其他商品繪房的，應分姐別核算土地鉛增值額?！毒脟叶悇?wù)總濕局關(guān)于房地劃產(chǎn)開發(fā)企業(yè)述土地增值稅羞清算管理有磚關(guān)問題的通齒知》（國稅壽發(fā)〔200里6〕187閘號）第一條發(fā)第二款規(guī)定釣：開發(fā)項目勝中同時包含繩普通住宅和爺非普通住宅張的，應分別判計算增值額紐。以上三個倦文件規(guī)定有屠兩方面的不抵同，一是區(qū)蠶分房地產(chǎn)的會方法和范圍畝不同，前兩奮者是將普通猶住宅和其他漢商品房相區(qū)畢別，其他商惑品房可以包棟括非普通住金宅、商鋪等民商用房，后念者是將普通拼住宅和非普唐通住宅相區(qū)例別，如果同文一房地產(chǎn)項藝目同時包括括普通住宅、蓬非普通住宅妻、商鋪等商論用房時，適鼓用政策規(guī)定壤的難題就出寇現(xiàn)了；用詞返不同，前兩段者是“核算習增值額”，再后者是“計偽算增值額”匪，“核算慰”可以理解劇為會計核算等，但是事實斗上會計上是浙不需要核算約土地增值稅論的增值額的嶺，也沒辦法四通過會計科者目核算出來副，“計算增凈值額”可以匆理解為無論府會計上如何碰核算，都要留分開計算土土地增值稅增辜值額，那普尾通標準住宅殘如何適用條攝例第八條（棄一）項的免牢稅規(guī)定前后栽的政策規(guī)定質(zhì)就不一了。攻例覽（三）土地蛇增值稅核定咐征收的方法陜不盡完善。惰并《國家姥稅務(wù)總局關(guān)葬于房地產(chǎn)開膨發(fā)企業(yè)土地子增值稅清算革管理有關(guān)問該題的通知》陶（國稅發(fā)〔庭2006〕路187號）欲第七條第一豈款規(guī)定：稅暮務(wù)機關(guān)可以載參照與其開古發(fā)規(guī)模和收乖入水平相近抗的當?shù)仄髽I(yè)贈的土地增值搬稅稅負情況指，按不低于潮預征率的征頃收率核定征寺收土地增值液稅。在實際燒的稅收管理善工作中，預待征土地增值本稅=房地產(chǎn)蛾銷售或預售崖收入×預征連率，可以說筐是從價預征眨，那么，核秤定征收土地遵增值稅=房行地產(chǎn)銷售或替預售收入×嘆核定征收率錢，從價核定勤征收。聲上文第妥四條第二款篩規(guī)定：房地顛產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不辦理土地增察值稅清算所府附送的前期錘工程費、建沃筑安裝工程吩費、基礎(chǔ)設(shè)交施費、開發(fā)聰間接費用的創(chuàng)憑證或資料滿不符合清算甚要求或不實回的，地方稅售務(wù)機關(guān)可參室照當?shù)亟ㄔO(shè)示工程造價管躬理部門公布妨的建安造價羞定額資料，蜜結(jié)合房屋結(jié)蘋構(gòu)、用途、登區(qū)位等因素寇，核定上述們四項開發(fā)成縱本的單位面巷積金額標準昌，并據(jù)以計倒算扣除。閘計算公蠟式：木土地增雨值稅增值額房=房地產(chǎn)銷保售收入-支竄付土地使用汽權(quán)價款-土鏟地開發(fā)成本草-配套設(shè)施鵝費用-有關(guān)籠稅金-加計儲扣除費用仆土地開發(fā)成生本=土地征耕用及拆遷補統(tǒng)償費+公共蠟配套設(shè)施費房+［（前期聞工程費+建斧筑安裝工程鐘費+基礎(chǔ)設(shè)總施費+開發(fā)鋸間接費用）頑（稅務(wù)機關(guān)掏核定金額）紛］筐通過以奉上計算公式消可看出，是隙稅務(wù)機關(guān)通蘿過核定部分虧扣除項目金扔額來計算土墳地增值稅增岡值額的，納廊稅人無權(quán)通咸過這種方法佳來計算土地盞增值稅增值時額，應屬于蜘核定征收一陡種。不應當回歸為清算的興方法。壇從以上航兩種核定方競法來看，應寬當作出相應未的統(tǒng)一。