年知名地產(chǎn)四季花城市場調(diào)研報告

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc59188431"前言3HYPERLINK\l"_Toc59188432"1.廣州市房地產(chǎn)市場分析4HYPERLINK\l"_Toc59188433"1.1供求狀況4HYPERLINK\l"_Toc59188434"樓市暢旺，供需基本平衡4HYPERLINK\l"_Toc59188435"空置總量繼續(xù)增長，但并未出現(xiàn)泡沫4HYPERLINK\l"_Toc59188436"政府調(diào)控能力增加，推動房地產(chǎn)市場規(guī)范化5HYPERLINK\l"_Toc59188437"1.2價格走勢5HYPERLINK\l"_Toc59188438"“非典”影響上半年價格起伏，但下半年走勢平穩(wěn)5HYPERLINK\l"_Toc59188439"市區(qū)樓盤價格居高，郊區(qū)價格動蕩6HYPERLINK\l"_Toc59188440"1.3城市規(guī)劃戰(zhàn)略6HYPERLINK\l"_Toc59188441"東進：撬動天河東部商住物業(yè)7HYPERLINK\l"_Toc59188442"南拓：出番禺地產(chǎn)風光無限8HYPERLINK\l"_Toc59188443"北優(yōu)：“優(yōu)”化白云發(fā)展“后花園”8HYPERLINK\l"_Toc59188444"西聯(lián)：鑄就“廣佛都市圈”新輝煌9HYPERLINK\l"_Toc59188445"1.4市場發(fā)展趨勢10HYPERLINK\l"_Toc59188446"郊區(qū)熱持續(xù)，開發(fā)熱點繼續(xù)向城市新區(qū)轉移10HYPERLINK\l"_Toc59188447"重新洗牌，實力發(fā)展商雄據(jù)大半江山10HYPERLINK\l"_Toc59188448"大盤爭霸，規(guī)模經(jīng)濟時代初現(xiàn)端倪10HYPERLINK\l"_Toc59188449"工外來地產(chǎn)大鱷萄搶駐城郊，品重牌競爭白熱化升10HYPERLINK\l"_Toc59188450"男產(chǎn)品創(chuàng)新勢在樹必行，個性、啦健康、人文受廣重視腸11HYPERLINK\l"_Toc59188451"難2.梨廣州城西板塊瓦和南海板塊分沿析聯(lián)12HYPERLINK\l"_Toc59188452"益2.1彎廣州城西板塊倍分析腫12HYPERLINK\l"_Toc59188453"腎政策支持金沙穿洲漲12HYPERLINK\l"_Toc59188454"尤金沙洲的地位蜘分析興14HYPERLINK\l"_Toc59188455"室金沙洲將成為肚城西老城市民近的新選擇眨15HYPERLINK\l"_Toc59188456"廁2.2聯(lián)南海板塊分析是17HYPERLINK\l"_Toc59188457"準南海房地產(chǎn)勢架頭強勁劫18HYPERLINK\l"_Toc59188458"久桂城穩(wěn)坐龍頭抱交椅路18HYPERLINK\l"_Toc59188459"貍鹽步樓市異軍玻突起扎19HYPERLINK\l"_Toc59188460"米黃岐整體素質(zhì)仙相對落后辨19HYPERLINK\l"_Toc59188461"檢2.3派對本項目的影允響程20HYPERLINK\l"_Toc59188462"初3.飛競爭區(qū)域分析粱21HYPERLINK\l"_Toc59188463"螺3.1歉一次抽樣原則裁21HYPERLINK\l"_Toc59188464"埋3.2肆二次篩選分區(qū)挑歸納蛛22HYPERLINK\l"_Toc59188465"血3.3淹各區(qū)域競爭力萬板塊概況和特潔征分析宰23HYPERLINK\l"_Toc59188466"南海區(qū)域23HYPERLINK\l"_Toc59188467"盼廣州區(qū)域競爭糟31HYPERLINK\l"_Toc59188468"舊3.4虹抽取板塊典型問個盤細項分析駛40HYPERLINK\l"_Toc59188469"南海區(qū)域40HYPERLINK\l"_Toc59188470"廣州區(qū)域41HYPERLINK\l"_Toc59188471"犧4.雙競爭品牌分析蜓45HYPERLINK\l"_Toc59188472"耗4.1木廣州人對萬科運品牌的認識怎45HYPERLINK\l"_Toc59188473"額4.2奶現(xiàn)有競爭品牌寸分析住46HYPERLINK\l"_Toc59188474"乖現(xiàn)有主要競爭起品牌漏46HYPERLINK\l"_Toc59188475"下現(xiàn)有次要競爭壯品牌閥47HYPERLINK\l"_Toc59188476"彈4.3連潛在競爭品牌泡48HYPERLINK\l"_Toc59188477"重4.4輪萬科品牌進入宿廣州市場的契藝合點許49HYPERLINK\l"_Toc59188478"答5.躲消費者分析組50HYPERLINK\l"_Toc59188479"置5.1往消費群主流需銀求分析立50HYPERLINK\l"_Toc59188480"閃廣州城西板塊倚消費需求分析戶50HYPERLINK\l"_Toc59188481"辛南海板塊消費培需求分析蹤51HYPERLINK\l"_Toc59188482"妄5.2豆影響購買的主箭要因素腳52HYPERLINK\l"_Toc59188483"地域52HYPERLINK\l"_Toc59188484"夢發(fā)展商的信譽欄、實力嫂52HYPERLINK\l"_Toc59188485"產(chǎn)品53HYPERLINK\l"_Toc59188486"價格53HYPERLINK\l"_Toc59188487"憑6.幫市場供應預測套54HYPERLINK\l"_Toc59188488"背6.1策潛在競爭樓盤部54HYPERLINK\l"_Toc59188489"假6.2騾番禺大盤無55HYPERLINK\l"_Toc59188490"駁6.3期郊區(qū)大盤鼠56HYPERLINK\l"_Toc59188491"蔥6.4耀市區(qū)項目低57HYPERLINK\l"_Toc59188492"傷6.5惕小結死58HYPERLINK\l"_Toc59188493"頑附錄一萬余科霉·鋸廣州四季花城代消費者意向市廊場調(diào)查問卷宋59HYPERLINK\l"_Toc59188494"推附表二個案市斜調(diào)表牲60HYPERLINK\l"_Toc59188495"勺附表三市調(diào)跟音蹤表床62前言雜感謝貴司給予蝕我司如此寶貴爆的合作機會，慎受到全國知名流品牌開發(fā)商的良青睞，我司感慶到非常榮幸！撤房地產(chǎn)市場瞬燦息萬變，要做弦好一個項目就益必須準確明晰披地把握當?shù)厥叙^場，深刻透徹杯地了解當?shù)刭徬ǚ空叩南M習國慣，真正做到曠有的放矢，務懷求一擊即中！舌受到貴司的委征托之后，我司今立即成立了專睬案小組，根據(jù)恥廣州四季花城徐項目（以下簡棍稱本項目）的叢特征鋪開了全鉆面且有針對性子的市場調(diào)研，監(jiān)包括對整個房跟地產(chǎn)市場的大好勢分析和預測扇，并根據(jù)本項臥目所在淘地域的發(fā)展趨拆勢、競爭對手東狀況、品牌影必響力咳等方面進行了唯深入透徹的市唉場調(diào)研和分析領總結，為貴司勇四季花城項目王的成功銷售做骨好充足的市場猾準備。勻本項目是萬科撈品牌進入廣州健市場的頭一個糠項目，亦是我岡司極為重視的南品牌塑造工程章，故，我們愿封意以我司多年扒的房地產(chǎn)策劃弊銷售的經(jīng)驗和慢專業(yè)力量全力抖以赴，做到最誘好！餡我們相信，在搬萬科匠和免**弓*信的友好合作之潛下必能令本項樂目成功地銷售法并使萬科品牌怨更上一個臺階諷！講廣州市集房地產(chǎn)市場分臟析供求狀況偉今企年傭1-仰9革月份廣州市商頃品房上市量和獨成交量同步增嶼長，價格同比靜仍有所下降，好但環(huán)比有回升偽趨勢。針200肥3半年電1-軍9損月途200傅2澆年遼1-詢9惰月禁增長給全市批準預售牲商品房面積尸其中：八區(qū)姿696視651烈6.91%賤474驢402州17.91%偵全市預售商品里房成交登記面甲積

窯其中：八區(qū)造706兵634擴11.36%燦458割394俘16.24%利全市預售商品卻房成交登記金儉額

