浙江舟山與津國際廣場項目營銷策劃提案

五大核心目標(biāo)建立項目舟山城市引領(lǐng)者的標(biāo)桿形象地位打造項目國際城市綜合體的獨有價值平臺設(shè)立項目清晰明確的營銷脈絡(luò)與推盤節(jié)奏實現(xiàn)項目運營收益與品牌價值的互動共贏樹立開發(fā)商品牌的強勢地位帶動長期戰(zhàn)略四大核心問題解決如何建立項目優(yōu)勢差異的品牌形象與價值平臺如何實現(xiàn)項目與舟山城市的融合實現(xiàn)品牌引領(lǐng)如何以整體平臺拉動各產(chǎn)品的價值與成功銷售如何實現(xiàn)企業(yè)品牌與項目運營推廣的有效互動市場篇

定位框架項目解讀城市背景市場解讀項目定位城市發(fā)展城市格局區(qū)域發(fā)展解讀客戶城市發(fā)展中國漁都/著名臺鄉(xiāng)/佛教文化勝地長三角海上門戶長三角休閑旅游后花園華東地區(qū)天然深水良港沿海經(jīng)濟開放區(qū)海洋漁業(yè)生產(chǎn)基地大陸連島工程\高速公路\環(huán)島公路海洋經(jīng)濟強市/海洋文化名城/海上花園城市。。。一座候機勃發(fā)，活力無限，已然騰飛的世界級港口城市城市格局以休閑度假\海洋科教為特色的旅游區(qū)省級歷史文化名城,現(xiàn)代化海島港口城市,定海政治文化中心現(xiàn)代化海島新城,舟山政治文化教育服務(wù)中心全國著名漁港,舟山旅游金三角組成部分,國家重要海洋開發(fā)基地,普陀政治文化中心舟山連島高速定海城區(qū)臨城城區(qū)普陀區(qū)金塘依托舟山連島高速，形成沿金塘島、冊子島、舟山本島、朱家尖沿港城市發(fā)展主軸線。以港口工業(yè)、藏儲為主的臨港工業(yè)朱家尖新城區(qū)——未來舟山的新城市中心，將對舟山的城市發(fā)展產(chǎn)生巨大的輻射力和拉動作用。新城區(qū)行政中心的整體規(guī)劃金貿(mào)中心的整體建設(shè)生態(tài)居住中心的全面開發(fā)休閑娛樂中心教育中心五大中心塑造新城新形象區(qū)域發(fā)展城市界定城市發(fā)展世界級港口城市城市格局沿港城市發(fā)展軸依托港口，以現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)經(jīng)濟為基石，充滿活力的歷史文化名城區(qū)域發(fā)展新區(qū)建設(shè)加動城市發(fā)展城市背景市場解讀

項目定位項目區(qū)位及配套方案分析項目SWOT分析項目核心價值解讀客戶項目解讀項目區(qū)位地處勾山街道，位于普陀城市窗口位置，緊臨新城及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。海天大道東海西路興普大道臨城城區(qū)普陀城區(qū)約4.5KM約4KM本案東港項目配套項目所在為勾山街道核心居住區(qū)，緊臨街道行政服務(wù)中心及公共綠化帶，周邊已有成熟居住小區(qū)，但配套資源較少，區(qū)域配套有待提升。6109871勾山街道辦事處2派出所廣安醫(yī)院普陀三中1公里半徑2公里半徑5431234567841011金山家具科技置業(yè)大廈蒲西建材陶瓷城9洋岙骨科醫(yī)院水岸麗都淺水灣小城故事項目分析經(jīng)濟指標(biāo)：地上總建：84461.5M2其中：商務(wù)辦公樓12994.05M2公寓28209.45M2專業(yè)市場19613.41M2大賣場13615.15M2公建配套：1175.15M2項目分析序號項目面積套數(shù)其中一層二層三層四層以上1專業(yè)市場19613.4119311738380其中35M2以下996.99373700035-60M23366.55686233060-80M2754.46121011080-100M21133.95133550100M2以上13180.76635292902大賣場13615.1591717130其中35M2以下91660M21077.82241527060-80M21826.63282233080M2以上9491.63962103商務(wù)辦公樓12994.05165000165其中45-60M2739.81500015

