有一種營銷策略叫做小戶型

有一種營銷策略叫做小戶型一般來說，購買小戶型的目的可分為三類：第一類為終極用房，注重產(chǎn)品的使用功能；第二類是過渡用房，側(cè)重產(chǎn)品的臨時過渡性功能；第三類是投資，關(guān)注投資回報率和出租率。圍繞這三類購房目的，本文對小戶型營銷的支持要素、市場定位策略、價格策略和推廣策略四個方面進行了梳理。1小戶型營銷的6大支持要素1、地段小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有以下兩個方面：從城市發(fā)展的角度看來，與核心商圈的絕對距離越近，越適宜生產(chǎn)高附加值、革新性的產(chǎn)品，產(chǎn)品營銷成功的可能性越大。心理距離往往取決于項目交通條件發(fā)達與否，項目選址時，應盡量避免既遠離核心商圈又不是城市三角地帶的地方。街區(qū)規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面：歷史、目前實際和未來發(fā)展。由于小戶型產(chǎn)品的營銷對象相對單一，性格指向也更具特色，營銷的風險性更大，更應該注意街區(qū)規(guī)劃。核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多，反之亦反。時尚消費圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。購房者注重小戶型的產(chǎn)品性能與功能，其營銷推廣的方式也需要不停的更新。因此距離時尚消費圈越近的小戶型產(chǎn)品營銷的風險越大，小戶型產(chǎn)品的價格越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度越大。2、經(jīng)濟環(huán)境如果項目所在地區(qū)經(jīng)濟比較繁榮，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較強烈。地區(qū)經(jīng)濟中知識產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況對營銷者來說，充滿了機遇與危險，需求的個性化為產(chǎn)品的高利潤創(chuàng)造了前提，但同時也更增加了營銷的風險性。3、人口環(huán)境小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是體現(xiàn)在當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當?shù)匾呀?jīng)進入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當比重。識別當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型營銷具有重要意義，是小戶型產(chǎn)品立項中最為關(guān)鍵的因素，營銷者應對此保持高度重視。4、小戶型產(chǎn)品功能一般來說，小戶型產(chǎn)品有兩種概念：一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即一房的概念，其面積通常不會超過50平方米；二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如市面上常見的60平方米兩房，80平方米三房等。第二種無疑擴大了小戶型產(chǎn)品概念，因此給予了小戶型產(chǎn)品營銷更多的變數(shù)。5、小戶型行銷推廣小戶型產(chǎn)品行銷推廣的要素支持是一個綜合性的概念，它是項目所有特質(zhì)的累積。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實力等所有要素。6、產(chǎn)品小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色進行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進行更為合理的設(shè)計；為了增強小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計等。2小戶型產(chǎn)品市場定位策略小戶型產(chǎn)品市場定位策略是指小戶型產(chǎn)品的形象定位。即產(chǎn)品以什么樣的形象出現(xiàn)在消費者眼前，告訴消費者自己是一個什么樣性質(zhì)的產(chǎn)品。通常情況下，小戶型產(chǎn)品會用以下三種因素作為其市場定位依據(jù)：1、功能定位最常用的一種策略，即告訴消費者本產(chǎn)品的用途。