地產(chǎn)定位-江蘇-常州-新北區(qū)-新北中央公園南地塊項(xiàng)目定位報告

新北中央公園南側(cè)地塊項(xiàng)目定位研究一、本體分析三、市場分析四、競品分析五、市場定位六、目標(biāo)客戶分析一、合作背景七、產(chǎn)品定位八、設(shè)計(jì)建議書九、成本測算十、財(cái)務(wù)測算十一、銷售分期及一級節(jié)點(diǎn)初排合作介紹合作方介紹：中國建筑一局（集團(tuán)）有限公司（簡稱中建一局）總部位于北京，2002年以來，中國建筑一局集團(tuán)以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，獨(dú)立開發(fā)了北京原生墅、揚(yáng)州運(yùn)河壹號公館等房地產(chǎn)項(xiàng)目。朗詩與中建合作常州新北中央公園項(xiàng)目合作模式為：純輕資產(chǎn)委托代建。地塊基本指標(biāo)主要商務(wù)條款管理費(fèi)總銷額計(jì)1%，按季度等額支付，暫定開發(fā)周期42個月，超出42個月后管理費(fèi)由雙方另行協(xié)商；品牌費(fèi)總銷額計(jì)1.2%，按季度等額支付。營銷費(fèi)總銷額計(jì)2%包干，按當(dāng)期工作量支付技術(shù)服務(wù)費(fèi)按180元/㎡收取，設(shè)計(jì)方案公示后，支付40%；施工圖圖審?fù)瓿珊螅Ц?5%；其余部分在本項(xiàng)交付完成后支付。超額溢價分成全項(xiàng)目銷售達(dá)95%后，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目基本經(jīng)營目標(biāo)：成本凈利潤率12.1%及IRR16.5%以上后，項(xiàng)目成本凈利潤率12.1-18%部分，雙方約定按中建80%，朗詩20%分成；成本凈利潤率18%以上部分，雙方約定按中建70%，朗詩30%分成；備注：成本凈利潤率為對方的盈利指標(biāo)，后期對方會提供詳細(xì)計(jì)算公式二、本體分析區(qū)位價值周邊配套地塊現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)周邊地價宗地小結(jié)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)生命健康產(chǎn)業(yè)園電子光伏產(chǎn)業(yè)園恐龍園居住區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園江陰龍虎塘居住區(qū)行政中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)居住區(qū)（新市府板塊）飛龍居住區(qū)（飛龍板塊）薛家產(chǎn)業(yè)園新閘工業(yè)園薛家居住區(qū)新龍國際商務(wù)區(qū)常州老城區(qū)天寧區(qū)鐘樓區(qū)新北區(qū)新北區(qū)南接常州老城區(qū)、北瀕長江，面積509平方公里，下轄1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個綜合保稅區(qū)、7個鎮(zhèn)和3個街道，常住人口約69萬；區(qū)內(nèi)有常州港、常州機(jī)場、高鐵常州北站，滬寧高速、江宜高速等穿境而過，構(gòu)成四通八達(dá)、快速便捷立體對外交通網(wǎng)。本體分析|區(qū)位價值2002年設(shè)立了常州市新北區(qū)，2006年常州市政府遷入，成為常州的行政、產(chǎn)業(yè)、交通中心，是常州人均GDP最高的區(qū)。新北發(fā)展方向：向西向北，退二進(jìn)三新北區(qū)目前傳統(tǒng)的核心城區(qū)發(fā)展已趨于飽和，向西、向北尋求發(fā)展空間；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)逐步進(jìn)行退二進(jìn)三，將廠區(qū)逐步外遷。新市府板塊：配套成熟，價格標(biāo)桿，改善置業(yè)首選項(xiàng)目所在的新市府板塊，常州市政府，新北區(qū)政府，奧體中心等政府機(jī)構(gòu)云集，萬達(dá)等商業(yè)配套成熟，城市土地開發(fā)高度飽和，土地資源稀缺；新市府板塊是新北區(qū)價格標(biāo)桿，是新北區(qū)客戶首選的改善置業(yè)板塊。地塊位于新北區(qū)新市府板塊，配套成熟，土地資源稀缺，是新北區(qū)改善置業(yè)首選板塊。本體分析|板塊配套河海中路泰山路衡山路通江路岷江珠江路本案新北中心公園三井醫(yī)院新北萬達(dá)廣場豐臣國際廣場曼哈頓廣場江南環(huán)球港河海大學(xué)國英小學(xué)新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)中華恐龍園中央藝術(shù)公園河海中學(xué)（在建）疾病預(yù)防控制中心商業(yè)配套公園配套常州大劇院文化廣場奧體中心醫(yī)療配套教育配套文體配套龍江大道高架地塊位于高架環(huán)線外，距離常州市政府1.6公里，距離常州北站3公里，區(qū)政府0.5公里，曼哈頓廣場僅0.2公里，新北萬達(dá)廣場0.8公里，距離江南環(huán)球港2公里；地塊臨近通江路、河海路城市主干道，緊鄰衡山路、珠江路等城市支路、路況良好，可快速通達(dá)其它區(qū)域；目前暫無公交路線臨近地塊，公交出行不太便利，有2個車站位于一個街區(qū)以外，其中多條線路至常州北站、市中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等；目前學(xué)區(qū)為國英小學(xué)；新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)；河海中學(xué)：常高新與二十四中合辦的民辦初中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)恐龍園居住區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園飛龍住宅板塊河海路泰山路站衡山站珠江路站麥德龍地塊周邊商業(yè)、公園、教育，醫(yī)療，文體配套成熟，公共交通略顯薄弱。本體分析|地塊現(xiàn)狀地塊東側(cè)為農(nóng)研所科研單位；地塊西側(cè)尚有潛在住宅用地可供應(yīng)，但現(xiàn)狀均為廠房，動遷速度緩慢，預(yù)計(jì)將于2019年3月開始停工動遷，短期內(nèi)不會推出；地塊北側(cè)為中央藝術(shù)公園，當(dāng)前已經(jīng)竣工；地塊南側(cè)目前為華生制藥廠房，該廠在政府拆遷范圍內(nèi)，尚未完成拆遷。市場客戶及業(yè)主不認(rèn)為該地塊存在污染。地塊北側(cè)景觀資源較好；西側(cè)、南側(cè)均為廠企，居住氛圍相對薄弱。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：46851㎡容積率：2.2建筑面積：103072.2㎡建筑高度：18-60米建筑面寬：原則上不大于60米建筑密度：≤35%綠地率：≥30%地塊內(nèi)不得設(shè)置底商住宅；配套商業(yè)服務(wù)用房宜臨珠江路集中設(shè)置，面積不大于地上總建面的5%；機(jī)動車出入口可沿東側(cè)嵩山路、南側(cè)岷江路、北側(cè)珠江路設(shè)置；地塊北側(cè)規(guī)劃單元式住宅建筑立面形式應(yīng)按公共建筑處理。地塊東西長約240米，南北長約180米，宜打造大面寬、通透的小高層產(chǎn)品。本體分析|經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案周邊地價中建佳源新城福地中建地塊樓面地價9168元/㎡，周邊地價均在10000元/㎡左右，截至2018年12月，常州樓市成交均價13120元/㎡，本項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目均價約18000元/㎡（毛坯，佳源悅府），二手房均價18000元-21000元/㎡（榮盛華府，朗詩新北綠郡）。地價與新城相比不占優(yōu)勢，地價與二手房價關(guān)系較為合理。項(xiàng)目定位應(yīng)充分考慮地價因素，界定項(xiàng)目市場定位及目標(biāo)客戶。地塊名稱土地屬性用地面積(㎡)總建面積(㎡)容積率成交日期成交總價(萬元)成交樓板價(元/㎡)中建地塊商住46851103072.22.22018城樾雋商住51695118557.312.32018-9-29950008013佳源悅府純住02018-7-124050011253福地地塊純住宅1144625181.22.22018-6-282570010206本體分析|地塊小結(jié)新城區(qū)核心位置，臨近公園，配套成熟，西側(cè)，南側(cè)為廠企，環(huán)境破舊，公共交通略顯薄弱，新市府板塊優(yōu)質(zhì)地塊，目標(biāo)改善客群。區(qū)位價值：新北區(qū)發(fā)展成熟板塊，周邊配套成熟；板塊發(fā)展：成熟的改善置業(yè)熱點(diǎn)板塊，向西向北發(fā)展，拆遷計(jì)劃明晰，帶來新的市場利好；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，不斷向金融服務(wù)、高科技制造產(chǎn)業(yè)傾斜，帶來更多優(yōu)質(zhì)改善置業(yè)人群；周邊環(huán)境：目前地塊西側(cè)南側(cè)景觀較差，生活氛圍相對薄弱；地塊條件：面寬大，限高60米，適合打造大面寬小高層產(chǎn)品；交通配套：道路通達(dá)，路況良好，公交車站距離較遠(yuǎn)，無地鐵規(guī)劃，公共交通略顯薄弱；周邊地價：項(xiàng)目地價與周邊地價均在10000元/㎡左右，相較于常州市場均價，改善置業(yè)特征明顯。