跌其中：八區(qū)計316面290河8.97%東242老213裂13.62%躲面積單位：萬似平方扶米峰忍金額單位：億亂元革數(shù)據(jù)來源：廣籃州國土資源局濱樓市暢旺，供盈需基本平衡快今戒年牧1-澤9稠月份，廣州市幟供求基本平衡神。但值得注意群的是，第三季響度供應量大幅孝增長，超過上免半年供應量。捉空置總量繼續(xù)男增長，但并未吹出現(xiàn)泡沫藏至十月份，廣膛州空置住曠宅限387.5懶8痰萬平方米，同憂比增伯長決1.89謎%糊?？傮w上看，燕商品房空置總予量較高，消化波存量商品房的尋壓力仍然較大銀。但空置率增察長有限，沒有兩出現(xiàn)大面積積吧壓現(xiàn)象，因此匹不存在樓哨市墳“尼虛富高芒”告泡沫特征。箱政府調(diào)控能力韻增加，推動房慘地產(chǎn)市場規(guī)范蠶化翼廣記州胡“鄭房地產(chǎn)預警預擋報系統(tǒng)禽”醉的啟動，將有虜力地臨管市場農(nóng)。而憲省調(diào)整商品房避預售許可門檻鄉(xiāng)后，對房地產(chǎn)睡市場的調(diào)控作影用已經(jīng)產(chǎn)生，嚴部分實力較強礙的房地產(chǎn)開發(fā)倉企業(yè)實施現(xiàn)樓毛或準現(xiàn)樓銷售踏?；V州房地產(chǎn)市孔場成熟度提高丈，同時走向規(guī)碎范化。明廣州房地產(chǎn)發(fā)療展持續(xù)趨好以貝及市場規(guī)范化豆，對本項目是團利好消息。而頓后期供應量的輔增加，意味著刪明年的市場競堵爭可能趨向激墨烈。價格走勢豪“它非往典頁”蛇影響上半年價龍格起伏，但下飲半年走勢平穩(wěn)抓200炭3背年廣州市十區(qū)躍的住宅成交價請格受套”愿非典警”偷影響，上半年故起伏較大杰。推“賢非主典之”隨過后盆，種“紗五漸一互”積及六“簽霸十愚一視”妖黃金周消費刺醉激樓市旺銷，腰價格平穩(wěn)上揚酸。狡市區(qū)樓盤價格敏居高，郊區(qū)價都格動蕩博市中心片區(qū)如酬天河、東山、薪荔灣，由于配究套成熟、住宅買氛圍濃郁、可派開發(fā)日益日益突減少，價格水牌平也高于全市條均價，且有走銳高趨向。而處覺于城市邊緣的掏番禺，受樓巴乓收編消息及交泰通瓶頸影響，咬價格走低?？繌V州樓市價格傘呈上揚趨勢，耍而市區(qū)樓市價顧格的上升將會刷增大消費者購五房壓力，從而少令部份消費者械購房意向轉望拔郊區(qū)。城市規(guī)劃戰(zhàn)略雅廣州州“境東進、南拓、聞西聯(lián)、北優(yōu)瀉”祖的城市總體戰(zhàn)絡略，確定了廣苦州曉由熊“久云山珠跑水太”柿向更大概念夜的振“誠山、城、田、窮海違”蠻自然空間格局脹發(fā)展。兆番禺、花都撤霞市改區(qū)，使廣娃州市成為真正可的山水海濱城門市，大廣州的咽格局對廣州房哄地產(chǎn)開發(fā)和市凱民置業(yè)區(qū)域傾償向產(chǎn)生了重大蠻影響；地鐵三擺號線規(guī)劃方案旬，進一步利好佛珠江新城和番漁禺地區(qū)，地鐵軌成為了番禺樓蹄盤的主要賣點放；廣園東板塊激、南湖板塊、黨新機犁場君——防花都板塊、南享沙板塊飛等酷富有生命力的良樓市板塊因新墾規(guī)劃而并一一悲崛起。廣州城歲市規(guī)劃戰(zhàn)略利漏好區(qū)域大環(huán)境蛙的同時，也利臭好著回歸理性頌的廣州樓市。廣州市中心北優(yōu)廣州市中心北優(yōu)南拓西聯(lián)東進特色：番禺區(qū)目前是廣州開發(fā)及銷售最多的區(qū)域趨勢：隨著地鐵通車、南沙大開發(fā)的步伐，樓市將進一步興旺?，F(xiàn)狀：開發(fā)力度不足，樓市一直比較平淡；趨勢：市政規(guī)劃傾斜，明年樓市開發(fā)重點區(qū)域，鑄就大“廣佛都市圈。”特點：“廣州后花園”定位為山水田園生態(tài)區(qū)；熱點：白云區(qū)是今年樓市黑馬，借助新機場的搬遷催旺該區(qū)樓市。特點：定位為休閑、旅游、體育、科技為主的低密度生活區(qū)；熱點：東圃樓市成熟，且是明年開發(fā)熱點所在。泥東進：撬動天約河東部商住物績業(yè)羅市政府在東拓從規(guī)劃中，將連兇接天河中心組漏團、黃埔工業(yè)圾區(qū)東翼組團的姓過渡地帶，定撤位為休閑、旅登游、體育、科屯技為主的低密鄭度生活區(qū)。同墾時，結合九運翻會主會場、世鑼界大觀、航天康奇觀及各村公摧園、古建筑等技景點，開發(fā)有敬旅游特色的東希部居住板塊旺。興天河的市政規(guī)脈劃極大地促進惱了東部房地產(chǎn)匹開發(fā)，注東圃板塊的成耍熟、廣園東板隙塊的強勁出擊冷，都離不開規(guī)扔劃的先人一步圈。而妹在今后幾年內(nèi)織，那里的樓市奶仍將是廣州的趣開發(fā)熱土革。導南拓：壓出番禺地產(chǎn)風翁光無限渠“鐮南喂拓頸”枕是廣州番禺房香地產(chǎn)業(yè)一個千佳載難逢的發(fā)展劃機遇，番禺區(qū)總正朝著廣州新日城市中心的地南位邁進。在南謝拓過程中信，些地鐵三號線、游南沙大開發(fā)、盯廣州大學城等牽一系列的市政敢建設，使以前劑對發(fā)展商影響鞏較大的市政配漏套問題，也有筆望得以改善。增而該區(qū)域的華核南板塊、洛溪洗板塊、市橋板航塊的發(fā)展商，直也趁此契機欲拔大展拳腳。不況論是投資銷售楚，還是一手二究手，廣州番禺潔的房地產(chǎn)開發(fā)滑一直處于廣州貌領先地位。塵在今后幾年內(nèi)疊，番禺區(qū)政府削將投入巨資，瑞改善番禺的居濾住環(huán)境，完善梢番禺的交通網(wǎng)染絡，使番禺從叨郊區(qū)向廣州的令新城市中心逐發(fā)步轉型。在此灣過程中，房地只產(chǎn)開發(fā)也乒將濕獲得了前所未壞有的發(fā)展良機刑。竄北優(yōu)：撞“軌優(yōu)茅”兵化白卡云覆姐發(fā)屬展診“腫后花斜園謀”繩“蜓北我優(yōu)殺”梳戰(zhàn)略，真正把驚白云區(qū)建設成濫為了擁有好山隨好水好的田園墳山林的生態(tài)城菊區(qū)。從生態(tài)資濫源的角度看，檢白云區(qū)擁有獨學一無二的優(yōu)勢水，再加核上肯200面3諒年區(qū)域交通條驗件的改善、小夸區(qū)內(nèi)外配套的續(xù)完善、白云新驅城怪“每造偏城油”命運動的展開、曬六大專業(yè)市場泰的打造，境使御200睬3踏年白云樓市披惠上市政的光環(huán)揉而提升了競爭汽力。誘“透北土優(yōu)院”銅規(guī)劃受益最大狼的是襲有短“菊廣州后花朽園醒”伯之稱，花都的佳房地產(chǎn)。隨著旋花都新城區(qū)規(guī)虛劃建設的完善拜，帶動了新一咬輪房地產(chǎn)開發(fā)豎的熱潮?？赐笣q商機的開發(fā)商老正積極圈地或現(xiàn)開發(fā)新的樓盤授，雅居樂雍華亡庭、金碧御水哥山莊、南航碧熱花園辯、棗南航花園竹等在耽花都獲得了相瓣當?shù)某晒Γ驖扯烁啾娴拈_發(fā)商前往縮花都進行房地墻產(chǎn)開發(fā)。檢西聯(lián)：組鑄摟就臨“飛廣佛都市聾圈農(nóng)”攝新輝煌達西聯(lián)放使芳村成為廣桃州通往西南方專向的重要門戶谷，近年來，芳嶄村區(qū)相繼建成枯了珠江隧道、搜地鐵一號線、阿龍溪大道及芳閣村客運站等一小大批基礎設施推，奠定了該區(qū)恰作為廣州西南專交通樞紐的地冬位。因市政規(guī)搭劃的利好、商掠業(yè)環(huán)境的改善卻、整體樓價較叢低和入戶廣州葛免收城市增容政費的政策實施濃，吸引許多來球自荔灣、越秀驢、南海的市民刑前往芳村看樓春。士同時，后西聯(lián)規(guī)劃戰(zhàn)略竿使廣州與佛山菠在經(jīng)濟上有了狹更緊密的聯(lián)系紐，廣佛高速、差西二環(huán)、地鐵獎五號線等交通勵網(wǎng)絡的規(guī)劃建雷設，使半小時骨廣佛生活圈初津現(xiàn)雛形。同時蠅，也帶動了佛知山，尤其是南遷海的樓市，素薦有宵“貞中山九歉路幣”肚之稱的黃歧的做興起，雍景豪門園的成功便是荒受西部開拓發(fā)蝴展影響，吸引饅了不受廣州的耐買家。妻而在新一輪的憲城市規(guī)劃中，啊處于廣州最西激邊的金沙洲將羨打造為擁有山倉林湖泊低密度劇居住區(qū)，除了揉原有的城西花達園，多個大發(fā)嫂展商如恒大已邀在此圈地并在閘明年有所動作應，相信隨著交夠通網(wǎng)絡的完善甩、市政公建配殺套的齊全，這藏里很快也會成贊為開發(fā)熱點。笛城市規(guī)劃帶動緞開發(fā)熱點，市蝴政的支持縮短近區(qū)域的發(fā)展成建熟的時間，市肉民置業(yè)區(qū)域意稱向也深受城市稠規(guī)劃影響。而轟本項目的開發(fā)偉緊隨著西聯(lián)的植拓展以及金沙旨洲的改造，相活信其發(fā)展?jié)摿ρ啄茉谳^短的時吸間為消費者認布可。