個人房屋二次抵押貸款業(yè)務操作說明

/中國銀行湖南省分行個人房屋二次抵押貸款業(yè)務操作實施細則（暫行）第一章總則第一條為規(guī)范個人房屋二次抵押貸款（加按）業(yè)務操作，維護借貸雙方權益，依據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》,以及中國銀行有關業(yè)務管理規(guī)章制度，特制定本操作方法。其次條本方法所稱個人房屋二次抵押貸款系指已獲得中國銀行個人一手房抵押貸款的借款人，在償還肯定貸款本息后，用該房屋抵押價值(等于房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額,其中房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。)減去原貸款所剩余額后的差額作為抵押，再次向原貸款人申請用于個人消費或經(jīng)營的貸款。第三條本方法所稱貸款人是指中國銀行開辦此項業(yè)務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為實力的自然人。第四條貸款實行“專款專用、按期償還”的原則，借貸雙方應依據(jù)此原則依法簽訂借款合同。貸款對象、條件、用途第五條借款人必需是中國銀行一手房抵押貸款的客戶，無欠息行為，收入穩(wěn)定，信用良好，有按期償還借款本息的實力，并已按期償還本息兩年以上。第六條用于抵押的房屋，必需同時具備以下條件：（一）用于二次抵押貸款的房屋應為物業(yè)升值潛力較大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房；（二）用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必需是現(xiàn)房；（三）房屋是運用中國銀行抵押貸款所購買的一手房；（四）房屋抵押登記已辦妥，且我行是房屋的抵押權人；（五）房屋已辦理保險，且保險單正本由貸款人執(zhí)管；（六）房屋所處位置優(yōu)越，交通便利，配套設施齊全，具有較大的升值潛力；第七條貸款用途。以個人房屋二次抵押的貸款，可用于個人購買房屋、汽車、教化助學、家居裝修、大額耐用消費品和度假旅游消費，以及個人投資經(jīng)營，但不得用于國家法律和金融法規(guī)明確禁止經(jīng)營的項目，如股票、證券投資等。第三章貸款幣種、限額、期限和利率第八條貸款幣種:限定為人民幣。第九條貸款限額。貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率最高不得超過70%；以商業(yè)用房抵押的二次貸款抵押率最高不得超過50%。第十條貸款期限。二次抵押貸款的期限依據(jù)貸款的詳細用途來確定，用于個人消費類貸款最長不超過5年，用于個人經(jīng)營類貸款最長不超過3年，并且貸款到期日不得超過第一次抵押貸款的到期日。第十一條貸款利率。人民幣二次抵押貸款執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，不得運用個人住房貸款利率。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計息；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日起先執(zhí)行新的利率。第四章貸款申請和審批第十二條借款人申請個人房屋二次抵押貸款時，應向貸款人提出書面申請并同時提交下列資料：（一）和貸款人簽訂的原借款合同、抵押合同等文件；（二）具有法律效力的身份證件（居民身份證、軍官證、戶口簿、港澳同胞回鄉(xiāng)證及其他有效居留證件等）并供應其復印件；（三）貸款人認可的經(jīng)濟收入證明；（四）經(jīng)我行認可的房屋評估機構出具的《房產(chǎn)評估報告》；（五）原房屋抵押貸款的還款清單；（六）所貸款項用途的證明；（七）貸款人要求供應的其他證明文件或資料。第十三條貸款的審批個人房屋二次抵押貸款審批應遵循審貸分別的原則，依據(jù)投資經(jīng)營貸款審批程序進行貸款審批。貸款人在收到借款申請后，應對借款人資信狀況、償債實力及所供應文件資料進行調(diào)查核實，對貸款申請?zhí)岢龀鯇徔捶?，?jīng)盡職調(diào)查人員提出看法后，報有權批準人審批。第十四條各行處對個人房屋二次抵押貸款的單筆審批權限為:二次抵押貸款額加上原一次按揭貸款現(xiàn)有本金余額不超過各行單筆個人住房按揭貸款審批權限。若超過,則報上級行審批。第五章貸款的發(fā)放、運用和償還第十五條借款申請獲得批準后，借款人（包括財產(chǎn)共有人）及其他有關當事人在指定的時間到貸款行簽訂有關合同和辦理用款手續(xù)，并開立賬戶。借款人應在借款合同中授權貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的扣款賬戶中扣收貸款本息。同時，貸款發(fā)放前，借款人應到當?shù)胤课萃恋毓芾聿块T(即原抵押登記部門)辦理針對此筆貸款的抵押登記手續(xù)（即對原抵押登記的變更手續(xù)）,原轉讓給我行的保險權益不變。第十六條貸款發(fā)放：在滿意下列條件的前提下，貸款人應依據(jù)借款合同將貸款劃至在貸款銀行開立的貸款賬戶中：（一）借款人和貸款人簽訂了有關合同，包括但不限于借款合同、抵押合同；（二）針對本筆貸款的抵押合同已經(jīng)在房屋土地主管部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同已經(jīng)生效。第十七條還款方式：二次抵押貸款的還款方式應依據(jù)貸款用途確定。用于個人消費的貸款償還本息的方式主要有一次性還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法和遞減（增）還款法，借款人也可和貸款人協(xié)商選擇其它相對敏捷的還款方式。其中，一次性還本付息法只適用于期限在1年以內(nèi)的二次抵押貸款；用于個人經(jīng)營的貸款1年以內(nèi)的可采納按月、按季或一次性還本付息法，超過一年的只能采納月均等額還款方式。詳細還款方式由貸款人和借款人在借款合同中約定。第十八條貸款運用：借款人必需按合同規(guī)定運用貸款。