三、市場分析土地市場政策環(huán)境成交情況板塊市場高端市場競品分析常州宅地市場在2014-2016年連續(xù)3年零供地去庫存，2017-2018年恢復(fù)供地補(bǔ)庫存，土地價格大幅上漲。未來住宅市場供應(yīng)量大，競爭激烈。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：截至2018年12月3日市場分析|土地市場市場分析|政策環(huán)境常州市場2014-2016年主要實(shí)施鼓勵去庫存政策，2017年起政策調(diào)控方向發(fā)生轉(zhuǎn)變，出臺了限售、限價政策，抑制投機(jī)炒房；常州目前不限購，但限售、限價，限貸僅限于二套公積金；限價政策執(zhí)行力度較嚴(yán)格，近期常州土地及新房市場明顯轉(zhuǎn)冷，有一定溝通空間。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實(shí)施方案：1、到2016年底，全市商品住宅庫存去化周期控制在14個月以內(nèi)2、預(yù)售政策：住宅項(xiàng)目，出具有效的銀行履約保函，主體結(jié)構(gòu)1/3以上；第三方預(yù)售資金托管，±0；非住宅項(xiàng)目原則上現(xiàn)房銷售3、加快推進(jìn)城市棚改，“十三五”期間改造各類棚戶區(qū)5萬戶4、首套公積金貸款還清的，二套公積金貸款條件參照首套。嚴(yán)控經(jīng)營性用地入市,實(shí)行為期3年的“零供地”加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見：1、新增1000畝經(jīng)營性地塊供應(yīng)2、二套公積金首付比例50%3、限售：新購商品房（含二手），取得產(chǎn)權(quán)證2年后才可上市交易，以網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)4、限價：嚴(yán)格執(zhí)行價格備案制度，新建商品房價格調(diào)整周期不低于2個月進(jìn)一步做好房地產(chǎn)價格調(diào)控工作的通知：1、毛坯房項(xiàng)目不得采取捆綁搭售、添加附加條件等方式銷售2、不再辦理毛坯房改精裝房的價格備案手續(xù)2014年起2016年5月2017年4月2017年9月2017年10月進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房預(yù)售管理的通知：1、市區(qū)非商品住宅，預(yù)售工程形象進(jìn)度原則上達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂2、第三方資金托管的項(xiàng)目，托管金統(tǒng)一按物價備案均價的40%進(jìn)行歸集3、第三方資金托管的項(xiàng)目，新增2個支付節(jié)點(diǎn)常州市場當(dāng)前政策環(huán)境較為寬松，預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策將保持。降低購房和投靠準(zhǔn)入門檻。取消購房遷入房屋面積不小于50平方米，遷入后人均居住面積不小于25平方米的限制2019年2月市場分析|政策環(huán)境四限政策政策條件限購無限貸二套公積金首付50%認(rèn)貸不認(rèn)房限售2017年4月9日起，新購住房（含二手），需取得產(chǎn)權(quán)證滿2年才后方可上市交易，以商品房合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)限價新建商品住房備案價格的調(diào)整周期不得低于2個月，注銷所涉房源需統(tǒng)一公示，公示時間為15天，公示期間不得重新備案，公示期滿后一年內(nèi)，重新備案的價格不得高于上次合同備案價格；另外不再辦理毛坯房改精裝房的價格備案手續(xù)（無明文規(guī)定）項(xiàng)目開盤過，項(xiàng)目價格每季度可漲價，漲幅不超過3%，全年不超過8%；項(xiàng)目之前未開盤，參考區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目成交均價，各項(xiàng)目可以與房管局溝通預(yù)售政策條件產(chǎn)品一般情況出具有效的銀行履約保函第三方預(yù)售資金托管（僅限市區(qū)）商品住宅主體結(jié)構(gòu)封頂主體結(jié)構(gòu)1/3以上正負(fù)零非商品住宅主體結(jié)構(gòu)封頂//第三方資金監(jiān)管政策：第三方預(yù)售資金監(jiān)管將全款和貸款業(yè)主均納入服務(wù)范圍，托管資金總額度統(tǒng)一按物價備案均價30%或按毛坯房4000元/㎡、成品房6000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸集；新申請預(yù)售的毛坯房項(xiàng)目，支付節(jié)點(diǎn)為正負(fù)零、主體1/2、主體封頂、外立面裝飾、交付備案5個節(jié)點(diǎn)，托管額度受限比例分別為80%、65%、50%、25%、0%；新申請預(yù)售的成品房項(xiàng)目，支付節(jié)點(diǎn)為正負(fù)零、主體1/2、主體封頂、外立面裝飾、市內(nèi)裝修、交付備案6個節(jié)點(diǎn)，托管額度受限比例分別為80%、65%、50%、40%、5%、0%近期常州土地及新房市場明顯轉(zhuǎn)冷，未來有出臺寬松刺激政策的可能性。市場分析|市場成交常州市場進(jìn)入下行周期，2018年8-12月，市場持續(xù)供大于求，四季度市場急速轉(zhuǎn)冷。2015年前常州住宅年成交量常年基本穩(wěn)定在530萬方，2016年受市場利好，成交量達(dá)到峰值，受市場購買力透支、房價上漲過快、庫存少及供應(yīng)不足等因素疊加影響，2017年-2018年住宅成交量連續(xù)兩年下滑，價格則受土地價格推動保持上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源克而瑞，普通住宅不包含別墅。市場分析|板塊成交數(shù)據(jù)來源克而瑞，不包含別墅新市府板塊成交均價領(lǐng)先全市，2013年至今量價綜合實(shí)現(xiàn)居于全市第一。新市府板塊年均成交量穩(wěn)定在30萬方左右，綜合量價領(lǐng)跑全市，供應(yīng)不足，庫存緊張，2018年板塊內(nèi)供不應(yīng)求，受供應(yīng)影響板塊內(nèi)成交量下滑。數(shù)據(jù)來源克而瑞，普通住宅不包含別墅。市場分析|成交結(jié)構(gòu)市場主力成交面積段為100-150㎡，成交總價段集中在100-260萬；90平米以下戶型供求都急劇減少，90-100㎡面積段供求下降，常州整體趨向改善型市場；100-130㎡面積段供求持續(xù)上漲，上漲比例溫和；140-150㎡面積段供需兩旺，占比逐年增加。常州市場整體明顯趨向改善性市場，主力成交面積段100-150㎡，主力總價段100-260萬。數(shù)據(jù)來源克而瑞，占比為套數(shù)占比，普通住宅不包含別墅。市場分析|板塊成交結(jié)構(gòu)剛需減少：90㎡-100戶型比例供需兩端逐年減少，主流面積段逐漸向110-150㎡集中；高端改善比例增加：140-170㎡面積段供求兩端占比逐年升高，供需兩旺；數(shù)據(jù)說明：2018年三個板塊受供應(yīng)不足影響，總計(jì)成交2070套，新加推較少且集中在下半年，采樣比例偏少。新市府板塊及周邊恐龍園，青龍板塊剛需面積段供求下降明顯，趨向純改善型市場。數(shù)據(jù)來源克而瑞，占比為套數(shù)占比，普通住宅不包含別墅。市場分析|去化周期常州市場普通住宅去化周期約9個月，預(yù)計(jì)未來去化周期將變長；市場主流面積段去化周期安全，90-120㎡，150-160㎡面積段去化周期短；新北區(qū)庫存相較其他區(qū)域，大戶型庫存少；新北區(qū)小戶型及200㎡以上戶型去化周期長，主流面積段去化周期安全。數(shù)據(jù)來源克而瑞，普通住宅不包含別墅，去化周期計(jì)算參考近3個月成交常州市場整體去存周期良好，預(yù)計(jì)未來變長；常州市場90-120㎡，150-160㎡面積段去存周期相對較短；新北區(qū)大戶型庫存少，主流面積段去化周期良好。板塊市場|存量&加推板塊項(xiàng)目名稱首開時間產(chǎn)品類型住宅總量取證量已售量可售存量待推量地塊存量總存量2019年加推新市府板塊雅居樂星河灣2013/10/13高層41.8941.8941.630.26000.26雅居樂常樂府2017/11/10疊拼、洋房6.276.276.180.09000.09尚楓瀾灣2014/2/12高層、小高層、別墅17.9116.7216.620.101.1901.29太湖明珠苑2006/1/5小高層、別墅31.1831.1827.603.58003.58福地海關(guān)地塊——小高層2.5200002.522.522.52佳源悅府2018/12/7小高層3.600003.63.63.6牡丹和府——小高層5.200005.25.25.2新城太平洋地塊——高層、小高層110000111111中建一局地塊——

