年成都市某高檔住宅社區(qū)項(xiàng)目報(bào)告

***項(xiàng)目研究報(bào)告二零零七年五月攜手站在市場的最高處看市場，找到市場突破口；在產(chǎn)品的最高處看產(chǎn)品，找到產(chǎn)品的核心競爭力；在營銷的最高處看營銷，實(shí)現(xiàn)巨大的產(chǎn)品號召力。積聚香港\深圳\廣州成都案例精華視界決定世界品牌目標(biāo):確立***高品質(zhì)樓盤的開發(fā)形象產(chǎn)品目標(biāo):打造全國知名高品質(zhì)樓盤\區(qū)域一流產(chǎn)品營銷目標(biāo):實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的快速銷售利潤目標(biāo):利潤最大化\風(fēng)險(xiǎn)較低銷售目標(biāo):1期:3-4年時(shí)間實(shí)現(xiàn)56萬平方米銷售,以及50億左右銷售回款開發(fā)目標(biāo)

骨子里的國際生活項(xiàng)目定位項(xiàng)目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響項(xiàng)目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求第一部分工作方法:市場研究采用市場調(diào)查與資料分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。重點(diǎn)客戶訪談;深度訪談;重要樓盤考察;統(tǒng)計(jì)資料分析國際化成都輻射、文化、經(jīng)濟(jì)成都總?cè)丝谶_(dá)1082萬；城市影響力已經(jīng)躋身國內(nèi)一線城市，其輻射力西南區(qū)域第一！從1996年開始，成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率達(dá)到13.92％，成都人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率達(dá)到12.74％。成都的經(jīng)濟(jì)在近10年保持了快速、平穩(wěn)增長的良好態(tài)勢，這為我項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的宏觀市場環(huán)境。地鐵1號線一期工程于2009年底全線試通車先完成的是地鐵1、2號線(紅色為1號線，藍(lán)色為2號線)。地鐵城市HOTHOTHOTHOT開發(fā)熱點(diǎn)集中在二環(huán)到三環(huán)之間，而城東成為新的熱點(diǎn)。南延線以及光華大道已經(jīng)蓄勢待發(fā)南延線5年內(nèi)的市場放量在1500萬方左右.開發(fā)熱點(diǎn)

“供需兩旺”區(qū)域內(nèi)競爭激烈

縱觀近三年成都市場住宅價(jià)格走勢，均價(jià)上漲1226元。2006年度城東區(qū)域的均價(jià)漲幅較高．城南的價(jià)格僅次于城中達(dá)到5107元,領(lǐng)導(dǎo)了房地產(chǎn)發(fā)展.雖然處于較高價(jià)位,但代表了市場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)走高價(jià)格走穩(wěn)領(lǐng)導(dǎo)者從2005年的國八條開始始，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進(jìn)入一個(gè)宏觀觀調(diào)控的階段。。**認(rèn)為對未來來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生重要影響的的是2006年頒發(fā)的國六條條中的70/90規(guī)定。這在2006年拍賣的土地中中均得到了體現(xiàn)現(xiàn)。**認(rèn)為，隨受受限于90/70后，中、小戶型型的市場供應(yīng)量量將大大增加，，同質(zhì)化更加嚴(yán)嚴(yán)重。成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，我項(xiàng)目開開發(fā)有一個(gè)良好好的宏觀市場環(huán)環(huán)境；南延線區(qū)域的房房地產(chǎn)行業(yè)在08年將進(jìn)入快速開開發(fā)期，競爭將將日趨激烈；90/70的政策調(diào)控，勢勢必加大中、小小戶型這一細(xì)分分市場的競爭。。InnoValue——產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值將將發(fā)揮出較高競競爭力InnoValue＿產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值將將發(fā)揮出較高競競爭力宏觀市場分析結(jié)論關(guān)于政策調(diào)控項(xiàng)目界定定宏觀研究究板塊特征征客戶需求求大城南宏宏觀競爭分析析政策影響響項(xiàng)目定位位市場預(yù)期期制約因素素規(guī)避策略略發(fā)展趨勢勢目前現(xiàn)狀狀潛在競爭爭競爭方向向客戶需求求地塊條件件資源優(yōu)勢勢發(fā)展趨勢勢目前現(xiàn)狀狀規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研研究思維維結(jié)構(gòu)圖圖入市時(shí)機(jī)機(jī)入市價(jià)格格開發(fā)步驟驟形象定位位推盤策略略營銷策略略價(jià)格＼客客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算算有利于價(jià)價(jià)格攀升升＼小體體量推盤盤＼優(yōu)勢勢位置提提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略略發(fā)展戰(zhàn)略略利潤最大大化風(fēng)險(xiǎn)最小小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避措施市場領(lǐng)袖袖差異化高性價(jià)比比客戶需求求七大發(fā)展展組團(tuán)：：南部新城城總規(guī)劃劃面積205平方公里里，包括括站南組團(tuán)團(tuán)、新園園組團(tuán)、、琉璃組組團(tuán)、航航空港組組團(tuán)、大大源組團(tuán)團(tuán)、牧馬馬山組團(tuán)團(tuán)、華陽陽組團(tuán)等七大發(fā)展展組團(tuán)。新城中心心：成都南部部新區(qū)總總占地面面積約15.6平方公里里、規(guī)劃劃人口17萬的,天府大道道－人民民南路南南延線是是成都城城市向南南組團(tuán)發(fā)發(fā)展的主主軸線，，站前、、科技商商務(wù)、市市民（市市政）、、中央綠綠化（公公園）4大廣場，，廣場周周邊則分分布著城城南新區(qū)區(qū)的主題題組團(tuán)——6大功能片區(qū)，，即站前交通通集散及商業(yè)業(yè)廣場、科技技商務(wù)辦公區(qū)區(qū)、科技文化化博覽區(qū)、科科技創(chuàng)新園區(qū)區(qū)、出口加工工區(qū)和生態(tài)居居住區(qū)。綜合性次中心心：華陽分區(qū)是以以發(fā)展城市公公共服務(wù)綜合合功能、高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、、生活居住為為主的生態(tài)型型城區(qū)；至２２０１０年，，華陽分區(qū)實(shí)實(shí)際居住人口口２８萬人，，２０２０年年為５０萬人人；分區(qū)建設(shè)設(shè)用地區(qū)２００１０年為３３３．４平方方公里，２００２０年為４４６．４平方方公里。城南-華陽新城市規(guī)規(guī)劃高新區(qū)站南組團(tuán)大源組團(tuán)新園組團(tuán)起步組團(tuán)華陽組團(tuán)高新+華陽5組團(tuán)展示繞城高速迎賓大道成仁路公園眾多公園+河流國防公園新世紀(jì)公園濱河公園新益州城市公公園ＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫ華陽公園\極地海洋公園園在華陽組組團(tuán)甚至至整個(gè)南部新新區(qū)配套中具具有重要意義義ＰＡＲＫ華陽板塊商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃較多多關(guān)于房地產(chǎn)市市場—城南是成都房房地產(chǎn)市場開開發(fā)最成熟的的區(qū)域之一，，目前形成了了玉林、棕樹樹、桐梓林、、紫荊等多個(gè)個(gè)較為成熟的的生活居住區(qū)區(qū)。城南區(qū)域域道路交通便便捷、生活配配套齊全、居居住環(huán)境優(yōu)美美，使得城南南一直是成都都房地產(chǎn)市場場的熱點(diǎn)區(qū)域域。隨著城南三環(huán)環(huán)內(nèi)可開發(fā)土土地的稀少，，未來城南發(fā)發(fā)展重心在于于：三環(huán)外，，人南沿線周周邊區(qū)域（即即站華路—大源組團(tuán)）。。該區(qū)域目前前有多個(gè)高檔檔項(xiàng)目動工，，預(yù)計(jì)將在2007年推入市場，，如南城都匯匯、世紀(jì)城等等。大批知名實(shí)力力開發(fā)商，如如和黃、新鴻鴻基、雅居樂樂、中海、華華潤等，這些些大開發(fā)商為為南延線住宅宅市場提供了了眾多高品質(zhì)質(zhì)樓盤城南的價(jià)格僅僅次于城中達(dá)達(dá)到5107元,領(lǐng)導(dǎo)了房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展.雖然處于較高高價(jià)位,但代表了市場場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)走走高千億資本戰(zhàn)城城南名稱新鴻基海昌和記黃埔九龍倉雅居樂***蔚藍(lán)卡地亞規(guī)模（畝）250350103612320081600600部分地（萬）20664093世紀(jì)城萬華遠(yuǎn)大華潤深長城中鐵

