金英投資公司房地產(chǎn)證券化項(xiàng)目申請(qǐng)書

第一章 項(xiàng)目概述 51.1產(chǎn)品概述： 51.2面臨的市場機(jī)會(huì)和目標(biāo)市場定位： 51.3市場環(huán)境和競爭優(yōu)勢(shì)： 61.4盈利能力預(yù)測： 61.5現(xiàn)實(shí)意義 71.6創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)： 7第二章 產(chǎn)品及服務(wù) 92.1房地產(chǎn)行業(yè)背景 92.2產(chǎn)品名稱 92.3產(chǎn)品解決的市場問題 92.4產(chǎn)品介紹 102.5產(chǎn)品意義 112.6產(chǎn)品贏利點(diǎn) 112.7服務(wù)對(duì)象 112.8資產(chǎn)交割 11第三章 公司策略 133.1公司的發(fā)展計(jì)劃： 133.2總體進(jìn)度安排 133.3公司產(chǎn)品擴(kuò)大規(guī)模的策略 133.4主要的合作伙伴與競爭企業(yè) 14第四章 市場調(diào)查和分析 154.1市場前期分析 154.2宏觀環(huán)境狀況：消費(fèi)群體和需求狀況 164.3競爭優(yōu)勢(shì)分析 17第五章 營銷策略 185.1產(chǎn)品定義 185.2顧客群 185.3市場營銷模式 185.4價(jià)格策略 195.5重點(diǎn)客戶提升方案 19第六章 企業(yè)管理方案 206.1組織方面 206.2行政管理 206.3客戶關(guān)系管理 216.4人力資源管理 216.5管理控制 226.6所需資源和支持 22第七章 創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì) 247.1團(tuán)隊(duì)名稱 247.2團(tuán)隊(duì)成員 247.3組織架構(gòu) 247.4團(tuán)隊(duì)分工 25第八章 企業(yè)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)狀況 268.1資金需求和來源 268.2資金運(yùn)營計(jì)劃 268.3融資計(jì)劃 268.4退出策略 27第九章 財(cái)務(wù)分析與預(yù)測 289.1收入（現(xiàn)金）流分析 289.2財(cái)務(wù)預(yù)測 29附頁：金英公司關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查問卷 32

第一章項(xiàng)目概述

1.1產(chǎn)品概述

“房券”，是住房資產(chǎn)證券化的產(chǎn)物。我公司將具有影響力的房產(chǎn)開發(fā)商的樓盤進(jìn)行集中，發(fā)行房券，從中按比例收取傭金。發(fā)行時(shí)根據(jù)實(shí)際情況，選擇公開發(fā)行或者由各大券商來認(rèn)購。在無法進(jìn)入滬市和深市交易的條件下，公司提供二級(jí)市場，供房券在這個(gè)市場上交易，公司從中收取相關(guān)費(fèi)用。1.2面臨的市場機(jī)會(huì)和目標(biāo)市場定位

1.2.1市場機(jī)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)近年在中國一直火熱，無論是購房自住還是進(jìn)行投資，房地產(chǎn)一直有很好的市場。尤其作為投資品，房產(chǎn)具有良好的保值功能和升值空間。但投資額度的限制對(duì)購房者尤其是投資者設(shè)置了很大的障礙。公司現(xiàn)面臨非常良好的市場機(jī)會(huì)——一方面，廣大投資者愿意進(jìn)行投資卻因資金不足而卻步；另一方面，樓盤開發(fā)商多因住房未售出造成資金鏈斷裂影響商業(yè)運(yùn)作?！胺咳边@一新概念的提出可以很好的解決這一兩難問題1.2.2目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場主要定位是有意愿進(jìn)行住房資產(chǎn)投資的普通投資者，一些具有風(fēng)險(xiǎn)偏好的投機(jī)者，以及部分購房自住的買房者。1.3市場環(huán)境和競爭優(yōu)勢(shì)

1.3.1市場環(huán)境以2021年為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于08年同期，09年房地產(chǎn)開發(fā)完成3.6萬億，同期減少4.8個(gè)百分點(diǎn)。從土地購置和完成開發(fā)情況來看，09年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置3.2萬平方，這個(gè)增幅高于08年10個(gè)百分點(diǎn)左右。從需求方面來看，09年商品房銷售面積大幅增加，這個(gè)趨勢(shì)大家都是有感受的，09年商品房銷售面積9.4億平方米，同比增加42%。從各個(gè)月份的數(shù)據(jù)來看，商品房的銷售面積從3月份開始出現(xiàn)同比增加，之后增幅逐月增加。在不同的物業(yè)類型里面，商品住宅銷售面積同比增加44%，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別增加31%和24%。1.3.2競爭優(yōu)勢(shì)我們涉足的可以說是一個(gè)全新的金融領(lǐng)域，因此競爭優(yōu)勢(shì)還是相當(dāng)大的。我們主要的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在房產(chǎn)證券化的高專業(yè)技能，與各大樓盤開發(fā)商的長期友好合作，在全國范圍內(nèi)廣泛的宣傳，以及一個(gè)創(chuàng)新并具有高級(jí)金融才能的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。1.4盈利能力預(yù)測

