城市更新政策解讀筆記本

城市更新政策解讀筆記本第1頁/共31頁城市更新辦法一二三深圳市城市更新辦法的由來

一、市政府2004年10月28日頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法》

二、廣東省政府2009年8月25日頒布《關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》

市政府2009年10月22日頒布《深圳市城市更新辦法》，2009年12月1日開始實(shí)施。

第2頁/共31頁城市更新辦法亮點(diǎn)一二三一、從“舊城舊村改造”到“城市更新”1、城市更新包括綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動(dòng)2、注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵3、盡可能以綜合整治為主

第3頁/共31頁城市更新辦法亮點(diǎn)一二三二、兩個(gè)新概念：城市更新年度計(jì)劃和

更新單元1、城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃和年度實(shí)施計(jì)劃兩部分

2、更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素劃定

第4頁/共31頁坂田工業(yè)區(qū)更新單元范圍圖第5頁/共31頁城市更新辦法一二三城市更新辦法亮點(diǎn)----拆除重建類的三個(gè)突破一、什么樣的片區(qū)能改？

所有符合改造條件的建成區(qū)1、更新范圍符合更新單元?jiǎng)澏ǖ臈l件2、擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定3、業(yè)主改造意愿符合兩個(gè)三分之二的條件第6頁/共31頁城市更新辦法一二三城市更新辦法亮點(diǎn)----拆除重建類的三個(gè)突破二、改造實(shí)施主體的選擇誰說了算？

業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場(chǎng)的配置作用1、與更新范圍土地、房屋權(quán)利人通過協(xié)議形成單一權(quán)利主體2、協(xié)議可以是買賣、原地和異地安置、作價(jià)入股合作開發(fā)3、協(xié)議的原則是平等、自愿的市場(chǎng)原則第7頁/共31頁城市更新辦法一二三城市更新辦法亮點(diǎn)----拆除重建類的三個(gè)突破三、采用哪種方式出讓土地？

協(xié)議出讓和公開市場(chǎng)招拍掛1、市場(chǎng)主體自行收購(gòu)更新范圍內(nèi)物業(yè)，形成單一主體后簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)簽土地出讓合同2、政府主導(dǎo)收購(gòu)更新范圍內(nèi)物業(yè)后公開市場(chǎng)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán)第8頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

一、城中村部分

新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。

城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍內(nèi)的建成區(qū)域。第9頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

一、城中村部分

1、非農(nóng)建設(shè)用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人100平方米，公建每戶200平方米。

2、非農(nóng)建設(shè)指標(biāo)內(nèi)用地指規(guī)劃國(guó)土部門歷年來批準(zhǔn)社區(qū)股份公司（居委會(huì)）的非農(nóng)工商和公建用地。第10頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

二、舊屋村部分

現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià)，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。

1993年7月前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。第11頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

三、工業(yè)區(qū)改造

1、改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。

第12頁/共31頁龍城天安數(shù)碼城第13頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

三、工業(yè)區(qū)改造

2、

改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途原有合法建筑面積以內(nèi)：新建用途-原用途（公告基準(zhǔn)地價(jià)）

增加建筑面積部分：市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)

市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。第14頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

四、其他情形的用地按照其改造后的功能以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)

第15頁/共31頁城市更新辦法一二三拆除重建項(xiàng)目繳納地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

五、兩個(gè)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

1、公告基準(zhǔn)地價(jià)：市政府按年度通告設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均市場(chǎng)價(jià)格2、市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)：市房地產(chǎn)評(píng)估中心按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)地塊進(jìn)行評(píng)估的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格第16頁/共31頁XX工業(yè)區(qū)拆除重建范圍圖拆遷范圍30261平方米，出讓建設(shè)用地范圍17515平方米，新建商業(yè)、住宅容積率4.5。第17頁/共31頁XX工業(yè)區(qū)拆除重建應(yīng)補(bǔ)地價(jià)公告基準(zhǔn)地價(jià)商住混合1500元/平方米，市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)6000元/平方米：一、按城中村用地計(jì)算，應(yīng)繳地價(jià)為

17515X(4.5-2.5)X1500X20％＝1051（萬）二、按工業(yè)區(qū)升級(jí)計(jì)算，應(yīng)繳地價(jià)為

32000X（1500-373）+46817X6000＝31696（萬）第18頁/共31頁XX酒店拆除重建范圍圖用地范圍29413平方米，新建住宅容積率3.6，可售面積96600平方米。第19頁/共31頁XX酒店拆除重建應(yīng)補(bǔ)地價(jià)公告基準(zhǔn)地價(jià)住宅1172元/平方米：一、按城中村用地計(jì)算，應(yīng)繳地價(jià)為

29413X(3.6-2.5)X1172X20％＝758（萬）二、按其他用地計(jì)算，應(yīng)繳地價(jià)為

96600X1172-31000X1550X0.65

＝8198（萬）第20頁/共31頁城市更新辦法一二三

拆除重建項(xiàng)目實(shí)施基本工作程序

一、城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃二、(土地及房屋確權(quán)、登記)

三、城市更新單元規(guī)劃的編制和報(bào)批四、改造單位協(xié)議收購(gòu)更新單元內(nèi)物業(yè),辦理改造實(shí)施主體確認(rèn)五、辦理項(xiàng)目用地規(guī)劃行政許可，補(bǔ)繳地價(jià)，補(bǔ)簽土地出讓合同

六、更新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)第21頁/共31頁城市更新辦法一二三龍崗區(qū)拆除重建類項(xiàng)目推進(jìn)三措施

一、由區(qū)政府出資土地整備，土地在公開市場(chǎng)招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán)1、委托原村集體股份公司開展收購(gòu)補(bǔ)償安置工作2、土地凈收益全部用于支持原村股份公司3、收購(gòu)補(bǔ)償程序按照公共設(shè)施用地拆遷程序第22頁/共31頁城市更新辦法一二三

龍崗區(qū)拆除重建類項(xiàng)目推進(jìn)三措施

二、引進(jìn)企業(yè)資金共管

1、原村集體股份公司引進(jìn)企業(yè)改造的項(xiàng)目

2、共同設(shè)立共管賬戶

3、投入物業(yè)收購(gòu)所需資金第23頁/共31頁城市更新辦法一二三龍崗區(qū)拆除重建類項(xiàng)目推進(jìn)三措施

三、項(xiàng)目移交的公共設(shè)施用地適當(dāng)補(bǔ)償

1、在區(qū)土地凈收益限額內(nèi)

2、按公共基礎(chǔ)設(shè)施拆遷標(biāo)準(zhǔn)（市政府

161號(hào)令）

3、扣減已優(yōu)惠的地價(jià)第24頁/共31頁XX工業(yè)區(qū)拆除重建項(xiàng)目適當(dāng)補(bǔ)償范圍第25頁/共31頁XX村拆除重建項(xiàng)目適當(dāng)補(bǔ)償范圍第26頁/共31頁城市更新辦法一二三城市更新的其它問題一、更新辦法能否解決“釘子戶”難題

二、城市更新辦法是否三年有效三、原農(nóng)村集體住宅建成區(qū)按何種類型補(bǔ)繳地價(jià)第27頁/共31頁謝謝！龍崗區(qū)城中村改造辦公室項(xiàng)目監(jiān)督科陳志文聯(lián)系電話：

28948238子郵箱:cgb@城改辦網(wǎng)址：第28頁/共31頁

城市更新辦法新概念之一：

城市更新年度計(jì)劃

城市