營改增對房地產(chǎn)的影響

營改增對房地產(chǎn)的影響北京中原·投資顧問部一政策背景及概念解讀名詞解讀1994年中國稅制改革，確立里增值稅和營業(yè)稅兩稅并存稅制格局營業(yè)稅營業(yè)稅（Businesstax），是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅不按商品或征稅項(xiàng)目的種類、品種設(shè)置稅目、稅率，而是從應(yīng)稅勞務(wù)的綜合性經(jīng)營特點(diǎn)出發(fā)，按照不同經(jīng)營行業(yè)設(shè)計(jì)不同的稅目、稅率。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，出售建筑物按銷售不動產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營業(yè)稅。增值稅增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。傳統(tǒng)房企測算，多以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。但當(dāng)前營改增方案并未明確土地增值稅是否可以就此取消，或者兩稅并行?！盃I改增”動因分析只對各個流通環(huán)節(jié)中新增的價(jià)值征收增值稅營業(yè)稅以全部營業(yè)額為征收基數(shù)的，不存在扣除上一環(huán)節(jié)費(fèi)用的問題在具體操作中，在本環(huán)節(jié)征收時，允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款，即通過專用發(fā)票抵扣的形式來實(shí)現(xiàn)的，憑從賣家取得的代表上一環(huán)節(jié)征稅額的增值稅專用發(fā)票，抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在現(xiàn)行稅制下，只有營業(yè)稅既無抵扣也無扣除，而增值稅受成本費(fèi)用扣除影響。因此，營改增有利于解決重復(fù)征稅的問題。稅制試點(diǎn)路線國家財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于引發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的通知（財(cái)稅[2011]110號）明確從2012年1月1日起，在上海市交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I改增試點(diǎn)2011年2012年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2012]71號）確定將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京等8個?。ㄖ陛犑校?013年財(cái)稅[2013]37號財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知2013年8月1日起在全國范圍內(nèi)開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的相關(guān)稅收政策。2014年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2013]106號）明確自2014年1月1日起，在全國范圍內(nèi)開展鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營改增試點(diǎn)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2014]43號）從2014年6月1日起電信業(yè)正式納入“營改增”范圍營改增試點(diǎn)路線圖營改增自2012年1月試點(diǎn)以來，試點(diǎn)地區(qū)由點(diǎn)擴(kuò)面再到全國，試點(diǎn)行業(yè)也陸續(xù)增加到“3+7”（交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和7個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)），目前僅剩建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)（也有將建筑房地產(chǎn)業(yè)合并后稱三大行業(yè)”）尚未納入營改增試點(diǎn)?！盃I改增”概念解讀營改增即營業(yè)稅改征增值稅的簡稱。

營改增其實(shí)就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，在原則上，還是要保持總體稅負(fù)基本穩(wěn)定。

目前業(yè)內(nèi)多傾向?yàn)榉康禺a(chǎn)、建筑業(yè)稅率或?yàn)?1%，生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)稅率或?yàn)?%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)、建筑、金融三大行業(yè)將一起推行。今年兩會期間李克強(qiáng)總理提出，2016年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營改增，從5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。二

政策對房企的影響1.有利于完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)營業(yè)稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。從靜態(tài)看，原本屬于營業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動態(tài)看，在最終消費(fèi)以前的各個環(huán)節(jié)基本消除了重復(fù)征稅，有助提高經(jīng)濟(jì)效率，由此也會帶來增值稅收入的增長。“營改增”影響/行業(yè)層面稅收環(huán)環(huán)相扣、消除重復(fù)征稅營業(yè)稅（全額征稅）增值稅（增加值征稅）營業(yè)稅改增值稅增值稅鏈條更加完整2.規(guī)范財(cái)務(wù)稅收管理，規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場行為因營改增后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，以往曾經(jīng)存在的虛開發(fā)票、沒有合同代開發(fā)票等問題，都將予以杜絕。同時也規(guī)范了行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)行為，有利于同行公平競爭。原有粗放型營業(yè)稅申報(bào)簡單的營業(yè)稅核算模式財(cái)務(wù)處理規(guī)范化（包括完善會計(jì)核算體系，以及處理相關(guān)開票、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣等操作方面的一系列新問題）代開、虛開增值稅發(fā)票已經(jīng)刑法入罪（刑法第205、206、208條規(guī)定，個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財(cái)產(chǎn)）審核環(huán)節(jié)不規(guī)范，虛開代開營業(yè)稅發(fā)票“營改增”影響/市場層面施工方“甲供材”建設(shè)模式營改增所有材料都必須由施工企業(yè)采購并索取發(fā)票，（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在施工合同中約定對相關(guān)建筑材料的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)）3.將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，利好房企企業(yè)新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍，即企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，有利于房地產(chǎn)大宗交易成本降低，對沖企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄的風(fēng)險(xiǎn)，對于商辦物業(yè)去庫存起到促進(jìn)作用，企業(yè)為主體投資行為也有利于房地產(chǎn)市場的需求量回升。“營改增”影響/企業(yè)層面數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心“營改增”影響/個人層面首次涉及自然人繳納增值稅征管，或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤，抑制炒房根據(jù)國家規(guī)定，目前二手房交易中賣方需要繳納營業(yè)稅，具體規(guī)定為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而在增值稅稅率方面，營改增后，繳稅基數(shù)將由售價(jià)變?yōu)椴顑r(jià)，可參考建筑業(yè)增值稅稅率11%進(jìn)行預(yù)判。