公司在初期的運(yùn)作需要借入資金，負(fù)債較多，但由于項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及市場的良好機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)公司在2~3年內(nèi)能收回全部成本，并保證25%~30%的利潤率。具體參見財(cái)務(wù)部分。1.5現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)資本證券化的實(shí)現(xiàn)，無疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。雖然這一概念早已被提出，但只是停留在基金信托或者是房產(chǎn)貸款證券化的階段。“房券”實(shí)現(xiàn)了真正意義上的證券化，使大眾能更容易的參與房產(chǎn)投資，使房產(chǎn)價(jià)格市場化成為可能。從長久看，由于參與認(rèn)購房券以及二級(jí)市場上持有房券的人增多，市場需求方的力量增強(qiáng)，房產(chǎn)價(jià)格不再簡單由強(qiáng)勢(shì)的樓盤開發(fā)商單方面決定，供需雙方的力量將更趨平衡，這無疑是最符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律的。此外，房產(chǎn)資源證券化與其他形式的資產(chǎn)證券化一樣，具有加速房產(chǎn)資本流動(dòng)的好處，同時(shí)證券化的進(jìn)程又能有效吸納資金，降低通貨膨脹的壓力，可謂一舉多得。房券的推行，順應(yīng)當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，符合社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展要求，無論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是證券業(yè)都具有重要意義。1.6創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)我們的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)由一群熱情洋溢的當(dāng)代大學(xué)生組成，積極向上，銳意進(jìn)取，能順應(yīng)當(dāng)今時(shí)代發(fā)展與變化的要求，并具備一定的金融領(lǐng)域知識(shí)和技能。在今后的發(fā)展過程中，團(tuán)隊(duì)也會(huì)保持一貫的上下一心，通力合作的優(yōu)良傳統(tǒng)，發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)互助，艱苦奮斗的精神，努力將我們的團(tuán)隊(duì)，企業(yè)打造成行業(yè)典范。第二章產(chǎn)品及服務(wù)2.1房地產(chǎn)行業(yè)背景房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)。在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2.2產(chǎn)品名稱房券2.3產(chǎn)品解決的市場問題“房券”是為了適應(yīng)房地產(chǎn)投資者的需要而設(shè)計(jì)出的一種金融衍生品。眾所周知，房子作為一種金融產(chǎn)品，具有良好的投資價(jià)值。但因其單體價(jià)值大，且流動(dòng)性弱，造成了投資房產(chǎn)門檻高，風(fēng)險(xiǎn)大。一方面房產(chǎn)開發(fā)商作為赤字方，主要是通過向銀行貸款來籌集資金，融資難；而隨著住房需求的與日俱增，銀行放貸過多造成壞賬率居高不下，降低了銀行資金流動(dòng)性和安全性。另一方面，公眾作為社會(huì)的主要盈余方，手中小額閑散資金又無法進(jìn)行房產(chǎn)投資。這就造成了融資和投資的困難。而我們創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，正是針對(duì)這個(gè)問題而提出來的。2.4產(chǎn)品介紹：本公司借鑒股市成熟的運(yùn)作模式，提出“樓市”的新概念。正如在股市中交易的“股票”，在樓市中我們創(chuàng)造出核心金融產(chǎn)品“房券”，實(shí)質(zhì)就是一個(gè)實(shí)體資產(chǎn)證券化的過程，公司將住房資產(chǎn)證券化，以增加其流動(dòng)性。正如一種股票代表一個(gè)公司的股份，一種房券代表一個(gè)樓盤房產(chǎn)的面積。一個(gè)房券代表名義的一平方分米的面積，一次交易最少一手，亦是一百房券，即一平方米。關(guān)于“名義面積”：由于房地產(chǎn)并非其他期貨商品，具有無差異性，為解決一個(gè)樓盤中房產(chǎn)差異性問題，引入“實(shí)際面積”和“名義面積”概念。例如，同戶型同面積的房子，向陽的住房的實(shí)際單位面積價(jià)格高于向陰的住房，在房券上有所反映。因此，在交易時(shí)，用名義面積來度量房子的面積。有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的房子名義面積相對(duì)大。名義面積的確定，由住房的采光、朝向、樓層高度、周邊環(huán)境等因素，具體細(xì)節(jié)，我們會(huì)請(qǐng)具有專業(yè)認(rèn)證資質(zhì)的價(jià)值評(píng)估公司在發(fā)行房券時(shí)來評(píng)估，并評(píng)估房券的價(jià)值。基于住房名義面積的差異，符合現(xiàn)實(shí)情況，符合公平公正原則，保證客戶利益。發(fā)行的房券的數(shù)量與規(guī)模是由樓盤的“名義面積”決定的。為了方便管理，本公司針對(duì)新開發(fā)樓盤發(fā)行房券，并且，樓盤一經(jīng)上市，只可通過房券方式進(jìn)行交易。我公司發(fā)起，并簽約各大券商共同成立房券交易所，從而提供房券二級(jí)市場服務(wù)，保證產(chǎn)品在二級(jí)市場上自由流通以及一級(jí)市場的順利發(fā)行。2.5產(chǎn)品的意義“房券”產(chǎn)品的提出，使得投資房產(chǎn)進(jìn)入門檻更低，房產(chǎn)流動(dòng)性更大，風(fēng)險(xiǎn)更小，房產(chǎn)開發(fā)商更容易將房子賣出去，使資金回流更快，使開發(fā)商能及時(shí)償還銀行貸款，并且降低開發(fā)成本，在保證開發(fā)商利益不變的前提下降低房價(jià)。房產(chǎn)在市場上交易將更自由，房價(jià)的確定完全按照供需雙方力量來決定，使房價(jià)更合理。2.6產(chǎn)品盈利點(diǎn)當(dāng)一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出一個(gè)新樓盤，我們公司可以幫助房產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行該樓盤的房券，提供該樓盤的各種上市服務(wù)，從中按比例收取傭金。券商若要在房券交易所進(jìn)行交易，我公司將收取券商在房券交易所中的席位費(fèi)。房券購買者在二級(jí)市場上買賣房券時(shí)，我公司按比例收取交易時(shí)的手續(xù)費(fèi)。2.7服務(wù)對(duì)象大型城市房產(chǎn)開發(fā)商（暫不針對(duì)中小型城市樓盤發(fā)行房券）。