淺談物業(yè)管理中的設(shè)施管理

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設(shè)施管理是物業(yè)管理的高級形態(tài)。進(jìn)入20世紀(jì)80年月，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生一系列變革，為了適應(yīng)新的市場需求，設(shè)施管理應(yīng)運(yùn)而生。設(shè)施管理出于物業(yè)管理，而又高于物業(yè)管理，具有專業(yè)化、精細(xì)化、集約化、智能化、信息化、定制化等特點(diǎn)，是具有相當(dāng)潛力的新興行業(yè)。

一、設(shè)施管理浮現(xiàn)的背景

隨著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和專業(yè)化進(jìn)展，物業(yè)管理浮現(xiàn)精深精細(xì)化趨勢，并從勞動密集型逐漸轉(zhuǎn)化為學(xué)問密集型，在物業(yè)管理提高的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了一個新型的領(lǐng)域——設(shè)施管理。傳統(tǒng)的物業(yè)管理側(cè)重于人員現(xiàn)場管理，以保安、保潔以及采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、給水、排水等設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)為主要工作內(nèi)容，以設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行為工作目標(biāo)，具有“維持”的特點(diǎn)。

進(jìn)入20世紀(jì)80年月后，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了一系列變革，促成了設(shè)施管理的產(chǎn)生。物業(yè)管理行業(yè)變革主要體現(xiàn)在以下三個方面：

第一，建造領(lǐng)域的技術(shù)革命使得物業(yè)管理的對象越來越復(fù)雜。隨著建造業(yè)的進(jìn)展和4C(Computer、Control、Communication、CRT圖形顯示)技術(shù)的應(yīng)用，智能大廈開頭浮現(xiàn)，并且在美、歐、日及全球蓬勃進(jìn)展。陪同智能建造的蓬勃進(jìn)展，信息化的現(xiàn)代建造設(shè)備很快地進(jìn)入各種建造，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備形成浩大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也因?yàn)榻Y(jié)合了信息技術(shù)而浮現(xiàn)很大的變化。面向浩大而復(fù)雜的建造系統(tǒng)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理應(yīng)接不暇。其次，社會進(jìn)展要求物業(yè)提升能源通過效率。能源危機(jī)以來，如何提升能源通過效率向來是社會所關(guān)懷的熱點(diǎn)問題，“物業(yè)節(jié)能”被提升到前所未有些高度。但許多物業(yè)能源通過效率仍不盡人意。路燈徹夜通明、用電負(fù)荷失衡、給排水管道跑冒漏滴、公用水閥細(xì)水長流、供暖空調(diào)溫度不穩(wěn)、室內(nèi)空氣嚴(yán)峻惡化、自控設(shè)備失常運(yùn)行等現(xiàn)象普遍存在。面向新的要求，傳統(tǒng)物業(yè)管理粗放的經(jīng)營模式顯得捉襟見肘。

第三，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解與非核心業(yè)務(wù)外包增進(jìn)了設(shè)施管理行業(yè)的產(chǎn)生。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展，企業(yè)之間的競爭越來越激烈。為了有效的面向競爭，企業(yè)不得不集中精力關(guān)注其核心業(yè)務(wù)，而將以物業(yè)為主的非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司舉行管理。同時(shí)，公司的物業(yè)部門或者被解散，或者自立成專業(yè)的物業(yè)管理或設(shè)施管理提供商。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和非核心業(yè)務(wù)外包推進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化，增進(jìn)了設(shè)施管理行業(yè)的產(chǎn)生。

舉一個例子，90年月初，香港的渣打銀行物業(yè)管理部門有200多名員工。隨著全球化的進(jìn)展和業(yè)務(wù)外包模式的影響，經(jīng)過討論，他們將物業(yè)部門解散，把相關(guān)業(yè)務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)施管理公司。這樣，渣打銀行200多人的物業(yè)管理部門變成惟獨(dú)2個人負(fù)責(zé)，從新建分行的選址、投資、裝修，到已有物業(yè)的維護(hù)、管理都由這個公司負(fù)責(zé)。另外，公司全部的辦公樓，包括員工的住所都外包給這家公司管理。利用非核心業(yè)務(wù)外包，香港渣打銀行競爭力不斷提升。面向物業(yè)管理行業(yè)的變革，傳統(tǒng)的粗放型管理方式日漸力不從心，不得不向?qū)I(yè)化、集約化、精細(xì)化進(jìn)展，并由勞動密集型逐漸轉(zhuǎn)化為學(xué)問密集型，設(shè)施管理應(yīng)運(yùn)而生，形成具有相當(dāng)潛力的新興行業(yè)。