小高層10.3000010.310.35小計(jì)4.031.1932.6237.8427.32恐龍園御庭園2015/6/12高層9.859.859.070.78000.78香樹灣馨苑2013/12/1小高層、別墅5.495.494.401.09001.09小計(jì)1.87001.87青龍中鐵建花語江南——小高層28.9000028.928.910大和地塊————11.2000011.211.23小計(jì)0040.140.113目前板塊及周邊板塊可售庫存少，2019年預(yù)計(jì)庫存及新增供應(yīng)合計(jì)47萬方，競爭激烈。高端市場|成交情況項(xiàng)目名稱成交均價成交面積成交套數(shù)供應(yīng)面積去化率月均去化龍湖春江天璽19153783435089078086%73佳源·悅府188835044238412%4雅居樂常樂府183374204220817110100%17金科保利北郡16931963408189740699%68碧桂園·壹號天禧167609022673412437473%61碧桂園金科光明府16688627934998850371%42新城樾府1507955640--新城牡丹·公園世紀(jì)136964599373583213%3萬科弘陽君望甲第136847520468312969958%57尚楓苑134799701899701100%7項(xiàng)目名稱區(qū)域成交均價成交面積成交套數(shù)月均成交御翠園天寧區(qū)2421315864-巨凝·金水岸天寧區(qū)215501495148-龍城金茂府鐘樓區(qū)21136107778328龍洲伊都天寧區(qū)206411824810117九洲新世界天寧區(qū)199635393834329新城光明璞樾門第天寧區(qū)19795320121-龍湖春江天璽新北區(qū)191537834350873佳源·悅府新北區(qū)1888350444德信佳源·君宸府天寧區(qū)1870521891717華宇·常寧府天寧區(qū)1859432664222282018年常州新北區(qū)普通住宅成交均價TOP102018年常州市普通住宅成交均價TOP10常州市目前房地產(chǎn)市場成交均價穩(wěn)定在13000元/㎡；新北區(qū)2018年無均價超過20000元/㎡項(xiàng)目，可比競品較少；2018年常州市成交均價超過20000元/㎡項(xiàng)目僅4個，新開盤項(xiàng)目僅龍城金茂府一個，月均去化28套。常州普通住宅成交單價超過20000元，已進(jìn)入高端改善產(chǎn)品價格區(qū)間；項(xiàng)目競品不僅為板塊內(nèi)直接競品，還需參考市區(qū)高價地項(xiàng)目。土地市場：土地價格快速上漲，未來高價土地持續(xù)入市、后續(xù)供應(yīng)充足，競爭壓力較大；政策環(huán)境：整體環(huán)境寬松，短期穩(wěn)定，市場遇冷，未來有出臺寬松刺激政策的可能性；市場成交：常州市場整體進(jìn)入下行周期，2018年四季度成交量萎縮明顯；市場需求：近半年持續(xù)供過于求，價格回落調(diào)整；成交結(jié)構(gòu)：整體趨向改善市場，板塊及周邊板塊趨向純改善市場，140-150㎡供需兩旺，占比持續(xù)上升；去化周期：常州整體存量去化周期良好，預(yù)計(jì)未來變長，90-120㎡，150-160㎡面積段去化周期相對較短；新北區(qū)域：庫存較少，供應(yīng)短缺，主流面積段去化周期相對安全，大戶型庫存相對較低；高端市場：20000元/㎡以上為常州普通住宅高端市場分水嶺，項(xiàng)目可比競品趨向全市范圍。市場分析|小結(jié)市場整體進(jìn)入下行周期，政策企穩(wěn)，未來高價土地持續(xù)供應(yīng)，競爭激烈，主流面積段去化相對安全，板塊及周邊板塊2019年庫存新推量較大競爭激烈。四、競品分析競品選擇競品分析競品小結(jié)佳源悅府新城太平洋塊塊中鐵建花語江南旭輝鉑悅天寧在售待售核心競品是新城太平洋地塊，佳源悅府，參考競品選擇中鐵建花語江南、旭輝鉑悅天寧及龍湖春江天璽。競品分析|競品選擇競品案例的選擇以新市府板塊競品為主，參考近期主城中心高價地塊加推項(xiàng)目。主要參考競品的主力戶型配比及蓄客去化情況，以此作為本項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型配比的選擇依據(jù)。地塊名稱土地屬性用地面積(㎡)總建面積(㎡)容積率成交日期成交總價(萬元)成交樓板價(元/㎡)中建地塊商住46851103072.22.22018城樾雋商住51695118557.312.32018-9-29950008013佳源悅府純住02018-7-124050011253福地地塊純住宅1144625181.22.22018-6-282570010206中鐵建地塊商住1481153258532.22018-5-3033300010219旭輝地塊商住679861496002.22018-5-24153000102292018年新北區(qū)及市中心代表地塊土地成交明細(xì)龍湖春江天璽競品分析|佳源悅府基本信息位置珠江路南側(cè)、峨眉山路西側(cè)開發(fā)商佳源占地面積1.8萬㎡建筑面積3.6萬㎡容積率2成交樓面價11253元/㎡+0.12萬㎡人才公寓物業(yè)類型小高層裝修情況精裝改毛坯綠化率30%首次開盤時間2018年12月14日主力戶型110、130、138㎡車位配比1:1.13近期成交均價18000元/㎡（毛坯）物業(yè)費(fèi)待定距離本案僅500米，規(guī)劃4棟小高層（17-18F），戶型設(shè)計(jì)緊湊。目前302套已經(jīng)全部公開，總計(jì)成交28套，成交均價18281元/㎡，其中三房成交13套，四房成交15套。總價高大戶型去化較好，不少客戶等待新城項(xiàng)目開盤。鳥瞰效果圖136㎡4室2廳2衛(wèi)面積段（㎡）配比11067%12611%13622%110㎡3室2廳2衛(wèi)126㎡4室2廳2衛(wèi)戶型配比示范區(qū)樣板房基本信息位置衡山路以東、河海路以北開發(fā)商新城占地面積5.17萬㎡建筑面積11.86萬㎡容積率2.5成交樓面價8013元/㎡物業(yè)類型高層裝修情況精裝綠化率30%首次開盤時間待定主力戶型120-188㎡車位配比待定價格預(yù)計(jì)22000元/㎡物業(yè)費(fèi)待定效果圖立面效果圖新城樾雋項(xiàng)目距離本案400米，規(guī)劃設(shè)計(jì)為精裝（中央空調(diào)+地暖）17-26層，小高層，高層產(chǎn)品；

