江蘇-南通-萬科海門地塊產(chǎn)品建議報(bào)告

海門萬科翡翠甲第競品對標(biāo)分析TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.

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1、前期海門市場遇冷，住宅庫存量多2、周邊競品林立，皆為品牌房企，周邊配套優(yōu)勢相同總結(jié)3、由于上海第三機(jī)場基本確定落址海門四甲鎮(zhèn)，未來海門將深度接軌大都市，因此海門樓市市場近期有所回溫競品對標(biāo)分析02PART長江印VS萬科：背景分析樓盤名稱長江印開發(fā)商/投資商碧桂園、陽光城、南通四建銷售代理碧桂園自銷規(guī)劃產(chǎn)品小高層、高層戶型105/126/143m2物業(yè)費(fèi)2.35元/平（碧桂園）樓盤地址海門長江路與恒昌路交匯處（江海公園向南800米）交房日期2020年12月31日成交均價(jià)1.44W(小高層)、1.37W（高層）裝修情況精裝13000（中央空調(diào)、地暖和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積20.12W平方米占地面積10.06W平方米容積率2.0綠化率30%樓棟總數(shù)12棟16-19F小高層+7棟26/27F高層+1.3萬方商業(yè)車位配比1:1.6樓盤名稱萬科翡翠甲第開發(fā)商/投資商萬科銷售代理萬科自銷、易居代理規(guī)劃產(chǎn)品洋房、小高、高層戶型洋房：109/126小高：101/124/137/160高層：101/124物業(yè)費(fèi)2.5元/m2（萬科）樓盤地址海門市長江路與匯智路交匯處交房日期2020年成交均價(jià)1.6W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W平方米占地面積9.29W平方米容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)10棟8-10F洋房+9棟15-18F小高層+5棟26-27F高層車位配比1:1.1品牌：兩者皆為品牌房企，碧桂園為中國房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)排名第一，但近期因工程事故增多弱化，因此本案本土知名度更高，萬科物業(yè)更是物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者裝標(biāo)：長江印比本案多一個(gè)地暖，因此裝標(biāo)略高于本案,但均價(jià)也比本案低產(chǎn)品：本案高層大大小小的面積都有，可選擇面廣，而碧桂園產(chǎn)品戶型相對較少198653271110121315211918171620首開樓棟未售樓棟售樓處沿街商業(yè)二開樓棟18F1635018F16350層數(shù)備案價(jià)16F1718418F1635019F1493426F1634919F15039長江印開盤去化情況開盤時(shí)間產(chǎn)品類型套數(shù)面積網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.8.26小高層（18F）108107183開盤當(dāng)天98折（0.99*0.99）108110小高層（16F）4110601262018.10.20小高層（16F）41105160126小高層（19F）412772142高層（26F）2127501422019.3.10小高層（18F）2161106長江?。荷现苋セ?9套；成交均價(jià)13650-14700元/㎡，折扣85-95折，主力去化產(chǎn)品為110㎡小面積戶型，由

于價(jià)格較低，折扣力度較大，因此上周成交套數(shù)較多；

該項(xiàng)目樓間距較大，園林景觀相對較豐富，預(yù)計(jì)4月份加推8#，成交客戶大部分來自于市區(qū)，少部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。長江印VS萬科：開盤分析首開樓棟二開樓棟16F164342116F163342216F164521310F17507128F17533615F1641578F1761528F172211層數(shù)備案價(jià)15F16415818F158572610F175072018F1633423三開樓棟翡翠甲第三次開盤去化情況（入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.8.26洋房（8F）10948236無優(yōu)惠，第二天啟動(dòng)銷售現(xiàn)金獎(jiǎng)，銷售1套獎(jiǎng)1000元現(xiàn)金洋房（10F）12660小高層（16F）102561255613730160302018.10.27洋房（8F）10942127當(dāng)天認(rèn)購享99折優(yōu)惠12742小高層（15F）13730160302018.12.9洋房（10F）12660206現(xiàn)場認(rèn)購準(zhǔn)時(shí)簽約2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠小高層（15F）1373016030小高層（18F）1017212472長江印VS萬科：開盤分析萬科：上周去化20套；成交均價(jià)14400-16200元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為102㎡等小面積戶型占比較多；

