房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查主要內(nèi)容

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房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查主要內(nèi)容

1、營業(yè)稅方面，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容：

（1）檢查企業(yè)對應(yīng)稅營業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價外費(fèi)用。按合同規(guī)定時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否申報納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

（2）銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報納稅。（3）動、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報納稅。

（4）以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承受風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。

（5）檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。

（6）通過對房地產(chǎn)企業(yè)\企業(yè)利潤分派\及\營業(yè)外支出\等會計科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分派和贈與行為。

（7）是否存在低價銷售的行為。檢查企業(yè)在銷售商品房時，是否存在價格明顯偏低而無正當(dāng)理由。若存在這種狀況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。

（8）各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅。（9）其他營業(yè)稅涉稅問題。

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2、企業(yè)所得稅方面，重點(diǎn)包含以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費(fèi)用的扣除，是否符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2023]31號）的有關(guān)規(guī)定。

（2）各項應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營收入、附營業(yè)務(wù)收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實(shí)現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長期掛往來賬或存在賬外收入的狀況。有無有意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為。

（3）稅前扣除項目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?/p>

（4）房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的\會所\是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

（5）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。「分析」

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2023]31號）不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤率，而且對開發(fā)企業(yè)如何計征所得稅做出了詳細(xì)的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。該文件確鑿的規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)

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售收入的確認(rèn)、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)、成本和費(fèi)用的扣除問題等，解決了以往因房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算的特別性而引起的無法確鑿計算應(yīng)稅收入和成本費(fèi)用的問題，納稅人須嚴(yán)格依照31號文件的規(guī)定正確處理企業(yè)所得稅的納稅申報。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除項目一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)，每年的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稽查均會列入檢查內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)須充分認(rèn)識其重要性，確鑿進(jìn)行各種費(fèi)用、支出的列支。在這里需要著重提醒大家的是各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備要作納稅調(diào)整；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)要按成本對象進(jìn)行歸集；成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用要全部計入當(dāng)期銷售成本；期間費(fèi)用要按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，不要由于規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計入開發(fā)成本等。稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常檢查中往往發(fā)現(xiàn)好多上述的這些狀況，尋常會按虛列成本處理，根據(jù)案件的具體狀況進(jìn)行處罰，希望房地產(chǎn)公司能夠及時處理上述隱患。

今年的檢查將會所列為了檢查重點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)項目配套設(shè)施的完善，大量的開發(fā)項目都配套完善了會所，對于會所如何進(jìn)行稅務(wù)處理，大量房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門采用了不同的處理方法，對房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的\會所\，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按規(guī)定做為固定資產(chǎn)管理。今年稅務(wù)機(jī)關(guān)要求對構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用嚴(yán)格審核，特別提出了要防止使用虛假票據(jù)支付費(fèi)用。使用非法票據(jù)虛列成本，抵減收入，是房地產(chǎn)開發(fā)公司逃稅慣用的花招，現(xiàn)在稅務(wù)機(jī)關(guān)越來越重視對各種票據(jù)的檢查和監(jiān)視。

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3、個人所得稅方面，包含以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）重點(diǎn)檢查扣繳義務(wù)人是否按規(guī)定實(shí)施全員、全額代扣代繳義務(wù)。將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為重點(diǎn)檢查對象，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。

（2）扣繳義務(wù)人和納稅人簽訂假合同、假協(xié)議，少報應(yīng)稅收入，或者扣繳義務(wù)人有意為納稅人隱瞞收入，進(jìn)行虛假的納稅申報，從而不繳少繳個人所得稅的行為。

（3）檢查房地產(chǎn)企業(yè)個人股東報銷與生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的費(fèi)用，包括消費(fèi)性費(fèi)用和財產(chǎn)性費(fèi)用；檢查個人股東的借款狀況。4、土地增值稅方面，包含以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）是否按規(guī)定申報預(yù)繳土地增值稅，其會計處理是否正確。（2）增值額的計算是否正確。

（3）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。（4）是否按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)。5、印花稅方面，將重點(diǎn)檢查如下內(nèi)容：（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。6、房產(chǎn)稅方面，包含以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

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（2）對自用房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。

（3）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。「分析」

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了注意上述三項狀況外，還應(yīng)注意以下的細(xì)節(jié)：1）、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，不能長期掛\在建工程\帳，既不辦理竣工結(jié)算，也不申報繳納房產(chǎn)稅；

2）、固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)應(yīng)及時繳納房產(chǎn)稅；

3）、新建辦公樓、接待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)