面積段為120-188㎡，總價段預(yù)計(jì)為260-390萬；項(xiàng)目預(yù)計(jì)首開時間2019年4月份。競品分析|新城樾雋26F高層120㎡3室2廳2衛(wèi)26F高層143㎡4室2廳2衛(wèi)17F小高165㎡，4室2廳3衛(wèi)26F小高188㎡，4室2廳3衛(wèi)寬廳面積段（㎡）套數(shù)配比12030%14330%16519%18822%競品分析|旭輝鉑悅天寧該項(xiàng)目是旭輝集團(tuán)在常州的首個作品，位于市中心生活配套完善；規(guī)劃16棟住宅，共1025戶，打造旭輝TOP鉑悅系產(chǎn)品，主力戶型為142㎡四房，目前示范區(qū)尚未公開，1月底內(nèi)部認(rèn)購?fù)剖?40套，去化20套（8套工抵）?；拘畔⑽恢弥窳直甭纺蟼?cè)、廟灣村西路交匯處開發(fā)商旭輝占地面積6.8萬㎡建筑面積14.96萬㎡容積率2.2成交樓面價10229元/㎡+1.3萬㎡人才公寓物業(yè)類型小高層裝修情況精裝綠化率30%首次開盤時間預(yù)計(jì)12月首開主力戶型140-180㎡車位配比1:1.46近期成交均價待定物業(yè)費(fèi)待定效果圖122㎡3室2廳2衛(wèi)142㎡4室2廳2衛(wèi)187㎡5室2廳2衛(wèi)面積段（㎡）配比122約30%142約60%187約10%立面圖競品分析|中鐵建花語江南項(xiàng)目周邊配套成熟，區(qū)位條件優(yōu)越，城市展廳已開放，將打造高端系列產(chǎn)品，主力戶型面積130-210㎡；產(chǎn)品定位高端舒適型改善戶型，尚未開盤。

