2015-徐州公路港國際商貿(mào)區(qū)項目-本體問題分析

2015_徐州公路港國際商貿(mào)區(qū)項目_本體問題分析第一頁，共45頁。Part1項目本體分析項目區(qū)位周邊環(huán)境交通狀況四至和現(xiàn)狀項目指標項目屬性界定第二頁，共45頁。項目區(qū)位：位于徐豐公路與拾屯河交叉處西南角，距離市中心7KM左右，距時代大道250米，屬城市邊緣區(qū)位于徐豐公路與拾屯河交叉處西南角，遠離主城區(qū)；距離市中心7KM左右，距時代大道250米，屬城市邊緣區(qū)，尚處于初級開發(fā)階段，非主流發(fā)展方向，有待開發(fā)。徐豐公路拾屯河第三頁，共45頁。交通狀況：北接京臺（北京-臺北,28省市)、濟徐高速（12個地區(qū)），東接連徐豐公路，南靠騰飛路（規(guī)劃中），內(nèi)外公路交通較為方便項目東面緊鄰徐豐公路，為雙向6車道一級公路，是徐州市西通皖北，北進魯南交通要道。依徐豐公路南接三環(huán)西路，三環(huán)北路，北可接京臺高速，線路：北京—臺北北京—廊坊—天津—滄州—吳橋—德州—濟南—泰安—曲阜—鄒城—滕州—棗莊—徐州—淮北—宿州—蚌埠—滁州—合肥—六安—廬江—樅陽—銅陵—池州—黃山—衢州—南平—寧德—福州—臺北全長2030公里，和濟徐高速，道路通達性好。項目南側(cè)新規(guī)劃騰飛東路，建成后將進一步為項目帶來交通利好。徐豐公路京臺高速徐豐公路-雙向6車道104國道濟徐高速本案第四頁，共45頁。周邊環(huán)境：項目周邊多村莊、大片荒地和零散的機械制造公司，目前環(huán)境較差項目所在地東側(cè)附近為申捷管業(yè)公司和江蘇鑫鵬鋼構(gòu)工程有限公司，以及張小樓新村，南側(cè)為新合匯力工程機械公司和新龐莊村，北側(cè)緊靠拾屯河，北面九里湖濕地公園和拾西村，整個片區(qū)產(chǎn)業(yè)公司較少，聚集效應(yīng)較差。第五頁，共45頁。四至和現(xiàn)狀：南至規(guī)劃騰飛路，北接拾屯河，東臨徐豐公路，西部為荒地，地塊方正，現(xiàn)狀內(nèi)部為荒地拾屯河地塊內(nèi)部徐豐公路規(guī)劃中的騰飛路地塊內(nèi)部第六頁，共45頁。項目指標：占地184.95畝、容積率1.316、建筑面積16.26萬方，屬于中等規(guī)模綜合類市場用地項目，具備規(guī)模優(yōu)勢第七頁，共45頁。項目屬性界定：三線城市、非城市發(fā)展方向上、城區(qū)邊緣、中等規(guī)模低容積率的商業(yè)項目區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩匀€城市經(jīng)濟發(fā)展及城市發(fā)展相對較好城市主流發(fā)展方向非城市主流發(fā)展方向區(qū)域成熟度低區(qū)域開發(fā)不足，設(shè)施不完善，現(xiàn)下市民對區(qū)域認知度偏弱小規(guī)?？傆玫?84.95畝，總建面16.26萬方低容積率項目容積率限定在1.5以內(nèi)第八頁，共45頁。Part2項目問題解剖產(chǎn)品規(guī)劃問題項目本身問題產(chǎn)品功能問題運營模式問題第九頁，共45頁。問題1-產(chǎn)品功能問題443637383940汽車之家+公寓商業(yè)+公寓汽車維修裝飾停車場產(chǎn)品銷售區(qū)倉儲物流用地綜合物流商貿(mào)園區(qū)在工業(yè)原料交易做大做強的基礎(chǔ)上。根據(jù)市場需求，向產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上下游延伸，整合產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量鑒定、策劃推廣、貿(mào)易服務(wù)、金融財會、法律服務(wù)，倉儲物流、包裝、保管、加工，交易，結(jié)算，周轉(zhuǎn)站，生活配套，等功能等供應(yīng)鏈的各個環(huán)節(jié)。全面滿足供應(yīng)商和采購商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。