房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房子銷售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2、領(lǐng)土局：代表國(guó)家履行地所有者職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。3、商品房：是指開發(fā)商以市場(chǎng)所價(jià)獲得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過領(lǐng)土局同意在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、互換的房地產(chǎn)。4、發(fā)展商：特意從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的公司。5、代理商：經(jīng)政府同意建立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受拜托代勞房地產(chǎn)的銷售、購(gòu)置、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)供應(yīng)有償服務(wù)的公司。6、土地種類：按其使用性質(zhì)區(qū)分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜適用地、公共設(shè)備用地及自由集資、微利房用地。8、土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在必定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途切合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用（經(jīng)同意并補(bǔ)清地價(jià)后持續(xù)使用），假如不切合則該綜土地使用權(quán)由政府無償回收?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定以下：居住用地70年工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜適用地為50年商業(yè)、旅行、娛樂用地為40年。9、土地使用費(fèi)土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付賜予政府的花費(fèi)。10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房子的所有權(quán)和對(duì)該房子所占用土地使用權(quán)。房子作為不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)2727、商品房銷售面積：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)2121、銀行接揭：與土地是不行切割的一個(gè)整體，房子在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)更改時(shí)，必定是房地一體進(jìn)行的，不行能將房子與土地切割開來處罰。在詳細(xì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房子、車庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立銷售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)。11、如何辦理產(chǎn)權(quán)？每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理一定在開發(fā)商獲得該套房子所在整幢樓的大房子產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行切割。買賣兩方一定持房子買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、公司有關(guān)資料文件等先到房子交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也能夠拜托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商朝勞。12、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都一定依據(jù)登記方法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審察確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各種房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行有效管理，并確立房地產(chǎn)權(quán)益。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)益人、權(quán)益性質(zhì)、權(quán)屬根源、獲得時(shí)間、變化狀況和房地產(chǎn)面積、構(gòu)造、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記錄，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記錄。15、產(chǎn)權(quán)證書：是指“房子所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑據(jù)。房子產(chǎn)權(quán)證書包含：產(chǎn)權(quán)類型、產(chǎn)權(quán)比率。房產(chǎn)坐落地點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)根源、房子構(gòu)造、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)益紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)丈量部門的分戶房子平面圖。17、商品房預(yù)售同意證：按規(guī)定房子未建好以前銷售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到領(lǐng)土局申請(qǐng)，同意后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。18、房地產(chǎn)買賣合同：是由領(lǐng)土局一致編制，用以明確買賣兩方權(quán)益和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽署此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同一定做公證。19、房子所有權(quán)：房子的所有權(quán)為房子的據(jù)有權(quán)、管理權(quán)、享受權(quán)、排他權(quán)、處理權(quán)（包含銷售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房子的所有權(quán)就等于擁有了對(duì)該房子在法律同意范圍內(nèi)的全部權(quán)益。20、房子使用權(quán)：是指對(duì)房子擁有的享受權(quán)。房子租借活動(dòng)成交的是房子的使用權(quán)。是指購(gòu)房者購(gòu)置商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的房子所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期歸還銀行的貸款及利息，歸還完成后，房子所有權(quán)歸己。22、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場(chǎng)所平坦。（簡(jiǎn)單記憶：風(fēng)火水電網(wǎng)）23、公共維修基金：公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)備、設(shè)備的維涵保養(yǎng)基金。24、房子買賣所需花費(fèi)（1）按揭手續(xù)費(fèi)：A、財(cái)富保險(xiǎn)費(fèi)B、抵押登記費(fèi)+工本費(fèi)C、公證費(fèi)。（2）辦證手續(xù)費(fèi)：人、契稅B、印花稅C、工本費(fèi)25、房子的構(gòu)造形式：主假如以其承重構(gòu)造所用的資料來區(qū)分，一般能夠分為磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造。磚混構(gòu)造：是指建筑物中豎向承重構(gòu)造的墻、柱等采納磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采納鋼筋混凝土構(gòu)造。