中海150040001000356400500110445420名稱規(guī)模（畝）部分地（萬）數(shù)十家跨區(qū)域域一線發(fā)展商商共同做市由于城南房地地產(chǎn)開發(fā)成熟熟，各種環(huán)境境較好、住宅宅項(xiàng)目品質(zhì)較較高等原因，，使城南住宅宅價(jià)格一直很很高，甚至偶偶爾超過城中中住宅均價(jià)。。2006年城南住宅宅均價(jià)波動動較小，呈呈穩(wěn)步增長長趨勢，且且增長幅度度較大。2006年城南住宅宅均價(jià)（不不含別墅））為5107元/平方米，僅僅次于城中中整體房價(jià)價(jià)，居第二二位，較上上年增長16%。隨著三環(huán)外外大量高檔檔住宅項(xiàng)目目入市銷售售，雖然處處于較高價(jià)價(jià)位,但代表了市市場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)續(xù)走高城南--市場信心所所在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年價(jià)格走勢50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南區(qū)域的的交通狀況況優(yōu)良通達(dá)達(dá)性好；城南區(qū)域的的環(huán)境狀況況以公園加加河流構(gòu)成成了優(yōu)美的的環(huán)境體系系；預(yù)計(jì)城南區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量在在未來5-8年會迅猛增增加在未來來3-5年成為大成成都購房首首選熱點(diǎn)板板塊之一；；城南區(qū)域具具有先天的的品牌優(yōu)勢勢;我項(xiàng)目所在在區(qū)域區(qū)域域規(guī)劃的重重點(diǎn)板塊之之一，發(fā)展展前景較大大。區(qū)域商業(yè)\教育配套是是制約客戶戶選擇的主主要問題雖然處于較較高價(jià)位,但代表了市市場信心**認(rèn)為，發(fā)展健康的宏觀市場環(huán)境為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的市場機(jī)遇，城南區(qū)域分分析結(jié)論：：天時(shí)、地地利項(xiàng)目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀觀競爭分析政策影響項(xiàng)目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向向＼面積＼＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維維結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升升＼小體量推盤盤＼優(yōu)勢位置提提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求各板塊基本情況況對比板塊名稱配套設(shè)施狀況道路交通狀況城市規(guī)劃狀況房地產(chǎn)開發(fā)狀況站南組團(tuán)站南組團(tuán)規(guī)劃總用地規(guī)模約１５．１７平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新區(qū)創(chuàng)新孵化園等重要功能區(qū)的所在地。學(xué)校,急救中心,商業(yè)中心眾多人民南路南延線和三環(huán)路十字相交，組團(tuán)內(nèi)路網(wǎng)呈三橫四縱格局。地鐵一號線也經(jīng)過站南組團(tuán)，設(shè)置四個(gè)地鐵站點(diǎn)。功能組團(tuán)：城市副中心、南站物流工業(yè)園、創(chuàng)新孵化園區(qū)、石羊科技園、三瓦窯居住區(qū)、石羊居住區(qū)、五洲花園居住區(qū)。主要功能定位為金融商業(yè)、貿(mào)易咨詢、行政管理、海關(guān)出口等，其輻射服務(wù)范圍為包括高新區(qū)和武侯區(qū)的城市南部區(qū)域南站物流工業(yè)園和石羊工業(yè)園和記黃埔九龍倉深長城藍(lán)光等大源組團(tuán)位于外環(huán)路以外，是獨(dú)立于高新區(qū)其它組團(tuán)的一個(gè)單獨(dú)組團(tuán)，布置公共設(shè)施用地。居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃有街道辦事處、派出所、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站、中學(xué)、小學(xué)以及公園兩個(gè)（帶狀沿河公園和鐵相寺公園）。通過元華路、元華大道、人民南路與站南組團(tuán)相連，外環(huán)路與城市其它區(qū)域相通，向南與華陽衛(wèi)星城相鄰大源組團(tuán)含三個(gè)工業(yè)園區(qū)：成都出口加工區(qū)、天府科技園、桂溪工業(yè)園；一個(gè)居住區(qū)，大源居住區(qū)；組團(tuán)中心位于人民南路南延線西側(cè)，擔(dān)負(fù)管理、產(chǎn)品展示交流和商業(yè)貿(mào)易的職能。大源居住區(qū)，居住總用地規(guī)模為約１４１公頃，可容納居住人口６．４萬人。居住區(qū)內(nèi)肖家河南北穿越，沿河布置帶狀居住區(qū)公園中海世紀(jì)城華潤遠(yuǎn)大等華陽組團(tuán)全省首個(gè)教育強(qiáng)鎮(zhèn)，有中學(xué)5所，小學(xué)14所，幼兒園20所，另有地方和部隊(duì)院校5所。鎮(zhèn)內(nèi)有重點(diǎn)醫(yī)院8所

華陽距雙流國際機(jī)場僅12公里，成都火車南站10公里，成雅、成樂高速公路4公里，213國道和華龍路穿鎮(zhèn)而過。站華路、紅星路延伸線、地鐵1號線、府河成都港構(gòu)成了成都南大門的交通樞紐。華陽分區(qū)為成都市區(qū)南部的綜合性次中心，是以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)；至２０１０年，華陽分區(qū)實(shí)際居住人口２８萬人，２０２０年為５０萬人；雅居樂***蔚藍(lán)卡地亞萬華新鴻基海昌中鐵等項(xiàng)目區(qū)域基本情況房地產(chǎn)開發(fā)狀況華陽組團(tuán)藍(lán)山板塊“藍(lán)山板塊”具體指的是人南延線終端，以天府大道末端廣場為中心，覆蓋方圓1公里范圍內(nèi)的區(qū)域作為城南國際化過程中最早起步的兩大板塊之一，“藍(lán)山板塊”的建設(shè)始于2003年。在當(dāng)年的華陽組團(tuán)規(guī)劃中，就首先肯定了“藍(lán)山板塊”作為城市未來發(fā)展的核心居住中心，其空間發(fā)展策略表達(dá)為高度重視城市建設(shè)與山水的關(guān)聯(lián)，以低密度開發(fā)為主，結(jié)合環(huán)境，建設(shè)以高級居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的“國際城南第一居所”。重大市政配套工程-----天府大道終端廣場選址該板塊，開發(fā)商都從產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)上保證了該板塊產(chǎn)品的純粹性和品質(zhì)性。到今年進(jìn)駐“藍(lán)山板塊”的開發(fā)商已經(jīng)超過了10家，在未來兩年內(nèi)區(qū)域開發(fā)總量將超過500萬平方米雅居樂***蔚藍(lán)卡地亞萬華新鴻基海昌結(jié)論站南組團(tuán)的發(fā)展速度由于政府的深度介入,時(shí)間較快.而且交通\環(huán)境\商業(yè)綜合提升速度較快.華陽組團(tuán)具有一定的成熟配套但檔次較低,規(guī)劃中該組團(tuán)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多,特別是藍(lán)山板塊集中的一線開發(fā)商較多,對于快速提升本區(qū)域配套有積極意義大源組團(tuán)則會稍顯尷尬.為提高本分析報(bào)報(bào)告的針對性和和有效性，**選擇以人民南南路延線為研究究范圍，南延線線至華陽板塊為為目前成都的熱熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目較多，因此此在進(jìn)行市場摸摸底過程中采取取有針對性地選選擇。項(xiàng)目選擇依據(jù)體量較大，對本本項(xiàng)目具有直接接參照性；本項(xiàng)目地塊周邊邊；各板塊內(nèi)代表性性項(xiàng)目。側(cè)重于高密度產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研，低密密度產(chǎn)品僅作參參考。研究低密度的目目的在于把物本本區(qū)域客戶的背背景特征以及購購買動機(jī)研究方式:樓盤調(diào)查深深度訪談針對項(xiàng)目研究

