房產(chǎn)公司成本控制指南

立項成本控制重點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制依據(jù)項目開發(fā)方式的不一樣而有所差別。該環(huán)節(jié)因為有國家多項法例的限制，運作時靈巧度較好，基來源則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制公司的花費。項目部在項目開發(fā)先期起主要作用，所以，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來擔(dān)當(dāng)?？刂浦攸c控制什么怎么控制誰來控制備注⑴征地花費①少交或晚交，力求減免①項目部負(fù)責(zé)新⑵拆遷布置花費②房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷布置花費②項目部負(fù)責(zé)征⑶大市政花費③自建部分依照公司工程系統(tǒng)走；交政府部分③工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工土按有關(guān)規(guī)定辦理程部負(fù)責(zé)交政府部分地⑷規(guī)劃條件④知足公司利益最大化，合理提升容積率，降④項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé)低土地成本⑴買斷內(nèi)容①明確買斷內(nèi)容名明細(xì)①項目部負(fù)責(zé)開買⑵付款總數(shù)②為公司爭取最大利益②項目部負(fù)責(zé)發(fā)斷⑶付款時間③周期長、次數(shù)多③項目部負(fù)責(zé)形項⑷三通或七通一④明確查收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)④項目部、工程部負(fù)責(zé)式目平的標(biāo)準(zhǔn)⑸手續(xù)風(fēng)險⑤與項目付款時間直接掛鉤⑤項目部負(fù)責(zé)⑴合作方式①切合公司要求①項目部負(fù)責(zé)合⑵分紅比率②共贏原則②項目部負(fù)責(zé)作⑶交房時間③盡可能延后交房③工程部負(fù)責(zé)開⑷交房標(biāo)準(zhǔn)④不低于合同商定的交房標(biāo)準(zhǔn)④項目部負(fù)責(zé)發(fā)⑸付款總數(shù)⑤⑥選擇有益于公司利益的方式⑤項目部負(fù)責(zé)⑹付款時間⑥項目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制重點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制嗦占權(quán)重最大，擁有“一錘定音”的地位和作用；在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事先控制的重點，能夠最大限度地減少過后改動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制重點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基來源則是：周祥計劃，科學(xué)議論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各種評審委員會在該環(huán)節(jié)擔(dān)當(dāng)主要的職能?？刂瓶刂剖裁丛趺纯刂浦攸c①市場信息采集和剖析⑴可行性規(guī)②市場狀況信息剖析③規(guī)劃重點確定劃設(shè)計④可行性研究設(shè)計任務(wù)書規(guī)⑤可行性設(shè)計更改劃方⑵方案①構(gòu)成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定案評審②未經(jīng)過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計更改環(huán)節(jié)，再從頭評審⑶設(shè)計①對可行性規(guī)劃設(shè)計依據(jù)實質(zhì)狀況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整②設(shè)備選型方案提早確定成就依據(jù)提交的設(shè)計成就進(jìn)行投資估量報⑴設(shè)計①依據(jù)項當(dāng)先期營運的狀況和市場剖析擬訂設(shè)計任務(wù)書批方案②設(shè)計方案招招標(biāo)設(shè)③方案設(shè)計評審計⑵報批①注意市政設(shè)計②注意有關(guān)法例，完美自己報批規(guī)范性，資料完好⑴擴(kuò)初設(shè)計①對報批設(shè)計進(jìn)一步伐整②設(shè)計要求要求③內(nèi)部審查擴(kuò)⑵成本①依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招招標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成初概算本作出概算設(shè)①依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)計⑶擴(kuò)初②專家評審設(shè)計圖③內(nèi)部評審④設(shè)計調(diào)整樁⑴地質(zhì)①采集威望地質(zhì)資料基勘探②自己專業(yè)人員勘探

誰來控制備注設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合由項目設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門構(gòu)成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作設(shè)計部負(fù)責(zé)招招標(biāo)評審委員會項目部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合①項目部負(fù)責(zé)②項目部負(fù)責(zé)③工程部負(fù)責(zé)④項目部負(fù)責(zé)設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合設(shè)⑵設(shè)計方案計評審⑶樁基施工圖⑴施工圖設(shè)施計要求工圖⑵報建設(shè)⑶報施工圖計⑷審圖⑸施工配合⑹面積測算銷售包裝設(shè)計⑴方案設(shè)計裝要求修⑵資料設(shè)備方選型成本案方案設(shè)計⑶招招標(biāo)⑴小區(qū)建筑功物功能的經(jīng)能濟(jì)評估設(shè)⑵市政配計套方案⑶環(huán)境方案設(shè)計

