欒城寺下村項(xiàng)目定位思路

欒城寺下村項(xiàng)目定位思路ThepropertydevelopmentprojectinLuancheng.報(bào)告目錄PART1欒城城市環(huán)境分析PART2欒城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3項(xiàng)目定位及發(fā)展建議.PART1

欒城城市環(huán)境分析.PART1.1

城市定位.1.1城市規(guī)劃發(fā)展條件——欒城城市規(guī)劃發(fā)展分析

地理位置：欒城縣位于河北省西南部，省會(huì)石家莊4個(gè)衛(wèi)星城之一；

交通區(qū)位：東與藁城市接壤，南與趙縣為鄰，西北連接鹿泉市和元氏縣，北邊與石家莊市裕華區(qū)相鄰；

行政區(qū)劃：縣政府駐地欒城鎮(zhèn)，位于縣域中部。轄欒城鎮(zhèn)、樓底鎮(zhèn)、冶河鎮(zhèn)、竇嫗鎮(zhèn)4鎮(zhèn)（郄馬鎮(zhèn)已劃歸石家莊市管轄），3個(gè)鄉(xiāng)（南高鄉(xiāng)、柳林屯鄉(xiāng)及西營(yíng)鄉(xiāng)），173個(gè)行政村；

面積、人口數(shù)量：縣域面積325.6平方公里；據(jù)第六次人口普查縣域總?cè)丝?2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率38.64%；.1.1城市規(guī)劃發(fā)展條件石家莊地鐵2號(hào)線：北起正定新區(qū)，線路沿旅游路跨過(guò)滹沱河，連接濱河新區(qū)。沿著勝利大街進(jìn)入主城區(qū)，過(guò)北二環(huán)后，線路改為沿建設(shè)大街繼續(xù)向南延伸，經(jīng)建勝路，轉(zhuǎn)至新客站，與東西向的3號(hào)線形成“T型”換乘站。后沿勝利南街、107國(guó)道至南石環(huán)。并延伸至竇嫗、欒城。——欒城交通發(fā)展情況公交路線：市區(qū)乘公交30路、57路、53路到南郊客運(yùn)站，轉(zhuǎn)乘公交202路至欒城縣城下車(chē)，全程共17站，約一小時(shí)左右。.PART1.2

城市經(jīng)濟(jì).宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展欒城地區(qū)2007-2011GDP參照表從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系來(lái)看，欒城GDP增速大于8%,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，產(chǎn)品變化較快；欒城經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：欒城增長(zhǎng)率保持在8%以上，高速發(fā)展，欒城GDP平均增長(zhǎng)率保持在8%-10%，自2008年，欒城經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，GDP增速達(dá)8%以上。研究來(lái)源：世界銀行研究模型1.2城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件——欒城近年GDP分析（2007-2011）.發(fā)展階段啟動(dòng)階段

快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型欒城2007-2011年人均GDP研究來(lái)源：世界銀行研究模型欒城人均GDP情況：隨著GDP的增長(zhǎng)，欒城人均GDP也進(jìn)入了高速發(fā)展期，2011年人均GDP為5985美元；欒城人均GDP以超過(guò)4000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段；1.2城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件——近年人均GDP分析（2007-2011）.欒城城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件總結(jié)條件總結(jié)：欒城作為石家莊的衛(wèi)星城，有公交及地鐵等較為便利的交通環(huán)境，并且石家莊裝備基地的建成將形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，將推動(dòng)欒城國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；欒城GDP增速較快，并且人均GDP發(fā)展水平處在房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展階段，本案需適度超前考慮市場(chǎng)需求變化；良好的區(qū)位條件及經(jīng)濟(jì)條件，利好于欒城未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展！.PART2

