深圳區(qū)域及深圳公司2005-2007年經(jīng)營計劃

內(nèi)部機密嚴(yán)禁私自復(fù)制、發(fā)送、泄露第2頁共17頁深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.表格編號：VKSZ/QR/MA005版號：A/0生效日期：200記錄編號：200401密級：A深圳區(qū)域及深圳公司2005-2007年經(jīng)營計劃（完整版）擬稿李建章相戩軍日期2005-2-2審核唐激揚日期2005-2-2批準(zhǔn)徐洪舸日期2005-2-25修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目錄TOC\o第一部分發(fā)展戰(zhàn)略與實施策略 3第二部分實施策略、量度指標(biāo)與行動計劃 41. 財務(wù)維度： 42. 客戶維度： 83. 內(nèi)部流程維度： 104. 學(xué)習(xí)與發(fā)展維度： 14第一部分發(fā)展戰(zhàn)略與實施策略05—06年深圳區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：顛覆創(chuàng)造未來，規(guī)模成就夢想顛覆，是創(chuàng)新和創(chuàng)造的原動力。面對瞬息萬變的時代，按部就班的發(fā)展已不能適應(yīng)激烈的競爭環(huán)境，唯有顛覆慣性模式、勇于開拓才能持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)跑。規(guī)模，不僅在一定程度上可以降低開發(fā)成本，提高開發(fā)速度，最重要的是可以增加在市場上的話語權(quán)。依靠強大的產(chǎn)品創(chuàng)新能力優(yōu)勢，在利潤成長得到保障的基礎(chǔ)上，憑借規(guī)模的快速擴大，能帶來更強的競爭優(yōu)勢，市場占有率不斷提高，公司在泛珠三角區(qū)域?qū)⑷〉脡艛喔偁幍匚?。我們現(xiàn)階段的核心競爭優(yōu)勢是產(chǎn)品創(chuàng)新能力，但為了達(dá)到有質(zhì)量增長，必須加強營銷體系建設(shè)，建立基于客戶價值細(xì)分的產(chǎn)品品類體系并持續(xù)創(chuàng)新，探求并實踐精細(xì)及加速建造方式，同時提高銷售能力，完善客戶服務(wù)，在均好創(chuàng)新中加速。我們區(qū)域擴張的發(fā)展路線圖是未來兩年，將構(gòu)筑起以深圳、廣州為雙中心，東莞、中山、佛山、珠海、惠州、長沙、福州為重點城市的區(qū)域戰(zhàn)略布局，區(qū)域整體經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增長。深圳區(qū)域的經(jīng)營目標(biāo)是2006年銷售收入達(dá)到70億元，銷售面積達(dá)到120萬平方米。深圳公司發(fā)展策略：拓展融資和土地渠道，支持區(qū)域擴張積極探索、拓寬融資渠道，擴大融資規(guī)模。擴大土地取得方式，滿足規(guī)?；l(fā)展要求。2005年進(jìn)入佛山、惠州、珠海及福州。關(guān)注客戶體驗，創(chuàng)新客戶服務(wù)，提高客戶忠誠度根據(jù)客戶滿意度調(diào)查，各專業(yè)持續(xù)改進(jìn)，提高客戶忠誠度。強化萬客會功能定位，加大投入，擴大會員網(wǎng)絡(luò)，更好地了解客戶需求。整合各系統(tǒng)的客戶信息，配合集團客戶細(xì)分戰(zhàn)略，針對性開展消費行為研究，完成區(qū)域內(nèi)各地區(qū)的客戶需求特點調(diào)研工作。深化面向創(chuàng)新的公司運作機制，實現(xiàn)在均好、創(chuàng)新中加速調(diào)整萬創(chuàng)組織架構(gòu)，完善工作流程，強化創(chuàng)新及標(biāo)準(zhǔn)化、審圖、項目管理三大職能。深廣兩地作為產(chǎn)品創(chuàng)新基地，其它公司堅決實施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品策略，以標(biāo)準(zhǔn)化項目推進(jìn)區(qū)域整體擴張進(jìn)程。