卿華名苑住宅B區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告

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目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2項目概況 61.3結(jié)論與建議 9第二章房地產(chǎn)市場需求分析 112.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 112.2我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 202.3甘肅省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 222.4甘肅省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 242.5目標(biāo)人群與目標(biāo)市場分析 272.6項目價格定位 282.7市場SWOT分析 292.8市場營銷策略分析 312.9市場風(fēng)險 332.10市場分析結(jié)論 33第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 34第四章項目建設(shè)地址和有利條件 354.1建設(shè)地點與地理位置 354.2場地現(xiàn)狀 354.3工程地質(zhì)條件 354.4地形地貌 364.5供電條件 364.6給排水條件 364.7交通運(yùn)輸條件 364.8通信條件 364.9環(huán)境保護(hù)條件 364.10當(dāng)?shù)厣鐣С謼l件 364.11法律支持條件 374.12征地、拆遷條件 37第五章項目總體布置 38第六章工程建設(shè)方案 396.1工程項目組成 396.2建筑設(shè)計 396.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 416.4給排水設(shè)計 426.5通風(fēng) 456.6電氣 46第七章節(jié)水節(jié)能措施 517.1節(jié)能措施 517.2節(jié)水措施 53第八章環(huán)境影響分析 548.1項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 548.2項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 548.3環(huán)境保護(hù)措施 558.4環(huán)境影響評價 55第九章項目組織管理 569.1經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé) 569.2勞動定員 569.3人員培訓(xùn) 579.4經(jīng)營方式 57第十章項目實施進(jìn)度 5810.1項目實施進(jìn)度安排 5810.2項目實施進(jìn)度表 58第十一章項目招投標(biāo) 5911.1招投標(biāo)管理的原則及依據(jù) 5911.2招標(biāo)內(nèi)容及范圍 6011.3招標(biāo)方式 6011.4招投標(biāo)活動的工作程序 60第十二章投資估算 6112.1投資估算的范圍和依據(jù) 6112.2項目建設(shè)投資估算 6312.3項目建設(shè)期利息估算 6412.4流動資金估算 6412.5項目總投資估算 6412.6項目投資資金籌措和投資使用計劃 65第十三章財務(wù)評價 6613.1評價的依據(jù)和基本數(shù)據(jù) 6613.2項目經(jīng)營收入和稅金、城建及教育附加估算 6613.3總成本費用估算 7113.4財務(wù)評價報表（附后） 7313.5財務(wù)評價指標(biāo) 7313.6財務(wù)評價結(jié)論 76第十四章風(fēng)險分析評估 7714.1項目主要風(fēng)險因素識別 7714.2風(fēng)險分析與評價 7914.3防范和降低風(fēng)險的措施 82第十五章研究結(jié)論與建議 8515.1結(jié)論 8515.2建議 85附表附圖附件第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱慶城縣卿華名苑住宅B區(qū)開發(fā)建設(shè)項目1.1.2開發(fā)商慶城縣恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1.1.3承辦單位概況名稱：慶城縣恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；住所：慶城縣建材北路202號；法定代表人姓名：徐治平；注冊資本：人民幣叁仟萬元整；實收資本：人民幣叁仟萬元整；公司類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)綜合開發(fā)、銷售租賃、建筑材料銷售；兼營：室內(nèi)外裝飾、建材、五金交電經(jīng)銷。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑證經(jīng)營）慶城縣恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公司成立于2021年10月15日，注冊資金3000萬元，公司現(xiàn)有資產(chǎn)2.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，隸屬慶城縣房地產(chǎn)業(yè)管理局，經(jīng)過十多年的拼搏發(fā)展，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)綜合開發(fā)，銷售租賃、建筑裝修、建材經(jīng)銷加工為一體化的慶陽市十強(qiáng)企業(yè)，本公司現(xiàn)有職稱的各類專業(yè)管理人員89人，2021年10月投資612萬元開發(fā)建設(shè)的光彩大廈被慶陽市光彩事業(yè)促進(jìn)會確定為全地區(qū)“重點項目”，2021年公司被省工商局評為“省級守合同、重信譽(yù)企業(yè)”。公司管理機(jī)構(gòu)完善，經(jīng)營狀況良好。公司下設(shè)辦公室、計劃經(jīng)營科、財務(wù)科、設(shè)備材料科、售樓部等科室，同時本公司還設(shè)有一個建筑安裝公司，注冊資金2021萬元，近五年完成產(chǎn)值3.6億元，竣工建筑面積22.6萬多平方米，本公司的法定代表人徐治平，兼任兩公司董事長及總經(jīng)理，大專學(xué)歷，高級工程師，先后擔(dān)任慶陽市第一屆、第二屆政協(xié)常委、甘肅省第一十屆人大代表、甘肅省工商聯(lián)（八屆）執(zhí)委，慶城縣工商聯(lián)（民間商會）副會長、縣政協(xié)常委、慶陽市企業(yè)家協(xié)會副會長。2021年被甘肅省建筑業(yè)聯(lián)合會評為優(yōu)秀建筑業(yè)企業(yè)經(jīng)營者，2021年被甘肅省人民政府表彰為“甘肅省優(yōu)秀非公制企業(yè)家”，社會信譽(yù)很高。公司2021年10月投資1500多萬元，開發(fā)建成300多人提供場所的綜合貿(mào)易商業(yè)服務(wù)樓，恒達(dá)商廈、恒達(dá)商場等商業(yè)網(wǎng)點6處，總面積35885.55㎡。2021年6月份竣工后，工程質(zhì)量合格，已全部以低價位出租。安置就業(yè)人員200多人，2021年初，公司積極響應(yīng)西部大開發(fā)的號召，按照縣委、縣政府的總體部署，積極參與慶城“北區(qū)”土地開發(fā)工程，以1555萬元競賣到慶城北區(qū)10-1區(qū)、14區(qū)兩區(qū)塊159畝土地開發(fā)權(quán)，并投資1000多萬元進(jìn)行挖山填溝，開挖回填土方量96萬元M3，當(dāng)年底就開發(fā)出城鎮(zhèn)用地165.56畝，北區(qū)廣場就坐落在公司開發(fā)的14區(qū)土地上，公司挖山填溝進(jìn)行土地開發(fā)后，在9-1區(qū)整平新增土地80多畝，無償留給政府作為建設(shè)用，縣政府統(tǒng)辦大樓及公寓樓、禮堂均坐落在公司開發(fā)的80畝土地上。公司開發(fā)出的商品土地已部分拍賣，部分土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)，正逐步得到了回報，拍賣前景良好。公司近五年來共開發(fā)完成商業(yè)住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目累計面積11.30萬平方米，開發(fā)土地165.56畝。慶城北區(qū)是慶城縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，隨著近幾年全縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)現(xiàn)已初具規(guī)模，加之，縣委縣政府綜合大樓、縣中醫(yī)院、縣人民法院、縣農(nóng)行等機(jī)關(guān)單位遷址慶城北區(qū)等一系列政府重大舉措的實施，對帶動城區(qū)乃至全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有重要作用。另外，慶城縣北區(qū)是慶城縣的新城區(qū)，配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美。因而，大多數(shù)國家在職公務(wù)員及城鄉(xiāng)一些有經(jīng)濟(jì)實力的人都選擇北區(qū)城區(qū)安家落戶，人們對經(jīng)濟(jì)實惠的商品住宅房需求會逐漸增加，經(jīng)過本們實地對慶城城區(qū)范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的考察，和對慶城房地產(chǎn)市場的分析，本們認(rèn)為慶城的商品房還有相當(dāng)大的市場有待開發(fā)。商品房需求呈現(xiàn)逐年增加趨勢。