控制性詳細(xì)規(guī)劃編制

控制性詳細(xì)規(guī)劃編制第1頁(yè)/共129頁(yè)一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)第2頁(yè)/共129頁(yè)控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃第3頁(yè)/共129頁(yè)

名詞解釋城市規(guī)劃：是對(duì)—定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃的編制一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)第4頁(yè)/共129頁(yè)

名詞解釋控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)第5頁(yè)/共129頁(yè)名詞解釋控制性詳細(xì)規(guī)劃

控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是保證公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對(duì)城市用地的建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制，并回答允許建什么和不允許建什么、怎么建等問(wèn)題。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)第6頁(yè)/共129頁(yè)借鑒區(qū)劃技術(shù)，變革傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃形成的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一；反映各個(gè)利益集團(tuán)在城市建設(shè)中的責(zé)權(quán)利關(guān)系；建設(shè)主管部門做出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)（行政許可法范疇）；公眾參與最具實(shí)效性的內(nèi)容；法律嚴(yán)肅性越來(lái)越高；編制技術(shù)不斷探索與進(jìn)步?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)第7頁(yè)/共129頁(yè)控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位與作用

（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。從規(guī)劃到管理——依法行政的依據(jù)；從規(guī)劃到實(shí)施——控制、引導(dǎo)、監(jiān)督。

控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡(jiǎn)練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來(lái)，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開(kāi)發(fā)行為。第8頁(yè)/共129頁(yè)（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀——上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）；從定性到定量——控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部——控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)；

控制性詳細(xì)規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。它以量化指標(biāo)和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉(zhuǎn)化為對(duì)城市建設(shè)的微觀控制，并作為具體指導(dǎo)地段修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)、土地出讓的具體設(shè)計(jì)條件和控制要求。第9頁(yè)/共129頁(yè)

（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。從二維到三維——平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計(jì)——規(guī)劃要求與設(shè)計(jì)條件的結(jié)合；從消極到積極——控制與引導(dǎo)的結(jié)合?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計(jì)、中觀城市設(shè)計(jì)到微觀城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，通過(guò)具體的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)導(dǎo)則以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計(jì)要求在實(shí)施建設(shè)中得以貫徹落實(shí)。在我國(guó)目前還沒(méi)有形成獨(dú)立的城市設(shè)計(jì)審議制度的情況下，在城市設(shè)計(jì)的發(fā)展與實(shí)施控制要求方面，控制性詳細(xì)規(guī)劃責(zé)無(wú)旁貸。第10頁(yè)/共129頁(yè)

（4）控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。從個(gè)體到群體——利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)；從分歧到統(tǒng)一——公共政策的具體化。

控制性詳細(xì)規(guī)劃由于直接涉及到城市建設(shè)中各個(gè)方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個(gè)體利益平衡協(xié)調(diào)的平臺(tái)，體現(xiàn)著在城市建設(shè)中各方角色的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護(hù)個(gè)體權(quán)利的公共政策內(nèi)容的具體化。第11頁(yè)/共129頁(yè)控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征

——介乎于土地管理與建筑管理之間，內(nèi)涵豐富。

（1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。落實(shí)共性控制內(nèi)涵；提供個(gè)性設(shè)計(jì)空間。

控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖則等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計(jì)控制和開(kāi)發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供深化、細(xì)化的個(gè)性空間，而非取代具體的個(gè)性設(shè)計(jì)內(nèi)容。第12頁(yè)/共129頁(yè)

（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成為法律法規(guī)的可能。

控制性詳細(xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的部分應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。第13頁(yè)/共129頁(yè)

（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)綜合；各專項(xiàng)內(nèi)容的橫向匯總?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)并分別落實(shí)相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。第14頁(yè)/共129頁(yè)第15頁(yè)/共129頁(yè)

（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應(yīng)該做什么”等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國(guó)的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的審批方式為通則式與判例式相結(jié)合的特點(diǎn)。第16頁(yè)/共129頁(yè)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的基本原則

（1）依法規(guī)劃的原則控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制應(yīng)依據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，并符合國(guó)家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。依法規(guī)劃是保證控制性詳細(xì)規(guī)劃法律嚴(yán)肅性的前提。

第17頁(yè)/共129頁(yè)

（2）公平、公正的原則規(guī)劃整體上應(yīng)有一個(gè)通則式控制，即對(duì)于規(guī)劃城市中近似區(qū)位、類似性質(zhì)的的片區(qū)、街區(qū)、地塊應(yīng)提出一致性的控制要求作為基礎(chǔ)，再根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)個(gè)體的個(gè)體差別，做出針對(duì)性的控制與引導(dǎo)，體現(xiàn)公平、公正性?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)將公共利益保障作為首要任務(wù)，是制訂控制指標(biāo)與控制導(dǎo)則的基本依據(jù)。第18頁(yè)/共129頁(yè)

（3）公開(kāi)原則

控制性詳細(xì)規(guī)劃屬于《行政許可法》所規(guī)定的許可依據(jù)的范疇，應(yīng)遵循行政許可依據(jù)必須公開(kāi)的要求?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃在編制與審批過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的公眾參與的程序設(shè)計(jì)，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)并提出相應(yīng)的規(guī)劃應(yīng)對(duì)或解釋?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容、成果應(yīng)盡量簡(jiǎn)明、清晰，便于理解，以適應(yīng)不同層次的公眾參與需要。

