第屆武漢秋季房交會專題報告

2008年秋季季房交會專題題前言：2008年武漢秋季房交會為曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)寄予厚望的“金九銀十”拉上了厚重的帷幕，一波又一波的降價潮使購房者與開發(fā)商都處于非常微妙的心理境地：降還是不降？怎么降？買還是不買？買哪個項目？本次秋季房交會“郊區(qū)樓盤大降價”的主旋律無疑為此作出了最好的詮釋。本次秋交會主辦方大張旗鼓地宣稱，這是武漢樓市今年最后的成交機會，樓市目前的膠著狀態(tài)顯然不可能重現(xiàn)07年的輝煌，任何試圖畢其功于一役的想法在目前的市場行情下顯然是一廂情愿。宏觀經(jīng)濟下行的格局決定了房地產(chǎn)的回暖尚需時日，市場正處于一個不斷探底的階段。因此，我們認為本次秋季房交會總體上并未如預期的那樣火爆，但是局部市場的探底信號值得深思。下面我們將從參展樓盤的區(qū)域分布、價格分布、參展成果、營銷看點四個角度對本次秋季房交會作出分析。1、參展樓盤區(qū)域分布根據(jù)武漢市秋季房交會官方網(wǎng)站統(tǒng)計，此次共有75個樓盤和10余個房屋中介參展，2.7萬套商品房和二手房供市民挑選。其中，商品房約1.6萬套，二手房約1萬套。根據(jù)我司統(tǒng)計，有47個武漢樓盤參展，一線開發(fā)商除恒大集團到場外，萬科、金地、華潤、融僑等悉數(shù)缺席，本地企業(yè)成為本屆房交會的主角。參展的樓盤中，中心城區(qū)項目15個，其余均為郊區(qū)樓盤，主要以二環(huán)線以外的樓盤為主，集中于盤龍城、陽邏、金銀湖、吳家山、沌口、光谷等區(qū)域。此外，省內(nèi)的嘉魚，國內(nèi)的江西、海南等，也有旅游度假型項目參展。武漢三鎮(zhèn)參展樓盤配比：

從上圖可以看出，08年秋季房交會參展樓盤以漢口的項目居多（含盤龍城、陽邏、金銀湖、吳家山四個郊區(qū)板塊項目），占到總量的66％。陽邏板塊項目異軍突起，共有九個項目參展，與武漢中心城區(qū)（九個項目參展）、盤龍城板塊（八個項目參展）形成三足鼎立的格局。此次參展樓盤約占全市新盤總量的四分之一，八個即將面市的項目也在房交會上提前亮相，為后期開盤預熱，以求在能取得較好開盤銷售業(yè)績。

值得注意的是，參展樓盤中，現(xiàn)房、準現(xiàn)房的比例大幅攀升，50%以上的參展樓盤為現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售。這也在客觀上反映了武漢樓市的現(xiàn)狀，與現(xiàn)房、準現(xiàn)房的比例大幅攀升相對應的，是武漢可售商品住宅增加至136884套（截止2008年10月21日武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計）。從以上數(shù)據(jù)不難看出，在無外力助推成交量的情形下，龐大的沉淀資本將使開發(fā)商的資金鏈壓力加大，武漢樓市09年的市場競爭將更為激烈，而這場競爭將在現(xiàn)房層面展開。2、展位分布3、參展樓盤盤價格武漢參展樓盤價價格區(qū)間在07年年秋季房交會會上，武漢曾曾有12個樓盤銷售售均價過萬。而而在本屆房交交會上，根據(jù)據(jù)我司數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計顯示：萬萬元樓盤已經(jīng)經(jīng)銷聲匿跡，本本次參展的樓樓盤銷售均價價區(qū)間為1680－8800元/㎡，價格最最高的六合新新界銷售均價價為88000元/㎡，但其17層全部房源源特價優(yōu)惠至至75000元/㎡。價格最最低的江城明明珠銷售均價價為16800元/㎡。51%的參展樓盤盤的銷售均價價在40000元/㎡以下，主主要分布在陽陽邏、盤龍城城、漢南、金金銀湖等區(qū)域域，盤龍城板板塊的哥特帝帝景則干脆打打出“成本價銷售售，僅限十天天”的橫幅。