青島某貿(mào)易中心可行性報告

青島xx貿(mào)易中心（濟南軍區(qū)青島xx養(yǎng)院xx養(yǎng)區(qū)改造一期工程）可行性研究報告二零零七年目錄總論……………1第一節(jié)項目概況……………………1第二節(jié)可行性研究報告編制依據(jù)…………………4第三節(jié)項目建設(shè)的背景和必要性…………………4第二章市場需求分析…………………7青島市概況…………………7青島市房地產(chǎn)綜合分析……………………7青島市住宅市場分…………15青島市寫字樓市場分析……………………21青島市酒店式公寓市場分析………………27青島市酒店供需市場分析…………………30青島市商業(yè)零售市場分析…………………32國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析…………34項目的優(yōu)劣勢分析…………39精第三早章捕緞甜項目建設(shè)規(guī)紹模暖抽………………懇………………她………………霧………………否…常4換4財?shù)谒某缯職v趕個建設(shè)場址及條吳件允逗………………塊………………徹………………比………………驢4匪6役頑建設(shè)場益址皇旗………………壓………………辱………………土………………綁…羊…喜違4浮6淋序建設(shè)條保件績碎………………抓………………羨………………可………………罵……店4紹7爛第五扇章諸袖誠總體規(guī)劃建設(shè)矩方竄案冤營………………茄………………鄰………………愁……………四5勇2袍丟設(shè)計依鎮(zhèn)據(jù)聾肺………………筐………………皺………………賠………………嬌……素5憂2是爹設(shè)計指導(dǎo)思想廳與原膊則傳秋………………粥………………筐………………剪………演5維2湊堤規(guī)劃建設(shè)方緩案北銹………………渣………………呈………………蛙………………拍5式3機藍公用工明程臨礙………………蝶………………紙………………涉………………恨……突5堡8按第六奧章譽疼盜環(huán)境保護、節(jié)勉能與節(jié)鍬水瓶區(qū)………………貌………………逮………………捏………喚6猛4府趟環(huán)境保精護腫永………………躬………………蓮………………糖………………忽……大6楊4償周節(jié)賣能揭誼………………欄………………宏………………濃………………派…………延6羽5偏離節(jié)水措亦施壤何………………穩(wěn)………………駛………………敬………………殿……鐘6蒼6雹第七腳章忠途調(diào)勞動安全、衛(wèi)廁生和消習(xí)防豆敬………………看………………映………………震………業(yè)6約8哀勞動安全與衛(wèi)丑生胃而………………額………………系………………搶……………朋6民9提消防設(shè)寨施亞燈………………講………………喂………………滅………………群……葬65芝第八哭章風(fēng)父拘組織機構(gòu)與人洗力資源配腿置劈焦………………桃………………棟………………踢……嘩6隨9起第九壯章駱團園項目進度計劃敘安違排停片………………恢………………拍………………撇……………齊70鄭第十賭章流蔽園投資估算和資恩金籌墓措豬赤………………滑………………介………………磨…………寶71塑投資估葬算名殘………………亡………………年………………暈………………舊……努71毯資金籌措及使醫(yī)用計吼劃綁拋………………叨………………烤………………督………腿73端第十一送章混頂羨經(jīng)濟效益評拜價鉤蔽………………嬌………………男………………沿………………數(shù)74百評價說明及財白務(wù)基礎(chǔ)數(shù)群據(jù)壓憐………………資………………章………………祥…耀74狹項目財務(wù)分析臣與評池價爭四………………瘋………………晴………………士………印76早第十二米章朗奴血結(jié)寄論先享………………頸………………寧………………千………………些…………尿81附圖：僵1吼、總平面布置線圖境2買、沿山東路透糧視圖限3鎖、沿東海路透拼視圖難4嚇、沿海岸鳥瞰頃圖附件一：聾1際、青島紐xx蠻貿(mào)易中貝心胡A沾區(qū)投資與經(jīng)濟蛛分析報告鈔2刺、青島縫xx觸貿(mào)易中僚心各B挑區(qū)投資與經(jīng)濟等分析報告突3埋、青島醋xx蔬貿(mào)易中始心輝C遵區(qū)投資與經(jīng)濟宰分析報告附件二：授1飲、青島中醒xx農(nóng)業(yè)有限公司營怠業(yè)執(zhí)照稿2艱、青島中榆xx下業(yè)有限公司房盟地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)瞇證書識3才、青島市發(fā)展貝和改革委員會業(yè)《關(guān)于青島瞧xx范貿(mào)易中心項目貼核準的批復(fù)》呢（青發(fā)改財喝貿(mào)述[2006]第31盛1辮號）摘4游、《中華人民緞共和國建設(shè)用脖地規(guī)劃許可證敏》（青規(guī)用地賀字欄[2006]光2稿2鹽號）樣5倡、《中華人民砌共和國房地產(chǎn)功權(quán)證》（青房覆地權(quán)市字胸第撐200626廈7尚0撤號、磚第刊200626傘7捏2必號、尸第太200626事7槳1蟻號）曲6某、《中華人民憐共和國建設(shè)工給程規(guī)劃許可證鴿》（青規(guī)建管懸字桑[2007]宅2帝7耐號）欄第一眼章否確年總奶晨論縫第一學(xué)節(jié)聲嘗茅項目概況員一、項目名稱嚴：伴青島煙xx泰貿(mào)易中心曾（濟南軍區(qū)青階島旨xx折養(yǎng)院軟xx宮養(yǎng)區(qū)改造一期醒工程）扇二、建設(shè)地址指：青島市蝶xxxxxx揮xxxx游三、頸開酷盤發(fā)乓說商：青島中宋xx擁業(yè)有限公司蛇四、蠢開發(fā)單位基本好情況粒青島中渡xx槍業(yè)有限公司注喊冊成立泊于腥200舊5渴年龜9模月互2嫁2看日，是由青島各中金實業(yè)股份子有限公司和重蝕慶渝能產(chǎn)業(yè)（椅集團）有限公憶司共同出資組州建的房地產(chǎn)公兵司，注冊地址絹位于青島市香衣港中及路噴5作2辛號時代廣臥場福1稠0城層，法定代表順人為司榮彬，愁注冊資株本幟1眉億元人民幣。鑰公司可控資金披雄厚并涉足多煩個行業(yè)領(lǐng)域，屋擁有大批房地柔產(chǎn)行業(yè)的精英肌人才，具備極夜其豐富的房地翻產(chǎn)操盤和控盤康的經(jīng)洞驗舞……慨五、項目建設(shè)哲規(guī)模及主要內(nèi)米容沖青島柏xx砌貿(mào)易中心盟（濟南軍區(qū)青草島蠻xx風(fēng)養(yǎng)院眾xx框養(yǎng)區(qū)改造一期摸工程）絹總占地面盟積迫18229.嘗2答平方米，規(guī)劃碎總建筑面重積例32744蔽9偶平方米，其中筑：地上建筑面船積旋26499讀5妹平方米，地下害建筑面訴積醋6245坦4詳平方米。農(nóng)青島補xx時貿(mào)易中心玉由將A停區(qū)絕、砌B衰區(qū)轟、授C香區(qū)三組建筑構(gòu)挎成，其中：充1北、策A旗區(qū)：位于山東測路黎6辣號，占地面容積精5067.崇7昏平方米，規(guī)劃怠建筑面奏積程11314想1慣平方米，其中別：商業(yè)裙炊房蒙1917木8克平方米劫（版1誤～應(yīng)6媽層），五姨星級酒店式公戒寓削7661粱5帆平方米慨（螺7煌～紙5嶺0凱層），地下商差場、地下停車裹場、設(shè)備用房慕、地下人防度等自1734孕8柱平方米。豪2抱、域B撿區(qū)：位于香港婦中朗路與8辟號，占地面赴積脫6494.從8航平方米，規(guī)劃漸建筑面憲積京11909局4怒平方米，其中鬼：商業(yè)裙原房仗2092刊1襪平方米拴（反1識～廊6奮層），甲級寫冤字較樓飯2829毯8糊平方米項（甚7艱～厘2泉2鬼層），五星級秧產(chǎn)權(quán)式酒免店總4766為9適平方米旗（遙2另3料～弓4片8勉層），地下商忍場、地下停車吩場、設(shè)備用房宵、地下人防玩等遇2220詠6廈平方米。媽3滋、港C睡區(qū)：位于東海井西腫路差3允1漠號，占地面走積第6666.廊7刑方米，規(guī)劃建敗筑面假積活9521排4朗平方米，其中勒：商業(yè)裙滑房叮2092嗽1筒平方米野（躲1甘～婦6撞層），高級公出寓堵5139持3驟平方米痛（選7強～暫4摔3懇層），地下商版場、地下停車模場、設(shè)備用房比、地下人防政等夢2290跨0頃平方米。透六、項目總投兩資及資金來源盞1蔑、項目總投資拋初步測算，項疏目建設(shè)總投資售為磨288281暗.3衛(wèi)6公萬元，其中：筒土地成刷本勻9556植8塊萬元，建筑安迎裝工程費瓜用例153115罵.7去2爬萬元，其他費糠用患21576.劫8階6咐萬元，預(yù)備費摟用予5240.7部8僅萬元，建設(shè)期利利罵息脂1278丘0擦萬元。羽分區(qū)計算投資碼，資A音區(qū)建設(shè)投資概為偏92250.趨6茫萬元矮，紡B任區(qū)建設(shè)投資攔為虛113260揚.5先5龍萬元菌，概C愁區(qū)建設(shè)投資他為墊82770.爽2匆1斯萬元。2、資金來源蝕項目建設(shè)所需六資由金堤288281支.3進6課萬元，擬通過馳以下渠道籌集手：節(jié)（她1炊）建設(shè)單位脈青島中慮xx籃業(yè)有限公司端自籌資宋金積11000茶0辨萬元；技（隸2頁）申請銀行貸章款或信托貸涂款外10000非0燙萬元；轟（忙3厲）采取預(yù)售、本招商引資、滾努動開發(fā)、購房讀者按揭貸款浪、赤VI傻P淚認購等方式籌倆集資謊金而78281.爽3避6霸萬元。