①樁基設(shè)計，2種以上形式②由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審①設(shè)計調(diào)整①依據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)備等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確定施工圖設(shè)計要求設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其余部門輔助②建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)備費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審查。政府部門報批費，按政府有關(guān)政策繳納項目部負(fù)責(zé)互審互簽，明確改正建議，設(shè)計洽談設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部輔助，知會銷售部設(shè)計圖紙測算與實質(zhì)施工時查驗相聯(lián)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部輔助①聯(lián)合營銷花費控制②施工招招標(biāo)依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部輔助①市場信息調(diào)研②依據(jù)設(shè)計要求確定裝飾資料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)③制定裝飾設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表④裝飾綜合價錢拆分剖析制定設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部輔助評審招招標(biāo)評審委員會①市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)②有針對性擴(kuò)大建筑物功能設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部輔助①市場狀況調(diào)研項目部負(fù)責(zé)②爭取政府有益條件①依據(jù)投資估量和報批標(biāo)正確定環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總數(shù)設(shè)計部負(fù)責(zé)項目部輔助②招招標(biāo)招招標(biāo)評審委員會⑷智能化①市場現(xiàn)狀剖析，智能化必需剖析銷售部負(fù)責(zé)②智能化內(nèi)容控制設(shè)計③招招標(biāo)，找尋外面合作，爭取共贏招招標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)⑸銷售許諾保持各部門與銷售部的信息通暢，保障銷售許諾與實質(zhì)功能的一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部輔助⑴設(shè)計調(diào)整設(shè)計花費更改⑵設(shè)計更改嚴(yán)格依照設(shè)計更改洽談流程進(jìn)行設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部輔助洽談⑴選型資料⑵方案確定在擴(kuò)初圖確定前確定資料設(shè)備，使設(shè)計圖紙階段就考慮了資料設(shè)備的安裝設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部輔助設(shè)備時間⑶采買招招標(biāo)招招標(biāo)評審委員會其余物業(yè)管理完限額設(shè)計審算部花費善費招招標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制重點應(yīng)用指南招招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制波及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實質(zhì)運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但詳細(xì)內(nèi)容特別是招招標(biāo)評審委員會的選擇則有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制定，重點在于評標(biāo)?？刂浦攸c控制什么怎么控制誰來控制備注投⑴資質(zhì)①成立承建商、工程監(jiān)理、資料及設(shè)備供貨工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招招標(biāo)合同標(biāo)⑵管理水平商名冊及資料庫設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝飾招招標(biāo)合同單⑶技術(shù)力量②從公司認(rèn)同的名冊中的承建商、工程監(jiān)理、審算部負(fù)責(zé)資料設(shè)備招招標(biāo)合同位⑷歷史記錄資料及設(shè)備供貨商中選擇招標(biāo)單位銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招招標(biāo)合同的⑸資本實力③主辦部門介紹五家招標(biāo)單位報招招標(biāo)工作選⑹合作經(jīng)歷組擇④招招標(biāo)工作小組審查、觀察、評估、挑選三家以上招標(biāo)單位報招招標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)各種合同的招招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括：⑴工期⑵工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)主辦部門草擬、擬訂招招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本⑶質(zhì)量要求⑷付款方式⑸招標(biāo)范圍招⑹結(jié)算方式投⑺查收標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)⑻招標(biāo)明意事項文⑼廢標(biāo)條件（招標(biāo)書必件須加蓋招標(biāo)單位法人印章）招招標(biāo)工作組審查⑽接標(biāo)時間⑾開標(biāo)時間⑿定標(biāo)方法⒀招標(biāo)單位增補(bǔ)建議⒁標(biāo)準(zhǔn)合同條則⒂圖紙、其余要求等

①工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招招標(biāo)合同②設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝飾招招標(biāo)合同③審算部負(fù)責(zé)資料設(shè)備招招標(biāo)合同④銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招招標(biāo)合同①招招標(biāo)評審委員會②主管領(lǐng)導(dǎo)同意評標(biāo)⑴技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)和定⑵經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)

優(yōu)先次序①技術(shù)評標(biāo)②經(jīng)濟(jì)評標(biāo)③合作經(jīng)歷綜合審查招標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位