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（5）可操作性原則編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)充分結(jié)合地方實(shí)際情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的管理要求，編制工作應(yīng)在充分的調(diào)研與分析論證基礎(chǔ)上，控制成果應(yīng)有充分的依據(jù)和可行性，強(qiáng)化與規(guī)劃管理的銜接，提高規(guī)劃成果的科學(xué)性和可操作性。第20頁(yè)/共129頁(yè)

（4）整體性原則編制控制性詳細(xì)規(guī)劃遵循局部服從整體，內(nèi)部服從外部的原則。整體的控制往往是自上而下的控制要求，多為具體街坊地塊控制的依據(jù)。而外部條件一般是體現(xiàn)個(gè)體局部之間的相互關(guān)系，多包含公共利益的內(nèi)容。

第21頁(yè)/共129頁(yè)二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程

第22頁(yè)/共129頁(yè)最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃

領(lǐng)事館區(qū)，為了國(guó)際慣例與國(guó)際接軌，借鑒了美國(guó)的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。第23頁(yè)/共129頁(yè)

有益的探索

（80年代中后期）桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987）控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系。

廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）覆蓋面積達(dá)70平方公里更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法，一直沿用至今。

《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》。

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蘇州桐芳巷改造規(guī)劃汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現(xiàn)狀——規(guī)劃——管理進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開(kāi)發(fā)用地和公共設(shè)施。

汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃（89年）適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的二級(jí)用地分類，提出土地使用兼容表，探索了工業(yè)街坊的土細(xì)分開(kāi)發(fā)模式。第25頁(yè)/共129頁(yè)

步入成熟（80年代末90年代初）溫州舊城改造控制規(guī)劃幾個(gè)相關(guān)課題研究：《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》（上海市規(guī)劃局；

《控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法（建議稿）》

（江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）第26頁(yè)/共129頁(yè)1991年，建設(shè)部在《城市規(guī)劃編制辦法》中，列入了控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容，并明確了編制要求。1995年，建設(shè)部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，規(guī)范了控制性詳細(xì)規(guī)劃的具體編制內(nèi)容和要求。廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例

(2004年9月24日廣東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)2004年9月24日公布自2005年3月1日起施行)第27頁(yè)/共129頁(yè)《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》解讀注:《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）

《條例》是我國(guó)第一部規(guī)范控制性詳細(xì)規(guī)劃的地方性法規(guī)。其確立的規(guī)劃委員會(huì)制度、公眾參與制度、變更規(guī)劃須經(jīng)法定程序制度和監(jiān)督檢查制度等將規(guī)劃的審批、調(diào)整權(quán)與執(zhí)行權(quán)適度分離，是對(duì)廣東省城市規(guī)劃管理體制的重大創(chuàng)新和完善，大大提高了規(guī)劃的社會(huì)透明度，為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃決策公開(kāi)化和民主化、科學(xué)化有著十分重要的意義。第28頁(yè)/共129頁(yè)廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制指引（試行）廣東省建設(shè)廳二○○五年六月目錄1總則………………12編制計(jì)劃…………43技術(shù)文件…………64法定文件…………175管理文件…………21附錄1廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃成果體系框圖………………30附錄2廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制與審批流程……………31第29頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)與區(qū)劃的比較區(qū)劃（zoning）的研究區(qū)劃的產(chǎn)生與發(fā)展（起源于德國(guó)，發(fā)展在美國(guó)）。區(qū)劃的本質(zhì)與精髓（初衷是保護(hù)即得利益,本質(zhì)是對(duì)利益分配的認(rèn)定與控制）。區(qū)劃（zoning）與控規(guī)的比較規(guī)劃體系不同(英\美\法)管理審批方式不同（通則與判例）法律地位不同（法與法定規(guī)劃）出發(fā)點(diǎn)與側(cè)重點(diǎn)不同（控制層面\針對(duì)性）控制層面不同（Zoning\Subdivision\DesignGuidelines）區(qū)劃及國(guó)外其他相關(guān)規(guī)劃類型借鑒第30頁(yè)/共129頁(yè)相關(guān)結(jié)論伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地有償使用而產(chǎn)生；根據(jù)建設(shè)管理需求而發(fā)展變革；借鑒區(qū)劃技術(shù)的中國(guó)特色的規(guī)劃形式。新時(shí)期的變革（90年代末）深圳法定圖則——關(guān)注法制層面的革新控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試城市設(shè)計(jì)的興起——彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力

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深圳法定圖則

關(guān)注法制層面的革新，借鑒香港土地契約；法律關(guān)系明確；程序設(shè)計(jì)是關(guān)鍵；編制技術(shù)上沒(méi)有突破；實(shí)踐中面臨挑戰(zhàn)。第32頁(yè)/共129頁(yè)第33頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試在英國(guó)的規(guī)劃許可制度下的行政復(fù)議規(guī)劃許可制度，對(duì)具體規(guī)劃采取個(gè)案審定的方式；通過(guò)規(guī)劃行政救濟(jì)的有關(guān)行政復(fù)議的程序來(lái)改變開(kāi)發(fā)許可的決定；復(fù)議的具體程序比較復(fù)雜，復(fù)議成功的機(jī)會(huì)主要依賴于方案的合理性及其與地方和國(guó)家政策相適應(yīng)的程度。第34頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試美國(guó)的區(qū)劃修改(ZoningAmendments)和變動(dòng)（Variances）申請(qǐng)修改區(qū)劃實(shí)際就是要求修改法律；修改區(qū)劃的程序與最初通過(guò)區(qū)劃的程序相同；通常由于土地本身自然特點(diǎn)而無(wú)法滿足區(qū)劃法規(guī)的要求，而申請(qǐng)變動(dòng)。第35頁(yè)/共129頁(yè)