是否在售項(xiàng)目名規(guī)劃用地低密度產(chǎn)品在售項(xiàng)目麓山國際4000畝藍(lán)山美樹500畝蜀郡400畝三利宅院白云渡246畝潛在項(xiàng)目蔚藍(lán)卡地亞500畝高密度產(chǎn)品在售項(xiàng)目首座40畝天府長城500畝世紀(jì)城天鵝湖1500畝遠(yuǎn)大都市風(fēng)景1000畝育才竹島60畝潛在項(xiàng)目南城都匯1200畝河畔***1650畝雅居樂2008畝華潤鳳凰城356畝中海蘭庭110畝低密度項(xiàng)目：蜀蜀郡項(xiàng)目地址雙雙流縣區(qū)華陽迎迎賓大道開發(fā)商 中鐵鐵二局四川星慧慧投資置業(yè)有限限公司總占地面積400畝 建筑形態(tài)聯(lián)聯(lián)排別墅、花花園洋房住住宅建筑面面積42萬㎡總戶數(shù)2015容積率1.26綠地率42.2％戶型區(qū)間 一期期聯(lián)排別墅130~300㎡二期聯(lián)排別墅281~460㎡㎡三期為花園洋房，，面積尚未公開四四期產(chǎn)品形態(tài)尚尚未確定開盤時(shí)間2006.6.推出一期515套2007.3.推出二期149套預(yù)計(jì)2007.9~10月推出三期景景觀主題題1200米原生水岸車位數(shù)量2213車位配比1.1物管公司 成都中中鐵宏源物業(yè)管理理有限公司近期走勢 二期于于3月31日推出149套房源，均價(jià)8500元/㎡，目前剩余約50%。對本項(xiàng)目的借鑒意意義：該項(xiàng)目一期的熱銷銷說明當(dāng)時(shí)客戶對南延線板塊塊長遠(yuǎn)發(fā)展的肯定定，而至二期推出出時(shí)區(qū)域內(nèi)同類型型競爭樓盤的競相相入市，對其客戶戶形成了較大的分分流。其客戶來源主要為為城南區(qū)域高端客客戶，以此作為第第一居所，相對來來說，外地客戶比比例低。新鴻基項(xiàng)目作為一一個(gè)區(qū)域內(nèi)體量大大的大盤，在推出出階段過程中將與與華潤鳳凰城、雅雅居樂項(xiàng)目以及麓麓山國際的高層部部分將會形成激烈烈的市場競爭，低密度：三利宅院院白云渡項(xiàng)目地址 成都外外南元華大道南段段（在建道路）與華陽迎賓大道交交匯處開發(fā)商 成都雙流流三利房地產(chǎn)有限限責(zé)任公司景觀設(shè)計(jì)ADS阿爾本建筑城市設(shè)設(shè)計(jì)公司建筑形態(tài) 獨(dú)棟別別墅398㎡~593㎡聯(lián)排別墅263㎡~359㎡總占地面積246畝銷售價(jià)格 獨(dú)棟別別墅為530萬~950萬聯(lián)排別墅為190萬~300萬總戶數(shù)318戶住宅建筑面積10萬方容積率0.74綠化率30%開盤時(shí)間2006.12開盤近期走勢 目前剩剩余約50%對本項(xiàng)目的借鑒意意義該項(xiàng)目客戶來源為為城南區(qū)域高端客戶戶以及四川省內(nèi)客客戶，比例約為50%與50%?？蛻舳鄻有缘臓顮顟B(tài).該項(xiàng)目目前銷售率率在50%左右，滯銷戶型主主要為大面積戶型型，產(chǎn)品競爭力差差，作為純低密度度別墅項(xiàng)目與本項(xiàng)項(xiàng)目可比性不強(qiáng)，，但就參考本項(xiàng)目目而言，對產(chǎn)品形形態(tài)應(yīng)在一定程度度上做到多樣化，，從而滿足不同層層次的客戶群需求求。低密度項(xiàng)目：藍(lán)山山美樹項(xiàng)目地址 人南延延線終點(diǎn)廣場左側(cè)側(cè)開發(fā)商 三佳集團(tuán)團(tuán)?四川國坤投資有限限公司總占地面積500畝建筑形態(tài) 多層、、花園洋房、小高高層、山地別墅總總戶數(shù) 一期398戶二期226戶三期226戶容積率0.81綠地率42％開盤時(shí)間2005.10推出一期2006.4推出二期2007.4月推出三期景觀設(shè)計(jì) 藍(lán)海（（香港）國際環(huán)境境設(shè)計(jì)顧問有限公公司近期走勢2007.4推出三期嶺上226套房源，目前剩余余128戶?；▓@洋房價(jià)格格區(qū)間為4000~6000元/㎡，疊拼別墅5000~7000元/㎡。該項(xiàng)目較好的利用用了坡地的高差設(shè)設(shè)計(jì)，通過高差的的變化來增加觀景景面，贈送大面積積花園露臺。對本項(xiàng)目的借鑒意意義該項(xiàng)目的坡地建筑筑手法在成都平原地區(qū)固然然差異化明顯，其一期于2005年推出時(shí)受到了市市場的熱捧，但在在后續(xù)二、三期的的營銷推廣過程中中卻沒有進(jìn)行適時(shí)時(shí)變化，一直至目目前三期仍是以坡坡地、退臺式建筑筑為營銷賣點(diǎn)，市市場新穎度不足。。針對本項(xiàng)目而言，，由于體量龐大，，因此在分期階段段性推出過程中應(yīng)應(yīng)著重考慮每一階段段產(chǎn)品的差異化賣賣點(diǎn)，在營銷包裝裝中做到每階段均均有亮點(diǎn)呈現(xiàn)。低密度項(xiàng)目：麓山山國際社區(qū)項(xiàng)目地址 人民南南路南延線 開發(fā)發(fā)商 萬華地產(chǎn)總占地面積4000畝 建筑形態(tài)洋洋房、疊拼、獨(dú)棟棟容積率0.9綠化率: 46%銷售均價(jià) 洋房：：7000-8000元/㎡別墅（獨(dú)棟）：13000元/㎡；17000-18000元/㎡(臨球道)物管公司 成都麓麓山物業(yè)管理有限限公司物業(yè)收費(fèi) 別墅：：3.5-4.2元/㎡洋房：1.2-1.8元/㎡近期走勢2007年7月將推出72套疊拼，戶型200-300㎡㎡，價(jià)格待定。萬華地產(chǎn)采用PUD（計(jì)劃單元綜合開開發(fā)）模式開發(fā)，引進(jìn)北北美成熟居住形態(tài)態(tài)與先進(jìn)的住宅體系,用高爾夫式的景觀觀為主線貫穿所有別墅組團(tuán)團(tuán)；而另一個(gè)片區(qū)區(qū)是高密度住宅區(qū)，以歐歐洲小鎮(zhèn)為藍(lán)本的的麓鎮(zhèn)是這個(gè)片區(qū)的精神神與靈魂。點(diǎn)評：以高爾夫式式的景觀為項(xiàng)目主主線，將土地分為很多單單元，每個(gè)階段都都按照當(dāng)時(shí)的市場需求做做詳細(xì)規(guī)劃或改變變，并將商業(yè)中心集中并并與別墅區(qū)分隔開開，這種“大盤小做”的思路路充分保證住宅部部分的居住品質(zhì)。集集中并與別墅區(qū)分分隔開，這種“大盤小做””的思路充分保證證住宅部分的居住品質(zhì)。。高層部分，形態(tài)待待定低密度項(xiàng)目：麓山山國際社區(qū)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢開發(fā)商品牌：萬華地產(chǎn)是寶光郎酒集團(tuán)注巨資成立，股東方為成都萬華投資有限公司與四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)，兩家公司實(shí)力雄厚，且在市場都有較大影響力。城南稀缺的滿足高端人群需求的別墅社區(qū)。目前周邊的總體環(huán)境與配套建設(shè)未同步跟進(jìn)。對本項(xiàng)目的借鑒意意義：該項(xiàng)目客戶來源以以成都高端客戶為為主，約在40%，上海、北京、廣州州、深圳等外地客客戶比例約在30%，另有部分海外客客戶，主要客戶獲獲得渠道為客戶圈圈帶動。該項(xiàng)目地塊緊鄰本本項(xiàng)目，其持續(xù)5年以上的開發(fā)模式式，必然對該區(qū)域樓樓市發(fā)展具有極大大的促進(jìn)作用，也為本本項(xiàng)目的開發(fā)鋪墊墊了較好的整體市市場環(huán)境。同時(shí)，該項(xiàng)目的高高品質(zhì)開發(fā)思路必必然會率先拔高城城南高端地產(chǎn)市場場，這也為本項(xiàng)目目地塊的開發(fā)提供了極好好的借鑒性。該項(xiàng)目的客戶帶動動模式較為成功，，本項(xiàng)目可在客戶戶互動，挖掘老客戶資源方方面投入更多精力。低密度項(xiàng)目：麓山山國際社區(qū)潛在低密度項(xiàng)目：：蔚藍(lán)卡地亞項(xiàng)目地址 成都南南延線末端藍(lán)山美美樹后方開發(fā)商 成都陽明明地產(chǎn)建筑形態(tài) 聯(lián)排別別墅疊拼別墅雙雙拼別墅總占地面積500畝總戶數(shù)1303戶容積率0.9綠地率45%總建筑面積：260000平方米公共建筑面積:18200平方米住宅總建筑面積:241800平方米聯(lián)排別墅面積:145080平方米疊拼別墅面積:96720平方米商業(yè)面積:8000平方米道路：60096平方米目前狀況：封閉施施工中該項(xiàng)目尚未推出，，數(shù)據(jù)非最終確定定數(shù)據(jù)。