不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場，形成獨特的分市場，而且不同功能的產(chǎn)品具有不同的價格區(qū)間，也會向消費者提供不同程度的服務。2、居住理念定位居住理念主要是一個產(chǎn)品的時尚性與時代性，由于這個定位缺乏硬件支撐，對產(chǎn)品定位也主要依據(jù)項目的宣傳推廣。它通常是一個新穎的概念，比如SOHO,SOLO等概念，對這些概念的引用一定要準確，并且具有相當?shù)氖袌鼋邮芏取?、產(chǎn)品定位將小戶型產(chǎn)品品質(zhì)方面的特點放大，作為營銷宣傳推廣的賣點進行定位。此時應該注意對特點的宣傳與消費者購買的利益點一定要結(jié)合起來，且這種特點一定是要對小戶型產(chǎn)品的購買者有著強烈的吸引力，否則容易造成營銷上的失誤。3小戶型產(chǎn)品價格策略1、價格與地段的關(guān)系地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素，但并不是制定價格的絕對標準，還需要參考項目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結(jié)合項目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項目的最佳價格點。2、高附加值營銷的必備要素小戶型產(chǎn)品營銷要對產(chǎn)品的附加值進行深度挖掘，除了對地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進行深度挖掘外，還可以從小戶型產(chǎn)品品牌化、發(fā)展商的信譽度，產(chǎn)品的先進性與營銷手段創(chuàng)新上著手。小戶型產(chǎn)品進行裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。由于面積小，裝修房營銷不會對小戶型產(chǎn)品的價格形成抗性，也不會對產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓力。產(chǎn)品配套高檔化是一個相對概念，其核心原則是配套的檔次與產(chǎn)品檔次呈現(xiàn)出相對差異性，配套的檔次應稍高于產(chǎn)品與其相應的價格檔次，實現(xiàn)小戶型產(chǎn)品品牌化營銷。先進與時尚的居住理念賦予特定的文化涵義。其途徑有兩條，其一是引用別的城市應用過的概念，比如SOLO，SOHO,STADIOU等概念。其二是通過對生活的提煉，與對現(xiàn)代流行趨勢的把握，進行概念創(chuàng)造。創(chuàng)造目標客戶群向往人群的居住理念是產(chǎn)品概念一大原則。發(fā)展商的品牌支撐，運用發(fā)展商的品牌做小戶型產(chǎn)品支撐時，有必要對發(fā)展商的品牌進行仔細分析。因為一個比較有實力的發(fā)展商，其主打產(chǎn)品肯定不是小戶型，因此不能直接構(gòu)成小戶型產(chǎn)品品牌營銷的支撐元素。產(chǎn)品的獨特性是個組合概念，它由產(chǎn)品外觀造型的獨特性，外立面顏色的超前性與產(chǎn)品實體配套的與眾不同性構(gòu)成。需要注意的是，這一做法首先要建立在消費者對此種獨特性的潛意識的喜歡之上。現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色配搭可以充分顯示項目與眾不同的個性。由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的造型與夸張?zhí)S的顏色有著與生俱來的喜愛。要有適度的夸張與超前性，使小戶型產(chǎn)品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產(chǎn)品的時尚性得到徹底的釋放。當對產(chǎn)品形態(tài)進行規(guī)劃時，必須對市場供應的產(chǎn)品形態(tài)進行深入的分析，并對產(chǎn)品供應趨勢有著準確的判斷。確保市場當產(chǎn)品出現(xiàn)在市場時，市場不會是供過于求的狀態(tài)。此外還要關(guān)注產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，在不能實現(xiàn)整個產(chǎn)品大類的稀缺性時，也要努力做到產(chǎn)品細分市場上相對稀缺性，力爭做到細分市場上的無競爭營銷。