雪七、經(jīng)濟技術(shù)唱指標瘡主要經(jīng)濟技術(shù)套指標匯總表犬序號極項牛橋目姻單位道總指標地A頂區(qū)指標摟B爬區(qū)指標甚C橫區(qū)指標百1熔占地面積雖平方米抄18229.蘿2熊5067.7瓜6494.8粉6666.7浮2舍建筑面積錄平方米途327449徹113141趙119094織95214霧3事建設(shè)總投資石萬元懷288218陸.36拘92250.約6暈113260振.55渣82770.圣21花4宴銷售收入牽萬元耕851845綠283448咬.4魔319455拍.8止248940瓣.8妹5膽銷售稅金及附斷加闖萬元辰46851.吩48烤15589.蒜66治17570.華07奶13691.潮78凈6故土地增值稅棉萬元覽185938妖.18呆64258.宵37牧66382.程15撿55297.置67受7駐銷售利潤（稅符前）產(chǎn)萬元滿296700儀.18附100011害.83挖109464坐.8赴87223.放54晌8蠶稅后利潤寺萬元潛198789長.12蜻67007.輕93晨73341.持42邊58439.酬77住9夕投資利潤率落%莊102.92證108.41宴96.65謊105.38燈10袍投資利稅率墾%后183.67擴194.97皆170.77集188.73心11懼所得稅后財務(wù)塔內(nèi)部收益率待%禮59.62輛45.92袖44.28蠢60.22丸12粘所得稅后投資并回收期軟年倍2.54狀3.15廁3.15拼2.87城13紡所得稅后財務(wù)兆凈現(xiàn)值（傘I哨C瘋=10%睬）偏萬元購156637羞39663饒44570你64177痕14貫所得稅前財務(wù)新內(nèi)部收益率擋%海85.65志66.32摧63.84虛86.11雜15柴所得稅前投資精回收期伙年甚2.31伴2.84露2.85斃2.42掛16啟所得稅前財務(wù)必凈現(xiàn)值拋（裕I界C什=10%撒）賊萬元碎247719益64148微72329故101273刪第二挎節(jié)絲果圾可行性研究報悲告編制依據(jù)義一、《投資項禮目可行性研究基指南》（試用神版）鄙二、《建設(shè)項妻目經(jīng)濟評價方解法與參數(shù)》（哄第二版）這三、《房地產(chǎn)澆開發(fā)項目經(jīng)濟火評價方法》量四、《山東半幕島城市群總體攏規(guī)劃》舍五、《青島市付城市總體規(guī)劃首》跪六、詳青島市發(fā)展和謹改革委員會《竊關(guān)于青島內(nèi)xx撕貿(mào)易中心項目慣核準的批復(fù)》華（青發(fā)改財桃貿(mào)露[2006]意31著1擺號）摟七、《中華人闖民共和國建設(shè)歡用地規(guī)劃許可辜證》（青規(guī)用偷地橡字嘩[2006]梅2獲2翁號）古八、《中華人昌民共和國房地迷產(chǎn)權(quán)證》（青篇房地權(quán)市字條第祖200626徑7泉0渠號、堂第覆200626踐7遍1備號、撲第漲200626刃7防2稿號）屬九、《中華人質(zhì)民共和國建設(shè)息工程規(guī)劃許可雪證》（青規(guī)建福管亦字荒[2007]挺2到7毒號）亦十、建設(shè)單位納提供的其他資智料逃第三素節(jié)喘旗毅項目建設(shè)的背展景和必要性院一、項目建設(shè)掏的背景惱按照總后勤部廈的通知精神，識濟南軍區(qū)青島匪xx攔養(yǎng)院將獵xx賞養(yǎng)區(qū)內(nèi)館約棍2拔公頃土地進行謀公開招標掛牌欲拍賣，青島中為xx襯業(yè)有限公司竊以舞9.介1舅億元中標筍，搞200眾5啞年俗9董月從2廊6洪日，濟南軍區(qū)唉聯(lián)勤部與青島時中度xx弱業(yè)有限公司鄉(xiāng)簽定底了眨“乘軍用土地使用憐權(quán)轉(zhuǎn)讓合曾同素”飽，將該宗土地羊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給瞞青島中面xx揭業(yè)有限公司知。宿200窗6梁年度3刷月深9有日，青島市規(guī)屈劃局以青規(guī)函設(shè)業(yè)糠字進[2006]帆15她5共號文，下達了在該地塊的地上償總建筑面積、摘層數(shù)、層高等液規(guī)劃條件和指迅標。儀200駛6唇年涼7糾月軋1噸5福日卸，青島市規(guī)劃清局核發(fā)了該項質(zhì)目的《建設(shè)用綿地規(guī)劃許可證吃》（青規(guī)用地貼字白[2006]版2揚2溉號）；獻200岸6竹年科7抹月圓2燈9乞日翻，青島市國土鍵資源和房屋管廢理局分三塊核障發(fā)了該宗土地蜻的《房地產(chǎn)權(quán)拔證》（青房地壟權(quán)市字榨第兔200626兇7奧0傷號、梢第珍200626鑰7帶1敬號、疑第片200626細7盒2建號）；參200而6挺年住8經(jīng)月旗3銀日嘩，青島市發(fā)展蟻和改革委員會沿《關(guān)于青島幅xx筐貿(mào)易中心項目狠核準的批復(fù)》康（青發(fā)改財具貿(mào)希[2006]屑31視1設(shè)號）對該項目睛予以核準立項嫌；親200膽7栽年外4評月社3雷0鏡日噴，青島市規(guī)劃亡局核發(fā)了《建螺設(shè)工程規(guī)劃許御可證》（青規(guī)律建管筍字寄[2007]旬2烈7章號）。栗二、項目建設(shè)喊的必要性姓1說、符合青島市族城市總體規(guī)劃濃和刺樓宇經(jīng)濟臺發(fā)展規(guī)劃蜜《青島市城市桃總體規(guī)劃》中博提出：群沿山東路、踢香港中路掙圍繞市政府辦內(nèi)公區(qū)形成以行幕政辦公、商務(wù)挽商貿(mào)為主共“初城市主中心燦”秩，并幫作為噸青島市的中心笛商務(wù)區(qū)。固因此，炊青島簡xx弓貿(mào)易中心語的建設(shè)，有利腿于提高城市稀遭缺土地的集約準利用率，符合科青島市發(fā)展樓襯宇經(jīng)濟的規(guī)衣劃。語2座、有利于促進栗青島市樓宇經(jīng)復(fù)濟的發(fā)展，帶漁動周邊商業(yè)的握繁榮吐樓宇圓與其他建筑形體式相比，不僅俘在出售或出租扛過程中可以產(chǎn)缺生纖價樸值，嫩而且獎在使用過程中終同樣可以創(chuàng)造尺經(jīng)濟效益。凱在建的港青島賢xx漂貿(mào)易中心鋸集寫字樓、酒猜店、商業(yè)、公建寓等于一體，常可以迅速在此猾聚集大量的人狡流、物流和信境息流，增強周助邊地區(qū)的消費動能力，帶動周價邊餐飲、娛樂壯、商貿(mào)零售等下行業(yè)的繁榮發(fā)犬展，創(chuàng)造出十江分可觀的樓宇胃經(jīng)濟效益。蠢3甘、符合青島市板中央商務(wù)區(qū)嫂（潑CB鵝D揮）的建設(shè)規(guī)劃誘青島東部商務(wù)留區(qū)主中心以香變港中路為主軸臨，沿海岸線向莖內(nèi)推進，涵蓋捕山東路、南京喜路、福州路的茂部分地區(qū)，已攻經(jīng)規(guī)劃作泡為睛CB寨D皺中心，并且已襯經(jīng)建成了獎近毀30扯0烏萬平方米。鉗在建的被青島抽xx費貿(mào)易中心綠位于香港中許路乎8底號（青島金融昂街），地處青嫌島永CB冰D歉的核心地帶，菊在此規(guī)劃建設(shè)或xx擊5柜A休寫字樓、五星意級酒店、商場諒、公寓，完全趨符合青島市中屑央商務(wù)區(qū)頂（鬧CB音D筒）的建設(shè)規(guī)劃鉛。定第二辨章巨位橋市場需求分析利第夠一遲節(jié)青島市朝概況引青島市地處山笑東半島南部，喚位于東照經(jīng)碼119o3素0吸′兩～鹽121o0膽0約′紙、北嫂緯冠35o3所5定′銹～睡37o0惕9潛′暫，東、南瀕臨邀黃海，東北與弓煙臺市毗鄰，激西與濰坊市相榮連，西南與日奇照市接壤。全烘市總面積早為之1065柿4聾平方公里，其描中市區(qū)（市南艘、市北、四方升、李滄、嶗山沙、城陽、黃島弊等七區(qū)）齊為賴110泄2闖平方公里，所擊轄膠州、即墨浸、平度、膠南甲、萊西等五市薄為丹955誠2榮平方公里。兩200貝5統(tǒng)年末全市總?cè)藟K口狗740.滑9效萬人，其中跟：廁市濟區(qū)森265.4著3悼萬人，所轄五慚市（縣級扯）解475.4酒7蝦萬人。躺200貍5甚年，顧全市實現(xiàn)生產(chǎn)冊總值（血GD繡P歌）肚2695.忍5啊億元，增拉長恰16.9綿%諷。其中橫，趟第一產(chǎn)業(yè)增加注值錄174.6資4或億元，增妨長故0.4硬%勻，第二產(chǎn)業(yè)增塑加己值昌1399.7愧5鎖億元，增暮長汗20.0賀%萄，第三產(chǎn)業(yè)增膚加禮值食1121.1數(shù)1揪億元，增蛾長泉16.0捧%夫。三次產(chǎn)業(yè)的粉比例關(guān)系調(diào)整現(xiàn)為軋6.竄5焦：毯51.在9丹：和41.輕6孩。全市實現(xiàn)地夸方財政一般預(yù)頃算收著入踢176.3缸4雷億元，增化長劉35.1柴%窮；地方財政一震般預(yù)算支磁出閘203.0征6蓮億元，增虧長電23.4耀%敬。稅收保持較微快增長，全年論國稅系統(tǒng)組織昨稅收收入（含海海關(guān)代征論）淋393.0舉1琴億尺元染,駝增外長碰15.1%頭；踩地稅稅收收古入艘120.8議8栗億觸元退,搭增營長丟20.0能%愧。序第二節(jié)青島市壤房地產(chǎn)綜合分挑析初一、曠青島房地產(chǎn)發(fā)枯展階段分析沿房地產(chǎn)業(yè)是基武礎(chǔ)性、先導(dǎo)性攻產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展挑與宏觀經(jīng)濟的侄發(fā)展密切和相關(guān)，同時，字房地產(chǎn)的發(fā)展匪對國民經(jīng)濟的蟲發(fā)展也有著重櫻要的影響和帶握動作用。青島憑市的房地產(chǎn)業(yè)唯發(fā)展較晚，自緞國家政策取消爽實物分房以后堪，房地產(chǎn)業(yè)才宏開始起步發(fā)展喪起來。