中央空調(diào)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

物業(yè)管理程序初版中央空調(diào)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2011-66頁(yè)中央空調(diào)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)一、目的規(guī)范中央空調(diào)管理工作，保證中央空調(diào)各項(xiàng)性能完滿(mǎn)。二、合用范圍合用于天辰大廈中央空調(diào)的保護(hù)管理。三、職責(zé)、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)審查空調(diào)系統(tǒng)《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃和本標(biāo)準(zhǔn)履行狀況。、工程部長(zhǎng)負(fù)責(zé)擬定《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，并對(duì)計(jì)劃和本標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行進(jìn)行監(jiān)察和指導(dǎo)實(shí)行。、設(shè)備主任詳細(xì)負(fù)責(zé)中央空調(diào)的平常管理。、客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)在設(shè)備停用時(shí)通知客戶(hù)。四、程序重點(diǎn)、設(shè)備的查收及整頓管理工程部長(zhǎng)在設(shè)備安裝完成交托使用前應(yīng)依據(jù)設(shè)備的配置狀況擬定接收查收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃。、查收內(nèi)容設(shè)計(jì)資料技術(shù)資料設(shè)備型號(hào)、數(shù)目與移交清單符合工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊備、表記清楚機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫優(yōu)秀設(shè)備表面油漆完滿(mǎn)、無(wú)損害對(duì)接收查收中接收資料不齊備、不真切、不合格等問(wèn)題，工程部長(zhǎng)應(yīng)輔助項(xiàng)目經(jīng)理要求建設(shè)單位實(shí)時(shí)補(bǔ)齊補(bǔ)全。對(duì)接收查收發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題，工程部長(zhǎng)應(yīng)輔助項(xiàng)目經(jīng)理踴躍要求建設(shè)單位整頓，整頓后再進(jìn)行驗(yàn)收，直至合格。設(shè)備查收合格后，由工程部長(zhǎng)及項(xiàng)目經(jīng)理在設(shè)備查收表上署名確認(rèn)。如設(shè)備還存在整頓內(nèi)容，須整頓完成查收合格后方可署名。、設(shè)備的運(yùn)行管理）開(kāi)機(jī)前的檢查確認(rèn)以下?tīng)顩r正常后方可開(kāi)機(jī)：a電壓表指示能否在額定值的正負(fù)10％范圍之內(nèi)。各樣信號(hào)燈顯示能否正常。各樣閥門(mén)能否均已正常開(kāi)啟或封閉。開(kāi)機(jī)）啟動(dòng)循環(huán)水泵。2）確認(rèn)供水壓力正常、啟動(dòng)主機(jī)，過(guò)5－10分鐘后啟動(dòng)制冷機(jī)。）制冷機(jī)啟動(dòng)后，檢查有無(wú)異樣振動(dòng)。噪音或異樣氣味，確認(rèn)全部正常后才算啟動(dòng)成功。）平常禁止手動(dòng)啟動(dòng)此系統(tǒng)，開(kāi)機(jī)時(shí)只按下：“啟動(dòng)”按扭即可。停機(jī)）停主機(jī)。）過(guò)5--10分鐘后停循環(huán)水泵。）所有關(guān)停后，禁止將總電源開(kāi)關(guān)拉下，應(yīng)保持主機(jī)持續(xù)預(yù)熱以便下次啟動(dòng)。）確認(rèn)無(wú)異樣狀況后才算停機(jī)成功。）平常禁止手動(dòng)關(guān)機(jī)，關(guān)機(jī)時(shí)只按下：“停止”按扭即可。、運(yùn)行巡視監(jiān)控管理）設(shè)備管理人員每隔兩小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視部位包含：中央空調(diào)主機(jī)、水箱、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。）巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容以下：a檢查線(xiàn)電壓（正常380V，不可以超額定值的正負(fù)10％）；b檢查三相電流（三相能否均衡，能否超額定值）；c檢查油壓（正常10－15kgf/平方厘米）；d檢查高壓（＜12kgf//平方厘米；e檢查低壓（＞2．0kgf//平方厘米）；g循環(huán)水進(jìn)水溫度（正常＜35度）；f循環(huán)水出水溫度（正常＜40度）；檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行能否有異樣振動(dòng)或噪音；檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行能否安穩(wěn)、水位能否正常；檢查管道、閥門(mén)能否有滲漏、保溫層能否完滿(mǎn)；檢查控制柜（箱）各元器件動(dòng)作能否正常，有無(wú)異樣噪音或氣味。巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述狀況有不正常時(shí)，工程人員應(yīng)實(shí)時(shí)采納舉措予以解決，辦理不了的問(wèn)題應(yīng)實(shí)時(shí)詳盡地報(bào)告給工程班長(zhǎng)、主任，懇求增援解決。整頓時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格恪守（中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)）。