宣傳始終圍繞“甲第文化、名門望族、文人雅士的元素，強(qiáng)化項(xiàng)目學(xué)區(qū)及世家大宅的形象符號；

產(chǎn)品戶型較多，選擇面廣，同等類型產(chǎn)品得房率更高，但是前后的樓棟間距沒有長江印大。長江印位于海門市城南區(qū)長江路主干道，本案與其為鄰；隨著市政府的南移，城南板塊已成為城市發(fā)展核心區(qū)域；3公里范圍內(nèi)都有龍信購物廣場、歐尚超市，海門市人民醫(yī)院、海門市政府等配套；兩者都與綠化率達(dá)到70%，有城市綠肺之稱的江海文化公園一路相隔；規(guī)劃中的九年一貫制東洲仁恒學(xué)校與兩者相隔800米左右。

長江印與本案為鄰，同享城南新區(qū)板塊價(jià)值，周邊配套也相同，因此在區(qū)位配套上雙方并無明顯差異優(yōu)勢長江印長江路東洲仁恒學(xué)校（規(guī)劃中）江海文化公園海門市政府龍信購物廣場歐尚超市文峰大世界海門市人民醫(yī)院新院海門汽車客運(yùn)站老城區(qū)新城區(qū)本案長江印VS萬科：區(qū)位、配套分析1公里800米0.56公里3公里2公里2.3公里3公里

長江?。褐髋P比較寬敞，戶型沒有萬科方正，但南北通透采光較好，戶外玄關(guān)不占用室內(nèi)的空間，兩梯兩戶，主臥套房設(shè)計(jì)，尊享私密性長江印VS萬科：戶型分析

長江印VS萬科：戶型分析萬科：全功能型設(shè)計(jì)，整體空間布局合理,格局方正，室內(nèi)通透，采光良好，便利于后期空間改造,

增加了居住的便利性，相對于競品長江印，由于其客廳開間普遍較大，因此顯得更為寬敞

長江印VS萬科：戶型分析萬科：面積較大的戶型，一般都雙臥朝南，南北通透，格局明了，采光充足，適合一家多口舒適居住，其戶型不管面積大小，客廳開間普遍面寬較寬。

樓盤名稱保利云禧開發(fā)商/投資商南通保利地產(chǎn)有限公司、頤居地產(chǎn)銷售代理保投顧規(guī)劃產(chǎn)品小高層、高層、洋房戶型高層、小高：107/127洋房：143m2物業(yè)保利物業(yè)樓盤地址海門長江路與上海路交匯處交房日期2021年9月成交均價(jià)1.5W（洋房）裝修情況精裝700（中央空調(diào)）建筑面積23W平方米占地面積10W平方米容積率1.8綠化率30%樓棟總數(shù)12棟洋房+6棟小高+9棟高層（共27棟）車位配比1:1.3樓盤名稱萬科翡翠甲第開發(fā)商/投資商萬科銷售代理萬科自銷、易居代理規(guī)劃產(chǎn)品洋房、小高、高層戶型洋房：109/126小高：101/124/137/160高層：101/124物業(yè)費(fèi)2.5元/m2（萬科）樓盤地址海門市長江路與匯智路交匯處交房日期2020年成交均價(jià)1.6W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W平方米占地面積9.29W平方米容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)10棟8-10F洋房+9棟15-18F小高層+5棟26-27F高層車位配比1:1.1品牌：保利地產(chǎn)為央企排名第一，且是軍工背景，實(shí)力雄厚，但是在地產(chǎn)界名氣不算出眾，本土知名度較低；產(chǎn)品：保利云禧與本案產(chǎn)品類型相似，都由高層、小高和洋房組成，且都帶有商業(yè)部分；裝標(biāo)：保利云禧為了與其他競品形成差異化，獲得競爭優(yōu)勢，因此價(jià)格較低，但是其對應(yīng)的裝標(biāo)也較低。保利云禧VS萬科：背景分析首次推售12#1#14#保利云禧：12#和14#一共84套洋房繼去年1月26日首開以來基本售完，洋房單價(jià)雖低，但面積較大，總價(jià)偏高，因