推出時機的適宜性是地產(chǎn)營銷中一個永恒的話題，主要有以下幾個階段，一是在項目進行到地基階段時，就通過對樣板房的包裝，對概念進行炒作，由于目前商品房銷售管理條令的限制，目前這種手段只能進行放號、訂購，因此將逐漸淡出房產(chǎn)營銷領(lǐng)域；二是在項目到可銷售階段，利用產(chǎn)品未成現(xiàn)的模糊性，對產(chǎn)品概念進行炒作；三是當產(chǎn)品完全成現(xiàn)時，通過樣板房與實體的充分展示，結(jié)合對概念的炒作，進行發(fā)售。小戶型產(chǎn)品服務的人群決定了小戶型產(chǎn)品的物業(yè)管理服務的特殊性，要求快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。3、裝修房營銷策略裝修房營銷是小戶型產(chǎn)品營銷的一大出路。相對于毛坯房的使用性功能障礙，裝修房顯得更符合小戶型目標客戶群的需求。裝修檔次與價格的同比關(guān)系是小戶型做裝修房營銷最重要的理由。按照通常情況下，人們對裝修房概念的理解，產(chǎn)品的精裝修已經(jīng)逾越了單純的產(chǎn)品層次，裝修的個性化成為了衡量一套房屋的重要標準。裝修的檔次提高，并不會對市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，而且會提升小戶型產(chǎn)品的定位，從而提高小戶型產(chǎn)品的售價，提高小戶型產(chǎn)品的價值。通過對小戶型產(chǎn)品進行裝修，一可以轉(zhuǎn)移小戶型業(yè)主對價格的視線；二由于小戶型裝修后出售，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住成本；三是小戶型產(chǎn)品通過裝修體現(xiàn)出的個性，可以起到提升小戶型產(chǎn)品品牌的作用。因此從這幾個角度來看，小戶型產(chǎn)品進行裝修房營銷，可以起到對小戶型產(chǎn)品單價的有效弱化。小戶型業(yè)主通常對小戶型產(chǎn)品關(guān)注因素的重要性有著以下的順序：地段、價格、交通、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務、環(huán)境。地段的影響，通常情況下會用價格、廣告推廣、戶型設(shè)計與配套來對價格進行調(diào)節(jié)。裝修房營銷，不僅可以讓發(fā)展商在價格配套上的損失得到彌補，還可以使發(fā)展商通過良好的管理，得到一個裝修利潤。產(chǎn)品個性的塑造主要有三個途徑，一是通過產(chǎn)品外立面的設(shè)計，二是調(diào)整產(chǎn)品配套設(shè)施，三是在宣傳推廣過程中，對產(chǎn)品賦予獨特的與眾不同的居住理念，從而形成產(chǎn)品的鮮明個性。對小戶型進行裝修房營銷，則是將產(chǎn)品個性與裝修個性融入到一起，通過裝修的個性化，來展示小戶型產(chǎn)品與眾不同的個性。它與小戶型產(chǎn)品通過宣傳推廣來對產(chǎn)品進行個性化營銷相比較，有更深的視覺基礎(chǔ)與觸覺基礎(chǔ)，可感性與可觸性會高于推廣，因而也更具有說服力與影響力，更有效果。4、價格策略與居住理念的關(guān)系小戶型產(chǎn)品營銷很重要的一個方面，就是通過對居住理念的詮釋，來提升小戶型產(chǎn)品的附加值。因此小戶型居住理念的推廣與小戶型的價格策略密切相關(guān)。小戶型的價格策略通常有采取兩種策略，一是低開高走，二是高開高走。前者強調(diào)銷售的速度，而讓出一部分價格，后者強調(diào)的是單個產(chǎn)品的利潤，而有意放慢銷售速度。居住理念與價格策略的銜接關(guān)系有著非常直接的關(guān)系，如果小戶型產(chǎn)品的居住理念定位為時尚前沿的居住理念，則小戶型產(chǎn)品一般會走中高價路線，且在銷售上常常走兩個極端，一是要求開盤即要求實現(xiàn)全部銷售，要不就充分結(jié)合銷控策略，通過對可銷售房源的控制，以階段性限量銷售的策略，結(jié)合工程的進度實行銷售，待到交房時，在全部實現(xiàn)銷售。5、競爭因素與價格的關(guān)系競爭的方式通常分同質(zhì)競爭與異質(zhì)競爭。按照波特競爭法則，對付競爭的策略有差異化、產(chǎn)品最好以及成本最低三種策略。在實際營銷中，差異化策略運用的是比較適用的策略。通過差異化，區(qū)隔市場，通過對市場的隔離，來贏得價格的上揚空間。而通過加強對成本的控制，來實現(xiàn)價格局部的優(yōu)勢。產(chǎn)品最好，在地產(chǎn)營銷中，受著太多制約因素的影響，實施起來的難度很大。競爭與價格的關(guān)系主要表現(xiàn)為產(chǎn)品供應稀缺會適度提高產(chǎn)品的價格、同質(zhì)競爭會削弱產(chǎn)品的價格力、異質(zhì)競爭有利于提高產(chǎn)品的價格、無競爭策略將使產(chǎn)品價格有非常大的調(diào)節(jié)空間等。