4、參展成果據(jù)組委會數(shù)數(shù)據(jù)顯示，本本屆房交會共共接待咨詢5.633萬人次，共共計成交金額額（含意向）6.02億元。其中中成交各類房房屋（含已交交定金）1,2633套，成交面面積約13萬平方米，成成交套數(shù)（含含意向）比今今年春交會增增長36.55%，比20077年秋交會增增長1倍多。其中中，商品房成成交（含下定定金）907套，金額4.411億元，成交交面積9.255萬平方米；；二手房356套，成交面面積3.74萬平方米，金金額1.611億元。從成交交結(jié)果來看，市市場的分化比比較明顯。中中心城區(qū)樓盤盤因參展的不不多，加之價價格較高，所所以成交慘淡淡，很多樓盤盤此次參展顆顆粒無收，僅僅常青花園銷銷售均價49000元/㎡，成交23套值得一提提。而擁有價價格優(yōu)勢的郊郊區(qū)樓盤也出出現(xiàn)明顯分化化，部分樓盤盤獲得不錯的的認購，比如如盤龍城板塊塊的哥特帝景景銷售均價22000元/㎡，成交139套；巢上城折后均均價31000元/㎡，成交67套；金銀湖湖板塊的耀江江·麗景灣銷售售均價41000元/㎡，成交100多套；陽邏邏板塊的東城城明珠銷售均均價24300元/㎡，成交39套。但也有有部分低價樓樓盤銷售情況況不佳，陽邏邏板塊的東方方佳園銷售均均價23200元/㎡，成交19套，湖濱花花園19000元/㎡，成交了7套。同時，房房交會雖接待待了570多名外地看看房人，但成成交寥寥。外外地購房人的的需求多為3房、總價50萬元左右的的房源，而這這類房源目前前在中心城區(qū)區(qū)基本絕跡。根據(jù)房房交會組委會會調(diào)查現(xiàn)場調(diào)調(diào)查顯示：多多數(shù)被調(diào)查者者認為房價依依舊有進一步步下跌空間，他他們認為中心心城區(qū)房價回回到53000元/平方米、遠遠郊23000元/平方米才算算調(diào)整到位。同同時，各地政政府的救市行行為也加劇了了購房客戶等等待武漢市政政府救市的觀觀望心理，如如果能減免稅稅費，將降低低其購房成本本。5、聚仁觀點（1）、07年—08年武漢房交交會分析備注：以下下說有數(shù)據(jù)均均來源于武漢漢房交會官方方網(wǎng)站。成交交金額（含意意向），成交交各類房屋（含含已交定金），所所有成交指標標（含二手房房）。來人量：房交會的數(shù)數(shù)據(jù)顯示，07年秋季房交交會以來，來來人量與成交交總套數(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)明顯的遞增增趨勢，來人人成交率在本本屆房交會創(chuàng)創(chuàng)新高，達到到2.244%。成交總值：成交套數(shù)：：呈明顯的遞遞增趨勢。本本屆房交會的的成交總套數(shù)數(shù)為1263套，同比07年秋季房交交會增加590套，增幅為87.7%；與08年春季房交交會相比增加加288套，增幅為29.5%。成交金金額：呈遞增增趨勢。本屆屆房交會的成成交總金額為為6.02億元，同比07年秋季房交交會增加2.17億元，增幅幅為56.4%；與08年春季房交交會相比增加加0.13億元，增幅幅為2.2%。成交交金額：呈遞遞增趨勢。本本屆房交會的的成交總面積積為12.99萬㎡，同比07年秋季房交交會增加5.59萬㎡，增幅幅為75.5%。成交均值成交均價：：本屆房交會會的成交均價價為4634..33元/㎡，同比07年秋季房交交會下跌569元/㎡，跌幅為10.9%。套均面積：：本屆房交會會成交房源的的套均面積為為103㎡，同比07年秋季房交交會下跌7㎡/套，跌幅為6.4%。套均總價：：07年秋季房交交會以來，呈呈明顯的下跌跌趨勢。本屆屆房交會成交交房源的套均均總價為48萬，同比07年秋季房交交會下跌9萬/套，跌幅為15.8%；與08年春季房交交會相比下跌跌12萬/套，跌幅為20%。