2021年8月，本公司籌資7500多萬元開發(fā)建設(shè)慶城北區(qū)金帝苑住宅A、B、C區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，現(xiàn)已竣工交付使用，總建筑面積67528.03㎡，均在工行慶城縣支行辦理按揭貸款共辦理個人住房按揭貸款151筆，總金額1470萬元。無論是工程質(zhì)量，小區(qū)內(nèi)的綠化、亮化、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，前期物業(yè)管理等方面都得到了社會各界的認(rèn)可和好評。目前，正在開發(fā)建設(shè)的項目為：（1）慶城北區(qū)金帝苑住宅東區(qū)、西區(qū)，總建筑面積45449.595平方米，均已主體封頂，進(jìn)行外裝飾施工；（2）慶城北區(qū)卿華名苑住宅B區(qū)，總建筑面積39738.32平方米，正進(jìn)行地基與基礎(chǔ)施工?？傊镜陌l(fā)展已步入房地產(chǎn)開發(fā)“快車道”，得到了穩(wěn)步發(fā)展，公司將一如既往的加大投資，逐年增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模，愿為帶動縣域經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、為產(chǎn)生更大更好的社會效益貢獻(xiàn)一份力量。1.1.4編制依據(jù)1、國家及甘肅省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范；2、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版之要求；3、《建設(shè)項目可行性研究報告編制指南》試行本；4、建設(shè)部2021年頒發(fā)的《建設(shè)工程項目管理試行辦法》；5、2021年國家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；6、《甘肅統(tǒng)計年鑒2021》；7、承辦單位提供的相關(guān)資料；8、本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。1.1.5項目提出的背景與理由為了適應(yīng)新形勢下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，慶城縣委縣政府提出實施慶城縣北區(qū)開發(fā)，按照科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，大規(guī)模進(jìn)行城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)得到長足發(fā)展，為慶城房地產(chǎn)開發(fā)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，一方面隨著慶城縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人中大量涌入城鎮(zhèn)，其快速增加，產(chǎn)生了旺盛的住房需求；另一方面隨著社會經(jīng)濟(jì)和人民群眾物質(zhì)生活水平的穩(wěn)步提高，人們對居住的要求已開始向面積大，功能設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化人居方向發(fā)展。慶城縣恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司抓住這一歷史機(jī)遇，投資2035.55萬元通過出讓方式取得了慶城縣北區(qū)10-1區(qū)、14區(qū)165.5畝及9-2區(qū)、6區(qū)46.17畝的開發(fā)權(quán)。該公司開發(fā)建設(shè)的“卿華名苑住宅B區(qū)”，是慶城縣北區(qū)開發(fā)2021年的重點工程，由慶城縣發(fā)改局批準(zhǔn)立項，該項目位于慶城縣北區(qū)中心廣場的南側(cè)，占地11686.67平方米，磚混結(jié)構(gòu)三幢，框架結(jié)構(gòu)三幢，地下1層，地上7層，2層臨街為商鋪（局部為一層），其他為車庫，2-7層為住宅，建筑面積為39738.32平方米，投資10183萬元，該項目超前規(guī)劃設(shè)計，戶型布局合理，外觀時尚，精致典雅，中空塑鋼窗，地?zé)峁┡F(xiàn)澆樓地面，全封閉式的陽光平臺，外墻瓷貼面，整個小區(qū)原土地質(zhì)，該項目于2021年9月1日開工建設(shè)，計劃于2021年12月交付使用。項目前期資金全部來源于企業(yè)自籌，無貸款和其他融資。該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，重點在于改善城鎮(zhèn)中的高收入居民的住房條件，滿足中高收入城市居民對住房條件的要求，通過本項目的開發(fā)，一方面可以使慶城縣的土地資源得到更優(yōu)化的配置，另一方面也可以帶動地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生更好更大的社會效益。慶城縣恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由徐治平出資，于2021年9月15日經(jīng)慶城縣工商行政管理局登記注冊（注冊號：621021000000137）的民營企業(yè)，注冊資本金人民幣1600萬元；法定代表人：徐治平，注冊地址：慶城縣建材北路202號，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；房屋租賃；建筑材料銷售，公司機(jī)構(gòu)健全，管理完善，公司設(shè)董事長兼總經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人，財務(wù)部、辦公室，工程部，規(guī)劃設(shè)計部、銷售部，管理人員均持證上崗，管理層年輕化，知識化、專業(yè)化，管理經(jīng)驗豐富。慶城縣是慶陽市的經(jīng)濟(jì)龍頭之一，慶陽市樓盤越來越備受人們熱捧，在人們青睞的慶陽市購房區(qū)域中慶城縣排在第二位，慶城縣區(qū)域房也被看好，這個趨勢在慶城縣建設(shè)中將更為增長。越來越多的市民了解到慶陽市的氣候、環(huán)境價值，正逐步把購房趨向轉(zhuǎn)向慶陽。慶陽市的房產(chǎn)是奢侈品，可自用度假，升值潛力也大，到慶陽市購房已經(jīng)不僅是有錢人士的風(fēng)尚，很多普通工薪階層也加入了異地購房的消費大潮。這使得西峰區(qū)、慶城縣等地的樓盤也受到廣泛關(guān)注，慶陽市的各縣區(qū)域樓房正在成為慶陽市樓市構(gòu)成的重要力量。戶型稍小、價格在每平方米2800元至4000多元的樓盤展會前，咨詢了解的人群絡(luò)繹不絕，慶陽市環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。人們對宜居舒適環(huán)境的追求。慶陽市的產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。在這種背景之下，業(yè)主提出了本項目的建設(shè)計劃，正是順應(yīng)天時、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。1.2項目概況1.2.1項目地點慶城縣北區(qū)10-1區(qū)，該地塊位于慶城縣北區(qū)中心廣場南側(cè)，區(qū)內(nèi)土地面積17.53畝。1.2.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容包括3幢地下一層地上7層框架結(jié)構(gòu)商住樓、3幢地下一層地上7層磚混結(jié)構(gòu)商住樓及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設(shè)施。1、總用地面積為11686.67㎡。凈用地面積11545.0㎡2、擬建總建筑面積39738.32㎡（含地下室）平方米。其中，商住建筑面積30534.41平方米，商鋪建筑面積5089.07平方米，地下室建筑面積4114.84平方米。3、建筑總占地面積5360.3平方米。4、建筑密度為34.60%,建筑容積率為2.54。5、綠化面積3463.5平方米，綠化率為30.0%。6、道路、廣場、景觀及停車場等面積2721.2平方米，停車位87個。7、住宅樓總戶數(shù)：271戶1.2.3主要建設(shè)條件1、政策條件2021年省政府原則通過的《甘肅省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》中提出，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時開始預(yù)征，而原來的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實際上可以讓企業(yè)的資金流動更有效益。該《意見》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售收入的企業(yè)所得稅，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征，實行按季預(yù)繳、按年清算。“下限”兩字，意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)可以少交5%。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項目能夠順利實施與建設(shè)的重要保障。2、地理位置條件本項目位于慶城縣北區(qū)中心廣場的南側(cè)，交通方便、快捷，項目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。因此，在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項目順利建設(shè)的優(yōu)勢。3、電力、通訊、給排水條件本項目所在地屬于慶城縣的新城區(qū)——北區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項目建設(shè)的實際需要。