世聯(lián)-大連軟件園區(qū)域整合營(yíng)銷(xiāo)定位與各地塊定位報(bào)告-PPT

大連軟件園區(qū)域整合營(yíng)銷(xiāo)定位與各地塊初步定位（區(qū)域部分）版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容?！?004〕GW-44謹(jǐn)呈：大連軟件園開(kāi)發(fā)有限公司2005-08-28第一頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目研究工作的階段劃分2005.1.13---至今第一階段區(qū)域整合營(yíng)銷(xiāo)定位與各地塊的初步定位第二階段基于總體定位下各地塊物業(yè)發(fā)展建議第三階段區(qū)域整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與各地塊的策略策略區(qū)域整合模式四塊地初步定位地塊定位地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略各地塊營(yíng)銷(xiāo)策略提交成果市場(chǎng)調(diào)研企業(yè)及消費(fèi)者訪談軟件園區(qū)分析區(qū)域開(kāi)發(fā)借鑒案例分析工作內(nèi)容地塊資源研判地塊發(fā)展戰(zhàn)略地塊定位案例及模式借鑒地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域價(jià)值分析案例及模式借鑒區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略地塊賣(mài)點(diǎn)整合地塊營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2第二頁(yè)，共九十九頁(yè)。報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問(wèn)題界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場(chǎng)(形象)新城四、五期(價(jià)格)案例借鑒形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示3第三頁(yè)，共九十九頁(yè)。問(wèn)題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問(wèn)題界定4第四頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)1：通過(guò)軟件園一期現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將本區(qū)域做成與星海、中山板塊對(duì)等的高價(jià)值區(qū)，同時(shí)為二期開(kāi)發(fā)起到示范效應(yīng)目標(biāo)2：軟件園一期國(guó)際新城四期、五期價(jià)格達(dá)到7000-8000元/平米目標(biāo)3：軟件園一期學(xué)苑廣場(chǎng)項(xiàng)目在短期內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)資金回流目標(biāo)4：軟件園二期河口灣項(xiàng)目要解決二期開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為主項(xiàng)目限制條件學(xué)苑廣場(chǎng)、及四五期項(xiàng)目作為軟件園的南北兩個(gè)入口，均要起到形象昭示作用四期、五期要在2006年開(kāi)始回現(xiàn)金，2-3年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)河口灣作為二期的入口，土地平整需要2年左右時(shí)間，具體開(kāi)發(fā)要到2年后5第五頁(yè)，共九十九頁(yè)。問(wèn)題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問(wèn)題界定6第六頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期及二期區(qū)域解析----大連市唯一的軟件園區(qū)，同時(shí)是城市西拓的重點(diǎn)地帶一期：占地3平方公里，建于1998年，現(xiàn)已基本發(fā)展成熟二期：占地26平方公里，位于旅順南路，現(xiàn)已啟動(dòng)軟件園一期：區(qū)位：高新區(qū)及學(xué)府區(qū)內(nèi)交通：城市主干道路五一路及中山路均可到達(dá)配套：配套較少，依靠周邊其他樓盤(pán)生活配套資源：山體資源西拓北進(jìn)軟件園二期：區(qū)位：旅順南路，河口灣至黃泥川交通：旅順南路配套：現(xiàn)狀為農(nóng)田，無(wú)配套資源：山體資源軟件園一期和二期的關(guān)系：距離：約10多公里，中間包括高新區(qū)和民宅，關(guān)系不緊密產(chǎn)業(yè)：二期定位更高，作為大連軟件基地7第七頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期及二期現(xiàn)狀一期二期二期入口二期入口二期沿路一期南入口一期北入口一期辦公樓一期北入口8第八頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目基本情況---軟件園一期三塊地約40萬(wàn)平米的項(xiàng)目，二期現(xiàn)有90萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)量軟件園二期河口灣軟件園二期河口灣：占地：59萬(wàn)平米建筑面積：約90萬(wàn)河口灣：現(xiàn)為海域及舊廠房，周邊基本無(wú)配套軟件園一期：新城四期：占地9萬(wàn)，建面22.5萬(wàn)新城五期：占地4萬(wàn)，建面10萬(wàn)學(xué)苑廣場(chǎng)：占地1.3萬(wàn)，建面4萬(wàn)學(xué)苑廣場(chǎng)：北為好又多商場(chǎng)，西為住宅小區(qū)，東為東財(cái)，軟件園的南入口，昭示性好國(guó)際新城四、五期：南為好又多商場(chǎng)，西為住宅小區(qū)，東為東財(cái)，軟件園的東入口，兩面臨路，昭示性好知音園學(xué)清園國(guó)際新城三期軟件園軟件園一期國(guó)際新城五期國(guó)際新城四期學(xué)苑廣場(chǎng)9第九頁(yè)，共九十九頁(yè)。問(wèn)題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問(wèn)題界定10第十頁(yè)，共九十九頁(yè)。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)----市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,增速有所放緩大連近幾年房地產(chǎn)供需及房?jī)r(jià)走勢(shì)大連商品房供需總量近幾年一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明市場(chǎng)份額在逐年擴(kuò)大銷(xiāo)售量增速快于供應(yīng)量增速，供需差距在逐年縮小，一方面表明市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，另一方面表明政府對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)的控制較有力房?jī)r(jià)在2002年出現(xiàn)了較大拐點(diǎn)，但2004年較2003年僅增長(zhǎng)8%，增速有所放緩11第十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。大連城市發(fā)展－－軟件園二期位于城市西拓的必經(jīng)地帶，同時(shí)也是四個(gè)基地之一西拓北進(jìn)大連城市規(guī)劃大連制定“大大連”的發(fā)展規(guī)劃，只能向西、北面有土地的方向拓展軟件園二期處在城市向西拓展的核心地帶煙大火車(chē)輪渡等西部交通設(shè)施的建設(shè)使西拓成為可能軟件園二期規(guī)劃軟件園二期城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展使大連軟件園成為城市未來(lái)的焦點(diǎn)軟件園二期屬于大連“一個(gè)中心、四個(gè)基地”之一軟件園的發(fā)展使得大連成為全國(guó)唯一的“軟件產(chǎn)業(yè)示范基地”軟件業(yè)成為未來(lái)大連經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一大連經(jīng)濟(jì)規(guī)劃12第十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊----本區(qū)域處于城市房地產(chǎn)價(jià)值的第二梯隊(duì)曼哈頓大廈城市廣場(chǎng)中山九號(hào)世紀(jì)經(jīng)典星海國(guó)寶1房?jī)r(jià)在7000元/平米以上2房?jī)r(jià)約為5000元/平米3房?jī)r(jià)在3300元/平米以下中山片區(qū)區(qū)域價(jià)值：老市中心區(qū)、成熟，配套全、商貿(mào)氛圍濃、公共設(shè)施全價(jià)位：6000-10000元/平米物業(yè)：以酒店式公寓為主客戶(hù)：投資客、商務(wù)人士星海片區(qū)區(qū)域價(jià)值：海景、廣場(chǎng)、會(huì)展中心、旅游景點(diǎn)、空氣質(zhì)量?jī)r(jià)位：8000元/平米左右物業(yè)：公寓及景觀豪宅客戶(hù)：外地人、市內(nèi)高收入人群本區(qū)域區(qū)域價(jià)值：居住環(huán)境、人文教育氛圍、軟件園價(jià)位：4500-5200元/平米物業(yè)：普通住宅客戶(hù)：本區(qū)域及沙河口區(qū)，部分外地人13第十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)高端項(xiàng)目現(xiàn)狀----占據(jù)城市最好的地段，客戶(hù)分布在全市范圍曼哈頓大廈海昌·楓橋園世紀(jì)經(jīng)典星海國(guó)寶城市廣場(chǎng)中山九號(hào)萬(wàn)達(dá)華府本區(qū)域位置：海景或城市中心價(jià)位：6000－10000元/平米物業(yè)：酒店式公寓、低密度住宅、商住兩用樓客戶(hù)：全市的高收入和以東三省為主的外地人銷(xiāo)售速度：星海灣附近均價(jià)在6500元/平米的項(xiàng)目銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)相對(duì)強(qiáng)勁，客戶(hù)范圍也更廣泛軟件園區(qū)域項(xiàng)目由中檔和高檔組成，國(guó)際新城則是在2-3年內(nèi)由中檔攀升到高檔層面，客戶(hù)也由區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外擴(kuò)大中檔住宅高檔住宅7000~10000＞10000準(zhǔn)豪宅低檔住宅5000~70003300~5000<3300頂級(jí)豪宅項(xiàng)目檔次劃分高端項(xiàng)目特征國(guó)際新城14第十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。城市背景對(duì)項(xiàng)目的啟示房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升，2004年房?jī)r(jià)上漲8%，表明大連市場(chǎng)發(fā)展成熟，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將持續(xù)增長(zhǎng)城市西拓帶給軟件園二期較大的發(fā)展前景軟件業(yè)成為未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)的確立給軟件園的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)較大的利好，河口灣項(xiàng)目將成為產(chǎn)業(yè)的直接受益者軟件園區(qū)域價(jià)值的提升將主要依賴(lài)于區(qū)域特有的人文環(huán)境和軟件園的唯一性區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目還處在中高檔的位置，要想完成價(jià)格的突破，需要從區(qū)域、產(chǎn)品等角度尋找突破口15第十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。問(wèn)題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問(wèn)題界定16第十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目界定----一組位于一期相對(duì)成熟，二期剛起步的軟件園內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目軟件園界定軟件園一期：已發(fā)展5年，企業(yè)進(jìn)駐100余家，3平方公里的建設(shè)基本結(jié)束軟件園二期：第一個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目剛開(kāi)始建設(shè)，大量土地（約20余KM2）仍為生地一期發(fā)展相對(duì)成熟，二期才處于起步期項(xiàng)目界定軟件園一期三塊地：四期：軟件園入口、山體資源、居住區(qū)內(nèi)五期：軟件園入口、坡地物業(yè)、小規(guī)模學(xué)苑廣場(chǎng)：軟件園入口、小規(guī)模、居住區(qū)與學(xué)府區(qū)之間軟件園二期河口灣：軟件園二期入口、郊區(qū)物業(yè)、一線海灣物業(yè)、大規(guī)模項(xiàng)目都處于軟件園入口位置，有一定資源17第十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。不期望結(jié)果（R1）與期望結(jié)果（R2）分析不期望結(jié)果（R1）期望結(jié)果（R2）一期剩余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)未能使區(qū)域價(jià)值上升到與星海、中山對(duì)等的位置一期剩余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)未能對(duì)二期有示范作用