4小戶型營銷推廣策略小戶型產(chǎn)品營銷推廣策略主要集中在地段、產(chǎn)品功能與居住理念等幾個方面，其營銷推廣措施也多為廣告宣傳。營銷推廣策略主要體現(xiàn)在這幾個元素的綜合運用方面。1、地段策略地段策略在小戶型產(chǎn)品推廣中的運用主要是對小戶型街區(qū)的功能描述。描述分為歷史功能在今天的價值以及與今天小戶型業(yè)主奉行的居住理念的吻合關(guān)系與吻合程度，主要是對文化沉淀產(chǎn)生的歷史感；二是對小戶型所在街區(qū)未來功能描述，描述主要針對小戶型產(chǎn)品所在街區(qū)未來的規(guī)劃潛力帶來的生活方式與小戶型業(yè)主向往的生活方式的貼近程度和產(chǎn)品在這里的升值空間與升值潛力。2、產(chǎn)品使用功能策略這里主要是強調(diào)小戶型產(chǎn)品的使用適宜性。首先是房屋在使用功能不存在功能性障礙，即產(chǎn)品無黑屋，死角少等；其次是產(chǎn)品使用功能的多樣性，可以自住，可以出租，可以居家，可以辦公，可以居家兼辦公等；第三是小戶型產(chǎn)品業(yè)主在使用過程中的方便性，比如提供的物業(yè)管理是否符合小戶型業(yè)主的需求等。3、居住理念策略居住理念策略主要是賦予小戶型產(chǎn)品一種文化的，或者精神的涵義，使小戶型產(chǎn)品在營銷過程中精神化，使小戶型產(chǎn)品成為一個與小戶型業(yè)主的理想、信念、生活方式有著密切相關(guān)的思想性產(chǎn)品。一般來說，購買小戶型的目的可分為三類：第一類為終極用房，注重產(chǎn)品的使用功能；第二類是過渡用房，側(cè)重產(chǎn)品的臨時過渡性功能；第三類是投資，關(guān)注投資回報率和出租率。圍繞這三類購房目的，本文對小戶型營銷的支持要素、市場定位策略、價格策略和推廣策略四個方面進行了梳理。1小戶型營銷的6大支持要素1、地段小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有以下兩個方面：從城市發(fā)展的角度看來，與核心商圈的絕對距離越近，越適宜生產(chǎn)高附加值、革新性的產(chǎn)品，產(chǎn)品營銷成功的可能性越大。心理距離往往取決于項目交通條件發(fā)達與否，項目選址時，應盡量避免既遠離核心商圈又不是城市三角地帶的地方。街區(qū)規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面：歷史、目前實際和未來發(fā)展。由于小戶型產(chǎn)品的營銷對象相對單一，性格指向也更具特色，營銷的風險性更大，更應該注意街區(qū)規(guī)劃。核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多，反之亦反。時尚消費圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。購房者注重小戶型的產(chǎn)品性能與功能，其營銷推廣的方式也需要不停的更新。因此距離時尚消費圈越近的小戶型產(chǎn)品營銷的風險越大，小戶型產(chǎn)品的價格越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度越大。2、經(jīng)濟環(huán)境如果項目所在地區(qū)經(jīng)濟比較繁榮，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較強烈。地區(qū)經(jīng)濟中知識產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況對營銷者來說，充滿了機遇與危險，需求的個性化為產(chǎn)品的高利潤創(chuàng)造了前提，但同時也更增加了營銷的風險性。3、人口環(huán)境小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是體現(xiàn)在當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當?shù)匾呀?jīng)進入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當比重。識別當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型營銷具有重要意義，是小戶型產(chǎn)品立項中最為關(guān)鍵的因素，營銷者應對此保持高度重視。4、小戶型產(chǎn)品功能一般來說，小戶型產(chǎn)品有兩種概念：一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即一房的概念，其面積通常不會超過50平方米；二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如市面上常見的60平方米兩房，80平方米三房等。