2.8房資產(chǎn)交割若房券購買者想要將房券兌換成實(shí)體房產(chǎn)，只需持有和該現(xiàn)房名義面積相等的房券所代表的面積，到本公司兌換。本公司將履行交割程序，將該部分房券封存推出市場，并在二級(jí)市場上進(jìn)行公示。手續(xù)完成后將該現(xiàn)房轉(zhuǎn)交該房券持有者名下，從此該現(xiàn)房退出流通。本公司將于各銀行達(dá)成協(xié)議，獲得銀行提供的按揭支持。并與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。第三章公司策略3.1公司的發(fā)展計(jì)劃公司計(jì)劃于2021年5月推出房券，并在7月開始運(yùn)營房券二級(jí)市場。公司擬在初期對(duì)北京，上海的1000家新開樓盤試點(diǎn)推出房券，如果成功，會(huì)陸續(xù)為其他樓盤發(fā)行。公司爭取在3年時(shí)間里占到證券市場20%的份額，使房券作為大眾投資品活躍于證券市場。

3.2總體進(jìn)度安排

2021年5月1日，推出房券，但只對(duì)樓盤開發(fā)商提供評(píng)級(jí)與打包服務(wù)2021年6月1日，房券開始認(rèn)購，不能用于兌換現(xiàn)房2021年7月1日，房券二級(jí)市場開版，房券可以自由交易，也可以兌換房產(chǎn)3.3公司產(chǎn)品擴(kuò)大規(guī)模的策略公司計(jì)劃在初期，通過與樓盤開發(fā)商的交流與合作，以及媒體的宣傳，推廣公司打包的房券，使更多的投資者和購房者了解我們的產(chǎn)品和服務(wù)。成功運(yùn)營并具備一定規(guī)模后，憑借項(xiàng)目高流動(dòng)性與高投資收益性的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)投資市場份額。3.4主要的合作伙伴與競爭企業(yè)公司主要合作伙伴是商業(yè)銀行，各大樓盤開發(fā)商以及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，主要競爭對(duì)手是證券交易所，基金公司，投資公司等金融機(jī)構(gòu)。第四章市場調(diào)查和分析4.1市場前期分析在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。4.1.1投資增長根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，比上年增長30．1％，增速比上年加快4．6個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，增長16．1％，增速比上年回落4．8個(gè)百分點(diǎn)。由此可知，房地產(chǎn)業(yè)投資仍有巨大上升空間。4.1.2銷售增加2021年中國房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢(shì)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績普創(chuàng)新高。中國指數(shù)研究院截至2021年1月7日的監(jiān)測數(shù)據(jù)及最新一手企業(yè)快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科、綠城、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展等27家企業(yè)2021年的銷售額均突破百億，較2021年的11家、2021年的13家，百億房企數(shù)量出現(xiàn)顯著增長。4.1.3價(jià)格上漲2021年中國房價(jià)持續(xù)走高，環(huán)比連續(xù)上行。房價(jià)高，買方難已成為城市居民普遍面臨的問題，房地產(chǎn)業(yè)問題已成為關(guān)系到國計(jì)民生的重大問題，房價(jià)過高，亟待解決。4.1.4資金來源充裕房地產(chǎn)業(yè)，資金來源充裕，大量國外熱錢涌入中國房地產(chǎn)市場。各大商業(yè)銀行貸款紛紛出臺(tái)優(yōu)惠政策，促使房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步膨脹。4.1.5供給回升施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈土地購置面積、土地開發(fā)面積及增速資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中銀國際研究4.2宏觀環(huán)境狀況：消費(fèi)群體和需求狀況4.2.1寬松的貨幣政策是直接原因房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響。今年以來，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時(shí)出臺(tái)了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費(fèi)。4.2.2通脹預(yù)期是間接誘因基于對(duì)世界各國向市場注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，投資者對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為大陸高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。4.2.3消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是重要基礎(chǔ)根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是大陸居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主力軍。今年以來房市升溫，除了投資投機(jī)需求集中釋放而外，也是與大陸居民結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，對(duì)住房的消費(fèi)需求不斷增加分不開的。4.3競爭優(yōu)勢(shì)分析由于房券是市場中的一種新穎的產(chǎn)品，目前市場上還沒有出現(xiàn)類似產(chǎn)品，所以我們對(duì)房券的推廣存在極大的空間，同時(shí)也面臨著相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)。