由此可能導(dǎo)致兩種結(jié)果：一為炒房利潤空間縮水，個體投資行為短期內(nèi)因稅改方案而進(jìn)入市場觀望期；二為業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致二手房價(jià)持續(xù)攀升；預(yù)計(jì)稅改期間二手市場可能出現(xiàn)一定時期的“有價(jià)無市”局面。

購買價(jià)（萬元）售出價(jià)（萬元）營業(yè)稅及附加應(yīng)繳稅費(fèi)（萬元）二年內(nèi)住宅（普通及非普）稅改前1003005.5%16.5稅改后10030011%22備注：二手房交易中涉及到的契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)均需正常繳納三

政策衍生問題及建議Q1：營改增，增值隨與土地增值稅的概念需明確，土增稅可能暫難取消。目前房企在營改增后是否會免除土增稅一項(xiàng)尚存在爭議，但從土增稅的立法目的而言，土增稅的存在意義在于(1)規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序。(2)抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，防止國有土地收益流失。(3)增加國家財(cái)政收入。土增稅的本質(zhì)就是要調(diào)控，把土地自然增值部分收走，從而增加財(cái)政收入，而“營改增”短期內(nèi)不能達(dá)成以上目的。預(yù)計(jì)未來一段時期內(nèi)增值稅和土增稅仍將重疊征收。建議成本及財(cái)務(wù)部門完善前后稅負(fù)測算模型，以便政策落地后能夠迅速做出反應(yīng)。Q2：營改增后，房企開發(fā)鏈條中所涉及的可抵扣成本范圍尚需進(jìn)一步明確。土地開發(fā)成本、公共配套成本難以認(rèn)定，由于土地來源的多樣性，以及土地開發(fā)對于公共配套的捆綁條件等因素，這就導(dǎo)致此類成本很難取得依法允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票；股權(quán)溢價(jià)部分難以抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購的方式獲取土地，因土地增值而造成股權(quán)溢價(jià)，而溢價(jià)部分均體現(xiàn)在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產(chǎn)生任何變化，因此，在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，溢價(jià)部分無法扣除。同理，“營改增”后溢價(jià)部分在繳納增值稅前也將無法抵扣。拆遷補(bǔ)償、期初庫存和固定資產(chǎn)不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)不能抵扣。這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后銷售存貨時會產(chǎn)生大量的銷項(xiàng)稅額，而沒有與之相對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。相關(guān)抵扣范圍有待營改增方案具體細(xì)節(jié)出臺，但由于土地成本對企業(yè)影響較為巨大，目前業(yè)內(nèi)聲音傾向土地成本將制定抵扣系數(shù)，按標(biāo)準(zhǔn)按比例進(jìn)行扣除。Q3：營改增方案落地期間，過渡性政策可能從緊。根據(jù)”營改增“過往的經(jīng)驗(yàn)，針對未執(zhí)行完的合同、未完工的項(xiàng)目一定會出臺過渡性政策。由于房地產(chǎn)業(yè)”營改增“的繁復(fù)性和緊迫性，過渡政策的某些細(xì)節(jié)很可能簡單粗暴地“一刀切“，而為了不嚴(yán)重影響稅收收入，政策口徑肯定會是偏緊的。此外，”營改增“后國稅與地稅的稅收收入如何劃分尚不確定，如把營業(yè)稅從地稅直接拿掉的話，地方稅局勢必會抓住最后的尾巴，從嚴(yán)征稅。建議及早進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)籌劃，對現(xiàn)有庫存加速清理，加速土地增值稅清算等工作，以免造成不必要損失。四

房企面對“營改增”需注意問題新政策條件下，房企開發(fā)投資需重構(gòu)投資模型，謹(jǐn)慎拿地、并購“營改增”后，收支都將由價(jià)內(nèi)稅變?yōu)閮r(jià)外稅，同時增值稅發(fā)票的類別（專票、普票或無票）、稅率都比傳統(tǒng)營業(yè)稅更為復(fù)雜，其引發(fā)的一系列變化可能導(dǎo)致傳統(tǒng)意義上的投資測算模型失效、導(dǎo)致投資的失敗。需提早了解營改增內(nèi)容，待稅改后重建投資模型。在資產(chǎn)收購、股權(quán)收購等方式取得項(xiàng)目時，除了要摸清常規(guī)要點(diǎn)外，還要深入被收購項(xiàng)目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票、成本不實(shí)等原因，導(dǎo)致后期稅負(fù)的增加。同時，必須在轉(zhuǎn)讓合同中明確如因歷史問題導(dǎo)致的涉稅損失全部由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。招標(biāo)采購環(huán)節(jié)，需重點(diǎn)關(guān)注最終增值額與計(jì)稅方式營改增后，房地產(chǎn)公司稅負(fù)是增加還是減少與項(xiàng)目最終的增值額有很大的關(guān)系