此去化較慢，目前加推在售1#洋房；

預(yù)計(jì)5月份加推21#、22#107和100㎡的小高層，目前正在鎖資排號；

上周去化10套；成交均價(jià)14400-14500元/㎡，目前折扣96折，客戶大多為老城區(qū)的改善型客戶。保利云禧開盤情況開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策1月26日洋房1#（7F）143㎡2833開盤當(dāng)天最多7個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（98*98*98*99）目前折扣為4個(gè)點(diǎn)（96折）洋房12#（8F）40洋房14#（11F）44保利云禧VS萬科：開盤分析首開樓棟二開樓棟16F164342116F163342216F164521310F17507128F17533615F1641578F1761528F172211層數(shù)備案價(jià)15F16415818F158572610F175072018F1633423三開樓棟翡翠甲第三次開盤去化情況（入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.8.26洋房（8F）10948236無優(yōu)惠，第二天啟動(dòng)銷售現(xiàn)金獎(jiǎng)，銷售1套獎(jiǎng)1000元現(xiàn)金洋房（10F）12660小高層（16F）102561255613730160302018.10.27洋房（8F）10942127當(dāng)天認(rèn)購享99折優(yōu)惠12742小高層（15F）13730160302018.12.9洋房（10F）12660206現(xiàn)場認(rèn)購準(zhǔn)時(shí)簽約2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠小高層（15F）1373016030小高層（18F）1017212472萬科：上周去化20套；成交均價(jià)14400-16200元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為102㎡等小面積戶型占比較多；

與保利云禧相比，同樣推售洋房產(chǎn)品，而本案去化情況較好不僅是因?yàn)槿f科品牌，同時(shí)推售的洋房產(chǎn)品也有

126m2左右戶型，市場接受度比較高。保利云禧VS萬科：開盤分析項(xiàng)目位于海門市城南區(qū)長江路主干道；與九年一貫制東洲仁恒學(xué)校僅一街之隔；周邊3公里范圍內(nèi)醫(yī)院、商業(yè)、生態(tài)、政務(wù)等配套齊全。

保利云禧與本案及長江印素有“長江路三兄弟”之稱，區(qū)位板塊價(jià)值及周邊配套不相上下，保利云禧與規(guī)劃中的東洲仁恒學(xué)校僅一街之隔，學(xué)區(qū)配套優(yōu)越于本案，但是該項(xiàng)目更偏近于上海路，地理位置較為偏僻，相比于保利云禧，本案更具有地理位置上的優(yōu)勢保利云禧本案長江印保利云禧VS萬科：區(qū)位、配套分析保利云禧VS萬科：戶型分析保利云禧：整體戶型比較方正，空間利用合理，現(xiàn)代輕奢風(fēng)的樣板房，更受年輕人喜愛，

且戶型私密性較好，其中143m2戶型可以滿足四代同堂且不同年齡段人的生活。

長江印VS萬科：戶型分析萬科：全功能型設(shè)計(jì)，整體空間布局合理,格局方正，室內(nèi)通透，采光良好，便利于后期空間改造,

增加了居住的便利性，相對于競品保利云禧，客廳開間較大，居住更加舒適。

長江印VS萬科：戶型分析萬科：面積較大的戶型，一般都雙臥朝南，南北通透，格局明了，采光充足，適合一家多口舒適居住，其戶型不管面積大小，客廳開間普遍面寬較寬。

樓盤名稱熙悅天璽開發(fā)商/投資商中南置地銷售代理中南自銷規(guī)劃產(chǎn)品小高、高層、洋房戶型高層：95/120/122/140洋房：160物業(yè)碧桂園樓盤地址海門江海路與南海路交匯處交房日期2020年12月20日成交均價(jià)1.5-1.8W裝修情況高層1300（含中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)），洋房毛坯建筑面積18.35W平方米占地面積9.18W平方米容積率2.0綠化率31%樓棟總數(shù)4棟8F洋房+3棟17F小高+9棟29-33F高層車位配比1:1.1樓盤名稱萬科翡翠甲第開發(fā)商/投資商萬科銷售代理萬科自銷、易居代理規(guī)劃產(chǎn)品洋房、小高、高層戶型洋房：109/126小高：101/124/137/160高層：101/124物業(yè)費(fèi)2.5元/m2（萬科）樓盤地址海門市長江路與匯智路交匯處交房日期2020年成交均價(jià)1.6W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W平方米占地面積9.29W平方米容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)10棟8-10F洋房+9棟15-18F小高層+5棟26-27F高層車位配比1:1.1品牌：中南與萬科品牌知名度都較高，但由于其物業(yè)碧桂園風(fēng)波不斷，導(dǎo)致市場品牌影響力下滑，因此本案品牌競爭優(yōu)勢更為明顯；裝標(biāo)：熙悅天璽高層裝標(biāo)略高于本案，比本案多了一個(gè)地暖，但是洋房卻為毛坯；產(chǎn)品：熙悅天璽洋房產(chǎn)品較為單一，且面積較大，不像本案有大和多種類型可供選擇，但是高層產(chǎn)品線較為豐富。熙悅天璽VS萬科：背景分析1012首開已推二次加推11139三次加推182熙悅天璽開盤去化情況（實(shí)際入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.6.30高層（29-33F）96126296開盤當(dāng)天享受98折優(yōu)惠123126小高層（17F）12234140342018.7.29高層（29F）961161921231162018.9.30小高層（17F）1223410214034洋房（8F）16064熙悅天璽：目前還有高層15#、7#、18#，小高6#，洋房3#、5#尚未開盤，接下來預(yù)計(jì)將開洋房和小高