全面深化職能管理，加強計劃溝通及監(jiān)控；完善品質(zhì)管理體系和公司業(yè)務(wù)監(jiān)控體系，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。加速人才引進(jìn)和培養(yǎng)，推動知識與文化交流，提升組織效能強化人員配置標(biāo)準(zhǔn)和人才引進(jìn)能力。強化中層管理人員的人力資源管理意識和能力，加速人員培養(yǎng)進(jìn)程，創(chuàng)建更公平人才發(fā)展環(huán)境。加強培訓(xùn)和績效管理，提升人員效能。加強溝通和企業(yè)文化的傳承，促進(jìn)區(qū)域融合。調(diào)整組織架構(gòu)，適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，提升經(jīng)營效率。第二部分實施策略、量度指標(biāo)與行動計劃說明:各維度量度指標(biāo)項中前帶“*”號及加粗的指標(biāo)為集團年度考核指標(biāo)。2005年區(qū)域考核指標(biāo)匯總深圳區(qū)域05-07年總體利潤目標(biāo)（億元）2005年2006年2007年深圳5.526.026.52廣州1.653.144.00中山0.380.400.65東莞0.601.021.20物業(yè)0.020.0230.05其他新城市--0.802.58區(qū)域8.1711.40315.00深圳區(qū)域各地產(chǎn)公司05年其他考核指標(biāo)匯總分項指標(biāo)區(qū)域整體深圳公司廣州公司中山公司東莞公司銷售收入39.8021.511.882.933.49銷售利潤率27.3%27%29.1%21.06%28%期末土地儲備量2.52.512.52.52.5客戶忠誠度（表現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)分）--55505050市場占有增長率--5%10%10%10%項目經(jīng)營計劃關(guān)鍵節(jié)點完成率4.684.694.684.684.68專業(yè)工作滿意度（各專業(yè)綜合）--集團前8名集團前8名集團前8名集團前8名員工綜合滿意度--集團前6名集團前8名集團前5名集團前5名人力投入產(chǎn)出8107.2586.23關(guān)鍵人員價值流失率5%6.7%6.7%3.3%3.3%說明：詳細(xì)經(jīng)營管理指標(biāo)和實施策略見區(qū)域各公司三年經(jīng)營計劃。深圳物業(yè)05年其他考核指標(biāo)匯總分項指標(biāo)2005年2006年2007年主營業(yè)務(wù)利潤率（%）（深圳）5%6%6%管理費收繳率（%）（深圳）95%95%95%公司管理面積（萬平米）（區(qū)域）330.6418515客戶滿意度90%90%90%說明：詳細(xì)的財務(wù)數(shù)據(jù)及管理措施等，見《深圳區(qū)域萬科物業(yè)管理公司三年經(jīng)營計劃2005-2007》。深圳公司各維度實施策略及行動計劃財務(wù)維度：拓展融資和土地渠道，支持區(qū)域擴張實施策略積極探索、拓寬融資渠道，擴大融資規(guī)模。擴大土地取得方式，滿足規(guī)?；l(fā)展要求。2005年進(jìn)入佛山、惠州、珠海及福州。量度指標(biāo)指標(biāo)項2005年2006年2007年*F-1.凈利潤（億元）5.526.026.52F-2.總部資金回報率30%F-3.銷售面積（萬平米）27.339.1045.98*F-4.銷售收入（億元）21.532.0535.35*F-5.銷售利潤率（集團口徑）27%22%19%F-6.凈利潤增長率138%9%8%F-7.土地儲備面積增量（萬平米）657580F-8.土地儲備面積總量（萬平米）108133158*F-9.期末土地儲備量2.512.662.87F-24.累計回款比例90%90%90%F-18.公司可控管理費總額（萬元）857391299653F-22.年末現(xiàn)房資源（萬平米）6.713.7--F-23.