欒城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.PART2.1

欒城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.2.1城市規(guī)劃發(fā)展條件分析城市規(guī)劃性質(zhì)：石家莊都市區(qū)南部增長(zhǎng)極，以裝備制造與生物醫(yī)藥為主的產(chǎn)業(yè)新城。發(fā)展方向和總體思路：欒城未來(lái)發(fā)展方向?yàn)楸睌U(kuò)為主，兼顧東西；以“產(chǎn)城一體”的模式統(tǒng)籌生活區(qū)和工業(yè)區(qū)的融合建設(shè)發(fā)展。空間結(jié)構(gòu)：縣城規(guī)劃形態(tài)呈“多心兩帶，組團(tuán)分布”。多心是指：一個(gè)舊城中心，一個(gè)主中心，一個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，多個(gè)分中心；兩帶是指：對(duì)接中心城向北發(fā)展，沿石欒大街、太行大街形成城市發(fā)展主軸。組團(tuán)分布：在衡井公路以北形成北部新城組團(tuán)，南部形成舊城組團(tuán)、行政教育組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、及產(chǎn)業(yè)服務(wù)組團(tuán)。.2.1欒城市場(chǎng)項(xiàng)目分布發(fā)展方向和總體思路：欒城未來(lái)以融入中心城為主，同時(shí)考慮生物醫(yī)藥園區(qū)承接市區(qū)產(chǎn)業(yè)、裝備制造基地遠(yuǎn)景聯(lián)系的需要，及向東制約相對(duì)較少的因素，確定其發(fā)展方向?yàn)楸睌U(kuò)為主，兼顧東西；以“產(chǎn)城一體”的模式統(tǒng)籌生活區(qū)和工業(yè)區(qū)的融合建設(shè)發(fā)展。.2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體建設(shè)目標(biāo)園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析老城區(qū)：成熟的居住區(qū)以城中村為主，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少均價(jià)在2800元/㎡左右。新城區(qū)：以政府機(jī)關(guān)單位、學(xué)校、大型公園建設(shè)為引導(dǎo)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密集區(qū)。整體均價(jià)較高在4000—4500元/㎡。.2.1欒城房地產(chǎn)板塊分析新城區(qū)：以城市整體規(guī)劃、政府駐地、學(xué)校、大型公園等為契機(jī)，沿縣城東、北方面聚集；地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較多，屬于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)；代表項(xiàng)目有天山公爵、福城、福美國(guó)際、承翰世家等整體均價(jià)較高在4000—4500元/㎡。老城區(qū)：以城中村為主，面臨拆遷改造；成熟的居住區(qū)，各項(xiàng)生活配套齊全；在售項(xiàng)目少且多為單棟等小體量開(kāi)發(fā)，均價(jià)在2800元/㎡左右。西部發(fā)展區(qū)：土地資源豐富，待發(fā)展區(qū)；生活配套不完善；在售項(xiàng)目主要是花溪里，均價(jià)在3000-3500元/㎡左右。.PART2.2

欒城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平分析.2.2欒城房地產(chǎn)市場(chǎng)情況目前欒城全市共有12個(gè)項(xiàng)目處于在售或待售狀態(tài)，其中華鼎孔雀城等五個(gè)項(xiàng)目處于待售階段，花溪里，沸點(diǎn)名邸等標(biāo)黃的四個(gè)項(xiàng)目屬于尾盤(pán)銷(xiāo)售；扣除華鼎孔雀城153萬(wàn)㎡相關(guān)配套，預(yù)計(jì)目前欒城市住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總體量為270萬(wàn)㎡，以年均銷(xiāo)售速度30萬(wàn)㎡計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期為9年；序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）占地面積（㎡）建筑類(lèi)別開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況在售面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠信息1卓達(dá)太陽(yáng)城45000002000000高層、多層2005.9.145%左右30、50、60

90、135-1394000無(wú)2旭東花園10000043333高層2012.9.30——92-1013200全款優(yōu)惠300元/平3盛景八層2010.8.5——57-1213100分期9.9折，一次性9.7折4花溪里3749020010高層、多層2010.8.1尾盤(pán)銷(xiāo)售89.70—156.543800無(wú)5沸點(diǎn)名邸10000036258高層、多層2010尾盤(pán)銷(xiāo)售86-1204300無(wú)6尚城6000014674高層、多層2009.9只剩一套94.712500無(wú)7福城100000

