XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

錦華世紀(jì)新城可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u項(xiàng)目可行行研究報(bào)告大綱 4第一章總論 4一、項(xiàng)目的背景 4二、項(xiàng)目概況 4第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 5一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)宏觀環(huán)境的分析 5第三章產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方案 5一.戶(hù)型選擇 5二.技術(shù)設(shè)備條件 7技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9第四章 融資方案 9一、融資形式 9二、資金來(lái)源選擇 10三、融資方案分析 11第五章、風(fēng)險(xiǎn)方案 12第六章、營(yíng)銷(xiāo)方案 14一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 14二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 16第七章、經(jīng)濟(jì)分析 20第八章、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 22一.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 22二.環(huán)境保護(hù)治理措施 24第九章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 25一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 25一.管理機(jī)構(gòu)組織方案及體系 26二．勞動(dòng)定員 29第十章、項(xiàng)目進(jìn)度安排 30一.建設(shè)工期與進(jìn)度安排 30二.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 30第十一章、投資估算 32一.建設(shè)投資估算 32二.流動(dòng)資金估算 34三.投資估算表 35第十二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分析 37一.項(xiàng)目敏感性分析 37二．定性分析 37第十三章結(jié)論與建議 40一．結(jié)論 40二．建議 40錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大綱第一章總論一、項(xiàng)目的背景：通過(guò)2009年的長(zhǎng)沙市房產(chǎn)報(bào)告分析得出，長(zhǎng)沙房產(chǎn)還有巨大的發(fā)展前途?；诖蜇詭X村欲建第三代批發(fā)市場(chǎng)，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，5000畝現(xiàn)代市場(chǎng)群將要打造第三代批發(fā)市場(chǎng)黃興市場(chǎng)集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長(zhǎng)沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊靠長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）和長(zhǎng)株高速。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、星沙10公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開(kāi)工的地鐵2號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開(kāi)發(fā)一個(gè)集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項(xiàng)目——錦華世紀(jì)新城。