淹乒（四）對土邁地增值稅管易理相關(guān)名詞接缺少解釋。俯蝶目前的頸土地增值稅賭政策，沒有硬系統(tǒng)地對與未土地增值稅號管理有關(guān)名遠詞進行法律住解釋，造成暈了各級稅務(wù)嚷機關(guān)在實際籮工作中的理拴解不一。比推如，“預征婆土地增值稅翁”，現(xiàn)行政妖策沒有對預且征的方法、盈預征率設(shè)計錯、預征的計功稅依據(jù)、預寫征管理等作罰出相應的闡站述或解釋；稈“土地增值是稅清算”，佩現(xiàn)行政策沒新有對清算的聞性質(zhì)、清算蔑的法律責任揮等作出闡述掘或解釋；“魄產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”獄，現(xiàn)行政譽策沒有對涉森及土地增值岸稅管理相關(guān)越產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的薦成立條件作鞏出明確規(guī)定考，目前有兩翼種方法，一悟是簽訂產(chǎn)權(quán)高轉(zhuǎn)移合同確糞認銷售收入荷實現(xiàn)，一是匆以辦理產(chǎn)權(quán)衛(wèi)證書正式確娃認交易的成索立。悟以上問罷題，都需要痛法律解釋作灶出統(tǒng)一規(guī)定陣或明確。閣蓋二、完善土寺地增值稅政捕策的若干建麗議忙（一）紅規(guī)范土地增奸值稅征管模需式。兩由于該就稅以土地增劍值額為計稅覺基礎(chǔ)，而房盛地產(chǎn)的增值尿額必須在房走地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以僻后才能確定掀，從理論上乳講，必須等自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓佛或銷售以后臟才能征稅。扭但是，往往維由于工程規(guī)漫模大、時間蛇跨度長等原耕因，給計算冊土地增值稅假和征收土地灣增值稅造成掀了很大的困蝕難。在稅收終政策上統(tǒng)一勻和規(guī)范土地恩增值稅管理叮模式，不僅挽可以強化土獵地增值稅及在時征收入庫食，還可以營汪造公平合理我稅收環(huán)境，沃提高效率。幕礎(chǔ)可以將度土地增值稅鏈征收方法明荷確為“按項濤計算，按期驅(qū)預繳，自行適清算，多退溝少補”。按事項計算，是做指土地增值困稅按照國家場有關(guān)部門審循批的房地產(chǎn)梯開發(fā)項目為詞清算單位，刮不以分期項梢目為清算單拜位，減少人故為因素來確壽定土地增值令稅清算單位誠。按期預繳無，是指土地奮增值稅納稅應人取得開發(fā)橫項目預售或聞銷售收入按南照一定的預薪征率按月或鴿按季向主管錘稅務(wù)機關(guān)申貿(mào)報預繳土地敢增值稅，對斤未按預征規(guī)查定期限預繳更稅款的，從占限定的繳納每稅款期限屆根滿的次日起多，加收滯納片金，不再由董有關(guān)稅務(wù)機敲關(guān)選擇決定枯是否采取土廟地增值稅預鋸征的方式。牙自行清算，犯是指土地增羊值稅納稅人半在開發(fā)項目蘇完工結(jié)算后舟自己進行或趁委托中介機仇構(gòu)進行土地灘增值稅清算倉，并在規(guī)定宿的期限內(nèi)向錦主管稅務(wù)機惰關(guān)報送清算麗報告。多退咬少補，是指洞土地增值稅擊納稅人將經(jīng)狂清算得到的旬應納土地增旅值稅數(shù)額與千已預繳的土肆地增值稅數(shù)暑額相比較，罵向主管稅務(wù)盼機關(guān)多退少穩(wěn)補稅款，但浸是，經(jīng)稅務(wù)墳機關(guān)檢查確串認后仍然多躁繳稅款的納耍稅人可申請欺退稅或抵繳劫以后年度稅臺款，如少繳汗稅款的，應丈承擔相應的穗法律責任。貝壤方（二）細化竹土地增值稅琴計算方法。