一期四、五期價(jià)格按市場(chǎng)正常增長(zhǎng)，未能實(shí)現(xiàn)超值一期學(xué)苑廣場(chǎng)形象昭示作用一般二期河口灣利潤(rùn)率較低，未能解決二期的資金問(wèn)題通過(guò)一期剩余項(xiàng)目使軟件園一期區(qū)域價(jià)值提升到與星海、中山對(duì)等的位置一期剩余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)為二期的整體開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起示范作用一期四、五期實(shí)現(xiàn)7000－8000元/平米的超值價(jià)一期學(xué)苑廣場(chǎng)能成為軟件園入口的形象標(biāo)識(shí)二期河口灣實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，解決資金18第十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。兩大核心問(wèn)題：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值與單純項(xiàng)目開(kāi)發(fā)R1R2？問(wèn)題1：成功產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展模式和區(qū)域價(jià)值是什么，它對(duì)現(xiàn)有軟件園一期和二期有什么借鑒？問(wèn)題2：一期區(qū)域價(jià)值的提升與剩余單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系是什么？是在區(qū)域價(jià)值全面提升之后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格自然實(shí)現(xiàn)，還是借助區(qū)域價(jià)值達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的目的？問(wèn)題3：如何實(shí)現(xiàn)四、五期價(jià)格7000元/平米的目標(biāo)問(wèn)題4：如何在保證學(xué)苑廣場(chǎng)項(xiàng)目形象的首要前提下，快速回現(xiàn)問(wèn)題5：借鑒軟件園一期的開(kāi)發(fā)，二期河口灣項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化產(chǎn)業(yè)園模式及一期區(qū)域價(jià)值單個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)19第十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問(wèn)題界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場(chǎng)(形象)新城四、五期(價(jià)格)案例借鑒形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示20第二十頁(yè)，共九十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)園案例產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式21第二十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。案例分析案例選擇條件：區(qū)域有產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高價(jià)值版塊案例：西安高新區(qū)蘇州工業(yè)園美國(guó)siliconvalley上海張江高科產(chǎn)業(yè)區(qū)臺(tái)灣新竹工業(yè)園區(qū)深圳高新區(qū)上海安亭新鎮(zhèn)印度Bangaloresoftpark產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)園成為城市中高價(jià)值區(qū)域的核心支撐點(diǎn)核心結(jié)論：案例分析見(jiàn)附表122第二十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。我們了解了成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程以及區(qū)域價(jià)值核心支撐點(diǎn)，來(lái)反思大連軟件園一期和二期各自處于一個(gè)什么樣的狀態(tài)？23第二十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)園案例產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式24第二十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。一般產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程－－軟件園一期處于成熟期，但各種配套還處于起步期和發(fā)展期的水平關(guān)鍵配套設(shè)施主要道路節(jié)點(diǎn)(廣場(chǎng)、入口等)標(biāo)志物綠化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的廠房、辦公樓簡(jiǎn)易商店綜合性辦公樓廠區(qū)形成普通商業(yè)醫(yī)院學(xué)校普通配套住宅公交體系區(qū)域標(biāo)識(shí)體系階段起步期成熟期發(fā)展期城市位置自給自足較小承擔(dān)區(qū)域功能行政中心或商務(wù)中心形成星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓藝術(shù)館、美術(shù)館大型綜合性商業(yè)特色商業(yè)街各式公寓、小戶(hù)型承擔(dān)區(qū)域功能或城市功能拉動(dòng)地價(jià)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)商業(yè)配套環(huán)境帶動(dòng)陌生區(qū)，認(rèn)知度低城市新的中心本區(qū)域中心，全市開(kāi)始有認(rèn)知對(duì)城市貢獻(xiàn)軟件園一期軟件園二期完善相關(guān)配套，是提升軟件園一期區(qū)域價(jià)值的關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)如何按成熟經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始啟動(dòng)，則是軟件園二期成功的核心點(diǎn)不同產(chǎn)業(yè)園可以有不同的啟動(dòng)模式，但最終都將歷經(jīng)右表的三個(gè)階段對(duì)于一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)園，其最終必然會(huì)成為城市中心，承擔(dān)城市功能25第二十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展成熟后區(qū)域價(jià)值的最終表現(xiàn)形式——土地價(jià)值的提升商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境123要想繼續(xù)提升區(qū)域的價(jià)值，需要對(duì)商業(yè)補(bǔ)缺，對(duì)產(chǎn)業(yè)和環(huán)境進(jìn)一步挖掘大連軟件園一期？產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)在不同階段為主導(dǎo)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生作用產(chǎn)業(yè)的良好規(guī)劃會(huì)對(duì)環(huán)境有提升作用，同時(shí)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人口增加會(huì)對(duì)商業(yè)產(chǎn)生需求環(huán)境和商業(yè)的完善同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域成熟的最終表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)的完美結(jié)合大連軟件園一期目前支撐區(qū)域土地價(jià)值的主要是產(chǎn)業(yè)，其次是環(huán)境，缺乏商業(yè)配套對(duì)地價(jià)的支持成功產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值模型26第二十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。不同產(chǎn)業(yè)區(qū)域的發(fā)展模式分析

——軟件園最核心的價(jià)值表現(xiàn)是軟件產(chǎn)業(yè)商業(yè)環(huán)境環(huán)境產(chǎn)業(yè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)商業(yè)環(huán)境補(bǔ)充促進(jìn)增加促進(jìn)商業(yè)為主導(dǎo)商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境環(huán)境為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)不同區(qū)域都有其核心的區(qū)域?qū)傩?，其他屬性都是依托于核心屬性而產(chǎn)生的，而且要服務(wù)于核心屬性決定區(qū)域價(jià)值和地價(jià)基準(zhǔn)水平的最主要因素是區(qū)域的核心屬性、其次才是另兩個(gè)屬性，后者對(duì)區(qū)域價(jià)值起提升作用大連軟件園的核心屬性是軟件業(yè)，它決定了區(qū)域的核心價(jià)值環(huán)境屬性已經(jīng)對(duì)區(qū)域產(chǎn)生價(jià)值，商業(yè)的貢獻(xiàn)還沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)繼續(xù)挖掘環(huán)境對(duì)軟件園區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)，同時(shí)增加能對(duì)產(chǎn)業(yè)有貢獻(xiàn)的商業(yè)配套，讓環(huán)境和商業(yè)一起服務(wù)于軟件業(yè)27第二十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值KPI體系－－軟件園一期區(qū)域價(jià)值與標(biāo)準(zhǔn)有相應(yīng)差距，需要進(jìn)行區(qū)域整合區(qū)域價(jià)值KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)區(qū)域環(huán)境自然資源人文資源路網(wǎng)、水電智能通訊設(shè)施交通配套三級(jí)指標(biāo)山、水、湖、海高校、教育不符合價(jià)值體系符合價(jià)值體系商業(yè)配套娛樂(lè)配套文教衛(wèi)商務(wù)配套百貨、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街酒吧街、電影院、運(yùn)動(dòng)館、健身中心等美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等星級(jí)酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、企業(yè)會(huì)所等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建筑外觀道路、邊界、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志建筑統(tǒng)一風(fēng)格、顏色綠化體系公園、廣場(chǎng)、樹(shù)木、植被價(jià)格標(biāo)桿部分符合價(jià)值體系28第二十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值演變---區(qū)域價(jià)值演變的關(guān)鍵舉措是區(qū)域性商業(yè)的完善價(jià)值演變關(guān)鍵舉措適用條件最終作用市場(chǎng)表現(xiàn)承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園功能自給性商業(yè)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)小不在城市拓展帶上封閉式、自我發(fā)展式產(chǎn)業(yè)園區(qū)域成熟度和知名度低土地價(jià)值不高承擔(dān)區(qū)域功能設(shè)置區(qū)域性商業(yè)區(qū)域缺乏公共中心和商業(yè)商業(yè)有特色成為區(qū)域性活動(dòng)中心區(qū)域成熟度和知名度提高區(qū)域價(jià)值較高承擔(dān)城市功能設(shè)置城市級(jí)商業(yè)和商務(wù)設(shè)施城市規(guī)劃中的中心城市拓展的新中心成為城市CBD成為市級(jí)行政中心區(qū)域成熟度和知名度最高區(qū)域價(jià)值最高區(qū)域價(jià)值演變的關(guān)鍵舉措是商業(yè)配套的設(shè)置商業(yè)的級(jí)次和業(yè)態(tài)由區(qū)域未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃決定商業(yè)的完善程度決定著區(qū)域的成熟度和價(jià)值高低產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值演變模式區(qū)域周邊存在小型區(qū)域中心區(qū)域周邊有特色商業(yè)軟件園一期軟件園二期城市西拓的發(fā)展帶剛啟動(dòng)，周邊缺乏公共中心和商業(yè)產(chǎn)業(yè)園功能向區(qū)域功能轉(zhuǎn)化未來(lái)將承擔(dān)相關(guān)區(qū)域功能區(qū)域性商業(yè)區(qū)域性商業(yè)29第二十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。