上周去化15套；成交均價(jià)14900-15900元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為96㎡及122㎡面積戶型。熙悅天璽VS萬科：開盤分析首開樓棟二開樓棟16F164342116F163342216F164521310F17507128F17533615F1641578F1761528F172211層數(shù)備案價(jià)15F16415818F158572610F175072018F1633423三開樓棟翡翠甲第三次開盤去化情況（入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.8.26洋房（8F）10948236無優(yōu)惠，第二天啟動(dòng)銷售現(xiàn)金獎(jiǎng)，銷售1套獎(jiǎng)1000元現(xiàn)金洋房（10F）12660小高層（16F）102561255613730160302018.10.27洋房（8F）10942127當(dāng)天認(rèn)購享99折優(yōu)惠12742小高層（15F）13730160302018.12.9洋房（10F）12660206現(xiàn)場認(rèn)購準(zhǔn)時(shí)簽約2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠小高層（15F）1373016030小高層（18F）1017212472萬科：上周去化20套；成交均價(jià)14400-16200元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為102㎡等小面積戶型占比較多；

本案與競品熙悅天璽目前折扣力度差不多，價(jià)格也不相上下，推售的面積有大有小能滿足不同客戶需求，兩者

接下來都將推小高和洋房產(chǎn)品；熙悅天璽VS萬科：開盤分析中南熙悅汽車客運(yùn)站文峰大世界東洲公園海門人民醫(yī)院新院江海路江海文化公園海門市政府龍信購物廣場歐尚超市海門中學(xué)1.9公里670米2.3公里1.5公里1.9公里1.0公里2.0公里1.8公里熙悅天璽位于海門市城西區(qū)江海路主干道，而本案位于城南新區(qū)長江路主干道；與汽車客運(yùn)站僅1公里左右的路程；距離龍信廣場、歐尚超市，文峰大世界等均在2公里內(nèi)，周邊商業(yè)配套較為繁華；其中市政府、江海文化公園、海門人民醫(yī)院新院等也在3公里范圍內(nèi)。熙悅天璽位于城西板塊江海路，江海路是市區(qū)貫通南北的一條重要通道，北至高速出口，南至上海路，是德勝高速公路出口至海門市區(qū)的惟一通道，本案位于長江路，是貫穿全城的新主干道，該項(xiàng)目更加靠近市中心周邊無論是商業(yè)、學(xué)區(qū)還是交通都比本案更優(yōu)越。本案熙悅天璽VS萬科：區(qū)位、配套分析熙悅天璽：戶型比較方正，而且動(dòng)靜分離，空間利用充足，不存在過多的面積浪費(fèi)，而且私密性也較好，U型廚房，餐客一體。熙悅天璽VS萬科：戶型分析

熙悅天璽VS萬科：戶型分析萬科：全功能型設(shè)計(jì)，整體空間布局合理,格局方正，室內(nèi)通透，采光良好，便利于后期空間改造,

增加了居住的便利性，客廳開間較大。本案中西雙廚，空間較大，動(dòng)線更為流暢。

熙悅天璽VS萬科：戶型分析萬科:面積較大的戶型，雙臥朝南，南北通透，格局明了，采光充足，適合一家多口舒適居住，同為122m2戶型的產(chǎn)品，熙悅天璽是三開間朝南，并且是雙景觀陽臺，而本案是兩開間朝南，單陽臺設(shè)計(jì)。