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高層、小高層、多層2011.9尾盤(pán)銷(xiāo)售90-1024300無(wú)8華鼎孔雀城2200000733333高層、多層未定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)——3300全款優(yōu)惠200元/平，并給與不低于房?jī)r(jià)款12%的利息補(bǔ)貼9花香畔3781020000高層、多層未定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)81、83、107、117未定無(wú)10承翰世家8597318393高層2012.8內(nèi)部認(rèn)購(gòu)78-2554500買(mǎi)房贈(zèng)農(nóng)場(chǎng)11建投福美國(guó)際900000293333高層、小高層、多層2012.9內(nèi)部認(rèn)購(gòu)未定4000無(wú)12廣廈財(cái)富中心24286359427高層、小高層未定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)未定未定無(wú).2.2重點(diǎn)項(xiàng)目分析建投福美國(guó)際項(xiàng)目位置裕泰路與興安街交口東南角項(xiàng)目交通裕泰路迎賓大道項(xiàng)目體量900000㎡容積率2.97項(xiàng)目規(guī)劃高層25層、小高層17層、花園洋房主力戶型88-120均價(jià)4000元（高層）主打亮點(diǎn)規(guī)模，種類(lèi)齊全亮點(diǎn)表現(xiàn)多種產(chǎn)品形式產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層25層、小高層17層、花園洋房戶型配比：88-138㎡二至三室，主推戶型，二室占比43%，三室占比57%；銷(xiāo)售量：去化率100套/月左右；客戶人群：縣城客戶，少量周邊村；.富凱城.歐景灣項(xiàng)目位置新開(kāi)大街與鑫源路交口東北角項(xiàng)目交通新開(kāi)街主干道項(xiàng)目體量76945㎡容積率3.10項(xiàng)目規(guī)劃4棟26層主力戶型90-140均價(jià)4000元2.2重點(diǎn)項(xiàng)目分析戶型配比：95-142㎡二至三室，二室占比43%，三室占比57%；銷(xiāo)售量：去化率30套/月左右；客戶人群：縣城客戶，少量周邊村；.承翰世家項(xiàng)目位置裕泰路與新開(kāi)街交口西北角項(xiàng)目交通新開(kāi)街主干道、裕泰路迎賓大道項(xiàng)目體量85973㎡容積率3.50項(xiàng)目規(guī)劃5棟18層主力戶型78-148均價(jià)4500元主打亮點(diǎn)戶型亮點(diǎn)表現(xiàn)小躍層、空中景觀花園營(yíng)銷(xiāo)方式縣城內(nèi)道旗2.2重點(diǎn)項(xiàng)目分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：5棟18層戶型配比：79-255㎡二至四室，二室占比49%，三室占比39%，四室占比12%；銷(xiāo)售量：去化率34套/月；客戶人群：縣城客戶與周邊村；.2.2欒城房地產(chǎn)市場(chǎng)條件分析項(xiàng)目名稱一室戶型比例二室戶型比例三室戶型比例四室戶型比例建投福美國(guó)際----88-9643%104-13857%----富凱城.歐景灣----95-10043%136-14257%----承翰世家----79-9749%102-12339%133、255（躍）12%客戶對(duì)普通住宅戶型面積段的需求在80-120平米最為集中；其中80-100平米的兩室戶型和100-120平米的三室戶型較受歡迎；兩室及三室的整體戶型比例趨向于1:1；.總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，整體規(guī)劃注重項(xiàng)目本身內(nèi)涵的打造；市場(chǎng)存在產(chǎn)品梯度，容積率基本為3.0，高端項(xiàng)目均有標(biāo)桿性產(chǎn)品；產(chǎn)品規(guī)劃注重景觀品質(zhì)（例如水景或名人雕塑的引入）；各項(xiàng)目均重視注重營(yíng)銷(xiāo)包裝；.PART2.3

項(xiàng)目分析.2.3項(xiàng)目本體條件——外部分析新城區(qū)邊緣地帶，略微偏遠(yuǎn)；周邊缺乏城市化配套；交通較為便利；周邊以三蘇博物館及歷史文化公園為核心資源；.2.3項(xiàng)目本體條件——內(nèi)部分析項(xiàng)目占地約40畝，規(guī)模較?。蝗莘e率約為3，產(chǎn)品存在同質(zhì)化；內(nèi)部資源可打造難度較大；項(xiàng)目的商業(yè)可實(shí)現(xiàn)難度較大；.PART3

項(xiàng)目定位及項(xiàng)目建議.PART3.1

項(xiàng)目定位.3.1項(xiàng)目定位方向思考Q1：注重品質(zhì)開(kāi)發(fā)，契合現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā)展水平及客戶需求，提高項(xiàng)目利益點(diǎn)；Q2：規(guī)避以低價(jià)格為核心競(jìng)爭(zhēng)力的操作模式，損失項(xiàng)目利潤(rùn)，加大前期投入；Q3：營(yíng)造細(xì)節(jié)差異化，形成相對(duì)非絕對(duì)卻獨(dú)特的價(jià)值體系；.3.1項(xiàng)目定位公園級(jí)·國(guó)學(xué)精髓·舒適社區(qū)國(guó)禮