成功產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)模式－－軟件園一期將從區(qū)域整合提升區(qū)域價(jià)值，二期以高起點(diǎn)啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值類(lèi)型開(kāi)發(fā)模式案例適用條件本項(xiàng)目的適用性新產(chǎn)業(yè)區(qū)高起點(diǎn)啟動(dòng)蘇州工業(yè)園上海安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)處于起步期強(qiáng)有力的執(zhí)行能力良好的規(guī)劃水平新穎或強(qiáng)勢(shì)的啟動(dòng)主題強(qiáng)（軟件園二期）舊產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域整合形成區(qū)域中心深圳華僑城產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)具有一定規(guī)模未來(lái)園區(qū)還有大量未開(kāi)發(fā)土地整合主體資金實(shí)力和操作能力強(qiáng)區(qū)域已經(jīng)形成，但價(jià)值未達(dá)到最大較強(qiáng)（軟件園一期）自我完善形成城市中心西安西高新產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)具有一定規(guī)模產(chǎn)業(yè)園未來(lái)還能繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)園的規(guī)模和配套已經(jīng)承擔(dān)城市功能產(chǎn)業(yè)園的環(huán)境和商業(yè)配套足以形成新城市中心弱土地基本開(kāi)發(fā)結(jié)束規(guī)模較小近范圍內(nèi)面積無(wú)擴(kuò)充可能園區(qū)現(xiàn)有配套以滿(mǎn)足區(qū)域自用為主軟件園一期現(xiàn)狀軟件園二期現(xiàn)狀剛啟動(dòng)規(guī)模是一期5倍以上與一期距離10多公里30第三十頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園發(fā)展模式研究的啟示－－軟件園一、二期的發(fā)展方向軟件園二期起步期新模式：高起點(diǎn)啟動(dòng)軟件園一期成熟期舊產(chǎn)業(yè)區(qū)：區(qū)域整合最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域的高價(jià)值首要是要完善商業(yè)對(duì)區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)其次是繼續(xù)挖掘環(huán)境對(duì)區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)環(huán)境和商業(yè)的設(shè)置都要對(duì)軟件園的形象有提升31第三十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。讓我們先進(jìn)入本報(bào)告的第一大部分軟件園一期的區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)和三個(gè)項(xiàng)目的初步定位32第三十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問(wèn)題界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場(chǎng)(形象)新城四、五期(價(jià)格)案例借鑒形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示33第三十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。一期現(xiàn)狀反思34第三十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域整合的思考區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格一期目標(biāo)區(qū)域價(jià)值提升到與星海、中山對(duì)等四、五期達(dá)到7000元平米區(qū)域整合的意義區(qū)域整合的力度區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)格關(guān)系價(jià)格實(shí)現(xiàn)的突破點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格與區(qū)域價(jià)值關(guān)系形象樹(shù)立與區(qū)域價(jià)值關(guān)系形象樹(shù)立與項(xiàng)目?jī)r(jià)格關(guān)系學(xué)苑廣場(chǎng)樹(shù)立軟件園形象區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)則項(xiàng)目?jī)r(jià)格也得以實(shí)現(xiàn)？項(xiàng)目?jī)r(jià)格借助區(qū)域的部分價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)價(jià)格突破也提升了區(qū)域的價(jià)值？面臨的問(wèn)題？35第三十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。以區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破之路是否行得通？問(wèn)題1區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格并集是否成立？區(qū)域價(jià)值提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲36第三十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。從成功案例看區(qū)域全面整合的意義

——大量土地開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級(jí)的需要區(qū)域整合成功案例整合的前提整合的結(jié)果整合的內(nèi)容（價(jià)值支撐點(diǎn)）整合的意義華僑城西區(qū)有大片未開(kāi)發(fā)和待改造的土地位于南山和華強(qiáng)北兩個(gè)中心中間，缺乏區(qū)域中心旅游產(chǎn)業(yè)和環(huán)境已經(jīng)形成已發(fā)展近２０年，未來(lái)還有１０多年達(dá)到產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)的完美結(jié)合土地價(jià)值成為全市最高的價(jià)值版塊成為華強(qiáng)北和南山之間的區(qū)域中心商業(yè)：星級(jí)酒店、沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng)、酒吧街、寫(xiě)字樓、六星酒店、創(chuàng)意廠區(qū)、醫(yī)院等環(huán)境：環(huán)境：生態(tài)公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心、玫瑰廣場(chǎng)產(chǎn)業(yè)：主題樂(lè)園、摩天輪本區(qū)域后期大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)可直接共享區(qū)域價(jià)值在其他區(qū)域大規(guī)模低價(jià)拿地西高新高新產(chǎn)業(yè)形成，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)高新區(qū)二期有大規(guī)模土地可作為產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之用已發(fā)展１０年，未來(lái)仍有１０年以上產(chǎn)業(yè)、商業(yè)成為區(qū)域價(jià)值的主體地價(jià)、房?jī)r(jià)均成為西安新的高價(jià)值區(qū)自成體系，成為西安新的區(qū)域中心產(chǎn)業(yè)：新的科技園商業(yè)：新的行政中心、政務(wù)中心、大型商業(yè)、高檔商業(yè)、星級(jí)酒店、公寓、寫(xiě)字樓、國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院等環(huán)境：廣場(chǎng)等區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的需要大量地產(chǎn)項(xiàng)目直接依托區(qū)域價(jià)值使本區(qū)域成為城市新的中心大量可開(kāi)發(fā)的土地和產(chǎn)業(yè)升級(jí)擴(kuò)張是區(qū)域全面整合的意義整合之后的區(qū)域價(jià)值提升有承接性和長(zhǎng)久性區(qū)域整合的重心在商業(yè)配套，其次是環(huán)境，以及兩者最終帶來(lái)的區(qū)域形象的體現(xiàn)區(qū)域整合的意義37第三十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。本項(xiàng)目區(qū)域整合的意義－－區(qū)域全面整合動(dòng)力不足，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)的存在使有效整合成為必要整合面臨的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)規(guī)?；境尚?，未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移向二期，且二期距一期距離10多公里，承接性弱2-3年內(nèi)僅剩現(xiàn)有四、五期和學(xué)苑廣場(chǎng)，未來(lái)無(wú)地開(kāi)發(fā)一期已開(kāi)發(fā)5年，未來(lái)可開(kāi)發(fā)時(shí)間少于5年周邊5公里范圍有三個(gè)商業(yè)中心，一期成為中心的機(jī)會(huì)弱、空間小區(qū)域產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后續(xù)乏力，大規(guī)模整合動(dòng)力不足樓名建筑面積樓名建筑面積樓名建筑面積樓名建筑面積1＃11057平米2＃23854平米3＃38544平米4-7＃13720平米8＃9093平米9＃41525平米10＃6720平米11＃9745平米小計(jì)大于154258萬(wàn)平米租金約1.5-2.5元/月.平米附：在租寫(xiě)字樓面積軟件園一期在租寫(xiě)字樓超過(guò)15萬(wàn)平米，該部分物業(yè)屬股份公司長(zhǎng)期持有之優(yōu)質(zhì)物業(yè)要保持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的保值增值，則必須進(jìn)行有效的部分區(qū)域整合整合面臨的現(xiàn)狀38第三十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。