樓盤名稱江海都會開發(fā)商/投資商中南置地、保利、碧桂園、新城銷售代理中南自銷規(guī)劃產(chǎn)品小高、高層戶型高層96/123小高層115/135/165物業(yè)保利物業(yè)樓盤地址海門市江海路與北京路交匯處交房日期2021年6月成交均價(jià)1.68W裝修情況精裝1300（中央空調(diào)、地暖和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積19.29W平方米占地面積10.72W平方米容積率1.8綠化率33%樓棟總數(shù)7棟15F小高+9棟29-33F高層車位配比1:1.3樓盤名稱萬科翡翠甲第開發(fā)商/投資商萬科銷售代理萬科自銷、易居代理規(guī)劃產(chǎn)品洋房、小高、高層戶型洋房：109/126小高：101/124/137/160高層：101/124物業(yè)費(fèi)2.5元/m2（萬科）樓盤地址海門市長江路與匯智路交匯處交房日期2020年成交均價(jià)1.6W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W平方米占地面積9.29W平方米容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)10棟8-10F洋房+9棟15-18F小高層+5棟26-27F高層車位配比1:1.1江海都會VS萬科：背景分析品牌：江海都會是由中南、保利、碧桂園和新城四大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂的，大牌開發(fā)商較多，但是項(xiàng)目案名品牌指示性不強(qiáng)，因此相對于本案來說，客戶對于其品牌認(rèn)知度不夠；產(chǎn)品：沒有洋房產(chǎn)品，只有高層和小高層，且產(chǎn)品類型不多，有種剛需盤的感覺，而本案是翡翠系高端產(chǎn)品；項(xiàng)目：本案售樓處后期將改造成幼兒園，并交由政府管理。113首開樓棟層數(shù)備案價(jià)31F1650015F17400江海都會開盤去化情況（實(shí)際入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.11.18高層（31F）9662134開盤當(dāng)天雙98折（0.98*0.98）現(xiàn)場到訪領(lǐng)紅包，認(rèn)購砸金蛋送好禮（100%中獎(jiǎng)，電器為主12162小高層（15F）11530136302019.1.15小高層（17F）115349113634高層（31F）9662121622019.3.9高層（31F）96622812162小高層（15F）1153013630江海都會：上周去化29套；成交均價(jià)16800元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為96及115㎡小面積戶型；

樓盤間距較大，綠化率比本案較多，采光較好，最高樓層有31F。江海都會VS萬科：開盤分析首開樓棟二開樓棟16F164342116F163342216F164521310F17507128F17533615F1641578F1761528F172211層數(shù)備案價(jià)15F16415818F158572610F175072018F1633423三開樓棟翡翠甲第三次開盤去化情況（入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.8.26洋房（8F）10948236無優(yōu)惠，第二天啟動(dòng)銷售現(xiàn)金獎(jiǎng)，銷售1套獎(jiǎng)1000元現(xiàn)金洋房（10F）12660小高層（16F）102561255613730160302018.10.27洋房（8F）10942127當(dāng)天認(rèn)購享99折優(yōu)惠12742小高層（15F）13730160302018.12.9洋房（10F）12660206現(xiàn)場認(rèn)購準(zhǔn)時(shí)簽約2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠小高層（15F）1373016030小高層（18F）1017212472萬科：上周去化20套；成交均價(jià)14400-16200元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為102㎡等小面積戶型占比較多；

小區(qū)綠化率沒有江海都會好，樓棟間距也沒有競品大。江海都會VS萬科：開盤分析項(xiàng)目位于海門市城南新區(qū)；周邊學(xué)區(qū)配套較好，海門實(shí)驗(yàn)初中、海門市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)近在咫尺；與人民醫(yī)院新院相隔僅300米左右，與中南城購物中心相距僅900米江海都會與本案雖同處城南區(qū)，但是比起本案該項(xiàng)目距離海門汽車站及中南城、海門醫(yī)院等更近，處于中心城區(qū)，享受各種配套利好，比本案享受更多區(qū)位優(yōu)勢。本案江海都會海興中路東海西路人民醫(yī)院新院海門汽車客運(yùn)站2公里龍信購物廣場中南世紀(jì)錦城900米300米2公里江海都會VS萬科：區(qū)位、配套分析江海都會：戶型方正，合理利用空間，動(dòng)靜分離，飄窗設(shè)計(jì)，采光良好，居住舒適度高，113m2三開間朝南，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，但都是但陽臺設(shè)計(jì)。江海都會VS萬科：戶型分析江海都會：戶型空間較大，居住舒適度高，戶型方正，空間利用合理，三衛(wèi)設(shè)計(jì)，居住便利度高，景觀陽臺，視野開闊，但是私密性不夠，且入戶門動(dòng)線也不夠方便。江海都會VS萬科：戶型分析