市場發(fā)展趨勢今郊區(qū)熱持續(xù)，超開發(fā)熱點繼續(xù)引向城市新區(qū)轉補移腫隨著城市規(guī)劃筐的發(fā)展，市區(qū)擋可開發(fā)用地的曬減少，廣州房女地產(chǎn)呈現(xiàn)出越錄來越郊區(qū)化的妻趨勢，今年的懂樓市熱點就落唯在白云、東圃突、琶洲等新區(qū)據(jù)板塊，而明年宅除了成熟度極陣高的番禺、東鏟圃外，甚至遠鄭至從化、花都滅、南海都將有狐大動作。郊區(qū)逮概念越來越為爺消費者所接受遮。底重新洗牌，實金力發(fā)展商雄據(jù)寨大半江山飼由于銀行對房謹?shù)禺a(chǎn)貸款采取怪縮緊政策，財段時買家置業(yè)越溉來越重視發(fā)展賺商的品牌和實派力，相信明年茄將會出現(xiàn)兩極腔分化：大發(fā)展堡商逐漸擴大市鄙場份額，而資妹金不足的小型猴發(fā)展商可能會廈被淘汰。摟大盤爭霸，規(guī)柱模經(jīng)濟時代初廣現(xiàn)端倪塑如果說當年麗炮江花園、碧桂燒園、祈福新村頑等大盤的崛起額沖擊了廣州人揉居住觀念，那孩么明年廣州萬讓科四季花城、命美林湖畔花園足、花都和合項塌目矛等曾“洲大磁盤蕩”擋大量出現(xiàn)，則可可說是人們居孫住觀念小區(qū)化休對和房地產(chǎn)規(guī)黎模經(jīng)濟的必然世。朱外來地產(chǎn)大鱷蒜搶駐城郊，品侄牌競爭白熱化攻萬科、新鴻基鷹、和黃、和合序等外來大品牌瞞近幾年來分別贈在南海、芳村爸、花都等邊緣笛區(qū)域拿地，明婦年這些項目將扭正式啟動，勢糕必對本地產(chǎn)品抹、營銷、文化氣觀念帶來新一擦波沖擊，而碧核桂園、富力、艙恒大等本土品跡牌發(fā)展商也必遮將全力應戰(zhàn)，哄廣州樓市即將歇掀起品牌大戰(zhàn)倡。服產(chǎn)品創(chuàng)新勢在藥必行，個性、桑健康、人文受捷重視世今年碧桂園翠央宏臺的成功給誕市場上了很好凳的一課，產(chǎn)品盼創(chuàng)新永遠是需資要的，性價比舍高的產(chǎn)品永不笑過時。隨著人挽們居住要求的娘提高，同質(zhì)化關產(chǎn)品受到擯棄財，產(chǎn)品的細分都提倡個性化。撥而亞“末非進典輸”澆令消費者越加巡重視健康，因飛此健康、生態(tài)螺成為流行。旭糕景家園、中海捕康城、時代玫茫瑰園憑著其獨僅特的社區(qū)氛圍局殺出市場，表根明房地產(chǎn)賣的負不僅是房子，里也是在賣某一稍種文化，引導挖某一種生活方孟式，豎起人文過大旗才能引領樓市場。冤萬科四季花城奪趕上了郊區(qū)大住盤概念的鼎盛雜時代，這是一賀個這是契機，濟也是威脅。住傭宅郊區(qū)化將淡狐化本項目的區(qū)點位弱勢，健康筑、生態(tài)也是本掠項目的資源優(yōu)廈勢所在。然而位，由于文化背糊景的差異性，蹲萬科品牌優(yōu)勢筒在廣州可能受伴到削弱。同時乒，正因品牌大蠅盤將蜂擁而出變，令市場競爭光愈加熾熱，為噴了脫穎而出，負產(chǎn)品的獨特性軌以及高性價比如成為搶占市場肥份額的絕招。賓廣州城西板塊巡和南海板塊分絨析狹廣州城西板塊捏分析踏廣州市轎政虜“氧西描聯(lián)佳”臂政策的重點在誠于通過大交通泄網(wǎng)絡的建成，廊進一步緊密和嗽西部城市的關性系，奠定其在梳廣東省的樞紐飽位置。在政策口利好下，金沙膠洲將是整個城酷西板塊中第一煎個吃螃蟹的地帆方。本案本案冒政策支持金沙家洲腔政策利好金沙歷洲房地產(chǎn)開租廣州市三年弄(2002-孔200柄5解年問)邪建設規(guī)劃初步權定稿，大型住總宅區(qū)建設主要豎集中在金沙洲訂、同德圍等。矛此前，廣州市究國土房管局也葵明確表示，政餓府今年賣地的勿重點將在珠江冬新城、琶洲、讀金沙洲和員村謊等區(qū)域。核在政策利好的低支持下忙，金沙洲將會格成為廣州下一芒輪土地供應的手熱點，一個質(zhì)路優(yōu)價廉的半島犬式居住區(qū)將在渣此誕生洽。汽也就是說，最悟不為人們熟悉亮的金沙洲，將辨會成為未來兩跑三年廣州房地受產(chǎn)發(fā)展的重點厲區(qū)域吉，擔負著疏緩貝城西老城區(qū)板誓塊人口的重任啦。早金沙洲大橋拉祝近廣州西部片板區(qū)之間的聯(lián)系廳今客年償1娘月，金沙洲大賀橋挽主干欣道功A桂1藏路疏、營2淺號立交建成通社車，正式投入結使用。它的建話成和通車，進竊一步完善了廣朗州西部道路路答網(wǎng)，緩解了西偷部交通緊張狀繞況惡，亦大大縮短距了廣州城西和兩南海南部的路湖面距離。勁金沙洲大橋霞作為廣州通往壁西部的一個重百要出口，喜為廣州西部的樹荔灣區(qū)、越秀聯(lián)區(qū)和白云區(qū)居喉民向金沙洲片游區(qū)置業(yè)奠定了被客觀基礎。葬由于本案位于駱廣州金沙洲片倚區(qū)，無論是地乖理位置，交通仇聯(lián)系、市場關跑聯(lián)都與金沙洲鑰有緊密深厚的俘淵源，故，金跨沙洲的發(fā)展將燈對本案產(chǎn)生深播遠的影響。寧金沙洲的地位凝分析鎮(zhèn)“均廣佛中心居住軋新洞城百”帆在郊“夕十多五費”念計劃中助的調(diào)“餡西基聯(lián)吩”懶政策中，確立主了妨“餃廣佛大都市葡圈腹”栽發(fā)展方向。根躍據(jù)廣州市政府蛛近期對金沙洲濫的控規(guī)修編，肢金沙洲將成為詢廣佛都市圈的環(huán)居住中心，隨降著大佛山城市遞化進程的加快史，其區(qū)內(nèi)道路躲、配套等基礎么設施的建設提籌到了一個新的廉高度，加上廣嬌州西南方向主伙入口的金沙洲跡大橋正式通車休，初步具備大栗規(guī)模開發(fā)建設薯的條件。潮廣佛都市圈的燦進一步融合互丟助，必將使處逼于廣州與大佛啊山交接中樞鉗位拐置上的金沙洲開迎來了新的發(fā)駕展契機。澇將物成痕“求城在水中，人偷在綠結中厚”奪的格局鳥據(jù)廣州市規(guī)劃盛局有關人士介拳紹，金沙洲住奇宅區(qū)的打造將丟巧用自然資源紀，形附成閉“房城在水中，人摸在綠龍中諷”去的格局。赴金沙洲的綠化薦及水域用地面券積己75.2富6丸萬平方米，自譯然山林綠抵地懲109.討1滔萬平方米。居已住區(qū)將充分利獅用自然山水優(yōu)紹勢，規(guī)劃河濱及公園、濱江體機育公園，形成廈沿江濱水綠化疏景觀軸線。西百部的山林湖灣王規(guī)劃一處市級呼生態(tài)公園，與鐮東部江岸線綠沃化相呼應，形箭成山水交錯的股生態(tài)空間。在葡住宅小區(qū)內(nèi)，削還會布置六個麗居住區(qū)公園，天使自然植被在忌人居環(huán)境中延吼伸。摧明年初，廣州尖市金沙洲沿江卡路改造將全面跡展開，全長板400悶0焰米、移寬她6植0黃米的沿江公路澡年內(nèi)開通。這踏是繼金沙大橋斑通車后，金沙咬洲的又渾一傷“簽利雹好核”勉。近在路網(wǎng)工程不春斷完善的頻頻肆利好之下，金陡沙洲愧這塊擁有先天繪驕人資源的處供女地將演有了振翅高飛柿的客觀基礎，漏將雪打造成咬為嚇繼同德圍后廣婦州市第二個大掀型純居住中心匠。貝將建姻成剝“炸低密度純居住烈中拿心箭”奏金沙洲屬于廣餡州北翼大組團是，與傳統(tǒng)商貿(mào)白中心荔灣區(qū)隔酬岸相望，東面艇為白沙河，周翼邊被南海包圍煩，在廣州新一晉輪城市規(guī)劃中堅，透市政府已投入哪資金解逾僑8習億元，廟市政府將重點概把金沙洲打造濤成為擁有山林撕湖泊的低密度權居住區(qū)，容納氧人口約也1妙2語萬人?；艙?jù)規(guī)劃局資料繼顯示，粘金沙洲規(guī)劃紅諒線面積周邊沒慎有大型工業(yè)區(qū)側，空氣質(zhì)素優(yōu)洪良，西有潯崗忍峰，峰下湖泊拉達保30待0猜畝，一切原生鴉物質(zhì)形態(tài)保持缺完好俱，是房地產(chǎn)開拉發(fā)的一片處女扶地。柴低密度、無污洗染、自然資源貴得天獨厚將令鄉(xiāng)金沙洲片區(qū)和洪附近的板塊區(qū)束別開來，成為暗最大的亮點。彈預留地鐵接駁鞋口，交通網(wǎng)絡抖進一步完善榆金沙洲是廣州脹的重要西出通膠道，對外交通怕極其便捷，北韻環(huán)高速、廣佛盜高速等道路干檔線橫貫其中，撿使居住區(qū)與廣右州市中心緊密淘連接。規(guī)劃中答的金沙洲交通愿網(wǎng)絡水陸并進理，公路、橋梁告、輪晴渡快…菠…裕并預留地鐵接賄駁口。樸在金沙洲內(nèi)，唯還將規(guī)劃公交可站場兩處，結淘合地鐵出入口慰，形成交通中金轉樞紐，穿梭甲巴士在站臺與限轉乘交通中津心循環(huán)，立體購交通網(wǎng)絡日益藏完善?？鎸脮r，地鐵的墻鋪設將令金沙抖洲和廣州其他斤板塊的對接更跪加緊密，輻射臟范圍將進一步象擴大，為金沙慧洲房地產(chǎn)的騰朱飛加重了砝碼屆。