單筆銷售成交平均回款周期(一次性/按揭)（天）16天/40天行動計劃項次計劃成效衡量銷售面積[M2]銷售金額[萬元]結(jié)算面積[M2]結(jié)算金額[萬元]項目利潤[萬元]開工時間[年月]開盤時間[年月]竣工時間[年月]05年銷售\結(jié)算27326621470930905625739777613藍(lán)灣1、2期1319106613191066355藍(lán)灣商業(yè)2405240524052405877東海岸1、2期3048323647507804072210197東海岸3期A區(qū)18200171071820017107587005-0405-0805-1217英里1期3828878525222532893034203-1004-0805-0217英里2期146112337704-0405-0606-05萬科城1期65394236653942361165萬科城1期商業(yè)50006500500065002865萬科城2期86138559928613855992751104-1105-0305-11萬科城3期（3A）6000375005-0805-1206-11第五園1期38305245153830524515712804-1105-0605-10第五園2期515043417851504341781030505-0405-0805-12花城商業(yè)1591119315911193707金色商業(yè)5632675856326758222溫馨家園17111198171111986906年銷售\結(jié)算39101232047936797331149384189東海岸3期B區(qū)（包括A區(qū)尾盤）38600336923860033692998805-1006-0606-12東海岸4期402883662640288366261181206-0306-0906-1217英里1、2期899016213236003959020056萬科城1-3期商業(yè)4000540040005400244712-31萬科城2期9571622195716221835萬科城3期（3A）56415352596241539009396005-0805-1206-11萬科城北（3B）79956515727995651572659105-0906-0306-12第五園1、2期319892112731989211276341第五園3期5864640440586464044010834--06-0806-12藍(lán)灣3期396503251305-0506-0507-05萬科中心4000360006-0306-1006-12溪之谷1期189083781618908378161132606-0306-0906-1207年銷售\結(jié)算45984135347150349138958490432藍(lán)灣3期2135017507610005002012114東海岸4期182421605318242160534844萬科城3期（3A）267491671826749167181697萬科城北（3B）8884573088845730732萬科城4期78807512257880751225608206-206-807-12第五園3期506063311450606331147657--06-0806-12第五園4期58138389515813838951907807-12第五園5期43503296694350329669859407-12溪之谷1期283625672428362567241698906-0306-0906-12萬科中心422003798046200415801268406-0306-1006-12新項目830004980083000498009960項次2005年計劃負(fù)責(zé)人成效衡量拓寬融資渠道，支持區(qū)域發(fā)展。李建章/信托工作組繼續(xù)探索、拓寬融資渠道。繼續(xù)研究商鋪結(jié)合融資銷售的新模式。關(guān)注銀行以外擔(dān)保公司等的業(yè)務(wù)，發(fā)掘可用之處。應(yīng)收帳款等債權(quán)抵押或置換的融資業(yè)務(wù)研究完成。打通國際融資渠道，積極推進(jìn)與銀行及戰(zhàn)略投資者的合作。2005年12月前，爭取能夠進(jìn)行運用一種，進(jìn)行新嘗試。