因而我們?cè)诎l(fā)行之前必須做好充分的準(zhǔn)備措施，從房券的制作，投資模式的推廣到客戶的溝通交流上都得做好前期的物資準(zhǔn)備以及人際網(wǎng)絡(luò)的建立。第五章營銷策略5.1產(chǎn)品定義 房券，一種以房產(chǎn)為實(shí)體支撐的投資工具，以房子的面積為計(jì)量手段，平方分米為計(jì)量單位。房券在市場上的流通能夠便利房地產(chǎn)市場資金的快速流動(dòng)，提供資金的利用效率，加快房地產(chǎn)業(yè)資金的回流，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了新鮮的活力。另外，鑒于目前的房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)投資需求巨大，同時(shí)也引致部分房地產(chǎn)企業(yè)投資過熱，風(fēng)險(xiǎn)升高，致使房地產(chǎn)企業(yè)貸款壞賬率逐步攀升，不利于銀行業(yè)貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。因而房券的推行能夠加快房產(chǎn)企業(yè)資金快速回籠，同時(shí)也滿足部分投資者的資金保值升值需求。若是在市場以及政府的有效監(jiān)管下，房券的廣泛推行必然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上升，也有助于銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。5.2顧客群一級(jí)市場顧客——房地產(chǎn)企業(yè)二級(jí)市場顧客——投資者以及購房者。5.3市場營銷模式房券的發(fā)行離不開房地產(chǎn)商的支持。我們可以在房券的初步推廣階段，和一個(gè)特定的房地產(chǎn)商建立合作關(guān)系，這個(gè)對(duì)象得是北京市的龍頭企業(yè)，在行業(yè)內(nèi)有一定的代表性，并且在首次房券的試行過程中為該房地產(chǎn)商免掉百分之五十的服務(wù)費(fèi)，來獲取合作方的支持。同時(shí)，因?yàn)榉咳且环N新穎的投資工具，在推廣伊始，必須得對(duì)房地產(chǎn)商、投資者以及購房者大力宣傳房券的本質(zhì)，價(jià)值以及實(shí)際用途，讓房券的投資價(jià)值深入民心。在房券的初步推廣之后，利用首家企業(yè)在房地產(chǎn)市場的交際網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)系在北京市內(nèi)多家較有實(shí)力的房地產(chǎn)商，通過首階段的協(xié)商之后，建立一個(gè)小型的房券交易二級(jí)市場，為房券提供一個(gè)交易的平臺(tái)。5.4價(jià)格策略房券的價(jià)格的變化是以實(shí)際的房產(chǎn)價(jià)格水平為基礎(chǔ)，以房子的面積為計(jì)量手段。5.5重點(diǎn)客戶提升方案我們營銷的原則是進(jìn)行重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)拓展，對(duì)于重點(diǎn)的客戶給與重點(diǎn)提升。因此達(dá)到我們重點(diǎn)客戶標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)銷商，我們將會(huì)重點(diǎn)提升其對(duì)我們企業(yè)的忠誠度，重點(diǎn)提升產(chǎn)品的市場占有率，重點(diǎn)培養(yǎng)重點(diǎn)客戶的營銷競爭力。第六章企業(yè)管理方案6.1組織方面6.1.1責(zé)任權(quán)利對(duì)等責(zé)任權(quán)利對(duì)等，促使團(tuán)隊(duì)所有成員到位運(yùn)轉(zhuǎn)；6.1.2對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)對(duì)過程指導(dǎo)，擔(dān)責(zé)先授權(quán)；6.1.3利潤共享方案員工的利益伴隨著組織的發(fā)展一起增長。6.2行政管理6.2.1企務(wù)公開制企業(yè)的各項(xiàng)政策、制度、決議，力求廣為宣傳，透明公開。6.2.2走動(dòng)式管理行政和技術(shù)人員的工作不局限于辦公室中的文案工作，他們的職責(zé)還包括：與員工、顧客做面對(duì)面的溝通，了解工作進(jìn)度和實(shí)際困難、員工能力和顧客意見等，通過真誠的交談來與員工、顧客密切聯(lián)系，并獲得他們的信任與尊重。6.2.3提案制度提案包括所有以提高產(chǎn)品質(zhì)量，簡化工藝程序，節(jié)約材料和工作時(shí)間，提高生產(chǎn)安全、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)保護(hù)等為目的的具體建議。建議不僅僅只指出目前存在的問題與不足，而且還應(yīng)提出相應(yīng)的解決方案。對(duì)于采納的提案，必須依據(jù)實(shí)際成效予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。提案制度已被實(shí)踐證明是充分調(diào)動(dòng)全體員工參與公司管理、促進(jìn)企業(yè)革新挖潛、降本增效的重要途徑。6.2.4現(xiàn)場辦公會(huì)每月舉行一次現(xiàn)場辦公會(huì)，由各部門經(jīng)理當(dāng)場回答和處理問題；問題來源于提案制度和現(xiàn)場提問。6.2.5首辦負(fù)責(zé)制、時(shí)效制任務(wù)的第一承接人必須對(duì)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)結(jié)果負(fù)責(zé)，并需要在規(guī)定時(shí)效內(nèi)完成。6.3.客戶關(guān)系管理對(duì)客戶信息進(jìn)行詳細(xì)如實(shí)的記錄，將客戶信息錄入公司電子檔案，需要時(shí)進(jìn)行查詢。同時(shí)，有新動(dòng)向時(shí)，通過短信，郵件及時(shí)向客戶提供信息。定期對(duì)客戶進(jìn)行回訪，調(diào)查客戶對(duì)于服務(wù)滿意度，以及客戶需求。在客戶生日以及節(jié)日給與問候。6.4人力資源管理6.4.1崗位日志崗位日志依照固定的格式，包括對(duì)本日主要工作的羅列、總結(jié)與思考，同時(shí)還需要有對(duì)明日工作的簡單計(jì)劃。崗位日志是鞏固培訓(xùn)效果、幫助員工成長的重要工具。6.4.2內(nèi)部崗位競聘制對(duì)于部分崗位，優(yōu)先在企業(yè)內(nèi)部組織競聘，給員工提供成長發(fā)展的機(jī)會(huì)。