通過(guò)區(qū)域價(jià)值的全面提升帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升不適合軟件園一期的現(xiàn)狀，但部分有效整合是必要的區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵商業(yè)：行政中心、商務(wù)中心、星級(jí)酒店、大型綜合商業(yè)、城市級(jí)商業(yè)、酒吧街、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、公寓、國(guó)際學(xué)校等環(huán)境：公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心、廣場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)：主題樂(lè)園、科技園、產(chǎn)業(yè)園等區(qū)域全面價(jià)值整合的難度區(qū)域全面整合投入太大一期缺乏可開(kāi)發(fā)的土地缺乏大量地產(chǎn)項(xiàng)目共享區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大可能性弱剩余開(kāi)發(fā)時(shí)間短區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)格的并集成立條件不成熟區(qū)域部分有效整合的必要性超過(guò)15萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)39第三十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。區(qū)域商務(wù)配套和區(qū)域環(huán)境的有效整合是促使一期寫(xiě)字樓保值增值的主要發(fā)力點(diǎn)區(qū)域自然景觀山、海、湖等自然景觀區(qū)域商務(wù)配套商務(wù)居?。壕频昙熬频旯⑸虅?wù)休閑娛樂(lè)：高級(jí)咖啡吧、娛樂(lè)中心、休閑會(huì)所商務(wù)餐飲：高級(jí)中餐廳、西餐廳等區(qū)域環(huán)境公園等綠化系統(tǒng)和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等形成的統(tǒng)一和高尚的形象影響寫(xiě)字樓增值的外部因素軟件園一期現(xiàn)狀山體景觀存在，未來(lái)有生態(tài)公園商務(wù)配套缺乏區(qū)域環(huán)境已產(chǎn)生作用，但整體形象不統(tǒng)一區(qū)域商務(wù)配套和區(qū)域環(huán)境是影響軟件園一期寫(xiě)字樓保值的核心要素寫(xiě)字樓保值增值區(qū)域商務(wù)配套區(qū)域環(huán)境區(qū)域有效整合40第四十頁(yè)，共九十九頁(yè)。區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格與區(qū)域價(jià)值的關(guān)系？二者如何互相作用？問(wèn)題2交集是否成立？成立的關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲區(qū)域價(jià)值提升41第四十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的突破點(diǎn)區(qū)域環(huán)境學(xué)院氛圍產(chǎn)品品質(zhì)億達(dá)品牌軟件園消費(fèi)者對(duì)軟件園項(xiàng)目的感知高端價(jià)格實(shí)現(xiàn)模式區(qū)域價(jià)值重新定義強(qiáng)勢(shì)品牌借用產(chǎn)品創(chuàng)新客戶(hù)細(xì)分營(yíng)銷(xiāo)模式現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)突破點(diǎn)整合軟件園區(qū)域價(jià)值整合高新區(qū)區(qū)域價(jià)值利用億達(dá)品牌價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新客戶(hù)細(xì)分項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值42第四十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)模式分析模式操作難度（投入度）價(jià)值貢獻(xiàn)度整合軟件園的價(jià)值整合高新區(qū)的價(jià)值億達(dá)品牌價(jià)值客戶(hù)細(xì)分產(chǎn)品創(chuàng)新模式分析區(qū)域環(huán)境：以社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)園林營(yíng)造安靜、生態(tài)的環(huán)境區(qū)域配套：提高形象商務(wù)性物業(yè)、完善配套的商業(yè)設(shè)施區(qū)域形象：邊界標(biāo)識(shí)、道路體系、核心節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑區(qū)域客戶(hù)：學(xué)歷高、收入相對(duì)高，充分挖掘各類(lèi)型客戶(hù)軟件園價(jià)值整合的內(nèi)容項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值43第四十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵舉措----借用區(qū)域整合是手段之一區(qū)域環(huán)境（綠化景觀和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)）及表現(xiàn)出的形象區(qū)域配套：商務(wù)配套、商業(yè)配套區(qū)域內(nèi)高知客戶(hù)整合區(qū)域價(jià)值億達(dá)品牌直接借用項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)品創(chuàng)新客戶(hù)細(xì)分超越億達(dá)、現(xiàn)有區(qū)域或大連的新產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)細(xì)分區(qū)域外擴(kuò)大區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格億達(dá)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新客戶(hù)細(xì)分區(qū)域環(huán)境商務(wù)和商業(yè)配套區(qū)域客戶(hù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值44第四十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。本區(qū)域的價(jià)值分析——存在價(jià)值認(rèn)知度低，價(jià)值內(nèi)涵不清晰的問(wèn)題消費(fèi)者在軟件園購(gòu)房?jī)r(jià)值取向市場(chǎng)對(duì)軟件園價(jià)值認(rèn)知度一般，區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)知較模糊認(rèn)同度居住環(huán)境學(xué)院氛圍產(chǎn)品品質(zhì)億達(dá)品牌軟件園對(duì)軟件園價(jià)值感知不清晰將軟件園與學(xué)府看成一個(gè)概念認(rèn)為軟件園與自己的實(shí)際生活關(guān)系不大區(qū)域界定不清楚市場(chǎng)對(duì)軟件園價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)識(shí)：白領(lǐng)和知識(shí)分子較多，未來(lái)鄰居素質(zhì)高東財(cái)、大工高校較多，周?chē)逃h(huán)境好居住環(huán)境清靜，未來(lái)升值潛力大項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值45第四十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域價(jià)值現(xiàn)狀－－商業(yè)配套弱、區(qū)域形象不清晰，但環(huán)境已發(fā)揮作用商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境星海版塊區(qū)域價(jià)值點(diǎn)：濱海、廣場(chǎng)區(qū)域形象：濱海、環(huán)境、旅游價(jià)值體現(xiàn)：房?jī)r(jià)8000元／平米中山版塊商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境區(qū)域價(jià)值點(diǎn)：商業(yè)、商務(wù)氛圍區(qū)域形象：商業(yè)、商務(wù)價(jià)值體現(xiàn)：房?jī)r(jià)7000元／平米軟件園一期商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境區(qū)域價(jià)值點(diǎn)：軟件園、環(huán)境區(qū)域形象：軟件園(不清晰)價(jià)值體現(xiàn)：房?jī)r(jià)4000-5200元/平軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好？星海版塊中山版塊本區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境均與商業(yè)相關(guān)促進(jìn)環(huán)境的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值旅游廣場(chǎng)商務(wù)改造46第四十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域整合的發(fā)力點(diǎn)

——商業(yè)、形象、環(huán)境、價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好價(jià)值構(gòu)成：產(chǎn)業(yè)為主、其次是環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)版塊差距：商業(yè)配套弱、形象弱區(qū)域整合發(fā)力點(diǎn)：商業(yè)、形象區(qū)域價(jià)值整合分析模型分析完善商業(yè)，明確形象，打造環(huán)境大連星海版塊初期：星海國(guó)寶高價(jià)確立高端價(jià)值深圳農(nóng)科中心初期：東海花園高價(jià)標(biāo)明區(qū)域價(jià)值深圳布心版塊：佰仕達(dá)花園高價(jià)標(biāo)明區(qū)域價(jià)值案例借鑒以項(xiàng)目高價(jià)確立區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值整合方向方向1：完善相關(guān)商業(yè)配套方向2：樹(shù)立鮮明區(qū)域形象方向3：繼續(xù)打造區(qū)域環(huán)境方向4：以項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破，樹(shù)區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格商業(yè)配套區(qū)域形象環(huán)境景觀價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值47第四十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。區(qū)域價(jià)值提升與項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的關(guān)系借助區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破的目標(biāo)，同時(shí)項(xiàng)目的高價(jià)也提升了區(qū)域的價(jià)值商業(yè)商務(wù)配套區(qū)域環(huán)境區(qū)域形象價(jià)格標(biāo)桿區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格億達(dá)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新客戶(hù)細(xì)分區(qū)域環(huán)境商務(wù)和商業(yè)配套區(qū)域客戶(hù)商業(yè)配套區(qū)域形象區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿48第四十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。