第從觸199閱2章年以來，青島患市房地產(chǎn)業(yè)的堡發(fā)展大致經(jīng)歷壺四個發(fā)展階段姥：發(fā)即滅①遲增長擴張期較（稼9斷2浮年輛到瞞9此5瓶年）煎；廁②臘回落調(diào)整期枕（查9遺6肆年捧到顆9濟7鐵年）桂；杠③年復(fù)蘇回升期徒（蔑9怠8橫到岸9枯9禁年）或；敏④論新一輪快速發(fā)煉展期扎（撕200喉0茫年以來）。勝1敲、增長擴張期絨（案1992-1名99塞5員）永1992-1海99形5徐年，在國內(nèi)房體地產(chǎn)熱和青島陸行政辦公中心鄙東移戰(zhàn)略的帶板動下，青島房竄地產(chǎn)市場經(jīng)歷稈了一輪快速增伴長，包淋括謊9號2毯到摧9牙3夠年的爆炸式增昆長（施工面積軍和商品房銷售灣面積增長均超癢過桑130憲%糟）夜，披9店4晃年的調(diào)整鞏固有（施工面積和產(chǎn)商品房銷售面液積分別略毀降痕2.06革%勺、遵3.28應(yīng)%鞭）穴，挺9錫5罷年的進一步增大長（施工面積討和商品房銷售按面積分別增篩長玉43.72師%榆和廁14.85懶%香）。住青島市房地壇產(chǎn)喉1992-1滲99射5收概況串位惕吼今睡撥泰柿視章單位：萬平方滲米尤年份砌房地產(chǎn)開發(fā)投夾資（萬元）忙施工房屋面積式同比增返長炎%詞實際銷售商品悼房屋面積知同比增廢長桶%迎房地產(chǎn)開發(fā)企部業(yè)數(shù)量敘1992系-國258.95年-縫39.51企-做178閑1993建-罷610.75內(nèi)135.86建93.18蝕135.84惑217畢1994慌374001硬598.14恐-2.06天90.12困-3.28尖182景1995在539000贊859.65父43.72嚼103.5錦14.85隔254皂2災(zāi)、回落調(diào)整期稅（哈199尖6辯－知199戲7戶）燥經(jīng)貞過嘗9灘2蹄－抱9插5棍年的過快膨脹蓬，旅199馬6畢、沿199姓7板年兩年，青島師市房地產(chǎn)進入堆小幅盤整回落瀉和調(diào)整期吵。陳房地產(chǎn)開發(fā)投蘇資額分別同比令下棄降圈7.1把%灌、釀9.8翼%徹，螞199孝6渠年實際銷售面繭積同比下降剛了佩5.1爆%姥，竣工面積分倦別同比下完降額5.2仆%聾、判11析%轟。在經(jīng)過短期勸的調(diào)整后，青燒島房地產(chǎn)銷售艇面積鼻在鉛199載7脊年出現(xiàn)徒了專31.6林%販的增長，預(yù)示達著房地產(chǎn)走勢云的新一輪啟動閥。碼青島房地代產(chǎn)視1996-1錫99捐7羊年發(fā)展概況偏望點字斗席慌遞慎單位：萬平方漆米畢年份旁房地產(chǎn)開發(fā)投串資（億元）趣同比增奸長尼%喚施工房屋面積刃同比增長吩實際銷售面積偷同比增粘長甜%族企業(yè)數(shù)量婆1996悠50.1蓄-7.1肉815繳-5.2宿98.2茄-5.1氧240威1997璃45.2番-9.8奔725享-11壓129累31.6劣311紙3淹、復(fù)蘇回升期增（寬1998-1潑99漏9錘）夜進餃入般199紗8第年楚和覽199謠9傳年，青島房地你產(chǎn)市場又逐漸城升溫仇，響9隊8艘、斥9唉9互年房地產(chǎn)開發(fā)青投資額分別同談比增配長貧11.95阿%婚、送28.06育%蛙，施工面積同逐比增覆長乖15.88湊%分、寧3.27畢%堅，實際銷售面擁積同比增藝長顧53.78抗%咱、倍30.26換%盒。腥青島房地虜產(chǎn)口1998-1隸99兄9暮發(fā)展概況飄螺枕山霜隸伸秧單位：萬平方壟米所年份嘉房地產(chǎn)開發(fā)投訓(xùn)資沒（億元）雜同比增塵長睛%箭施工房屋面積籮同比增長坊實際銷售面積考同比增問長捕%哥企業(yè)數(shù)量平1998惰50.6阿11.95獄840.14底15.88且198.67條53.78魯393書1999曠64.8墾28.06辰867.6堵3.27畫258.78番30.26趁378悅4決、新一輪發(fā)展忠期腐（翼200興0全至今）臂從雄200存0赤年起，在國內(nèi)授房地產(chǎn)市場整滴體回暖和快速鞏增長的大背景吸下，青島市的壞房地產(chǎn)發(fā)展進臨入了一個新的鉗快速發(fā)展階段幻。廉二、桃青島市通一級市場狀況恒青島市區(qū)東部傲為嶗山山脈，夫北部為環(huán)境較禿差的傳統(tǒng)工業(yè)址區(qū)及老城區(qū)，遷所以萍基于青島的特坦殊地理情況以總及城市梅迅速庭發(fā)展的剛性需蒜求，青島市區(qū)傍當前告土地資源極端枯緊缺，尤其是倍沿護海按CB傾D歡區(qū)域已吼近乎五無地可用?？登鄭u近幾年的獸火爆樓市更是貓引得國內(nèi)地產(chǎn)蓋大鱷進入本地仰市場，對地塊卵的品質(zhì)要求愈知來愈高，引發(fā)紡在青島一級市到場上的競爭更孝加激烈，拍出肆眾紀多挽“能天殼價清”畢地塊。圓來牢通過近京來抄青島市市區(qū)幾剛宗土地交易可挺以明顯察覺土珍地的珍缺性。聯(lián)市北區(qū)西吳家漿村赴地塊漠200偉7助年桃200瀉7勁年該9織月倒5帶日婆，通過掛牌出抵讓及拍賣方式讀，青島市位于莫市北區(qū)西吳家御村咽25憐0躺號的（山東路獲）地塊，在拍購賣會上經(jīng)歷建了剛27襖9點個回合的較量內(nèi)，最終圓以宗16.182益6裁億元的總價成店交歪，民樓面地價達鉤到帥833絞0話元。妻銀川西含路翁A通地導(dǎo)塊鏈200廉5都年扒200梢6震年菌6卻月轟1涉8糧日茶，位于市南區(qū)導(dǎo)銀川西路土地必面積花近或1.葛8及萬平方米販的似A怪地塊戴以眠512初0抗元／平方米的思樓面價被某地揀產(chǎn)公司拍得。紫此地塊禽位故于婆CB籮D齊區(qū)域之外，在誤交通、配套等太方面均與國貿(mào)雅中心項目有較躺大差距。振董3朱、棕圖奧帆賽饑地慮塊讓200用5巨年象齒奧帆賽地塊作愿為耕建設(shè)市場化運息作的一部分，趕也被青島市政兵府掛牌出售。位奧帆賽地塊狹位于植奧運分村東側(cè)番，南側(cè)直接面評向大海庫的奧運一號地凱塊敲以燥16000胸元／平方米造的樓面價成功自交易。睜此舒地塊的掛牌起當始價已遠遠超母過了目前市區(qū)險的最高地價，匹堪稱新的地王庭。井三、訴青島市房地產(chǎn)組整體發(fā)展現(xiàn)狀秩1雞、語板塊劃分：生城市地段層級佛基本形成，價刑格和物業(yè)檔次黨形成明顯區(qū)隔貓。黃李滄和四方區(qū)充板塊：挑以大量經(jīng)濟適送用房和部分低易端商業(yè)、低端債住宅為主。鴉中部板塊：數(shù)以普通城市住保宅和中檔商業(yè)玻為主。煉西部濱海板塊亡：尺圍市政府、香缺港路有眾多高雅檔商業(yè)及辦公房樓，區(qū)內(nèi)多為趨中、高檔普通餓住宅。偷東部濱海板塊鉤：罰以銀川東路為狐界，南部為濱領(lǐng)海高檔住宅區(qū)鬼；北為中端檔壇次住宅物業(yè)曲。徐市北區(qū)二級地段房價在７５00-市北區(qū)二級地段房價在７５00-８500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價在１５000-5０000元4000-６000元四方區(qū)三級地段房價在６000-7000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在１6000-5０000元喝附：香港中摩路新CB蝶D槽板塊概況項目特征：項目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。以高層、超高層建筑為主。在建筑設(shè)計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。板塊特征：擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。代表性項目：東海路9號、數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項目：青島國貿(mào)中心、奧帆賽項目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀廣場等2、經(jīng)濟背景趴200睡6佩年全市房地產(chǎn)葛開發(fā)投資繼續(xù)域保持較快的發(fā)溫展態(tài)勢，完成鬼投虧資宮268.3鈔6薪億元，同比增營長稻19.9匠%留，比上年回發(fā)落遣1絲5便個百分點，古比第200賀6襲年一季度、二謊季度、三季度峰，分別降剃低跑17.閃1鋸個百分點浸、斬8.預(yù)8需個百分點網(wǎng)、真3.旋4寶個百分點唐。嘆宇按投資用福途分，完成住句宅投鏈資撓199.6烘1屠億奏元拆,者同比增屈長索23.2%計,穴占全部投資額翁的夫74.4蓋%城，較上年提高漆了呈2采個百分點；辦誰公友樓越18.1滅3之億鏟元炸,賊同比增猾長畢30.7%豆,萬占全部投資額剩的丈6.8穿%億，比上年提高段了拆0.拖6退個百分點；商威業(yè)營業(yè)用房投搞資目22.6闊1往億闊元緣,熟同比增暈長鑼25.6%發(fā),楚占全部投資額啦的芽8.4設(shè)%挖，所占比重較穴上年提高尾了綠0.懂4阻個百分點；完塑成其他用房投莊資鄭28.0吧2摩億元，占全部稠投資影的逐10.44徒%倡。住宅投入加怒大，占比上提跑，房地產(chǎn)開發(fā)增主體地位得到氧進一步的加強獻。奮200燕6吩年，市內(nèi)四區(qū)才、市郊三區(qū)、糧五市等板塊區(qū)煉域特征明顯。羽從投資進度看樸，市郊三區(qū)房縱地產(chǎn)開發(fā)投資倆增幅規(guī)模繼續(xù)伶放大，占全市陸房地產(chǎn)開發(fā)投宅資的比重進一奪步提升。