會展經(jīng)濟“展會＋市場”“展會＋市場”的展貿(mào)模式。依托其自建的軟、硬件平臺，將固定的展示交易中心與定期的展覽緊密結(jié)合。依托現(xiàn)有市場，為參展商、采購商提供展前、展中、展后全方位服務(wù)，最大限度降低參展商和采購商的交易成本。電子商務(wù)“實體+網(wǎng)絡(luò)”依托本項目的實體市場資源，通過整合互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道，集中為企業(yè)提供網(wǎng)上貿(mào)易和品牌推廣服務(wù)。為每家商戶量身訂做自己的電子商務(wù)交易網(wǎng)站。實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機、“有形市場與無形市場”的互動結(jié)合。相當于在網(wǎng)上再造一個國際商貿(mào)區(qū)。集成服務(wù)模式通過綜合物流商貿(mào)園區(qū)、會展經(jīng)濟和電子商務(wù)，實現(xiàn)一站采購和一站式物流配送服務(wù)，降低了企業(yè)采購成本和交易成本第十頁，共45頁。問題2-產(chǎn)品規(guī)劃問題443637383940汽車之家+公寓商業(yè)+公寓汽車維修裝飾停車場產(chǎn)品銷售區(qū)整體規(guī)劃沒有一個Mall建設(shè)，而后續(xù)的MALL建筑設(shè)計又能實現(xiàn)其從批發(fā)市場向批零結(jié)合轉(zhuǎn)型的需要！商業(yè)層高到達問題：一般情況下，如果商業(yè)層數(shù)過多，將考慮怎樣使消費者更好的到達二層，三層，更好的增強每個商鋪的到達性。停車場問題：一般情況下鋪與鋪之間的道路是不設(shè)停車位的，增加道路擁擠。一般專業(yè)市場的公寓建設(shè)高層為宜。電梯數(shù)量較少，同時應(yīng)有采光棚。41235第十一頁，共45頁。問題3-項目本身存在的問題汽車之家+公寓汽車之家+公寓停車場非機動車停車位汽車維修銷售區(qū)1功能缺失問題：整合產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量鑒定、金融財會、法律服務(wù)，倉儲物流、包裝、保管、加工，交易，結(jié)算，周轉(zhuǎn)站，等功能等供應(yīng)鏈的各個環(huán)節(jié)。全面滿足供應(yīng)商和采購商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。2商業(yè)層數(shù)問題：二三層商業(yè)汽車怎樣到達問題，二三層如果貨車或者汽車不能到達，將大大降低二層到達性，影響以后的銷售或出租，一般可設(shè)置雙首層設(shè)計，增加二三層的人流，但只是一種方法，但不能保證后期良好的銷售，目前1層已開業(yè)，2、3層還在售。2公寓排布問題：汽車之家公寓層數(shù)較低，可拔高層數(shù)，徐豐公路的商業(yè)層數(shù)可降低層數(shù)，靠近徐豐公路，具有環(huán)境和噪聲污染。1道路間距問題：從規(guī)劃比例來看南北之間道路大約寬16米左右，如果有停車位，再加上東西向雙向運貨車，道路則顯得擁擠，可以規(guī)劃一塊地塊專為建設(shè)停車位，比如歐蓓莎商城。2功能分區(qū)問題：目前一般中大型專業(yè)市場基本配置高層的公寓或者辦公，一方面可以拔升項目形象，另一方面可以把公寓或者辦公放在位置相對較好的位置，即有利于辦公也有利于休息，項目目前居住分布的問題較大，靠近徐豐公路，具有環(huán)境和噪聲污染。3電梯設(shè)計問題：目前項目電梯個數(shù)相對較少，有的樓棟甚至沒有一個垂直電梯，一個良好的垂直動線可以使顧客在哪個位置都方便上下自如。4停車位問題：目前的停車位位置從停車動線的角度來看的話，進出的車輛都必須經(jīng)過項目內(nèi)部道路，如果道路過窄，隨著市場的逐漸成熟，車輛勢必會大幅增加，可能會影響道路暢通。第十二頁，共45頁。