閘金沙洲將成為妻城西老城市民煎的新選擇瞎前兩年風起云輩涌的華南板塊境樓市成為天河及、東山、海珠頁買家改善居住際環(huán)境的最佳選遭擇，由于受到庫地域的限制，授城西板塊的買猛家，包括在荔慨灣、越秀、白京云居住、上班妥的人群一直都忍不愿意到番禺豐置業(yè)。姻根據(jù)荔灣區(qū)發(fā)陶展計劃局調(diào)查放數(shù)據(jù)表明，酸荔灣區(qū)購房意雖向穩(wěn)步增強，插中、低檔房屋切仍是居民選擇懼的主流，明年學年底前有購房幻意向的居民家邊庭所占比例宰為贊11.4泛%遠，約固16000枕戶有購房需求潛，江其中購房金額萄預算如下：飽預計購房類型漢預計購房單價功范圍燦比例調(diào)所占比例干一手房樓450宇0牲元以下掀80%亞56.7%封4501-6肥00濁0稻元干16.2%旅600義0蓄元以上莫3.8%初二手商品房痛――營――現(xiàn)25.4%闊二手房改房帖――役――妖12.3%靠其它計――丸――度5.6%攻可見，荔灣區(qū)腔購房需求量相吃當大，價格需噸求水平端在現(xiàn)450聯(lián)0冷元以下的占絕錢大部分比例，苗荔灣區(qū)作為全廊市人口最密集軍的區(qū)域之一，贏人口密度是全勇市平均水平眨的斜55.潔5仗倍，樓價水平叫在償5500-6第50剩0魂元劍/橋㎡之間，晨在未來的購房溜需求中，荔灣撿區(qū)的居住環(huán)境信和購房價格都鴉將不能滿足購言房需求。奮而荔灣區(qū)計劃凈調(diào)查局的另外塌一項調(diào)查表明揚，隨著生活水植平的不斷提高航和收入預期的浸逐漸向好持，飽7.2探%聲的居民有預算球在明年購車，兩為區(qū)內(nèi)居民向殲外區(qū)置業(yè)提供積了客觀條件。螞結論：在市政匯利好的支持下殊，金沙洲將成不為第二個華南昂板塊已成即將構的趨勢，隨著揭金沙洲路網(wǎng)工格程的不斷改造蛛和完善，金沙抗洲禁2趣0艇分鐘到達圈覆咱蓋了整個城西波，特別是荔灣岸板塊，為城西山老城市民改善兇生活環(huán)境、提追高生活素質(zhì)提宵供了最佳的選其擇。南海板塊分析擺今年，殊多項促進南海殘與廣州更緊密嶺連系的市政工廊程相繼開工，定其中包括已經(jīng)蛋動工包圍佛山戲中心腹地、連搬接珠三角和廣傅州的快速走主廊漸“卵一螺環(huán)組”鍵城市快速干線密；連接黃岐與壽廣州城區(qū)中心震的交通咽喉珠素江大橋的擴建范工程；廣佛地絲鐵亦將于年底目動工，可望水在妨200波5騙年建成開通。孫隨著交通路網(wǎng)聽立體架構日益雖完善碎，啟“作大三外角屈”沒共榮圈的關系催更加緊密。慎隨著著技“每廣佛都市顧圈段”曬建設的推進，刮廣佛兩地的人枕流、物流、資訓金流、技術流蓋等各種生產(chǎn)要零素的流動性得榜到了進一步加歸大，從而帶來縣了今年佛山地膜區(qū)的房地產(chǎn)開久發(fā)熱潮。逗位于廣佛咽喉秋地帶的南海樓必市，炮借況“擠廣佛都市佛圈鐘”捎的春風，同時凳吸納廣佛兩地繡客源，成為今紹年樓市的亮點銜。盆南海房地產(chǎn)勢珠頭強勁誦南海遍區(qū)執(zhí)200敵3躲年們1-誦6云月成交狀況羅事項養(yǎng)實績掌增長率培備注邀銷售面積靠（萬平方米）晚104.69氧10.38%遷統(tǒng)計口徑以現(xiàn)隸房銷售計算，熄不包括預售部趨分版銷售金額愧（遵億割）焦18.7憶20.8%秋其中商品房銷客售金終（備億圓）素20.87憑98%妨包括合同登記相的預售金額在雄內(nèi)聲數(shù)據(jù)來源：亞南海區(qū)國土資禿源局瓣。疼可見皺，今年上半年辯南海區(qū)房地產(chǎn)政增長強勁，各垮項數(shù)據(jù)都錄得釘大幅增長，形捉勢喜人。佛山今行政區(qū)劃調(diào)整當后，特別是撤狗消路橋收費以帝及大交通網(wǎng)絡催的規(guī)劃興建，舟樓市融合對南梢海樓市的刺激忽作用正日漸顯利現(xiàn)出來。腦桂城穩(wěn)坐龍頭喪交椅矩桂城留作為南海政治挖、經(jīng)濟文化中酒心，證仍是南海樓市茫的龍頭老大，威今年上半年，肅桂城房地產(chǎn)銷孫售金額醒為抖9.羅1橋億元，增長超憶過億5住成。目前桂城拴集中了怡翠花探園、麗雅苑、堆鹿村花園等多鼠個高素質(zhì)樓盤鑼，整體水平較辜高此外，目前亞在桂城南、桂拘城東以及平洲行等一大片區(qū)域今，新涌現(xiàn)了海嘗逸城市花園、仔清華園等樓盤鑄，投資開發(fā)熱慣火朝天筆。煩桂城作為南海弊的核心區(qū)域，偽房地產(chǎn)開發(fā)保詳持強勁的勢頭依，剖整個區(qū)域已逐販漸融入到佛山戒中心城區(qū)一體買化進程中去。耕鹽步樓市異軍三突起父鹽步可以說是拔南海樓市一顆驗飛速上升的耀驗眼明星。今年憂上半年，鹽步段的房地產(chǎn)銷售跟達彎1.9宿8習億元，增貍長受4怒0部多倍，在南海泡各鎮(zhèn)區(qū)中僅次衡于桂城排在第為二位，超過了恥羅村和黃歧。薯鹽步房地產(chǎn)起齊步較遲，以前耀只有皇朝廣場匪等個別樓盤，腥而雅居樂雍景件豪園這個超級伴大盤的出現(xiàn)，租令鹽步的房地京產(chǎn)實力大增。耽隨著穗鹽路的害通車使用，帖鹽步緊踞廣佛熄都市圈咽喉的匠有利位置，粥房地產(chǎn)裙發(fā)展?jié)摿σ斯﹃P注。伍黃岐整體素質(zhì)桃相對落后五南海樓市另一棟龍頭老大黃岐茂的房地產(chǎn)銷售報形勢則不太樂薪觀。以往末被譽為中山九惕路的透黃岐房地產(chǎn)銷絲售僅次于桂城括，但今年上半地年卻落在了鹽板步和羅村后面膊，僅排在第四聞位，這是以前捉從來沒有過的哈。樣分析原因可知擁，以往黃岐憑源借價格優(yōu)勢吸探引了大批廣州貼客源，房地產(chǎn)塑取得了較快的濱發(fā)展，但近幾測年廣州華南板牛塊和花都樓市番的迅速崛起，蠢相比之下黃歧踩樓盤材更新?lián)Q代的速嶼度慢、摔整體素質(zhì)已相容對落后，黃岐妥的廣州客源已浪大幅減少，這脖是導致黃岐樓絞市增長遲緩的遲主要原因。級在驟“儲廣佛都市捉圈你”描的帶動之下，醒南海樓市春風遣得意，整體銷仁售情況喜人，李但本項目所在紐的黃岐片區(qū)東銷有華南板塊的足咄咄逼人，南今有桂城、鹽步巖的擠壓，面臨掙著產(chǎn)品重新調(diào)炸整定位、更新迫換代的局面，渴這亦為本項目缺的面世提供了蓄極好的契機。遮對本項目的影脫響魂本項目剛好位精于現(xiàn)時較為沉壽寂的金沙洲－傾黃岐板塊，對巨于本項目而言豎，既是機遇又津是挑戰(zhàn)。歸在違“筑西澆聯(lián)掉”胃政策的促進下?lián)幔蠼煌ňW(wǎng)絡午的形成將令黃尺岐成為南海和趟廣州之間距離擊最近的區(qū)域之帥一，拿優(yōu)美的自然環(huán)齡境將是吸引廣指州城西買家改觀善居住條件的筑首選；促金沙洲－黃岐縫片區(qū)大片地塊訴已被多個實力桑發(fā)展商分割，在相信該片區(qū)將釋成為明年的開殃發(fā)熱點，怨大型樓盤的競海爭和帶動，必唱將形成板塊效念應，帶動整個董片區(qū)樓市的興望旺；意實力雄厚的發(fā)吧展商開發(fā)的產(chǎn)傘品必將令區(qū)域雄內(nèi)的樓市如平尼地一聲雷，翻迅速占領市場府份額，雍景豪出園對鹽步樓市喬的影響足以證善明這點；欲本案推售之時鄭必將面臨華南父板塊、廣園東夠板塊、東圃板葵塊、南湖板塊棋等彎同類型產(chǎn)品的規(guī)巨大競爭筆；秋本案部分主流倉客源主要來自辨廣州城西板塊萌，要吸引區(qū)域延情結深厚的廣師州城西買家，陡亦代表著同時駕肩負著改變其錫生活方式和生震活內(nèi)涵的重任伶。競爭區(qū)域分析一次抽樣原則結按目標消費者毛可到達范圍抽博取出以下競爭卷板塊上下九上下九環(huán)市東芳村里水鹽步黃歧天河本項目30分鐘車程序rR20分鐘車程飾（備注：插r稠：鐘1靜0該分鐘生活圈堂，惱R沙：販2斗0遠分鐘生活圈）聰由項目中心輻神射的半小時到益達圈（黃歧板埋塊、鹽步板塊系、里水板荒塊生、金沙洲板塊乎）控—湊—成藍色區(qū)域捉以本項目為圓踏心，半小時車床程為半徑可輻隙射的范圍處于香南海區(qū)域和廣隆州的金沙洲區(qū)老域，由于距離程項目不遠，所建以在以上兩個濕區(qū)域居住的當告地居民極有可絡能成為我們的脫目標客戶。棋廣州商貿(mào)繁華祖中心輻射區(qū)域變（白云板塊、爪東圃板塊、華窗南板塊、番禺無板塊想）頸—嶺—領青色區(qū)域擇東山區(qū)環(huán)市餡東箱-優(yōu)淘金區(qū)域是廣閉州市民心中邊的鍬“狐市中獵心逼”犧坐標，也是廣辛州商貿(mào)繁華中晚心區(qū)，能直接比接駁內(nèi)環(huán)路，鑄交通四通八達撥；以其為圓心傭，半小時車程亡為半徑，輻射備區(qū)域為白云板陽塊、東圃板塊場、華南板塊、河番禺板塊。在瞎廣州東山、白窮云、天河等區(qū)靠域上班的白領夫人士會首選以懼上區(qū)域置業(yè)。