國(guó)內(nèi)部分城市的控規(guī)調(diào)整制度比較

對(duì)上海市、深圳市、天津市、廣州市、重慶市等城市有關(guān)控規(guī)層面規(guī)劃的調(diào)整制度的調(diào)查分析：第36頁(yè)/共129頁(yè)北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

1999年北京控規(guī)、控規(guī)調(diào)整的特點(diǎn)第37頁(yè)/共129頁(yè)

99北京控規(guī)是以現(xiàn)狀認(rèn)定為基礎(chǔ)，其調(diào)整是控規(guī)的延續(xù)，屬于一種快速反應(yīng)規(guī)劃，以法定程序?yàn)楸Ｕ?，是?shí)施動(dòng)態(tài)管理的依據(jù)。

存在問(wèn)題：個(gè)體行為的泛濫；利益追求的突破口；編制行為無(wú)法制約；透明度形同虛設(shè)；總體失控。

——最根本原因在于政府職能的轉(zhuǎn)嫁。其他城市也有類似現(xiàn)象——個(gè)體合理、總體失控。新的探索正在進(jìn)行——真正意義上的動(dòng)態(tài)維護(hù)。第38頁(yè)/共129頁(yè)城市設(shè)計(jì)的興起——彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力

城市設(shè)計(jì)概論城市空間、美學(xué)、人的活動(dòng)；城市未來(lái)、城市結(jié)構(gòu)、聯(lián)系組織；設(shè)計(jì)與法規(guī)的結(jié)合；社會(huì)活動(dòng)、連續(xù)決策的過(guò)程。

第39頁(yè)/共129頁(yè)城市設(shè)計(jì)的興起——彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力

城市設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃相互影響，互為補(bǔ)充。不平行，不對(duì)應(yīng)。國(guó)內(nèi)的城市設(shè)計(jì)更象一種快速反應(yīng)規(guī)劃，針對(duì)實(shí)際問(wèn)題采用不同的形式與解決問(wèn)題的方法，更加靈活而有針對(duì)性，對(duì)于彌補(bǔ)法定規(guī)劃的不足具有重要作用。第40頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別法律地位不同；深度與層次不同；關(guān)注的焦點(diǎn)不同；控制方式不同。兩者銜接方式城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī)；城市設(shè)計(jì)與控規(guī)分工協(xié)作；控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容。第41頁(yè)/共129頁(yè)SOM:深圳中心區(qū)22、23－1街坊城市設(shè)計(jì)調(diào)整前調(diào)整后建筑入口及門庭控制城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī)第42頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容同濟(jì)大學(xué):廣州新城市中軸線中段控制性詳細(xì)規(guī)劃公共空間控制高度控制界面控制第43頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容同濟(jì)大學(xué):廣州新城市中軸線中段控制性詳細(xì)規(guī)劃第44頁(yè)/共129頁(yè)三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制方法第45頁(yè)/共129頁(yè)

三個(gè)階段：從形體設(shè)計(jì)走向形體示意。排房子得出管理依據(jù)。缺乏辦公規(guī)范化。從形體示意到指標(biāo)抽象從指標(biāo)抽象走向完整系統(tǒng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。特點(diǎn)：文本、圖則及法規(guī)三者互相匹配，且各自關(guān)聯(lián)，共同約束城市的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。第46頁(yè)/共129頁(yè)控規(guī)編制方法編制程序:前期研究/用地規(guī)劃及工程規(guī)劃/用地細(xì)分/指標(biāo)確定/成果編制控制內(nèi)容:土地使用/建筑建造/設(shè)施配套/行為活動(dòng)控制方式:指標(biāo)量化/條文規(guī)定/圖則標(biāo)定/城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)賦值方法:形體模擬/經(jīng)驗(yàn)歸納/調(diào)查比較第47頁(yè)/共129頁(yè)規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質(zhì)土地使用相容性環(huán)境容量控制容積率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設(shè)置規(guī)劃控制指標(biāo)體系設(shè)施配套市政設(shè)施配套給水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施交通設(shè)施其他公共設(shè)施配套教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施行政辦公設(shè)施文娛體育設(shè)施附屬設(shè)施其他行為活動(dòng)交通活動(dòng)控制交通組織出入口方位及數(shù)量裝卸場(chǎng)地規(guī)定環(huán)境保護(hù)規(guī)定噪音震動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他第48頁(yè)/共129頁(yè)新舊《編制辦法》的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化舊《編制辦法》內(nèi)容新《編制辦法》內(nèi)容主要變化1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；內(nèi)容無(wú)變化2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；增加了公共設(shè)施配套要求。3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；強(qiáng)調(diào)了運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法與手段。4）確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高；4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通設(shè)施的要求，明確交叉口交通組織形式。5）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合；確定地下空間開(kāi)發(fā)利用具體要求；增加工程管線綜合內(nèi)容，明確地下空間開(kāi)發(fā)利用具體要求。6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。內(nèi)容無(wú)變化控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。新增并明確了控規(guī)的強(qiáng)制性內(nèi)容。第49頁(yè)/共129頁(yè)