市政府規(guī)劃如此大的一個(gè)市場(chǎng)群，其必定也會(huì)在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會(huì)齊全。二、項(xiàng)目概況：1.地理位置：打卦嶺與雙橋村之間，北臨黃興大道。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：占地80畝，建筑面積為18萬(wàn)平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層1-5層為商場(chǎng)，主要為商業(yè)休閑場(chǎng)所和購(gòu)物商城。商場(chǎng)上面為7棟獨(dú)立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國(guó)際大酒店。住宅容積率為3.5。東西面為休閑娛樂(lè)為一體的小廣場(chǎng)。第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)宏觀環(huán)境的分析打卦嶺村5000畝現(xiàn)代化市場(chǎng)集群必定帶動(dòng)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人，從事服務(wù)行業(yè)。本處交通便利，北臨黃興大道，黃興大道站緊鄰錦華世紀(jì)新城。距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、星沙10公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開(kāi)工的地鐵2號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。第三章產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方案一.戶(hù)型選擇：本項(xiàng)目規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。戶(hù)型選擇：主力戶(hù)型以155平米三房為主占到百分之50，二房以90——110平米為主根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表戶(hù)型分配表戶(hù)型分配表樓型戶(hù)型格式面積（㎡）數(shù)量（套）1A三室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)150.341802B兩室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)110.261053C 兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)100.69864D兩室一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)89.68755E一室一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)60.5260二.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。4.窗：戶(hù)外窗用彩鋁窗。5.門(mén)：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。6.廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。配套設(shè)備1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話(huà)、電訊系統(tǒng)：有線(xiàn)電視插口、電話(huà)插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、24小時(shí)、電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、停車(chē)、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。5）人性化設(shè)施1.停車(chē)場(chǎng)：入口處有寬廣的地下停車(chē)場(chǎng)2.指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。3.座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。4.垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、商戶(hù)樓旁設(shè)置。5.廣場(chǎng)：商業(yè)游覽及社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)小型游樂(lè)設(shè)施。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶(hù)數(shù)戶(hù)996居住人數(shù)人3187戶(hù)均人口人3.2總建筑面積萬(wàn)㎡181.住宅建筑面積萬(wàn)㎡11.62.公建面積萬(wàn)㎡5.3住宅平均層數(shù)層20容積率3.5綠地率%45用地平衡表用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃用地萬(wàn)㎡4.951.住宅用地萬(wàn)㎡2.162.公建用地萬(wàn)㎡1.563.道路用地萬(wàn)㎡1.064.公共綠地萬(wàn)㎡1.59其他用地萬(wàn)㎡0.41第四章融資方案一、融資形式1）既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。2）新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。二、資金來(lái)源選擇1）資本金籌措。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30％。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開(kāi)發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股。2）債務(wù)資金籌措。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新；③轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。3）預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。三、融資方案分析1）資金來(lái)源可靠性分析。資金來(lái)源可靠性分析主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。2）融資結(jié)構(gòu)分析。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。3）融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過(guò)計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析。融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過(guò)程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際金融市場(chǎng)外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對(duì)外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測(cè)匯率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。第五章風(fēng)險(xiǎn)方案是的，大部分消費(fèi)者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)，也許就是這種被強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)的還貸保證保險(xiǎn)，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險(xiǎn)。但是對(duì)于它有什么功能，保障了誰(shuí)的利益，似乎并不在消費(fèi)者考慮的范圍之內(nèi)。于它的投反正不管你愿意不愿意，這種保險(xiǎn)都得買(mǎi)。至保技巧，可能消費(fèi)者最耳熟能詳?shù)木褪牵禾崆斑€貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)。那么當(dāng)你拿幾年甚至幾十年的積蓄購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，有沒(méi)有想過(guò)住房抵押貸款綜合險(xiǎn)有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)，怎樣才能全面的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢？還貸越快保額越小從保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費(fèi)者給房產(chǎn)上保險(xiǎn)的意識(shí)嚴(yán)重缺乏，家財(cái)險(xiǎn)的投保率僅為15%。這與壽險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)等形成鮮明的對(duì)比。一方面是消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的保障不足，另一方面卻是房地產(chǎn)愈來(lái)愈熱，同時(shí)消費(fèi)者最為熟悉的住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)，在收取保費(fèi)的方式、保額的大小等方面都不盡合理。華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的常務(wù)副總經(jīng)理張嘉麟解釋?zhuān)》康盅嘿J款綜合險(xiǎn)首先保障的是銀行的利益，并且它的保額是根據(jù)貸款金額的大小，并不是通常意義上投保的金額越高、保額也越高。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。聽(tīng)起來(lái)似乎有些不可思議，但我們從住房抵押貸款綜合險(xiǎn)的具體功能中，可以看出它只是一款保證消費(fèi)者有能力支付貸款的保險(xiǎn)，大都采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的形式。也就是說(shuō)，住房抵押貸款綜合險(xiǎn)有兩個(gè)功能。一是財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)該損失；另一項(xiàng)是還貸保證責(zé)任險(xiǎn)，當(dāng)購(gòu)房人因人身意外或失業(yè)，以致無(wú)法償還購(gòu)房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng)；各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對(duì)光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧?kù)o（密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等）等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感?？傊?，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。第七章經(jīng)濟(jì)分析就錦華世紀(jì)新城的經(jīng)濟(jì)分析，可以從一下幾個(gè)方面來(lái)闡述。從長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)方面來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)，全市上下以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點(diǎn)，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動(dòng)，呈現(xiàn)出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面。初步測(cè)算，1-6月，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1951.8億元，同比增長(zhǎng)15.0%，為近六個(gè)季度來(lái)的最高增速。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值79.7億元，同比增長(zhǎng)6.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1003.1億元，同比增長(zhǎng)21.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值869.0億元，同比增長(zhǎng)9.4%。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)說(shuō)明人們的生活好了，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)了，購(gòu)房的欲望就更加強(qiáng)烈。從需求、供給方面來(lái)講，作為消費(fèi)品的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是非常堅(jiān)挺的。從消費(fèi)者支付能力來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入也不斷增長(zhǎng)，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費(fèi)者的支付意愿來(lái)看，中國(guó)社會(huì)文化決定了對(duì)于消費(fèi)者對(duì)于自由住房的推崇和熱愛(ài)，使得消費(fèi)者普遍具有購(gòu)房意愿；保障性住房市場(chǎng)的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期也促使越來(lái)越多的人及時(shí)行動(dòng)，迅速購(gòu)房。更重要的是，在中國(guó)快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買(mǎi)房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi)者人數(shù)不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場(chǎng)需求的增加。從錦華世紀(jì)新城環(huán)境和條件來(lái)講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā)市場(chǎng)，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，5000畝現(xiàn)代市場(chǎng)群將要打造第三代批發(fā)市場(chǎng)黃興市場(chǎng)集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長(zhǎng)沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊靠長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）和長(zhǎng)株高速。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、星沙10公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開(kāi)工的地鐵2號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開(kāi)發(fā)一個(gè)集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項(xiàng)目——錦華世紀(jì)新城。市政府規(guī)劃如此大的一個(gè)市場(chǎng)群，其必定也會(huì)在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會(huì)齊全。從錦華世紀(jì)新城本身來(lái)講，我們的建筑物色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約。有普通住房適合大部分人群，也有獨(dú)立別墅，適合高檔消費(fèi)人群。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個(gè)既富有西班牙風(fēng)情又獨(dú)具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費(fèi)者的。購(gòu)屋本身就是一種投資，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)刺激長(zhǎng)沙放假的穩(wěn)定增加，這樣來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)我們的錦華世紀(jì)新城房產(chǎn)是符合社會(huì)發(fā)展的需要的?？偟膩?lái)說(shuō)，錦華世紀(jì)新城帶給大家的是滿(mǎn)足，安逸，經(jīng)濟(jì)的生活。讓我們期待錦華世紀(jì)新城給我們帶來(lái)的驚喜。第八章環(huán)境影響評(píng)價(jià)一.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，二.環(huán)境保護(hù)治理措施通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到"三同時(shí)"，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人組成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘,.各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng).高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì)監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專(zhuān)家委員會(huì) 行政副總運(yùn)營(yíng)副總銷(xiāo)售副總 辦人財(cái)保采工營(yíng)售物公事務(wù)安購(gòu)程后業(yè)室部部部部部銷(xiāo)服管務(wù)理部部部一.管理機(jī)構(gòu)組織方案及體系二.勞動(dòng)者大概數(shù)量及技能要求辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車(chē)場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1.技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線(xiàn)并檢驗(yàn)。4.其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開(kāi)工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線(xiàn)路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)商品房的銷(xiāo)售和管理;作好銷(xiāo)售計(jì)劃的編織機(jī)銷(xiāo)售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線(xiàn)職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門(mén)和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿(mǎn)足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。二．勞動(dòng)定員部門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部36153615運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部采購(gòu)部工程部51020210571035銷(xiāo)售管理其中：營(yíng)銷(xiāo)部售后服務(wù)部物業(yè)管理部215220362757合計(jì)3152261119第十章項(xiàng)目進(jìn)度安排一.建設(shè)工期與進(jìn)度安排1.工期：從2011年2月-2014年5月，共計(jì)3年3個(gè)月。2.為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。二.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