須廣州西部傳統(tǒng)辜商業(yè)中心輻射妄區(qū)域（荔灣板嬌塊侵）鋤—退—怪紅色區(qū)域杠荔灣是廣州西添部傳統(tǒng)的商業(yè)喬中心，荔灣旺象地居住密度大繞、樓價高企；廢受紙“熊西鼠聯(lián)煙”知政策及老城區(qū)虎改造的影響，殺荔灣板塊成為跡廣州西部換房磚客源最多的聚稀集地。扇二次篩選分區(qū)體歸納席按行政區(qū)域劃藍分篩選出以下竹區(qū)域：南海區(qū)域燒所篩選出來的銅區(qū)域位于南海舊區(qū)域的板塊有聲：英黃歧板塊、鹽蜓步板塊、里水竄板塊廣州區(qū)域仔所篩選出來的懲區(qū)域位于廣州煎區(qū)域的板塊有首：專白云板塊、東團圃板塊、華南啄板塊、洛溪及狠市橋板塊、荔樣灣板塊專各區(qū)域競爭力質(zhì)板塊概況和特倒征分析南海區(qū)域鹽步板塊鹽步板塊今年異軍突起，代表樓盤雍景豪園和本案客戶群存在競爭。里水黃歧鹽步里水板塊主要以大型別墅盤為主，和本案消費者有一定的差異。黃歧板塊是本項目所在區(qū)域，高素質(zhì)樓盤存在市場空白，現(xiàn)時是本項目進入的最佳時機。章內(nèi)容汗黃歧板塊克市政規(guī)劃?、黉h兩軸三區(qū)：乞兩軸：一河兩桌岸、廣佛公路犧；溜三區(qū)：現(xiàn)代農(nóng)藝業(yè)示范區(qū)、海密北工業(yè)園區(qū)、斃廣佛商貿(mào)區(qū)。凳②恒做好廣州內(nèi)環(huán)法路放射線西出呼口和廣州金沙策洲大橋西出口少的道路銜接工純程?？方煌ōh(huán)境池道路通車里程紛達芹39.7車8御公里，溝通兄了倍32繭1謹國道、廣佛高鉤速公路和廣州姓市西環(huán)高速公夜路；史從黃懸岐匹出發(fā)，經(jīng)廣佛示、廣三、廣清時、廣深、廣珠靠高速公路時在綠2-炭4筆小時車程內(nèi)，啦可抵達廣東大惡部分城市包括盟廣州、深圳、鬧珠海以及香港追、澳門等。盲區(qū)域環(huán)境汗該鎮(zhèn)為南海區(qū)珍經(jīng)濟重鎮(zhèn)，大梁力改善區(qū)域環(huán)次境，實火施輩“浮一河兩材岸傷”靜工程，區(qū)內(nèi)盲建有黃岐公園愉、生態(tài)公園、擋鱉峰公園乖，磨初步形成了葛“叛區(qū)勻域昌—幸—戚片區(qū)驅——摧居住小區(qū)背”隙三級分布合理慌、功能互補的任商業(yè)服務設施存體系餡。弦市政配套狀況色建有黃岐公園忍、生態(tài)公園、農(nóng)鱉峰公園；金射融網(wǎng)暗點澡4牽8勵個，農(nóng)貿(mào)市駝場何8徑個；有中小學稠校素1看3日所以及各類飲事食娛樂場所、冒大型購物商場撲、醫(yī)院、幼兒煤園、敬老院、仗影劇院、文化探體育中心等一濃批生活公共配深套設施暗。勵內(nèi)容侮鹽步板塊雖市政規(guī)劃額①改在廣佛公路鹽叮步路開發(fā)環(huán)球掘水產(chǎn)交易市場割、平地電器城餅、廣佛塑料城犧等專業(yè)市場，茫形卵成托星“假十里商貿(mào)走祥廊棵”季；熊②倍開通穗鹽路，澆連接廣佛高速迎公路、廣三高輪速公路、斃325視國道等交通主凱干道，連通廣修州市區(qū)。棄交通環(huán)境挎①掉廣州西環(huán)高速帽公路穿過區(qū)東紋部標、；菌②救廣佛公路襯及礎廣茂鐵路橫貫革中部呢；拾③弓廣州至南海的奉交通要道穗鹽娛路。犧區(qū)域環(huán)境程鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)叉開發(fā)了水產(chǎn)交挎易市場、電器欲城、塑料城等仿十大專業(yè)市場慨，形成一條頗約具規(guī)模歲的旁“蛋十里商貿(mào)走凳廊梅”涂。同時，鹽步捐注重科技興區(qū)滔的策略，以環(huán)葡保、信息、高刻新技術產(chǎn)業(yè)為愿龍頭帶動全區(qū)煙經(jīng)濟向前發(fā)展魄。是市政配套狀況昏交通、學校、朱醫(yī)院等重大市爺政配套已基本搜完善。匆內(nèi)容讀里水板塊峰市政規(guī)劃雀城矮區(qū)頃“蓋一河三則岸炕”丹工程，全面整魯治鎮(zhèn)內(nèi)主干道況。竊交通環(huán)境嗎①蓋廣佛高速公路賀及佛山市二環(huán)待高速公路；找②政廣州銹環(huán)城高速西環(huán)罷段和在建的廣順珠西高速公路繁。幕區(qū)域環(huán)境抵該鎮(zhèn)以第丙三大產(chǎn)業(yè)保持砍了較快的發(fā)展熔。閉以歪農(nóng)業(yè)的基礎地踩位，調(diào)整和扶鵲持第二產(chǎn)業(yè)，潑推選動旺“解六大產(chǎn)業(yè)系列睡發(fā)貨展懂”豆。捷鎮(zhèn)內(nèi)形成了一個個以商貿(mào)流通越、飲食、金融螞、交通運輸和乒郵電信息為主夾，行業(yè)門類齊戀全，多種經(jīng)濟壤成分并存和協(xié)歇調(diào)發(fā)展的第三蔬產(chǎn)業(yè)群總?？檬姓涮谞顩r照里水醫(yī)院惕、深圖書館、老人茶活動中心漲、桐影劇院既等市政配套完陶善蒼南海區(qū)域各板島塊概況一覽莊代表樓盤泊名雅花園炕雅居講樂暈·庭雍景豪園熄天安鴻基花園洗建筑類型臘多層、高層拖多層、小高層搜公寓、別墅攪主力戶型臺一房一廳為主吹三房、四房單賊位現(xiàn)別墅友宣傳賣點譽無盡江景，世昆界風情超廣州西翼新都撲會洞創(chuàng)南中國最好滴的別墅駱自身配套木網(wǎng)球場、園林妹泳池、會所、折酒樓、超市、銹醫(yī)療保健中心偵、兒童活動中傅心祥三大六星級尊程貴主題會所嘴、播Shoppi籠ngMal嚼l拿、特色風情步護行街、銀行、棉超市類會所、酒店、院餐廳燭發(fā)展商品牌召一般劣知名發(fā)展商局知名發(fā)展商晝物業(yè)管理水平課一般功良好即良好谷購買客戶類型讓以南海及佛山掀本地客戶為主謠，荔灣、芳村樂客戶占較少比爹例惑以芳村、南海蹤客戶為主，荔跪灣客戶占較少連比例寫以南海大瀝、偶鹽步、里水為慮主，廣州、三集水占小部分踐價格水平渾3500退（含裝修）吊4200肯（勒含均40賣0阻元騰/刑㎡裝修）室4600猾（別墅：毛坯絲）耕南海區(qū)域競爭登力樓盤比項細連分暈按景觀資源劃創(chuàng)分污分析宰：鹽步、黃歧薄板塊樓盤景觀督絕大部分以人蠅工園林為主導不，里水板塊樓腹盤擁有比較豐里富的自然景觀撿資源，自然景銹觀占了較大的何比例。按產(chǎn)品劃分規(guī)模大小資分析劃：鹽步、里水賺板塊樓盤占地伯以超她過洋2吧0圓萬㎡為主，黃組歧板塊樓盤占尾地規(guī)模于以浪10-2島0慧萬㎡為主。建筑類型貴分析方：黃歧、鹽步博板塊建筑類型醉以小高層為主晃，里水板塊因油為區(qū)域良好的株旅游景觀資源協(xié)，以別墅為主泛要建筑類型。產(chǎn)品戶型立分析動：黃歧、鹽步堡板塊建筑都以妥三房兩廳作為及主力戶型，里褲水板塊以獨立榮別墅為主。產(chǎn)品面積枕分析塑：黃歧板塊產(chǎn)啊品面積啊以春90-10愁0魔㎡為主，里水鬧板塊以超席過驢20助0鵝㎡為主，鹽步貌板塊以超條過刮20汁0娘㎡障及乒100-15穩(wěn)0悄㎡為主。產(chǎn)品價格批分析襪：黃歧板塊價挽位集中墨在藥3000-3北50衫0棟元患/紫㎡，里水板塊品以縱4000-4綿50并0毅元李/越㎡為主，鹽步析板塊價位集中客在經(jīng)3500-4壓00殖0仰元懷/優(yōu)㎡羽及踐4000-4騰50襯0崖元佳/磚㎡。南海板塊總述特征努今年鹽步板塊棉借助雍景豪園卸的進駐異軍突挖起，和本案無姨論在品牌、規(guī)導模、產(chǎn)品等方綠面都存在競爭扭；羽本案所處的黃母歧板塊曾一度案吸引了廣州城鵲西的客戶，但戲由于產(chǎn)品陳舊產(chǎn)而逐漸被人遺南忘，產(chǎn)品的更益新?lián)Q代迫在眉疲梢，此時亦是邊本案進入的最舟佳時機；莫里水板塊大部避分以自建房為歷主，僅有樓盤而亦大部分以大詢型的生態(tài)純別病墅盤為主。梨競爭影響力：媽南海板塊的樓滲盤客戶群和本偏案有一部分的哄重疊，和本案箱之間存在一定干的競爭。優(yōu)勢：劇本案新穎、成靜熟的產(chǎn)品必將換吸引南?？蛻舯５哪抗?；淘萬科的品牌亦抽是打動南?？蜕瓚舻闹匾蛩剞D。我劣勢：嚇南海人具有不遍輕易跨區(qū)居住異的習慣，這對斃本案擴大銷售蜂范圍是不利的問。廣州區(qū)域競爭本案本案白云板塊以生態(tài)為主打，區(qū)域內(nèi)大型樓盤皆有自然資源為依托，和本案在地域、規(guī)模、景觀等方面都有相似之處，必和本案形成較為激烈的區(qū)域間競爭。東圃板塊在“東進”政策支持下樓市已趨成熟，且大發(fā)展商在該區(qū)有大量的土地儲備，相信是明年開發(fā)的熱點區(qū)域，必和本案在客源爭奪方面形成激烈競爭。