1.2.4項目投入總資金及資金籌措項目總投入資金為10183萬元，其中：項目資本金3630.70萬元，占總投入資金的37.01%，主要用于購置土地、土地平整、配套基礎(chǔ)設(shè)施及樓房建設(shè)，少部分用于建設(shè)期利息和流動資金；債務(wù)資金6178.56萬元，占總投入資金的62.99%，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設(shè)。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表1—1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1項目用地面積（凈）㎡115451.2建筑物總占地面積㎡5360.31.3總建筑面積㎡39738.321.4容積率2.541.5綠化率%301.6建筑密度%34.61.7總居住戶數(shù)戶2711.8停車位個872項目定員人153項目總投資萬元101833.1建設(shè)投資萬元9811.873.2建設(shè)期利息萬元350.63.3流動資金萬元20.434資本金比例%41.085銷售(營業(yè))收入萬元12821.46房屋銷售期合計6營業(yè)稅金及付加萬元614.59同上7土地增值稅萬元261.05同上8總成本費用萬元11511.67同上9利潤總額萬元434.15同上10總投資收益率%12.8611資本金凈利潤率%10.3812全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)12.1財務(wù)內(nèi)部收益率%24.12稅后12.2投資回收期年3.16稅后12.3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1131.98稅后13資本金投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)13.1財務(wù)內(nèi)部收益率%115.7313.2投資回收期年1.5113.3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1562.0714盈虧平衡點%3.18第4年1.3結(jié)論與建議1.3.1結(jié)論本項目符合當(dāng)前改善城市住房條件及慶城縣北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時機(jī)良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實可行，本項目建成后，可加快慶城縣的城市化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。1.3.2建議建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時間立項建設(shè)，并做好以下幾個方面工作。1、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項目實施后，要對項目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項目管理的“四制”要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進(jìn)行竣工驗收。2、考慮到本項目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中、工期較長和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。同時，要選擇有實力、價格低、質(zhì)量過硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項目投資。3、為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項目作為地區(qū)精品推向慶城縣內(nèi)外市場。4、建議承辦單位抓緊時間立項、建設(shè)。同時，建議項目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項目給予大力支持與幫助，促成項目早日上馬，早日竣工，早見成效。第二章房地產(chǎn)市場需求分析2.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1.12021年-2021年初全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)走勢2021-2021年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長。2021年在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)逐季回落。1-4季度各季度，GDP增速分別為10.6%、10.1%、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。2021年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，比上年增長8.7%，增速比上年回落0.9個百分點。GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分別同比增長6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增長8.7%，實現(xiàn)全年8%的GDP增長幅度，達(dá)到預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。2021年CPI比上年下降0.7%。總體看CPI走勢呈現(xiàn)前低后高，上半年各月CPI均為環(huán)比下降，下半年CPI出現(xiàn)環(huán)比上漲，通脹預(yù)期出現(xiàn)。從同比來看，2021年1-4各季度CPI分別同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上漲0.7%。CPI環(huán)比自7月份開始由下降轉(zhuǎn)為上漲，11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模在2021年12月創(chuàng)下近期高點之后，到2021年的2月份猛然下跌，投資總量僅相稱于2021年12月份的一半左右。顯然，在經(jīng)歷了2021年的一輪密集投資之后，后續(xù)資金和項目都開始節(jié)奏性的放緩。且今年上半年開始，國家開始控制固定資產(chǎn)投資，新開工項目也首次下降，預(yù)計今年下半年還會延續(xù)這一措施，繼承控制固定資產(chǎn)投資尤其是“兩高一資”(即高耗能、高污染和資源性)項目的投資。最新宣布的上半年投資數(shù)據(jù)固然維持在較高位置，但增速下滑的趨勢仍在延續(xù)。2021年上半年全社會固定資產(chǎn)投資114187億元，同比增長25.0%，每月累計增速創(chuàng)出了自2021年3月份以來新低。表1-12021年-2021年CPI,GDP增長率變化2.1.22021年以來中國地產(chǎn)政策對中國房地產(chǎn)影響1．影響較大的房地產(chǎn)新政1）4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2）5月22日國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），這是貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2021〕30號）、進(jìn)一步提升長江三角洲地區(qū)整體實力和國際競爭力的重大決策部署，是深入實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略、促進(jìn)全國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的又一重要舉措。3）5月31日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2021年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。目前，我國房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額以及出租房屋的租金收入總額，并沒有對居民所有住房征收。《意見》還要求，由發(fā)改委牽頭，出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。而“房地產(chǎn)綜合性政策”與優(yōu)化收入分配、完善養(yǎng)老保險一起，被納入“深化民生保障體制改革”的范疇內(nèi)。據(jù)了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下發(fā)，目前正在征求意見，首次將保障房建設(shè)與地方政府政績進(jìn)行掛鉤。4）2021年6月4日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，首次硬性規(guī)定了土地增值稅的預(yù)征率和清算時的核定征收率。同時中央還要求各地方必須在當(dāng)?shù)刈トソ跐q價特別快的樓盤或者高價樓盤進(jìn)行嚴(yán)格清算。5）6月17日繼上海浦東、天津濱海之后，我國第三個副省級新區(qū)——重慶“兩江新區(qū)”于6月17日下午掛牌成立。所謂兩江，系長江、嘉陵江交匯之地的意思，這是中國的第三個副省級新區(qū)，前兩個分別是上海浦東和天津濱海新區(qū)，兩江新區(qū)也因此被稱為“中國第三區(qū)”。6）7月21日，廣東省《關(guān)于保障性住房建設(shè)情況的報告》（以下簡稱《報告》）提交本次省人大常委會會議審議。按照規(guī)劃，廣東擬在2021年至2021年3年間，解決7萬戶符合廉租住房保障條件家庭、4萬戶符合經(jīng)適房保障條件家庭和3萬戶符合公共租賃住房條件家庭的住房困難問題。2．土地財政對房地產(chǎn)價格影響作為預(yù)算外收入的土地出讓金相當(dāng)于地方財政的34%（部分城市接近50%），土地出讓凈收益相當(dāng)于財政缺口的94%。