平常地講，磚混構(gòu)造是以小部分鋼筋混凝土及大多數(shù)磚墻承重的構(gòu)造。因?yàn)榭拐鸬囊?，磚混房子一般在6層以下。磚木構(gòu)造：是指建筑物中承重構(gòu)造的墻、柱采納磚砌筑或砌塊砌筑，樓板構(gòu)造、屋架用木構(gòu)造而共同構(gòu)成的房子。鋼筋混凝土構(gòu)造：是指房子的主要承重構(gòu)造如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其余資料填補(bǔ)。這類構(gòu)造抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐化耐火能力強(qiáng)，持久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間切割較自由。目前，多、高層房子多采納這類構(gòu)造。其弊端是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。鋼構(gòu)造：房子的主要承重構(gòu)造為鋼。這類建筑物一般用在高程和超高程層上，抗震性能好，但成真相當(dāng)高26、房子的建筑面積：是指按房子建筑外墻外頭線測(cè)定的各層平面面積之和（即房子的建筑面積是指建筑物外墻外頭所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房子居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其余公攤面積等。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。28、建筑面積的計(jì)算規(guī)定：是建筑物外頭面積的睜開，是指建筑物各層次外頭面積的總和。因?yàn)榉孔邮褂靡?、?gòu)造形式的不一樣和裝飾方面諸多要素，造成房子不太規(guī)則。國(guó)家依據(jù)房子使用程度的不一樣，對(duì)房子建筑面積的測(cè)算擬訂了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房子建筑物的主要規(guī)定有：（1）作為永遠(yuǎn)性構(gòu)造的房子按外頭水平投影面積計(jì)算。單層房子按一層計(jì)算建筑面積，多層房子按各層建筑面積的總和計(jì)算。（2）建筑物內(nèi)所有永遠(yuǎn)性建筑層高在2.2米以上的，包含房子內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)蓄室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面構(gòu)造屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2米以上的按其外頭水平投影面積計(jì)算。（3）穿過房子的通道，房子內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房子自然層計(jì)算面積。（5）與房子相連的有柱走廊，房子間屬永遠(yuǎn)性關(guān)閉的架空通廊，兩房子間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)構(gòu)造和柱的外頭水平投影面積計(jì)算。與房子相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)構(gòu)造外頭水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未關(guān)閉永遠(yuǎn)性的架空通廊，按外頭水平投影面積的一半計(jì)算；房子之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。（6）有柱或有圍護(hù)構(gòu)造的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)構(gòu)造的外頭水平投影面積計(jì)算。（7）全關(guān)閉的露臺(tái)挑廊按其外頭水平投影面積計(jì)算。未關(guān)閉的露臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)構(gòu)造的外頭水平投影面積的一半計(jì)算。（8）有伸縮縫的房子，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房子間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。（9）屬永遠(yuǎn)性構(gòu)造有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。（10）突出房子墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的基層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。以上規(guī)定基本地涵蓋了房子所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。29、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算：房子為了知足各樣需乞降構(gòu)造上的需要，各套面積不必定相等，就一定將各套房的面積分別進(jìn)行測(cè)算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房子的使用面積，套內(nèi)墻風(fēng)光積，套內(nèi)露臺(tái)面積三部分構(gòu)成。（1）套內(nèi)房子的使用面積：套內(nèi)房子的使用面積為套內(nèi)房子使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)寢室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、洗手間、衛(wèi)生間、儲(chǔ)蓄室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。（2）套內(nèi)墻風(fēng)光積：是指套內(nèi)使用空間四周的保護(hù)或承重墻體，或其余承重支撐間隔體所占的面積。此中各套之間的分開墻和套與公共建筑空間的分開墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻風(fēng)光積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積所有計(jì)人套內(nèi)墻風(fēng)光積。（3）套內(nèi)露臺(tái)建筑面積：按露臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)露臺(tái)建筑面積均按露臺(tái)外頭與房子外墻的水平投影面積計(jì)算。此中關(guān)閉露臺(tái)按水平投影面積所有計(jì)算建筑面積，未關(guān)閉的露臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。附：建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+套內(nèi)露臺(tái)面積＋公用分?jǐn)偯娣e套內(nèi)面積（適用面積）=套內(nèi)使用面（地毯面積）+室內(nèi)墻風(fēng)光積+露臺(tái)面積30、使用率：房子套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房子建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。31、如何計(jì)算房子的使用率？房子使用率指房子的使用面積與建筑面積的比率，是權(quán)衡物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。比較切實(shí)地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這類方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反應(yīng)了一個(gè)物業(yè)的真切使用率，這類計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般狀況來看，高層塔樓的真切使用率方面許多層房子略差，主假如因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶均勻分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層房子基本不存在上述問題，即使有些多層房子有電梯，其電梯間面積也小于高層，假如采納電梯外掛等新式設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提升。別的，建筑面積還包含各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。