二、設(shè)施管理的內(nèi)涵和特點(diǎn)

根據(jù)國際設(shè)施管理協(xié)會(-IFMA,InternationalFacilityManagementAssociation)的定義，所謂的設(shè)施管理是指“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提升投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類生活環(huán)境舉行有效的規(guī)劃、收拾和維護(hù)管理的工作，它將物質(zhì)的工作場所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，是一門綜合了工商管理、建造科學(xué)和工程技術(shù)的綜合學(xué)科”。作為一個新興行業(yè)，設(shè)施管理有其自身的特點(diǎn)。歸納起來，主要有六點(diǎn)，即：專業(yè)化、精細(xì)化、集約化、智能化、信息化、定制化。

專業(yè)化。設(shè)施管理提供策略性規(guī)劃、財(cái)務(wù)與預(yù)算管理、不動產(chǎn)管理、空間規(guī)劃及管理、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修護(hù)、能源管理等多方面內(nèi)容，需要專業(yè)的學(xué)問和管理，有大量專業(yè)人才參加。另外，化工、制藥、電子技術(shù)等不同的行業(yè)和領(lǐng)域，對水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的要求不同，所涉及的設(shè)施設(shè)備也不同，需求采取專業(yè)化服務(wù)。

精細(xì)化。設(shè)施管理以信息化技術(shù)為依托，以業(yè)務(wù)規(guī)范化為基礎(chǔ)，以精細(xì)化流程控制為手段，運(yùn)用科學(xué)的辦法對客戶的業(yè)務(wù)流程舉行討論分析，尋覓控制重點(diǎn)并舉行有效的優(yōu)化、重組和控制，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度、服務(wù)總體最優(yōu)的精細(xì)化管理目標(biāo)。集約化。設(shè)施管理致力于資源能源的集約通過，利用流程優(yōu)化、空間規(guī)劃、能源管理等服務(wù)對客戶的資源能源實(shí)現(xiàn)集約化的經(jīng)營和管理，以降低客戶的運(yùn)營成本、提升收益，終于實(shí)現(xiàn)提升客戶營運(yùn)能力的目標(biāo)。

智能化。設(shè)施管理充分通過現(xiàn)代4C技術(shù)，利用高效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)智能化服務(wù)與管理。設(shè)施管理智能化的詳細(xì)體現(xiàn)是智能家居、智能辦公、智能安防系統(tǒng)、智能能源管理系統(tǒng)、智能物業(yè)管理維護(hù)系統(tǒng)、智能信息服務(wù)系統(tǒng)等。

信息化。設(shè)施管理以信息化為基礎(chǔ)和平臺，堅(jiān)持與高新技術(shù)應(yīng)用同步進(jìn)展，大量采納信息化技術(shù)與手段，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)操作信息化。在降低成本提高效率的同時(shí)，信息化保證了管理與技術(shù)數(shù)據(jù)分析處理的精確?????，有利于科學(xué)決策。定制化。每個公司都是不同的，專業(yè)的設(shè)施管理提供商按照客戶的業(yè)務(wù)流程、工作模式、經(jīng)營目標(biāo)，以及存在的問題和需求，為客戶量身定做設(shè)施管理計(jì)劃，合理組織空間流程，提升物業(yè)價(jià)值，終于實(shí)現(xiàn)客戶的經(jīng)營目標(biāo)。