江海都會VS萬科：戶型分析萬科：全功能型設(shè)計(jì)，整體空間布局合理,格局方正，室內(nèi)通透，采光良好，便利于后期空間改造,

增加了居住的便利性。相對于競品江海都會入門即是客廳與餐廳，動(dòng)線更加方便。

江海都會VS萬科：戶型分析萬科：面積較大的戶型，雙臥朝南，南北通透，格局明了，采光充足，適合一家多口舒適居住，居住舒適度較高。

樓盤名稱雅居樂·萬科中央公園開發(fā)商/投資商雅居樂、萬科、龍信銷售代理雅居樂自銷規(guī)劃產(chǎn)品小高、高層、洋房戶型洋房：141/170高層：106/113/133/155物業(yè)費(fèi)2元/m2樓盤地址海門市江海路與北京路交匯處交房日期2020年12月30日-2021年成交均價(jià)高層：1.5W洋房：1.7W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W方占地面積14.13W方容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)12棟6F、3棟9F洋房+2棟14F小高+12棟31-33F高層+2萬方商業(yè)+幼兒園車位配比1:1.2樓盤名稱萬科翡翠甲第開發(fā)商/投資商萬科銷售代理萬科自銷、易居代理規(guī)劃產(chǎn)品洋房、小高、高層戶型洋房：109/126小高：101/124/137/160高層：101/124物業(yè)費(fèi)2.5元/m2（萬科）樓盤地址海門市長江路與匯智路交匯處交房日期2020年成交均價(jià)1.6W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W平方米占地面積9.29W平方米容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)10棟8-10F洋房+9棟15-18F小高層+5棟26-27F高層車位配比1:1.1品牌：由雅居樂、萬科、龍信三家聯(lián)手，精筑40萬大城，傾心打造斯特恩新古典豪宅，口碑較好；產(chǎn)品：除了與萬科擁有同質(zhì)產(chǎn)品外，社區(qū)規(guī)劃示范性幼兒園、2萬方商業(yè)街區(qū)，全齡兒童活動(dòng)空間、多功能運(yùn)動(dòng)場地、健康還跑道，社區(qū)配套不比本案差。中央公園VS萬科：背景分析首開117211376542019159221213188101416212423二開中央公園開盤去化情況（實(shí)際入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.9.24高層（3、9#）115-157

264119現(xiàn)場99折優(yōu)惠106-156洋房（1、2、4、5、6、7#）126152341471511702018.11.3高層（15#）1333417中央公園：開盤至今已去化將近90%左右，目前僅剩部分頂樓或者底樓房源在售，享受98折優(yōu)惠；

2019年3月14日預(yù)計(jì)加推洋房10#、14#、16#、18#、21#樓，面積為141m2和146m2，均價(jià)預(yù)計(jì)為1.6/m2