（1）強(qiáng)調(diào)了公共設(shè)施的配套要求。

原編制辦法中沒(méi)有明確說(shuō)明，但在實(shí)際工作過(guò)程中，這些設(shè)施多屬于公益性內(nèi)容，在實(shí)際建設(shè)中由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)往往被侵占或者被忽略，控制性詳細(xì)規(guī)劃出于對(duì)公共利益保障責(zé)任，需要更加明確公共設(shè)施的配套要求，包括大、中型公共設(shè)施的落位、小型公共設(shè)施設(shè)施的布點(diǎn)、以及公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模、附加建設(shè)條件、服務(wù)半徑等控制要求。第50頁(yè)/共129頁(yè)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號(hào)類別規(guī)劃項(xiàng)目用地面積（公頃）布局位置建筑面積（平方米）其它控制引導(dǎo)要求街坊編號(hào)地塊編號(hào)1教育科研23醫(yī)療衛(wèi)生45文化娛樂(lè)67體育89行政管理1011社區(qū)服務(wù)12。。。。。?？傆?jì)第51頁(yè)/共129頁(yè)市政公用設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號(hào)類別規(guī)劃項(xiàng)目用地面積（公頃）布局位置控制與引導(dǎo)要求街坊編號(hào)地塊編號(hào)1給水設(shè)施23雨、污水設(shè)施45供電設(shè)施67電信設(shè)施89供熱設(shè)施1011燃?xì)庠O(shè)施1213環(huán)衛(wèi)設(shè)施1415消防設(shè)施16。。。。。。總計(jì)第52頁(yè)/共129頁(yè)公共設(shè)施控制圖則第53頁(yè)/共129頁(yè)

（2）強(qiáng)調(diào)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)提出城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則。這就需要在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)做較為深入和具有針對(duì)性的城市設(shè)計(jì)系統(tǒng)研究，提出相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)控制要求，其中包括對(duì)建筑體量、體型、色彩等要求。第54頁(yè)/共129頁(yè)第55頁(yè)/共129頁(yè)

（3）強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。

其中明確提出了對(duì)公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、道路斷面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強(qiáng)交通的規(guī)劃研究與設(shè)計(jì)控制。在規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中涉及到地塊開(kāi)發(fā)容量、人口容量等指標(biāo)都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關(guān)，規(guī)劃調(diào)整時(shí)交通影響分析與評(píng)價(jià)也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時(shí)如果不事先考慮好公共交通的場(chǎng)站布局、站點(diǎn)位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實(shí)施、改造與整治時(shí)缺乏足夠的城市空間，許多設(shè)施被忽略或無(wú)法落位。國(guó)內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)踐證明，這些方面的控制至關(guān)重要不可忽視。第56頁(yè)/共129頁(yè)第57頁(yè)/共129頁(yè)重慶適應(yīng)山地道路特點(diǎn)的局部展寬段渠化處理方式第58頁(yè)/共129頁(yè)

（4）對(duì)于市政設(shè)施規(guī)劃明確提出需要進(jìn)行管網(wǎng)綜合主要是保證市政設(shè)施配套，并作為地塊開(kāi)發(fā)條件的重要參考。第59頁(yè)/共129頁(yè)

（5）關(guān)于地下空間利用的具體要求。

隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、建設(shè)水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開(kāi)發(fā)利用越來(lái)越成為城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對(duì)這一方面的研究與控制手段?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)體系中也基本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實(shí)施操作中，會(huì)出現(xiàn)許多爭(zhēng)議問(wèn)題和灰色空間，因此，急需對(duì)這方面的建設(shè)行為進(jìn)行規(guī)范，并提出科學(xué)的控制要求。第60頁(yè)/共129頁(yè)

地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開(kāi)發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫(kù)、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺(tái)廣場(chǎng)的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過(guò)有機(jī)的組織將這些地下空間串聯(lián)起來(lái)，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。第61頁(yè)/共129頁(yè)

（1）《城市規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容暫行規(guī)定》

城市詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個(gè)地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個(gè)地塊允許的建設(shè)總量；對(duì)特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設(shè)高度；規(guī)劃地段各個(gè)地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定；歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)保護(hù)地段的建設(shè)控制指標(biāo)和規(guī)定，建設(shè)控制地區(qū)的建設(shè)控制指標(biāo)。新《編制辦法》的強(qiáng)制性內(nèi)容第62頁(yè)/共129頁(yè)

（2）2006年4月1日頒布實(shí)施的《城市規(guī)劃編制辦法》第四十二條

條文中明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。新《編制辦法》的強(qiáng)制性內(nèi)容第63頁(yè)/共129頁(yè)

（3）2006年6月1日《關(guān)于落實(shí)新建住房比例要求的若干意見(jiàn)》建住房［2006］165號(hào)文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對(duì)擬建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并作為土地出讓的前置條件，落實(shí)到新開(kāi)工商品住房項(xiàng)目?！?/p>