荔灣板塊在地域上和本案最為接近，加之該板塊居民都有較為強烈的區(qū)域情節(jié)，故，該區(qū)現(xiàn)有樓盤是本案最直接的競爭對手。番禺板塊作為全年供應量最多的區(qū)域，亦是郊區(qū)大盤名盤聚集之地，勢必和本案之間形成最為強勁的區(qū)域競爭對手。赤廣州區(qū)域各板言塊概況一覽周白云板塊伶市政規(guī)劃術規(guī)劃昨白腥云區(qū)騾的居民出爬門基500放米就有休優(yōu)閑酸活蓋動啄的公役園緣遠景路商業(yè)街藝將配合白云區(qū)子商為發(fā)展規(guī)劃踏交通規(guī)劃誦擴建白云二線炒、石槎路和建窯設白云三線鉆等規(guī)3穿條東西走向的鋒城市主干道塵建造種以環(huán)城高速、油北二環(huán)高速、油廣清高速、新算機場高速和京顫珠高速等高速莊公路為骨架糟市政配套喂廣州體育館、藍白云山尼公園疤、帽峰山梯公園鈔、流溪河定公園增建筑類型緞以小高層、多盲層為主眾客戶類型李以來穗工作的宗小白領及周邊勞專業(yè)市場小商級家為主幸價格水平胖集中森在勝4000-4熱50廊0店元寒/那㎡概荔灣板塊伏市政規(guī)劃楊未來五年將被鍬打造成一個旅絕游休憩區(qū)辛未來商貿(mào)旅游蹦的格局：喂一街：上下九鼠商業(yè)步行街隊二路：康王路濱、中山路犯三園：聚龍工粘業(yè)園、江高工劍業(yè)園、大坦沙拍民營科技產(chǎn)業(yè)桃園擔四區(qū)：西關民陰居民俗風情區(qū)桐、陳家祠文化嬸休閑區(qū)、沙面酸歐陸風情旅游斃區(qū)、十三行商口埠文化區(qū)泡八場：中藥材處、水產(chǎn)、鞋業(yè)捕、文具、五金批、服裝針織、曉通訊電器、裝繩飾材料專業(yè)批維發(fā)市場怖交通規(guī)劃懸珠江大橋拓寬碧工程沾201梨0蛾年前識荔灣區(qū)將醉建燙9忙座隧道匪市政配套擇上下九步行街爐、陳家祠綠化悶廣場昌建筑類型遞以高層為主與客戶類型診以荔灣原居民務及周邊小商家著為主脫價格水平喂以窩550袖0算元元/翅㎡以上的價位澡為主仰東圃板塊衰市政規(guī)劃雁原天河公園將銀規(guī)劃為東圃公蔥園備交通規(guī)劃罩車陂路拓寬直剛通廣園東路卸的延長百黃村路擴建騙市政配套狠廣東奧林匹克鍵體育館權、世界大觀、幅航天奇觀及各確村公園許建筑類型尿以小高層為主最客戶類型法以天河區(qū)白領驟為主遼價格水平覆4000-5住50排0押元織/捷㎡價幅（各喉占點1/姜3較）出番禺板塊便市政規(guī)劃富投丸資便4搖1脆億建亞洲最大且的新廣州火車笨站紀交通規(guī)劃鄙建設地鐵三號揪線貫通番禺區(qū)富市政配套緊香江野生動物段園、大夫山森紡林公園等鳥建筑類型湖以小高層、多業(yè)層為主途客戶類型夜以廣州白領及瑞企事業(yè)單位精睡英為主丹價格水平階集中湖在認3500-4嶄00螺0里元釘/什㎡窩廣州區(qū)域競爭敞力樓盤比項細拋分景觀資源分總分析：掙五大板塊景觀默基本以人工園批林為主，洛溪庸板塊、華南板仗塊自然景觀相最對比較豐富，太自然景觀占了側較大的比例。按產(chǎn)品分占地規(guī)模大小踢分析泉：華南、洛溪禿、東圃三板塊掠樓盤占地以超婆過貫5此0濕萬㎡為主，華惱南及洛溪板塊憲薈萃廣州著名標大盤，絕大部查分屬于大規(guī)模跑開發(fā)，東圃是錘廣州天河開發(fā)狹熱點，吸引發(fā)潔展商進行大型猶樓盤建設；白罩云板塊集中吸在籮5-1蔽0詢?nèi)f㎡；荔灣以核中小型樓盤為紙主。建筑類型壯分析窮：除荔灣區(qū)以睡高層住宅為主抓以外，四大板暗塊以小高層為鋒主，多層占較頁大的比例；華漂南、洛溪及市街橋板塊產(chǎn)品類植型比較豐富，省還有少量的高或層、聯(lián)排別墅詠及獨立別墅。產(chǎn)品戶型崖分析控：五大板塊都下以三房二廳為佩主力戶型，其躁次是二房二廳榜，其他產(chǎn)品戶閑型比例較少。產(chǎn)品面積起分析捷：華南、洛溪侍板塊封以卻100-13費0羅㎡為主聽（橋50連%鍛左右）；東圃布、荔灣板塊佩以顧100-13故0外㎡球及根8娃0面㎡以下為主；央白云板塊憶以謝8襲0覺㎡以下左、粱150-20眉0崗㎡捆及遭100-13幣0截㎡為主。產(chǎn)品價格閃分析隙：華南、洛溪虎、白云板塊價興位集中土在糟4000-4繡50絲0惰元枝/他㎡，荔灣板塊費以畝550擔0苦元猛/鏟㎡以上的價位進為主，東圃板牌塊價格主要集憑中多在坐4000-5書50岡0妥元爛/漠㎡價幅，各屆占揀1/爪3紫的比例。份按樓盤社區(qū)文擇化氛圍分有無社區(qū)文化協(xié)分析乎：五大板塊比扛較重視社區(qū)文塑化建設，具有艇比較濃郁的文澇化氛圍，洛溪化、華南、荔灣堤板塊起步較早礙，積累較為豐懼富的社區(qū)文化銹建設，社區(qū)文紐化已基本成型絨；白云、東圃汗板塊屬于新開振發(fā)熱點，區(qū)域葵文化建設起步偽相對較晚，正更在大力進行社該區(qū)文化氛圍及災生活模式的營賤造。社區(qū)文化類型找分析絮：在社區(qū)文化向營造上，東圃貢、洛溪板塊以授白領氣質(zhì)為主目；白云板塊以前生態(tài)自然為主墻；荔灣板塊以液文體科教為主婦；華南板塊既麥有生態(tài)自然、棟又有貴胄名流虹及異域風情?？偸隼鬄嘲鍓K特征究老城區(qū)，居住模氛圍及市政配茂套成熟；販因可開發(fā)用地累較少，荔灣以恢中高檔次的小后規(guī)模樓盤為主竿；稈荔灣區(qū)消費者巨忠誠度極高，夫因此以原住民派為主；恒景觀資源稀缺箱，樓盤所擁有墳景觀多為精致等園林小品；視以岡8找0憤㎡的兩房千及牙100-13求0避㎡的三房為主橡，適合一家大灑小；它社區(qū)文化傳統(tǒng)仇西關家庭氛圍睛濃厚。型競爭力影響：浩此板塊與本項慎目距離是最近競的，因此是本匆項目的主力競跨爭區(qū)域。優(yōu)勢：桂現(xiàn)有市政配套猛及居住氛圍遠攔遠比本項目成固熟，生活方便共；縮發(fā)展商品牌（越如富力）實力肺得到肯定。劣勢：穿本項目擁有其蠶無法比擬勒的辣8曾山?jīng)_2貫湖自然景觀；秧本項目為大規(guī)闖模中檔小區(qū)，徹此產(chǎn)品為荔灣網(wǎng)所稀缺；課荔灣區(qū)產(chǎn)品以情洋房為主，產(chǎn)要品較單調(diào)，而旦本項目產(chǎn)品豐且富，別墅、洋抵房皆有，可選閉擇性大。白云板塊特征脅白云區(qū)為新發(fā)算展區(qū)域，在市害政配套及現(xiàn)有但狀況都尚未成祥熟；耕樓盤檔次不一胃，既閉有罰200級0水多單元末/近㎡的中低檔次騙樓盤，也鬧有坑1000馳0齊多渡元棵/延㎡的豪宅山水輕盤；削具備先天的山快水資源，樓盤柿的主賣點多為湖生態(tài)、自然、盤健康；膽樓盤價格檔次偶的多層次形成?？蛻舻亩鄬哟伪?，既有周邊原碑居民、小生意應人也有追求山公水生活的大豪發(fā)客；嫌戶型揉以凱10雁0勉㎡以上中大面灶積為主。體競爭力影響：遭該板塊與本項琴目所處板塊距椒離較遠，且在反客戶層面上并撤無太大的重疊嶺，競爭影響力湊一般。賤優(yōu)勢：位自然資源優(yōu)厚利，與本項目的仍賣點有過之而絹無不及。勒劣勢：冰產(chǎn)品流于同質(zhì)疑化，精品較少乎，而本項目產(chǎn)漆品的創(chuàng)新性和桶精細應可沖擊講此板塊。東圃板塊特征痰九運帶動了東辜圃的崛起，使隱東圃成為近幾再年的新開發(fā)熱賤點，市政配套殲及交通等各方臥面都發(fā)展迅速滔，同時小區(qū)都廈注重自身配套諒的建設；確樓盤檔次以中聯(lián)低檔次為主，如多為中型規(guī)模淘小區(qū)，但從明系年即將啟動的圈項目來看有往窗規(guī)模大型化發(fā)串展的趨勢；犧樓盤年輕、現(xiàn)麗代的風格，價佳格的適中，吸攤引了不少外地姥的年輕白領，前外地文化味道桑較濃厚；斬具一定的人造稅景觀資源支持煉（如公園），線園林打造精致您。皺競爭力影響：詞該板塊與本項鎖目距離遙遠，鉗但均為新發(fā)展面區(qū)域，同時在撒客戶的品味、勵階層、居住要兄求等方面有相湯似性，因此具墓一定競爭影響定。掙優(yōu)劣：違區(qū)域發(fā)展較快除，且已具備一寶定的配套資源量及居住氛圍，棚知名度及認知思度是本項目所伐不及的。劣勢：濤本項目的真山針真水景觀資源努是該板塊所所價擁有景觀難以貸比擬的；朗產(chǎn)品具局限性宜，主要以洋房筑為主，可選擇奪性不大。番禺區(qū)板塊特征：恩番禺板塊發(fā)展憶已有十多年，疫在配套方面成餡熟度較高；喂樓盤多為大中毛規(guī)模的小區(qū)，爹自身配套建設涂一應齊全，個兔別超大規(guī)模樓界盤（如祈福新織村）更具衛(wèi)星撞城特色；索客戶層面較寬質(zhì)，既有對生活京享受要求較高意的白領，也有爬退休休養(yǎng)的老壁人，且不同層兆次的人可和諧章共處；殺具一定的自然盡景觀（如江景趙）；池社區(qū)氛圍以健武康、悠閑為主由，社區(qū)文化較坑濃郁；汽產(chǎn)品豐富，可跟選擇性多（洋喂房煉、孤TOWNHO蔬US津E圓、獨立別墅皆記有）。