商業(yè)性配套完善、環(huán)境塑造、形象樹(shù)立、價(jià)格標(biāo)桿建立將是軟件園一期區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破的核心區(qū)域價(jià)值全面提升帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)區(qū)域全面整合難度大，價(jià)值全面提升動(dòng)力不足為促使寫(xiě)字樓保值，區(qū)域有效整合是必需的商務(wù)配套區(qū)域環(huán)境區(qū)域形象區(qū)域價(jià)值提升與項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)相互作用借助區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破的目標(biāo)同時(shí)項(xiàng)目的高價(jià)也提升了區(qū)域的價(jià)值產(chǎn)業(yè)園發(fā)展歷程和區(qū)域價(jià)值演變軟件園一期商業(yè)配套發(fā)展不成熟商業(yè)配套完善完善完善商業(yè)配套區(qū)域形象區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)配套、區(qū)域形象、區(qū)域環(huán)境、價(jià)格標(biāo)桿是整合的發(fā)力點(diǎn)49第四十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問(wèn)題界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場(chǎng)(形象)新城四、五期(價(jià)格)案例借鑒形象客戶(hù)產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示50第五十頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期發(fā)展戰(zhàn)略一期發(fā)展戰(zhàn)略一期對(duì)二期的借鑒51第五十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對(duì)二期的借鑒時(shí)，讓我們?cè)偻ㄟ^(guò)分析一個(gè)成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園-------深圳華僑城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過(guò)程，來(lái)看我們前面提到要整合的四個(gè)方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域形象樹(shù)立和價(jià)格標(biāo)桿）的具體實(shí)施措施和開(kāi)發(fā)次序。52第五十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。華僑城區(qū)域價(jià)值發(fā)展歷程－－房地產(chǎn)價(jià)值的提升得益于區(qū)域價(jià)值的整合住宅項(xiàng)目區(qū)域房?jī)r(jià)區(qū)域核心配套1987---19911992---19951996---20002001---20042005以后配套及住宅對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)西區(qū)旅游：歡樂(lè)谷二期威尼斯酒店漢唐大廈創(chuàng)意loft波托菲諾系列錦繡三期整合資源，提出旅游地產(chǎn)大概念，直接提升區(qū)域房?jī)r(jià)1000多元8000-9800元/平米概念整合：旅游地產(chǎn)旅游＋生態(tài)錦繡苑湖濱花園錦繡二期商業(yè)：沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng)食街、酒吧街保齡球館OCT生態(tài)廣場(chǎng)商業(yè)完善了區(qū)域配套，但未整合區(qū)域所有資源，并沒(méi)有對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生大幅貢獻(xiàn)房?jī)r(jià)低于6500元/平米大區(qū)域概念旅游+工業(yè)+住宅錦繡公寓海景花園桂花苑價(jià)值不高旅游和軟件：華廈藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館歡樂(lè)谷一期世界之窗藝術(shù)設(shè)施充實(shí)了區(qū)域的軟性文化，奠定了區(qū)域的高基調(diào)，但區(qū)域未整合，未能給住宅帶來(lái)較大價(jià)值旅游區(qū)+工業(yè)區(qū)+住宅但區(qū)域未整合東區(qū)硬件：社區(qū)綠化主題樂(lè)園康佳廠區(qū)深圳灣酒店單純工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)，住宅僅為普通配套普通多層住宅工業(yè)區(qū)+住宅區(qū)域概念中區(qū)配套：玫瑰廣場(chǎng)摩天輪六星級(jí)酒店………東區(qū)多層住宅改造未來(lái)將繼續(xù)推進(jìn)旅游地產(chǎn)概念，打造城市功能深圳第三軸線居住美譽(yù)度形成超過(guò)10000元/平米53第五十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示----玫瑰廣場(chǎng)和星級(jí)酒店的升級(jí)成為一期和二期的連接帶12341256783541091區(qū)域配套1區(qū)域住宅1-4：一期民俗村、錦繡中華、康佳、深圳灣酒店5-8：藝術(shù)中心、何香凝、歡樂(lè)谷一期、世界之窗9-10：沃爾瑪商業(yè)、食街、酒吧街、OCT廣場(chǎng)等11-14：歡樂(lè)谷二期、威尼斯酒店、漢唐大廈、創(chuàng)意loft15-16：玫瑰廣場(chǎng)、摩天輪、六星級(jí)酒店111213141-2：錦繡公寓、海景花園、桂花苑3-5：錦繡苑、湖濱花園、錦繡二期7-8：波托菲諾、錦繡三期7615-16東區(qū)西區(qū)二期開(kāi)發(fā)次序產(chǎn)業(yè)配套住宅配套住宅東區(qū)西區(qū)中區(qū)二期54第五十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示－－配套先行，地產(chǎn)受益，區(qū)域持續(xù)升值區(qū)域整合（軟性配套）先于地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)項(xiàng)目成為區(qū)域價(jià)值整合的直接受益者無(wú)論區(qū)域內(nèi)做何種配套建設(shè)和開(kāi)發(fā)多少地產(chǎn)項(xiàng)目，始終保持區(qū)域“生態(tài)旅游區(qū)”的總體印象區(qū)域所有配套的整合是為帶來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的直接上漲旅游及相關(guān)配套的建設(shè)與住宅的開(kāi)發(fā)相間進(jìn)行，目的是促使區(qū)域整體價(jià)值的持續(xù)升值、房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)物業(yè)的持續(xù)保值和升值區(qū)域開(kāi)發(fā)19年之后開(kāi)始了第一輪的舊區(qū)改造和二期新區(qū)的開(kāi)發(fā)第一輪第二輪第三輪第四輪開(kāi)發(fā)頻次區(qū)域價(jià)值普通配套中檔住宅文化配套高中檔住宅升級(jí)配套高檔住宅再升級(jí)配套更高端住宅區(qū)域價(jià)值走高房地產(chǎn)項(xiàng)目樹(shù)立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，成為區(qū)域高價(jià)值的直接代表55第五十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期所處階段－－現(xiàn)仍處于“產(chǎn)業(yè)+住宅”，缺乏提升區(qū)域價(jià)值的軟性配套住宅區(qū)域形象區(qū)域核心物業(yè)1998-20012001-20032004-區(qū)域房?jī)r(jià)配套創(chuàng)業(yè)中心1#樓、東軟信息學(xué)院軟件園科技大廈2#軟件園，郊區(qū)市場(chǎng)認(rèn)知度不強(qiáng)房?jī)r(jià)低知音園創(chuàng)業(yè)中心食堂2000-2200元/平米GE大廈3#國(guó)際創(chuàng)新發(fā)展中心4-7#學(xué)清園怡樂(lè)食餐廳上島咖啡社區(qū)商業(yè)（快客連鎖等）2200-3300元/平米軟件園，環(huán)境好周邊區(qū)域開(kāi)始認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)較低國(guó)際軟件服務(wù)中心9#數(shù)碼廣場(chǎng)AB座。。。。國(guó)際新城國(guó)際新城麥子大王、齊味齋好又多超市美食廣場(chǎng)3300-5200--元/平米僅是軟件園，缺乏統(tǒng)一形象僅有產(chǎn)業(yè)知名度，居住美譽(yù)度不高大連軟件園目前仍為“產(chǎn)業(yè)+住宅”，缺少商業(yè)、文化等配套，而后者是提升區(qū)域價(jià)值的重要因素處于華僑城的“工業(yè)區(qū)+住宅”的階段上不同階段配套的設(shè)置只是互補(bǔ)，但沒(méi)有功能上的升級(jí)區(qū)域面臨完善配套和概念整合問(wèn)題區(qū)域房地產(chǎn)缺乏價(jià)格標(biāo)桿，區(qū)域高價(jià)值還沒(méi)有代表元素56第五十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。由前面分析，軟件園一期區(qū)域整合面臨一個(gè)復(fù)雜的體系？區(qū)域價(jià)值KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)區(qū)域環(huán)境商業(yè)配套娛樂(lè)配套文教衛(wèi)商務(wù)配套三級(jí)指標(biāo)百貨、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街酒吧街、電影院、運(yùn)動(dòng)館、健身中心等美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等星級(jí)酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、企業(yè)會(huì)所等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建筑外觀道路、邊界、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志建筑統(tǒng)一風(fēng)格、顏色綠化體系公園、廣場(chǎng)、樹(shù)木、植被以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)的區(qū)域整合面對(duì)的是一個(gè)復(fù)雜的體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰(shuí)？?jī)r(jià)格標(biāo)桿57第五十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。企業(yè)在軟件園一期的資源能力盤(pán)點(diǎn)----億達(dá)集團(tuán)對(duì)整個(gè)園區(qū)的控制力最全面軟件園開(kāi)發(fā)公司軟件園股份公司億達(dá)集團(tuán)主要業(yè)務(wù)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已開(kāi)發(fā)：知音園、學(xué)清園和國(guó)際新城三期辦公設(shè)備的建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)軟件企業(yè)招商及維護(hù)與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略制定主管開(kāi)發(fā)公司和股份公司未來(lái)開(kāi)發(fā)計(jì)劃國(guó)際公寓國(guó)際新城四、五期專(zhuān)家公寓A區(qū)公建學(xué)苑廣場(chǎng)軟件園區(qū)域價(jià)值的整體提升職責(zé)權(quán)限住宅（本體）住宅公建（學(xué)校、社區(qū)內(nèi)綠化和園林、商業(yè)、餐飲）公寓、寫(xiě)字樓為企業(yè)服務(wù)的公共設(shè)施軟件園所有項(xiàng)目的計(jì)劃、審批及公共設(shè)施企業(yè)優(yōu)勢(shì)資金流動(dòng)能力強(qiáng)住宅（含公建）開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)固定資產(chǎn)多，流動(dòng)資金少定制化寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)招商及企業(yè)維護(hù)公共配套設(shè)施項(xiàng)目、資源的合理分配開(kāi)發(fā)進(jìn)程的合理調(diào)配園區(qū)整體形象的控制58第五十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。區(qū)域有效整合（商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境）的評(píng)價(jià)體系區(qū)域有效整合評(píng)價(jià)體系投入產(chǎn)出位置占地面積建設(shè)成本可售性新項(xiàng)目房?jī)r(jià)新項(xiàng)目品牌舊物業(yè)升值區(qū)域價(jià)值區(qū)域形象主體最大受益者開(kāi)發(fā)主體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系各企業(yè)職責(zé)權(quán)限企業(yè)現(xiàn)有品牌軟件園開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀配套的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度配套投入產(chǎn)出一般規(guī)律消費(fèi)者需求市場(chǎng)感知整合的二個(gè)層面商業(yè)中最弱，因此從必要性商業(yè)和提升性商業(yè)兩方面入手環(huán)境已部分產(chǎn)生作用，因此從提升性環(huán)境入手59第五十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。