高密度項(xiàng)目：首座座項(xiàng)目地址 人民南南路四段48號開發(fā)商 招商（蛇蛇口）成都公司占地面積40畝建筑形態(tài)2幢為30層高板式式結(jié)構(gòu)建筑1幢29層高建筑筑總建筑面面積17總戶數(shù) 694容積率 5.06 綠地率 30％戶型區(qū)間 80㎡—130㎡ 開盤時(shí)間 2006.9.2推出住宅594戶車位配比 1：1.1 配套 五星級酒店泛會所、SPA館、露天恒溫泳池銷售均價(jià) 7800元/㎡近期走勢 剩余房源約90套，以170㎡左右套三為主，商業(yè)部分含商住樓還未銷售。對本項(xiàng)目目的借鑒鑒意義：：該項(xiàng)目位位于南延延線起點(diǎn)點(diǎn)，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，其客戶構(gòu)構(gòu)成為城城南外企企高層以以及市內(nèi)內(nèi)外國客客戶，比比例達(dá)到到70%以上。該項(xiàng)目從從面市到到現(xiàn)在，，銷售走走勢都比比較緩慢慢，這也是以以大戶型型為主的的項(xiàng)目的的特點(diǎn)。。但因其其獨(dú)特的的廣告包包裝和推推廣方式式，其在在市場的的聲音和和影響力力都較高高。因此，除除了擁有有海洋公公園等的的資源優(yōu)優(yōu)勢，采采用獨(dú)特特的包裝裝方式和和差異化化推廣對對本項(xiàng)目目入市將將有很關(guān)關(guān)鍵的作作用。高密度項(xiàng)項(xiàng)目：天天府長城城柏南郡郡項(xiàng)目地址址 高新新區(qū)天長長路6號開發(fā)商總占地面積約500畝 總住宅建筑面積100萬㎡ 商業(yè)建筑面積約10萬㎡總戶數(shù)4000多戶 景觀設(shè)計(jì) 加拿大奧雅園境事務(wù)所車位配比 1：0.7 電梯品牌 西子奧的斯會所1個(gè) 物管公司 長城物業(yè)三期柏南南郡建筑形態(tài)態(tài)：兩棟棟18層板樓，，三棟34層塔樓容積率4.21綠地率30.6％戶型區(qū)間間80-144㎡㎡開盤時(shí)間間2003.11.15一期麗麗日清風(fēng)風(fēng)開盤2006.6.3二期嘉嘉南地開開盤2007.4.15三期柏柏南郡開開盤，銷銷售均價(jià)價(jià)5200元/㎡近期走勢勢 三期期先推出出340多套房源源，目前前剩余20%，各類戶戶型走勢勢平均。。對本項(xiàng)目目的借鑒鑒意義該項(xiàng)目從從銷售緩緩慢到熱熱銷的銷銷售走勢勢的變化化，充分分證明了了購房客客戶對本本板塊的的認(rèn)可度度上升。。該項(xiàng)目作作為一個(gè)個(gè)整體品品質(zhì)較高高的項(xiàng)目目，自2006年推出二二期，依依然銷售售平穩(wěn)，，并未呈呈現(xiàn)熱銷銷局面。。這說明本本區(qū)域由由于大盤盤大量進(jìn)進(jìn)駐，**建議本項(xiàng)目應(yīng)抓住海洋公園的顯著特征，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。高密度項(xiàng)項(xiàng)目：世項(xiàng)目地址址 人民民南路南南延線（（新會展展中心））開發(fā)商成成都世世紀(jì)城新新國際會會展中心心總占地面面積1500畝（住宅宅約600畝）住住宅建筑筑面積約約41萬㎡容積率0.119（含戶型區(qū)間間47-130㎡㎡總戶數(shù)約約3500戶景觀400畝生態(tài)湖湖面，上上萬棵大大樹，6000余株銀杏杏；1500畝的生態(tài)態(tài)公園、、高爾夫夫球場。。銷售均價(jià)價(jià)5800元/㎡（清水））6800元/㎡（精裝））近期走勢勢 一期期剩余少少數(shù)大戶戶型，二二期推出出時(shí)間待待定。湖水貫穿穿整個(gè)一一期，具具備較大大的樓間間距與景景觀視野野。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢會展集團(tuán)的整體實(shí)力在市場有很強(qiáng)影響力；整體景觀配套資源豐富；地鐵出口，周邊交通方便；項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局合理。周邊生活及商業(yè)配套未同步跟進(jìn)；對我項(xiàng)目目的借鑒鑒意義：：天鵝湖項(xiàng)項(xiàng)目與本本項(xiàng)目具具有一定定共性：：都臨近近公共性性規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目（新新會展中中心與海海洋公園園）。天天鵝湖開開發(fā)模式式為先建建配套設(shè)設(shè)施，如如會展、、景觀等等，配套套設(shè)施呈呈現(xiàn)后方方開展銷銷售，對對開發(fā)商商實(shí)力要要求極高高，但對對于新鴻鴻基這樣樣實(shí)力雄雄厚的開開發(fā)商而而言，可可考慮此此類開發(fā)發(fā)模式。。會展帶來來的客戶戶較多產(chǎn)品在市市場上引引起轟動動高密度項(xiàng)項(xiàng)目：世世紀(jì)城天天鵝湖高密度項(xiàng)項(xiàng)目：遠(yuǎn)遠(yuǎn)大都市市風(fēng)景3期·優(yōu)悠風(fēng)景景項(xiàng)目地址址 天府府大道城城南副中中心南側(cè)側(cè)開發(fā)商成成都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司總占地面面積1000畝物管公司司 成都都遠(yuǎn)大創(chuàng)創(chuàng)新物業(yè)業(yè)管理公公司三期優(yōu)悠悠風(fēng)景建筑形態(tài)態(tài) 兩棟棟32層，三棟棟18層總建面8萬㎡容積率3.23綠地率40％戶型區(qū)間間95-260㎡㎡總戶數(shù)538戶車位配比比1：0.7開盤時(shí)間間2004.12.10一期風(fēng)風(fēng)景HOUSE開盤2006.3.25二期都都市風(fēng)景景開盤2007.4.21三期優(yōu)優(yōu)悠風(fēng)景景開盤三期第一一批次推推出340余套房源源，均價(jià)價(jià)4400元/㎡現(xiàn)余134套房源，，戶型走走勢平均。典型戶型型評價(jià)建筑面積積95.77兩室兩廳廳一衛(wèi)明廚明衛(wèi)衛(wèi)，采光光通風(fēng)良良好；贈贈送大面面積的空空中花園園，擴(kuò)展展活動空空間。戶型缺點(diǎn)點(diǎn)：客廳到餐餐廳的浪浪費(fèi)面積積過大，，動靜分分區(qū)不明明顯。建筑面積積136.14三室兩廳廳雙衛(wèi)布局合理理；贈送送大面積積的空中中花園，，使得三三房戶型型擁有生生活陽臺臺、入戶戶花園和和2個(gè)空中花園園，極大的的擴(kuò)展活動動空間，增增加房間通通透性；明明廚明衛(wèi)的的設(shè)計(jì)，使使得采光通通風(fēng)良好。。戶型缺點(diǎn)：：次臥開間過過窄，空間間局促；一一次臥的門門正對入戶戶花園門，，私密性較較差。高密度項(xiàng)目目：遠(yuǎn)大都都市風(fēng)景3期·優(yōu)悠風(fēng)景項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目在三環(huán)邊，交通便利，離城近。大盤規(guī)模。戶型結(jié)構(gòu)合理A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.園林、建筑無明顯特征。C.戶型較差對本項(xiàng)目的的借鑒意義義本項(xiàng)目由熱熱銷到銷售售平穩(wěn)，再再到熱銷局局面，可看看出，雖然然本區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)已成為開開發(fā)熱土，，但目前市場已已不是簡簡簡單單給各各概念就可可以引起市市場追捧的的時(shí)代了。該項(xiàng)目目前前熱銷的主主要由于耀耀眼的建筑筑立面引起起市場關(guān)注注；客戶認(rèn)認(rèn)可本區(qū)域域具有升值值潛力，加之性性價(jià)比較高高的原因?qū)?dǎo)致；由目目前的銷售售走勢看，，套2的戶型與套套三的戶型型一樣，走勢均衡，，主要是由由于其套二二戶型不佳佳造成的，，由此可看看出，目前前客戶以自自住型居多多，除了性價(jià)比比外，比較較看重戶型型結(jié)構(gòu)。因此，**建議本項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)品品打造上應(yīng)應(yīng)考慮居住住舒適度，，打造出優(yōu)優(yōu)秀的戶型型結(jié)構(gòu)；若若能注意建筑外外觀的設(shè)計(jì)計(jì)則更有利利于后期的的銷售。高密度項(xiàng)目目：遠(yuǎn)大都都市風(fēng)景3期·優(yōu)悠風(fēng)景潛在高密度度項(xiàng)目：華華潤鳳凰城城項(xiàng)目地址東東鄰站華華路和天府府大道南延延線開開發(fā)商商 華潤置置地（成都都）實(shí)業(yè)有有限公司銷售均價(jià)5500元/㎡總占地面積積 約356畝建筑形態(tài)高高層，一一期27層總住宅建筑筑面積總總70萬㎡容容積率率4.5綠地率35％戶型區(qū)間70-170㎡總戶數(shù)一一期2498戶近期動態(tài)一一期于2007年7、8月亮相項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢鄰近新會展附近，交通便利。周邊市政公園多。華潤的品牌效應(yīng)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.