商業(yè)體銷售方案001

目標(biāo)與任務(wù)第一頁，共20頁。目標(biāo)與任務(wù)集中商業(yè)物業(yè)的快速銷售計劃快速回籠資金為商業(yè)的順利營業(yè)做好基礎(chǔ)工作第二頁，共20頁。項目分析第三頁，共20頁。項目概述項目總建筑面積13000㎡總銷售戶數(shù)723套共四層，每層約3000㎡第四頁，共20頁。項目依托項目為紅海名仕公館配套商業(yè)的龍頭部分，沿街商業(yè)已基本全部營業(yè)項目位于新余市城北區(qū)域，仙來大道與五一路交匯處西北，正面臨街直接輻射周邊21個成熟社區(qū)，約15萬人，常住人口8萬人2公里范圍內(nèi)有新余四中、技師學(xué)院、工程學(xué)院等學(xué)校及市政府等機(jī)構(gòu)，以及眾多社區(qū)周邊的銀行、餐飲、日用百貨、公園、交通等配套相當(dāng)成熟第五頁，共20頁。地段上佳社區(qū)成熟品位高端（名仕公館）品質(zhì)精良（物業(yè)自身）公共配套充裕優(yōu)勢銷售團(tuán)隊撤換前期業(yè)態(tài)定位偏差規(guī)劃設(shè)計未與最終業(yè)態(tài)定位關(guān)聯(lián)劣勢重新定位業(yè)態(tài)及招商工作，以調(diào)整前期的計劃自主銷售，利用控制，提高效率機(jī)遇上億廣場、北湖帝景的影響與競爭國家政策與樓市的影響常規(guī)性的樓市淡季危脅SWOT簡析第六頁，共20頁。業(yè)態(tài)定位第七頁，共20頁。業(yè)態(tài)定位——格調(diào)定位商業(yè)物業(yè)的銷售工作，必須招商先行，而招商工作，須以業(yè)態(tài)定位為先。本項目目前雖無明確的業(yè)態(tài)定位，但應(yīng)與紅海集團(tuán)、名仕公館及市場發(fā)展的未來相匹配：紅海集團(tuán)—目前具有全國性的開發(fā)經(jīng)驗，品牌口碑良好，投資者懷有期待第八頁，共20頁。業(yè)態(tài)定位——格調(diào)定位名仕公館在本地為高檔社區(qū)，且很多業(yè)主為國家機(jī)關(guān)工作人員、教職員工等高素質(zhì)群體為主，配套的商業(yè)應(yīng)與之生活需求和生活情趣相匹配第九頁，共20頁。業(yè)態(tài)定位——格調(diào)定位隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，商業(yè)的細(xì)分日益明顯，新陳代謝加快，商業(yè)定位應(yīng)具有時代的前瞻性和未來的包容性，需與其它賣場進(jìn)行差異化經(jīng)營，以保持整潔、高雅、時尚、健康的形象，對業(yè)主的生活和企業(yè)的品牌形象有良好的促進(jìn)作用。而衰退型業(yè)態(tài)不僅影響形象、攪擾業(yè)主生活，而且面臨淘汰所帶來的長期經(jīng)營問題，影響投資者的購買信心第十頁，共20頁。銷售與招商工作的密切關(guān)聯(lián)性現(xiàn)項目因面臨業(yè)態(tài)定位調(diào)整與銷售團(tuán)隊替換帶來的雙重壓力，且面臨房地產(chǎn)行業(yè)的特性，即銷售與經(jīng)營的淡旺季的影響，一年不慎，需再等一年，這一狀況對開發(fā)產(chǎn)商形成嚴(yán)重影響，因此，必須有嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)、縝密的計劃。以商業(yè)的運營旺季——陽歷年末、農(nóng)歷年前為基點，倒推計劃流程即商業(yè)物業(yè)必須在2018年春節(jié)前營業(yè)或試營業(yè)商業(yè)營業(yè)前需進(jìn)行裝修、報驗等工作，因此需提前三個月完成銷售和招商工作因裝修涉及隱蔽工程及鋪面分割、動線組織設(shè)計等工作，因此銷售工作應(yīng)在裝修之前基本完成，因此，銷售任務(wù)應(yīng)達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)基于上述因素，銷售任務(wù)應(yīng)為：2017年11月之前，應(yīng)至少完成60%的銷售面積（套數(shù)大致與此一致），春節(jié)前完成80%-85%。第十一頁，共20頁。進(jìn)度計劃第十二頁，共20頁。營銷計劃目標(biāo)計劃進(jìn)度年內(nèi)總體銷售進(jìn)度計劃如下表：紅海名仕公館集中商業(yè)體銷售進(jìn)度計劃

2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月銷售面積400300600300036001200800400600銷售套數(shù)21337017023070452133回籠資金(萬元)480360720450064802400168010001500售款累計480840156060601254014940166201762019120面積累計（㎡）400700130043007900910099001030010900銷售面積累計比例3%5%10%33%61%70%76%79%84%第十三頁，共20頁。營銷計劃目標(biāo)計劃進(jìn)度節(jié)點控制：第十四頁，共20頁。營銷計劃基本策略為快速回籠資金，視市場行情，可以將自銷、分銷與電商結(jié)合的方式。如果市場反饋良好，銷售順利，將以自銷為主，只分配少量鋪面進(jìn)行分銷或電商銷售。第十五頁，共20頁。營銷計劃基本策略為實現(xiàn)最大化的利潤、降低銷售過程中的風(fēng)險、便于調(diào)整銷售進(jìn)度，推出房源的順序為：第二、三層首推，其次為第四層，最后為第一層。價值及價格中等的第二、三層推出，即可快速回籠資金，又可測試市場反饋，以便于調(diào)整策略和后續(xù)價格，第四層價格及價值都較差，銷售速度估計較慢，而最有價值的第一層，則是利潤貢獻(xiàn)層，也是考慮自持或自營的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此置于最后推向市場。第十六頁，共20頁。營銷計劃促銷政策可根據(jù)銷售進(jìn)度，適時進(jìn)行一些優(yōu)惠活動或銷售策略。備選的策略有：原業(yè)主購買優(yōu)先或優(yōu)惠，指紅海公司的其它項目業(yè)主，如名仕公館的業(yè)主購買優(yōu)惠；原業(yè)主及已購業(yè)主購買時的優(yōu)惠或獎勵；團(tuán)購獎勵或優(yōu)惠；大體量購買者的優(yōu)惠政策第十七頁，共20頁。營銷計劃推廣事項現(xiàn)場包裝，包括售樓部內(nèi)部及室外如墻體等已有（如有）戶外廣告牌位的更換公交車體廣告、車站牌廣告等微信群、微博、公眾號等自媒體宣傳物料制作，如海報、易拉寶、DM等資料派發(fā)產(chǎn)品推介會業(yè)主答謝會簽約儀式