基本信息位置龍城大道東側(cè)、永寧北路南側(cè)開發(fā)商中鐵建、中糧占地面積14.81萬㎡建筑面積32.59萬㎡容積率2.2成交樓面價10219元/㎡+1.7萬㎡人才公寓物業(yè)類型小高層裝修情況精裝綠化率30%首次開盤時間待定主力戶型130-210㎡車位配比待定近期成交均價預(yù)計(jì)精裝22000-24000元/㎡物業(yè)費(fèi)待定效果圖143㎡4室2廳2衛(wèi)169㎡3室2廳3衛(wèi)189㎡4室2廳3衛(wèi)169㎡4室2廳3衛(wèi)216㎡4室2廳3衛(wèi)189㎡4室2廳3衛(wèi)面積段（㎡）套數(shù)配比12915%14339%16921%1757%18914%2163%競品分析|龍湖春江天璽項(xiàng)目周邊配套成熟，區(qū)位條件優(yōu)越，主力戶型面積137-189㎡；全部為躍層設(shè)計(jì)，客廳挑高6米，產(chǎn)品贈送面積大且較為稀缺，去化較好，開盤當(dāng)月去化299套，目前庫存66套，近期月均去化15套左右?；拘畔⑽恢眯卤北蓖雍?xùn)|北側(cè)、飛龍中路南側(cè)、天山路西側(cè)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)占地面積5.25萬㎡建筑面積12.96萬㎡容積率1.8成交樓面價7407元/㎡物業(yè)類型高層裝修情況毛坯綠化率30%首次開盤時間2018年6月26日主力戶型137-189㎡車位配比1：1.5近期成交均價19000元/㎡物業(yè)費(fèi)2.6元/㎡效果圖137㎡3室2廳3衛(wèi)189㎡4室2廳3衛(wèi)167㎡4室2廳3衛(wèi)日期成交套數(shù)成交均價2019年2月318,0172019年1月1318,4402018年12月3718,4692018年11月2218,5312018年10月4318,8192018年9月4819,7962018年8月5919,7552018年7月29919,111龍湖春江天璽月度成交量價競品分析|競品對比項(xiàng)目本案新城太平洋地塊佳源悅府中鐵建花語江南旭輝鉑悅天寧區(qū)位泰山路與珠江路交匯處衡山路與河海路交匯處珠江路南側(cè)（新北區(qū)人力資源市場對面）龍城大道與新堂路交匯處竹林北路與廟灣村西路交匯處學(xué)區(qū)配套國英小學(xué)新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)國英小學(xué)新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)國英小學(xué)新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)博小龍錦分校24中青龍分校虹景小學(xué)翠竹中學(xué)商業(yè)配套新北萬達(dá)商圈榮盛曼哈頓廣場新北萬達(dá)商圈榮盛曼哈頓廣場新北萬達(dá)商圈榮盛曼哈頓廣場/紅梅商圈交通配套///龍城大道高架地鐵5號線（規(guī)劃）龍城大道高架醫(yī)療配套九悅醫(yī)院三井醫(yī)院三井醫(yī)院九悅醫(yī)院九悅醫(yī)院三井醫(yī)院常州二院天寧分院常州一院、常州二院、常州中醫(yī)院、武進(jìn)人民醫(yī)院文體配套新北中央藝術(shù)公園新北中央藝術(shù)公園新北中央藝術(shù)公園奧體中心常州大劇院紫荊公園翠竹公園自建配套待定幼兒園、社區(qū)中心無無社區(qū)中心本案核心配套是新北萬達(dá)商圈和中央藝術(shù)公園，但在地段、配套方面與其他競品相比不占優(yōu)勢。競品分析|產(chǎn)品規(guī)劃從競品的產(chǎn)品規(guī)劃來看，140-149㎡產(chǎn)品1563套，180-200㎡產(chǎn)品517套，150-159㎡，110-119㎡競爭壓力較??；競品主力總價段為204萬-437萬。本板塊/核心競品市區(qū)項(xiàng)目間接競品面積區(qū)間套數(shù)合計(jì)主力競品佳源悅府（毛坯）新城太平洋地塊中鐵建花語江南旭輝鉑悅天寧總價段面積套數(shù)總價面積套數(shù)總價面積套數(shù)總價面積套數(shù)總價110/p>

120-129801250-280

120208250129286300122307280130-13999240-28613033240

13866255

140-1491563300-330

143208300143740330142615330150-1590

160-179673350-403

165136350169404390

175133403180-200517410-437

188156410189258435187103430200以上60500

21660500

合計(jì)3916

302

708

1881

1025

競品分析|小結(jié)定位高端：競品參考項(xiàng)目除佳源悅府外，普遍定位高端精裝修，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；戶型面積：新城，旭輝，中鐵建三個項(xiàng)目放棄120㎡以下戶型，戶型面積較大；蓄客去化：無論是已開盤，還是內(nèi)部認(rèn)購項(xiàng)目，去化率都低于30%，龍湖項(xiàng)目尾盤降價跑量；警惕風(fēng)險：佳源悅府面積控制過小，戶型有失舒適，總價高大戶型去化相對較好，不少客戶等待新城開盤。跳出同質(zhì)化產(chǎn)品定位，高總價大戶型競爭激烈，控制面積，控制總價同時需保證產(chǎn)品的舒適尺度。五、市場定位SWOT分析市場定位