商業(yè)環(huán)境整合的實(shí)施性分析-----以銷(xiāo)售相對(duì)容易和投入不高的效益型商業(yè)為主類(lèi)別項(xiàng)目投入可售性新項(xiàng)目舊物業(yè)軟件園區(qū)域最大受益企業(yè)開(kāi)發(fā)主體選擇位置占地成本房?jī)r(jià)品牌保、升值升值形象商業(yè)配套百貨商店區(qū)域中心1-3萬(wàn)平米總體較大，與檔次面積成正相關(guān)較難招租對(duì)住宅價(jià)格影響大提升一般保值易實(shí)現(xiàn)升值一般升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)商業(yè)街、餐飲街中心其他0.2-2萬(wàn)平米成本一般較易價(jià)格影響一般提升一般保值易，升值難一般形象有益億達(dá)、開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)企業(yè)便利店無(wú)特殊性0.5平米以下成本低最易房?jī)r(jià)影響小無(wú)提升無(wú)作用無(wú)作用無(wú)作用開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)物中心區(qū)域中心3-10萬(wàn)平米成本最大，與檔次面積成正相關(guān)最難招租價(jià)格影響最大提升快保值易實(shí)現(xiàn)升值較快升值最大形象提升最快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)大超市要求不高1-3萬(wàn)平米成本一般一般招租品牌店影響大，其他弱品牌店快，其他一般品牌能保值其他影響小升值較大形象提升較快開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)公司娛樂(lè)配套酒吧街無(wú)要求0.2-0.5平米小較易影響一般影響一般保值易升值較大形象提升快股份企業(yè)億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)電影院無(wú)要求0.2-0.8平米成本大較難影響較小影響較小影響不大影響一般提升較小無(wú)特殊性?xún)|達(dá)集團(tuán)運(yùn)動(dòng)館、健身中心無(wú)要求1萬(wàn)平米以下成本大最難有影響有影響一般影響一般提升較小無(wú)特殊性?xún)|達(dá)集團(tuán)以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從商業(yè)街、餐飲街、便利店、大超市和酒吧街進(jìn)行有效整合，來(lái)彌補(bǔ)生活性商業(yè)的缺乏必要性商業(yè)配套-----商業(yè)環(huán)境中與滿(mǎn)足基本生活強(qiáng)烈相關(guān)需求必要性可操作性60第六十頁(yè)，共九十九頁(yè)。商業(yè)環(huán)境整合的實(shí)施性分析（續(xù)）-----以銷(xiāo)售相對(duì)容易和投入不高的效益型商務(wù)配套為主類(lèi)別項(xiàng)目投入可售性新項(xiàng)目舊物業(yè)軟件園區(qū)域最大受益企業(yè)開(kāi)發(fā)主體選擇位置占地成本房?jī)r(jià)品牌保、升值升值形象文教衛(wèi)美術(shù)館、藝術(shù)館位置不限0.5-2萬(wàn)平米成本較高不可售價(jià)格影響一般提升一般保值升值均易升值大形象提升最快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)學(xué)校位置不限2－5成本一般不可售聯(lián)建對(duì)住宅價(jià)格影響大提升大保值升值均易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司億達(dá)集團(tuán)醫(yī)院位置不限0.2-2萬(wàn)平米成本高不可售聯(lián)建房?jī)r(jià)影響小提升一般保值升值均易升值一般提升一般億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)商務(wù)配套星級(jí)酒店門(mén)戶(hù)位置２-４萬(wàn)平米成本最大，與檔次成正相關(guān)最難經(jīng)營(yíng)價(jià)格影響小提升小保值、升值一般星級(jí)高提升快星級(jí)高提升快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)寫(xiě)字樓門(mén)戶(hù)位置2-5萬(wàn)平米成本較高較易價(jià)格影響小提升小保值、升值一般檔次高提升大檔次高提升大股份公司股份公司公寓(酒店式、商務(wù))入口2-5萬(wàn)平米成本一般最易影響一般影響一般一般一般一般股份公司開(kāi)發(fā)公司股份公司開(kāi)發(fā)公司企業(yè)會(huì)所無(wú)要求0.1-１萬(wàn)平米成本較小難，服務(wù)式影響較小影響較小影響小影響小提升一般股份公司股份公司以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從寫(xiě)字樓、公寓和企業(yè)會(huì)所進(jìn)行有效整合，來(lái)完善園區(qū)商務(wù)性商業(yè)的不足提升性商業(yè)配套------商業(yè)環(huán)境中與提升生活品質(zhì)和園區(qū)價(jià)值相關(guān)需求迫切性可操作性61第六十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。區(qū)域環(huán)境整合的實(shí)施性分析-----以市場(chǎng)感知最強(qiáng)而投入較小的綠化和標(biāo)志系統(tǒng)為主類(lèi)別項(xiàng)目投入市場(chǎng)感知新項(xiàng)目舊物業(yè)軟件園區(qū)域最大受益企業(yè)開(kāi)發(fā)主體選擇位置占地成本房?jī)r(jià)品牌保、升值升值形象綠化體系公園區(qū)域中心0.5-3萬(wàn)平米成本較大較強(qiáng)對(duì)住宅影響較大提升一般保值升值易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)廣場(chǎng)中心、其他0.2-2萬(wàn)平米成本較大較強(qiáng)對(duì)住宅影響較大提升一般保值升值易升值較大形象提升較快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)樹(shù)木沿路、住宅區(qū)少成本較低最強(qiáng)房?jī)r(jià)影響最大提升較大保值易升值大提升最快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)植被廣場(chǎng)、沿路少成本較低強(qiáng)價(jià)格影響較大提升一般保值易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)標(biāo)志系統(tǒng)道路(標(biāo)識(shí))沿路少成本低最強(qiáng)影響一般提升一般保值升值易升值最大形象提升最快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)邊界軟件園國(guó)周少成本低最強(qiáng)影響一般提升一般保值升值易升值最大形象提升最快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)節(jié)點(diǎn)中心入口較少由節(jié)點(diǎn)建筑決定強(qiáng)影響較小影響較小影響一般升值較大提升較大億達(dá)億達(dá)集團(tuán)標(biāo)志建筑中心、入口較少由建筑決定強(qiáng)影響較小影響較小影響一般升值較大提升較大億達(dá)億達(dá)集團(tuán)統(tǒng)一建筑無(wú)要求最低較強(qiáng)影響較小影響較小影響一般升值較大提升較大億達(dá)股份公司開(kāi)發(fā)公司提升性環(huán)境配套------區(qū)域環(huán)境中與提升生活品質(zhì)和園區(qū)價(jià)值相關(guān)以市場(chǎng)感知度和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從樹(shù)木、植被、道路和邊界進(jìn)行區(qū)域環(huán)境的進(jìn)一步提升，來(lái)提升區(qū)域?qū)ν獾恼w形象環(huán)境現(xiàn)狀各項(xiàng)目相關(guān)性62第六十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。價(jià)格標(biāo)桿的實(shí)施性分析-----由現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)完成開(kāi)發(fā)公司國(guó)際新城四期：價(jià)格達(dá)到7000-8000元/平米國(guó)際新城五期：價(jià)格達(dá)到7000-8000元/平米股份公司學(xué)苑廣場(chǎng)：利潤(rùn)最大化，有做價(jià)格標(biāo)桿可能價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將完成軟件園一期價(jià)格標(biāo)桿的任務(wù)63第六十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域有效整合的結(jié)論----各公司完成職權(quán)內(nèi)的整合任務(wù)，樹(shù)立區(qū)域形象區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)發(fā)公司億達(dá)集團(tuán)股份公司園區(qū)樹(shù)木園區(qū)植被園區(qū)道路園區(qū)邊界寫(xiě)字樓公寓企業(yè)會(huì)所大型超市商業(yè)街餐飲街便利店公寓新城四期新城五期學(xué)苑廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境和形象區(qū)域商務(wù)配套區(qū)域商業(yè)配套價(jià)格標(biāo)桿整體樹(shù)立了軟件園一期鮮明的區(qū)域形象64第六十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)后軟件園一期的區(qū)域價(jià)值體系先天資源高知人群區(qū)域價(jià)值KPI基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域整合前區(qū)域整合后區(qū)域價(jià)值KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)環(huán)境區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)物業(yè)65第六十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期發(fā)展戰(zhàn)略借助軟件園一期區(qū)域整合的有效手段、結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新、億達(dá)品牌和客戶(hù)細(xì)分等方式，實(shí)現(xiàn)軟件園一期項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)和形象樹(shù)立的首要目標(biāo)，同時(shí)帶動(dòng)軟件園一期區(qū)域價(jià)值的提升，并給軟件園二期開(kāi)發(fā)提供示范。區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格學(xué)苑廣場(chǎng)：形象、商務(wù)配套、價(jià)格標(biāo)桿國(guó)際新城四期：價(jià)格標(biāo)桿、商業(yè)配套、形象國(guó)際新城五期：價(jià)格標(biāo)桿、商業(yè)配套、形象66第六十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。區(qū)域整合的實(shí)施策略－－打造大連城市第三軸舉措1：建立形象標(biāo)志通過(guò)新城四、五期和學(xué)苑廣場(chǎng)的建筑外觀形成軟件園南北兩大門(mén)戶(hù)建筑標(biāo)志舉措2：建立區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng)以軟件廣場(chǎng)為中心，打造以五一路和數(shù)碼路為軸線的軟件特色的景觀大道舉措3：打造價(jià)格標(biāo)桿通過(guò)國(guó)際新城四期和學(xué)苑廣場(chǎng)項(xiàng)目形成價(jià)格標(biāo)桿舉措4：完善區(qū)域商服配套國(guó)際新城四期完善文化配套，五期完善商業(yè)配套，學(xué)苑廣場(chǎng)完善商務(wù)配套舉措5：打造區(qū)域美譽(yù)度把軟件園納入城市旅游體系，打造一條軟件產(chǎn)業(yè)旅游線，與城市軌道體系接駁67第六十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域價(jià)值對(duì)國(guó)際新城四期的要求－－主要價(jià)格標(biāo)桿的作用由前面對(duì)區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)系的分析可知：商業(yè)配套形象性建筑商務(wù)性物業(yè)價(jià)格標(biāo)桿性物業(yè)區(qū)域環(huán)境和形象區(qū)域價(jià)值