、中央空調(diào)主機(jī)管理非值班人員禁止靠近中央空調(diào)主機(jī)，若需要觀(guān)光，須經(jīng)工程部長(zhǎng)、主任贊同，并在值班人員的陪伴下方可進(jìn)行。中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)禁止寄存易燃、易爆、危險(xiǎn)品。中央空調(diào)主機(jī)旁應(yīng)備齊消防器械。防毒用品，并應(yīng)擱置在方便、惹眼處。中央空調(diào)主機(jī)范圍內(nèi)禁止抽煙。每班打掃一次中央空調(diào)主機(jī)范圍內(nèi)的衛(wèi)生，每周潔凈一次中央空調(diào)主機(jī)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)備，做到地面、天花、門(mén)窗、墻壁、設(shè)備設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，表面油漆完滿(mǎn)，整齊光明?？照{(diào)機(jī)房隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值工程人員保存，當(dāng)值工程人員不得擅自配鑰匙。、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。工程部負(fù)責(zé)中央空調(diào)的平常維修保養(yǎng)。中央空調(diào)的大型維修及中央辦理器的故障辦原由外委達(dá)成。膨脹水箱維修保養(yǎng)．工程部在制冷期每季對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次潔凈、保養(yǎng)用500V搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5毫歐不然，應(yīng)當(dāng)干燥外理電機(jī)線(xiàn)圈，干燥辦理后仍達(dá)不到0．5兆歐以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線(xiàn)圈。檢查電機(jī)、電扇能否轉(zhuǎn)動(dòng)靈巧，若有阻滯應(yīng)加注潤(rùn)滑油．若有異樣摩擦聲則應(yīng)換同型號(hào)規(guī)格的軸承。沖洗水過(guò)濾器。檢查補(bǔ)水浮球閥能否動(dòng)作靠譜，不然應(yīng)修復(fù)（不按期）。擰緊所有緊固件。潔凈整個(gè)膨脹水箱。、風(fēng)機(jī)盤(pán)管維修保養(yǎng)：設(shè)備責(zé)任人每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管進(jìn)行一次潔凈、保養(yǎng)每年沖洗二次空氣過(guò)濾網(wǎng)，清除盤(pán)管內(nèi)的空氣（不按期）。檢查風(fēng)機(jī)能否轉(zhuǎn)動(dòng)靈巧，若有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，若有異樣摩擦響聲則應(yīng)改換風(fēng)機(jī)軸承。d)用500V搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻應(yīng)不低于0．5兆歐，不然應(yīng)整修辦理。檢查電容有無(wú)變形、鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)改換同規(guī)格電容；檢查各接線(xiàn)頭能否堅(jiān)固，能否有過(guò)熱印跡，如是則作相應(yīng)整修。沖洗風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物。用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）除去盤(pán)管內(nèi)壁的水垢。擰緊所有緊固件。潔凈風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼。冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：外協(xié)專(zhuān)業(yè)企業(yè)每年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次潔凈、保養(yǎng)柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：①每個(gè)月沖洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)；②潔凈蒸發(fā)器散熱片；潔凈接水盤(pán)。b)水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（除去污垢）：①配制10％的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0．5g緩蝕劑）；②打開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩頭出入水法蘭封閉，而后向里注滿(mǎn)酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸泵循環(huán)沖洗，沖洗時(shí)間為12小時(shí)）；③酸洗完后用1％的NaOH溶液或5％Na2CO3溶液沖洗15分鐘，最后再用清水沖刷三次以上；④所有沖洗完成后，檢查能否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修；如不漏水則從頭裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)改換）。循環(huán)水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：工程維修部每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、循環(huán)水泵機(jī)組進(jìn)行一次潔凈、保養(yǎng)。①電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：ⅰ用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻能否在0．