在全繪市房地產(chǎn)開發(fā)護投資中，累計尸完成房地產(chǎn)開喂發(fā)投勢資答105.乖7退億元，同比增帶長灰47.1狠%豪，高出全市增盒幅稿27.平2定個百分點，占石全市房地產(chǎn)開堪發(fā)投資奴的患39.4籮%備，比去年提止高連7.右3朗個百分點。五然市完成投姻資喬57.9筋2辛億元，增請長憂19.5燥%記，增幅低于全倉市增結(jié)幅皂0.薦4暢個百分點。市而內(nèi)四區(qū)完腸成巖104.間7吳億元，僅增潮長許1.2不%堆。從施工面積殘看，五市施工縱規(guī)模擴張較快憲，全年顏為思98揚5剝?nèi)f平方米，增腸長都27.8末%攪，其次是市郊傘三追區(qū)懲107等1誕萬平方米，增謊長濫2.3模%穗，市內(nèi)四區(qū)僅隨增鍵長貪1.2忍%歸。從竣工面積興看，市內(nèi)四區(qū)丹好于其他板塊勸，全年竣工面陳積篩為死240.珍5爆萬平方米，戶增默長拿6.6輔%房。嚼“欄十一夸五毛”燭期間，青島市雨市南區(qū)將進一挪步明確東部、餡西部兩個功能憐區(qū)以樓宇經(jīng)濟口為主的經(jīng)濟形匪態(tài)，嚴格控制寸土地使用方向炒，提高土地集指約利用強度和脅單位土地產(chǎn)出悔效益，大力發(fā)著展樓宇經(jīng)濟。需預(yù)計在未肅來統(tǒng)5賢年里，集中建宰成一批智能化輔程度高、配套赴設(shè)施齊全的高時檔商務(wù)樓宇，炕同時對現(xiàn)有設(shè)愁施陳舊、智能體化程度低的樓旁宇實施升級工頂程，預(yù)期新增本商務(wù)樓宇面?zhèn)浞e犬12牛0稱萬平方米；以衣產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)貫業(yè)互補為主導(dǎo)辟，以適當?shù)募づ瓌钫邽檩o助夾，引導(dǎo)同一行持業(yè)、功能相近敬的企業(yè)在樓宇息內(nèi)聚集，形成宇專業(yè)樓宇和樓軍宇群，東部重凳點突出金融、晨總部、貿(mào)易物厭流等專業(yè)特色圣，西部重點突則出航運服務(wù)等焰專業(yè)特色；完齡善樓宇稅源綜沸合服務(wù)，確保串樓宇企業(yè)稅收睬及時、按量落造地，效到趕“縮十一纖五咽”催末，全區(qū)稅收脈過千萬元的樓水宇爭取達導(dǎo)到隱4撐0它座，樓宇稅收壺占全區(qū)總稅收很超稍過疤60暫%湖；引導(dǎo)樓宇業(yè)稅主招大引強，把重點引進各類猶行政總部、銷或售公司、采購及公司、財務(wù)公汗司、研發(fā)中心鉆等總部型企業(yè)凱，使樓宇成為嚇總部聚集地，剛預(yù)期全區(qū)樓宇典企業(yè)總數(shù)達役到帆1器萬家，總部型劣企業(yè)達講到掏50呆0孤家。懼3輔、尾市場現(xiàn)狀（串以勤200脈6狹年蜓1習(xí)—坑5灣月份為例）棒200肆6釀年怒1-繞6蘿月青島房地產(chǎn)偵開發(fā)投資穩(wěn)步皺推進悅，抱200知6羽年燭1筐－盛6曉月份，全市完置成房地產(chǎn)開發(fā)菠投寇資輛117.4繡3艷億元，同比增線長訪28.豐7展％，低于固定海資產(chǎn)投資增澡幅行8.走9黨個百分點，比縣上年同期回鉛落媽27.戒1訴個百分點。按刪投資用途劃分皺，榴前衡6哈個月完成住宅欺投布資要91.西5禮億元，比去年周同期增速長柿5陶0倆％，高于全市皮房地產(chǎn)投資增鏈速雄21.短3燥個百分點，占吊全市房地產(chǎn)開軍發(fā)投湯資星的祥77.攤9泊％，比去年同麻期提升棚了保11.納1牛個百分點；辦放公樓投伍資猶8.2僑5銹億元，同比增盈長看2.賤2娃％；商業(yè)營業(yè)挨用房和其它用念房投資額進為蟲7.0押4慌億元哲、撤10.6采3獸億元，分別下酷降還3.鐵8南％襖、巾28.銜5測％。醒作200愛6牛年獎前責(zé)6洽個月，青島市嫁房屋銷售面初積足281.括4貸萬平方米，其祝中：期房銷售啄面兇積桌176.哨2竟萬平方米，占那青島市房屋銷孫售面積比重如為羨62.6誰%咐，同比提釋高亡17.艙4捉個百分點；現(xiàn)妙房銷售面故積瘋105.傍2陸萬平方米，閃占孫37.4澆%帆。青島市房屋交銷售扛額單124.雨2瘡億元，其中：襪期房銷售額盯為努81.纖7禍億元，占比重突為稀65.8摔%纏，同比上刊升然13.扎5高個百分點，現(xiàn)兆房銷售額輝為惹42.赤5席億元，占比重袋為路34.2孤%稼。鉤銷售期200斗6乳年針1呆—喘5松月份，全市房牽屋銷售面套積染237.嗎3評萬平方米，其始中，現(xiàn)房銷售孕面裹積遣89.坊9斥萬平方米，占慮比重冰為安37.疤9節(jié)％，期房銷售棍面莫積飲147.殘4民萬平方米，占躺比重鉆為活62.賀1島％；全市房屋遣銷售沾額險102.郊8監(jiān)億元，其中，陪現(xiàn)房銷售額謊為殼3報6森億元，占比重外為獅3匹5演％，期房銷售嘆額償為旗66.蝦8食億元，所占比棄重哀為駱6決5鉆％。牢射親此外，和記黃貨埔、浙江綠城惡、上海實業(yè)等乒全國知名品牌今開發(fā)企業(yè)的進岡駐，為青島市你整個房地產(chǎn)行犬業(yè)的發(fā)展帶來臉了極大的影響草。他們的到來請為青島的房地健產(chǎn)市場樓盤品鐵質(zhì)的提升帶來醒了先進的理念睛，必將使青島嘴樓盤項目各方腳面的指標在現(xiàn)呈有的基礎(chǔ)更上掠一層樓。灌第油三糕節(jié)青島市某住宅市場分析1、市場概況扛200睡5精年，雖然國家劍宏觀調(diào)控對市液場產(chǎn)生一定沖弓擊，但是商品閘房銷售價格分拌類指數(shù)依然牙是襪8斯類指數(shù)中最高修的，青島房價弓依舊走高。朗投資分類指數(shù)閱與新開工面積完分類指數(shù)接練近苦100膽%居的景氣線，反謙映出國家對房塔地產(chǎn)金融政策科的宏觀調(diào)控已拘顯出成效，投殿資結(jié)構(gòu)調(diào)整只肯是剛剛開始。擔應(yīng)開工而未開你工項目的增加麗，明年房地產(chǎn)咬市場供應(yīng)量會駐相對縮減，供樓需關(guān)系仍將持嗓續(xù)賣方市場。圖2-4招在奧運效應(yīng)影地響下，青島城留市建設(shè)正在逐蹤步向高水平完溫善，房地產(chǎn)后星期價格總體走塘勢判斷仍應(yīng)是贈上升趨勢。男雖然受到國家搏宏觀調(diào)控的影觀響，但典是交200滾5策年房屋銷售價復(fù)格較上年依然樂呈上升態(tài)勢，偷較百200恒4怎年的漲幅線高竿0.曲6院個百分點，漲陶幅位居全國三鄰十五個大中城住市首位，其桂中津200挪5牧年四季度較上王年同期上炭升扒19.8接%適，其漲幅創(chuàng)七霜年來的新高一灰至三季度累計推，青島市的商跌品房價格漲幅靈達債13.8木%威，高于全國平沙均水出平爛4.亮4么個百分點。到①油經(jīng)濟適用住房傘價格漲幅較大哈，全年平均較茅上年上耳升姥14.5培%頁。洪②責(zé)普通住宅價格痕繼續(xù)竄高項，伶200我5線年較上年上雄升繡14.1佛%歉。貞③無高檔公寓價格垃繼續(xù)上漲。由朗于青島市沿海均環(huán)境較好的商誘品房開發(fā)量減符少，土地價格壺大幅上漲，無挪論從房屋建設(shè)快在檔次和質(zhì)量斃以及小區(qū)設(shè)計向上有較大提高請，房屋成本有附所增加，從而舟使暖200嚷5遙年高檔公寓價襯格較上年上屋升伯16.4短%汗。粒供需矛盾仍是資房價上升的重壘要因素，價格末漲幅中炒作因忍素比例不高，仇房價泡沫不明輸顯。漲價原因哭有：勸①拆住房供需矛盾傻拉動房價上升般。下②孤土地拍賣價格招大幅度上揚。詞③賤土地供給與商指品房需求矛盾唱十分突出。電④務(wù)住房二級市場角發(fā)展，進一步反活躍了房地產(chǎn)旱市場。繼⑤避住宅科技含量俗上升。餃⑥醬拆遷成本不斷襖加大。仿⑦巡房屋建筑成本消不斷增加。責(zé)在價格不斷走瘦高的情況下，檔住宅供需仍基佩本保持平衡，域體現(xiàn)了青島市悔場旺盛的購買祥力。緞200甩5錫年，各類房產(chǎn)號交易總成鋒交稼8498插8苦套，比去年增冊長椅10太%亦；總成交金期額愉273.2銅7肉億元，同比增考長芳22條%況。全年市場房手價總趨勢上揚泰，但增幅減緩前。肺根據(jù)青島市房歪地產(chǎn)交易中心取的統(tǒng)計，去年乓成交量占比例仍最大的是面積鼻在敏7駛0春至魂10聯(lián)0寶平方米之間的截房子，這類住抬房占總成交套趕數(shù)金的劉44.24冒%粗，同比下為降渴2.03類%禁；其次是面積龜在智10釋0更至品15移0壁平方米的房子院，這類住房占槐總成交套數(shù)莖的勢24.30趨%宵，同比增濾加臺1.19束%民。途2摔、須青島高檔住宅服市場分析酸青島具有當代怖意義的第一代持高檔住宅應(yīng)該們是弄海園。上庭世滴紀繩9供0暑年代初就以每你平方米過萬元具的單價傲視島坊城群房。而新渾世紀的后續(xù)項肉目琴島之星更聰是以每平方用米倚3扔萬元的價格再父創(chuàng)青島之最。殃200厲0登年前后，青島浪的又一輪高檔薦住宅開發(fā)熱形約成，隨著東部夾的發(fā)展成熟，馳其區(qū)位優(yōu)勢逐鏈步顯現(xiàn)出來，聚在東海路兩側(cè)扁及以南靠海區(qū)呆域，出現(xiàn)了一堡部分豪宅，如扯明珠花園、浮禽山灣花園、金頓海家園等皇。眾200廈3攜年，青島市的惑香港中路、東侮路、東海路、鍛澳門路等周邊裝，大片高品質(zhì)根住宅出現(xiàn)，比贊較有代表性的撞是紳園。這時佳的高檔住宅價筐格大多突破了投萬元大關(guān)，建冶筑形式也從原架先的別墅向高蜘檔公寓過渡爺。申200胳4來年伴到僻200李5震年，市區(qū)東部紐沿海區(qū)域再次百掀起高檔住宅緞的建設(shè)高潮，痛一批高檔住宅晝的新貴將這個掙區(qū)域的居住價至值發(fā)揮到了極育致，如：恒嫩基酒·蔥新天地、海驅(qū)信琴·閑燕島誘xx堂公寓、領(lǐng)世華嘆府等等。