編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，強(qiáng)制性內(nèi)容的確定應(yīng)滿足以上三項(xiàng)及其他相關(guān)規(guī)定的要求。第64頁(yè)/共129頁(yè)控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果包括：技術(shù)文件、法定文件和管理文件1、技術(shù)文件是法定文件和管理文件的技術(shù)支撐和編制基礎(chǔ)。技術(shù)文件編制的內(nèi)容和深度應(yīng)符合建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》的要求。2、法定文件是規(guī)定控制性詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的文件。法定文件應(yīng)充分考慮資源利用、公眾利益和公共安全等因素，具有強(qiáng)制性實(shí)施的約束力，同時(shí)便于公眾理解和監(jiān)督。3、管理文件是城市規(guī)劃行政主管部門實(shí)施規(guī)劃管理的操作依據(jù)。管理文件既要體現(xiàn)法定文件的“剛性”原則，又要滿足規(guī)劃管理的動(dòng)態(tài)需要。第65頁(yè)/共129頁(yè)技術(shù)文件——報(bào)城市規(guī)劃行政主管部門審查；法定文件——報(bào)城市規(guī)劃委員會(huì)審議及城市人民政府審批；管理文件——報(bào)城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)，并報(bào)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃委員會(huì)備案。第66頁(yè)/共129頁(yè)文件特點(diǎn)：技術(shù)文件——清晰、明確、條文加圖紙。法定文件——公眾能夠理解，便于監(jiān)控，并具有強(qiáng)制性的約束力，非經(jīng)法定程序不得隨意調(diào)整、修改。管理文件——開(kāi)展規(guī)劃管理的操作性文件，既要遵循強(qiáng)制性內(nèi)容不得隨意變更的“剛性”原則，又要滿足動(dòng)態(tài)規(guī)劃的“彈性”要求。第67頁(yè)/共129頁(yè)四、控制性詳細(xì)規(guī)劃存在的問(wèn)題第68頁(yè)/共129頁(yè)

（1）缺乏通盤考慮導(dǎo)致委托的隨意性和銜接困難。（以中小城市為甚）

1）存在問(wèn)題：委托隨意性問(wèn)題，委托邊界隨時(shí)改變甚至有所重疊。銜接問(wèn)題：各院規(guī)劃對(duì)公共部分控制不一致是否應(yīng)該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通則式覆蓋，先控制，再深化。

2）解決思路：規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計(jì)劃性（年度編制計(jì)劃、專門的編制研究中心）。分區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。

3）覆蓋程度與編制深度的對(duì)應(yīng)，重視與近期規(guī)劃銜接。

4）覆蓋深度的區(qū)分與轉(zhuǎn)換。第69頁(yè)/共129頁(yè)重慶的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)系統(tǒng)成為控規(guī)編制的基礎(chǔ)第70頁(yè)/共129頁(yè)（2）依據(jù)不足的問(wèn)題普遍存在。（與上位規(guī)劃的銜接存在技術(shù)上的缺陷）

1）存在問(wèn)題上位規(guī)劃有年限，而控規(guī)無(wú)年限。上位規(guī)劃越來(lái)越注重宏觀調(diào)控與公共政策屬性，真正落實(shí)需要具體指導(dǎo)。前期研究普遍達(dá)不到一定的深度和廣度導(dǎo)致控規(guī)編制的依據(jù)不足。專項(xiàng)規(guī)劃嚴(yán)重滯后帶來(lái)不確定性和大量前期研究工作?？匾?guī)的表達(dá)方式要求簡(jiǎn)單規(guī)范，難以審查前期研究的工作。

2）解決思路在《編制辦法》實(shí)施細(xì)則中或地方的控規(guī)編制《統(tǒng)一技術(shù)措施》中明確規(guī)定這一方面的內(nèi)容，將相關(guān)研究的結(jié)論納入控規(guī)的編制成果。前期研究上升到上一層次規(guī)劃，改變現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃的表達(dá)方式，適應(yīng)控規(guī)分區(qū)片編制的實(shí)際情況，采取總量分配、分層控制的思路，逐層落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃之中。第71頁(yè)/共129頁(yè)（3）關(guān)于層次與深度1）問(wèn)題的產(chǎn)生地區(qū)發(fā)展不平衡，地方具有不同的發(fā)展特色，城市中的舊城區(qū)與新城區(qū)發(fā)展控制要求也不盡相同，不同的開(kāi)發(fā)方式對(duì)控規(guī)的要求都不同。統(tǒng)一的深度導(dǎo)致有些地區(qū)控制深度不夠，而有些地區(qū)控制內(nèi)容過(guò)深卻意義不大。2）解決問(wèn)題的思路采取分層控制、層層深入的方式。采取一般控制和特殊控制相結(jié)合的方式。劃定特定區(qū)有針對(duì)性地提出編制深度要求。將不同的控制要求上升到分區(qū)規(guī)劃層次、或劃定標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)時(shí)給予明確。剛性與彈性的控制要求、相互之間的轉(zhuǎn)化。古城保護(hù)第72頁(yè)/共129頁(yè)（4）關(guān)于規(guī)劃控制指標(biāo)體系——控規(guī)的靈魂1）存在問(wèn)題指標(biāo)千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵。指標(biāo)選取缺乏針對(duì)性研究，規(guī)定性與指導(dǎo)性指標(biāo)需要針對(duì)性界定。例如旅游度假區(qū)中小學(xué)指標(biāo)沒(méi)有用。指標(biāo)賦值缺乏科學(xué)依據(jù)，有主觀臆斷現(xiàn)象，拍腦袋。不同的編制單位和區(qū)片導(dǎo)致不公平和銜接困難。2）解決問(wèn)題的思路地方的統(tǒng)一技術(shù)措施提供參考。通過(guò)針對(duì)性的現(xiàn)狀調(diào)研、歸納總結(jié)提供具有通則式意義的賦值標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)公平性。個(gè)案賦值結(jié)合具體的編制要求浮動(dòng)變化，并需要提供有力的依據(jù)。第73頁(yè)/共129頁(yè)上海的建筑密度與容積率附值標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上規(guī)范了技術(shù)行為，避免主觀臆斷賦值現(xiàn)象。第74頁(yè)/共129頁(yè)（5）關(guān)于用地分類1）問(wèn)題的產(chǎn)生目前普遍使用的是國(guó)家規(guī)范《城市用地與規(guī)劃建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，適用于城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)工作。該標(biāo)準(zhǔn)不適用于控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)有效的規(guī)劃控制和編制技術(shù)創(chuàng)新都是一個(gè)阻礙。2）解決問(wèn)題的思路針對(duì)規(guī)劃管理與實(shí)施的利益集團(tuán)與開(kāi)發(fā)建設(shè)方式制定新的用地分類。聯(lián)排屋、經(jīng)濟(jì)適用房、美國(guó)16類住宅用地。南京提出A類公共用地，B類市場(chǎng)開(kāi)發(fā)用地。適用于新鮮事物、新類型或新的開(kāi)發(fā)方式。與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的銜接，必要時(shí)可翻譯或者轉(zhuǎn)換。適應(yīng)城市自身的特色，符合管理需要。區(qū)劃管制中有一種表性分區(qū)的手段具有借鑒意義。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始了相關(guān)的嘗試。（南京的用地分類、北京的多功能用地與待研究用地等）第75頁(yè)/共129頁(yè)資料來(lái)源：南京市規(guī)劃局規(guī)劃編制課題組《城市規(guī)劃編制體系新框架研究》1999.11第76頁(yè)/共129頁(yè)