內(nèi)部因素外部因素優(yōu)勢（S）劣勢（W）區(qū)位優(yōu)勢：新市府板塊，新北核心商圈；交通優(yōu)勢：臨近多條城市主干道，道路通達(dá)性高；配套優(yōu)勢：周邊配套完善，北側(cè)新建大型公園、商業(yè)廣場和河海中學(xué)；產(chǎn)品優(yōu)勢：科技產(chǎn)品，朗詩品牌在常州有良好口碑；客戶優(yōu)勢：朗詩近兩年無新增供應(yīng)，業(yè)主置換需求強(qiáng)烈。配套劣勢：周邊無成熟生活商業(yè)配套；交通劣勢：公共交通配套略有不足；其他劣勢：西側(cè)，南側(cè)廠房尚未完成搬遷，現(xiàn)狀展示效果差。機(jī)會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會（SO）利用機(jī)會，克服劣勢（WO）政策機(jī)會：政策環(huán)境寬松，預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策保持觀望；區(qū)位機(jī)會：政府積極推進(jìn)拆遷，板塊產(chǎn)業(yè)升級；市場機(jī)會：板塊內(nèi)供不應(yīng)求，是常州房價上漲最快的區(qū)域，廣義庫存較低，高價地入市將對價格起到支撐作用；產(chǎn)品機(jī)會：項(xiàng)目具備后發(fā)優(yōu)勢，目前競品產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)確定，部分面積段存在市場空白，蓄客及開盤情況可作為本項(xiàng)目定位重要參考。朗詩差異化產(chǎn)品，爭取獨(dú)立市場空間；利用項(xiàng)目周邊規(guī)劃和城建熱點(diǎn)，樹立城市標(biāo)桿形象發(fā)揮土地稀缺性優(yōu)勢和市場空白點(diǎn)，打造差異化、稀缺性產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高溢價；按照市場趨勢，合理規(guī)劃產(chǎn)品，迎合周邊中高端客戶需求，實(shí)現(xiàn)快速去化根據(jù)地塊特征，產(chǎn)品南小北大，并加強(qiáng)宣傳周邊地塊拆遷規(guī)劃；利用項(xiàng)目少量社區(qū)商業(yè)，豐富生活配套。威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ST）減少劣勢，避免威脅（WT）市場威脅：整體市場進(jìn)入下行期，供過于求，客戶觀望，降價促銷出現(xiàn)，警惕市場繼續(xù)惡化風(fēng)險；競爭威脅：18年底至19年上半年競品集中入市，對高端客戶的爭奪十分激烈，警惕直接競品降價風(fēng)險。通過朗詩獨(dú)有的科技系統(tǒng)、品牌及精裝修標(biāo)準(zhǔn)綜合打造高性價比的產(chǎn)品，制造獨(dú)立市場機(jī)會；通過控制總價和面積，實(shí)現(xiàn)快速去化；利用后發(fā)優(yōu)勢，靈活調(diào)整產(chǎn)品和銷售策略。抓住地緣客戶，利用產(chǎn)品優(yōu)勢防止客戶外溢；增強(qiáng)業(yè)主互動，爭取天寧，鐘樓，新北綠郡朗詩業(yè)主推薦與成交。制定靈活價格策略，實(shí)時監(jiān)測競品動向，及時合理使用價格工具。市場定位|SWOT分析市場定位|定位思考內(nèi)在先決條件1）地塊新市府板塊是新北區(qū)改善型客戶選擇的熱點(diǎn)區(qū)域；2）板塊內(nèi)庫存較少，板塊內(nèi)改善置業(yè)需求被抑制；3）常州朗詩2年無新增產(chǎn)品供應(yīng)，業(yè)主改善置業(yè)需求明顯。1）常州市場整體趨向改善市場；2）常州市場政策企穩(wěn)，未來有望寬松；3）未來高價土地集中供應(yīng)上市，普遍定位高端，共同炒熱改善市場；4）項(xiàng)目地價界定未來產(chǎn)品為改善置業(yè)產(chǎn)品。外在市場條件總結(jié)以上因素，我們認(rèn)為“高端改善”定位是本項(xiàng)目適合的選擇。六、目標(biāo)客戶分析客群定位朗詩新北綠郡客戶分析客戶需求分析客戶分析|目標(biāo)客戶項(xiàng)目區(qū)位板塊特征地塊條件土地價格銷售價格高端市場競品定位判定本案目標(biāo)客戶定位：屬地客戶為主的品質(zhì)改善、高端多次改善客群。核心客戶：屬地周邊的企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師等群體，朗詩老業(yè)主及其圈層，屬地老小區(qū)居民；重要客戶：天寧，鐘樓區(qū)及周邊板塊的改善類客戶；偶得客戶：新北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城改善客戶，武進(jìn)區(qū)，金壇區(qū)改善客戶。前置條件：有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)支付能力，有意愿改善目前居住品質(zhì)；改善原因：目前居住戶型偏小，小區(qū)環(huán)境較差，居住品質(zhì)不高。目標(biāo)客群特征：朗詩新北綠郡共計(jì)1077戶業(yè)主，新北區(qū)客戶占比46%，天寧區(qū)及鐘樓區(qū)占比分別為16%，20%。新北區(qū)業(yè)主除春江鎮(zhèn)，羅溪鎮(zhèn)，孟河鎮(zhèn)，西夏墅鎮(zhèn)53組外，剩余444組均集中在項(xiàng)目周邊。441742111020815497朗詩新北綠郡業(yè)主常州市區(qū)區(qū)域分布客群分析|新北綠郡客戶分析朗詩新北綠郡客戶核心客戶為屬地改善客群；重要客戶為鐘樓區(qū)，天寧區(qū)改善客戶，朗詩業(yè)主；偶得客群為新北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客戶及武進(jìn)區(qū)改善客戶?？蛻舴治鰘業(yè)主調(diào)研業(yè)主調(diào)研選取客戶深訪+問卷調(diào)查形式。小戶型客戶關(guān)注戶型功能及收納，大戶型客戶關(guān)注舒適尺度及公區(qū)品質(zhì)。房型房型面積(㎡)套數(shù)(套)房型占比(%)二房84-9018817%三房112-13757754%四房150-16028026%五房175323%朗詩新北綠郡戶型配比根據(jù)朗詩新北綠郡戶型配比，深度訪談及問卷調(diào)研業(yè)主以三房四房客戶為主。業(yè)主年齡從30歲-65歲，職業(yè)包含企業(yè)主/公務(wù)員/教師/離休干部/企業(yè)高層管理，每個業(yè)主背后代表的至少是3-5戶業(yè)主的置換需求，因此反映的需求比較有代表性：一、小戶型需求減少：100㎡以下小戶型需求量不大，往常與大戶型搭配，反而降低大戶型價值；二、戶型舒適得當(dāng)：小戶型客戶關(guān)注戶型功能及收納，大戶型客戶關(guān)注各功能區(qū)尺度；三、精裝修：小戶型客戶精裝修要求不太高；大戶型客戶關(guān)注人性化細(xì)節(jié)，二次裝修，建材品牌；四、人車分流：汽車，電動車，自行車在大門入口進(jìn)地庫，整體小區(qū)地面安靜，安全；五、家居智能化：燈光控制，電動窗簾，電動外遮陽，踢腳線式移動插座，業(yè)主智能化訴求明顯；六、公共活動空間：注重健康與運(yùn)動，業(yè)主剛性需求室內(nèi)室外活動空間；七、景觀、大堂、立面：小戶型關(guān)注景觀中運(yùn)動休閑空間，大戶型關(guān)注景觀立體造景，大堂，立面，樓宇亮化需適度提升；八、物業(yè)管理：集中反映公共區(qū)域占用問題，訴求圈層類同社區(qū)居住感受?？蛻舴治鰘客戶調(diào)研年齡年齡集中在30-50歲之間職業(yè)/行業(yè)個體戶、公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)中高管及職員為主，周邊政府事業(yè)單位及二、三產(chǎn)業(yè)人群家庭結(jié)構(gòu)常州本地戶籍家庭為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，其次是二孩家庭和三代同堂。