同時像華南城的3+7模式，30%出售，70%自持和徐州城北物資市場的7+3模式都是以培育市場為主旨，盡量少售多留。實行開發(fā)商與業(yè)主共擔風險制，有利于增強商家信心，控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營。商丘億豐置業(yè)有限公司自營者投資者主力商家運營者產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用者出售和租金購買租金出租購買出售億豐國際商業(yè)博覽城投資客歐蓓莎返租主力商家普通商家產(chǎn)權(quán)主體購買自營者購買旗下商家招商招商交租交租交租招商終端使用者歐蓓莎國際商城統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營，采取售后返租模式具體運營方式：投資者將商鋪出租給運營者，簽約3年或10年，運營者獲取租金收益投資者按原價購買商鋪，之后3年獲返租15%盈利；購買商鋪時按優(yōu)惠價，之后經(jīng)營的三年里沒有返利，第四年后獲90%提成，運營商獲10%提成。統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營，采取售后返租模式投資者將商鋪出租給運營者，簽約3年或10年，運營者獲取租金收益投資者購買商鋪，前3年獲返租8%的盈利，直接從前期總房款中扣除一定房錢，之后4-10年則按照市場行情來進行租金回報；招商政策：對主力商家有一定優(yōu)惠租金優(yōu)惠政策，同樣對普通商家的進駐也提供租金優(yōu)惠，例如一層租金交一年抵三年，二層前三年免租等問題4-運營模式問題第十三頁，共45頁。選址條件選址條件：同時專業(yè)市場的成功所必備的條件有交通便利、政府支持、產(chǎn)業(yè)支撐等因素構(gòu)成，與本項目相符度較弱政府支持

交通條件市場基礎(chǔ)新的專業(yè)市場發(fā)展依賴于原有專業(yè)市場形成的商圈氛圍，所以原先的基礎(chǔ)市場很重要。政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，是市場成功的潛在因素。專業(yè)市場距長途客運站或火車站較近，交通通達度要求高，所以不宜在城市中心區(qū)。商圈輻射商圈輻射范圍越廣，市場吸引力越強，就越利于擴大其銷售圈，及市場的建設(shè)與發(fā)展，相反如果小可能會出現(xiàn)“有場無市”的局面。產(chǎn)業(yè)支撐專業(yè)市場不像百貨一樣，能搞一業(yè)為主，多種經(jīng)營的做法，專業(yè)市場已“?！睘橹鳎仨氁元毺氐漠a(chǎn)業(yè)做支撐第十四頁，共45頁。項目總結(jié)交通產(chǎn)業(yè)市場政府2、交通條件：交通條件較弱僅一條徐豐公路，道路延伸性不高，距項目北4公里為京臺高速，無鐵路，航空運輸，如輻射較遠地區(qū)，運輸成本較高。3、產(chǎn)業(yè)聚集：本項目周邊僅零散的分布一些機械公司，和一些村莊，無較大的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，像歐蓓莎商城則靠近兩大物流園，是本項目很大的優(yōu)勢。4、市場基礎(chǔ)：新的專業(yè)市場發(fā)展依賴于原有專業(yè)市場形成的商圈氛圍，而本項目周邊原有的市場氛圍較為缺乏。5、政府扶持：政府支持也是成敗的重要因素，目前大部分的專業(yè)市場都有政府的扶持。其他方各面對項目的影響：商圈6、商圈輻射：本項目在片區(qū)屬于新生商圈，周邊無大型商圈，吸收輻射范圍較弱。1、舊城改造：大規(guī)模的舊城改造，原有市場的搬遷，各種因素均能有利于專業(yè)市場的更好形成，而本項目為此利好因素改造第十五頁，共45頁。Part3案例分析億豐國際商業(yè)博覽城歐蓓莎國際商城好得家物資商城第十六頁，共45頁。