在現(xiàn)有的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，擴大融資規(guī)模和提高辦理效率。2005年3月前，完成第五園1.6億元信托發(fā)行工作。2005年4月前，收集、整理和實施工程保函辦理和流程。2005年3月前完成萬科城北等表外融資相關(guān)工作。深圳地區(qū)完成土地儲備量65萬平方米（建筑面積）張酹2005年土地儲備量要確保公司2006-2007年利潤計劃對深圳地區(qū)的要求，其中新項目初步測算要保證2007年實現(xiàn)項目利潤≥10,000萬元。2005年深圳公司獲取新項目4個（其中特區(qū)內(nèi)獲取1個項目）。泛珠三角地區(qū)進(jìn)入四個新城市，提高區(qū)域項目發(fā)展管理水平張酹2005年保證在珠海、長沙、佛山及惠州地區(qū)取得新的項目。2005年進(jìn)入福州、南寧等城市，開展市場調(diào)研和土地信息搜集，重點項目進(jìn)行深入論證。2006年爭取進(jìn)入福州、南寧。提高區(qū)域項目發(fā)展管理能力和力度，完善管理體系。說明：土地儲備面積增量及土地儲備總量均為建筑面積。表中銷售面積均指簽約口徑；各項目銷售詳細(xì)數(shù)據(jù)見《2005年銷售目標(biāo)與計劃》。表中開工時間指主體開工時間。各項目開發(fā)二級進(jìn)度節(jié)點計劃見各項目《項目開發(fā)控制計劃》。資金方面的詳細(xì)要求見《2005年資金管理指導(dǎo)書》土地儲備相關(guān)詳細(xì)要求、分析、定量規(guī)劃見《2005年土地儲備指導(dǎo)書》。HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"返回目錄"[返回目錄]學(xué)習(xí)與發(fā)展維度：加速人才引進(jìn)和培養(yǎng)，推動知識與文化交流，提升組織效能實施策略強化人員配置標(biāo)準(zhǔn)和人才引進(jìn)能力。強化中層管理人員的人力資源管理意識和能力，加速人員培養(yǎng)進(jìn)程，創(chuàng)建更公平人才發(fā)展環(huán)境。加強培訓(xùn)和績效管理，提升人員效能。加強溝通和企業(yè)文化的傳承，促進(jìn)區(qū)域融合。調(diào)整組織架構(gòu)，適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，提升經(jīng)營效率。量度指標(biāo)指標(biāo)項200520062007*L-2.員工綜合滿意度集團排名前6名集團排名前6名集團排名前6名*L-3.人力投入產(chǎn)出101112L-5.員工晉升率19%20%20%*L-6.關(guān)鍵人員價值流失率≤6.7%≤6.7%≤6%L-11.崗位測試合格率91%92%93%L-15.培訓(xùn)滿意度95%95%95%L-16.入職引導(dǎo)人工作完成率90%92%93%L-18.員工績效與職業(yè)發(fā)展面談完成率85%86%90%L-12.業(yè)務(wù)部門與職能部門配合滿意度8.5（7.5）8.6（7.5）8.7（7.5）L-19.員工對工作環(huán)境、工作設(shè)備等硬件配置的滿意度838585行動計劃項次2005年計劃負(fù)責(zé)人成效衡量推廣深圳公司IT系統(tǒng)應(yīng)用經(jīng)驗，提高全區(qū)域IT應(yīng)用水平唐激揚2005-6，客戶服務(wù)軟件在全區(qū)域內(nèi)推廣使用。2005上半年，至少在一個以上公司推廣使用網(wǎng)上審批系統(tǒng)，全年實現(xiàn)至少兩個以上公司啟用網(wǎng)上審批系統(tǒng)。2005-5前，區(qū)域內(nèi)試行網(wǎng)上考核系統(tǒng)（人力資源部配合）。全年持續(xù)檢查各公司已啟用的軟件系統(tǒng)使用狀況，保證已啟用的軟件系統(tǒng)發(fā)揮應(yīng)有的作用。開發(fā)、部署適合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要的應(yīng)用系統(tǒng)，推進(jìn)公司信息化建設(shè)。