6.4.3晉升前提制企業(yè)內(nèi)部逐步建立人才儲(chǔ)備庫和人才梯隊(duì)，高、中級(jí)干部任職資格的最重要一條，是能否舉薦和培養(yǎng)出合格的接班人。不能培養(yǎng)接班人的領(lǐng)導(dǎo)，在下一輪任期時(shí)應(yīng)該主動(dòng)引退。僅僅使自己優(yōu)秀是不夠的，還必須使自己的接班人更優(yōu)秀。6.4.4整體衡量與互評(píng)考核制對(duì)團(tuán)隊(duì)工作業(yè)績進(jìn)行整體衡量，確定評(píng)價(jià)基數(shù)。在團(tuán)隊(duì)內(nèi)實(shí)行匿名互評(píng)考核，一則為改進(jìn)工作，二則為獎(jiǎng)勵(lì)依據(jù)。6.5管理控制6.5.1結(jié)果導(dǎo)向，過程指導(dǎo)對(duì)個(gè)人或團(tuán)體的評(píng)價(jià)，首先是以結(jié)果為導(dǎo)向；同時(shí)管理者應(yīng)該對(duì)實(shí)現(xiàn)結(jié)果的過程提供指導(dǎo)性框架，以保障過程的合理及優(yōu)化；另外要警惕不會(huì)做事卻會(huì)處世的人受到重用。6.5.2財(cái)務(wù)審計(jì)完善財(cái)務(wù)審計(jì)制度，例行和臨時(shí)財(cái)務(wù)審計(jì)相結(jié)合。6.6所需資源和支持對(duì)日常經(jīng)營管理工作的授權(quán)；領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)管理變革的堅(jiān)定支持；管理團(tuán)隊(duì)對(duì)員工月度獎(jiǎng)勵(lì)2021元額度的授權(quán)；管理團(tuán)隊(duì)對(duì)員工處理的權(quán)限；與生產(chǎn)、銷售相關(guān)資源的大力支持；管理團(tuán)隊(duì)間開誠布公的溝通與信任。第七章創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)7.1團(tuán)隊(duì)名稱：金英創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)7.2團(tuán)隊(duì)成員：項(xiàng)目組長：高翔創(chuàng)業(yè)顧問：郭敏博士項(xiàng)目參加人：蘇瑞文培任崔明明王彥龍肖陸鏑7.3組織架構(gòu)：7.4團(tuán)隊(duì)分工：產(chǎn)品服務(wù)部門高翔崔明明公關(guān)部門蘇瑞財(cái)務(wù)部門王彥龍二級(jí)市場部門文培任銷售部門肖陸鏑第八章企業(yè)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)狀況8.1資金需求和來源作為一家新成立的公司，我們需要風(fēng)險(xiǎn)投資公司的啟動(dòng)資金。為滿足日常開銷，促進(jìn)公司長久發(fā)展，決定發(fā)行短期公司債券（由于信用問題發(fā)行長期債券有困難），另外還要向銀行借短/長期貸款。這便是全部的資金來源。8.2資金運(yùn)營計(jì)劃在進(jìn)行資金的匯總后，將進(jìn)行固定資產(chǎn)（辦公用品、電子設(shè)備等）的購置，房租費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、伙食費(fèi)等的預(yù)繳納，余錢在運(yùn)營期間機(jī)動(dòng)使用。每月末要支付當(dāng)月工作人員薪金、水電費(fèi)、應(yīng)交稅金等。同時(shí)從房地產(chǎn)開發(fā)商處獲得的部分傭金收入和從客戶手中收取的部分手續(xù)費(fèi)也可用于資金運(yùn)營。8.3融資計(jì)劃在取得一部分收入后，我們決定將一部分收入（利潤）用于投資其他金融產(chǎn)品，以期獲得更大的收益、更快償還負(fù)債。我們可以將客戶的手續(xù)費(fèi)作為短期股權(quán)投資和短期債券投資之用，因?yàn)槲覀円c開發(fā)商建立良好的合作關(guān)系，所以從他們那里得到的傭金可以作為長期股權(quán)投資和長期債券投資之用。8.4退出策略由于知識(shí)所限，我們不可能精確地算出停業(yè)點(diǎn)的平均可變成本（雖然邊際成本可以近似地認(rèn)為是每次向客戶收取的手續(xù)費(fèi)）。我們決定在每月月末計(jì)算收入和凈利潤時(shí)，如果連續(xù)在第一（二及以后）年連續(xù)三（兩）個(gè)月出現(xiàn)虧損狀況，我們將停業(yè)整頓，分析內(nèi)部外部矛盾和運(yùn)營失敗原因，之后謹(jǐn)慎進(jìn)行下一步?jīng)Q定。第九章財(cái)務(wù)分析與預(yù)測9.1收入（現(xiàn)金）流分析9.2財(cái)務(wù)預(yù)測9.2.1.籌資預(yù)測籌資來源之中，風(fēng)險(xiǎn)投資銀行作為啟動(dòng)資金，同時(shí)還需要短期貸款與長期借款。根據(jù)實(shí)際成立公司規(guī)模，預(yù)計(jì)需要300,000元的貸款，會(huì)以合伙人的房產(chǎn)等做抵押擔(dān)保向銀行申請(qǐng)短期和長期的貸款，以便公司日常運(yùn)營之用。9.2.2.投資預(yù)測這之中，我們要將資金規(guī)劃到位，以其剩余的利潤創(chuàng)造更大的價(jià)值。上面所述長短期借款扣除運(yùn)營費(fèi)之外的現(xiàn)金以及一些收入都可拿來作股權(quán)投資和債權(quán)投資。股權(quán)投資可適當(dāng)在股票市場上做交易，風(fēng)險(xiǎn)略大，投資需謹(jǐn)慎。建議比例25%。債權(quán)投資為分散風(fēng)險(xiǎn)，可將各種資金分別投到不同種債券內(nèi)，國家債券、地方政府債券和公司債券都可涉及。風(fēng)險(xiǎn)與投資比例成反比。建議比例30%/20%/10%。其他投資剩余的資金可以適當(dāng)靈活運(yùn)用，例如黃金與外匯的買賣等。9.2.3.收入預(yù)測預(yù)估現(xiàn)金方面，參考當(dāng)今滬市各股日成交手?jǐn)?shù)在20~959999手之間不等。作為與股票市場類似的房券市場，其成交手?jǐn)?shù)應(yīng)該在該區(qū)間的下游或末游，即500~4999手之間。同時(shí)，考慮到本企業(yè)為新設(shè)立的企業(yè)，前三年的成交量應(yīng)該會(huì)更低。每手價(jià)格按北京09年每平米均價(jià)算來約20210元。從中收取0.1%的印花稅，約20元。綜上所述，印花稅日均收入約有55,000元。（前三年約25,000元）再加上從開發(fā)商處獲得的傭金，月收入約1,000,000元。9.2.4.