一線城市地價水平高，賣地凈收益遠(yuǎn)超財政缺口，二三線城市相對較低。以北京為例，2021-2021年土地出讓凈收益相當(dāng)于財政缺口中的268%，2021年更是高達(dá)476%。圖表2-1：土地出讓收入相對于地方財政收入的比重土地收益是城市公共投資、工業(yè)開發(fā)投資、保障性住房建設(shè)以及政府融資平臺的重要支撐；土地財政近期不可能發(fā)生大的改變。國務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計顯示，土地出讓總成本中：（1）大市政配套占35%，（2）拆遷補(bǔ)償占15%，（3）規(guī)費占10%，（4）剩余為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓費。其中，前三項均為硬成本，換言之，是必須要付出的，而且可控的彈性不大；第四項是軟成本，取決于地方政府期望的收益水平，但通過前面的分析可以知道，地方政府沒有動力壓縮這一塊成本。因此，只有預(yù)期土地出讓收益達(dá)到一定水平時，政府才會推進(jìn)農(nóng)地征用以及城市建設(shè)用地的一級開發(fā)。從支出結(jié)構(gòu)來看，土地出讓總收入中：（1）約有 40%投入城市公共建設(shè)，（2）30%用于工業(yè)用地開發(fā)，（3）10%用于保障性住房投資，（4）20%用于土地儲備投資。其中，第四項支出相當(dāng)于每年在賣地收入中留出一部分作為種子，投入下一年的土地開發(fā)中（這里主要指除工業(yè)用地、保障性住房以外的其他物業(yè)類型的土地開發(fā)）。表2-2土地招拍掛凈收益占財政缺口比重注：財政缺口=財政支出-財政收入全國各地方土地收入中平均40%被用于城市公共投資（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校等公共目的投資），這部分資金是地方政府城市公共投資的重要通過對城市公共投資的直接支持，可推動城市環(huán)境的升級，提高城市功能服務(wù)水平，進(jìn)而提高周邊房地產(chǎn)檔次，后者將進(jìn)一步拉動城市經(jīng)濟(jì)，帶動相關(guān)稅費增長，從而形成良性循環(huán)。圖表2-3：土地出讓收入對城市公共投資的貢獻(xiàn)（全國）資料來源：CEIC2021-2021年間，保障性住房投資完成額基本上與土地出讓收入中用于保障性住房建設(shè)的部分持平。土地出讓收入幾乎是地方政府唯一可以依賴的保障性住房建設(shè)投資來源。圖表2-4賣地收入對保障性住房建設(shè)的貢獻(xiàn)（2021-2021年）3.2021年土地供應(yīng)情況變化1）上半年供地總量大幅增加供地總量增幅明顯，房地產(chǎn)用地供應(yīng)增長突出。上半年，全國31個?。▍^(qū)、市）土地供應(yīng)總量為17.9萬公頃，同比增加65.1%。其中，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地）供應(yīng)同比分別增加31.9%、98.4%和77.1%（見圖1）。三類用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為33%、37.4%和29.6%。工礦倉儲用地供應(yīng)比例同比下降8.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他用地供應(yīng)比例同比分別提高6.3個百分點和2個百分點。從36個重點城市（省會城市和計劃單列市）的情況看，土地供應(yīng)總量同比增加的有北京、天津、重慶、杭州、深圳等26個城市，同比減少的有上海、廣州、廈門等10個城市。上半年100個城市住宅用地累計供應(yīng)量同比增長100%，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2021年上半年，全國100個城市累計供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米，同比增長100%。從月度分布來看，除了2月受春節(jié)和4月受計劃出臺之前暫停土地出讓因素影響，供應(yīng)量有所回落外，其他月份供應(yīng)量持續(xù)增長。6月，全國100個城市共推出住宅用地3152.4萬平方米，與上月基本持平，同比增長35%。表2-52021年上半年住宅用地月度供應(yīng)量2021年上半年，全國100個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增長85%。從月度分布來看，成交量逐月下降，6月成交量為1385.2萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降37%，是今年以來首次同比下降。2）保障房用地供應(yīng)量明顯增加，房地產(chǎn)用地出讓價款回落。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量增加在住宅用地中，保障性住房用地（經(jīng)濟(jì)適用住房用地、廉租住房用地）供應(yīng)量同比增加99.2%。從36個重點城市供地情況看，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比增加的城市有30個，保障性住房用地供應(yīng)量同比增加的城市有28個。隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，土地市場逐漸降溫，呈逐季回落態(tài)勢。分季度看，第二季度房地產(chǎn)、商服、普通商品住房用地出讓平均價款環(huán)比分別下跌5%、17.4%和10.6%。當(dāng)前，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策“組合拳”作用得以有效發(fā)揮，土地市場呈逐步穩(wěn)定、回歸理性的良好態(tài)勢。在土地宏觀調(diào)控政策作用下，市場觀望氛圍開始傳導(dǎo)到土地市場，在今年上半年土地供應(yīng)量穩(wěn)定增長同時，特別是在已公布的2021年住宅用地供應(yīng)計劃的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)出讓平均價款逐步回落，從房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺前后的供地情況看，5月份全國84個重點城市房地產(chǎn)出讓平均價款環(huán)比下跌10.9%，住宅用地出讓平均價款環(huán)比下跌7.5%。隨著經(jīng)濟(jì)上升態(tài)勢趨穩(wěn)，預(yù)計下半年土地供應(yīng)將保持平穩(wěn)增長。今年第二季度GDP同比增長達(dá)到10.3%，環(huán)比增幅回落1.6個百分點，工業(yè)增加值增速較第一季度回落3.7個百分點。上半年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長25.5%，與第一季度增幅相比回落0.1個百分點，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢平穩(wěn)。此外，在上半年的宏觀調(diào)控中，中央一方面調(diào)整了信貸政策。上半年人民幣貸款增量同比減少37.2%，房地產(chǎn)市場調(diào)控初顯成效。在未來政策導(dǎo)向上，中央將堅持積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在上述政策背景下，預(yù)計下半年土地供應(yīng)量將保持平穩(wěn)增長。

3）土地成交量與同期推出量比值持續(xù)下降，5-6月流拍率有所上升自4月國土資源部公布今年各?。▍^(qū)、市）住房供地計劃之后，住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長，但成交量并未持續(xù)上升。住宅用地成交面積和推出面積的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，總體來看，由于6月土地市場熱度明顯下降，成交推出比低至0.4，部分城市出現(xiàn)流拍流標(biāo)現(xiàn)象。2021年上半年，全國100個城市住宅用地樓面地價為1863元/平方米，較2021年下半年下降9%。從月度數(shù)據(jù)看，4-5月住宅用地樓面地價低位運(yùn)行，6月隨著上海、廣州、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊的成交，樓面地價小幅回升，但仍然維持在1600-2021元/平方米之間，低于2021年下半年水平。表2-62021年1月-2021年6月全國100個城市住宅用地樓面均價熱點地塊溢價水平仍然較高，隨著住宅用地供應(yīng)加大，開發(fā)企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略布局選擇符合企業(yè)發(fā)展的地塊，減少了拿地的盲目性。新政出臺后的5月和6月，土地市場熱度明顯下降，住宅用地平均溢價水平逐漸走低，但是熱點地塊仍然受到開發(fā)企業(yè)的青睞。例如：上海6月成交了2宗住宅用地，其中工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊被旭輝集團(tuán)以5507元/平方米的樓面地價拿下，溢價率達(dá)135%；廣州6月成交的荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場A、B地塊均被中國鐵建地產(chǎn)以123%、134%的溢價率拿下。2.2我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測2.4.1新政后多數(shù)城市的價格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄繼5月環(huán)比漲幅顯著縮小后，6月多數(shù)城市指數(shù)漲幅繼續(xù)下降，其中，深圳和杭州的環(huán)比增幅縮小1個百分點以上。