（2）、08年年秋交會深度度分析A、在剛性需需求支撐下，80—90㎡的兩房戶戶型將成為提提振項目成交交量的突破口口，反映在產(chǎn)產(chǎn)品戶型設計計層面，純90平米以下戶戶型的項目將將不斷涌現(xiàn)。從本屆房交交會的房型結(jié)結(jié)構來看，連連同上萬套二二手房在內(nèi)，90㎡以下的房房源已經(jīng)占總總供應量的50％左右。從從房交會成交交房源48萬/套的套均成成交均價來看看，80—90㎡的兩房戶戶型將成為提提升項目成交交量的突破口口，針對剛性性需求的90㎡以下戶型型的設計創(chuàng)新新值得期待，不不排除市場上上出現(xiàn)越來越越多的純90平米以下戶戶型的項目。B、參展樓盤盤不斷刷新區(qū)區(qū)域最低均價價，降價風持持續(xù)到09年春季將不不可避免。陽邏、盤龍龍城兩大遠城城區(qū)板塊各有有近十個樓盤盤參展，成為為房交會價格格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場場。陽邏東城城明珠推出團團購價2400元/㎡，同板塊塊的萊茵城推出了了更低的2100元/㎡。房價暗戰(zhàn)最最激烈仍屬盤盤龍城板塊，銷銷售區(qū)間從接接近3000元/㎡降到接近2500元/㎡，價格變變化之快令人人眼花繚亂。如如龍城天居園園剛打出該板板塊2560元/㎡的最低價價，哥特帝景景隨后悄然打打出一套“成本價”房源2068元/㎡。C、郊區(qū)樓盤盤銷售均價大大幅跳水，助助推成交量大大幅上漲，武武漢郊區(qū)房價價已現(xiàn)局部見見底信號。本屆房交交會的成交均均價為46344.33元/㎡，同比07年秋季房交交會下跌569元/㎡，在低價價房源的帶動動下，本屆房房交會的成交交總套數(shù)與08年春季房交交會相比大幅幅增加288套，增幅為29.55%。郊區(qū)樓樓盤在銷售均均價大幅跳水水的同時，成成交量大幅攀攀升，與前期期每月不足10套的成交量量形成鮮明的的對比。典型型案例如盤龍龍城板塊的哥哥特帝景銷售售均價22000元/㎡，成交139套；巢上城折后均均價31000元/㎡，成交67套；金銀湖湖板塊的耀江江?麗景灣銷售售均價41000元/㎡，成交100多套。

同時，根根據(jù)房交會組組委會調(diào)查現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查顯示示：多數(shù)被調(diào)調(diào)查者認為中中心城區(qū)房價價回到5300元/㎡、遠郊23000元/㎡才算調(diào)整整到位。再結(jié)結(jié)合前期金銀銀湖板塊的沿沿海賽洛城以以36800元/㎡的折后均均價持續(xù)熱銷銷以及光谷板板塊的當代國國際花園以44000元/㎡的折后均均價引爆光谷谷市場這兩個個案例來看，我我們有理由判判斷：武漢郊郊區(qū)房價已現(xiàn)現(xiàn)局部見底信信號，在典型型熱銷樓盤的的引領下，盤盤龍城板塊、金金銀湖板塊、光光谷板塊這三三大主力郊區(qū)區(qū)板塊的房價價將率先見底底。D、中心城區(qū)房房價能否回歸歸50000元時代，是是武漢樓市整整體回暖的希希望之所在。本屆房交會上，中心城區(qū)樓盤成交慘淡，很多樓盤此次參展顆粒無收，這與郊區(qū)低價品質(zhì)樓盤的熱銷形成鮮明的反差。但是我們也看到了許多積極的信號：品牌開發(fā)商再次次發(fā)動大規(guī)模模價格戰(zhàn)的幾幾率較?。涸谠谥行某菂^(qū)樓樓盤成交慘淡淡的背后，我我們發(fā)現(xiàn)品牌牌開發(fā)商除恒恒大地產(chǎn)外悉悉數(shù)缺席，這這主要是因為為品牌開發(fā)商商萬科、金地地、華潤、融融僑的項目均均位于武昌市市中心，其高高端定位及高高總價的現(xiàn)實實，決定了其其客戶群與房房交會成交客客戶群并不吻吻合。同時也也從一個側(cè)面面向市場發(fā)出出了