緒200眠6徹年買-200痰7漲年，青島房地隱產(chǎn)市場增加了仁很多由萬科、繼綠城、和記黃爺埔、等外埠房糠地產(chǎn)大鱷開發(fā)竊的項目。如今序青島豪華樓盤轟每平方米售價馬已超晴過耐3世萬元，絲毫也陶不比北京、上日海的房價低。亡市區(qū)豪宅幾乎陵全部集中互到摸CB凝D豪區(qū)域。一個城類市的經(jīng)濟核心添區(qū)形成后，寫村字樓成為該區(qū)賄域的主要建筑寶形態(tài)，此間偶刮有公寓項目立及項，自然顯得球炙手可熱，像尚瑞納康都、燕碌島銳xx瓶等，都屬于此綢。暑按處豪宅出現(xiàn)是一逆?zhèn)€地區(qū)經(jīng)濟發(fā)高展達到一定程舞度的標志及必虧然產(chǎn)物。德對豎200尋8歷年奧運會商情臣及人氣的預(yù)期駛及青島市對外順開放步伐的加窯快是青島豪宅窗誕生的前提條加件。元在土地資源日互益稀缺的情況慧下，市中心別茶墅，特別是海遇景豪宅出現(xiàn)空姜缺，高層建筑子中的空中別墅朽將成為豪宅市清場的一個趨勢華。扣（怖1叼）精裝修交房搖已成為高檔豪恩宅公寓的趨勢厲。欺（氣2齡）從銷售價格藏上可以看出農(nóng)，膜1800圍0所元戰(zhàn)/凈平方米，已成小為區(qū)域市場認嫂可的基準價格義，可作為項目衣的經(jīng)濟效益測械算依據(jù)。謀（寇3吧）本地購買力無不容忽視：璽如景園濟有態(tài)7踢套別墅為本地脾企業(yè)家購買匪。榨200疤5串年外地購房者炊比例僅捕占嚷11.4察%六，隨著青島經(jīng)扁濟的發(fā)展，越災(zāi)來越多的私營攝企業(yè)及民營企摔業(yè)家成為青島紹豪宅的購買者索。桌（煮4情）市場對海景條豪宅存在巨大款的消化力。龍2.3CB皆D唉區(qū)域豪宅分析掉柜宿在土地資源日寒益稀缺的情況杯下，市中心別離墅出現(xiàn)空缺，辰高層建筑中的寧空中別墅將成球為豪宅市場的面一個趨勢。鞋如嶼200唉5療年推出的豪宅子項目，除亞麥步山城有少數(shù)別資墅外，燕島恐xx扛、東海李路凳9企號、海納尊邸骨都是高層吵。攀更與普通別墅相椒比結(jié)，鎮(zhèn)CB報D得的空中別墅還鑼具有地理位置盲好、視野開闊線、通透等優(yōu)勢狂，給人高高在亂上、飽覽都市其風(fēng)景的感覺。主而大躍層、空變中花園、陽光廁房等豪華設(shè)計冶，以及星級酒喊店式的物業(yè)服叉務(wù)，讓居住高四層豪宅更顯尊伐貴。鏈項目名稱筒經(jīng)濟技術(shù)指標糧價格跪地址罷海碎信細·糞燕島賊xx督公寓監(jiān)規(guī)劃總用地面佩積活5389賞1拳平方愚米山,臨地上總建筑面袋積噸12175沒2逮平方房米優(yōu),畢容積渣率厚2.26戀,粗建筑密袖度父8.74%勇,督綠地胳率盜67.7%稠,片住宅總戶藏數(shù)灣71暗9鋼戶回,關(guān)地下停車繩位花55漠0神個劍加上立體車位鋤總驚共廢85予0局個車位。犁起貞價杏1400萄0自元驕/奉平方米，均上價徹2000歸0蜻元腳/惰平方米功位于澳門路、隱奧運賽場東側(cè)旱東?；甭否{9奮號峰兩混座黎5復(fù)0樂層的塔樓及兩騾層裙樓構(gòu)成，還樓合高衡18購0乒米段精裝銷售均駝價陸3000坡0涌元辭/賣平方米。步東海路與延安無三路交界處東絹北角沫麥島金岸藥項目地處青島朋市嶗山區(qū)與市峽南區(qū)結(jié)合部，非占地面到積驕72.9牌9尚公頃，總建筑狠面企積夸12掀6柔萬平方米，容獻積畢率煙1.7勉3洋，綠化率留為蹤4爛5傾％。循包括澇9治0充棟高層謙及別墅墻。蛾高言層究1100蠻0繁起，小高有層柄1500宿0干起，別富墅宿3000騙0漿起偵海門銹路醒8雁號，香格里拉線大酒店西側(cè)挺TOP江·千頤和路xx區(qū)由賺3衰1廉層酒店式商務(wù)謠公寓鵲及起4象0教層五星級寫字煤樓組成胖，梯4錫0讓層寫字樓數(shù)高仰15駐6行米為青島第二幻高度建筑。公渣寓戶判型乎60-140勻m豬2擺，精裝銷售，宮寫字間大開間等設(shè)計騙起羅價雀1300角0瞧元壇/午平方米，均婚價么1800好0胃元邀/穿速平方米濟位于香港中笨路謠1耳0斑號，市政府對遷面。主從上表中可以劈看到，隨著市這區(qū)土地資源的迫日益匱乏，以怪及人們對于高獎層建筑物業(yè)抗聲性的日益淡化冷，開發(fā)商在追少逐利益最大化絹的前提下，高韻層建筑物業(yè)成迎為目前市區(qū)開亦發(fā)建設(shè)的焦點息。另一方面，煤從政府角度出固發(fā)，高層建筑辜物業(yè)最能體現(xiàn)饑一個地區(qū)經(jīng)濟同發(fā)展的進程，棵高層建筑物業(yè)鐘也是城市空間豈建筑品質(zhì)發(fā)展倆程度的最佳體舌現(xiàn)形式，對于蓋青島市闊，知200適8斥年奧帆賽的舉判辦城市，其市拉區(qū)的形象建設(shè)笑將直接影響到歲整個城市未來眨的發(fā)展前景。怨第梢四盼節(jié)青島市個寫字樓市場分運析鼠200她1劉年以來，中國地加撿入犯WT誓O應(yīng)和申奧成功等散利好因素的影主響，曾經(jīng)倍受唇冷落的寫字樓刪市場逐步走出不低谷，租售價摸格都穩(wěn)步上升宅。跳一、寫字樓市啟場區(qū)域?qū)Ρ确肿馕鲲L(fēng)目前，青島市前寫字樓市場已暗經(jīng)形成明顯的帖區(qū)域分布。主憐要以核攝心谷CBD策吹區(qū)域（香港路燒沿線及市政府假周邊）為主。能1揉、區(qū)域供應(yīng)量狀分析摧200至5挑年，市南區(qū)已便建成可使用寫梁字膜樓講9周7己座，總建筑面裕積比為截30偶3滔萬平方米，建抱筑面積衰比勞200員4花年增芬長蓄7壯%桃，已經(jīng)入駐企迫業(yè)住500今0慘余家。去年，而市南區(qū)在建寫榜字拜樓由1旦7陰座，總建筑面懷積譜為芒8乖1謎萬平方米，建濱筑面積晴比掏200殿4柴年底增介長企6谷7河％。噴2自、區(qū)域租售價掃格對比分析縮核前心啞CB呈D公區(qū)域平均售溝價捎13000-仆2500賠0康元叛/浩平方米，平均盞凈租查價從5詳元咸/敞天與/呼平方米。青島舞市的大型公司離、外資企業(yè)的岸需求多集中于給此處，因此租拴售價較高。趨3層、區(qū)域租售率脾對比分析致CB金D連區(qū)域集中了絕障大多數(shù)的在售固寫字樓項目，鏡有些目前處于掏銷售狀態(tài)或者刪是招租中，出諒租率在鎖95織%刊左右，出售率鹿在役93拴%瘦左右。呢4廊、區(qū)域裝修配廁套對比分析紛CB竹D衛(wèi)區(qū)域?qū)懽謽堑男罨九涮自O(shè)施還較其他區(qū)域完允善，除必備的立餐廳、電梯、梯停車場，部分游寫字樓內(nèi)還配生有會議中心、羽咖啡廳、娛樂梁場所及商場等跟設(shè)施。裝修外姨立面主要以玻輸璃和金屬為主杰、大堂多采用崖現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計薪、室內(nèi)墻面以用涂料為主。嫂二、區(qū)域?qū)懽纸硺卿N售狀況分變析絲1威、區(qū)域?qū)懽謽撬怃N售率分析掩名稱他銷售率出青島礙xx民金融中心追98%笛豐和廣場努85%箱華仁爽xx影大廈叢85%桶光大擊xx芝金融中心憂90%回TOP杏·蘿頤和嘆xx列100%節(jié)英德隆大廈談99%誰由于前期當?shù)鼐谑蹖懽謽禽^歇少，絕大多數(shù)糟已售完。近期封上市的總惡體銷售率唉在掠80池%充以上底。穴CB殼D遇區(qū)域在售寫字級樓一般均采用研售租相結(jié)合的扶方式。租賃的羊投資回報率一嗓般可以達禁到智8斧%擾。巧政2凱、區(qū)域?qū)懽謽巧徜N售價格分析嶄名稱置均價（頂元盡/兩平方米）袋青島叢xx學(xué)金融中心欠15880弊豐和廣場服15000駛?cè)A仁段xx頃大廈民15000診光大戚xx購金融中心茫13000劉TOP扎·急頤和田xx都18000詞英德隆大廈年15000唐區(qū)域內(nèi)寫字樓骨的銷售均價基消本都運在事1300慢0竿元雨/賠平方米以上，投位于香港路兩員側(cè)，地理位置皮極其優(yōu)越，加困之其品質(zhì)較高芽，配套健全，臥因此售價較高切。脊3擋、區(qū)域?qū)懽謽菙傃b修配套分析碑名稱繡裝修珍配套凈青島泰xx乘金融中心禁外部為玻璃幕觸，墻裙樓外墻慌采用進口石材決干歌掛胳，鬧內(nèi)部精裝修，刷原裝三菱電梯敵。償自控系統(tǒng)、高粘端通訊系統(tǒng)、名衛(wèi)視系統(tǒng)銀行誓、商務(wù)中心、澡員工餐廳。媽豐和廣場染內(nèi)部為毛坯房拉，通訊、管理籃、樓宇、辦公墓自動化。掠會所、超市、鼓餐廳。接華仁傳xx繁大廈屋建筑、消防、腳保安、辦公、云通訊自動化，健提供酒店式物引管。左商務(wù)中心、票商務(wù)中心、精品翼商場、健身房昆、洗浴中心、垮美容美發(fā)廳、棄金庫、員工餐誠廳。甚光大咱xx牙金融中心咸5A度級標準寫字樓坊商務(wù)中心、會絡(luò)所。慕區(qū)域內(nèi)寫字樓諷的配套較為齊臣全，基本上能天滿足入駐企業(yè)系的需求。內(nèi)部里裝修較為高檔巷，接壽近過5婚A境級寫字樓。修三、區(qū)域?qū)懽纸銟墙?jīng)營狀況分移析齡1回、區(qū)域?qū)懽謽嵌境鲎饴史治鰸崦Q召出租率莫光大灣xx大金融中心醋90%巾豐合廣場虛85%圈青島東xx民金融中心梨95%籠華仁希xx徐大廈埋90%初太平洋中心乒98%民世界貿(mào)易中心雨96%挑中港大廈盛100%盼世紀大廈街98%懶新世界數(shù)碼廣懼場權(quán)100%童環(huán)海大廈重98%跟東方航空大廈女85%飼海信大廈擴100%越青啤大廈艙100%捉海悅廣場方95%硬綺麗大廈指100%期民航大廈突100%符時代廣場創(chuàng)100%俊從上表中可以廚看出，各個寫供字樓的出租率位是很高的深，萍CB寒D顧中心很多寫字舅樓已經(jīng)沒有空蹄置面積，整個堆寫字樓市場的蝶空置率不是很豆高。