①技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書評標(biāo)②審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評標(biāo)③財務(wù)部部負(fù)責(zé)審查廣告包裝費①招招標(biāo)評審委員會②主管領(lǐng)導(dǎo)同意施工環(huán)節(jié)成本控制重點應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各樣更改帶來的花費，另一個是資料、工程款的支付。因為市場變化與市場掌握的原由，施工階段不行防止因為各樣狀況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在更改時明確目的和依照程序都是一定的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的實時交流和優(yōu)秀合作?？刂瓶刂剖裁粗攸c⑴更改評估設(shè)計變更環(huán)⑵更改的審查簽認(rèn)節(jié)⑶更改的審批施⑴簽證的必需性工⑵簽證的時限現(xiàn)場⑶簽證的工程量簽

怎么控制誰來控制備注①項當(dāng)先期規(guī)劃、定位要全面、正確，盡量防止在施工中的重要設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配調(diào)整合②增強(qiáng)施工前的審查工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生更改由項目設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷的地方有預(yù)示性，并推行預(yù)先商定售③各部門全面評估更改帶來的各樣變化，為審批供給參照依照①依據(jù)更改原由將設(shè)計更改分紅四類，不一樣類型按相應(yīng)的審查簽等各部門構(gòu)成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)認(rèn)流程進(jìn)行責(zé)②設(shè)計更改通知單③更改一定要有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同署名后，才能有效①對可行性規(guī)劃設(shè)計依據(jù)實質(zhì)狀況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合②設(shè)備選型方案提早確定依據(jù)提交的設(shè)計成就進(jìn)行投資估量審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合①現(xiàn)場簽證確實認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格依照合同中所商定的條款履行經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）①現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)依據(jù)當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則①仔細(xì)查對簽證的工程量正確②簽證的內(nèi)容、原由、工程量應(yīng)清楚正確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）并有監(jiān)理工程師的署名確認(rèn)證⑷簽證的審批⑸簽證的反應(yīng)

①施工洽談通知單發(fā)生更改項目的負(fù)責(zé)人②一定依照“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批主管總經(jīng)理程序報審，經(jīng)過后方可簽證①對工程更改應(yīng)按期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計剖析，并依據(jù)統(tǒng)計資料對資料工程師控制工程更改提出改正建議審⑴擴(kuò)初圖會審①圖紙多層次會審會簽及審批制度⑵施工圖會審②各專業(yè)互審互簽制度甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人⑶分項分部圖會審圖③力求在動工前把圖紙中的問題改正完⑷各專業(yè)技術(shù)圖紙會審總分⑴分包方式①經(jīng)過招標(biāo)確定配合費包配⑵分包內(nèi)容②應(yīng)防止在施工過程中改正分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增添工甲方代表合費⑶分包的責(zé)任界定程成本材⑴選型①施工所用的各項資料的選型應(yīng)在資料招標(biāo)前確定設(shè)計部②先確定資料供給方式，經(jīng)過招標(biāo)確定有關(guān)花費審算部組織，工程部參加料⑵資料供給方式③限時編制資料計劃供⑶資料計劃甲方代表④資料計劃簽認(rèn)應(yīng)⑷預(yù)留時間⑤要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間經(jīng)辦部門⑴付款進(jìn)度①按合同商定履行付款①按合同商定履行付款工程②按進(jìn)度付款款的⑵工程進(jìn)度②按進(jìn)度付③多層次多角度審查工程進(jìn)度支付⑴方案設(shè)計要求④依據(jù)狀況由不一樣級他人員最后審批主管副總或總經(jīng)理資料及設(shè)備采買環(huán)節(jié)成本控制重點應(yīng)用指南資料及設(shè)備采買環(huán)節(jié)的成本控制的核心因素是計劃和信息，經(jīng)過明確而科學(xué)的流程，就能夠最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c資料進(jìn)場計劃資料的性能價格比資料款的支付資料查收資料保管與保修

控制什么怎么控制誰來控制備注⑴采買招招標(biāo)及訂立的時間⑵生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相當(dāng)合工程師⑶運輸周期詳細(xì)與采買地的遠(yuǎn)近相對應(yīng)⑷安裝、查收周期與工程進(jìn)度相當(dāng)合⑸交錯作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系⑴市場信息平時采市集場信息，成立資料市場信息庫審算部⑵技術(shù)參數(shù)資料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣設(shè)計部⑶招招標(biāo)一定招招標(biāo)的資料設(shè)備要擬訂招招標(biāo)計劃。不需招招標(biāo)的材審算部