全高層，品質(zhì)感不高。對本項(xiàng)目的的意義大型知名開開發(fā)商的進(jìn)進(jìn)駐，對于炒作本本區(qū)域的來來說是有利利無害的。該項(xiàng)目同本本項(xiàng)目同屬屬高層物業(yè)業(yè)形態(tài)，建建議持續(xù)關(guān)關(guān)注該項(xiàng)目目動態(tài)。潛在項(xiàng)目：：雅居樂雅居樂項(xiàng)目地址成成都市雙雙流縣萬安安鎮(zhèn)韓婆嶺嶺開發(fā)商四四川雅居樂樂房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司總占地面積積約約2008畝；一期600畝；建筑形態(tài)別別墅、小高高層、高層層、多層總住宅建筑筑面積約約172萬㎡一一期期50萬㎡ 一期期價(jià)格電電梯價(jià)格4000元/㎡起，低開高高走容積率1.20綠地率30%相關(guān)配套1.5萬平方米的的大型娛樂樂休閑會所所，設(shè)恒溫溫泳池、中中西餐廳、、咖啡館、、棋牌室、、健身房。。近期動態(tài)一一期力爭2007年8月開盤銷售售，在開盤盤同時(shí)，推推出80%的社區(qū)配套套以及針對對無車一族族的樓巴車車隊(duì)。潛在項(xiàng)目：：南城都匯匯項(xiàng)目地址高高新區(qū)站站華路至南南三環(huán)路外外側(cè) 開發(fā)發(fā)商 和記記黃埔（地地產(chǎn)）有限限公司總占地面積積 約810萬㎡ 建筑筑形態(tài)小小高層（一一期均為16層），后期期產(chǎn)品未定定總住宅建筑筑面積約約250萬㎡ 容積積率3綠地率36%戶型區(qū)間一一期90-400㎡開盤時(shí)間預(yù)預(yù)計(jì)2007年6月底7月初銷售均價(jià)預(yù)計(jì)6000元以上總戶數(shù)一一期約1500套 車位配配比1：0.7物管公司和和記黃埔埔物業(yè)管理理部門近期動態(tài)現(xiàn)現(xiàn)處于客客戶積累期期，自2006年5月至今，入入會人數(shù)達(dá)達(dá)17000人，售樓部部將在2007年6月開放。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢A.緊鄰三環(huán)邊，交通便利。B.大盤規(guī)模，品牌優(yōu)勢明顯C.項(xiàng)目配套齊全A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚?？蓞⒖純r(jià)值值：南城都匯地地塊閑置期期已長達(dá)數(shù)數(shù)年，因政政府查處后后方對其進(jìn)進(jìn)行一期開開發(fā)，從目目前其銷售售準(zhǔn)備上來看，準(zhǔn)準(zhǔn)備十分倉倉促，對項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃開發(fā)均尚尚不十分明明確。潛在項(xiàng)目：：南城都匯匯潛在項(xiàng)目：：中海蘭庭庭項(xiàng)目地址新新會展片片區(qū)站華路路 開發(fā)商商 中海地地產(chǎn)總占地面積積 約110畝 建筑形形態(tài) 高層層，24-25層總建筑面積積30.8萬㎡戶型區(qū)間80-145㎡開盤時(shí)間預(yù)預(yù)計(jì)2007年7月物管公司中中海物業(yè)業(yè)銷售均價(jià)預(yù)預(yù)計(jì)5000元/㎡以上近期動態(tài)售售樓部2007年7月開放項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢A.品牌優(yōu)勢明顯B.純居住社區(qū)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。潛在高密度度項(xiàng)目：新新鴻基項(xiàng)目目項(xiàng)目地址 成都都南延線開發(fā)商：新鴻鴻基建筑形態(tài) ：30層高層總占地面積：250畝左右總建面61萬㎡容積率3.84綠地率30%面積：90\120\160\180㎡該項(xiàng)目尚未推出出，數(shù)據(jù)非最終終確定數(shù)據(jù)。目前尚在產(chǎn)品調(diào)調(diào)整階段，預(yù)計(jì)計(jì)第一批次房源源推出時(shí)間在2008年底。極地海洋世界作作為其附加價(jià)值值的體現(xiàn)兩梯三戶設(shè)計(jì)的的舒適度戶型分布情況：：90\125\140\180潛在高密度項(xiàng)目目：新鴻基潛在高密度項(xiàng)目目：新鴻基140smunit90smunit90smunit90smunit125smunit125smunit該項(xiàng)目的產(chǎn)品形形態(tài)與本項(xiàng)目十十分類似，預(yù)計(jì)計(jì)將與本項(xiàng)目形形成極強(qiáng)的競爭爭關(guān)系，其核心賣點(diǎn)為海海洋公園，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)自自然生態(tài)。因此，河畔***的競爭核心心應(yīng)放在對配套套設(shè)施的完善以以及其他差異化化上,例如智能化。對本項(xiàng)目的參考考意義區(qū)域市場供應(yīng)情情況要素總結(jié)結(jié)論檔次目前南延線區(qū)域以中高檔物業(yè)為主；建筑風(fēng)格低密度項(xiàng)目風(fēng)格表現(xiàn)為傳統(tǒng)中式與川西風(fēng)格相結(jié)合；高密度項(xiàng)目則主要表現(xiàn)為現(xiàn)代風(fēng)格。遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景、世紀(jì)城憑借較為新穎的建筑風(fēng)格贏得市場熱捧。高密度項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)為現(xiàn)代風(fēng)格規(guī)劃布局排列式、圍合式布局、半圍合式以圍合布局為主建筑產(chǎn)品低密度項(xiàng)目以聯(lián)派別墅、花園洋房為主高密度項(xiàng)目以高層電梯物業(yè)為主，而其中各潛在大盤如南城都匯、鳳凰城、河畔***、中海蘭庭、雅居樂等均有較大體量高層產(chǎn)品。高層電梯物業(yè)將會為市場主力戶型供應(yīng)目前在售樓盤的戶型供應(yīng)比例以三房為主；而在潛在供應(yīng)項(xiàng)目中，以三房和四房以上為主。戶型創(chuàng)新送面積運(yùn)用較多三房和四房面積在120—180㎡之間。價(jià)格分析低密度產(chǎn)品別墅、花園洋房價(jià)格價(jià)格區(qū)間在8000~17000元/㎡之間高密度產(chǎn)品則伴隨南延線的延伸，自起點(diǎn)（首座）的7800元/㎡至遠(yuǎn)大都市優(yōu)悠風(fēng)景的4400元/㎡。一方面由于區(qū)域市場競爭激烈，另一方面也是由于沿線配套設(shè)施的不完善所致。目前潛在供應(yīng)樓盤高密度產(chǎn)品預(yù)期價(jià)格均突破5000元/㎡電梯均價(jià)在4800左右別墅均價(jià)在8500左右區(qū)域市場發(fā)展前前景預(yù)測要素前景結(jié)論檔次隨新鴻基、和記黃埔、***、雅居樂等品牌開發(fā)商的相繼入住，南延線板塊的檔次將會繼續(xù)拔高。物業(yè)高檔化已成必然建筑風(fēng)格各品牌開發(fā)商的開發(fā)思路將綜合考慮世界知名的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。這將導(dǎo)致城東未來開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)格趨向多樣化。不同項(xiàng)目不同風(fēng)格將成為未來市場競爭的主要特征。規(guī)劃布局最大程度上依托地理優(yōu)勢將是各項(xiàng)目規(guī)劃布局的重點(diǎn)充分展現(xiàn)地理優(yōu)勢的規(guī)劃布局將是市場主流。建筑產(chǎn)品隨著區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，高密度產(chǎn)品將成為市場主流。高層產(chǎn)品將是市場主力。戶型供應(yīng)大面積戶型在較長時(shí)期內(nèi)仍是南延線的主力戶型。大戶型競爭加劇，中、小戶型較為稀缺。價(jià)格分析區(qū)域價(jià)格的攀升依賴于板塊內(nèi)配套設(shè)施的完善，這是一個(gè)長期性的過程。區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)上升目前南延線區(qū)域各板塊已基本成型，但區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的不完善嚴(yán)重影響著各板塊的發(fā)展，對相關(guān)配套設(shè)施的完善將是未來各板塊在競爭中的重中之重。