2011.2—2014.5

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間任務(wù)2011年2月至2012年11月2012年12月至2013年11月2013年12月至5月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性。本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示第十一章投資估算工程建設(shè)投資估算內(nèi)容：總體工程包括室外管線(xiàn)系統(tǒng)、道路、綠化等；小區(qū)內(nèi)全部土建和建筑物外立面裝修；土地出讓金按200元/平方米計(jì)；投資估算經(jīng)估算,本項(xiàng)目建設(shè)投資總計(jì)為575320.86萬(wàn)元(含土地費(fèi)用83900萬(wàn)元,前期費(fèi)53850萬(wàn)元,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)135540萬(wàn)元,建筑安裝工程費(fèi)用為261560萬(wàn)元,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)27400萬(wàn)元)。用款計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)資金為自籌資金和銀行貸款,自籌資金共計(jì)10000萬(wàn)元,銀行貸款共17000萬(wàn)元。建設(shè)期第一年投入17163萬(wàn)元,自籌資金10000萬(wàn)元；第二年投入26941萬(wàn)元,全部來(lái)自銷(xiāo)售收入,第三年的建設(shè)資金全部來(lái)自銷(xiāo)售收入。一.建設(shè)投資估算（一）．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量

本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積80畝，建筑面積為18萬(wàn)平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層1-5層為商場(chǎng)，主要為商業(yè)休閑場(chǎng)所和購(gòu)物商城。商場(chǎng)上面為7棟獨(dú)立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國(guó)際大酒店。住宅容積率為3.5。東西面為休閑娛樂(lè)為一體的小廣場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本投資概算的具體內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用成本由開(kāi)發(fā)直接費(fèi)和間接費(fèi)兩大部分組成。具體構(gòu)成如下：㈠開(kāi)發(fā)直接費(fèi)

該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：

⑴拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)拆遷安置費(fèi)主要分為：

a.

居民安置費(fèi)：200戶(hù)居民每戶(hù)13萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)2600萬(wàn)人民幣。

b.

房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。

c.

其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)65.36萬(wàn)人民幣。⑵土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬(wàn)人民幣。⑶城市建設(shè)配套費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施⑷房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。㈡開(kāi)發(fā)間接費(fèi)⑴管理費(fèi)：包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述4項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，一般為1%~3%。⑵銷(xiāo)售費(fèi)用：包括銷(xiāo)售人員工資、資金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)。⑶財(cái)務(wù)費(fèi)：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。⑷其他費(fèi)用：包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。⑸不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%~7%估算。⑹稅費(fèi)：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（總投資額的30%以下）、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建材發(fā)展基金、勞保基金、散裝水泥保證金、人防設(shè)施建設(shè)費(fèi)。二.流動(dòng)資金估算序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期201120012201320141流動(dòng)資產(chǎn)11197.620908.837886.21542531.1應(yīng)收賬款012545.318943.161701.41.2存貨5467.86272.6411365.915425.31.2.1原材料2733.94390.857956.19255.21.2.2在產(chǎn)品1640.34627.2641136.591542.53三.投資估算表總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)40820.562建筑工程費(fèi)536010.703安裝工程費(fèi)20560.484其他投資費(fèi)20700.865項(xiàng)目管理費(fèi)1240.206不可遇見(jiàn)費(fèi)1860.317建設(shè)期利息9460.568總投資148280.67開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)40820.562建設(shè)工程費(fèi)74180.18建筑工程費(fèi)5361