三、設(shè)施管理的業(yè)務(wù)范疇和服務(wù)對象

設(shè)施管理涉及范疇廣，包括客戶全部的非核心業(yè)務(wù)。國際設(shè)施管理協(xié)會提出設(shè)施管理的業(yè)務(wù)范疇主要包括八方面：策略性年度及長久規(guī)劃；財(cái)務(wù)與預(yù)算管理；公司不動產(chǎn)管理；室內(nèi)空間規(guī)劃及空間管理；建造及改造工程；新的建造及修復(fù)；保養(yǎng)及運(yùn)作；保安、通訊及行政服務(wù)。除此之外，設(shè)施管理的業(yè)務(wù)還包括能源管理、支援服務(wù)、高技術(shù)運(yùn)用及質(zhì)量管理等。盡管設(shè)施管理的業(yè)務(wù)范疇比較廣泛，但這些業(yè)務(wù)都是圍圍著兩個中心內(nèi)容綻開的：其一，利用對建造設(shè)施的管理，延伸設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節(jié)省能源，降低成本及運(yùn)行費(fèi)用；其二，應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，使客戶工作越發(fā)合理化和簡潔化，生活更便利和舒服。針對不同類型的物業(yè)，設(shè)施管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。

設(shè)施管理應(yīng)用于業(yè)權(quán)相對單一或集中的物業(yè)，主要包括：

城市公用設(shè)施。如醫(yī)院、小學(xué)、體育場館、博物館、會展中心、機(jī)場、火車站、公園等。工業(yè)設(shè)施。如工廠、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、保稅區(qū)、物流港等。

四、設(shè)施管理與物業(yè)管理的區(qū)分

設(shè)施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提高，在管理辦法、內(nèi)容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理(如表1所示)。表1設(shè)施管理與物業(yè)管理的區(qū)分

物業(yè)管理設(shè)施管理

辦法現(xiàn)場管理經(jīng)營戰(zhàn)略

內(nèi)容保安、保潔等日常方面的設(shè)施維護(hù)和服務(wù)越發(fā)專業(yè)化和精細(xì)化，與建造、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)

目標(biāo)保持物業(yè)設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具有“保值”的特點(diǎn)改善客戶運(yùn)營能力，提升收益，不但要“保值”，而且要實(shí)現(xiàn)“增值”

時(shí)光范圍當(dāng)前設(shè)施全生命周期

手段以人員現(xiàn)場管理為主以信息化為基礎(chǔ)和平臺區(qū)分一：現(xiàn)場管理VS經(jīng)營戰(zhàn)略

物業(yè)管理是利用對客戶生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)場的管理，以達(dá)到維持設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，詳細(xì)體現(xiàn)就是對現(xiàn)場的整頓、收拾、清掃、清潔、維護(hù)和平安等。設(shè)施管理是從客戶的需求動身，對企業(yè)全部非核心業(yè)務(wù)舉行總體性策劃，以達(dá)到降低運(yùn)營成本、提升收益的目的，終于實(shí)現(xiàn)提高客戶營運(yùn)能力的目標(biāo)，具有很強(qiáng)的戰(zhàn)略性。

區(qū)分二：日常維護(hù)VS專業(yè)化、精細(xì)化管理物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容為保安、保潔以及水、電、氣、暖等設(shè)備的日常維護(hù)。設(shè)施管理從物業(yè)的成本分析、空間規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)制定、能源審核、風(fēng)險(xiǎn)許諾和進(jìn)展策略方面為投資者提供專業(yè)化、精細(xì)化的服務(wù)，與建造、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等多個領(lǐng)域密切相關(guān)。另外，設(shè)施管理基于信息化技術(shù)，運(yùn)用科學(xué)的辦法對客戶的業(yè)務(wù)流程舉行討論分析，尋覓控制重點(diǎn)并舉行有效的優(yōu)化、重組和控制，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度、服務(wù)總體最優(yōu)的精細(xì)化管理目標(biāo)。

區(qū)分三：“保值”VS“增值”

物業(yè)管理的工作目標(biāo)是平安、衛(wèi)生以及設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，具有“保值”的特點(diǎn)。設(shè)施管理應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，以改善客戶運(yùn)營能力，提升收益。它從戰(zhàn)略層次的高度和動態(tài)進(jìn)展的全局整合的理念動身，在保證物業(yè)“保值”的基礎(chǔ)上，還要實(shí)現(xiàn)物業(yè)的“增值”。區(qū)分四：關(guān)注現(xiàn)狀VS關(guān)注囫圇生命周期

物業(yè)管理關(guān)注的是已建成的物業(yè)和已裝備的設(shè)施設(shè)備，它是對物業(yè)“現(xiàn)狀”所舉行的管理和維護(hù)。設(shè)施管理關(guān)注物業(yè)的囫圇生命周期，提供策略性長久規(guī)劃，貫通到物業(yè)或設(shè)施