第二種無疑擴大了小戶型產(chǎn)品概念，因此給予了小戶型產(chǎn)品營銷更多的變數(shù)。5、小戶型行銷推廣小戶型產(chǎn)品行銷推廣的要素支持是一個綜合性的概念，它是項目所有特質(zhì)的累積。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實力等所有要素。6、產(chǎn)品小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色進行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進行更為合理的設(shè)計；為了增強小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計等。2小戶型產(chǎn)品市場定位策略小戶型產(chǎn)品市場定位策略是指小戶型產(chǎn)品的形象定位。即產(chǎn)品以什么樣的形象出現(xiàn)在消費者眼前，告訴消費者自己是一個什么樣性質(zhì)的產(chǎn)品。通常情況下，小戶型產(chǎn)品會用以下三種因素作為其市場定位依據(jù)：1、功能定位最常用的一種策略，即告訴消費者本產(chǎn)品的用途。不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場，形成獨特的分市場，而且不同功能的產(chǎn)品具有不同的價格區(qū)間，也會向消費者提供不同程度的服務。2、居住理念定位居住理念主要是一個產(chǎn)品的時尚性與時代性，由于這個定位缺乏硬件支撐，對產(chǎn)品定位也主要依據(jù)項目的宣傳推廣。它通常是一個新穎的概念，比如SOHO,SOLO等概念，對這些概念的引用一定要準確，并且具有相當?shù)氖袌鼋邮芏取?、產(chǎn)品定位將小戶型產(chǎn)品品質(zhì)方面的特點放大，作為營銷宣傳推廣的賣點進行定位。此時應該注意對特點的宣傳與消費者購買的利益點一定要結(jié)合起來，且這種特點一定是要對小戶型產(chǎn)品的購買者有著強烈的吸引力，否則容易造成營銷上的失誤。3小戶型產(chǎn)品價格策略1、價格與地段的關(guān)系地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素，但并不是制定價格的絕對標準，還需要參考項目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結(jié)合項目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項目的最佳價格點。2、高附加值營銷的必備要素小戶型產(chǎn)品營銷要對產(chǎn)品的附加值進行深度挖掘，除了對地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進行深度挖掘外，還可以從小戶型產(chǎn)品品牌化、發(fā)展商的信譽度，產(chǎn)品的先進性與營銷手段創(chuàng)新上著手。小戶型產(chǎn)品進行裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。由于面積小，裝修房營銷不會對小戶型產(chǎn)品的價格形成抗性，也不會對產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓力。產(chǎn)品配套高檔化是一個相對概念，其核心原則是配套的檔次與產(chǎn)品檔次呈現(xiàn)出相對差異性，配套的檔次應稍高于產(chǎn)品與其相應的價格檔次，實現(xiàn)小戶型產(chǎn)品品牌化營銷。先進與時尚的居住理念賦予特定的文化涵義。其途徑有兩條，其一是引用別的城市應用過的概念，比如SOLO,SOHO,STADIOU等概念。其二是通過對生活的提煉，與對現(xiàn)代流行趨勢的把握，進行概念創(chuàng)造。創(chuàng)造目標客戶群向往人群的居住理念是產(chǎn)品概念一大原則。發(fā)展商的品牌支撐，運用發(fā)展商的品牌做小戶型產(chǎn)品支撐時，有必要對發(fā)展商的品牌進行仔細分析。因為一個比較有實力的發(fā)展商，其主打產(chǎn)品肯定不是小戶型，因此不能直接構(gòu)成小戶型產(chǎn)品品牌營銷的支撐元素。產(chǎn)品的獨特性是個組合概念，它由產(chǎn)品外觀造型的獨特性，外立面顏色的超前性與產(chǎn)品實體配套的與眾不同性構(gòu)成。需要注意的是，這一做法首先要建立在消費者對此種獨特性的潛意識的喜歡之上?