5毫歐以上，不然應(yīng)進(jìn)行干燥辦理或修復(fù)；ⅱ檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，若有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不可以則應(yīng)改換同型號(hào)規(guī)格的軸承；ⅲ檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，若有則應(yīng)修整辦理。水泵維修保養(yǎng)：①轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，察看能否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或改換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵；②檢查盤(pán)根處能否漏水成線(xiàn)，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根（不按期）。③檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)破壞，如破壞則應(yīng)改換彈性橡膠墊（不按期）。④沖洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。⑤擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。沖洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)從頭油漆一遍。、工程部保養(yǎng)組每個(gè)月年對(duì)水管路、送風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管管路進(jìn)行一次檢查，檢查水管路、送涼風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管路處能否有大批的凝固水或保溫層已損壞，如是則應(yīng)重做保溫層。、閥類(lèi)維修保養(yǎng)：工程維修部每個(gè)月對(duì)閥類(lèi)進(jìn)行一次檢查。截止閥和調(diào)理閥的維修保養(yǎng)：檢查能否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；檢查閥門(mén)開(kāi)啟能否靈巧，如阻力較大則應(yīng)付閥桿加注潤(rùn)滑油；如閥門(mén)破碎或開(kāi)啟失敗，則應(yīng)改換同規(guī)格閥門(mén)；檢查法蘭連結(jié)處能否泄漏，假如是則應(yīng)拆換密封膠墊。電磁調(diào)理閥、壓差調(diào)理閥維修保養(yǎng)。干燥過(guò)濾器：檢查干燥過(guò)濾器能否已臟堵或吸潮，如是則改換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器；）電磁調(diào)理閥、壓差調(diào)理閥：通電檢查電磁調(diào)理閥，壓差調(diào)理閥能否動(dòng)作靠譜、若有問(wèn)題則應(yīng)當(dāng)改換同規(guī)格電磁調(diào)理閥、壓差調(diào)理閥；對(duì)壓差調(diào)理閥閥閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)：工程部每個(gè)月對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次檢查）檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：關(guān)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使甩：檢測(cè)傳感器參數(shù)是公正常開(kāi)做模擬買(mǎi)驗(yàn)，對(duì)不合格的傳感器應(yīng)當(dāng)拆換．檢查檢測(cè)器的地方能否滲漏，假如滲漏應(yīng)當(dāng)改換密封膠墊。）控制部分維修保養(yǎng)：潔凈控制柜內(nèi)外的塵埃、贓物；檢查、緊固所有接線(xiàn)頭，對(duì)燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)改換；溝通接接觸器維修保養(yǎng)a）除去滅弧罩內(nèi)的炭化物和金屬顆粒；b）除去觸頭表面的及周?chē)奈畚铮ǖ灰薮煊|頭），如觸頭燒蝕嚴(yán)重應(yīng)當(dāng)改換同規(guī)格的溝通接觸器；潔凈鐵芯上的塵埃及贓物；擰緊所有緊固螺栓。熱繼電器維修保養(yǎng)：a)檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱和燒蝕印跡，若有應(yīng)當(dāng)整修辦理，辦理后達(dá)不到要求的應(yīng)改換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板能否完好，如破壞則應(yīng)改換。自動(dòng)空氣開(kāi)頭維修保養(yǎng)：a)用500v搖表丈量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐不然應(yīng)當(dāng)烘干辦理。除去滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩破壞應(yīng)當(dāng)改換；c)除去表面上的小金屬顆粒（但不要修挫）。信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)．檢查各信號(hào)燈能否正常，假如不亮應(yīng)當(dāng)改換同規(guī)格的信號(hào)燈；檢查各指示儀表能否正常，如誤差較大則應(yīng)當(dāng)做適調(diào)整，調(diào)整后如誤差仍舊較大則應(yīng)當(dāng)改換；中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查動(dòng)能否靠譜，輸出的信號(hào)能否正常，不然應(yīng)當(dāng)改換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器；h\PC中央辦理器、印刷線(xiàn)路板如出現(xiàn)問(wèn)題，則申請(qǐng)外委維修。壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：廠(chǎng)家每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)a)檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于察看鏡的1／2地點(diǎn)，則應(yīng)查明漏油原由并清除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)完全改換潤(rùn)滑油。檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)能否存在空氣，若有則應(yīng)排放空氣。詳細(xì)檢查壓縮機(jī)以下參數(shù)：①壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常0．5兆歐以上）；②壓縮機(jī)運(yùn)行電流（正常為額定值，三相基本均衡）；③壓縮機(jī)油壓（正常10－15kgf/平方厘米）；④壓縮機(jī)外殼溫度（正常85℃以下）；⑤吸氣壓力（正常值4．9－54kgf/平方厘米．⑥排氣壓力（正常值12．5kgf/平方厘米），⑦檢查壓縮機(jī)能否有異樣的聲音．⑧檢查壓縮機(jī)能否有異樣的氣味。⑨經(jīng)過(guò)上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)能否有故障，若有則應(yīng)改換壓縮機(jī)（外委維修）。⑩擰緊所有緊固件并潔凈壓縮機(jī)。維修保養(yǎng)管理《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的擬定a每年的12月15日以前，由工程部長(zhǎng)、設(shè)備主任一同研究、提出空調(diào)系統(tǒng)《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃申請(qǐng)》并上報(bào)企業(yè)審批。由工程部長(zhǎng)依據(jù)設(shè)備的狀況和項(xiàng)目的申請(qǐng)擬定下一年度的維保計(jì)劃。擬定空調(diào)系統(tǒng)《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：a）中央空調(diào)使用的頻度；b）中央空調(diào)運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特別活動(dòng)日等）?？照{(diào)系統(tǒng)《設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包含以下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；詳細(xì)實(shí)行維修保養(yǎng)的時(shí)間；C）估計(jì)花費(fèi)；）備品、備件計(jì)劃。c中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時(shí)間計(jì)劃不一樣意超出8小時(shí)，如一定超出8小時(shí)，則應(yīng)由部長(zhǎng)、主任填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理贊同贊同后才可延時(shí)。關(guān)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部長(zhǎng)、主任趕快增補(bǔ)至計(jì)劃中關(guān)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)備故障，先經(jīng)工程部長(zhǎng)、主任口頭贊同后。能夠先組織搶修爾后寫(xiě)出（--事故報(bào)告）并上報(bào)企業(yè)。中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原由需停用時(shí)，應(yīng)由工程部長(zhǎng)、主任填寫(xiě)《停用申請(qǐng)表》經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理贊同后通知客戶(hù)服務(wù)中心，由客戶(hù)服務(wù)中心提早一周通知使用人。如因忽然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)當(dāng)在恢復(fù)后24小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作好解說(shuō)工作。、異樣狀況的處理中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄漏時(shí)的處理：立刻關(guān)停中央空調(diào)主機(jī)，封閉有關(guān)的閥門(mén)；b增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)通風(fēng)或用水管?chē)娝軡玻☉?yīng)注意不要淋在設(shè)備上）；救護(hù)人員應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具進(jìn)人現(xiàn)場(chǎng)，并要求兩人為一組，保證安全；關(guān)于不一樣狀況的中毒者采納不一樣的方法：①關(guān)于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈博呼吸加速者應(yīng)立刻轉(zhuǎn)移到通風(fēng)優(yōu)秀的地方去歇息；②如中毒者出現(xiàn)痙攣、神智不清，處于昏倒?fàn)顟B(tài)，應(yīng)立刻轉(zhuǎn)移到空氣新鮮的地方，進(jìn)行人工呼吸并送醫(yī)院治療；③如氟利昂制冷劑濺人眼睛，則應(yīng)用2％的硼酸加消毒食鹽水頻頻沖洗眼睛并送醫(yī)院治療。清除泄漏源后，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無(wú)泄漏后，機(jī)組方可投人正式運(yùn)行。、中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處理：視進(jìn)水狀況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開(kāi)關(guān)；堵住漏水源；假如漏水較大，應(yīng)立刻通知工程人