瓶競爭力影響：肌該板塊與本項算目的區(qū)域競爭維并不明顯，但爐不論規(guī)模、環(huán)雞境還是產(chǎn)品都分有相似性，客拒戶層可能有重車疊，具競爭影吳響。抖優(yōu)勢：尊該區(qū)域發(fā)展已奏多年，各方面清配套非常成熟屠，且在認可度照及接受度都極抱其高，已成為翻郊區(qū)生活模式繩典范。皺劣勢：疤受距離所限，灣該板塊對城西虎區(qū)域的客戶吸洋引度不高。牧抽取板塊典型圍個盤細項分析南海區(qū)域樓盤硬件比較睛板塊墓黃歧板塊桑鹽步板塊努里水板塊寶典型樓盤賠名雅花園愁雍景豪園松天安鴻基花園鋪占地規(guī)模豈25森萬㎡盤6棗7好萬㎡努6乒0培萬㎡史容積率茄2.1呈/癥0緣.28扛實用率低85%饑83%毛100%讀（別墅）憑建筑類型敵多層、高層勉多層、小高層張公寓、別墅棵主力戶型侄一房一廳干三房、四房單捉位懶別墅準自身配套情況段網(wǎng)球場、泳池尋、會所、酒樓訴、超市、醫(yī)療闖保健中心、兒守童活動中心等唱三大六星級尊迅貴主題會所、盛特色風情步行付街、銀行、超番市振會所、酒店、揀餐廳樓盤軟件比較四板塊域黃歧板塊愛鹽步板塊鴿里水板塊夏典型樓盤輪名雅花園李雍景豪園率天安鴻基花園學項目定位慣封閉式休閑渡馳假住宅小區(qū)狹港灣式豪宅社款區(qū)腳自然與建筑補廣告宣傳賣點牧無盡江景，世咽界風情插廣州西翼新都童會睜創(chuàng)南中國最好得的別墅帝購買客戶類型果以南海及佛山公本地客戶為主見，荔灣、芳村滾客戶占較少比糾例障以芳村、南海絞客戶為主，荔牙灣客戶占較少傅比例美以南海大瀝、鎖鹽步、里水為停主，廣州、三踢水占小部分普均價塊（棵元隊/通㎡）超3500縣（含裝修）坑4200擦（含裝修）織4600掏（別墅：毛坯濁）喜物業(yè)管理水平前一般缺良好英良好牧發(fā)展商品牌寨一般慮良好礙良好廣州區(qū)域荔灣板塊樓盤硬件比較蠶板塊耕荔灣板塊脖典型樓盤掘荔港南灣穿寶盛園搏富躍力衫·攀碧濤灣尿占地規(guī)模爪21喇萬殃近羽3瞇萬爪3純.4鎖萬祝容積率暴6要6.2尾2.06存實用率點82%須82%嶺84%校建筑類型懷高層居高層桿高層恰主力戶型己三房二廳：墨87-11察9圾㎡役二房二廳：旱73-9例3蕉㎡克三房二廳：刮83-9渾1到㎡授自身配套撈會所、超市、澡便利店、銀行鉤、幼兒園、學座校元幼兒園、泳池黑、兒童游戲場允等淺會所、幼兒園旁、泳池、超市飼、酒家、銀行勢、醫(yī)療等樓盤軟件比較役板塊艱荔灣板塊估典型樓盤問荔港南灣齊寶盛園射富弟力機·注碧濤灣維項目定位裳全方位立體化葵教育文化社區(qū)斑西關人家黑東風熔西勤·好西班牙尊尚領里地規(guī)廣告宣傳峰賣點豪荔灣生活最前鍛排渣百年寶地，盛巷世西關受每一天的星級衛(wèi)假期也購買客戶嚴類型抄以荔灣、芳村麥原居民及周邊倡小商家為主罵以荔灣原居民躬為主菠以白云及荔灣洋區(qū)居民為主溉均價舒（雙元字/菌㎡）抗5800吧5667梁4400蠅裝修標準蒸60抱0折元撈/攤㎡毛60占0親元生/播㎡后80降0糖元枝/嘩㎡遇物業(yè)管理狗水平溜優(yōu)良被良好學一般誘發(fā)展商品牌休知名挎一般芳知名番禺區(qū)域樓盤硬件比較孩板塊販番禺板塊行典型樓盤婆星河灣獸南國奧園段麗江花園念祈福新村陶占地規(guī)?；@8總0米萬營6后7薦萬扛82陶.3乖萬為433挺.神3梢萬昂容積率攤1.2近1.2專2.54役2參實用率拖86%校85%范85%佩81%聾主要建筑芝類型糟小高層攪多層及便小高層辜多層及刺小高層落多層及真小高層浮主力戶型敏三房二廳巷：荒114-18歲8智㎡警三房二廳：濁101-13聾9膠㎡各三房二廳嚼：積100-13搏5補㎡畏二房二廳船：濱69-7胖7訪㎡年三房二廳填：失114-11示9正㎡畝自身配套痰露天劇場、會暖所、燒烤區(qū)域裳、網(wǎng)球場、泳慶池、高爾夫球頂場裂會所、健康管膝家中心、學校榴、幼兒園、超落市傲會所、學校、沫超市、肉菜市形場、公交車站噸、購物中心原醫(yī)院、學校、殖酒店、會所、館商場、超市、席肉菜市場、銀雞行、派出所樓盤軟件比較牛板塊閣華南板塊嘆典型樓盤協(xié)星河灣筋南國奧園荷麗江花園辮祈福新村置項目定位阿一個心情盛開倘的地方夏廣州運動健康將文化社區(qū)偏廣州文化社區(qū)君精英衛(wèi)星城層廣告宣傳旬賣點蕩國際大師交樓店標準寬生活就像高爾敬夫漫一方水土一方哀人，美善相隨饑麗江人戒新祈福、新城煩市、新生活膜購買客戶瞧類型叨企事業(yè)單位中頭高層為主窩以廣州白領為寶主系以廣州白領為柜主臟以廣州白領為筋主，部分香港倆人士講均價毀（臥元幟/軍㎡）之5500任3950租4200甚3900陰裝修標準聚120部0穴元撇/類㎡施80牲0機元震/闖㎡較60催0蠅元持/樣㎡次60砌0紅元賞/稠㎡青物業(yè)管理聲水平哪優(yōu)秀誼優(yōu)秀壁優(yōu)秀纖優(yōu)秀代發(fā)展商品牌封知名斯知名叨知名國知名東圃板塊繡①臺惑樓盤硬件比較攔板塊奸東圃板塊勺典型樓盤單中海康城卡盈彩美居灌美林湖畔挑占地規(guī)模乳2悟3追萬災1與6同萬含5寄0爪萬胃容積率深1.8士/護2.08蝶實用率嗎86%岔83%愁/張主要建筑類型降多層、小高層幫多層、小高層宵小高層、高層唱主力戶型瓜三房二廳：淺85-10味6餅㎡連二房二廳：伯75-83后㎡斬三房二廳簽：瘡85-12罰0摘㎡雀自身配套情況合會所、停車場喊、網(wǎng)球場、下鋤沉式小廣場蘇會所、泳池、航籃球場、羽毛軍球場、商業(yè)街拋、咖啡座等菊會所、泳池、稱學校、商業(yè)街熄等猶②秩樓盤軟件比較擱板塊酬東圃板塊放典型樓盤沖中?？党丘z盈彩美居共美林湖畔饑項目定位雹天河泰東晴4棉0耕萬平方米都市濤精英陽光社區(qū)晌天河東大型色輝彩精英現(xiàn)代城怨都市精英家園棍，綠色生態(tài)家芒園昌廣告宣傳蹦賣點糾新廣州人新生蒼活觀暗色彩舞動人生利待定礦購買客戶哄類型號以天河白領為符主稀以天河白領為更主雖目標客戶以廣握州白領階層為線主臘均價央（超元宣/檔㎡）綱4487逼4100貧待定霧裝修標準頂精致裝修的50貌0盯元碧/艷㎡裝修倡待定示物業(yè)管理裕水平悠優(yōu)秀莫良好射良好面發(fā)展商品牌浪知名驟中等劣較知名白云板塊樓盤硬件比較渴板塊查白云板塊沸典型樓盤飛頤和山莊窯白云高爾夫花寶園具時代玫瑰園馬占地規(guī)模遠1今1叼多萬盛2呼0辦萬鐵1起7歡萬呼容積率晶1.2立2頃.駁5襖/喪實用率砌83%肌85%慰81%銀主要建筑類型那多層、小高層藍小高層固小高層貌主力戶型貨三房二廳填：嗚121-18艦2費㎡扶三房二廳：載86-12榮8制㎡鍵二房二廳：傳66-72愈㎡殺自身配套情況億昆明湖景、山彎頂公園、會所師、體育中心、眼幼兒園、學校結等毫商貿(mào)中心、幼遇兒園、小學、域運動場、酒店蒙、會所、泳池頭、車庫、網(wǎng)球尸場怒會所、泳池、可美術館、小學摔、幼兒園樓盤軟件比較呆板塊棍白云板塊競典型樓盤裝頤和山莊掘白云高爾夫花芬園棄時代玫瑰園獅項目定位革高尚山水豪宅章社區(qū)迅尋常人家的高齒爾夫生活社區(qū)嫁廣州文化藝術旱社區(qū)芽廣告宣傳賣點務廣州的頤和園柱自然生活哲學趣新解構生活朗購買客戶類型朵退休老干部收主要周邊專業(yè)痛市場小老板，鴉部分白領人士福及周邊村民謝以廣州文化藝燈術的白領為主瘡均價善（督元功/我㎡）賽6100阻4397筐3700違裝修標準惑毛坯房捕毛坯房玉毛坯房鮮物業(yè)管理水平那良好鼠中等勿中等慰發(fā)展商品牌營中等自較知名箏中等競爭品牌分析窮廣州人對萬科精品牌的認識茂根據(jù)前期我們充對萬科品牌的賴抽樣調(diào)研可以達得出以下結論梯：惠廣州大部分消那費者姥對封“欠萬吳科駝”牛品牌陌生，認應知度較低；形廣州人理解的植萬科文化：北餡派文化；刺對萬科品牌抱蓮有比較后再決聾定購買的心態(tài)翼；狡影響購買的最沿大因素是性價精比。漢結論：繪面對相對理智解和成熟的廣州望房地產(chǎn)市場，脂一方面萬科品輔牌未能深入人蠻心，另一方面例萬科高性價比綁的產(chǎn)品將可能困成為最打動消粉費者的砝碼，倘故，萬科品牌賽初入廣州應是喉機遇與挑戰(zhàn)并獲存。關現(xiàn)有競爭品牌費分析訂萬科品牌進入桂廣州首先將會勻迎戰(zhàn)廣州現(xiàn)有且的知名品牌，叮面臨外來品牌棚和本土品牌之訊間的激烈競爭閃。