代表項目—億豐國際商業(yè)博覽城：政府招商引資項目，是一個集建材家居、裝飾、五金機電等多功能于一體的商貿(mào)集聚區(qū)，體量在30萬方規(guī)模占地304畝，總建筑面積約30萬平方米建筑樓層2層和4層區(qū)位睢陽大道與勝利路交匯處主力業(yè)態(tài)建材家居、飾品裝飾、五金機電銷售狀態(tài)2014年6月28日一期開盤，推出1555套房源項目屬性政府重點招商引資項目、指定建材家居市場拆遷承接地項目定位以五金機電、家居建材、燈飾照明、飾品裝飾、生活配套為主，涵蓋燈具、電子、小商品、公寓、美食街區(qū)、星級酒店、精品展銷中心等多種業(yè)態(tài)，提供集展示、交易、辦公、電子商務(wù)、倉儲、于一體的商貿(mào)集群區(qū)。第十七頁，共45頁。代表項目—億豐國際商業(yè)博覽城：項目分三期開發(fā)，根據(jù)經(jīng)營品類的不同劃分功能區(qū)塊，目前在售一期項目分三期開發(fā)，一二期是2層結(jié)構(gòu)的市場交易區(qū)，沿街建有配套的公寓、寫字樓，總建面18萬方；3期總建面12萬方，將建設(shè)1棟24層的五星級酒店和一個3層的超級購物中心；目前在售一期；項目是以一建材家居、飾品裝飾、五金機電為主的大型專業(yè)市場，業(yè)態(tài)功能布局現(xiàn)已初步設(shè)定。一期三期二期第十八頁，共45頁。代表項目—億豐國際商業(yè)博覽城：以傳統(tǒng)街鋪式形態(tài)為主，小面積分割，面積段在30-35m2，雙首層設(shè)計，保證鋪位銷售，開間進深比1：2，提高整體實用性傳統(tǒng)街鋪形式，商鋪面積控制在30平左右，保證小面積，控總價的目的；上下兩層設(shè)計，可上車，創(chuàng)造雙首層價值，保證鋪位銷售。開間進深比1：2“我們項目商鋪是兩層分開銷售，不是一拖二賣，二層可直接上車運貨，每一棟的二層都是連接一塊能通行的。一層和二層的層高都是5.6米，5.6米很高了，如果客戶需要他自己也可以隔斷改成上下兩層的，相當于買一層實際得兩層面積?！?/p>

——億豐國際商業(yè)博覽城置業(yè)顧問劉夢莉4.05m8m第十九頁，共45頁。代表項目—億豐國際商業(yè)博覽城：一期供應(yīng)1555套房源，總價段在10-25萬，通過控總價，降低投資門檻，保證去化，目前整體去化率在80%以上產(chǎn)品分類銷售形式面積段均價總價段供應(yīng)量銷售量去化率內(nèi)城1F單層35m27000元20-25萬74772797%內(nèi)城2F30m24000-5000元10-15萬747--沿街商鋪單層90m27000元60-65萬61套61套100%“商鋪面積都不大，因為商鋪本身用不了太大面積，商鋪只是一個精品展示區(qū)，如果客戶看中什么貨物都是去倉庫現(xiàn)提貨的?！薄耙粚由啼伒匿N售均價是7000左右，二層的4000-5000元每平，一層的總價段在20多萬，二層的少也就10多萬。我們這是一鋪一價，鋪子之間也就相差個幾百塊錢。沿街的商鋪現(xiàn)在已經(jīng)賣完，價格也是7000元一平?！薄绊椖恳黄?月28號開盤，共有1555套房源，當天去化的最多，目前剩余的商鋪數(shù)量也不多了，一層賣的快些，現(xiàn)在只剩20多套，二層還有多一些，一期現(xiàn)在都屬于清盤中?！薄獌|豐國際商業(yè)博覽城置業(yè)顧問劉夢莉第二十頁，共45頁。代表項目—億豐國際商業(yè)博覽城：客戶主要以從事建材行業(yè)的自營戶為主，占比達80%，部分投資客戶，生意人居多，以商丘市本地客戶群為主客源：客戶基本都是商丘本市人，這部分人占比達80%，周邊縣市客戶較少占比不超過10%，部分客戶來自周邊鄉(xiāng)村拆遷人群，占比不超過10%。客戶結(jié)構(gòu)：客戶年齡：40-50歲居多客戶職業(yè)：生意人、教師、公務(wù)員置業(yè)特征：投資比例小，自營占一部分，大多是租售給建材生意人關(guān)注點：價格、商鋪位置、面積段訪談紀要：“八一建材市場那邊以后會拆遷，那邊的人好多都會來這邊買商鋪，自營戶過來的話，會讓我們這熱起來的快些，只是投資就會發(fā)展的慢些。目前來看市場上曾經(jīng)做過建材行業(yè)的的人會更多些，大概要占到80%。我們這的價格低，商鋪面積大小適中，符合客戶的需求，不至于太大，造成面積浪費“——億豐國際商業(yè)博覽城置業(yè)顧問劉夢莉“我們這邊招商主要以商丘的為主，我們這里主要是為小業(yè)主招商，他們買來以后我們幫他們招商”投資的比例非常少，自營的有一部分客戶，因為找上來的需要的商鋪面積大，但做小生意的人買不起，他們都是租為主，買來出租的多是教師、生意人、公務(wù)員這批有購買能力的人“——億豐國際商業(yè)博覽城招商經(jīng)理閆紀坤