項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)國(guó)際新城四期而言，從區(qū)域整體角度，需承擔(dān)的責(zé)任方向?yàn)椋簢?guó)際新城四期價(jià)格標(biāo)桿：提升區(qū)域價(jià)值商業(yè)配套：完善區(qū)域功能區(qū)域形象：建筑風(fēng)格統(tǒng)一68第六十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域價(jià)值對(duì)國(guó)際新城五期的要求－－承擔(dān)公寓、形象、配套及價(jià)格標(biāo)桿的作用由前面對(duì)區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)系的分析可知：區(qū)域價(jià)值

項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)國(guó)際新城五期而言，從區(qū)域整體角度，需承擔(dān)的責(zé)任方向?yàn)椋簢?guó)際新城五期區(qū)域形象：建筑風(fēng)格解決配套：公寓或商業(yè)價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)配套形象性建筑商務(wù)性物業(yè)價(jià)格標(biāo)桿性物業(yè)區(qū)域環(huán)境和形象69第六十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期區(qū)域價(jià)值對(duì)學(xué)苑廣場(chǎng)的要求－－主要是形象標(biāo)桿的作用由前面對(duì)區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)系的分析可知：區(qū)域價(jià)值

項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)學(xué)苑廣場(chǎng)而言，從區(qū)域整體角度，可能承擔(dān)的責(zé)任方向?yàn)椋簩W(xué)苑廣場(chǎng)形象標(biāo)桿，提升區(qū)域形象價(jià)格標(biāo)桿，構(gòu)建高價(jià)平臺(tái)商務(wù)配套，寫(xiě)字樓或公寓商業(yè)配套形象性建筑商務(wù)性物業(yè)價(jià)格標(biāo)桿性物業(yè)區(qū)域環(huán)境和形象70第七十頁(yè)，共九十九頁(yè)。軟件園一期各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和區(qū)域整合后區(qū)域的理想狀態(tài)知音園學(xué)清園國(guó)際新城三期軟件園項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)和區(qū)域未整合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后和區(qū)域整合后房?jī)r(jià)：2000-5000元/平米，區(qū)域整體價(jià)格不統(tǒng)一形象：項(xiàng)目個(gè)性不鮮明、外觀不統(tǒng)一區(qū)域：3平方公里，形象不統(tǒng)一、不清晰功能：不齊全，物業(yè)單一城市認(rèn)知：產(chǎn)業(yè)知名度房?jī)r(jià)：7000-8000元/平米，界定區(qū)域房?jī)r(jià)7000元/平米的檔次形象：兩入口項(xiàng)目形象鮮明、界定區(qū)域形象區(qū)域：范圍擴(kuò)大，形象統(tǒng)一、清晰功能：較齊全、物業(yè)豐富城市認(rèn)知：區(qū)域美譽(yù)度學(xué)苑廣場(chǎng)國(guó)際新城五期軟件園國(guó)際新城四期7500700071第七十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。報(bào)告結(jié)束，謝謝！72第七十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。附件：產(chǎn)業(yè)園案例分析73第七十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。西安高新區(qū)----基本情況西高新老城區(qū)區(qū)位：位于西安市西南面必，屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)交通：距老城區(qū)10多公里占地規(guī)模：一期、二期和二期共34平方公里，未來(lái)還繼續(xù)擴(kuò)張園區(qū)性質(zhì)：以電子信息、光電一體化和生物制藥為主要產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)：2003年達(dá)到5000余家，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入616億元，全國(guó)高新區(qū)中排名七。上市公司14家，世界500強(qiáng)企業(yè)20余家園內(nèi)職工：至2003年園內(nèi)有員工20余萬(wàn)人，本科以上約40000人周邊環(huán)境：所在區(qū)域?qū)儆谖靼哺咝^(qū)，周?chē)形鞴ご?、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)等22所高校74第七十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。西安高新區(qū)----發(fā)展歷程1991--19941995-19971998-20012002-2004時(shí)間規(guī)模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里關(guān)鍵舉措標(biāo)志建筑基礎(chǔ)設(shè)施高科大廈新紀(jì)元俱樂(lè)部西部電子商城電子信息大廈高科廣場(chǎng)階段起步期

快速發(fā)展期成熟發(fā)展期發(fā)展期配套簡(jiǎn)單配套自發(fā)形成依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目自帶配套地產(chǎn)企業(yè)本地企業(yè)中海、中國(guó)廣廈、上海綠地、和黃房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單配套自發(fā)形成本地企業(yè)1800元/平米2000-2700元/平米3000-3500元/平米行政中心成立易初蓮花、世紀(jì)金花等大型商業(yè)進(jìn)駐本地企業(yè)75第七十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。西安高新區(qū)區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值1：大規(guī)模的開(kāi)發(fā)量，是高新區(qū)最終成為西安高價(jià)值區(qū)的前提占地規(guī)模企業(yè)數(shù)量員工數(shù)量住宅需求配套需求外來(lái)需求全市高價(jià)值區(qū)價(jià)值2：良好的空氣質(zhì)量和人文環(huán)境西高新少工業(yè)，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，居住環(huán)境吸引了大量區(qū)域內(nèi)外置業(yè)者緊鄰學(xué)府區(qū)，濃厚的人文氣氛也是吸引置業(yè)者的主要原因價(jià)值3：高新產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大和升級(jí)帶來(lái)的高收入人群園區(qū)高新企業(yè)數(shù)量的不斷增大，人員結(jié)構(gòu)的高層次和高收入是高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有力支撐價(jià)值4：先進(jìn)、現(xiàn)代和智能化的基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)的路網(wǎng)、現(xiàn)代化的供水供電和智能化的通訊設(shè)施保證了高新區(qū)始終不落伍高新區(qū)規(guī)劃圖76第七十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。西安高新區(qū)區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值5：齊備、優(yōu)質(zhì)和領(lǐng)先的配套中小學(xué)校、雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校、高新醫(yī)院、星級(jí)賓館易初蓮花、世紀(jì)金花、紫薇mall等高檔大型購(gòu)物中心，俱樂(lè)部、健身中心、餐飲、娛樂(lè)等休閑場(chǎng)所廣場(chǎng)、公園等公共活動(dòng)空間價(jià)值6：新行政中心CBD的建立，使高新區(qū)成為西安新的城市中心2003年西安行政中心的建立，標(biāo)志著高新區(qū)開(kāi)始質(zhì)的飛躍，成為了西安的新城市中心外地大牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，更促使高新區(qū)成為一個(gè)高價(jià)值區(qū)77第七十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)---基本情況區(qū)位：地處蘇州城東金雞湖畔，距上海80公里；占地規(guī)模：規(guī)劃占地70平方公里，其中住宅用地15平方公里園區(qū)性質(zhì)：以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的支柱產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)：目前有52家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐、園區(qū)科技型企業(yè)已超過(guò)400家園內(nèi)職工：已有高目前級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才超２萬(wàn)名周邊環(huán)境：西臨７平方公里金雞湖，規(guī)劃了中央公園等大量公共休閑綠地，中新合作打造ISO14000環(huán)境管理示范區(qū)78第七十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)---發(fā)展歷程1994-19971998-20032003至今時(shí)間關(guān)鍵舉措中新專(zhuān)家合作制定規(guī)劃建立啟動(dòng)區(qū)道路系統(tǒng)中央公園建成鄰里中心部分建成中新政府聯(lián)合招商金雞湖畔公園建成二、三期道路系統(tǒng)開(kāi)始建設(shè)階段起步期

成熟發(fā)展期發(fā)展期居住人口農(nóng)村人口為主房地產(chǎn)市場(chǎng)城市人口開(kāi)始向園區(qū)遷徙市區(qū)消費(fèi)者逐漸被園區(qū)吸引/投資者大量出現(xiàn)，房?jī)r(jià)迅速上漲高檔住宅大量涌現(xiàn)，均價(jià)上升至4500以上，區(qū)域成為蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者涉外醫(yī)院、藝術(shù)展館等建成特色商業(yè)街開(kāi)放區(qū)域已成為全市居民向往的居住地住宅均價(jià)1500左右79第七十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值2：優(yōu)越的自然環(huán)境和環(huán)境規(guī)劃價(jià)值5：區(qū)域高立意，高形象把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)原版新加坡花園城市空降，移民新加坡價(jià)值3：現(xiàn)代的、國(guó)際化的市政配套價(jià)值4：便利和豐富的基本生活配套引入新加坡模式——鄰里中心國(guó)際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心、新加坡國(guó)際學(xué)校、九龍外資醫(yī)院……價(jià)值1：完全超前的整體規(guī)劃融合了新加坡的城市規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，注重生活和環(huán)境質(zhì)量，合理布局工業(yè)與各項(xiàng)城市功能，高標(biāo)準(zhǔn)地規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施80第八十頁(yè)，共九十九頁(yè)。美國(guó)siliconvalley---基本情況區(qū)位：起源于加利福尼亞州圣克拉拉縣，后擴(kuò)大到舊金山灣區(qū)9個(gè)縣交通：交通硬件設(shè)施發(fā)達(dá)，但隨著產(chǎn)業(yè)的高度膨脹一度陷入惡化占地規(guī)模：總面積700多平方公里產(chǎn)業(yè)性質(zhì)：軟件、硬件研發(fā)、IT咨詢(xún)、生物技術(shù)高科技研發(fā)類(lèi)硅谷企業(yè)：英特爾、AMD、IBM、Nvidia、Sanyo等世界一流企業(yè)總部工作人員：企業(yè)金領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)精英周邊環(huán)境：斯坦福大學(xué)等教育機(jī)構(gòu)為硅谷提供了技術(shù)及人才平臺(tái)優(yōu)勢(shì)81第八十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。