豎現(xiàn)有主要競爭枝品牌揉品牌發(fā)展商階競爭區(qū)域槳產(chǎn)品特色惡營銷特色構社區(qū)文化廈代表樓盤員富力溪集團澇荔灣板塊蝶以中低檔高層葛產(chǎn)品為主站以實惠的價格挑為主打駐營造一種小康貧人家的社區(qū)資碧濤灣、富力址半島花園縫雅居樂裹鹽步板塊艱雍容、華貴的騰洋房和別墅為波主澆開售前大量的撓公關活動作為票鋪墊廟平民化豪宅已雍景豪園覽新世界弟芳村板塊季7止米的架空大堂而顯示新世界產(chǎn)促品的大氣與尊搖貴菜以毫“怎新芳村新世沉界紹”認的高度帶出新世世界的產(chǎn)品織休閑、舒適、任寧靜的社區(qū)氛爐圍普逸彩庭園擴奧園居集團襖番禺板塊瀉現(xiàn)代、簡潔的陵多層和小高層繩為主綢以健康、運動勸為主打鍛營造健康、教謀育文化社區(qū)信南國奧林匹克奇花園設保利欠集團熊工業(yè)大道板塊筆以精致園林、辜精致產(chǎn)品為賣煮點葵各種公關活動的緊緊圍責繞龜“波文化社臘區(qū)療”遇來開展防文化韻味濃及誠較為柔和的人虎文氣氛役保鄰利鈔·停百合花園結論：猜富力、雅居樂騎、新世界的產(chǎn)飄品將在區(qū)域內(nèi)昌和本案形成最損為直接的競爭息；打奧園無論在項適目規(guī)模、產(chǎn)品顫類型等各方面確都和本案具有詢類似之處，必或將和本案之間爛形成激烈的板蚊塊與板塊之間尚的競爭；吸保利集團的產(chǎn)舅品一向以精致烘和文化底蘊為腰其特色，勢必翻會與本案塑造乒的產(chǎn)品和品牌重文化爭一家之象長。殲現(xiàn)有次要競爭夜品牌租品牌發(fā)展商油競爭區(qū)域蹄產(chǎn)品特色是營銷特色蛇社區(qū)文化秩代表樓盤掙碧桂園毒廣園東供板塊這大眾豪宅彩鋪天蓋地的廣拼告轟炸堅滿足大眾心態(tài)勇的豪宅社區(qū)來鳳凰城墾僑鑫箭集團截廣園東暫板塊口尊貴、內(nèi)斂、年講求藝術品味販的豪宅則廣告主題緊扣梨藝術品味膚看不見的名流勞生活醬匯景新城尺合生瓶集團艷南洲板塊掛凸顯意大利式瓦的建筑風情丙以層“慰羅馬勇部士真”更形象帶出項目軋的大將之風肯溫馨的家庭、虧和諧的社區(qū)裙羅馬家園悼結論：省碧桂園、僑鑫蛙集團、合生集歉團雖然和本案敬沒有直接的競紛爭沖突，但其耕品牌形象已經(jīng)易深入民心，其慘產(chǎn)品一直受到泉廣州市民的追參捧，將會在一艦定程度上分流裝本案的客源。潛在競爭品牌草品牌發(fā)展商協(xié)競爭區(qū)域猴樓盤名稱夏土地儲備御產(chǎn)品類型舉預計開售時間奴恒大集團雹金沙洲板塊勵金碧海岸群1副3鵝萬奴高層、小高層呈明釋年夢5賊月拘麗新集團假金沙洲板塊服――郵2短5賞萬乞――遞――頂祈福新村寬南海丹灶慮祈福南灣半島富133.容4莫萬之洋房、別墅各雁半縱明年年初賀新恒基檔芳村板塊坡四季花園腎2班5離萬趣高層散明年初招美林基業(yè)聲東圃板塊剪美林湖畔邀5托0肌萬吊多層、小高層蕉、高層引明年中結論：陜恒大、祈福新怠村兩大品牌發(fā)虎展商均各在金己沙洲和南海丹災灶度假風景區(qū)邊拿下大規(guī)模的武地塊，并預計款在明年初至明壇年中這段時間撿推出市場，到靠時勢必和本案惱在區(qū)域內(nèi)形成個最直接的競爭雷；鍛新恒基地產(chǎn)和漢萬科地產(chǎn)都將歉在明年初入廣鏟州市場，但由箱于廣州人受香孟港文化影響較族深，故，新恒禽基在品牌認知掙度方面比萬科幻略勝一籌；懷美林湖畔將在淘明年以高姿態(tài)每的大盤形象引余領東圃板塊的盈樓市，其因為攻有了之前美林界海岸的品牌文攤化作為鋪墊，壁故，更能被買蔥家信任和接受包。著萬科品牌進入肯廣州市場的契戴合點皇在廣州買家對遮萬科品牌比較尋陌生，且適逢嶼廣州眾多知名憐品牌開發(fā)商群蘋雄爭霸的形勢圈下，萬科品牌舞要進入廣州市腦場的滴契合點在哪里紛？喊嶺南文化包容幕性強笑，雖然萬科品殿牌的認知度暫腐時來說是比較見低的，但是廣勉州消費者始終憑抱著對比后再防選擇的心態(tài)，蹤這對萬科來說碑是一個契機；雁廣州現(xiàn)有非本茂土人口占總人鋼口降的百40用%旦，嶺南文化和達北方文化一直等處于互相融通令之中，這說明悼嶺南文化和北商方文化存在著源共通性愧，對異地文化碧的吸收性極強嚴；累嶺南文化在居惜住方面表現(xiàn)為醬注重鄰里關系昂，追求一種和作諧、溫馨的生秤活環(huán)境，這和昆萬科文化有不風謀而合之處校,飄亦為萬科文化獨和嶺南文化互揉相融合提供了塊基礎；較廣州消費者購篩房講求實惠，嘆追求高性價比盤，唱萬科成熟的產(chǎn)餅品必將成為打尊動消費者，抓章住其心理需求歸的最關鍵因素暢。消費者分析斗消費群主流需扇求分析晶廣州城西板塊爸消費需求分析消費者特征傻相對年長，學摟歷以高中和大脾專為主，高收搜入比例相對偏錄低；纏77漢%西為省內(nèi)人口，累主要生活和工員作的區(qū)域均在齊荔灣；娃職業(yè)以國企為齊主，私企、外技企較少；勤家庭規(guī)模主要爬以三口之家為疼主，喜歡熱鬧芽、聚居。喜歡熱鬧、中意濟濟一堂是荔灣人的一大特色。喜歡熱鬧、中意濟濟一堂是荔灣人的一大特色。住房需求汁購房最關注的妻因素是地段；境更傾向于購買阿現(xiàn)樓，買樓的咐主要目的是改于善目前居住環(huán)辜境；慈主要選擇二房隔和三房單位，交面積范圍波在虛60-13鉛0敬㎡之間；狼總價希望控制增在煩40-7欄0趕萬之間，單價與在校4000-5毒50遍0端元我/買㎡。荔灣區(qū)西關人家居住環(huán)境特色荔灣區(qū)西關人家居住環(huán)境特色阿生活環(huán)境的需蠅求獻喜歡寧靜、和企諧的生活社區(qū)潔；銳希望交通網(wǎng)絡壩發(fā)達，出行方多便；弓生活必要設施庫是超市、菜市累場、銀行；禁最常去的活動疫場所是游泳館潑、羽毛球場、建乒乓球館。超市、肉菜市場、銀行是消費者日常所需的生活必備設施。超市、肉菜市場、銀行是消費者日常所需的生活必備設施。窩結論：垮廣州城西板塊困主要以荔灣、鉛越秀區(qū)為主，命兼有部分白云猜區(qū)，該板塊大方部分壓以閱“葛生于斯長于摸斯最”戲的本土居民為膚主，具有較為俱強烈的區(qū)域情鍛結，但急需改千善目前居住狀夕況的需求將令何其在區(qū)域輻射震范圍內(nèi)尋找新譯的居所，這群墾人將成為本案鹽的重要客戶來訊源之一。艘南海板塊消費麗需求分析消費者特征饒年齡來在穩(wěn)30-4興5毛歲之間居多；鴿較為喜歡跟風酷、要面子，虛線榮心較強；誓區(qū)域忠誠度較蠢高，不輕易跨慈區(qū)居??；例相當一部分人爆相信風水看法肯。住房需求趴現(xiàn)時居住以自費建房為主，購鉗房主要為了改初善現(xiàn)時的居住截環(huán)境；衰無論是購買別膏墅還是洋房均踩要求具備足夠錄大的居住空間蹄。牧生活環(huán)境的需愁求帳要求日常生活夾配套較為齊全推；勸對景觀要求較略高，要求居住西的視覺范圍較禁為開闊；魯希望居住在和墳諧、鄰里關系糟融洽的社區(qū)。秀結論：田除雍景豪園外穿，目前南海基位本上沒有出現(xiàn)販大規(guī)模的樓盤遙可供選擇，本剖案的出奉現(xiàn)削,國無論是規(guī)模、丑產(chǎn)品還是景觀植方面都將成為麻吸引眼球的最葡大亮點。但由踢于南海消費者節(jié)區(qū)域忠誠度高判，故，預計本踢案的客源將會它主要來自黃歧掠、里水、鹽步史等周邊板塊。國影響購買的主快要因素地域朝項目所處的地梁理位置及其輻曲射的范圍；岡項目所處的交是通狀況；懷項目所處的周纖邊環(huán)境和生活零配套；網(wǎng)未來發(fā)展的方口向。壞發(fā)展商的信譽生、實力指發(fā)展商的品牌蜻認知度；萌發(fā)展商的實力親及信譽。產(chǎn)品樓宇的質(zhì)量；于小區(qū)的配套及些環(huán)境；蘭產(chǎn)品的新穎性灘；先披產(chǎn)品的適合性納。價格賽是否適合目標調(diào)人群；時是否性價比高投；遺是否有上升的碼潛力。售結論：本案所市處的金沙洲片受區(qū)是政府規(guī)劃買的重點區(qū)域，烏無論是交通、秒配套方面都將炸會得到極大的嘉改善，未來發(fā)裳展?jié)摿o限。眠本案應用其成很熟的產(chǎn)品打動戒消費者，在此黎同時，亦是通其過各種宣傳活暑動顯示發(fā)展商匪實力，塑造品成牌的最佳時機拼。市場供應預測屬據(jù)悉，明年將挑會推出的有：潛在競爭樓盤惜樓盤序預計推出產(chǎn)品躺策略估算風金沙洲：旅金碧海岸腹小高層、高層璃洋房（占劈地挽1懷3獎萬㎡，總鑼建促3蜜2堡萬㎡籌）咱以江景優(yōu)勢為子主賣點，相信括在產(chǎn)品及社區(qū)乖氛圍營造將會婚沿襲恒大產(chǎn)品恩所具的大眾化竿品味?？蛻舳ǔ鑫粫晕鞒菂^(qū)勿居民為主，兼賭顧黃岐。天金沙洲：谷麗新項目掀3婦0思萬㎡燒暫時不詳織羅沖圍：唉富力桃園艱小高層、高層眨洋房（占扒地聾33.狡3聾萬㎡，總聚建伯8鳳2勝萬㎡儀）磚以退”楚桃