項目位置八一建材市場中易建材市場周邊客戶第二十一頁，共45頁。商丘億豐置業(yè)有限公司自營者投資者主力商家統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營，采取售后返租模式具體運營方式：投資者將商鋪出租給運營者，簽約3年或10年，運營者獲取租金收益投資者按原價購買商鋪，之后3年獲返租15%盈利；購買商鋪時按優(yōu)惠價，之后經(jīng)營的三年里沒有返利，第四年后獲90%提成，運營商獲10%提成。代表項目—億豐國際商業(yè)博覽城：采取售后返租的模式，統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營，自營情況下，需按業(yè)態(tài)的功能分區(qū)進行營業(yè)運營者產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用者出售和租金購買租金出租購買出售第二十二頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：政府重點招商引資項目，以家居建材為主要經(jīng)營品類的一站式采購批發(fā)市場地理位置：徐州高鐵商務(wù)區(qū)徐海路66號（京福高速東300米）項目規(guī)模：占地418畝、建面78萬方容積率：2.24開發(fā)商：徐州歐蓓莎置業(yè)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：三層物業(yè)類型：商鋪、會所、公寓、酒店面積段：30-50平價格：8000-16000銷售狀況：2011年開始對外銷售，目前一、二層售罄，在售三層基本信息第二十三頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：城市東區(qū)，緊鄰323省道、京福高速和兩大物流園，區(qū)位上銜接城際交通，可輻射周邊縣市，貨運組織較為便捷323省道京福高速徐州高鐵站長江物流園江蘇博亞物流第二十四頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：由建材博覽中心、寫字樓、公寓、會所等多個區(qū)塊組成，涵蓋產(chǎn)品交易、展覽、物流倉儲、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能配套58幢單體商鋪、5幢酒店式公寓、2幢中小企業(yè)會所、2幢總部經(jīng)濟樓和1幢酒店構(gòu)成。另外還配套有5000個免費停車位各區(qū)塊有明確的功能定位，涵蓋了產(chǎn)品交易、展覽、物流倉儲、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能配套，是一個綜合化的采購基地建材博覽中心酒店式公寓酒店總部經(jīng)濟樓小企業(yè)會所第二十五頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：經(jīng)營區(qū)分為A、B區(qū)塊，三層商鋪，單體面積段在30-50平，后期可根據(jù)實際需求鋪面靈活組合，目前1、2層商鋪對外營業(yè)，三層商鋪在售A區(qū)B區(qū)平面圖立面圖立面圖三層商鋪二層商鋪經(jīng)營區(qū)一層商鋪單體商鋪面積段基本在30-50平，開間3米，進深10米。