家庭收入&購房預(yù)算家庭年收入以50萬元以內(nèi)為主；82%購房預(yù)算300萬以內(nèi)，18%預(yù)算為300-400萬。市場客戶調(diào)研選取此次市場問卷調(diào)查重點(diǎn)針對新市府板塊、恐龍園板塊、新龍板塊和青龍板塊108組市場客戶。市場客戶意向購房面積集中在140-160㎡之間，其次是120-129㎡，意向購房戶型以4房2衛(wèi)和3房2衛(wèi)為主?？們r承受能力較低?？腿悍治鰘客戶調(diào)研需求三房客戶項(xiàng)目需

求小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃分區(qū)合理，體現(xiàn)品質(zhì)感，實(shí)現(xiàn)景觀資源的最大化，人車分流，可接受部分集中式地面停車，智能化安保系統(tǒng)保證社區(qū)安全社區(qū)配套便利店、休閑餐飲、生鮮超市、藥店、社區(qū)內(nèi)健身場所、小型餐飲等，養(yǎng)老置業(yè)客戶希望配置食堂。智能科技市場客戶比較關(guān)注新風(fēng)及地暖帶來的居住感受，對于朗詩系統(tǒng)需求度不高；朗詩業(yè)主多喜歡集中式科技系統(tǒng)精裝修大部分接受購買精裝修房，精裝修品牌要求不高，大多數(shù)可承受精裝修價1500-2000元/㎡。園林景觀保證綠化率，軟性景觀為主，社區(qū)廣場，中心節(jié)點(diǎn)景觀重點(diǎn)打造，需要有體育運(yùn)動、健身和兒童娛樂區(qū)外立面色彩選擇穩(wěn)重大氣，愈久彌新，選擇材料有質(zhì)感，對建筑外立面要求不高戶型要點(diǎn)戶型方正，得房率高，注重臥室使用空間，客廳帶陽臺，采光好，南北通透，空間設(shè)置預(yù)留足夠多收納空間，一衛(wèi)設(shè)計(jì)需干濕分離。三房除主臥外，兩個房間面積優(yōu)先保證臥室尺度，書房面積可釋放放小?？腿悍治鰘客戶調(diào)研需求四房客戶項(xiàng)目需

求小區(qū)規(guī)劃超大樓間距，主軸式景觀，人車分流，地下入戶，景觀地下車庫，酒店式入戶大堂，車位配比充足，智能化安保系統(tǒng)。社區(qū)配套便利店、干洗店、休閑餐飲、生鮮超市、藥店、運(yùn)動健身場所、室內(nèi)公共活動空間等智能科技客戶比較關(guān)注新風(fēng)及地暖，市場客戶大多希望配置朗詩科技系統(tǒng)，朗詩業(yè)主大多希望配置集中式科技系統(tǒng)。精裝修大部分接受購買精裝修房，大多數(shù)可承受精裝修價2000-2500元/㎡；看中裝修品牌，精裝修人性化細(xì)節(jié)要求較高。園林景觀保證綠化率，中心節(jié)點(diǎn)景觀重點(diǎn)打造，需要有體育運(yùn)動、健身和兒童娛樂區(qū)。外立面色彩選擇穩(wěn)重大氣，愈久彌新，選擇材料有質(zhì)感，最好部分選擇石材，對建筑外立面要求較高。戶型要點(diǎn)戶型方正，南北通透，各功能空間尺度舒適得房率高，強(qiáng)化客廳尺度，看中大尺度陽臺，注重采光?？腿悍治鰘客戶調(diào)研需求大四房客戶（160㎡及以上）項(xiàng)目需