意吧《中華笛人民共和國退土地增值稅閉暫行條例實時施細則》第店十一條規(guī)定懷：納稅人建斯造普通標準府住宅出售，蘇增值額未超臭過本細則第灌七條（一）折、（二）、蘭（三）、（傘五）、（六軌）項扣除項芽目金額之和墳20%的，蜻免征土地增銷值稅。因此喊，在實際工即作中，納稅皆人在土地增線值稅清算以習及稅務(wù)機關(guān)蟻在稅收檢查蛾時，大都將番普通住宅和寒其他類型的調(diào)房產(chǎn)分開計炊算土地增值佛額。下面以小一實例來說功明。慈例：某澇地稅機關(guān)2乘008年度豈對某房地產(chǎn)跪企業(yè)進行稅貞務(wù)檢查，就火某項目的應掌納土地增值替稅計算如下吳：學序號遲計算項目柔已售普通住攪宅項目最已售非普通逐住宅項目苗別墅、商鋪鑄項目母已售非普通相住宅芹別墅商鋪項顆目辰合計垃1找2的3唱4社5射6=4+5雹7=3+6啟一堆收入總額法23861超4218.寧36姐16701陷8379.爭34剛9餃78132虛53.40接早26483丘1632.項74歪50344并5851.魯10奧二=(一)盞+…+(六項)備準予扣除項葵目金額倚23892違5596.光20持17112值9717.槍37鵝74845棕339.0壤4冰24597于5056.卷41上48490導0652.毫61誠其中:(一肉)福取得土地成扣本唉17525敢618.8絲6嗎12772雁877.7插7設(shè)78284昏05.70衣憶20601蒜283.4男7宋38126蝕902.3風3篇(二)壘開發(fā)成本認15398慨2257.雁34歌11022蘿8420.糠40封44952懼749野.80脆15518怖1170.摘20夫30916綱3427.亦53擠(三)蔑期間費用覺85753脊93.81宰宇61500普64.91挎賭26390勿57.77玻妻87891震22.68津赴17364請516.4櫻9楊(四)挪財務(wù)費用未11655蓮583.1凱7割83591始02.17榴叔35869鄉(xiāng)78.98源繩11946超081.1麗6渡23601演664.3弓2特(五)奪加計扣除錄34301浮575.2攝4遞24600稻259.6絲3像10556寨231.1俯0炊35156窯490.7徑3顛69458員065.9鑰7享(六)猛稅金金12885括167.7趟9跌90189楊92.48霸螞52819詢15.68剖沈14300誼908.1醉7幼27186眠075.9確6旋三=一-二箏增值額筑-3113硬77.84等鮮-4111淺338.0苦3室22967籃914.3指6倚18856曲576.3柿3遇18545辮198.4槐9知四=三/二弟增值率鷹狗芳0.31達0.08傾蒜五葵預繳數(shù)戚12638品78.64聾務(wù)12862酒29.22橡袍19005高31.19棋米31867型60.42陷宣44506閘39.06桂波攀1、如果按巾照普通住宅域和其他類型與的房產(chǎn)分開階計算土地增倘值稅屑應納土搜地增值稅=羅18856找576.3結(jié)3×30%址誕=5656盾972.9悼元廁補交土販地增值稅=麻56569裳72.9-徑44506衛(wèi)39.06禁見=1206麻333.8莊4元床2、如趴果按照整個揉項目來計算港土地增值稅朱，則按應納土燙地增值稅=足18545柏198.4峽9×30%記賺=5563疏559.5國5元魚應補交葛土地增值稅浸=5563蹲559.5峽5-445工0639.徒06棕=1102羅920.4先9元怎兩種計勉算方法導致禾的應納稅額榴的差異壞霧=1206蝦333.8矛4-110唉2920.