違反借款合同規(guī)定運用貸款，貸款人有權停止發(fā)放貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規(guī)定用途運用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規(guī)定加收利息。第十九條提前還款：借款人在《借款合同》生效1年后，若有足夠的資金來源，可以提前30天書面通知貸款人申請?zhí)崆斑€款。經(jīng)貸款人同意后可以提前部分或全部還款，貸款人可視已貸實際期限或其它狀況，按提前還款金額收取肯定比例的違約金。其次十條貸款展期：借款期限在一年以內(nèi)的（含一年），貸款到期后，借款人不能依據(jù)合同規(guī)定期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請貸款展期，經(jīng)審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協(xié)議。貸款展期原則上只能辦理一次，累計展期期限不得超過原貸款期限。展期協(xié)議須經(jīng)抵押人書面認可，并辦理延長抵押登記、保險手續(xù)。對以分期付款方式償還貸款的，不能辦理展期，但借貸雙方可協(xié)商進行貸款重整。其次十一條貸款重整：借款期限在一年以上的，合同履行期間，借款人如不能按原安排償還貸款本息，可提前30個工作日向貸款人提出貸款重整，即調(diào)整還款期限、變更還款方式。經(jīng)審查批準后，借貸雙方應簽訂貸款重整協(xié)議。貸款重整只能辦理一次，重整前后的年限之和不得超過本方法第十條規(guī)定的最長期限。重整協(xié)議須經(jīng)抵押人書面認可，并辦理延長抵押登記、保險手續(xù)。其次十二條逾期貸款：借款人如出現(xiàn)逾期，貸款人應依據(jù)實際逾期金額和實際逾期天數(shù)依據(jù)中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率收取利息。分期償還貸款的，如借款人連續(xù)三個月或累計六個月未能按期如數(shù)還款的，貸款人應行使抵押權力或向擔保人要求清償全部貸款本息。其次十三條呆滯、呆帳貸款處理。貸款逾期（含展期后到期）超過規(guī)定期限仍未歸還的貸款，貸款人應按中國銀行的有關文件規(guī)定剛好將此部分貸款轉入呆滯、呆帳貸款科目核算，并按規(guī)定程序進行核銷。對已核銷的呆帳貸款，貸款人依法保留追索權利，接著做好向借款人或擔保人的催收工作。第六章合同的變更和終止其次十四條合同須要變更的，必需經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。協(xié)議未達成之前，原借款合同接著有效。其次十五條借款人在還款期間經(jīng)有權部門宣告死亡、失蹤或借款人丟失民事行為實力，借款人財產(chǎn)的合法繼承人或受遺贈人應接著履行借款人簽訂的借款合同。借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或丟失民事行為實力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處分抵押物。其次十六條借款人在清償全部貸款本息及相關費用后，借款合同自行終止。在合同終止30日內(nèi)，貸款人應約同有關當事人前往有關部門辦理注銷針對該筆貸款的抵押登記（或備案）或出質(zhì)登記的手續(xù)，返還權利憑證。第七章債權愛護其次十七條借款人必需嚴格履行《借款合同》所規(guī)定的條款，如發(fā)生如下狀況之一者均構成違約行為：（一）借款人不履行《借款合同》規(guī)定的義務或履行義務不符合規(guī)定；（二）借款人在有關合同中的陳述發(fā)生重大失實或供應虛假文件材料，或隱瞞重要事實，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；（三）抵押物受毀損導致其價值明顯削減或貶值，以至全部或部分失去了抵押價值，足以危害我行權利的，而借款人未按我行要求重新落實抵押、質(zhì)押或保證的；（四）抵押人未經(jīng)我行書面同意擅自變賣、贈予、出租、拆遷、轉讓、重復抵押或以其他方式處置抵押物或質(zhì)押物的；(五)繼承人或受遺贈人拒絕履行原合同中未履行的義務；(六)借款人拒絕或阻撓貸款人監(jiān)督檢查貸款運用狀況的；(七)借款人在貸款期間的其他違約行為。其次十八條借款人在貸款期間發(fā)生任何上述違約事務，貸款人可實行以下任何一項或全部措施：(一)要求限期訂正違約行為；(二)要求復原抵押物的價值，或者供應和削減的價值相當?shù)膿＃?三)停止發(fā)放未運用的貸款；(四)在原貸款利率基礎上計收罰金；(五)提前收回部分或全部貸款本息（包括有權干脆從借款人帳戶中扣收）；(六)依據(jù)有關法律及規(guī)定處分抵押物，包括提前行使抵押權；(七)向仲裁機關申請仲裁或向人民法院起訴。其次十九條借款人因發(fā)生下列特殊事務而不能正常履行償還貸款本息時，貸款人有權實行停止發(fā)放尚未運用的貸款和提前收回貸款本息等措施。(一)借款人死亡或宣告失蹤而無繼承人或遺贈人；(二)借款人破產(chǎn)、受刑事拘留、監(jiān)禁，以至影響債務清償?shù)模?三)借款人對其他債務有違約行為或因其他債務的履行，影響貸款人權利實現(xiàn)。第八章貸款管理和考核第三十條貸款人要加強對個人房屋二次抵押貸款的管理，嚴格依據(jù)規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查和貸款收回和總結工作。第三十一條貸款發(fā)放以后，貸款人要常常檢查貸款的償還狀況，了解貸款抵（質(zhì)）押品有無改變，檢查借款人的財務經(jīng)濟狀況。第三十二條貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對不良貸款按規(guī)定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在發(fā)放貸款后應建立貸款臺帳和加強臺帳管理。第三十三條貸款人應加強貸款檔案管理，定期對檔案的狀況進行檢查，防止檔案的破壞、丟失，特殊要檢查貸款合同、借款借據(jù)等重要法律文件的完整性。第三