項(xiàng)目界定宏觀研究板塊特征客戶特征大城南宏觀競爭分析政策影響項(xiàng)目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼＼面積＼戶型型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維結(jié)結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升＼＼小體量推盤＼優(yōu)優(yōu)勢位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求藍(lán)山美樹成交客戶戶調(diào)查分析報(bào)告“2006年12月2日，我公司［藍(lán)山山美樹．二B］正式開盤，而一一期及二A的銷售已告一段落落，現(xiàn)對一期及二二A的客戶作出相應(yīng)分分析?！?期：65%成都2期：50-60％華陽客戶，二級級城市15-20%居住區(qū)域職業(yè)教育程度年齡結(jié)構(gòu)居住環(huán)域上班區(qū)域上班環(huán)域每個(gè)環(huán)域工作的客客戶比例較平均距距離是一個(gè)購房因因素，但卻不是首首要的因素個(gè)人月收入家庭結(jié)構(gòu)子女狀況擁有車輛購房用途藍(lán)山美樹最吸引客客戶之處付款方式總價(jià)范圍客戶最在意意的配套設(shè)設(shè)施分析穿著特征分分析看房下定次次數(shù)分析媒介比例總價(jià)、均價(jià)價(jià)、級別單位:萬元單位:元藍(lán)山板塊集集中千萬級級富豪群站南\大源板塊集集中十萬級級客戶1、富豪集中中地2、百萬級客客戶斷層7000-10000元價(jià)格區(qū)間間斷層購買特征1、百萬級別別富豪、有有自己的企企業(yè)或者公公司高層2、10%-20%成都市外客客戶，如遂遂寧、達(dá)洲洲、盧洲等等3、對產(chǎn)品品品質(zhì)敏感性性等同于價(jià)價(jià)格4、作為第一一居所或者者資產(chǎn)投資資渠道5、80%有私家車、、2-3次置業(yè)、暫暫時(shí)空置8、需求面積積在80-120㎡9、喜歡的樓樓盤規(guī)模：：中等規(guī)規(guī)模的社區(qū)區(qū)環(huán)境，多多層、小高高層的物業(yè)業(yè)類型10、置業(yè)傾向向：生活配配套、景觀觀環(huán)境、文文化品位、、居家氣氛氛11、社區(qū)內(nèi)配配套需求：：首先為為交通和基基本生活商商業(yè)配套，，其次為休休閑娛樂、、運(yùn)動，再再次為教育育12、距工作地地的時(shí)間：：20-30分鐘13、對本區(qū)域域發(fā)展持非非常樂觀態(tài)態(tài)度客戶需求分分析購買特征客客戶1、千萬級別別富豪、有有自己的企企業(yè)2、40%-50%成都市外客客戶，如遂遂寧、達(dá)洲洲、瀘洲等等3、對產(chǎn)品品品質(zhì)敏感性性高于價(jià)格格4、5+2生活實(shí)踐者者、重視居居住享受5、有多部私私家車和家家人住在一一起，3-4次置業(yè)8、別墅需求求面積在200-350㎡9、喜歡的樓樓盤規(guī)模：：中大規(guī)規(guī)模的社區(qū)區(qū)環(huán)境10、置業(yè)傾向向：生活配配套、景觀觀環(huán)境、健健康運(yùn)動、、文化品位位11、社區(qū)內(nèi)配配套需求：：休閑娛娛樂、運(yùn)動動，再次為為教育12、距工作地地的時(shí)間：：30-40分鐘13、對本區(qū)域域發(fā)展持非非常樂觀態(tài)態(tài)度總價(jià)\均價(jià)級別別藍(lán)山板塊塊集中千千萬級富富豪群站南\大源板塊塊集中十十萬級客客戶市場機(jī)會會1、產(chǎn)品供供應(yīng)形態(tài)態(tài)：低密——別墅、多多層高密——現(xiàn)實(shí)情況況：清清水電梯梯公寓18-24F；潛在情情況：30-40F市場空缺缺：精裝裝修電梯梯公寓產(chǎn)產(chǎn)品2、客戶：：百萬級級客戶斷斷層3、價(jià)格7000-10000元電梯公公寓價(jià)格格區(qū)間斷斷層項(xiàng)目界定定宏觀研究究板塊特征征客戶需求求大城南宏宏觀競爭分析析政策影響響項(xiàng)目定位位市場預(yù)期期制約因素素規(guī)避策略略發(fā)展趨勢勢目前現(xiàn)狀狀景觀＼朝朝向＼面面積＼戶戶型等潛在競爭爭競爭方向向客戶需求求地塊條件件資源優(yōu)勢勢發(fā)展趨勢勢目前現(xiàn)狀狀規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研研究思維維結(jié)構(gòu)圖圖入市時(shí)機(jī)機(jī)入市價(jià)格格開發(fā)步驟驟形象定位位推盤策略略營銷策略略價(jià)格＼客客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算算有利于價(jià)價(jià)格攀升升＼小體體量推盤盤＼優(yōu)勢勢位置提提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略略發(fā)展戰(zhàn)略略利潤最大大化風(fēng)險(xiǎn)最小小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避措施市場領(lǐng)袖袖差異化高性價(jià)比比客戶需求求地塊現(xiàn)狀狀占地規(guī)模模：總占地1600畝。地塊位置置：該項(xiàng)目位位于成都都人民南南路延線線末端。。地塊范圍圍：西\北臨河.處于南延線開開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域域1）優(yōu)勢(S)本項(xiàng)目緊鄰府府河生態(tài)濕地地，自然資源源優(yōu)厚。引水水入園的設(shè)計(jì)計(jì)方式，充分分提高了項(xiàng)目的整整體品質(zhì)感。。地塊臨近南南延線與成仁仁路，交通便便捷；周邊均為知名名開發(fā)商大體體量項(xiàng)目，對對于區(qū)域價(jià)值值整體提升有有巨大作用；；項(xiàng)目對面極地地海洋公園的的開發(fā)，將提提升了本項(xiàng)目目的旅游價(jià)值值和投資價(jià)值值。2）劣勢（W）目前，地塊周周邊生活配套套嚴(yán)重缺乏，，不符合高檔檔次客戶生活活需求；3）機(jī)會（O）政府南遷和南南延線區(qū)域的的持續(xù)開發(fā)，，本區(qū)域?qū)⑹鞘俏磥沓啥嫉牡母敝行?；周邊大盤的陸陸續(xù)啟動給區(qū)區(qū)域居住環(huán)境境改善起到了了巨大的推動動作用；政府人員、孵孵化園科技人人員等高收入入人群的不斷斷涌入，增強(qiáng)強(qiáng)了區(qū)域消費(fèi)費(fèi)能力。4）威脅（T）區(qū)域可開發(fā)土土地資源豐富富，未來供應(yīng)應(yīng)量大，未來來市場競爭加加劇；地塊SWOT分析項(xiàng)目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響項(xiàng)目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼＼面積＼戶型型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化本報(bào)告研究究思維結(jié)構(gòu)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格格攀升＼小小體量推盤盤＼優(yōu)勢位位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求競爭策略產(chǎn)品差異化化滿足客戶需需求品牌形象差差異化總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施物業(yè)管理高性價(jià)比市場占位發(fā)展戰(zhàn)略策策略發(fā)展方向類比案例發(fā)展戰(zhàn)略城市聚合力力地塊價(jià)值：：富豪中心心區(qū)城市價(jià)值：：西南中心心區(qū)域價(jià)值：：新城市中中心發(fā)展前瞻力力氣質(zhì)領(lǐng)導(dǎo)力力地塊價(jià)值““三中心””綜合解決有幾處供不不同使用的的房子，具具有才藝的的孩子，漂漂亮賢惠的的妻子需要出境旅游、、異國情調(diào)、有有氧運(yùn)動以及諸諸如高爾夫、游游艇、SPA等很花錢的消費(fèi)費(fèi)需要房子足夠大大、足夠豪、足足夠有情調(diào)，足足夠稀缺、足夠夠貴、足夠特別別、足夠被別人人稱道……需要在高檔酒店店、餐廳、俱樂樂部、會館等場場所進(jìn)行生意和和友誼的交換滿意的事業(yè)美滿的家庭社交的圈子享樂的時(shí)光投資的渠道需要有股票、債債券、固定資產(chǎn)產(chǎn)等投資渠道獲獲取高額或者穩(wěn)穩(wěn)定的投資回報(bào)報(bào)自豪的宅子高端客戶生活基基本價(jià)值圖解藍(lán)山板塊集中千千萬級富豪群客戶價(jià)值挖掘資源價(jià)值挖掘1600畝全配套小鎮(zhèn)高品質(zhì)生態(tài)河流生活地塊價(jià)值客戶價(jià)值西南中心新城市中心富豪中心屬性：身價(jià)１０００－１００００萬級喜好：區(qū)隔、身身份、享受資源價(jià)值***高端物業(yè)業(yè)自然河流優(yōu)勢項(xiàng)目所有的資源源使我們有創(chuàng)造造的基礎(chǔ)，客戶戶的價(jià)值取向指指明了我們創(chuàng)造造的方向，而地地塊價(jià)值則提供供了我們創(chuàng)造的的載體，因此在在外部良好的環(huán)環(huán)境之下，以項(xiàng)項(xiàng)目資源為載體體，打造出