中國房地產投融資典型案例分析

中國房地產投融資典型案例分析第1頁/共11頁不同的物業(yè)類型不同的城市不同的投資者類型不同的交易架構DTZ投資部成交部分案例匯總第2頁/共11頁主要投資者機會基金:主流核心基金:較少房地產信托基金:較少(本地尚待出現)本地投資者:逐漸增多(保險資金正等待出現)第3頁/共11頁投資市場-整棟收購MillionUSD北京上海外資與本地投資者比例分析MillionUSD上海北京第4頁/共11頁DTZ的角色物業(yè)資料市場信息市場分析可行性收購戰(zhàn)略市場研究項目分析現場勘察市場研究物權結構租金分析市場研究市場推廣財務分析融資稅務交易方案市場研究交易架構交易條款時間節(jié)點聲明保證市場研究合同談判付款條件融資方案市場研究付款策略財務方案可靠性長遠利益市場研究投資者篩選公司盡職財務盡職技術盡職市場研究盡職調查協(xié)調轉讓文件物業(yè)移交市場研究完成交易交易階段前期階段最后階段StartDealClosing第5頁/共11頁近年的住宅價格上漲為收購提供了遠超過預期的收益;(預測自有資金IRR超過60%)優(yōu)質的合作伙伴是JV的關鍵;物業(yè): 蘇州潤華國際大廈地塊交易結構: 境內股權收購轉海外股權,海外股權融資位置: 蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積(平方米):14,893總建筑面積(平方米): 181,000海外公司境外境內40%60%HarvestCapital盛高置地境內公司典型案例一——土地收購與外資合作開發(fā)——潤華國際大廈地塊（蘇州）2007.92008.55.46億元蘇州本地開發(fā)商SPGSPGHarvestCapital(40%股權)@3680psm溢價30%,2.835億元@4784psm要點2009.10SPG3.57億元回購銷售價格達15,000,目前已經達到30,000元/平方米,遠超預期第6頁/共11頁2006.122007.111.97億元上海嘉盛三寶建設(100%)5,300萬美元三寶建設MerrillLynch(30%股權)土地面積（平方米）:

12,126平方米建筑面積（平方米）: 113,520平方米用途: 綜合用地（辦公樓+商業(yè))典型案例二——土地收購與外資合作開發(fā)——南京西路1788號(上海)要點合適的價格在核心地段取得的合適的商辦地塊;迅速的海外融資降低了自有資金比例.AV<15，000ps.m第7頁/共11頁2005.102007.96.24億元2008.7香港開發(fā)商占地面積(平方米):2,557平方米建筑面積(平方米):29,027平方米入住率:超過90%特點:

機會性基金收購的典型案例 花旗8.14億元花旗策略資本11億元策略資本匯華房地產買賣物業(yè)增值;核心地段的高流動性;全海外交易租金上升Rentalreversion回報率下降Yieldcompression

超過70%貸款70%leverage要點典型案例三——核心地段寫字樓——永新廣場（上海）第8頁/共11頁2006.42008.16.81億元瑞安基匯資本9.44億元基匯資本未來資產面積(平方米):15,793平方米套數:100套入住率:約85%平均租金: 300元/平方米/天特點:

住宅翻新為高檔服務式公寓成功的 投資案例典型案例四——服務式公寓——

ShamaLuxe(上海)2009.119.25億元未來資本瑞安買賣物業(yè)增值;典型的核心地段的高流動性;全境外交易;