根據(jù)實際需求，需要面積較大者可進行2個或多個鋪面組合，即部分在營業(yè)商鋪相鄰鋪面往往會打通第二十六頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：經(jīng)營品類具有明確的分區(qū)布局，一層以五金、板材類為主，A區(qū)二層以家具為主，B區(qū)二層為燈飾區(qū)，目前三層規(guī)劃缺失對各區(qū)塊、樓層的經(jīng)營品類進行統(tǒng)一規(guī)劃，具有明顯的功能分區(qū)A、B區(qū)一層以五金、木材板材為主，A區(qū)二層以家具為主，B區(qū)二層由十里河燈飾城承包，全部經(jīng)營燈飾類產(chǎn)品位于A、B區(qū)南面兩個盒子，由月星家居品牌商家進駐經(jīng)營B區(qū)A區(qū)家居類家居類第二十七頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：目前在售三層商鋪，售價在8000元/平，去化率15%，多為投資客購買，看中項目發(fā)展?jié)摿υL談紀要：客戶主要還是投資客戶，自用的極少?？蛻粲信婵h的、周邊的也有市區(qū)的。前期有自用的，但那都特別早了，現(xiàn)在的話來看商鋪的都是投資客了。——歐蓓莎置業(yè)顧問區(qū)塊供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率A區(qū)30-3575081%B區(qū)30-3584022527%共計159023315%樓層銷售均價1層15000元/平2層8500元/平3層8000元/平第二十八頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：一、二層實現(xiàn)90%出租率，因處于市場培育期，租金優(yōu)惠幅度較大，一層0.7-1.2元/平*天，二層基本免租訪談紀要：一層這種普通的商鋪，不打通的話，一年也就2.5萬租金，現(xiàn)狀市場處于培育期，租金都不貴，剛開始交這個一年，可以用三年，現(xiàn)在的話就用兩年；現(xiàn)在整個二樓都是不要租金的，與開發(fā)商簽五年的合同，前三年不要租金，但你要自己裝修，后面幾年的話根據(jù)市場情況交租金——歐蓓莎一層商鋪老板樓層租金水平一層2.4元/平*天，初期一年用三年，目前一年用兩年二層三年內(nèi)無租金第二十九頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：引進月星家居和十里河燈飾城等品牌商家入駐經(jīng)營第三十頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：采取售后返租的模式，統(tǒng)一運營統(tǒng)一管理，因市場處于前期培育階段，招商優(yōu)惠政策幅度大統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營，采取售后返租模式投資者將商鋪出租給運營者，簽約3年或10年，運營者獲取租金收益投資者購買商鋪，前3年獲返租8%的盈利，直接從前期總房款中扣除一定房錢，之后4-10年則按照市場行情來進行租金回報；招商政策：對主力商家有一定優(yōu)惠租金優(yōu)惠政策，同樣對普通商家的進駐也提供租金優(yōu)惠，例如一層租金交一年抵三年，二層前三年免租等運營商投資客歐蓓莎返租主力商家普通商家產(chǎn)權(quán)主體購買自營者購買旗下商家招商招商交租交租交租招商終端使用者第三十一頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：網(wǎng)格狀動線清晰簡單一層水平動線二層水平動線動線較為簡單，呈網(wǎng)格狀；二樓樓棟之間以多連廊的形式連通，保證人流順暢垂直動線，每個單棟樓體都有樓梯可以上樓，部分樓體有手扶梯第三十二頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：三層次道路構(gòu)建內(nèi)部交通體系，路網(wǎng)方正清晰，對外直接聯(lián)系的主干道寬35米，非主干道路寬12米，保證交通暢通無阻主干道寬35米，用以通行貨運車，方便貨物運輸主干道次干道第三十三頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