用地兼容與混合用地用地兼容：是指用地對(duì)建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施，由于比例很低，不會(huì)影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。允許的含義指的是可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施，也可以不建，建設(shè)與否同開(kāi)發(fā)商的設(shè)想有關(guān)，但需要通過(guò)規(guī)劃管理部門的認(rèn)可。兼容類型的控制和兼容比例的控制。兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取《各類建設(shè)用地適建范圍表》，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關(guān)于兼容比例一般都沒(méi)有明確，目前國(guó)內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時(shí)，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過(guò)總建筑面積的20%。第77頁(yè)/共129頁(yè)注：√適建×不適建〇由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共設(shè)施。。。R1R2R3R4C1C2。。。1低層居住建筑√√√√〇〇2多層居住建筑〇√√〇〇〇3高層居住建筑〇√√〇〇〇4教育設(shè)施√√√√〇〇5商業(yè)服務(wù)設(shè)施√√√√〇√6文化設(shè)施√√√√〇〇7醫(yī)療設(shè)施√√√√〇〇8體育設(shè)施√√√√〇〇10辦公建筑√√√〇√√11旅館〇√√〇〇√12商住綜合樓√√√〇√√13對(duì)環(huán)境基本無(wú)干擾、污染的工廠〇√√√×〇14對(duì)環(huán)境有干擾、污染的工廠××××××15普通儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)××〇〇×〇16危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)××××××17社會(huì)停車場(chǎng)〇〇〇〇〇〇18加油站××××××。。。。。。第78頁(yè)/共129頁(yè)混合用地：主要是描述一個(gè)地塊的用地性質(zhì)容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。對(duì)于混合類型的控制，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮如下原則：1、用地關(guān)聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關(guān)研究，辦公設(shè)施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關(guān)聯(lián)性，因而在混合用地中所見(jiàn)較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂(lè)用地的混合是較為多見(jiàn)的混合類型。2、互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂(lè)設(shè)施由于其人流、噪音等原因，通常對(duì)住宅的私密有相當(dāng)負(fù)面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應(yīng)當(dāng)附加相應(yīng)條件，如要求保持一定的合理的間隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原則：對(duì)于混合比例的控制，通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來(lái)計(jì)量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過(guò)50%比例，就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。第79頁(yè)/共129頁(yè)混合用地的使用案例借鑒：RM：以居住為主，同時(shí)有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%，超過(guò)80%的話，則應(yīng)當(dāng)算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應(yīng)算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通樞紐周圍，鼓勵(lì)混合開(kāi)發(fā)的方式，并且必須保證用地功能的混合?；旌系姆绞胶捅壤哂邢喈?dāng)?shù)撵`活性和適應(yīng)性。一旦確定為多功能用地，不得進(jìn)行單用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須保證大于兼容水平20%的建筑面積兼容量的混合開(kāi)發(fā)。F多功能用地?cái)?shù)種互無(wú)干擾的設(shè)施的混合用地。F1居住兼容公建及其他用地以居住、公建及其他為主的用地，公建及其他建筑面積低于總建筑面積的40％F2公建及其他兼容居住用地以公建及其他、居住為主的用地，居住建筑面積低于總建筑面積的40％F3數(shù)類設(shè)施的混合用地除居住之外的數(shù)類設(shè)施的混合用地。北京關(guān)于混合用地的分類定義，規(guī)定主導(dǎo)比例大于60%，但不高于80%。第80頁(yè)/共129頁(yè)

（6）其他技術(shù)問(wèn)題。

1）現(xiàn)狀認(rèn)定：法律的不溯及既往原則、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、現(xiàn)狀的有機(jī)規(guī)制。城中村，日本的有機(jī)更新。

2）產(chǎn)權(quán)地塊：必要、復(fù)雜、矛盾。

3）用地細(xì)分：最小地塊的概念對(duì)于指標(biāo)體系的意義；劃分最小地塊需要基礎(chǔ)研究；單元開(kāi)發(fā)的控制彈性。

4）獎(jiǎng)勵(lì)政策：獎(jiǎng)勵(lì)政策的真正含義；獎(jiǎng)勵(lì)政策的限制。舊區(qū)可以獎(jiǎng)勵(lì)，如綠地和公共空間，新區(qū)不用獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)該規(guī)定。