迎合合高端人群需求求的高尚物業(yè)，，就能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)值，并提提升***的品牌區(qū)域價(jià)值定義之之核心結(jié)論----本項(xiàng)目必須挖掘掘地域板塊差異價(jià)價(jià)值領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者企業(yè)為市場上一線品牌項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢明顯持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力締造新的理念引領(lǐng)市場大規(guī)模市場新進(jìn)者、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)弱具有持續(xù)作戰(zhàn)能力產(chǎn)品品質(zhì)保證項(xiàng)目無獨(dú)特優(yōu)勢資源項(xiàng)目規(guī)模較大追隨者補(bǔ)缺者缺乏足夠資金實(shí)力沒有獨(dú)特資源規(guī)模較小規(guī)模小市場細(xì)分明顯項(xiàng)目市場占位----領(lǐng)導(dǎo)者說明：本區(qū)域有很強(qiáng)的的富貴氣質(zhì),隨著規(guī)劃發(fā)展\起容積率在不斷斷提高.本項(xiàng)目有條件作作為該區(qū)域繼承承富貴氣質(zhì),吸引新經(jīng)濟(jì)富豪豪階層的條件.他們不一定熱仲仲于傳統(tǒng)的別墅墅,而對高科技,快捷簡潔的居住住方式十分推崇崇.市場占位市場占位發(fā)展戰(zhàn)略策略發(fā)展方向類比案例發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展方向中檔住宅高檔住宅8000~10000＞10000準(zhǔn)豪宅低檔住宅6000~80004000~6000<4000頂級豪宅ＡＢ考慮的核心問題題：利潤最大化＼銷售速度合理＼影響力最最大化＼定位準(zhǔn)準(zhǔn)確＼產(chǎn)品高度差異化低端中端高端均價(jià)：4000-8000元/平米個(gè)盤年銷售量：：7-12萬平米客戶：主流市場場，成都市內(nèi)普普通工薪階層區(qū)域：市區(qū)均價(jià)：７５00元/平米以上個(gè)盤年銷售量：：6萬平米左右客戶：窄眾市場場，成都市內(nèi)外外的高端收入群群一般情況下，項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格越高高，受眾面越窄窄，銷售速度越越慢提高速度銷售模模式：市場分析模式定位解決模式營銷解決模式開發(fā)節(jié)奏解決模式貢獻(xiàn)20-30%40%左右30-40%關(guān)鍵動作發(fā)掘地塊最大化價(jià)值營銷訴求準(zhǔn)確影響力提高多頻次開盤交叉開盤核心問題實(shí)質(zhì)----以高端項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格，完成主流流中端項(xiàng)目的銷銷售量建議發(fā)展方向產(chǎn)品：精裝修４４０％＋清水房房６０％參考案例：紅樹樹西岸（深圳））譽(yù)峰（廣州））粼江峰閣壹號號公館精裝修客戶（小小戶型+高檔住宅）1、事業(yè)繁忙、時(shí)時(shí)間緊張2、外地客戶、往往來于省內(nèi)外3、對樣板板間裝修修風(fēng)格比比較滿意意4、裝修成成本可以以接受5、對本項(xiàng)項(xiàng)目其他他價(jià)值認(rèn)認(rèn)可（潛潛力、地地段、環(huán)環(huán)境）精裝修對項(xiàng)目的影影響1、優(yōu)勢：檔次提升升、客戶地域范圍圍擴(kuò)大、容易引起起轟動獲得關(guān)注2、劣勢：價(jià)格提高高、客戶絕對量減減少、同普通類型型房屋競爭高科技附加值的廣廣泛運(yùn)用：在科技含量、園園林景觀、物業(yè)服服務(wù)等角度同樣可可以達(dá)到差異化競競爭。例如“紅樹樹西岸”紅樹西岸：（精裝修均價(jià)30000元；距離香港機(jī)場20分鐘，距離中環(huán)40分鐘）項(xiàng)目位于深深圳市南山填海區(qū)區(qū)西南，南面可推推窗見海，紅樹林林濕地和香港天水水圍盡收眼底，北北臨“世界之窗””、“中華民俗村村”，西面緊靠沙沙河高爾夫球場，，東面是紅樹灣規(guī)規(guī)劃中的大型中央央主題公園，戶戶戶見海，獨(dú)瞰絕佳佳自然海景景觀。。擁有三大主題會會所（休閑會所、、運(yùn)動會所、商務(wù)務(wù)會所），私家幼幼兒園、超市、地地下景觀車庫等配配套設(shè)施。深圳紅樹西岸岸規(guī)劃設(shè)計(jì)：以三棟形狀的高層層構(gòu)成風(fēng)車形狀，，實(shí)現(xiàn)了海景資源源以及高爾夫景觀觀的最大化利用。。全球合作團(tuán)隊(duì)以及及高新技術(shù)材料的的普遍運(yùn)用：全球最大工程顧問問公司：英國雅納納中國唯一住宅項(xiàng)目目接通國際酒店金金鑰匙服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，，全球服務(wù)。ARQ設(shè)計(jì)公司以及香港港粱天志提供設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)樓層隔板：美國陶陶式化學(xué)專利產(chǎn)品品LOE-E：夾膠雙層中空玻玻璃中央新風(fēng)系統(tǒng)、一一卡通智能化：LG、HONEYWELL（霍尼韋爾感應(yīng)器））、CLIPSAL（奇勝電源）、日日訊電腦系統(tǒng)。COMMUNITYHOTZONEWIRLESSNETWORK社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)IDENTITYDETECTIONSECURITYSYSTEM智能化識別系統(tǒng)SMARTLIGHTINGSYSTEM室內(nèi)光影控制系統(tǒng)統(tǒng)INTERLLIGENTAUDIOVISUALSYSTEMS智慧家居系統(tǒng)MUILIMEDIAHOMEAPPLIANCES先進(jìn)多媒體家電SIEMATIC德國70年歷史的頂級櫥柜柜品牌GROHE德國著名衛(wèi)浴品牌牌DURAVIT源自1817年世界4大頂級衛(wèi)浴品牌之之一MIELE家電設(shè)備基本配套：室外游游泳池、恒溫游泳泳池、網(wǎng)球場、籃籃球場、健身中心心休閑會所、商務(wù)務(wù)會所。本項(xiàng)目在深圳、香香港豪宅市場取得得了良好的銷售業(yè)業(yè)績，其高端客戶戶定位十分準(zhǔn)確。。服務(wù)：百仕達(dá)與國國際“金鑰匙”酒店服務(wù)長期合作作，確保業(yè)主入住住后可以享受到一一流的酒店式服務(wù)務(wù)。需要特別說明明的是業(yè)主不管去去世界任何一個(gè)地地方，都是“金鑰匙”最尊貴的客人，可可以享受到“金鑰匙”優(yōu)質(zhì)服務(wù)。譽(yù)峰（廣州）譽(yù)峰：均價(jià)22000左右，“譽(yù)峰”定位為國際級中央央豪宅，該項(xiàng)目建建筑面積將近15萬平方米，，位于珠江江公園北面面正中央，，擁有一線線的珠江公公園景觀。。采用“月抱形”點(diǎn)狀設(shè)計(jì)，，還將引入入創(chuàng)新的“主仆”空間和空中中多點(diǎn)綠化化空間設(shè)計(jì)計(jì)理念，兩兩梯兩戶甚甚至三梯兩兩戶，主力力戶型為200平方米以上上的大戶型型，高樓層層的單位更更是加大了了主臥套房房的空間，，配以高達(dá)達(dá)6米的空中花花園。粼江峰閣壹壹號公公館項(xiàng)目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀觀競爭分析政策影響項(xiàng)目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向向＼面積＼＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化本報(bào)告研究究思維結(jié)構(gòu)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格格攀升＼小小體量推盤盤＼優(yōu)勢位位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求水域群島生生活我們將成為為全國最具具休閑性的的夢幻型社社區(qū)我們將提倡倡休閑人生生態(tài)度我們將倡導(dǎo)導(dǎo)一種奢侈侈的生活典典范形象定位產(chǎn)品定位骨子里的國國際生活由內(nèi)而外的的國際氣質(zhì)質(zhì),一切源自產(chǎn)產(chǎn)品本身區(qū)別于泛濫濫成災(zāi)的概概念包裝本項(xiàng)目價(jià)格格在市場中中的位置----準(zhǔn)豪宅中檔住宅高檔住宅8000~10000＞10000準(zhǔn)豪宅低檔住宅5000~70004000~5000<4000頂級豪宅年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計(jì)幅度13%15%10%市場均價(jià)500056506497.57342.28076.398884