32、容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值33、建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各種建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它能夠反應(yīng)出必定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。34、綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各種綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包含，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)備所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包含居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其余的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不該包含屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)4242、凈高：35、協(xié)助面積協(xié)助面積是指房子建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包含過道、廚房、洗手間、衛(wèi)生間、起居室、儲(chǔ)藏室等。36、居住面積房子的居住面積是指房子建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除掉墻、柱等建筑構(gòu)件所據(jù)有的水平面積（即構(gòu)造面積）。37、使用面積房子的使用面積，指房子各層平面中為生活起住所使用的凈面積之和。計(jì)算房子使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共房子房租時(shí)使用。采納使用面積的計(jì)算，能夠全面地反應(yīng)房子所有權(quán)人與房子使用權(quán)人的租借關(guān)系；計(jì)算房子使用面積，能夠比較直觀地反響房子的使用狀況，但在房子買賣中一般不采納使用面積來計(jì)算價(jià)錢。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特別規(guī)定：躍層式房子中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房子租金，都是按使用面積計(jì)算。38、建筑面積房子的建筑面積是指建筑物外墻外頭所圍成空間的水平面積，假如計(jì)算多、高層房子樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。不難看出關(guān)于一幢房子樓來說，房子的建筑面積=居住面積十協(xié)助面積十構(gòu)造面積，也可表示為：房子的建筑面積=使用面積+構(gòu)造面積。自然房子的公共面積包含在房子建筑面積之中，是由部分協(xié)助面積和部分構(gòu)造面積構(gòu)成。39、房子的開間：在房子設(shè)計(jì)中，房子的開間（即寬度）是指一間房子內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)質(zhì)距離。房子開間一般為3.3－5.2米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、加強(qiáng)房子構(gòu)造整體性、穩(wěn)固性和抗震性。40、房子的進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房子或一幢居住建筑以前墻皮到后墻皮之間的實(shí)質(zhì)長(zhǎng)度。進(jìn)深大的房子能夠有效地節(jié)儉用地，但為了保證建成的房子擁有優(yōu)秀的自然采光和通風(fēng)條件，房子的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有必定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大批城鎮(zhèn)房子房間的進(jìn)深一般要限制在5米左右，不可以任意擴(kuò)大。在房子的高度（層高）和寬度（開間）確立的前提下，設(shè)計(jì)的房子進(jìn)深過大，就使住宅成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光芒不足。41、層高：房子的層高是指基層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房子的高度。房子的凈高是指基層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系能夠用公式來表示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。43、什么是房子組團(tuán)？我們所熟習(xí)的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界限，小區(qū)內(nèi)樓宇成排擺列，道路通暢無阻。這類布局的弊端是不只形象單調(diào)呆板，并且給住戶帶來不安全感。而房子組團(tuán)是一種交融了中式四合院建筑模式的居住構(gòu)造。院落式的布局，用四周樓房圍合成關(guān)閉的空間，由單調(diào)的進(jìn)出口進(jìn)出，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰居有交往的氣氛和空間，空間尺度宜人，讓人輕松快樂，特別切合現(xiàn)代人溝通的心理需要。44、什么是花園式房子？花園式房子也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能齊備，裝飾豪華，并富裕變化，房子水、電、暖供應(yīng)應(yīng)有盡有，戶外道路、通信、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)置。45、城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不一樣居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界限所圍合，并與居住人口規(guī)模30000?50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完美的、能知足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)備的居住生活聚居地。46、居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界限所圍合，并與居住人口規(guī)模7000?15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能知足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)備的居住生活聚居地。47、居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分開，并與居住人口規(guī)模1000?3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)備的居住生活聚居地。48、居住區(qū)用地房子用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。49、房子用地房子建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小道等的總稱。50、公共服務(wù)設(shè)備用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各種設(shè)備的用地，應(yīng)包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建泊車場(chǎng)等。51、道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)所。52、居住區(qū)級(jí)道路一般用以區(qū)分小區(qū)的道路。在大城市中往常與城市支路同級(jí)。53、小區(qū)級(jí)路一般用以區(qū)分組團(tuán)的道路。54、組團(tuán)級(jí)路上接小區(qū)路，下連宅間小道的道路。55、宅間小道房子建筑之間連結(jié)各房子進(jìn)口的道路。56、公共綠地知足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)備的、供居民共享的游憨綠地。應(yīng)包含居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其余塊狀帶狀綠地等。