成本預(yù)測和利潤率預(yù)測由于項(xiàng)目眾多，此處不細(xì)分各項(xiàng)所花費(fèi)現(xiàn)金多少。由于是新運(yùn)作的公司，在第一年內(nèi)利潤率到25%比較理想。以后可能根據(jù)業(yè)績會(huì)逐年提升。因此每月成本預(yù)測為500,000到600,000元不等。附頁：關(guān)于房地行業(yè)調(diào)查問卷附頁：金英公司關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查問卷一、問卷設(shè)計(jì)：1.性別*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1男HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1女2.年齡*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.125歲以下HTMLCONTROLForms.HTML:Option.125~35歲HTMLCONTROLForms.HTML:Option.135~45歲HTMLCONTROLForms.HTML:Option.145歲以上3.年收入*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.15萬元以下HTMLCONTROLForms.HTML:Option.15萬元~10萬元HTMLCONTROLForms.HTML:Option.110萬元~30萬元HTMLCONTROLForms.HTML:Option.130萬元~50萬元HTMLCONTROLForms.HTML:Option.150萬元以上4.現(xiàn)在擁有住房情況*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1暫時(shí)沒有獨(dú)立住房HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1擁有一套房產(chǎn)HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1擁有一套以上房產(chǎn)5.您最近是否有購房計(jì)劃*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1有HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1無6.您通過何種渠道獲得房產(chǎn)信息*HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1報(bào)紙HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1電視HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1房屋中介HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1網(wǎng)絡(luò)HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1路邊廣告HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1朋友推薦HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1其他7.若購房，您是否注重開發(fā)商品牌*HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1是HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1否8.導(dǎo)致您尚未購置房產(chǎn)的因素是什么*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1無須添置HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1無力購買HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1認(rèn)為價(jià)格一定會(huì)下降，有待觀望9.您是認(rèn)為現(xiàn)在的房價(jià)是否偏高*HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1是HTMLCONTROLForms.HTML:Option.1否10.若購房，您會(huì)選擇的付款方式*HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1一次性付清HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1貸款11.您期望的購買的戶型*HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1一居室HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1一室一廳HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1二室一廳HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1三居或三居以上HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1其他12.若購房，您的可能用途*HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1自住HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1投資HTMLCONTROLForms.HTML:Checkbox.1為子女購置二、結(jié)果分析：第1題.性別第2題.年齡第3題.年收入第4題.現(xiàn)在擁有住房情況第5題.您最近是否有購房計(jì)劃第6題.您通過何種渠道獲得房產(chǎn)信息第7題.若購房，您是否注重開發(fā)商品牌第8題.導(dǎo)致您尚未購置房產(chǎn)的因素是什么第9題.您是認(rèn)為現(xiàn)在的房價(jià)是否偏高第10題.若購房，您會(huì)選擇的付款方式第11題.您期望的購買的戶型第12題.若購房，您的可能用途