：項目西側(cè)規(guī)劃集中停車位5000個，項目內(nèi)部寬敞主干道可臨時停車，較大限度的滿足商戶、客戶以及貨運停車的需求停車場設(shè)計在整個項目的西側(cè),提供5000個免費地上停車位，方便集中停車，規(guī)劃有序在項目內(nèi)部主干道兩側(cè)也可以臨時停車停車位的供應(yīng)量較為充足，交大限度的滿足了商家、客戶以及貨運車對停車的需求，停車設(shè)計相對合理停車位(5000)第三十四頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：項目依托南側(cè)的兩個物流園為區(qū)內(nèi)商家提供物流倉儲服務(wù)訪談紀要：項目區(qū)位優(yōu)勢較為顯著，靠近兩大物流園，分別叫博亞和新長江，都是徐州比較出名的物流園，是本項目很大的優(yōu)勢。業(yè)主也可以在這兩大物流園租倉庫——歐蓓莎置業(yè)顧問我們這邊只是一個展示廳，還有很多貨都囤積在對面的物流園里面，那邊租金也不貴——歐蓓莎商家新長江博亞第三十五頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：項目未來規(guī)劃的辦公、酒店、會所、公寓等配套服務(wù)，是順應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)市場綜合化趨勢的表現(xiàn)總部經(jīng)濟樓酒店公寓會所配套區(qū)域現(xiàn)狀第三十六頁，共45頁。代表項目-歐蓓莎國際商城：市場以批發(fā)為主、零售為輔，但目前經(jīng)營人氣相對不足，信息化水平相對較弱，仍然是較為傳統(tǒng)的交易模式，處于第四代市場發(fā)展階段發(fā)展方面發(fā)展現(xiàn)狀市場形態(tài)有一定規(guī)模，以聯(lián)排商鋪為主經(jīng)營形式以批發(fā)為主，零售為輔產(chǎn)業(yè)鏈附加值低、缺乏產(chǎn)業(yè)鏈功能聯(lián)動性有產(chǎn)品展示平臺、辦公平臺信息化水平目前無交易模式傳統(tǒng)現(xiàn)場交易配套服務(wù)規(guī)劃中訪談紀要：雖然說是以批發(fā)為主，但現(xiàn)在市場行情不好，我們只要有生意就做，你看現(xiàn)在哪有什么人來啊，現(xiàn)在我們都經(jīng)營的不是太好——歐蓓莎商家人氣相對不足第三十七頁，共45頁。代表項目—好得家物資商城：集“產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品交易、倉儲物流、酒店餐飲、配套公寓”等功能于一體，傾力打造淮海都市圈超大規(guī)模、“新一代全功能一站式“專業(yè)物資市場規(guī)模占地224畝，總建筑面積約60萬平方米建筑樓層3層區(qū)位鼓樓區(qū)物業(yè)地址鼓樓區(qū)殷莊路與三環(huán)北路交叉口銷售價格8000-12000元/㎡開發(fā)商徐州嘉得寶置業(yè)有限公司

項目定位集“產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品交易、倉儲物流、酒店餐飲、配套公寓”等功能于一體，傾力打造淮海都市圈超大規(guī)模、服務(wù)功能最完美的“新一代全功能一站式“專業(yè)物資市場第三十八頁，共45頁。代表項目—好得家物資商城：項目近300畝，分二期開發(fā)，目前在售一期，二期正在規(guī)劃中項目分二期開發(fā)，一期是3層的交易市場，沿街建有配套的公寓、寫字樓，總建面47萬方；2期總建面13萬方，目前正在規(guī)劃中；一期主要是以五金機電為主，規(guī)劃分布零散，業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，主要銷售（工具五金，閥門管件，軸承配件，金屬材料，工業(yè)五金，電工電料，電線電纜，工業(yè)電氣，儀器儀表，五金電器等）。一期二期第三十九頁，共45頁。代表