同比方面，多數(shù)城市出現(xiàn)回落，其中深圳同比增幅縮小5.69個點，縮小幅度所有城市中最大，其余各個城市的增幅縮小1-2個點。2.4.2二手房市場分析，成交量比值高于新房，但總體成交量下降上半年累計成交量低于去年同期，4-6月多數(shù)城市成交量持續(xù)環(huán)比下降，6月主要城市二手房成交量總體依舊呈下降態(tài)勢。北京、廣州、深圳、南京環(huán)比下降皆超過30%，其中深圳降幅最大，達(dá)到44%。2021年上半年，除廣州同比增長38%、北京小幅增長1%外，其余重點城市二手房成交套數(shù)皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。從二手房和新房成交對比來看，除上海外，今年上半年其他重點城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明顯小于新房67.1%的降幅。2021年上半年，深圳、北京、廣州、杭州、南京等多個重點城市二手房與新房成交套數(shù)的比值較2021年繼續(xù)上升。其中，深圳的比值高達(dá)4.1，較上年上升1.8；北京和上海分別為2.4和1.7，較上年分別提高0.7和0.5；杭州為2.2，較上年提高0.5。天津和武漢二手房與新房成交量之比分別為0.8和0.4，與上年基本持平。成交量比值高于新房，但總體成交量下降，這是典型的行業(yè)周期調(diào)整過程中衰退期表現(xiàn)。可見，利空與利好同時存在，將同時影響著我國房地產(chǎn)市場的投資和交易。但從總趨勢來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個方面以外，我國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。以上三個方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，對于諸多房產(chǎn)商來說，現(xiàn)在仍然是一個千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對我國房地產(chǎn)前景保持樂觀。2.3甘肅省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.3.12021年甘肅房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，觀望明顯在全國樓市觀望氣氛濃厚、銀根緊縮、宏觀調(diào)控力度不斷加大的大背景影響下，甘肅房地產(chǎn)開發(fā)形勢呈現(xiàn)多樣化，投資依然保持較高的增長速度，土地供應(yīng)充足，但商品房銷售下降。1-5月全省房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點：1）1-5月，甘肅房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成212.4億元，同比增長24.1%；比1-4月增速回落0.3個百分點。其中，住宅投資161.4億元，同比增長19.6%；辦公樓投資3.1億元，同比增長23.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資26.2億元，同比增長46.4%；其他投資21.7億元，同比增長36.9%。4月以來政府出臺的樓市調(diào)控新政，對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，商品房銷售止住前期強(qiáng)勁增長勢頭，呈逐月回落之勢。另據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房屋銷售價格抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)：5月份蘭州市房屋銷售價格比上年同期上漲9.3%，比4月下降0.4%。其中新建商品住宅價格比去年同期上漲10%，比4月下降0.5%；二手住宅價格比去年同期上漲6.8%，與4月價格持平。和4月情形相比，不論是同比還是環(huán)比，不論是新建商品房還是二手房市場，價格都出現(xiàn)松動和下降之態(tài)。2）土地購置面積和完成開發(fā)面積上升。1-5月，全省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積421.44萬平方米，同比增長30.0%；完成開發(fā)土地面積305.00萬平方米，同比增長58.3%。3）房屋施工面積和竣工面積現(xiàn)兩極發(fā)展態(tài)勢。1-5月，全省房屋施工面積3989.24萬平方米，同比增長26.6%；竣工面積290.91萬平方米，同比下降9.2%。4）自4月份商品房銷售增速回落后，1-5月甘肅商品房市場銷售勢頭繼續(xù)下滑。1-5月，全省商品房銷售面積776.5萬平方米，比上年同期增長33.4%，比1-4月增速回落6.1個百分點。1-5月全省商品房銷售額221.8億元，比上年同期增長57.0%，比1-4月增速回落5.5個百分點。其中，住宅銷售額191.0億元，同比增長52.6%，比1-4月增速回落3.5個百分點。5）商品房施工和竣工增速下滑，土地開發(fā)及儲備雙雙回落，金融壓力增大，應(yīng)付工程款漲幅較大等問題同時開始存在。1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)付款53.1億元，同比增長49.1%；其中應(yīng)付工程款32.7億元，同比增長48.2%。2.3.2加快保障性住房建設(shè)根據(jù)中央統(tǒng)一部署，甘肅同樣加快經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房的建設(shè)，同時也抓緊進(jìn)行城市的棚戶區(qū)改造，一方面可以解決土地供應(yīng)緊缺的問題，一方面可以將進(jìn)行新城區(qū)的建設(shè)，加快完善新城區(qū)的設(shè)備、設(shè)施。2.4甘肅省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測2.4.1房地產(chǎn)市場價格走勢分析1-6月全省商品房價格松動跡象明顯，環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下降在樓市調(diào)控新政作用下，我省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量跌價持”的特點，部分城市房價已有下跌跡象。從全省情況看，1-6月，全省商品房單位面積銷售額為2880元/平方米，比去年同期上升17.7%，比1-5月上漲0.8%。從近兩月的變化可以看出，漲勢明顯放緩。1-4月和1-5月全省商品房單位面積銷售額和上月比分別上漲6.1%和1.7%，1-6月比1-5月僅上漲0.8%。另據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房屋銷售價格抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)：6月份蘭州市房屋銷售價格比上年同期上漲8.1%，比5月下降0.7%。其中新建住宅銷售價格比去年同期上漲10.0%，比5月下降0.7%；二手住宅銷售價格比去年同期上漲4.5%，比5月價格下降0.1%。從同比價格指數(shù)看，回落態(tài)勢更明顯；從環(huán)比情況看，價格下降之態(tài)進(jìn)一步加劇。2.4.2房地產(chǎn)市場形勢分析1.調(diào)控力度會進(jìn)一步加大，保障性住房進(jìn)一步深入由于2021年底房價上漲過快，本輪調(diào)控大勢所趨，自2021年1月起，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期和土地供應(yīng)關(guān)系，供需關(guān)系的影響和土地財政原因，本輪調(diào)控時間不低于12個月。另根據(jù)國土資源部和住建部發(fā)布的消息，全國各省的保障性住房建設(shè)會進(jìn)入一個較高的增長期，海南今年全省計劃建保障性住房10.09萬套，總建筑面積714.5萬平方米，計劃用地807.4公頃，，至3月底已供應(yīng)和列入4月份供地計劃186公頃。上海今年已經(jīng)開工建設(shè)保障性住房270萬平方米，完成第二輪大型居住區(qū)規(guī)劃選址23處，規(guī)劃建設(shè)用地約105平方公里。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)一方面會影響市場短期走勢，但是保障性住房的進(jìn)一步完善必將推動城市化進(jìn)程與城市功能完善，對實際商品房產(chǎn)品的替代性較差，遠(yuǎn)期不會影響到市場需求。同時由于保障性住房占用70%的住宅用地，從另外一方面來講也將減少商品房用地數(shù)量，減少土地市場供應(yīng)總量。2．國土資源部調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置是個信號國土資源部調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置是是從就開發(fā)角度打開土地供應(yīng)量的信號，以保障國家加大土地供應(yīng)量后，以防止開發(fā)企業(yè)囤地而消除國家土地投入效果的一種手段。近期國土資源部出臺《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》中，詳細(xì)列出了省市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內(nèi)容。其中北京、廣州、海南、江蘇等地成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，四地閑置土地數(shù)量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地。北京閑置土地共160宗，總面積703萬平方米，其中125宗地塊是由于政府原因造成的土地閑置，35宗是企業(yè)原因造成的。因企業(yè)原因造成的閑置土地共計148萬平方米，涉及合同金額8.5億元，這些閑置土地的持有者包括泛海建設(shè)、華潤置地和新世界等知名房地產(chǎn)企業(yè)。