中式快餐店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書一、項(xiàng)目簡介快餐（QuickLunch），是指預(yù)先做好的能夠迅速向顧客提供食用的飯食，如漢堡包、盒飯等，港臺(tái)一帶將快餐稱作速食、即食、便當(dāng)。無論是西式快餐還是中式快餐，均體現(xiàn)了方便、節(jié)時(shí)、可充當(dāng)主食的特征。快餐起源于西方快節(jié)奏的生活方式，英語稱為“QuickMealorFastFood”。以肯德基和麥當(dāng)勞為代表的西式快餐進(jìn)入中國之后，其標(biāo)準(zhǔn)化的烹飪方式瞬間贏得了消費(fèi)者的青睞，也顛覆了人們心中對(duì)快餐的傳統(tǒng)理解定義。實(shí)際上，就快餐而言，中式的餛飩、面條等也屬于快餐范疇，只是相對(duì)于西式快餐而言，因缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理而難以獲得市場認(rèn)可。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，應(yīng)運(yùn)而生的盒飯，成為中式快餐的典型代表，這是中式餐飲在吸收西式快餐文化元素的基礎(chǔ)上，自然而然形成的新型飲食文化，它以明快、方便、節(jié)時(shí)、產(chǎn)品豐富等特征，贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可和喜愛?，F(xiàn)代中式快餐體現(xiàn)的是西式快餐與傳統(tǒng)中式快餐的有機(jī)融合，既注重了西式快餐的標(biāo)準(zhǔn)化管理，又保留了傳統(tǒng)中式餐飲的營養(yǎng)特征；如何平衡和銜接中式與西式快餐文化的元素，成為現(xiàn)代中式快餐走向市場的基礎(chǔ)和核心。二、項(xiàng)目認(rèn)知近來，中式快餐相對(duì)于西式快餐而言，其餐飲優(yōu)勢(shì)開始逐漸凸現(xiàn)。其原因在于西式快餐經(jīng)過幾年的快速發(fā)展以后，逐漸顯現(xiàn)出五大“通病”：首先是產(chǎn)品種類較少，選擇受限；其次產(chǎn)品以油炸食品為主，高熱量、高脂肪；再次產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中蔬菜品種少，西式口味不受本地消費(fèi)者歡迎；此外產(chǎn)品終年不變，缺少創(chuàng)新；最后，糟糕的是，它往往還鼓勵(lì)消費(fèi)者多吃，尤其是少年和兒童。事實(shí)上，無論在海外還是國內(nèi)，在食品安全日益深入人心的新形勢(shì)下，以漢堡和油炸為主要特點(diǎn)的傳統(tǒng)西式快餐，已經(jīng)遭遇到越來越多的消費(fèi)者摒棄。高脂肪、高熱量甚至涉嫌含有致癌物質(zhì)的西式快餐在國外一直備受指責(zé)，西式快餐形象在國人心目中已經(jīng)大打折扣了。在美國加州有關(guān)薯?xiàng)l致癌物警示標(biāo)志公訴的12個(gè)國際知名快餐企業(yè)名單中，肯德基赫然在列?！爸惺娇觳褪袌鎏罅耍罂觳徒鼇頎幾h很大，進(jìn)軍中式快餐是明智的選擇。”中國烹飪協(xié)會(huì)一位權(quán)威專家指出。市場經(jīng)濟(jì)的今天，中國飲食業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化?？觳蜆I(yè)以其方便、快捷、舒適、清潔的特點(diǎn)逐漸被億萬大眾接受，成為飲食業(yè)的主角和先鋒。在眾多酒店、飯館生意越來越清淡的情況下，中式快餐顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭和廣闊的市場前景。眾多專家指出，近年來，隨著“健康、營養(yǎng)”等飲食理念逐漸風(fēng)行，中式快餐業(yè)的增長已經(jīng)超過了西式快餐的市場增長。相信不久的將來，中式快餐很可能出現(xiàn)全國性的知名品牌，中式快餐將一改昔日西式洋快餐一統(tǒng)天下的局面。三、經(jīng)營模式我們的門店選址在寫字樓，文教區(qū)和居民區(qū)之間。店面在30—40平方米，廚房較小約為8個(gè)平方。顧客群為需要提供快速就餐服務(wù)且喜歡中式餐不愿意放棄飲食樂趣的人群，就餐標(biāo)準(zhǔn)在8-20元/人?餐之間，主要針對(duì)上班一族和學(xué)生群體。因?yàn)閯偲鸩?，?guī)模不大，所以可以先利用自家的廚房作一些菜的初加工。門店的廚房以電為主要能源，煤氣等明火能源只在突然停電時(shí)使用，這是因?yàn)槲业募庸すに囍恍枋褂秒娔芫涂梢粤耍夷壳笆褂妹簹獾某杀疽呀?jīng)相當(dāng)高。早中晚餐綜合的中式快餐：重點(diǎn)以大眾消費(fèi)需求為主，按需所供，隨客下菜，地點(diǎn)多設(shè)在商業(yè)區(qū)某個(gè)巷口，或社區(qū)門前，有些在大社區(qū)院內(nèi)，比較受大眾消費(fèi)者歡迎，特別是收入較低的打工者和周邊居民。菜品：餐飲店要立足根基，最根本的就是菜品，無論裝修怎么考究，服務(wù)如何周到，出菜速度多少快捷，如果菜不好吃，照樣也沒人光顧，即便光顧那也已經(jīng)不是真正的餐飲店了。同一道菜的口味要保持一致，不可以這次是這種風(fēng)味，下次變成了另外一種風(fēng)味，口味一旦確立就不能輕易改變。這個(gè)說起來似乎容易做起來卻是相當(dāng)難，因?yàn)閭鹘y(tǒng)中式菜復(fù)雜的加工烹飪過程中無論哪個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)都會(huì)導(dǎo)致菜品的差異。其實(shí)這些正是這些年來我一直在研究的—標(biāo)準(zhǔn)化的做菜方法，目前我已經(jīng)做出標(biāo)準(zhǔn)化的菜系，形成了五十多只菜的特別配方，并能根據(jù)菜色搭配做出調(diào)整。菜色：菜色太少會(huì)讓人覺得選擇面小甚至無菜可吃，過多又會(huì)使員工操作變得復(fù)雜由此也會(huì)增加門店的運(yùn)營成本，因此提供多少菜色，如何確立菜色也是一個(gè)大問題。按照我目前的想法，每天要準(zhǔn)備5個(gè)冷菜，30個(gè)品種的熱菜，包括自創(chuàng)的特色菜、家常的杭幫菜、粵菜以及川菜。然后每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，淘汰1—2個(gè)最少人點(diǎn)的菜，加進(jìn)幾個(gè)新菜，品種控制在30個(gè)以內(nèi)。菜色在保持全年基本不變的情況下根據(jù)季節(jié)進(jìn)行一定調(diào)整。出菜速度：快餐相對(duì)于普通的餐飲，最大的特點(diǎn)就在“快”上，因此快餐還應(yīng)在保證菜品的條件下，盡可能縮短出菜周期。而我的做菜方法正符合這一要求，能夠大大降低出菜所需時(shí)間，保證快速出菜。