卻2趙、區(qū)域?qū)懽謽抢畛鲎鈨r格分析凱名稱朱價格（嘉元表/銷平方加米狀/羞天）（凈價）均光大到xx鳴金融中心葛5濕豐合廣場剖3.8黨青島叼xx州金融中心禽5求華仁麥xx次大廈引4擔太平洋中心辱3.5鵲世界貿(mào)易中心部3尖中港大廈庭3胖世紀大廈鏟2.8喝新世界數(shù)碼廣松場豬5炸環(huán)海大廈必3名東方航空大廈眨3.2霧海信大廈抱4狠青啤大廈橋2.8斜綺麗大廈悟2.8斤民航大廈殿2.9糠時代廣場敞3麗從上述分析中?？梢钥闯龈鱾€澡寫字樓的租賃睜均價基本上在餅3完元以上、向（五凈價，不包含請物管費在內(nèi)績）濫絕大部分的寫沫字樓已售完，借基本上都是返鬼租。如果客戶摟需要房租發(fā)票謙，租金將上獄漲棒20姓%造，物業(yè)管理費代用最高的可以芽達慨到下8惹元左右，但大存多數(shù)的塞在推3-茫5漸元左右。眨3稻、區(qū)域?qū)懽謽俏萄b修配套分析裹名稱霧裝修堂配套帖光大震xx絮金融中心利外部為玻璃幕掘墻，裙樓外墻幸采用進口，石妨材干掛內(nèi)部精熔裝，修原裝三胖菱電梯燒自控系統(tǒng)、高拳端通訊系統(tǒng)、飾衛(wèi)視系統(tǒng)，銀旨行、商務(wù)中心仿、員工餐廳。廣豐合廣場活內(nèi)部為毛坯房陳，通訊、管理月、樓宇、辦公話自動化秧會所、超市、凡餐廳冤青島保xx貓金融中心掏大堂采用現(xiàn)代迎風(fēng)格，裝修設(shè)鄭計、主材以金獄屬和玻璃為主徒，雹框架結(jié)構(gòu)。掛商務(wù)中心、票念務(wù)中心、精品碑商場、健身房鍋、洗浴中心、濤美容美發(fā)廳、拒金庫、員工餐魂廳。賭華仁逐xx抗大廈價外立面以玻璃秧為主、大堂采惠用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)緩計。論商務(wù)中心、票述務(wù)中心。帥太平洋中心蜜外立面以玻璃骨為主。內(nèi)部墻牙面采用大理石億、框架結(jié)構(gòu)。郊商務(wù)中心、會鉤所。鵲世界貿(mào)易中心梢外立面以玻璃南和金屬為主、糾大堂地面為大付理石、內(nèi)部墻簡面為涂料。朋商務(wù)中心、票才務(wù)中心、健身烏房、洗浴中心辟、美容美發(fā)廳孤、員工餐廳。驢中港大廈棵大堂設(shè)計采用割現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)添部墻面為涂料箱。激美容美發(fā)、商脂務(wù)中心善世紀大廈仰外立面以玻璃館為主、內(nèi)部墻銅面為涂料。矛商務(wù)中心、員闊工餐廳若新世界數(shù)碼廣板場里外立面主材為狗玻璃和金屬、駝內(nèi)部墻面為涂細料、大堂地面陰為大理石。袋商務(wù)中心、票掌務(wù)中心、健身傲房、洗浴中心羅、美容美發(fā)廳膜、員工餐廳。惜環(huán)海大廈會大堂設(shè)計為現(xiàn)柜代風(fēng)格、內(nèi)部漸墻面采用面磚疑。森商務(wù)中心、干踐洗店、票務(wù)中滿心。劫東方航空大廈來大堂采用現(xiàn)代巷風(fēng)格裝修設(shè)計質(zhì)、主材以金屬騙和玻璃為主，芽框架結(jié)構(gòu)。敘運動場所、會炒議室奴海信大廈傭外立面主材為梅玻璃和金屬、被內(nèi)部墻面為涂葬料、大堂地面于為大理石。凱票務(wù)中心、銀幼行、會所。胡青啤大廈鏈外立面主材為銳玻璃和金屬、蝕內(nèi)部墻面為涂鐮料、大堂地面欄為大理石。曲運動場所、游槽泳池橫海悅廣場勵大堂設(shè)計為現(xiàn)聾代風(fēng)格、內(nèi)部中墻面采用面磚考。語多功能廳、會香所、商店渴綺麗大廈鋼大堂采用現(xiàn)代腿風(fēng)格裝修設(shè)計今、主材以金屬購和玻璃為主，霉框架結(jié)構(gòu)。那商務(wù)中心、多懶功能廳似民航大廈根大堂設(shè)計為現(xiàn)傲代風(fēng)格、內(nèi)部械墻面采用面磚遍。棟票務(wù)中心、商外務(wù)中心、員工嗎餐廳。情時代廣場色外立面主材為鍵玻璃和金屬、徑內(nèi)部墻面為涂筐料、大堂地面貪為大理石。雕多功能廳、餐臂廳、會所等。束在進行分析后誓我們可以發(fā)現(xiàn)潑，寫字樓的外戴立面絕大部分遇以玻璃為主，梁大堂多采用現(xiàn)屢代式風(fēng)格設(shè)計霉，內(nèi)部墻面多欄為涂料，其內(nèi)竟部配套較為齊男全，各種設(shè)施禍應(yīng)有盡有，基介本上能滿足入授駐企業(yè)的需求缸。穿第五普節(jié)鼠弟青島市眠酒店式公寓市誕場分析庭一、限青島酒店式公申寓殘概況罪青島市作為半妄島地區(qū)主要外克商投資城市和榜著名的旅游城榴市，歐、美、播韓、日等外商趣投資企業(yè)派駐錫青島高層管理告人員和旅居人刃士逐年增多。遺外籍和國內(nèi)中童短期駐青高級究管理人員對配踩套完善、管理酒服務(wù)水平較高厘的酒店式公寓翼的租賃有一定端需求，這種租元賃需求在一定右程度上促進了倡青島酒店式公秧寓的產(chǎn)生。陣另外，青島市向近年來的房地費產(chǎn)價格持續(xù)保桌持著增長態(tài)勢籌，房地產(chǎn)上作為投資產(chǎn)品巨的增值保值性晉能得到了充分倍證明，尤其是泊沿海高檔物業(yè)候因其高度的稀標缺性更是受到范了本地和外地茅投資置業(yè)者的蛋青睞。眾所周嘉知酒店的租金疑通常要比公寓脹高糾30衰%麗，而酒店式服俱務(wù)公寓單位小喚，好管理，易無出租等特點是疑其它物業(yè)項目臣難以比擬的，獸青島的房地產(chǎn)醋投資者也看到妖了這一點，因絕此酒店式公寓點在青島也是深啊受歡迎的。罷二已、廊青島酒店式公板寓概念項目趁項目名稱濫地址杜面積信配套母開發(fā)商瞇三度空間柏悅許公寓苦市南區(qū)海豐溫路村1俯0坐號壩50-120記準四星貍新世界地產(chǎn)波瑞納康都糊海門輪路跌8眨號出31-370閱精裝修凱華僑房地產(chǎn)嚼海納尊邸傻海門泛路袖8摸號墓59-210敵精裝修刮百通房地產(chǎn)掃TO去P貨頤和薦xx器香港中北路咱1得0逗號列60-145降精裝修導(dǎo)頤中房地產(chǎn)旺千禧龍精英表啤酒城東側(cè)博78旱精裝修疼榮昌置業(yè)決廣業(yè)錦江瀉（由錦江集團額管理）欣35-80貝四星元廣業(yè)置業(yè)三、個案分析1、瑞納康都拌項目由青島華助僑房地產(chǎn)開發(fā)波，位于海門遺路撓8羊號，香格里拉肯大酒店西側(cè)，駕總建筑面稅積秧1000償0辛平米。是青島點首座現(xiàn)代意義椒上的服務(wù)式獨主立產(chǎn)權(quán)公寓，滾并在青島市場溜上首次引入隸了封Cond哄o茄的概念。戶型噸從盜31-37顆0欲平米，每種戶嫩型每層一套，允配備全套的家鞠具電器，廚房弦衛(wèi)浴設(shè)備。由緣統(tǒng)一的管理公塑司提供酒店式優(yōu)服務(wù)。項目起萬價子1300絨0琴元候/森平米，均衣價聲1500鄰0廳元音/假平米，已售罄氣?？腿阂詡€人胸投資和中小公歪司商用為主。2、三度空間蛾三度空間戀位于海瓣豐氣路悶10政號，悉由陽光新地開墾發(fā)，物管公司散新世界物業(yè)。宰規(guī)偷模鍵2婚萬平米，共廚計遇20械0飯?zhí)椎?，絲戶型面積福在姿52-11冠2互平米之間。駁此項目當前二鈔手房價格遲在上1200襖0荷元以上。謀3顆、秒TO狹P僚頤和泉xx妄青島頤中地產(chǎn)有開發(fā)有限公司覆開發(fā)的項目?？涛挥谙愀勐放c疑山東路交匯處捐，青島市政府剝對面的黃金地飲段毅。頭200雷4禮年銜1佳1境月傍1個8街日正式開盤。咽項目分為公寓且和寫字樓兩部伸分，公俊寓涌3遍0轉(zhuǎn)層每鴨層濃1顧3樸戶戰(zhàn)共癥39具0霧套，寫字賽樓果4科0缺層每磨層習(xí)1被1放戶責(zé)共挪44也0珠套。戶型范圍艇為屯60-14晝5晉平米，主力戶萍型歌為堆60-10郊0姻平米，已售罄章。寫字樓渾共爹5晃8迫套，已售罄。蕉項目全裝修，來并提供酒店式甘的服務(wù)，公寓礎(chǔ)銷售均價憐為扣1800終0膜元。鈔綜上所述，當騎前酒店式公寓扮產(chǎn)品在青島市擦場還處于探索桂階段。項目較紫少，市場缺位懂點較多。且已好有項目多是借污用酒店式公寓拐的概念做推廣計，稀缺的土地趣供應(yīng)、小戶型鳴、精裝修在項鴿目成功的因素顯中起到了很關(guān)織鍵的作用（三廣度空間、瑞納繁康都、海納尊艷邸、頤和甚xx父都處在市政府僅周邊及其優(yōu)越控的地理位置）喇。王隨著青島市經(jīng)漸濟和城市知名光度的提高，外衰來旅游和商務(wù)快活動的更加頻典繁密集，酒店穩(wěn)業(yè)多元發(fā)展的釘要求強烈，酒絡(luò)店式公寓作為握經(jīng)濟性酒店的毒一種，具有廣飼闊的發(fā)展空間面。尤其在青島拍市場，并不具美備嚴格意義上緣的規(guī)范高檔的鞋酒店式公寓。懇所以物業(yè)管理膝完善、設(shè)施條鍛件完備的酒店塌式公寓更是市侵場迫切需求的測必然趨勢。婦第六組節(jié)獵朋叔青島市酒店供投需市場分析恥一、青島市星陰級酒店供應(yīng)狀眉況裂青島星級酒店礦的供應(yīng)以三星耳級數(shù)量最大，貌占到總數(shù)航的悄45恒%油，其次是二星姑級酒店，占到悼總數(shù)鼻的套36艙%憤，四星級、五暗星級的酒店總姜計占維到氏10玉%崇。一星級的占撤到急9%勇籮。侵200樓3聲年星級酒店的巾平均出租率約舒為盼87拜%帥，平均租金殘在鴿33址0蛛元濤/捐間，香格里拉廉的平均租金案是專92張0疼元刷/脆間，出租率底為纏95岔%司。星級酒店的煉出租高峰期綱為楚200竊3透年伯6錫月背——鼠8老月蹄2濤5跡日譜，出租率大約壺在哲95餓%嘩左右。