求小區(qū)規(guī)劃超大樓間距，完全人車分流，電動車外賣貨車等最好進(jìn)地下車庫，地下入戶，酒店式入戶大堂雙大堂設(shè)置，車位配比充足，智能化安保系統(tǒng)。社區(qū)配套便利店、干洗店、生鮮超市、藥店、室內(nèi)活動場地、健身跑道，管家式的高端物業(yè)管理等。智能科技市場客戶比較關(guān)注新風(fēng)及地暖，且大多希望配置朗詩科技系統(tǒng)，朗詩業(yè)主大多希望配置集中式科技系統(tǒng)，家中配置智能化家居系統(tǒng)。精裝修大部分接受購買精裝修房，大多數(shù)可承受精裝修價3000-3500元/㎡；看中裝修品牌，精裝修人性化細(xì)節(jié)要求較高，希望從施工階段考慮細(xì)節(jié)，避免后期返工。園林景觀保證綠化率，主軸式景觀，中心節(jié)點(diǎn)景觀重點(diǎn)打造，需要有體育運(yùn)動、兒童娛樂區(qū)。外立面色彩選擇穩(wěn)重大氣，愈久彌新，樓宇亮化需大氣，選擇材料有質(zhì)感，最好選擇石材，對建筑外立面要求高。戶型要點(diǎn)戶型方正，南北通透，各功能空間尺度舒適得房率高，廚房要大，大尺度客廳和與主臥，超大景觀陽臺，超大衣帽間，主臥套房配置，部分三代同堂客戶希望雙套間配置?；拘枨蟾纳菩援a(chǎn)品三大必備元素，其中一項(xiàng)或多項(xiàng)做到優(yōu)秀可以支撐總價及彌補(bǔ)彈性需求當(dāng)中的相對弱項(xiàng)。個性亮點(diǎn)，精裝細(xì)節(jié)、智能化等地段總價與面積前提條件購買決策的理性思考條件，在一定條件下可上下小范圍浮動。品牌、戶型功能、物業(yè)服務(wù)精裝修品牌、外立面、樓間距、泛會所、景觀彈性需求往往體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合性價比，綜合水平達(dá)到均好即可。其中某項(xiàng)偏弱可由基本需求當(dāng)中的優(yōu)秀項(xiàng)彌補(bǔ)驚喜需求非必備元素，往往是感性的，打造的好，可加快去化速度，但不一定能因此產(chǎn)生溢價懲罰因子獎勵因子本次客戶調(diào)研及業(yè)主訪談，客群主要為改善性置業(yè)，具備以下特征：家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或需要更好的居住環(huán)境，這部分客戶有較豐富的購房經(jīng)驗(yàn)，滿足前提條件后，會對樓盤綜合評分選擇。特別關(guān)注戶型設(shè)計(jì)，三房客戶訴求精裝修收納空間，四房及以上客戶關(guān)注客廳及各功能空間舒適合理，要求南北通透，橫廳的接受度較低。社區(qū)規(guī)劃方面，大多都要求人車分離，大戶型客戶對車位配比敏感，訴求兩個車位。智能化成為普遍訴求，精裝修品質(zhì)成為業(yè)主普遍關(guān)注獎勵因子?？腿悍治鰘客戶需求獎懲因子七、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位思考&面積段設(shè)置產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)初步成果產(chǎn)品定位|定位思考及面積段設(shè)置先決條件：項(xiàng)目位于新北區(qū)新市府板塊，屬于改善置業(yè)板塊，項(xiàng)目市場定位為高端改善；市場成交：常州市場整體趨向改善市場，140-150㎡供需兩旺，去化周期安全；競品參考：定位高端，總價過高去化較難，控制面積和總價同時需保證戶型舒適尺度；業(yè)主置換：朗詩新北綠郡戶型配比及業(yè)主置換需求。產(chǎn)品配置面積戶型功能套數(shù)配比建議售價建議備注套均總價J版精裝120㎡3房2廳2衛(wèi)30%22000保證戶型舒適尺度264萬140-144㎡4房2廳2衛(wèi)45%保證戶型功能空間308-317萬165㎡4房2廳3衛(wèi)20%保證戶型舒適尺度363萬180㎡4房2廳3衛(wèi)5%保證戶型奢闊尺度396萬面積控制：如后期因容積率問題，建議144㎡以下戶型比例相互調(diào)整，165㎡以上戶型比例不建議增加。戶型功能：南北通透，大開間短進(jìn)深，強(qiáng)調(diào)采光及通透性，各空間功能尺度舒適得當(dāng)；戶型設(shè)計(jì)：大戶型客廳開間要稍大（參考新城樾雋項(xiàng)目），南向設(shè)置超大雙陽臺或者南北均擁有陽臺，充分利用4㎡設(shè)備平臺贈送空間。產(chǎn)品定位|設(shè)計(jì)初步方案項(xiàng)目總平圖（20190218版）120㎡戶型初排143㎡戶型初排產(chǎn)品定位|設(shè)計(jì)初步方案180㎡戶型初排165㎡戶型初排八、設(shè)計(jì)任務(wù)書戶型參考及排布產(chǎn)品系建議建筑&立面&大堂景觀&泛會所精裝修標(biāo)準(zhǔn)建議示范區(qū)位置建議社區(qū)商業(yè)配套建議樣板房風(fēng)格建議智能化115-120㎡戶型建議戶型參考&排布160㎡戶型建議180㎡戶型建議1F商業(yè)/2F物業(yè)創(chuàng)意綠化帶南區(qū)，120北區(qū)，140/160/180140-144㎡戶型建議根據(jù)地塊周邊環(huán)境，南區(qū)排布以小面積115-120㎡為主，北區(qū)以140-180㎡為主。戶型排布建議采用煕華府系科技系統(tǒng)，綠建設(shè)計(jì)三星，運(yùn)營二星?？萍枷到y(tǒng)及綠建指標(biāo)建議維度序號樂府熙華府玲瓏郡未來街區(qū)社區(qū)01微環(huán)境模擬分析及優(yōu)化設(shè)計(jì)住宅02超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的節(jié)能建筑同時滿足當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng)要求的節(jié)能建筑滿足或超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的節(jié)能建筑滿足當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的節(jié)能建筑03戶式新風(fēng)（除霾、濕度控制、CO2智能聯(lián)動）集中式置換新風(fēng)（除霾、濕度控制）戶式新風(fēng)（除霾、CO2智能聯(lián)動）戶式除霾新風(fēng)04裝飾裝修污染物控制（甲醛芬蘭S1、TVOC國標(biāo)）裝飾裝修污染物控制（甲醛芬蘭S1、TVOC國標(biāo)）裝飾裝修污染物控制（甲醛芬蘭S2）裝飾裝修污染物控制（甲醛國標(biāo)）05戶式高舒適室溫控制系統(tǒng)集中式高舒適室溫控制系統(tǒng)戶式室溫控制系統(tǒng)06朗詩屏室內(nèi)環(huán)境監(jiān)控朗詩屏室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測朗詩屏室內(nèi)環(huán)境監(jiān)控07廚房排煙補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)大堂&立面&景觀建筑立面（杭州朗詩煕華府）車庫入戶大堂（南京朗詩煕華府實(shí)景圖）入戶大堂（南京朗詩煕華府實(shí)景圖）雙大堂、雙入戶門廳挑高設(shè)計(jì)，提升業(yè)主尊崇感，并充分照顧業(yè)主隱私；質(zhì)感立面提升品質(zhì)。架空層泛會所布局社區(qū)整體規(guī)模不是很大，內(nèi)景觀以一個中心活動場地加小組團(tuán)為主，造景立體，層次分明；架空層泛會所設(shè)計(jì)要有后期落地意向方案，增強(qiáng)銷售期業(yè)主感知。入戶大堂車庫入戶大堂建筑立面景觀&活動空間精裝修建議綜合客戶調(diào)研及預(yù)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)售價，建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)為：1500-2000元/㎡。精裝修細(xì)節(jié)建議參考：裝修風(fēng)格建議以淺色調(diào)為主；根據(jù)戶型面積及客戶需求不同，可考慮設(shè)置兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)，小/大戶型標(biāo)準(zhǔn)相差500元/㎡；餐廚垃圾處理為市場亮點(diǎn)，可重點(diǎn)考慮；業(yè)主可感知建材建議使用較好品牌，如地磚，五金件，水槽，潔具等；精裝修細(xì)節(jié)充分考慮后期業(yè)主使用習(xí)慣，避免返工，如陽臺墻面，插座高度，預(yù)留位置等。示范區(qū)位置建議社區(qū)水景創(chuàng)意綠化帶方案一：售樓處最優(yōu)位置為泰山路珠江路路口，目前車流量較大，展示效果較好。但因地塊西側(cè)南北距離小于東側(cè)且西側(cè)沿珠江路有綠化帶設(shè)計(jì)要求，若售樓處設(shè)置于此，會犧牲西側(cè)樓棟間距，且西北角存在信號塔及高壓線不利因素。方案二：售樓處設(shè)置在珠江路與嵩山路路口此方案能最大利用地塊東側(cè)南北長度，展示效果一般，但有利于施工及整盤建筑排布。方案三：兼顧后期商業(yè)價值及目前展示效果，售樓處示范區(qū)依珠江路入口兩側(cè)設(shè)置商業(yè)是對于營銷展示來說最優(yōu)選擇，但中軸景觀及景觀樓王棟距會受影響。示范區(qū)位置建議：采用方案二，設(shè)置在項(xiàng)目地塊東北角；示范區(qū)面積建議：800㎡左右，純一樓或部分二樓設(shè)計(jì)，后期