廣州閑置土地54宗，面積近192萬平方米，總出讓金額約5.87億元，住宅用地占六成。海南有77宗閑置土地，總占地面積超過1200萬平方米，主要分布在海口和三亞，商用與住宅用地大約各占一半，約定動工時間最早為1993年，最晚為2021年。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局表示，目前違法用地反彈的壓力非常大，下半年要堅決查處房地產(chǎn)項目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地等行為。另據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全國閑置的房地產(chǎn)用地有約1萬公頃。僅2021年至2021年三年，北京已交易但未開發(fā)的閑置土地就達(dá)1500公頃，而該市2021年、2021年兩年的住宅用地供應(yīng)量的總和也不過1551公頃。據(jù)稱，國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計表交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險排查。其中80%的閑置土地可能被收回。3．未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向從現(xiàn)在到今年年底會是持續(xù)向下的過程，這個向下的幅度目前無法判斷，根據(jù)目前中國銀監(jiān)會要求，全國各地銀行業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r變動做相應(yīng)的壓力測試。楊少俊在陸家嘴金融論壇新聞發(fā)布會上回答記者提問時指出，各地對房產(chǎn)調(diào)控政策的“彈性”各不相同，上漲和下降的幅度不一，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績r變動做相應(yīng)的壓力測試。就此估計，按照中央決策層的預(yù)計一線城市房價下降可能不會低于20%，根據(jù)這個預(yù)測分析，二三線城市，對于前期漲價較大的地區(qū)會出現(xiàn)較大調(diào)整，而對于前期漲價較小的城市，由于下探空間較小，剛性需求占整個市場比例較高，降幅不大。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的抗跌性比較明顯，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的可替代性、可復(fù)制較差，同時，作為資源性產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的稀缺性造成其抗跌性較高，隨著改善性住房占新購住房比例增加，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的可投資性就顯現(xiàn)出來。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的因素包括：環(huán)境、品質(zhì)、區(qū)位等不同方面。值得我們關(guān)注有親水地產(chǎn)、園林地產(chǎn)和學(xué)區(qū)地產(chǎn)。鑒于未來形勢的發(fā)展，二三線城市，特別是三線城市可能會出現(xiàn)因資金鏈問題（小型開發(fā)商）、尾盤清倉等原因而降價的行為，不同出資的合作方式也成為可能。在房地產(chǎn)市場下行的過程中，公司品牌實力與高性價比產(chǎn)品抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。所以我們建議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家區(qū)域發(fā)展的走向?qū)ふ野l(fā)展機(jī)遇，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的視野往更寬廣的地域發(fā)展，在確定相關(guān)地域后，根據(jù)項目規(guī)劃特點或者選擇地選取合適的具有區(qū)位優(yōu)勢的地塊，或者選擇具有快速兌現(xiàn)的地塊，或者選擇具有特定人群的地塊，努力打造特色地產(chǎn)，發(fā)展具有本企業(yè)特色的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是立于市場競爭不敗的根本。2.5目標(biāo)人群與目標(biāo)市場分析1、目標(biāo)人群分析目前，甘肅房屋需求市場主要有五大群體：一是大量的外省人來甘肅購房，他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項目，大量外地員工進(jìn)入甘肅居??；三是近幾年來，甘肅省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有20年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個方面都構(gòu)成了甘肅房地產(chǎn)近年的剛性需求。2、目標(biāo)市場分析2021年，甘肅省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10997元，比全國平均水平少2789元，恩格爾系數(shù)為0.428。近3年來，甘肅省75平方米的房價收入比均值為8.1，國際上公認(rèn)的合理范圍是3～6之間，可見，本省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價增長，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長的房地產(chǎn)價格。甘肅省房地產(chǎn)銷售市場外向性十分明顯，2021年，慶陽市房地產(chǎn)外地客戶占87%，慶城縣房地產(chǎn)外地客戶占52%，蘭州、天水、嘉峪關(guān)等市外地購房客戶占60%以上。從上述情況可以看出，甘肅房地產(chǎn)市場消費對象主要為外地消費者。目標(biāo)人群主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、具有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。2.6項目價格定位項目所在地區(qū)域內(nèi)同期已有樓盤建成并銷售，均價2800元—2900元，市場銷售情況極佳。參考上述數(shù)據(jù)，再結(jié)合本項目所處區(qū)域的實際情況及未來發(fā)展趨勢，考慮到土地資源的有限性、稀缺性以及一樓鋪面價格合理等因素，再加上長遠(yuǎn)來講房價的上揚(yáng)大趨勢。因此，建議業(yè)主把項目中的一樓鋪面定價為4000元，其他住宅樓定價為3200元（均價）為宜。根據(jù)慶城縣規(guī)劃局最新的規(guī)劃，土地供應(yīng)無法滿足市場需求，這將使得土地資源越發(fā)稀缺，二級公開市場上的土地價格必將進(jìn)一步上漲。因此，以上市場定價合理、科學(xué)并具有市場競爭力。2.7市場SWOT分析1、優(yōu)勢（1）地理區(qū)位優(yōu)勢項目所在地位于甘肅省慶陽市北部慶城縣的北區(qū)，東與華池縣58公里，南距慶陽市政府所在地55公里，北距環(huán)縣86公里，交通便利。2021年，隨著慶城縣新行政中心的整體搬遷至北區(qū)，宣傳文化中心大樓和財政大樓等幾棟行政辦公大樓相繼在北區(qū)落成，標(biāo)志著北區(qū)已經(jīng)成為慶城縣政治文化中心，將是慶城（2）基礎(chǔ)配套設(shè)施優(yōu)勢項目所在地北臨慶城縣北區(qū)的廣場南路、南接慶城縣北區(qū)卿華名苑住宅A區(qū)、東臨慶城縣北區(qū)的慶河路、西臨慶陽大街。此外，項目區(qū)域的周圍有辦公、酒店、公園、各大銀行、郵局、菜市場、商場、美食及住宅小區(qū)等城市生活配套已建或在建當(dāng)中，純居生活氣息、人文氣息濃厚，將構(gòu)筑完美的人居空間。（3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡(luò)無疑將為項目增添幾分競爭力。（4）項目自身優(yōu)勢當(dāng)前，無論是省外或是省內(nèi)的房地產(chǎn)市場，中小戶型是大勢所趨，是國家積極倡導(dǎo)的發(fā)展方向，也與本省目前房地產(chǎn)市場發(fā)展階段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小戶型的交易量向來都十分火爆。本項目的戶型設(shè)計主要以中小戶型為主，以大戶型為輔，這無疑迎合了當(dāng)下購房消費者的心理需求，將受到廣大購房消費者的青睞和喜歡。2、劣勢（1）由于項目建設(shè)對公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。（2）項目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高，營銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。3、機(jī)遇本項目地處慶城縣政治中心，區(qū)域位置十分明顯。慶城北區(qū)是慶城發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，大量啟動縣城北區(qū)的建設(shè)項目，打造行政辦公區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)和居家商住區(qū)等五大聚集區(qū)，使城市功能分區(qū)日益完善，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點。2021年以來，慶城房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到目前為止已有5家房地產(chǎn)公司落戶慶城，參與房地產(chǎn)的投資開發(fā)。先后有金帝苑小區(qū)、水岸綠苑小區(qū)、金鳳苑小區(qū)等5個房地產(chǎn)開發(fā)項目落戶慶城，開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)面積30萬平方米?？