欄二、未來酒店啦供應(yīng)淺析每200匆8調(diào)年奧運會青島桿的飯店壓力很匠大，目前香格喜里拉正在進行膝二期的開發(fā)建蜘設(shè)，共計投糧資介8介億元，建筑面汁積略8愧萬平方米，大使約耍在吸30濃0被套客房左右，冤其中包含公寓兩；海景花園等屋大酒店同樣也葉在進行二期的繁開發(fā)建設(shè)；青科島市旅游局預(yù)離計慢200豈8丈年青島市星級兄酒店將達錦到石20已0育家，其中最主表要的任務(wù)是對喊現(xiàn)有星級的改瓣造和重新評定晴，當然也要進舟行新項目的開雹發(fā)。三、酒店分布洗青島市的酒店枕主要分布在南石部沿海和東部命沿海地區(qū)，這謝與此兩區(qū)域為至青島市的主要棍旅游景點集中嗚地關(guān)系密切。菊1蟻、南部沿海酒承店分布五四廣潔場、第一和第瓶六海水浴場以膠及火車站、團觀島和碼頭等，悲使得此區(qū)域人覽流量大，再加震上旅游景點數(shù)棵量較多等原因醫(yī)，從而導(dǎo)致了饒此區(qū)域的酒店妄數(shù)量較多?；?歷、東部沿海酒摔店分布短此段海岸主要唇屬于嶗山區(qū)，迷旅游景點數(shù)量附較少，只有石止老人旅游度假狗區(qū)，且歷史較趨短，發(fā)展時間梢不長，所以酒類店數(shù)量不是太簡多，但是近年瞧來青島旅游業(yè)窮的發(fā)展迅速，戴石老人旅游度抽假區(qū)、啤酒城伴、會展中心、很高爾夫球場等眾使得此地人流江量逐漸增加，號酒店數(shù)量也在字不斷增加。敘第七盞節(jié)旨榮熊青島市商業(yè)零低售市場分析成一、青島市主樣要商圈分析慰中國加入世貿(mào)冶組織和申奧成研功，中國的商騰業(yè)市場全面開畫放，更多編xx嫩化的商業(yè)地產(chǎn)錦業(yè)態(tài)，閘如換Shoppi基ngmal憐l義、限xx蝕級購物中心等紛進入中國。在閉國家整個商業(yè)繡地產(chǎn)快速發(fā)展蠢的大環(huán)境下，喚由于青島本身亡海濱城市的優(yōu)胸勢，使得青島困逐漸向撿xx抗化現(xiàn)代大都市擁邁進，而似xx負商業(yè)地產(chǎn)也就忽更快地傳入青軌島。目前青島嗓市場活躍的商熄業(yè)項目有，頤絹中嫌·炭銀街、偉宵東蜓·酷尚城、中吹聯(lián)驗·嶺大潤發(fā)、華肉魯覆·許御龍廣場等。上另據(jù)悉，位于奶嶗山區(qū)的上海睛證大的大拇指結(jié)商業(yè)項目將陸落續(xù)在市場推出陶。蠢青島目前檔次蛇較高的商圈主載要有香港中路腹商圈和中山路坐商圈。變1賊、香港中路商棄圈避香港中路商圈規(guī)位于青島商務(wù)材中心區(qū)的核心狹區(qū)域，是隨著著際199困4位年政府東遷而解發(fā)展起來的新尺興商圈。主要同分布了佳世客拜購物中心、家盜樂福超市、陽捐光百貨、海韻球名品廣場、閩續(xù)江路餐飲休閑軌街、云霄路美帖食街、燕兒島慧路酒吧細街觸7退個商業(yè)項目。絕目前蠶香港中路商圈占已經(jīng)成為了青侄島檔次最高、擱功能最全的商伯圈，其中家樂法福、佳世客、頂陽光百貨、海頌韻廣場為消費貨者創(chuàng)造了豐富境的商品購買機夸會，而三條街餐道中的不同特喬色店鋪則可以趨滿足消費者餐傘飲、娛樂、休決閑的多種需求淹。在多功能業(yè)手態(tài)組合及交通逢便利的優(yōu)勢下每，香港中路商聞圈所輻射的消殘費者的地理范瓦圍在近幾年呈靜快速擴大的趨尤勢，目前已經(jīng)羊成為對全市都劈具有影響力的艱城市級商圈，甜青島全市乃至深更廣泛區(qū)域的家人口也越來越顏多地進入到此加商圈進行消費苦。常香港中路商圈磨主要零售項目揀列表：碰項目名稱洋商業(yè)零售面積執(zhí)（平方米）求落成時間燒東泰佳世客茫50000群1998.1焦陽光百貨瀉25000概2003.1億0乳家樂福暴38000霞1999.1同2趨以青島經(jīng)濟增輛長速度和青島劇城市規(guī)劃發(fā)展鞭方向為背景，剪結(jié)合項目位處降青島中心商務(wù)扎區(qū)、鄰近海濱還觀光娛樂景點咸等多重優(yōu)勢進除行綜合分析，唉可以預(yù)測本商員圈將具備良好公的可發(fā)展空間飽。曲2勻、中山路商圈繞中山路商圈位康于青島市南區(qū)蘋，具有百年的催歷史，商圈以橫中山路為軸線傻向兩側(cè)延伸，煌目前商圈中的怨主要商家有青唉島第一百盛、伙發(fā)達商廈、國蜻貨、東方貿(mào)易百大廈以及伊都叔錦。各商家全柜部都是百貨公浴司的業(yè)態(tài)形式慢，但檔次定位稼各自不同，其溪中青島第一百踩盛定位于中檔染偏高，伊都錦每則定位中高檔賺，而發(fā)達商廈艷與東方貿(mào)易大必廈則基本都定叫位于中低檔次委。在香港中路惜商圈出現(xiàn)以前道，中山路商圈至一直是青島檔各次最高的商圈貢。敲中山路商圈主擁要零售項目列與表：仍項目名稱鞭商業(yè)零售面積萌（平方米）假落成時間憑第一百盛糞30000培1998.9甚青島國貨勺21000史1993.1捷2承東方貿(mào)易大廈煙37600晚1992.8腰發(fā)達商廈戲32000鞭1997.2命中山路商業(yè)街逃在過去的上百繩年中，一直是捆青島商業(yè)的代晝表，全城市的藝人口在有機會拒的時候，購物別消費都會優(yōu)先嶺考慮中山路商道圈。但近些年葛隨著青島市區(qū)奸的迅速擴大及肅東移，導(dǎo)致中禁山路周邊人口辣快速減少，再脆加之其停車、鹽交通及競爭因勾素的影響，使把得中山路商圈釀在市場上的影誠響力開始大幅圖下降，所輻射女的范圍也逐步鳳減小，大部分棒商家的經(jīng)營業(yè)迷績開始出現(xiàn)不去同程度的下滑睜。目前到中山紅路商圈購物的胸顧客多是對商長場品牌有較強至忠誠度的青島僵本地消費者，夫到旅游旺季，暴在臨近沿海景吃點的優(yōu)勢下，慶商圈將聚集大肥量的外地游客肯。役青島是中國外運資進入較早的凱城市，外資的琴較早進入推動蚊了城市商業(yè)發(fā)瓜展的進程，目走前青島的各商屋圈已經(jīng)是經(jīng)歷傍了一君輪啄“沫洗栗牌那”敏后的結(jié)果，洗療牌后的青島商討圈各自都已經(jīng)刷具備了一定的街檔次特征：香訪港中路商圈是紗城市檔次最高默的商圈，李村圾商圈檔次最低棒，臺東商圈與肌中山路商圈居撥于中間檔次。狠第八完節(jié)進衡斤國內(nèi)外代表城選市房地產(chǎn)市場醋分析付一、北京市房鞠地產(chǎn)市場分析昨北京市統(tǒng)計局晃“來房地產(chǎn)景氣指柏數(shù)報告炎”匆顯示，嗽200謠6談年上半年，活北京圾市房地產(chǎn)市場成總體上保持基池本穩(wěn)定，但從昌抽樣調(diào)查的數(shù)昨據(jù)看，房屋銷勾售價格指數(shù)呈棵上升趨勢，各型月漲幅依然較妥高。上半年，析北京味全市新建商品麗房價格上拐漲列7.7彎%藏，比去年同期撇提指高得1風(fēng)個百分點。其叉中，新建商品古住宅價格上秧漲儲8.5孩%著，比上年同期鞏提否高集1.壁3測個百分點鋸。計7帆月新宅均價過自萬靠和璃狹6盡千元以下樓盤孩全在郊區(qū)坐。午1僵～催6尸月，廳北京述全市完成房地帖產(chǎn)開發(fā)投梯資墳640.且1故億元，比上年彩同期增彩長掀20.8沒%句。在房地產(chǎn)開樂發(fā)投資中，住碎宅完成投剝資啊333.丹7星億元，比上年克同期增護長和31.1位%悔；商業(yè)服務(wù)業(yè)俗等經(jīng)營性用房撫完成投約資糟92.漠9挖億元，增欺長常1.易4患倍；寫字樓完慕成投誠資沿75.臉1沈億元，下牢降壞4.1謎%吼。上半年，全擔市商品房新開短工面諸積企1308.皮2促萬平方米，比瓜上年同期增籍長幣47.2粗%押。商品房新開致工面積增速較膀快，表明未來拾的市場供應(yīng)將婆有一定保證。測但是，上半年撞全市商品房竣蛛工面素積冷798.松6合萬平方米，比土上年同期下云降乳27悉%表。商品房竣工緣面積下降多，睜反映句出械200住6隨年來新出臺宏悉觀調(diào)控政策后殼，房地產(chǎn)開發(fā)素企業(yè)出于觀望詢心態(tài)佩，雙施工進度有所伍放慢，減緩了繩市場當期供應(yīng)停量。此外，北漠京的空置房面心積有所減少惡，策1差～置6金月貼份撐全市商品房空星置面貍積盡965.伴2術(shù)萬平方米，比藥上年同期下彼降犁6.5陽%逆，比一季度下御降尊12.2太%挑。表穩(wěn)明鴨200慘6尊年來，受市場抓需求較旺及供飛給量減少的影痰響，存量房源卵得到了部分消陣化。廁北京市部分代廈表樓盤芹租飄售價情況見下憤表：怪項目名稱溫均價鐘（文元士/觀平米腎）艙項目名稱腐均價矩（污元衛(wèi)/拐平米古）筋北京財富中心涂50令000夾北京銀泰中心話40療000燙悅園賓25000尋藍堡決24000姥光華類路娘SOHO班27000區(qū)貢院六號利55000民國瑞城銳280疤00愚莊勝廣場哨4劈0000撒北京國貿(mào)疤三期只租不售住，一、二期參冤考租金為勉2妙美匆元休/歡平方驟/擦天永二、上海市房權(quán)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分股析女“陽十裕五跌”拐以來上海市房召地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅末猛，開發(fā)投資介規(guī)模增加，對翅上撞海輝GD轎P遵增長的貢獻率努不斷提高，成磁為支柱產(chǎn)業(yè)，燕房地產(chǎn)業(yè)增加順值免占貓GD催P駕比重位由逐199嘩5乳年貓的為3.7勇%艱增加蛛到統(tǒng)200灑4森年緣的植8.4刮%持；房地產(chǎn)市場恨不斷得到培育緞和完善。已處遙高位的房地產(chǎn)稿價格走勢，現(xiàn)述已成為主導(dǎo)房匠地產(chǎn)業(yè)和市場稈供求關(guān)系的風(fēng)丑向標。灰上海市社會經(jīng)苗濟曠在夜“唐十一樣五瀉”蜜期間將繼續(xù)在香科學(xué)發(fā)展觀的膚指導(dǎo)下保持快撫速健康持續(xù)發(fā)借展的良好勢頭粗。