淺談我國(guó)應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的論文_第1頁(yè)
淺談我國(guó)應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的論文_第2頁(yè)
淺談我國(guó)應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的論文_第3頁(yè)
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淺談我們國(guó)家應(yīng)積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的論文論文本文本文關(guān)鍵詞語(yǔ)語(yǔ):房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制論文內(nèi)容內(nèi)容摘要:文章認(rèn)為當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題可以歸結(jié)為制度缺陷,這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),這些問(wèn)題可以通過(guò)引入房地產(chǎn)信托基金,運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制,培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來(lái)加以解決。剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題并提出解決方案,是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié),確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(realestateinvestmenttrusts,reeits)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司.實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(coll~tiveinvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用,對(duì)于健全我們國(guó)家房地產(chǎn)金融體系,解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問(wèn)題,有著極其重要的作用。一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的一些主要問(wèn)題1.單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問(wèn)題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)在狀況來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。當(dāng)下,;于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70%以上,有些企業(yè)甚至達(dá)到90%。2003年我們國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金;的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我們國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金;有18%來(lái)自于自有資金,2%來(lái)自于其它渠道,剩下的80%(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來(lái)自于銀行貸款。11665.cOm而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì),很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10%,甚至5%。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn),也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的集中體現(xiàn),無(wú)論是效率問(wèn)題.還是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融,進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系,中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大,結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺,政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊,形成“一收就死,一放就亂〞的局面。同時(shí),資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。單一銀行體系的根源來(lái)自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身,同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn),因此,中國(guó)房地產(chǎn)金融資金;單一性問(wèn)題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮,也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上,結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。2.完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資,具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用,這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng);信貸證券化,尤其是按揭貸款證券化.不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用,構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用,形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出,美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó),這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來(lái)投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過(guò)證券化建立起來(lái)的二級(jí)市場(chǎng),在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí),實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒〞促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化.加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化,其結(jié)果是,房地產(chǎn)金融的資金;更加多元化和社會(huì)化,更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化;相應(yīng)地,房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來(lái),更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問(wèn)題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比,中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言,中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求,而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后,使其幾乎無(wú)法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持,僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外,房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說(shuō)尚在醞釀中,按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái),發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的,是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng).而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在,因此,中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。不難看出,中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問(wèn)題是市場(chǎng)信用的缺乏,而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段,也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提:事實(shí)上,二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑,借鑒具有70多年主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。當(dāng)下,我們國(guó)家房貸證券化僅僅僅僅是呼之欲出,與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái):房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金;市場(chǎng)化和多元化的手段,對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng),培育我們國(guó)家專業(yè)的房地產(chǎn)投資商,完備我們國(guó)家房地產(chǎn)金融體系有著重要作用,其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下,房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示,它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配,最大限度地將金融資源從過(guò)剩方向需求方融通。當(dāng)下,中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的,出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象,或者說(shuō)金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面,由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征,金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置,造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來(lái)的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用,使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益,由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè),風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡,金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì),而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益,無(wú)法通過(guò)有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而,如果從更為宏觀的角度來(lái)看,這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此,中國(guó)金融資源的提供者不但無(wú)法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益,而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。以上分析表明,盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景,但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā),減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性,發(fā)展市場(chǎng)信用.即為有效金融資源需求提供金融資源供給,叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì),同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程,提升中國(guó)金融資源的配置效率、(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn),很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來(lái)的,取終聚集于銀行體系,面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,銀行仍將面臨相同的問(wèn)題.面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來(lái):因此,必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新,找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我們國(guó)家現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問(wèn)題1.有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力.充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比.更具全能性的特征,主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資,能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。當(dāng)下.我們國(guó)家信托業(yè)才真正開始起步,這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚沒(méi)有能發(fā)揮出來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的市場(chǎng)信用機(jī)制.也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我們國(guó)家的引入,必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì),解決我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)資金;的單一問(wèn)題。2.有助于提高我們國(guó)家房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無(wú)疑問(wèn),房地產(chǎn)信托基金的引入將為我們國(guó)家房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制,事實(shí)上,自“一法兩規(guī)〞頒布以后,信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過(guò)各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來(lái):但是,當(dāng)下推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅僅僅是單一的融通手段.無(wú)法成規(guī)?;烷L(zhǎng)期化,因此也無(wú)法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金,利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性,房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物,集、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體,真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)?;?。房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展,將一定程度疏通我們國(guó)家房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻,避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊,減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體;中擊力度;同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì),在一定程度上緩解我們國(guó)家金融體系的錯(cuò)配矛盾。從這個(gè)意義上講.房地產(chǎn)投資信托基金的收入.將會(huì)系統(tǒng)改變當(dāng)下金融資源供給的單一性問(wèn)題,改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局,真正提升我們國(guó)家房地產(chǎn)金融的融通效率。3、有助于提高我們國(guó)家房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征,通過(guò)金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金,直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在:第一,信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域,其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng).不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給,也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資,有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二,證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段,而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離〞的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體.4.有助于降低我們國(guó)家房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我們國(guó)家的引入和發(fā)展,不僅可以增加我們國(guó)家金融體系的完備性,提高金融體系的效率,而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散,降低危機(jī)產(chǎn)生的概率,提高房地產(chǎn)金融的安全。明斯基(h1anp.minsky)的金融體的脆弱性假說(shuō)和外來(lái)沖擊性理論,分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高,很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看,金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過(guò)限度,最后傳染至整個(gè)體系,因此,金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī),確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效,容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配;市場(chǎng)信用跨空間(erc;一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng).可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂?鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著,銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn),擁有的資產(chǎn)的交易性較差,同期調(diào)整的難度較大,只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配,無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問(wèn)題,結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線,金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配,風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯,可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此,從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看,通過(guò)引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用,不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑.也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。三、政策建議1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。當(dāng)下我們國(guó)家由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過(guò)200份(含200份)的限制.單筆合同金額較高,風(fēng)險(xiǎn)集中,信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破,難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此,我們國(guó)家有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展,經(jīng)過(guò)試點(diǎn)發(fā)行,采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證.成立房地產(chǎn)投資信托基金.進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易,或采取場(chǎng)外直接交易方式,使其具有較高的流通性,發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集中專業(yè)管理和組合化投資組合,聘請(qǐng)專業(yè)性顧問(wèn)公司和經(jīng)理人來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作,并實(shí)行系統(tǒng)投資策略,選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù),從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),取得較高投資回報(bào)。2建立和完善房地產(chǎn)信托投資基金的法律體系。國(guó)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金有嚴(yán)格的信息披露制度,

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