樓間距較大，園林景觀也比較豐富。中央公園VS萬科：開盤分析首開樓棟二開樓棟16F164342116F163342216F164521310F17507128F17533615F1641578F1761528F172211層數(shù)備案價(jià)15F16415818F158572610F175072018F1633423三開樓棟翡翠甲第三次開盤去化情況（入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）網(wǎng)簽優(yōu)惠政策2018.8.26洋房（8F）10948236無優(yōu)惠，第二天啟動(dòng)銷售現(xiàn)金獎(jiǎng)，銷售1套獎(jiǎng)1000元現(xiàn)金洋房（10F）12660小高層（16F）102561255613730160302018.10.27洋房（8F）10942127當(dāng)天認(rèn)購享99折優(yōu)惠12742小高層（15F）13730160302018.12.9洋房（10F）12660206現(xiàn)場認(rèn)購準(zhǔn)時(shí)簽約2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠小高層（15F）1373016030小高層（18F）1017212472萬科：上周去化20套；成交均價(jià)14400-16200元/㎡，折扣9-95折，主力去化產(chǎn)品為102㎡等小面積戶型占比較多。中央公園VS萬科：開盤分析本案中央公園瑞江南路北京路中南世紀(jì)城700米項(xiàng)目位于海門市城南新區(qū)；該項(xiàng)目與本案距離較近，周邊學(xué)區(qū)配套較差，并無大型成形配套。雅居樂中央公園與本案距離較近，位置也較偏，與本案相比，其周邊缺乏學(xué)區(qū)配套，大都為住宅區(qū)，沒有成熟的大型生活配套。中央公園VS萬科：區(qū)位、配套分析文峰大世界歐尚超市1.7公里3公里中央公園:與本案的產(chǎn)品戶型較為相似，面積區(qū)間也差不多，該項(xiàng)目戶型比較方正，大面寬，短進(jìn)深，且南北通透，餐客廳、廚房連線，動(dòng)線合理，與本案洋房戶型相似的套房設(shè)計(jì)，保障了主人個(gè)人空間。

中央公園VS萬科：戶型分析中央公園VS萬科：戶型分析中央公園:170m2大戶型四開間朝南，超寬闊陽臺，光照充足，時(shí)尚實(shí)用，且整體戶型十分方正，

152m2高層更是三陽臺多飄窗，通風(fēng)采光俱佳，超大面積活動(dòng)區(qū)，多套房設(shè)計(jì)，兼顧舒適性與尊貴感。

中央公園VS萬科：戶型分析萬科：全功能型設(shè)計(jì)，整體空間布局合理,格局方正，室內(nèi)通透，采光良好，便利于后期空間改造,

增加了居住的便利性。與競品中央公園戶型大小相似，都是大面寬。

中央公園VS萬科：戶型分析萬科：面積較大的戶型，雙臥朝南，南北通透，格局明了，采光充足，適合一家多口舒適居住。

樓盤名稱雍錦星洲灣開發(fā)商/投資商藍(lán)光銷售代理藍(lán)光自銷規(guī)劃產(chǎn)品聯(lián)排、洋房、小高、高層戶型高層97/119/141；小高層116；洋房128/143；別墅183/212樓面價(jià)2494樓盤地址海門街道海門市解放中路309號交房日期2020年成交均價(jià)11284元/㎡裝修情況精裝900（3大件含日立中央空調(diào)，其他為歐派為代表的國內(nèi)一線品牌為主）建筑面積20.22W方占地面積10.11W方容積率2.0樓棟總數(shù)5棟29-30F高層+4棟18F小高層+6棟7-8F洋房+12棟3F+2聯(lián)排別墅+5.9萬方商業(yè)雍錦星洲灣VS萬科：背景分析樓盤名稱萬科翡翠甲第開發(fā)商/投資商萬科銷售代理萬科自銷、易居代理規(guī)劃產(chǎn)品洋房、小高、高層戶型洋房：109/126小高：101/124/137/160高層：101/124物業(yè)費(fèi)2.5元/m2（萬科）樓盤地址海門市長江路與匯智路交匯處交房日期2020年成交均價(jià)1.6W裝修情況精裝1000（中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)）建筑面積29.66W平方米占地面積9.29W平方米容積率2.1綠化率30%樓棟總數(shù)10棟8-10F洋房+9棟15-18F小高層+5棟26-27F高層車位配比1:1.1品牌：與萬科相比，本案品牌影響力較大，口碑較好；產(chǎn)品：產(chǎn)品類型較多，產(chǎn)品線豐富，但是屬于剛需盤，而本案是改善型高端產(chǎn)品；位置：地理位置較偏，所以價(jià)格較便宜雍錦星洲灣VS萬科：開盤分析123456222812151617111418101319920821252427首開樓棟7F3F8F29F30F29F30F29F18F2623二次加推7第三批雍景星洲灣開盤去化情況（實(shí)際入網(wǎng)數(shù)據(jù)）開盤時(shí)間產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）累計(jì)認(rèn)購優(yōu)惠政策2018.12.01高層（29F）9758174現(xiàn)場認(rèn)購99折，認(rèn)