57、配建設(shè)備與房子規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)備、道路和公共綠地總稱。58、其余用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地之外的各樣用地，應(yīng)包含非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其余單位用地、保存的自然村或不行建設(shè)用地等。59、公共活動(dòng)中心配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。60、道路紅線城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。61、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底地點(diǎn)的控制線。62、日照間距系數(shù)依據(jù)日照標(biāo)正確立的房子間距與遮擋房子標(biāo)高的比值。63、建筑小品既有功能要求，又擁有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，附屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩賞析設(shè)備和指示性標(biāo)記物等的統(tǒng)稱。64、房子均勻?qū)訑?shù)房子總建筑面積與房子基底總面積的比值。65、拆建比新建的建筑總面積與拆掉的原有建筑總面積的比值。66、土地開發(fā)費(fèi)每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的先期工程的測(cè)算投資，包含征地、拆遷、各樣賠償、平坦土地、敷設(shè)外面市政管線設(shè)備和道路工程等各項(xiàng)花費(fèi)。67、房子單方綜合造價(jià)每平方米房子建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包含土地開發(fā)花費(fèi)和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必需的管理花費(fèi)。68、均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)錢相加以后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。69、基價(jià)：經(jīng)過核算而確立的每平方米商品房的基本價(jià)錢。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后得出。70、起步價(jià)：某物業(yè)各樓層銷售價(jià)錢中的最廉價(jià)錢，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)；高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。較低的起步價(jià)簡(jiǎn)單惹起花費(fèi)者的注意。71、一次性買斷價(jià)：買方與賣方商定的一次性訂價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)錢術(shù)語，確立以后，買方或賣方一定按此執(zhí)行付款或交房的義務(wù)，不得任意更改。72、預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)錢，在商品房交托使用時(shí)，應(yīng)按有同意權(quán)限部門審定的價(jià)錢為準(zhǔn)。73、如何進(jìn)行戶型評(píng)判整體而言：（1）景觀；（2）朝向；（3）單元戶數(shù)；（4）人文環(huán)境；（5）方正適用。詳細(xì)而言：（1）生理分居和功能分區(qū)；（2）動(dòng)靜分別；（3）通風(fēng)與采光；（4）廚房要按操作流程設(shè)計(jì)；（5）洗手間面積要適合；（6）著重私密性；（7）空間散布科學(xué)。我們往常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳、三房?jī)蓮d，就是最為一般的平層戶型，別的還有躍式房子、復(fù)式房子、高檔的花園別墅等。在對(duì)戶型進(jìn)行評(píng)判時(shí)可從以下幾方面下手：看居室的功能分區(qū)能否合理，應(yīng)防止斜角空間，盡可能減少不用要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)固、廣闊感，因此房子要方正，這樣不只有益于家具的陳設(shè)，關(guān)于居住者來說也有個(gè)優(yōu)秀的居室活動(dòng)空間。房門的開向能否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。戶型的節(jié)能要求，他能夠減少不用要的平常生活開銷。起居室、寢室、書齋等人們常?；顒?dòng)的空間采納直接采光，能夠節(jié)儉能源。單元內(nèi)不一樣空間要有相對(duì)合理的面積。往常人們購(gòu)房時(shí)所說的“三大一小”，就是“大廚房、大洗手間、大客堂、小寢室，被以為是較能知足人們平常生活的需要。從居室功能剖析，廚房合理的面積一般為4平方米至5平方米之間，廚房不可以過于狹窄，應(yīng)有最小寬度。當(dāng)今房子設(shè)計(jì)中尊崇的是大洗手間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個(gè)洗手間，—個(gè)關(guān)閉的設(shè)浴盆和大便器，一個(gè)開敞的設(shè)沐浴盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用頂峰期互相擾亂等問題。寢室的合理面積一般應(yīng)為13至14平方米之間，寢室要有私密性，寂靜舒坦并通風(fēng)優(yōu)秀。露臺(tái)，好的露臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客堂與廣闊的落地露臺(tái)門及室外風(fēng)景有機(jī)地融為一體，豁然爽朗的視野老是能給居住者一份清爽、痛快的心情。房間的內(nèi)部?jī)舾咭m合，此刻，絕大多數(shù)商品房的內(nèi)層凈高在2.7米到3.1米之間。需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對(duì)簡(jiǎn)單的，而對(duì)層高的不滿意，確是沒法改變的。此外，除了房間部署，好的戶型設(shè)計(jì)還會(huì)充足考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮未來不停涌入家庭的各樣新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂設(shè)備、新的安全防衛(wèi)設(shè)備、救生設(shè)備等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計(jì)。建筑資料也是質(zhì)量較好的新資料、新技術(shù)，如50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏導(dǎo)的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以保證房子的舒坦與耐用。74、躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么差別？往常狀況，躍層房子是一套房子占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上基層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、洗手間，最好有一間寢室；二層安排寢室、書齋、洗手間等。復(fù)式房子在觀點(diǎn)上是一層，但層高較一般的房子（往常是2.7米）高，可在局部取出夾層，安排寢室或書齋等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增添使用面積，提升房子的空間利用率。這類做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺少的狀況而產(chǎn)生的。復(fù)式房子實(shí)質(zhì)上其實(shí)不具備完好的兩層空間，夾層在基層的投影面積只占基層面積的一部分。夾層能夠做成房間，也能夠做成賽馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面退后，在平面的外邊沿有欄桿或欄板，上邊的人能夠看見下邊，下邊的人也能夠看見上邊，形成一種不完好的空間，一般稱其為“排空”），與基層之間有視野上的溝通和空間上的流通。而躍層房子的上下兩層之間完好由樓板分開，只經(jīng)過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房子的空間是兩種不一樣的種類。躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房子假如是完好的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。假如躍層部分的高度不夠一個(gè)完好的層高，能夠參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必需的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積：使用房間的凈高度最低處不該低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。知足上述條件的房間其凈面積可所有計(jì)入使用面積。若房間超出2.1米（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。長(zhǎng)處是和躍層同樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完好分為兩層，因此又有復(fù)式房子豐富的空間感。能夠利用錯(cuò)層房子中不一樣的層高區(qū)分不一樣功能的房間，比方起居室比較高，寢室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房子，能夠減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感覺，如不是身臨其境很難想象獲得，因此關(guān)于首次進(jìn)入這類房子的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房子不利于構(gòu)造抗震，并且顯得空間零落，簡(jiǎn)單使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房子。75、買自住宅與投資房有什么不一樣自住宅和投資房因?yàn)橛猛静灰粯?，在選擇上亦有較大的差別。第一是房子價(jià)錢。買自住宅要測(cè)算自己的收入水平易蒙受能力；而投資購(gòu)房則在投資成本同意的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，并可進(jìn)行投資組合。第二是居住環(huán)境。自住宅對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高，房子內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人；固然環(huán)境質(zhì)量高的房子易于銷售，但投資購(gòu)房東要重視于投資成本及房子自己的增值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些。第三考慮未來交化。自住宅要求環(huán)境相對(duì)穩(wěn)固，免得入住后又要拆遷或改變功能；而投資則否則，要考慮未來城市規(guī)劃可否令所購(gòu)房子增值，不臨街變成臨街，由房子變作商店等。第四考慮區(qū)位價(jià)值。自住宅在選房前，要考慮是一次性付款仍是分期按揭；投資購(gòu)房固然也考慮成本，但只假如可控范圍內(nèi)和擁有較快變現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的房子，將不用過多考慮而應(yīng)快速購(gòu)置。76、現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦好房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，花費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽銷售合同。往常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)完工能夠入住的房子。77、期房是指開發(fā)商從獲得商品房預(yù)售同意證開始至獲得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一時(shí)期的商品房稱為期房，花費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地域稱做為買“樓花”，這是目前房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采納的一種房子銷售方式。購(gòu)置期房也就是購(gòu)房者購(gòu)置尚處于建筑之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市往常對(duì)期房的理解是未修筑好，尚不可以入住的房子。78、二手房新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，能夠買一套他人剩余的房；而另一些手里有些存儲(chǔ)又有小房子居住的，能夠賣掉舊房買新房；而那些住宅充裕戶，也能賣掉自己的剩余住宅換取利潤(rùn)。79、外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的，獲得了外銷商品房預(yù)（銷）售同意證的房子，外銷商品房能夠銷售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的公司，其余組織和個(gè)人。80、內(nèi)銷房?jī)?nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的，獲得了商品房銷售同意證的房子，內(nèi)銷商品房能夠銷售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。81、尾房又稱收尾房。它是房地家產(chǎn)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般狀況下，當(dāng)商品房子的銷售量達(dá)到80％此后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少許沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不好、位處兩級(jí)，此中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。82、定金是指當(dāng)事人商定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的必定數(shù)額的錢幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促進(jìn)債務(wù)人執(zhí)行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。依據(jù)我國(guó)發(fā)法公則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式商定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)商定交托定金的限期。定金合同從實(shí)質(zhì)交托定金之日起奏效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人商定，但不得高出合同標(biāo)的額的20%。假如購(gòu)房者交了定金以后改變想法決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；假如開發(fā)商將房子賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。83、違約金違約金是指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的商定，應(yīng)當(dāng)付給對(duì)方的必定數(shù)目的錢幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，擁有處罰性和賠償性，但主要表現(xiàn)處罰性。只需當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過失，不論能否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。84、公用面積房子的公用面積是指房子樓內(nèi)為住戶進(jìn)出方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在銷售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面存儲(chǔ)在公共面積的分?jǐn)倖栴}。85、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分構(gòu)成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分開以及外墻（包含山墻）墻體水平投影面積的50％。86、公用建