5）地形復(fù)雜地區(qū)的控制研究，不僅控制高度，輪廓線。

6）控規(guī)調(diào)整：動(dòng)態(tài)控制優(yōu)勢(shì)、總量失控風(fēng)險(xiǎn)、程序的保障。

7）“五線”劃定：表達(dá)方式與具體操作。

8）控規(guī)與城市設(shè)計(jì)銜接：內(nèi)容與形式。第81頁(yè)/共129頁(yè)五、控規(guī)編制的動(dòng)態(tài)與發(fā)展趨勢(shì)第82頁(yè)/共129頁(yè)（1）編制的規(guī)范性：地方統(tǒng)一技術(shù)措施的不斷出臺(tái)。（2）編制方法的延伸與拓展：分層控制實(shí)踐。（3）編制內(nèi)容的深入：控規(guī)中設(shè)計(jì)控制的探索。第83頁(yè)/共129頁(yè)地方統(tǒng)一技術(shù)措施：特大城市出現(xiàn)了新的編制方法與編制思路，大多是針對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃原有編制辦法的不足進(jìn)行的相應(yīng)改進(jìn)，并形成地方統(tǒng)一的編制技術(shù)措施：《重慶市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（2002）；《黑龍江省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制規(guī)范》（2004）；《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范指引》（2005）；《南京市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（2005）；《濟(jì)南市控制規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則》（2005）；《北京市中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃通則》（2006）。對(duì)本區(qū)域內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制行為進(jìn)行規(guī)范，以便實(shí)現(xiàn)總體控制和相互銜接。第84頁(yè)/共129頁(yè)

地方性的統(tǒng)一技術(shù)措施一般都在編制程序與工作階段、分區(qū)劃分與用地編碼系統(tǒng)、規(guī)劃控制內(nèi)容與形式、成果規(guī)范等方面對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了詳盡的規(guī)定。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第85頁(yè)/共129頁(yè)

1）對(duì)控規(guī)的分區(qū)劃定與用地編碼進(jìn)行規(guī)范，基本上形成片區(qū)——街區(qū)——地塊的劃分層次，提出了相應(yīng)的劃分原則，并在此基礎(chǔ)上規(guī)范了城市地塊的編碼系統(tǒng)。有些城市提出了“規(guī)劃單元”（名稱不盡相同，但內(nèi)涵相近）的概念提出編制相應(yīng)的控制單元規(guī)劃作為承上啟下的依據(jù)（如廣州、上海、南京、濟(jì)南（街區(qū)）、北京（街區(qū)））。

第86頁(yè)/共129頁(yè)

2）在《城市規(guī)劃編制辦法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步詳細(xì)明確編制內(nèi)容與編制方式。提供主要控制指標(biāo)的附值參考標(biāo)準(zhǔn)。有些城市在國(guó)標(biāo)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB137-90）的基礎(chǔ)上提出了適應(yīng)自身控規(guī)的用地分類（如南京、濟(jì)南、北京）。

3）規(guī)范控規(guī)成果的統(tǒng)一格式、制圖規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。控規(guī)編制的地方統(tǒng)一技術(shù)規(guī)定或措施都結(jié)合了各城市自身的特點(diǎn)，相互學(xué)習(xí)借鑒與補(bǔ)充，深化了《城市規(guī)劃編制辦法》，并在地方控規(guī)編制中起到了積極的作用。南京、廣州要求十分嚴(yán)格。第87頁(yè)/共129頁(yè)分層控制：形成一套從總規(guī)——分區(qū)——片區(qū)——控制單元——街坊地塊，分層控制、層層銜接的規(guī)劃控制系統(tǒng)。鎮(zhèn)規(guī)劃層次可以減少。1）分層控制：每一層次落實(shí)相應(yīng)深度的規(guī)劃內(nèi)容，并為深入控制留有余地和適應(yīng)性空間；2）總量控制：將總體指標(biāo)的層層分解，每一層次均實(shí)行總量控制；第88頁(yè)/共129頁(yè)3）單元控制：將城市規(guī)劃建成區(qū)劃分至控制單元，控制單元提出控制指標(biāo)、控制圖則、控制導(dǎo)向等通則式控制，為進(jìn)一步結(jié)合舊城改造、近期建設(shè)和土地出讓計(jì)劃編制街坊地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃提供依據(jù)；2－4平方公里范圍，總量、交通、視線走廊等。4）特定區(qū)：將城市中具有特殊要求的控制單元?jiǎng)澏樘囟▍^(qū)，特定區(qū)規(guī)劃單元的控制性詳細(xì)規(guī)劃有針對(duì)性地提出特殊的控制要求和規(guī)劃許可要求。第89頁(yè)/共129頁(yè)