魂49姨乞=1034某13.35限元暢從上一副實例來看，駱按照普通住愧宅和其他類紅型的房產(chǎn)分碎開計算土地譽增值稅，普滑通住宅的土暗地增值額為艇負數(shù)，稅收滋優(yōu)惠政策在原此案中事實毀上沒有實質(zhì)喪意義，應繳朱納的土地增板值稅比不享犬受稅收優(yōu)惠湖政策還要多峽。針對這一抖情況，在實估際操作中，獅稅務(wù)機關(guān)多早采用分開計搶算的方法，只而納稅人也窄有用放棄享叔受稅收優(yōu)惠丸的權(quán)利來計蛋算土地增值您稅的意愿。沖因此，《財卻政部國家稅乖務(wù)總局關(guān)于宮土地增值稅茄一些具體問病題規(guī)定的通述知》（財稅澇字〔199值5〕48號絮）第十三條貨規(guī)定：對納慚稅人既建普習通標準住宅村又搞其他房百地產(chǎn)開發(fā)的社，應分別核剃算增值額。善不分別核算樸增值額或不呢能準確核算起增值額的，餡其建造的普李通標準住宅集不能適用條潮例第八條（萌一）項的免林稅規(guī)定，需溪要作相應調(diào)卸整。如果納艇稅人對普通甜住房的銷售床收入、開發(fā)桂成本、開發(fā)廉費用能夠核六算準確，但額土地增值額傻為負數(shù)的，寶應當允許納會稅人將統(tǒng)一棄項目的普通副住宅和其他緊類型的房產(chǎn)絞合并計算應悠納土地增值氣稅。卻如（三）完蟻善土地增值幼稅清算規(guī)定捉。咱1、土幻地增值稅清快算單位的確或定?！秶曳e稅務(wù)總局關(guān)勞于房地產(chǎn)開那發(fā)企業(yè)土地亂增值稅清算蹤管理有關(guān)問皇題的通知》愿（國稅發(fā)〔岡2006〕串187號）齊第一條第一珠款規(guī)定：土怪地增值稅以器國家有關(guān)部孝門審批的房崇地產(chǎn)開發(fā)項吧目為單位進零行清算，對及于分期開發(fā)腿的項目，以話分期項目為輔單位清算。問對同一項目黎分期開發(fā)的姐，按分期項左目確定清算鍛單位，在實安際工作中難針以操作且缺歉乏合理性。族原因有：（霸1）如果房畝地產(chǎn)市場發(fā)萍生不利于開盈發(fā)商的變化遼，開發(fā)商往斑往會采取緩投建、分期開謎發(fā)的形式降限低市場風險丑。由于在同輔一項目分期郊開發(fā)是由開辜發(fā)商自行決施定，因此分蟲期項目的規(guī)尼模很難準確嶼確定，若以魚此為清算單毫位容易產(chǎn)生六分歧且缺乏納法定依據(jù)；罵（2）分期臥開發(fā)由于基避礎(chǔ)設(shè)施不能煎配套完成，鴿不利于購買鷹人工作、居憐住、生活，勺前期開發(fā)的受房價比后期絨的房價往往倡要低，造成終不同開發(fā)期歷間的土地增輛值率不一致嶄；（3）開姜發(fā)項目的基鞏礎(chǔ)設(shè)施中的缺道路設(shè)施、挺綠化設(shè)施、陳供水供電設(shè)冰施等大都集秒中在整個項杜目后期完成鄭，前期開發(fā)致成本沒有包嫁括這部分費霉用支出；（裕4）雖然同電一項目分期忍開發(fā)，但是悼會計核算還愚是連續(xù)的，牧在清算時尤搭其是在后期輔清算時很難贏將開發(fā)成本折進行分期區(qū)堵分。停由于采壽取預征方式養(yǎng)預征了土地豪增值稅，從磁理論上講，快國家將納稅市人并未產(chǎn)生翻的土地增值控稅預征入庫星，已經(jīng)提前穗占有了納稅農(nóng)人的大量資柄金，應當以邪經(jīng)審批的房罷地產(chǎn)開發(fā)項詳目為清算單平位，待規(guī)定充的條件成熟抬時由納稅人奸自行清算。撿對于開發(fā)產(chǎn)挑品的立項規(guī)如劃，是從整漫個土地項目譜來考慮的，改開發(fā)產(chǎn)品的緩規(guī)劃種類，停如普通住宅孤、別墅、商笨業(yè)設(shè)施，是色作為一個整票體來規(guī)劃的做，產(chǎn)品類別蓮之間相互影滲響，而人為分地以分期清悉算土地增值吧稅，從而將陷開發(fā)土地人驕為劃分若干晃區(qū)域，違背創(chuàng)了開發(fā)建設(shè)肯的經(jīng)濟規(guī)律肉。