唐激揚2004年底－2005年第一季度，網(wǎng)上考核系統(tǒng)在全公司啟用，員工考核全部電子化2005年2季度，計劃管理軟件實現(xiàn)在一個項目部試運行，進(jìn)行試用評估并修改完善2005年3季度，計劃管理軟件在所有項目啟用2005年1季度，材料部品庫在萬創(chuàng)內(nèi)部推廣使用上半年進(jìn)行內(nèi)網(wǎng)、EKP信息系統(tǒng)整合流轉(zhuǎn)系統(tǒng)運用推廣強化和改進(jìn)，第一季度完成二期上線，業(yè)務(wù)流程操作指引完成監(jiān)控各項目信息的收集、整理，維護(hù)信息共享平臺2005年1季度，出臺銷售系統(tǒng)初始化作業(yè)指引李建章年內(nèi)完成金蝶系列等軟件的整合有選擇地引入IT行業(yè)當(dāng)前先進(jìn)技術(shù)，提高IT運營服務(wù)水平。唐激揚第2季度完成SMS2003系統(tǒng)的部署，全年逐步實現(xiàn)基于SMS2003的客戶端信息中心與關(guān)鍵信息預(yù)警功能上半年完善MOM2005的服務(wù)器集中、自動化管理內(nèi)網(wǎng)第1季度改版完成第1季度完成視頻會議系統(tǒng)軟件評估測試并上報公司決策第2季度基于SQLServerReportingService開發(fā)銷售與財務(wù)狀況報表持續(xù)完善客戶信息管理體系，提高客戶信息IT平臺效率。唐激揚一季度客戶服務(wù)軟件模擬入伙模塊在東海岸或萬科城模擬入伙現(xiàn)場投入使用2005-6，建立客戶信息中央數(shù)據(jù)庫，集成銷售系統(tǒng)、客戶服務(wù)系統(tǒng)、萬客會系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)客戶信息資源（集團IT中心，物業(yè)公司配合）集團牽頭，地產(chǎn)總辦、客服中心共同進(jìn)行客戶服務(wù)軟件二期開發(fā)，上半年完成調(diào)研工作，與軟件公司簽署開發(fā)合同。使用技術(shù)及信息平臺，提高營運效率，分析激勵手段，有效促進(jìn)公司績效及激勵。唐激揚二季度完成網(wǎng)上福利級別審批系統(tǒng)。三季度前完成福利級別、車補、通訊費自助查詢系統(tǒng)。聞平洋重新修訂原公司年度獎金發(fā)放的計劃及方式。一季度完成對區(qū)域獎金測算及發(fā)放強化管理和動態(tài)控制。一季度完成變革組織架構(gòu)，適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，提升經(jīng)營效率。聞平洋一季度，在設(shè)計專業(yè)：協(xié)助進(jìn)行萬創(chuàng)職能范圍、組織架構(gòu)調(diào)整，在萬創(chuàng)設(shè)置研發(fā)創(chuàng)新中心、審圖中心。一季度，在工程專業(yè)：協(xié)助調(diào)整工程管理部架構(gòu)，成立區(qū)域采購中心和區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化中心。一季度，營銷專業(yè)：協(xié)助進(jìn)行銷售外包操作探討及之后的人員安排。強化人員配置標(biāo)準(zhǔn)和人才引進(jìn)能力聞平洋分析崗位價值、職位空缺，實現(xiàn)人力資源合理配置。通過進(jìn)行人均投入產(chǎn)出、工作量的縱橫向?qū)Ρ妊芯?，為合理的人力資源規(guī)劃提供依據(jù)。12月前以成本部為試點，進(jìn)行人員配置分析，形成模型。穩(wěn)定人力資源來源和渠道，突出獵頭作用。下半年，保證設(shè)計、營銷、工程、成本人員與外部人才儲備比例達(dá)3：1。全年，培養(yǎng)部門招聘工作的協(xié)作能力全年招聘合格率≥80％通過績效管理及與競聘見習(xí)、專業(yè)化及薪酬的有效結(jié)合，實現(xiàn)激發(fā)潛能、提升價值，獎優(yōu)罰劣、致力公平。聞平洋全年保障新的績效管理制度的有效貫徹和實施，培養(yǎng)部門和個人績效管理能力。保證考核人100％熟悉新的考核方法。全年，績效結(jié)果與激勵及時強化掛鉤（包括薪酬福利、培訓(xùn)、發(fā)展、任