北京控規(guī)、上海控規(guī)基本特點(diǎn)：從大分區(qū)到小分區(qū)（編制單元）分層控制，各盡其職，落實(shí)該落實(shí)的內(nèi)容。各專項(xiàng)規(guī)劃提供依據(jù)，落實(shí)社會(huì)服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施（包括交通設(shè)施）整個(gè)從大到小、從粗到細(xì)是在統(tǒng)一的層面上展開(kāi)的，便于銜接與協(xié)調(diào)。這樣的過(guò)程中特別注意的是系統(tǒng)的控制與落實(shí)，并提出了控制導(dǎo)向的概念。該工作完成以后才會(huì)針對(duì)規(guī)劃單元在深入展開(kāi)具體地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃（附值）。原控規(guī)調(diào)整方式已經(jīng)暫停，今后將以單元為單位實(shí)施動(dòng)態(tài)管理避免失控。第90頁(yè)/共129頁(yè)1總則2控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容2.1資料收集和現(xiàn)狀調(diào)研2.2規(guī)劃的主要內(nèi)容3控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果要求3.1控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果構(gòu)成3.2法定文件的成果構(gòu)成及深度要求3.2.1文本的主要內(nèi)容3.2.2規(guī)劃管理單元導(dǎo)則的主要內(nèi)容3.3管理文件的成果構(gòu)成及深度要求3.3.1通則的主要內(nèi)容3.3.2規(guī)劃管理單元地塊圖則3.4技術(shù)文件的成果深度及深度要求3.4.1基礎(chǔ)資料匯編的主要內(nèi)容3.4.2說(shuō)明書的主要內(nèi)容3.4.3技術(shù)圖紙的主要內(nèi)容3.4.4公眾參與報(bào)告的主要內(nèi)容廣州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定廣州市城市規(guī)劃局2006年8月第91頁(yè)/共129頁(yè)廣州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定廣州市城市規(guī)劃局2006年8月4控制性詳細(xì)規(guī)劃成果計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)4.1電子文件格式和命名4.2制圖制表規(guī)范4.2.1AutoCAD圖形文件一般規(guī)定4.2.2AutoCAD圖形文件中圖層名稱、線型及顏色4.2.3公共服務(wù)設(shè)施符號(hào)4.2.5交通設(shè)施符號(hào)4.2.6控制性詳細(xì)規(guī)劃圖則JPG格式文件規(guī)定4.3控制性詳細(xì)規(guī)劃圖則建庫(kù)文件的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)4.3.1建庫(kù)文件和內(nèi)容要求4.3.2規(guī)劃信息編碼原則4.3.3規(guī)劃控制指標(biāo)表4.4其他規(guī)定第92頁(yè)/共129頁(yè)

需要重新審視的內(nèi)容：

1）總體規(guī)劃——需要表達(dá)結(jié)構(gòu)與分區(qū)、分區(qū)的容量以及控制要求，與新編制辦法中的精神內(nèi)涵一致。

2）分區(qū)規(guī)劃——改變以往小總規(guī)的方式，明確次分區(qū)或控制單元的控制要求與控制內(nèi)容，作為控規(guī)編制的依據(jù)。

第93頁(yè)/共129頁(yè)

3）剛性與彈性——越上層次的越剛性，越下層次越具彈性與適應(yīng)性。

4）全覆蓋——總規(guī)基礎(chǔ)上單元層次全覆蓋。

5）規(guī)劃調(diào)整——以單元為單位，內(nèi)部平衡與置換。第94頁(yè)/共129頁(yè)

城市設(shè)計(jì)與控制性詳細(xì)規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合：控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的結(jié)合方式——程序分階段、針對(duì)特定地區(qū)、城市設(shè)計(jì)控制融合、調(diào)整依據(jù)。設(shè)計(jì)控制的深化——針對(duì)公共空間、角色與深度的把握、面臨實(shí)踐檢驗(yàn)。第95頁(yè)/共129頁(yè)案例：濱水空間設(shè)計(jì)控制1.容積率與建筑密度（1）容積率提高容積率是解決城市中建設(shè)用地缺乏的主要辦法之一，但是過(guò)高的容積率對(duì)環(huán)境質(zhì)量造成負(fù)面影響，對(duì)市政、公共設(shè)施帶來(lái)壓力。應(yīng)加入容積率的降檔規(guī)則，提倡適宜的容積率。第96頁(yè)/共129頁(yè)容積率與建筑密度（2）建筑密度建筑密度也是與城市環(huán)境密切相關(guān)的，反映的是二維空間上的疏密程度。建筑密度的高低會(huì)對(duì)人的心理造成一定的影響。對(duì)于高層建筑群，其密度一旦超過(guò)10％—15％，就會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感。應(yīng)推廣應(yīng)用塔樓密度與裙樓密度分別控制的方法。第97頁(yè)/共129頁(yè)香港天水圍屋邨：容積率5，過(guò)高的密度第98頁(yè)/共129頁(yè)2.設(shè)計(jì)控制的加強(qiáng)和要素的引入

濱水區(qū)空間的界面是城市生活的主要場(chǎng)景，其相關(guān)體積分布和界面構(gòu)成是城市生活的物理?xiàng)l件，也是城市環(huán)境品質(zhì)的核心條件之一，因此有必要加強(qiáng)設(shè)計(jì)控制。設(shè)計(jì)控制分為規(guī)定性和績(jī)效性兩種，國(guó)外的城市多采取績(jī)效性的控制為主，但根據(jù)國(guó)情應(yīng)采取規(guī)定性的控制為主。這也是基于價(jià)值判斷的考慮。第99頁(yè)/共129頁(yè)建筑高度（1）天際線和高度分區(qū)以形成有特色的濱水區(qū)天際線為目標(biāo)，從整個(gè)城市的層面和濱水區(qū)內(nèi)各組團(tuán)的功能和景觀要求進(jìn)行考慮，建立高度分區(qū)，在宏觀上實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑高度的控制。高度的分區(qū)可以基于建筑的絕對(duì)高度，也可以基于建筑的層數(shù)。第100頁(yè)/共129頁(yè)上海浦東濱水區(qū)第101頁(yè)/共129頁(yè)杭州西湖地標(biāo)與城市建筑第102頁(yè)/共129頁(yè)杭州西湖濱水建筑體量控制第103頁(yè)/共129頁(yè)建筑高度（2）斜線控制的臨江建筑高度目前的控制中一般只設(shè)定可以建設(shè)的最大高度，并未對(duì)