若以分期蔥項目為清算無單位，既加鈴重了納稅人緊工作負擔，烈在實際工作賞中又難以操品作。跪2、土培地增值稅清竭算的性質(zhì)確體定。土地增皆值稅清算是財賦予從事房困地產(chǎn)開發(fā)的問納稅人的補套充申報繳納緣土地增值稅虛的權(quán)利。納仿稅人在預繳見土地增值稅爹及清算條件塔成立后一定抄期限內(nèi)，根示據(jù)清算項目商的房地產(chǎn)開陽發(fā)實際經(jīng)營找情況計算應姻納土地增值認稅并進行申門報。如納稅有人未進行清渴算或清算未境反映真實經(jīng)茫營情況，主州管稅務(wù)機關(guān)圾可以根據(jù)實新際情況依據(jù)爽《中華人民錄共和國稅收逗征收管理法寇》六十二條帽，或六十三厚條，或六十遮四條追究納旁稅人法律責炭任。納稅人里自行清算或漫委托中介機鎖構(gòu)代理清算猛，僅是納稅都人履行了申痕報義務(wù)，即下使經(jīng)過清算你多退少補了峰土地增值稅艘，并不說明團納稅人此項鬼納稅義務(wù)徹識底完結(jié)，主義管稅務(wù)機關(guān)舍仍然可依法杠對納稅人進驗行稅務(wù)檢查因，對納稅人碑涉及該項納濱稅義務(wù)違法醋行為進行補順稅或者是追州究行政或刑贏事責任。頂《國家刷稅務(wù)總局關(guān)經(jīng)于房地產(chǎn)開全發(fā)企業(yè)土地靈增值稅清算杠管理有關(guān)問獵題的通知》岸（國稅發(fā)〔班2006〕切187號）技規(guī)定了三種殊主管稅務(wù)機惑關(guān)可限期納庸稅人進行土份地增值稅清灌算的情形分鹿別為：（1樓）已竣工驗橫收的房地產(chǎn)委開發(fā)項目，遼已轉(zhuǎn)讓的房抄地產(chǎn)建筑面考積占整個項塘目可售建筑逮面積的比例風在85%以瓦上，或該比農(nóng)例雖未超過良85%，但進剩余的可售亭建筑面積已藥經(jīng)出租或自洪用的；（2破）取得銷售面（預售）許盜可證滿三年減仍未銷售完著畢的；（3地）納稅人申姨請注銷稅務(wù)林登記但未辦體理土地增值敏稅清算手續(xù)襯的。此種政齡策規(guī)定存在夸以下弊端：棄（1）限期崇清算未規(guī)定臥合理的時限優(yōu)，與“90記天內(nèi)辦理清背算手續(xù)”的醉清算時限不符一樣，有失莫法律公平；逼（2）第一伏種情形與“后房地產(chǎn)開發(fā)辟項目全部竣屈工、完成銷惠售后90天刊內(nèi)辦理清算候手續(xù)”的規(guī)棄定有沖突，巷因為房地產(chǎn)申銷售時間大豬多數(shù)是比較撲長的，如已墊轉(zhuǎn)讓的房地侵產(chǎn)建筑面積乓占整個項目屬可售建筑面茂積的比例在濱85%以上叨稅務(wù)機關(guān)即菜限期清算，干那么這一種冷清算條件則井無法成立，宵還有，當比啞例達到85儲%以上限期利進行清算，聚那么當開發(fā)拜項目全部竣毅工、完成銷洲售后又要進但行清算，重悔復清算顯而璃易見，“取辰得銷售（預遙售）許可證桂滿三年仍未枯銷售完畢的標”情形也存詳在這種情況蔬；（3）注袋銷稅務(wù)登記票管理稅務(wù)機腿關(guān)本身就具喇有結(jié)清應納謎稅款的責任炮。出于以上致原因，建議左取消限期清曬算的相關(guān)規(guī)經(jīng)定，合理設(shè)鑰計或適當調(diào)鏡高土地增值辰稅預征率，梅這樣，既保府證了稅款的斗及時入庫，鑰又避免重復罪操作。步3、規(guī)炭避土地增值振稅清算的方灌式。吊（1）融、以實際占美有的方式規(guī)釋避清算?！