在我國城市興化速度加快和矮全面建設(shè)小康昨社會的宏觀背巷景下，上海房點地產(chǎn)業(yè)將面臨仇良好的發(fā)展環(huán)恐境延：石201撇0愚年葛“壺世博脖會育”莖是硬“易十一姐五脅”妙上海房地產(chǎn)業(yè)慘發(fā)展的重要支冊撐。。世上海市部分代辭表樓盤售價情承況見下表：悼樓盤名稱棵均價乘（撈元壤/若㎡鄰）枝樓盤名稱竭均價前（披元井/伏㎡謀）妥湯臣一品桌110000修公遠館筋77倒33爬000僻泰府名邸剝2帆1找000因中遠風(fēng)華園傭39卡000驕濱江蘭亭昌26000掠慧閑雅居澤25怨000小永新城戚300識0鋪0伸萬科燕南園璃250客00扎華府天地恢55000砍濟南漲路賺8括號貢鄰60000腥錦麟天地皇60000怎圣和圣廣場尾22000肌世紀公園愁25000逼濱江板灘塊戶30000幸陸家嘴濱江公產(chǎn)寓該40000施海上夢苑洽廢220期00嘴三、香港房地壓產(chǎn)市場初步分秧析抄1雷、住宅樓宇長撈期升浪開始抱香港特區(qū)政府河預(yù)晴期船200盒5拌年片，時GD溪P什將會增始長亮5.5棵%欠。隨著香港經(jīng)搶濟復(fù)蘇火，怠GDP付雁恢復(fù)正增長，況香港房價亦將脫同納上升軌道挨。預(yù)獲估慌GDP資填增尼幅幕5.5%都矛，略低于去年堂的燒7.5希%道。因此預(yù)期今袍年的房價升幅穗會略遜于去年鬼，吩2004科挖年全年房價升叛幅約拖為青35%追擔，攤200餐5夢年全年的房價章升幅預(yù)期可漂達耽25翁%斧到漂30至%翼。飽200補5餐年房價升幅不抓如去年，不代摟表樓市開始退素潮，相反是樓絞市長期升浪的抄開始。長期升竊勢的首年，見梁底反彈上升的版力量強大，升敢幅亦特別驚人漸。往后房價持暴續(xù)上升數(shù)年，鞭直到?jīng)_破九七匠年的高峰，又敏會引發(fā)一次大眾升市?；j2廊、零售業(yè)樓宇剝本土商鋪有升縱幅輕零售業(yè)樓宇香棗港俗稱商鋪，菌商鋪市道是各甩類樓宇中最早伙復(fù)蘇的，早斗在鈴200房3財年初，便開始各蓄勢待升，可斤惜酷200樸3棕年儲3英月爆發(fā)非典疫赤情，商鋪市道容大受打擊。但投同驚年分6借月非典結(jié)束，博香港零售市況揮立刻反彈，商營鋪市道亦同步淺回升害。郵200殊3望年中，自由行蠅開始，大批內(nèi)響地旅客抵港，攻帶動香港零售寺業(yè)率先復(fù)蘇，株商鋪的租金及遣售價亦因此見嶺底回升，并且研升幅顯著。終商鋪租金指數(shù)業(yè)，幻由丟200眨3繼年委6胖月的谷士底展63.調(diào)9閑點，持續(xù)上升害至今魂。滔200室3基年底先達襖87.洲8戚點，像到稍200母4扎年底應(yīng)可上升推到為90客條點的水平，巷而貧200帆4妹年全年升幅約蛋有緊2.5盯%罷。商鋪售價指離數(shù)，冰由峽200惜3封年即7鐮月遺的巴79.屯4曠點，持續(xù)大幅皂上升蝕，需200伴3蛇年底疾達歐98.匹2坦，課到暑200燭4仰年底達絲到撞120遲案點的水平。擾200斷4潑年推動香港商問鋪市道的力量捷離不開自由行日，自由行的消輪費力量集中在軍傳統(tǒng)的旅游商假業(yè)區(qū)，如旺角步、尖沙咀及銅豎鑼灣，旅游商罪業(yè)區(qū)的租售價綁格升幅可以高技達五成到一倍配?？半S著香港整體挪經(jīng)濟復(fù)蘇犁，響200早5外年香港的內(nèi)部滲消費明顯回升雨，從而帶動本玉土零售消費市飄場向上，全年無的租售價格有寨升幅。鑒3壇、寫字樓物業(yè)的將會出現(xiàn)炒賣旬熱潮永隨著香港經(jīng)濟嘉復(fù)蘇，各大型估企業(yè)紛紛增加倘投資，擴大經(jīng)插營，又或增強嚼經(jīng)營力量，令憶企業(yè)對寫字樓誰需求增加。許維多企業(yè)不得不疾擴大租用樓面尸，又或轉(zhuǎn)租更嚼大面積的辦公鵲室卻。段200煎4確年全年香港寫失字樓租金持續(xù)伙上升，預(yù)期年綠底時可升痕至惜8霉3像點的水平，狼較蹤200巷3爹年自1成2筋月墾的畏73.6夫向點，上升北約扒13%牲培。而售價指數(shù)章，露200歡4革年底達著到伍11堤0夏點，卸較穗200串3縱年寬1劉2遲月?lián)尩娘?9.穗5拉點，上升訊約藥58麻%斗。扭200湯4夸年寫字樓的需稅求來自香港本笑地企業(yè)的擴張助，洗而漫200津5疼年的需求卻主幣要來自本埠以胳外企業(yè)的需求亡。首先是民企池自由行，第二榮季起，便開始埋有民企落實在貸香港的投資和依發(fā)展。另外冰，洗2006蟻血年起開放更多寨項目和關(guān)稅限真制，吸引外國朵商人來港部署晨，開拓中國市監(jiān)場捉。醫(yī)200豎5虛年香港寫字樓惑的租金繼續(xù)上龜升，升幅更勝達去年，達二成槳。而售價的升毛幅，將更為驚鳴人，全年平均兄升幅可逾六成旬。因為甲級寫強字樓可供分層腦買賣的樓面極饞為有限，出現(xiàn)孫炒賣的熱潮?；焖摹⑷毡緰|京蒸住房情況雄在倒日本嫩東京市中心，宿買一套新造的擠高層鳴公寓，實用面禾積果8升0尿平米，兩間朝瘦南，帶停車位幻，淹約剖7圾千萬日元。按按建筑面積核計算殖，每平逗方喊米冤為冊4轟萬人民幣屯。傘近其幾嘆年日本經(jīng)濟反模彈，世紀之初危此類房價每平孟方米只儲為收2.允5填萬人民幣。庭東京的銀座地近區(qū)素來以寸土魔寸金聞名，這記里的地半價族3葬年來更是持續(xù)哭暴漲轟，扭200奧4逝年幫即夏創(chuàng)下了每平劍方戰(zhàn)米犁127竊2外萬日元的天價之，連區(qū)續(xù)謊1即8現(xiàn)年位居日本高垃價土地榜首。視第九辭節(jié)脖就傍項目的優(yōu)劣勢肢分析驅(qū)一、項目所在豬地板塊市場分仙析目本項目位于青大島市中央商務(wù)銅區(qū)的圓周線和奔沿海風(fēng)景線的介交叉點上。市驢南區(qū)的優(yōu)勢是旗區(qū)位和樓宇，槍市南區(qū)的目標桿是利用高檔寫芝字樓，發(fā)楚展宗“欠樓宇經(jīng)曾濟集”免和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)陣，努力把市南部打造成青島豆的日“攏中央商務(wù)壩區(qū)探”錦。按照青島市血總體規(guī)劃，青回島的中央商務(wù)鳥區(qū)是以市政府列新辦公樓為中肚心，規(guī)劃的范辜圍為西至太平啊角六路，東至患麗晶大酒店，姑北至閩江路，頓南至海岸線，友總面積處3木平方公里，中終央商務(wù)區(qū)內(nèi)不怠僅包含金融、中辦公、服務(wù)，沉還有高檔次的嘩購物、休閑、奔娛樂場所。愧沿海一線分成炕三個區(qū)域：告第一區(qū)域：麥偽島路至石老人機海水浴場周邊臭地區(qū)，這里包登括雕塑園、海籮豚館以及規(guī)劃妥中的青島極地棉海洋世界等旅翅游、娛樂場所勇，為青島市的手文化、休閑、椅旅游和商務(wù)住鵝宅區(qū)。廈第二區(qū)域：麥觀島路至海軍療辣養(yǎng)院，整個東屋海路貫穿范圍趴之內(nèi)，包括浮緞山灣奧運景區(qū)丸，為青島襖的防CB冶D謊區(qū)域，為經(jīng)濟豆、旅游、金融模、政治、文化蛛、體育中心。森第三區(qū)域：八兇大關(guān)以西至棧芬橋，中間包括籠匯泉灣、太平優(yōu)灣景區(qū)，有青蒸島市著名的八妹大關(guān)旅游勝地陽、中山公園、暮第一海水浴場夸、魯迅公園、掉棧橋等，為青爺島的旅游、文舒化、休閑功能它區(qū)。聞本項目處在第緒二區(qū)域，即青揮島燕的滑CB聞D琴區(qū)域，緊鄰海網(wǎng)天大酒店和香為格里拉大酒店升兩個五星級酒北店，北鄰青島斗市政府，東靠版五四廣場，南尺面直接面向大吩海，一覽無余警，西邊為青島賽市萬國建筑博繼覽區(qū)、著名的漢風(fēng)景旅游勝仰地嚼—脹—徐八大關(guān)，第三卸海水浴場步忍行箱1饞0墓分鐘即可到達錘。該地塊同時船兼囑有議CB臣D急區(qū)域的繁華、域配套完善、功旨能齊全，又包閃含匯泉灣的秀逃美風(fēng)景，為第義四代寫字樓的矩完美之地。息從未來發(fā)展來鍬看，隨著上述議沿海三大區(qū)域頑建設(shè)逐漸成型析，青島市沿海肺一線將成為一倡個集商務(wù)辦公欠、文化休閑、窗旅游等多種功白能于一身的整展體姥，殘CB供D計區(qū)域?qū)⒊蔀檎鎮(zhèn)€沿海的中心稻，而本項目恰擾位于此區(qū)域核銀心地段，位置贊優(yōu)勢不容置疑島。比二、軋項目畢優(yōu)勢分析甩1豬、冤一流的自然生磁態(tài)去本項目處于青稼島類CB宋D證中心，南面直掩接面向大海，溜奧運會帆船賽存場；西面是第濫二海水浴場、憤八大關(guān)、第一枕體育場、匯泉炕廣場以及中山促公園等青島著列名的風(fēng)景勝地當，青島美景盡半收眼底、一覽扯無余；東面則增俯瞰青島市的河都市繁華，五鬼四廣場；北鄰縫有接“那青島金融蓋街燃”殃之稱的香港中飾路及著名五星池級酒店香格里斜拉。北、西、感南三面鄰路，賴尊貴一流的自仆然生態(tài)環(huán)境在槍寸土寸金的城亞市中可謂是獨阿一無二。胳2赤、政府關(guān)注支枕持行青島市政府將飄青島拿xx藥貿(mào)易中心薄項目列為青島途重點大項目，哲給予了高度的杏關(guān)注、支持與漫優(yōu)惠政策，對獵項目的順利進季展起了重大的根推進作用。本齡項目建成后將鷹成為世界頂級終金融、貿(mào)易企招業(yè)及總部落戶邀青島的首選之蒼地，。太3常、第四代寫字竭樓和頂級公寓胸的獨特定位唯深圳、上海等灘大城市寫字樓個和高級公寓現(xiàn)溪在已向第四代憤發(fā)展，青島市擁目前作為一個憶逐漸被認可的招xx滾城市，以其得僵天獨厚的區(qū)位禮、地理、氣候慰優(yōu)勢，以及近焦兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)脂和布局的大幅當調(diào)整銅，加之奧運的惹機遇，也吸引辰