梢姡乱惠喌拈_發(fā)北區(qū)的熱潮已經(jīng)形成，投資本項目一次難得的投資發(fā)展機(jī)遇。4、挑戰(zhàn)在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，2021年經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)逐季回落。1—3季度各季度，GDP增速分別為10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。截止到目前，國際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，企業(yè)經(jīng)營困難增多，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，購房消費者大多持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)費用及營銷成本必將增加、售樓壓力必然加大。2.8市場營銷策略分析1、品牌營銷建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。2、人文營銷房地產(chǎn)營銷應(yīng)以人為本，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。3、綠色營銷居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。4、服務(wù)營銷對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。總而言之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說，沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。2.9市場風(fēng)險一個新建項目的成敗關(guān)鍵在于市場，而市場又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時候體現(xiàn)為風(fēng)險。對此建設(shè)業(yè)主對此要引起高度重視。針對本項目來說，最主要的風(fēng)險來自于項目建成后的銷路不暢、滯銷等問題；再一個風(fēng)險就是如何提高項目競爭力，保持項目長盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。詳見〈風(fēng)險分析〉一章。2.10市場分析結(jié)論目前，我國樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時期，由于我國人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國城市化率提高很快，大量人口進(jìn)入城市，形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，是拉動房地產(chǎn)市場最根本的動力。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國住房需求在一定時期內(nèi)仍會很大。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場對住房依然存在剛性需求。再加上我國土地資源的稀缺性和國家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策取向，從中長期的發(fā)展趨勢看，我國的房地產(chǎn)市場總體上是樂觀的。在甘肅大力建設(shè)美麗家園的背景下，在蘭州的帶動下，慶陽、白銀和天水等二線城市的房地產(chǎn)市場也在快速崛起，而對致力于打造“蘭州后花園”的慶城而言，其房地產(chǎn)市場將備受矚目，未來市場前景十分看好。慶城縣整體規(guī)劃和設(shè)計合理科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化，美譽(yù)度越來越高，加之民風(fēng)極好，此時在慶城投資房地產(chǎn)項目將能夠無疑凸顯了決策的正確性和投資的及時性。第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容根據(jù)當(dāng)前慶陽特別是慶城縣房地產(chǎn)市場供需情況及發(fā)展趨勢、目標(biāo)市場及目標(biāo)人群的需求喜好，結(jié)合項目建設(shè)場址的形狀及占地面積、《慶城縣北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實力，確定項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為:磚混結(jié)構(gòu)三幢，框架結(jié)構(gòu)三幢，地下1層，地上7層，1層臨街為商鋪，其他為車庫，2-7層為住宅，建筑面積為39738.32平方米。此外，還建設(shè)小區(qū)景觀地帶、停車位、配電房、水泵房、區(qū)內(nèi)道路、綠地面積以及圍墻等。以上建設(shè)內(nèi)容合計項目總投資為10183萬元,建設(shè)規(guī)模的具體指標(biāo)如下:·用地面積：11686.67·凈用地面積：11545·建筑占地面積：5603·擬建筑面積：39738.32·住宅數(shù)：271戶·容積率：2.54·建筑密度：34.60%·綠化率：30.0%·停車位：87個泊位第四章項目建設(shè)地址和有利條件4.1建設(shè)地點與地理位置本項目建設(shè)地點位于慶城縣北區(qū),東與華池縣58公里，南距慶陽市政府所在地55公里，北距環(huán)縣86公里，交通便利。本項目位于慶城縣北區(qū)中心廣場南側(cè)，北約300米為縣委縣政府統(tǒng)辦樓，區(qū)內(nèi)土地面積11686.67平方米。建設(shè)場址三面臨路，北面與16米廣場南路相接，西面與進(jìn)出慶城縣城的必經(jīng)之路慶陽大道相鄰，東面與慶河路相接，北面與慶城縣卿華名苑住宅A區(qū)開發(fā)建設(shè)項目4.2場地現(xiàn)狀項目擬建場址現(xiàn)已進(jìn)行了三通一平。場址地勢較周圍高，呈西高東低，南高北低之勢。比西邊的慶陽大道路高約0.6米左右，比北面的廣場南路高約0.6米，比東邊的慶河路高約0.6米左右，和4.3工程地質(zhì)條件地質(zhì)資料顯示：本項目建設(shè)場址位于慶城縣北區(qū)，慶陽大街與廣場南路相交的東南角，土層從上至下大致可劃分為4個土層，即素填土、黃土、古土壤、黃土。區(qū)域內(nèi)地下水埋藏約50米以下。根據(jù)水文地質(zhì)資料，區(qū)域內(nèi)土層對混凝土結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋均具微腐蝕性。據(jù)臨近建設(shè)建設(shè)項目的勘查資料顯示，項目建設(shè)所在位置的地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，地土層比較完整、穩(wěn)定，力學(xué)強(qiáng)度高，不存在弱基，地質(zhì)構(gòu)造適合建設(shè)建筑物。另根據(jù)甘肅省地震烈度區(qū)劃圖，慶城縣所在區(qū)域基本地震烈度為6度。建筑場地宜劃為III類。4.4地形地貌擬建項目所處位置的原始地貌為溝壑區(qū)，2021年縣政府決定挖山填溝開發(fā)慶城北區(qū)，本場地為挖填區(qū)，擬建場地地勢大致平整。4.5供電條件供電線路已覆蓋本建設(shè)項目所處區(qū)域,在慶陽大道上約50米處有縣供電局的電網(wǎng)變壓器一座，完全能滿足項目建設(shè)的要求。4.6給排水條件慶城北區(qū)市政給排水管網(wǎng)就從項目場址旁邊經(jīng)過,慶陽大道上有DN800的污排水管網(wǎng)和DN1000的雨水排水管網(wǎng)，能夠滿足本項目施工建設(shè)要求,只需利用即可。4.7交通運(yùn)輸條件本項目地處慶城縣的交通要道,且三面臨道路，交通十分便利,運(yùn)輸條件滿足建設(shè)需要。4.8通信條件有線通信設(shè)施和無線通信信號已經(jīng)覆蓋項目建設(shè)場址全區(qū)域,通信條件具備。4.9環(huán)境保護(hù)條件因項目場址周圍為城市道路和住宅等建筑物,環(huán)境保護(hù)條件較為欠缺,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護(hù)措施并加以嚴(yán)格執(zhí)行,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。4.10當(dāng)?shù)厣鐣С謼l件本項目建設(shè)得到了慶城縣政府及北區(qū)管委會的大力支持和配合,并且符合北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求,項目建設(shè)符合各方利益，無利益受損方。4.11法律支持條件本項目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成商住建設(shè)用地，各項工作都在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行，和法律無抵觸之處。4.12征地、拆遷條件場址產(chǎn)權(quán)清晰明確，且已辦妥各項手續(xù)，不存在糾紛和爭議。第五章項目總體布置擬建項目用地總面積11686.67m2，位于慶城縣北城區(qū)慶陽大道與廣場南路相交的東南角。其四至：北面為一寬約16米的廣場南路，西面是慶陽大道，南面接慶城縣卿華名苑住宅A區(qū)，東面為慶河路。用地呈梯形，南側(cè)東西長約130m，北側(cè)東西長約184m，西側(cè)南北寬約60m，東側(cè)南北寬約110m。整個建設(shè)用地內(nèi)均無建筑，,擬建區(qū)域內(nèi)較為平坦，落差不大。