價(jià)格走勢80009040103961174712922.21421411700推貨量(萬方)581011121056產(chǎn)值(億)47.2101412.914.262.3成都精裝修修產(chǎn)品及項(xiàng)項(xiàng)目周邊高高端高層產(chǎn)產(chǎn)品的客戶戶來源——以成都為主主，向全國國一級城市市輻射的高高端收入客客戶群全國城市：：北京、上上海、深圳圳、廣州、、西藏香港港等四川境內(nèi)：：攀枝花等等成都：南門門為工作區(qū)區(qū)域的客戶戶群為主客戶定位--------新經(jīng)濟(jì)富豪豪本項(xiàng)目客戶戶定位——輻射全國的的高端收入入者本項(xiàng)體量大大，價(jià)格高高，需要積積極的擴(kuò)大大客戶面新經(jīng)濟(jì)富豪階層.他們認(rèn)同本區(qū)域的居住特性但不一定熱衷于傳統(tǒng)的別墅,而對高科技,快捷簡潔的居住方式十分推崇.例如IT\基金\國際貿(mào)易等等行業(yè)核心客戶重要客戶偶得客戶來源：北京、上海、深圳、廣州職業(yè)：政府和企業(yè)的最高層、私營業(yè)主目的：投資、未來移居年齡：40-55歲收入：家庭年收入30萬元以上成都南門工作者全國一級城市川內(nèi)二次以上置業(yè)者項(xiàng)目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀觀競爭分析政策影響項(xiàng)目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向向＼面積＼＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化本報(bào)告研究究思維結(jié)構(gòu)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格格攀升＼小小體量推盤盤＼優(yōu)勢位位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求建筑技術(shù)的的突出點(diǎn)對新、貴材材料的運(yùn)用用如新型管材材、高貴裝裝飾材料、、樹種等對高新技術(shù)術(shù)、設(shè)備的的運(yùn)用如恒溫恒濕濕（MOMA國際寓所、、鋒尚國際際）、先進(jìn)進(jìn)廚衛(wèi)設(shè)備備、外窗中中空斷橋隔隔熱保溫技技術(shù)（中空空惰性氣體體層厚度為為12mm）、210cm進(jìn)深電梯橋橋廂、智能能技術(shù)等方方面運(yùn)用環(huán)保生生態(tài)的技術(shù)術(shù)如遮陽、隔隔熱、中水水系統(tǒng)利用用新材料建議議名稱作用及功能花費(fèi)成本光觸媒涂液具有殺菌，抗菌，抗霉，除臭，凈化空氣等功能。分解空氣中含有的各種細(xì)菌。成本約為9元/平米，不含人工。負(fù)離子內(nèi)墻壁涂料細(xì)胞活性化、清新血液、消除疲勞。安定神經(jīng)，增強(qiáng)免疫力。穩(wěn)定情緒。改善過敏性體制、緩輕疼痛、凈化空氣。清除灰塵及殺菌作用.可迅速消除汗味、灰塵味、食品味、煙熏味等異味;不含有毒化學(xué)物，施工時(shí)或施工后不會放出有害物。成本約為8元/平米，不含人工。蒸壓加氣混凝土隔熱保溫性能、環(huán)保。高耐火性。蒸壓加氣混凝土砌塊還有吸音隔聲、無放射性、可加工等性能?！獕w隔音材料隔音、吸音，調(diào)節(jié)室內(nèi)的混響時(shí)間。隔熱保溫，提高屋內(nèi)的舒適度。?！獢鄻蜾X合金、雙層中空玻璃門窗可以有效的阻擋外界的噪音和灼熱的陽光，保持室內(nèi)恒溫狀態(tài)。比傳統(tǒng)彩鋁門窗高出300元/㎡保溫隔熱層保溫隔熱砂漿應(yīng)用于屋面、外墻體、室內(nèi)樓地面，實(shí)現(xiàn)良好保溫、隔熱、隔音效果。同時(shí)，有效堅(jiān)固墻體，防止墻體開裂，顯著改善頂層熱環(huán)境，提高屋面防水使用年限。增加110元/㎡多功能外遮陽卷簾有效的保溫隔熱，降低噪音。節(jié)能，防盜、增強(qiáng)業(yè)主私密性。650元/㎡新技術(shù)建議議名稱作用及功能花費(fèi)成本新風(fēng)換氣系統(tǒng)這個(gè)系統(tǒng)是和外遮陽卷簾配合使用的，當(dāng)戶外的新鮮空氣和室內(nèi)的廢氣交換。在保證家人私密性的同時(shí)也很好地保證了家人的健康。3600元/套食物垃圾破碎機(jī)食物垃圾進(jìn)入垃圾破碎機(jī)，它會把垃圾粉碎成水漿，順著管道就排到了外面。業(yè)主不用提著垃圾袋跑樓梯，更不用擔(dān)心管道堵塞。450元/個(gè)有機(jī)垃圾生化處理技術(shù)體積小，占地面積小，無需建造傳統(tǒng)垃圾房。全自動控制，全封閉處理，基本無異味，噪聲小。減少垃圾運(yùn)輸量，減少填埋土地占用，降低環(huán)境污染?！黧w隔膜吸排煙塵裝置更有效地吸排煙塵。環(huán)保、健康。——智能樓寓彩色對講系統(tǒng)保存呼叫記錄。保存開門記錄。訪客復(fù)核。提高安全性。——以奢華裝修修標(biāo)準(zhǔn)在產(chǎn)產(chǎn)品中的體體現(xiàn)針對項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位為為高端人士士，建議交交房標(biāo)準(zhǔn)以以精裝房呈呈現(xiàn)，迎合合客戶需求求檔次，并并以此體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目檔次次與價(jià)值。。參考項(xiàng)目：：紅樹西岸岸樓層隔板：：美國陶式式化學(xué)專利利產(chǎn)品LOE-E：夾膠雙層層中空玻璃璃中央新風(fēng)系系統(tǒng)、一卡卡通智能化：LG、HONEYWELL（霍尼韋爾爾感應(yīng)器））、CLIPSAL（奇勝電源源）、日訊訊電腦系統(tǒng)統(tǒng)。COMMUNITYHOTZONEWIRLESSNETWORK社區(qū)無線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)IDENTITYDETECTIONSECURITYSYSTEM智能化識別別系統(tǒng)SMARTLIGHTINGSYSTEM室內(nèi)光影控控制系統(tǒng)INTERLLIGENTAUDIOVISUALSYSTEMS智慧家居系系統(tǒng)MUILIMEDIAHOMEAPPLIANCES先進(jìn)多媒體體家電SIEMATIC德國70年歷史的頂頂級櫥柜品品牌GROHE德國著名衛(wèi)衛(wèi)浴品牌DURAVIT源自1817年世界4大頂級衛(wèi)浴浴品牌之一一MIELE家電設(shè)備基本配套：：室外游泳泳池、恒溫溫游泳池、、網(wǎng)球場、、籃球場、、健身中心心休閑會所所、商務(wù)會會所。精裝修房參參考精裝修房參參考配套:香港嘉享灣灣——享受最優(yōu)越越的都會生生活分為休閑天天地、健美美世界、動動感天地、、家庭王國國四大主題題總共46個(gè)主題室：：健美天地——舞蹈室、高高溫瑜伽室室、六星級級全海景豪豪華建身室室、遠(yuǎn)紅外外線燃脂瘦瘦身單車、、兒童健身身室、SPA@SEA、香薰水療按按摩貴賓室、、美容室、活活氧水療彈、、數(shù)碼蒸汽泥泥艙4合1水療按摩缸、、大型冷暖水水療按摩池、、蒸汽浴室及及桑拿浴室、、醫(yī)療保健室室、貴賓服務(wù)務(wù)部。家庭王國——豪華影院、歌歌曲練習(xí)室（（附設(shè)歌曲錄錄制設(shè)備）、、樂隊(duì)練習(xí)室室、鋼琴室及及音樂室、卡卡拉OK室、游戲天地地、電腦天地地、夢幻游樂樂冒險(xiǎn)樂園、、兒童劇場、、美術(shù)創(chuàng)意坊坊、溫習(xí)室、、會所總廚房房、廚藝訓(xùn)練練室。動感天地——室外游泳池、、戲水池、按按摩噴池地帶帶、足底按摩摩地帶、熒光光保齡球、乒乒乓球室、水水族館觀賞廊廊。休閑地帶——豪華海景宴會會廳、戶外觀觀景平臺、星星幕舞池、星星空茶座、美美食吧、茶藝藝間、草藥園園、會議室、、行政中心、、星光花園、、互動影像廊廊、名士閣（（佳郎廊、桌桌球臺、飛鏢鏢角、雪茄廊廊）。建筑特色：47樓的海天空中中花園觀觀景浴室公共配套布局局安排基于營銷定位位的產(chǎn)品優(yōu)化化建議建議將本項(xiàng)目目社區(qū)內(nèi)的主主要水道適當(dāng)當(dāng)拓寬挖深，，形成可載觀觀景小艇的河河道，作為本本項(xiàng)目社區(qū)水水系的主線。。構(gòu)建本項(xiàng)目目最具特色的的項(xiàng)目亮點(diǎn)。。整體規(guī)劃上突突出引水入園園后形成的島島嶼，并且每每個(gè)島嶼特色色鮮明，形成成一個(gè)多元化化的，市場上上獨(dú)一無二的的的風(fēng)情群島島體系?？稍诒卷?xiàng)目地地塊的局部坡坡地的道路兩兩側(cè)設(shè)計(jì)小水水渠，利用坡坡地形成流水水小渠，豐富富項(xiàng)目整體的的水系。會所以水生活活SPA為主題，作為為水域群島生生活方式的重重要表現(xiàn)工具具。三梯三戶的設(shè)設(shè)計(jì)做到電梯梯入戶.體現(xiàn)尊貴感1、將大戶型在在銷售說辭上上做區(qū)分引導(dǎo)導(dǎo)、例如可以以在主臥室內(nèi)內(nèi)增設(shè)書房、、套間、或者者休閑室規(guī)劃劃，增加功能能性。2、對于停車位位置距離住戶戶較遠(yuǎn)的情況況建議沿途修修建大型特色色景觀大道，，讓回家變的的很舒適，同同時(shí)增設(shè)電頻頻車。3、