美國(guó)siliconvalley---發(fā)展歷程1990--20032003年中至今時(shí)間發(fā)展動(dòng)力國(guó)防工業(yè)、斯坦福大學(xué)、仙童公司和IBM的建立個(gè)人電腦、通訊、多媒體等相關(guān)企業(yè)崛起互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)階段啟動(dòng)期鼎盛發(fā)展期衰落期高速發(fā)展期人口組成斯坦福大學(xué)提供高科技人才創(chuàng)業(yè)環(huán)境形成大批行業(yè)精英進(jìn)入創(chuàng)業(yè)及工作房?jī)r(jià)圣克拉拉住宅均價(jià)上漲到10000$/m2房?jī)r(jià)達(dá)到頂峰地價(jià)下跌50%住宅價(jià)格暴跌30%商用房產(chǎn)租金下降30%以上，空置率上升37%人口開(kāi)始流出企業(yè)外遷1950-19701970-1990網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫崩潰，行業(yè)衰退蕭條高收入金領(lǐng)階層形成平穩(wěn)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展82第八十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。美國(guó)siliconvalley區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值1：舒適的氣候、良好的空氣質(zhì)量和優(yōu)美的自然環(huán)境舊金山灣有優(yōu)越的地理?xiàng)l件，陽(yáng)光明媚，氣候舒適，有“天然空調(diào)”之稱(chēng)價(jià)值2：充足的高收入客源世界一流高科技研發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出了大批的高收入階層客戶(hù)價(jià)值3：現(xiàn)代化的配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施(Modernfacilities)價(jià)值4：優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和氛圍大量的投資機(jī)構(gòu)區(qū)域形象定位契合高收科技精英：輕松智慧創(chuàng)業(yè)精英和專(zhuān)業(yè)人才聚集的優(yōu)越人文氛圍83第八十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。上海張江高科園---基本情況區(qū)位：位于上海浦東新區(qū)中部交通：距市中心人民廣場(chǎng)13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里，距上?；疖?chē)站17公里，地鐵二號(hào)線從虹橋機(jī)場(chǎng)途經(jīng)張江到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)占地規(guī)模：規(guī)劃占地25平方公里園區(qū)性質(zhì)：以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、技術(shù)創(chuàng)新與研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主園區(qū)企業(yè)：2003年企業(yè)總數(shù)已達(dá)2200多家，投資額達(dá)數(shù)百億元，入駐企業(yè)有通用、微軟、摩托羅拉、東京電子、花旗銀行、Sony、聯(lián)想等研發(fā)機(jī)構(gòu)工作人員：企業(yè)白領(lǐng)、科研技術(shù)人員等周邊環(huán)境：臨近陸家嘴金融區(qū)84第八十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。上海張江高科園---發(fā)展歷程時(shí)間關(guān)鍵舉措國(guó)家生物醫(yī)藥基地建立軟件產(chǎn)業(yè)園、銀行卡產(chǎn)業(yè)園建立、張江藥谷形成階段起步期成熟發(fā)展期發(fā)展期復(fù)旦張江校區(qū)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)普通公寓房需求較小住宅均價(jià)2000以下別墅推向市場(chǎng)/投資投機(jī)行為出現(xiàn)/供不應(yīng)求/住宅均價(jià)迅速?gòu)?000上漲到6000以自然環(huán)境、人文氣息、低密度建筑、高品質(zhì)服務(wù)設(shè)施為特點(diǎn)，形成張江“硅谷”國(guó)際聚居區(qū):普通住宅均價(jià)8000形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)1996-1999年2003年至今1999年8月-2002年產(chǎn)業(yè)發(fā)展99年8月上海市政府開(kāi)始實(shí)施“聚焦張江”的舉措，占地1平方公里的技術(shù)創(chuàng)新區(qū)啟動(dòng)高起點(diǎn)地大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的高科技研發(fā)機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——大量外資企業(yè)進(jìn)入，精英人口迅速流入02年稅收7.7億，增長(zhǎng)16倍注冊(cè)企業(yè)達(dá)3168家從業(yè)員工約45000名，平均收入6000-8000元/月85第八十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。上海張江高科園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值1：空氣質(zhì)量、自然環(huán)境優(yōu)于老市區(qū)價(jià)值5：充足的高收入客源國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)研發(fā)基地入駐吸引了大量高收入的行業(yè)精英價(jià)值3：完善的服務(wù)體系價(jià)值4：政府政策的大力支持舉全市之力，讓政策、財(cái)力、技術(shù)和人才迅速向張江集結(jié)出臺(tái)了包括外資引進(jìn)、人才引進(jìn)及創(chuàng)業(yè)孵化等大量?jī)?yōu)惠政策風(fēng)險(xiǎn)投資、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、工商注冊(cè)代理、一站式審批服務(wù)等價(jià)值2：現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施更加現(xiàn)代化、交通規(guī)劃超前86第八十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。臺(tái)灣新竹科學(xué)工業(yè)園區(qū)---基本情況區(qū)位：位于臺(tái)灣新竹市東南側(cè)，臺(tái)北市西南約70公里處；交通：距桃園中正國(guó)際機(jī)場(chǎng)55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通過(guò)，南北電氣化鐵路貫穿臺(tái)灣西部；占地規(guī)模：占地770公頃；園區(qū)性質(zhì)：以電子通訊、IT、光電產(chǎn)業(yè)等高科技企業(yè)為主，包括臺(tái)積電、明基等大型企業(yè)及跨國(guó)公司生產(chǎn)基地；入園企業(yè)：截至2003年底，累計(jì)入園企業(yè)370家，總營(yíng)業(yè)額新臺(tái)幣8578億；園區(qū)從業(yè)人員：共101832名員工，其中專(zhuān)科以上占67%，大學(xué)以上占43%，平均年齡32歲；周邊環(huán)境：新竹三面環(huán)山，擁有壯麗的山景資源；西臨臺(tái)灣海峽，漁港、沙灘與紅樹(shù)林生態(tài)休閑區(qū)。87第八十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。臺(tái)灣新竹工業(yè)園---發(fā)展歷程1980--19831984-19861987-19901990-2003時(shí)間關(guān)鍵舉措科技引進(jìn)人才培養(yǎng)科技城設(shè)想加入世界科學(xué)園區(qū)協(xié)會(huì)及世界研究園會(huì)，加強(qiáng)國(guó)際合作階段建設(shè)發(fā)展期

快速發(fā)展期成熟發(fā)展期轉(zhuǎn)型期企業(yè)45家企業(yè)大企業(yè)入園370家企業(yè)房?jī)r(jià)90家企業(yè)，國(guó)際企業(yè)及中小企業(yè)入園完成區(qū)域?qū)掝l服務(wù)網(wǎng)絡(luò)/工業(yè)園服務(wù)中心投入使用150家企業(yè)臺(tái)積電入園88第八十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。臺(tái)灣新竹工業(yè)園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值1：優(yōu)良的自然環(huán)境和人文環(huán)境價(jià)值5：科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)帶業(yè)的高知和高消費(fèi)人群高科技企業(yè)的高知員工，保持了區(qū)域內(nèi)旺盛的購(gòu)房需求價(jià)值3：齊備、優(yōu)質(zhì)的配套價(jià)值4：完善的服務(wù)體系緊鄰的清華大學(xué)、交通大學(xué)及工業(yè)研究院提供技術(shù)支持標(biāo)準(zhǔn)廠房、優(yōu)質(zhì)住宅、大型公園、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、綠地等設(shè)立聯(lián)合服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)，科研經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助等價(jià)值2：井井有條的規(guī)劃主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、住宅休閑區(qū)及學(xué)校區(qū)

區(qū)內(nèi)水電、網(wǎng)路設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，交通路網(wǎng)不斷更新升級(jí)89第八十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園---基本情況區(qū)位：沙河西路以西、濱海大道以北

；交通：距桃園中正國(guó)際機(jī)場(chǎng)55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通過(guò)，南北電氣化鐵路貫穿臺(tái)灣西部；占地規(guī)模：占地11.52平方公里；園區(qū)性質(zhì)：以研發(fā)、科技、教育為主要功能，高新區(qū)電子信息產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的92%；入園企業(yè)：世界500強(qiáng)企業(yè)有60多家入駐；以中興、金蝶為首的企業(yè)具有超過(guò)50%的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)高新技術(shù)產(chǎn)品園區(qū)從業(yè)人員：共6萬(wàn)余人在此就職；周邊環(huán)境：積極營(yíng)造完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，激情的人文生態(tài)和良好的環(huán)境生態(tài)。配套住宅區(qū)學(xué)府區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)90第九十頁(yè)，共九十九頁(yè)。深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園---發(fā)展歷程1994--19951997-19981999-20012002至今時(shí)間關(guān)鍵舉措規(guī)劃總綱學(xué)習(xí)探討/聯(lián)系高科技企業(yè)及大學(xué)土地清查與規(guī)劃/大學(xué)研究院建設(shè)/招商準(zhǔn)備工作虛擬大學(xué)園成立/北大生物谷動(dòng)工/留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園成立/開(kāi)辟一站式綠色通道階段孕育期

成長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期建設(shè)期配套——房?jī)r(jià)道路、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)深圳軟件園掛牌竣工辦公樓和廠房共34.5萬(wàn)平/孵化器深港產(chǎn)學(xué)研綜合大樓投入使用91第九十一頁(yè)，共九十