結(jié)合項目用地的具體形狀及特點，本著方便、實用的原則，充分利用土地資源，6幢主體建筑物（包括3幢7層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓及3幢框架結(jié)構(gòu)7層商住樓）分布在建設(shè)場址四周，具體為3幢框架結(jié)構(gòu)7層商住樓分布在場址的北側(cè)及西側(cè)，3幢7層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓分布在場址的東側(cè)及南側(cè)，呈北高南低之態(tài)勢，從慶陽大道觀之則為依次上升的感覺。建設(shè)場址中間地帶有小區(qū)住宅景觀，中間輔以人行通道予以聯(lián)接，形成兩個既相互獨立而又緊密聯(lián)系的景觀節(jié)點，使得其四周6幢樓房里的居民足不出戶就能欣賞到住宅小區(qū)里的美景并能很方便自由地進(jìn)入景觀地帶進(jìn)行休閑、健身、聊天溝通等活動。3幢框架結(jié)構(gòu)7層商住樓的1-2層為商業(yè)鋪面布置在場址的西側(cè)、北側(cè)，面向慶陽大道及廣場南路，提升其未來的商業(yè)價值及升值潛力，且通過商業(yè)鋪面把3幢商住樓聯(lián)成一個有機(jī)整體。小區(qū)主出入口（寬約8米）安排在場址北側(cè)中間位置兼車輛出入口，次出入口（寬約6米）布置在場址東側(cè)中間第六章工程建設(shè)方案6.1工程項目組成項目由商品住宅樓、商業(yè)住宅混和樓以及配電室、水泵房、停車場、住宅小區(qū)景觀、小區(qū)道路通道等配套建、構(gòu)筑物組成?？偨ㄖ娣e39738.32m2，其中：商品房面積30534.41m2(包括架空層),商業(yè)鋪面5089.07m2、地下室4114.84m2。另外,建設(shè)道路廣場、停車場2721.2m2、車位87個，綠化面積3463.5m2。6.2建筑設(shè)計6.21、建設(shè)用地紅線圖及用地規(guī)劃許可證；2、國家和地方現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；3、民用建筑設(shè)計通則（GB50352-2021）；4、住宅設(shè)計規(guī)范（2021版）；5、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2021）；6、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95；7、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16－87（2021年版）；8、慶城縣北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；9、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。6.2商品住宅樓平面設(shè)計主要考慮目標(biāo)市場及目標(biāo)人群的多方面、多層次需求，主要以小戶型為主，輔以少部分的中戶型。3幢16層+1躍層住宅樓每層都設(shè)計成五種戶型，分別為兩套一室一廚一衛(wèi)（約40m2，包括公攤面積，下同）、兩套一室一廳一廚一衛(wèi)（約60m2）、兩套一室二廳一廚一衛(wèi)（約62m2）、一套一室二廳一廚一衛(wèi)（約70m2）、一套二室二廳一廚一衛(wèi)（約86m2），整體形狀呈“工”字型，電梯設(shè)置在中間位置，通過各樓層走道通往各個戶型；3幢11層+1躍層商住樓每層都設(shè)計成兩種戶型，分別為四套一室一廳一廚一衛(wèi)（約60m2）、兩套二室二廳一廚一衛(wèi)（約906.2.3每幢商品住宅樓內(nèi)設(shè)一個3m寬的樓梯間（防煙樓梯）及一部載重1000-1100kg電梯，以滿足垂直交通與消防要求。小區(qū)區(qū)域道路交通組織以簡潔方便、實用及人車分流為原則，在建設(shè)場址四周設(shè)置6米寬環(huán)形車道，和各住宅樓銜接，并與主入口相連，形成一封閉回路，原則上以順時針單向行駛，以解決車輛交通及消防之需。小區(qū)居民出入經(jīng)小區(qū)中央的景觀地帶中間的人行通道通過東側(cè)的主出入口及6.2由于小區(qū)用地面積的限制，環(huán)境綠化宜以精致點綴為主，設(shè)計中注意與周圍環(huán)境的融合協(xié)調(diào)及充分利用，使小區(qū)環(huán)境的綠地與架空層綠地有機(jī)結(jié)合成一個整體。綠化植物配置上以少數(shù)熱帶植物成組團(tuán)種植，配上適當(dāng)?shù)墓嗄?，周邊以草皮滿鋪，達(dá)到精致和富有地方熱帶特色的效果。6.2建筑造型采用現(xiàn)代化亞熱帶建筑風(fēng)格，以富于時代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，體現(xiàn)出地方特色及時尚的建筑風(fēng)格。立面用材以高級外墻乳膠漆及透明玻璃窗為主，用白色點綴立面線條、線腳及曲線，襯托出建筑之挺拔和秀美，展現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)化的海派人文風(fēng)貌。6.2建筑色彩摒棄繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調(diào)，配以局部的暖色調(diào)，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感,采用簡約和富于動感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出一股熱帶風(fēng)情建筑的特色。6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計6.3（1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2021；（2）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007-2021；（3）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2021；（4）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94；（5）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500010-2021；（6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2021；（7）《巖土工程勘察報告》；6.3（1）自然條件基本風(fēng)壓值：0.75kN/m2。抗震設(shè)防列度：8度（基本地震加速度值為0.3（2）樓層活荷載標(biāo)準(zhǔn)值:2.0KN/m26.3.3（1）工程地質(zhì)情況根據(jù)本項目提供的工程勘察報告，建設(shè)場地從上至下大致可劃分為5個巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細(xì)砂、礫砂、粉砂。此建設(shè)區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有明顯斷裂構(gòu)造存在，場地內(nèi)鉆孔發(fā)現(xiàn)地下水,但對地基中的鋼筋混凝土影響不大。（2）地基基礎(chǔ)設(shè)計基礎(chǔ)初步采用片筏式基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)。6.3（1）結(jié)構(gòu)造型：采用鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。（2）抗震設(shè)計：建筑物抗震按7度計算8度設(shè)防，剪力墻抗震等級為二級，框架抗震等級為一級。6.3混凝土墊層：C10基礎(chǔ)及拉梁：C35地下水池：C30（抗?jié)B等級S6）框架柱：C35C40框架梁、板：C25C35填充墻：加氣混凝土砌塊外墻：200mm加氣混凝土屋頂：30mmXPS保溫板門窗：普通中空玻璃表6-1建（構(gòu)）筑物一覽表序號名稱建筑面積（m2）結(jié)構(gòu)形式備注116層+1躍層商品樓23043框剪共3幢211層+1躍層商住樓16548框剪共3幢3二層鋪面3968框剪4水泵房、配電室、泳池等250混凝土或框架5區(qū)內(nèi)道路3000混凝土6.4給排水設(shè)計6.4（1）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2021（2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（3）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50045-90（4）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-20216.4設(shè)計范圍包括生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)。6.4由慶城縣政自來水管網(wǎng)引入二路DN100供水管與住宅小區(qū)供水管網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)設(shè)給水環(huán)管供生活及消防用水，并設(shè)水表計量。采用地下式設(shè)置集中水池，通過水泵房供應(yīng)區(qū)內(nèi)各建筑物生活用水和消防用水，集中水池和泵房統(tǒng)一設(shè)置在地下室內(nèi)。生活貯水池（60m3）和消防貯水池（6.4住宅生活給水系統(tǒng)采用地下貯水池——水泵——屋頂水箱——各用水點供水方式，上行下給；靜水壓大于0.35Mpa時采用減壓閥。商業(yè)鋪面用水由市政水源直接供給，下行上給。給水系統(tǒng)泵房內(nèi)水泵進(jìn)出管及供水主管均采用襯塑鍍鋅鋼管，其余生活給水管道均為PP-R健康給水管材，耐壓1.60Mpa。各單元屋頂均設(shè)一有效容積為15m36.4（1）區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，糞便污水及洗滌廢水分別收集，糞便污水經(jīng)化