镀鲊叶悇?wù)總犯局關(guān)于房地勞產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挺土地增值稅款清算管理有周關(guān)問題的通予知》（國稅膜發(fā)〔200梳6〕187難號）第三條東規(guī)定，“房吃地產(chǎn)開發(fā)企腎業(yè)將開發(fā)產(chǎn)丑品用于職工粘福利、獎勵響、對外投資鉤、分配給股召東或投資人勝、抵償債務(wù)棍、換取其他雖單位和個人辭的非貨幣性枝資產(chǎn)等，發(fā)絲生所有權(quán)轉(zhuǎn)扎移時應視同投銷售房地產(chǎn)屬”。但是，嘩如果不發(fā)生蛾所有權(quán)轉(zhuǎn)移性，就可不視侄同銷售房地糊產(chǎn)。因此，縮房地產(chǎn)開發(fā)禮企業(yè)完全可哥以通過不辦杯理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓姨手續(xù)，或是嘆以無租使用誦為代價，僅爆將房地產(chǎn)的婚實際占有使做用權(quán)用于職恥工福利、獎餡勵、對外投旬資、分配給貿(mào)股東或投資冬人、抵償債央務(wù)、換取其熟他單位和個擠人的非貨幣潑性資產(chǎn)等，親這樣，就規(guī)漏避了上述“皆視同銷售”膀的規(guī)定。對絡(luò)此，應當按駐照實質(zhì)課稅棵原則，將權(quán)炮利發(fā)生轉(zhuǎn)移驢的部分視同念銷售，而不懲以整個房地瓶產(chǎn)所有權(quán)的條轉(zhuǎn)移為條件河。吵（2）家以融資租賃繭方式規(guī)避清塵算?！秶已鄱悇?wù)總局關(guān)貌于房地產(chǎn)開滔發(fā)企業(yè)土地漿增值稅清算拼管理有關(guān)問吧題的通知》泡（國稅發(fā)〔拾2006〕超187號）濱第三條還規(guī)姨定，“房地濁產(chǎn)開發(fā)企業(yè)芳將開發(fā)的部遲分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)施為企業(yè)自用控或用于出租朝等商業(yè)用途抄時，如果產(chǎn)喚權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)綁移，不征收貓土地增值稅長，在稅款清嘩算時不列收螺入，不扣除妄相應的成本赴和費用”。億房地產(chǎn)開發(fā)揚企業(yè)通過融井資租賃方式保轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)布而房地產(chǎn)產(chǎn)打權(quán)又未完全貍轉(zhuǎn)移，房地驢產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹就這部分房潮產(chǎn)按現(xiàn)行規(guī)犯定可以不進尿行清算。對朱此，應當按本照實質(zhì)課稅鋼原則，對以完以融資租賃眨方式出租房佛產(chǎn)的，應當將征收土地增科值稅。裝羨（四）統(tǒng)一揪土地增值稅評核定征收。福拆《國家彩稅務(wù)總局關(guān)電于房地產(chǎn)開藥發(fā)企業(yè)土地燕增值稅清算數(shù)管理有關(guān)問嚼題的通知》竭（國稅發(fā)〔鴨2006〕者187號）塑第七條只規(guī)庸定了“稅務(wù)來機關(guān)可以參似照與其開發(fā)甘規(guī)模和收入五水平相近的為當?shù)仄髽I(yè)的機土地增值稅究稅負情況，燃按不低于預掀征率的征收濃率核定征收擇土地增值稅資”這一種核米定征收方法億，我們認為的過于單一。擦需要核定征圣收的管理情片形大致有以茂下三種：一井是銷售收入敢確定，而扣旋除項目全