，F(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色配搭可以充分顯示項目與眾不同的個性。由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的造型與夸張?zhí)S的顏色有著與生俱來的喜愛。要有適度的夸張與超前性，使小戶型產(chǎn)品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產(chǎn)品的時尚性得到徹底的釋放。當對產(chǎn)品形態(tài)進行規(guī)劃時，必須對市場供應的產(chǎn)品形態(tài)進行深入的分析，并對產(chǎn)品供應趨勢有著準確的判斷。確保市場當產(chǎn)品出現(xiàn)在市場時，市場不會是供過于求的狀態(tài)。此外還要關(guān)注產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，在不能實現(xiàn)整個產(chǎn)品大類的稀缺性時，也要努力做到產(chǎn)品細分市場上相對稀缺性，力爭做到細分市場上的無競爭營銷。推出時機的適宜性是地產(chǎn)營銷中一個永恒的話題，主要有以下幾個階段，一是在項目進行到地基階段時，就通過對樣板房的包裝，對概念進行炒作，由于目前商品房銷售管理條令的限制，目前這種手段只能進行放號、訂購，因此將逐漸淡出房產(chǎn)營銷領(lǐng)域；二是在項目到可銷售階段，利用產(chǎn)品未成現(xiàn)的模糊性，對產(chǎn)品概念進行炒作；三是當產(chǎn)品完全成現(xiàn)時，通過樣板房與實體的充分展示，結(jié)合對概念的炒作，進行發(fā)售。小戶型產(chǎn)品服務的人群決定了小戶型產(chǎn)品的物業(yè)管理服務的特殊性，要求快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。3、裝修房營銷策略裝修房營銷是小戶型產(chǎn)品營銷的一大出路。相對于毛坯房的使用性功能障礙，裝修房顯得更符合小戶型目標客戶群的需求。裝修檔次與價格的同比關(guān)系是小戶型做裝修房營銷最重要的理由。按照通常情況下，人們對裝修房概念的理解，產(chǎn)品的精裝修已經(jīng)逾越了單純的產(chǎn)品層次，裝修的個性化成為了衡量一套房屋的重要標準。裝修的檔次提高，并不會對市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，而且會提升小戶型產(chǎn)品的定位，從而提高小戶型產(chǎn)品的售價，提高小戶型產(chǎn)品的價值。通過對小戶型產(chǎn)品進行裝修，一可以轉(zhuǎn)移小戶型業(yè)主對價格的視線；二由于小戶型裝修后出售，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住成本；三是小戶型產(chǎn)品通過裝修體現(xiàn)出的個性，可以起到提升小戶型產(chǎn)品品牌的作用。因此從這幾個角度來看，小戶型產(chǎn)品進行裝修房營銷，可以起到對小戶型產(chǎn)品單價的有效弱化。小戶型業(yè)主通常對小戶型產(chǎn)品關(guān)注因素的重要性有著以下的順序：地段、價格、交通、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務、環(huán)境。地段的影響，通常情況下會用價格、廣告推廣、戶型設(shè)計與配套來對價格進行調(diào)節(jié)。裝修房營銷，不僅可以讓發(fā)展商在價格配套上的損失得到彌補，還可以使發(fā)展商通過良好的管理，得到一個裝修利潤。產(chǎn)品個性的塑造主要有三個途徑，一是通過產(chǎn)品外立面的設(shè)計，二是調(diào)整產(chǎn)品配套設(shè)施，三是在宣傳推廣過程中，對產(chǎn)品賦予獨特的與眾不同的居住理念，從而形成產(chǎn)品的鮮明個性。對小戶型進行裝修房營銷，則是將產(chǎn)品個性與裝修個性融入到一起，通過裝修的個性化，來展示小戶型產(chǎn)品與眾不同的個性。它與小戶型產(chǎn)品通過宣傳推廣來對產(chǎn)品進行個性化營銷相比較，有更深的視覺基礎(chǔ)與觸覺基礎(chǔ)，可感性與可觸性會高于推廣，因而也更具有說服力與影響力，更有效果。4、價格策略與居住理念的關(guān)系小戶型產(chǎn)品營銷很重要的一個方面，就是通過對居住理念的詮釋，來提升小戶型產(chǎn)品的附加值。因此小戶型居住理念的推廣與小戶型的價格策略密切相關(guān)。小戶型的價格策略通常有采取兩種策略，一是低開高走，二是高開高走。前者強調(diào)銷售的速度，而讓出一部分價格，后