不同時(shí)段的側(cè)重點(diǎn)：午餐和晚餐是中國人的正餐，應(yīng)以炒菜為主，配以一定的冷菜，同時(shí)提供蓋澆飯;早餐由員工按配方做粥飯面點(diǎn);下午和夜宵提供休閑餐，以奶茶、冰品、面點(diǎn)為主。冬天的時(shí)候再加上幾個(gè)特色火鍋。比如早餐其經(jīng)營品種主要有3類，既粥類(包括豆沫、糊辣湯、黑米粥、南瓜粥、小米粥、玉米糝粥等)、油炸面食類(包括碎油條、油餅、油菜角、油饃等)和非油炸面食類(包括肉餡包子和素餡包子)，另配有熟雞蛋和咸鴨蛋。菜價(jià)：定位在家常菜的水平，蔬菜5元/份，葷菜812元/份，套餐按照菜量和種類搭配不同定價(jià)在615元/份。各式小吃的定價(jià)視成本與市場價(jià)格而定。同時(shí)為了招睞更多顧客，每半月推出1—2個(gè)特價(jià)菜。服務(wù)：任何一家企業(yè)如果沒有良好的服務(wù)就不能長久興旺地生存，服務(wù)的背后其實(shí)是員工的態(tài)度，只有員工滿意，才能讓顧客滿意。因此我們要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和激勵(lì)，先培訓(xùn)后上崗，同時(shí)門店制定細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)以供實(shí)施操作與監(jiān)督考核。有了滿意的員工，我們就能為顧客提供良好的服務(wù)，高品質(zhì)的菜肴，快速的上菜速度。中式快餐店的服務(wù)項(xiàng)目因經(jīng)營者的能力和經(jīng)營特色而有所側(cè)重，作為中式快餐店，除了要求店堂整潔光亮外，在裝潢裝飾方面沒有特別講究。中式快餐店的服務(wù)項(xiàng)目主要集中于服務(wù)的菜肴內(nèi)容，快餐店的菜品設(shè)計(jì)應(yīng)注重和講究營養(yǎng)衛(wèi)生、制作方便快捷，而且每天應(yīng)選購最新鮮的蔬菜、魚、肉、禽蛋、水果作為加工原料?？觳偷瓴穗绕贩N一般不多，主要是幾種或系列特色風(fēng)味，并且產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，中式快餐店的經(jīng)營具有以下幾點(diǎn)特征：菜單簡明，減少了顧客對(duì)菜品的選擇時(shí)間；服務(wù)迅速高效，點(diǎn)選的食品既可在餐廳內(nèi)食用，又可帶出店外；快餐店中新菜品易被顧客接受；多變的菜品，富含豐富的營養(yǎng)4.采用流水線生產(chǎn)，制作成本低廉，菜品價(jià)格便宜。5.富含豐富的營養(yǎng)。成本及利潤成本：1.房租：40000元/年(半年一付=20000元);2.餐飲店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)：估計(jì)為25000元;3.裝修：5000元;4.設(shè)備：10000元;5.辦證等營業(yè)費(fèi)用：2000元;6.流動(dòng)資金：8000元;餐飲業(yè)周轉(zhuǎn)快，開業(yè)三個(gè)月以內(nèi)就可以維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但仍需要有一定的流動(dòng)資金以備不時(shí)之需。收入與利潤：現(xiàn)在以保守的估計(jì)測算，早點(diǎn)80人次，人均消費(fèi)1.5元;中餐24人次，晚餐48人次，人均消費(fèi)14元，夜宵60人，人均消費(fèi)3元，再加上中餐外送50份，每份6元，一天下來的營業(yè)額為1608元。營業(yè)毛利率控制在40%左右，毛利643元。月營業(yè)毛利19290元，支付三名員工的工資3000，支付水電費(fèi)及固定營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，月凈利至少12000元，7-8個(gè)月收回投資，年凈利48000元。只要管理得當(dāng)，在當(dāng)?shù)卣痉€(wěn)腳根，有了一定的知名度，那么下一年度的營業(yè)額必然會(huì)有大比例增長，同時(shí)因?yàn)椴槐卦僦Ц堕_業(yè)成本中的2-5項(xiàng)目費(fèi)用，所以第二年的凈利在10萬元以上。西式快餐店的競爭價(jià)格競爭：謂價(jià)格競爭，是指在同等條件下，消費(fèi)者花費(fèi)最少的價(jià)格而得到最優(yōu)的實(shí)惠，此處花費(fèi)最少的價(jià)格并非限指純粹的價(jià)格指標(biāo)，而是消費(fèi)者心中對(duì)消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)菜肴、消費(fèi)價(jià)格等綜合比較后的性價(jià)比；環(huán)境競爭：環(huán)境競爭體現(xiàn)于二個(gè)層面，一是環(huán)境布置：中式快餐在環(huán)境布置方面通常比較隨和，但必須注重能否盡量滿足客戶就餐的需要，尤其是當(dāng)客戶排隊(duì)就餐的情況出現(xiàn)時(shí)，如何有效應(yīng)對(duì)；二是地理環(huán)境：這一點(diǎn)比較重要，也是決定中式快餐客流的因素之一，快餐一般用于工作用餐，客戶的就餐時(shí)間是有限制的，能否找到貼近客戶的辦公場地，成為中式快餐地理環(huán)境競爭的條件；標(biāo)準(zhǔn)競爭：中式快餐的標(biāo)準(zhǔn)化管理是制約也是衡量經(jīng)營者餐飲經(jīng)營管理能力的主要準(zhǔn)則。中式餐飲一般采用模糊管理模式，一方面不同時(shí)間、不同門店銷售的統(tǒng)一款含品，雖然價(jià)格相同，但實(shí)物有可能存在較大差異；另一方面，中式快餐比較注重新鮮感，廚房根據(jù)實(shí)際用料進(jìn)行現(xiàn)場烹飪、配制，缺乏后臺(tái)統(tǒng)一的管理車間和制作標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品的溫度、色彩、口味等軟性指標(biāo)因廚師的技術(shù)側(cè)重點(diǎn)不同而產(chǎn)生差異，就算連鎖經(jīng)營，也不會(huì)產(chǎn)生規(guī)模品牌效應(yīng)。因此，標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營能力是中式快餐的主要競爭形式之一；菜肴競爭：中式快餐的菜品主要包括三個(gè)方面：一是菜肴質(zhì)量，諸如新鮮程度和口味程度；二是菜肴品種，這是可供消費(fèi)者選擇的余地和廣度；三是菜肴的數(shù)量，即能否向消費(fèi)者提供足夠數(shù)量的菜品保證消費(fèi)者餐飲需要以及不會(huì)因過多提供菜品數(shù)量導(dǎo)致消費(fèi)者扔掉菜品而增加經(jīng)營者的成本；效率競爭：所謂效率競爭，是指消費(fèi)者預(yù)