60-80M23364.84500045

80M2以上8889.451050001054公寓28209.4527051515235其中80-90M29477.3810826694

90-100M25171.615413347

100-120M212783.22108266945車庫9911.18176地下000

合計84461.58953696066400住宅以中小面積為主,體量適中；辦公產(chǎn)品宜商宜住，投資門檻低；商業(yè)體量較大，存在一定運行風(fēng)險。項目界定建立在城市發(fā)展平臺之上的，具備優(yōu)勢競爭力的，集公寓、商業(yè)、辦公于一體的商貿(mào)綜合體城市背景項目定位宏觀市場解讀微觀市場解讀解讀客戶市場解讀項目解讀新盤迭出高層涌現(xiàn)注重景觀傾力生態(tài)無論舟山政治、商業(yè)中心所在的老城市區(qū)，還是臨城新區(qū)，或者對接普陀的朱家尖、魯加峙等區(qū)域，均有大量新盤推出，體量甚至趕超老城區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計，09年整個舟山市的在售樓盤總數(shù)達(dá)81個，其中舟山本島樓盤就有62多個。在這些新樓盤中，小高層、高層建筑形態(tài)占有較大比重。在舟山樓盤項目的開發(fā)中，開發(fā)商越來越注重環(huán)境的打造。近二年亮相的樓盤中，就有多個項目依山或公園等而建，外在優(yōu)美的自然環(huán)境將為樓盤品質(zhì)增加重要分值。

舟山樓市特征分析

舟山房地產(chǎn)開發(fā)市場，除本地開發(fā)商之外，亦有寧波\溫州\杭州等外地開發(fā)商入駐開發(fā)。外地開發(fā)商的融入，亦帶來先進的開發(fā)理念，為舟山樓市提升更多品質(zhì)樓盤，無論建筑形態(tài)、細(xì)節(jié)品質(zhì)、景觀營造，還是營銷宣傳等，都帶來全新的感受。當(dāng)前國內(nèi)樓市望氛圍濃厚，一線城市高價樓盤銷售維艱，紛紛以各種方式促銷以保資金回籠。但像舟山這樣的三線城市，樓市表現(xiàn)卻是波瀾不驚，購房自住者觀望情緒較淡，加上可供開發(fā)用地的減少,開發(fā)成本的增加，舟山樓盤價格仍有升空間。據(jù)調(diào)查，定海城區(qū)高檔新盤已升至11000元/m2左右起價.開發(fā)開放品質(zhì)提升樓市平穩(wěn)樓價緩升舟山樓市特征分析

區(qū)域市場運行狀態(tài)

2009年舟山房地產(chǎn)市場保持適度增長良好態(tài)勢：2009年前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額35.9億元，增長15.8%；商品房銷售面積126.4萬M2，走出08年市場低谷，增長1.2倍；但與07年相比，增長21.7%，市場銷售仍處于恢復(fù)期。分區(qū)塊看，定海臨城1—9月銷售面積51.56萬平方米，增長1.1倍；普陀50萬平方米，1.8倍。市場回暖、季節(jié)性增長兩大因素促使商品房成交量進一步放大；市場供需集中體現(xiàn)在新城及普陀區(qū)域。區(qū)域市場格局

定海城區(qū)住宅9500-12000別墅13000-15000臨城新區(qū)住宅8500-9500別墅1300-15000普陀城區(qū)住宅8000-9500朱家尖城區(qū)洋房7000-9000東港住宅7000-7500酒店公寓11500勾山6000-6800降500降1000-1500降2500板塊市場分析——普陀板塊

房地產(chǎn)開發(fā)呈多角度發(fā)射狀，受地理位置及區(qū)域配套影響，普陀城區(qū)各組團，住宅產(chǎn)品價格差異化較為明顯。區(qū)域在售代表項目產(chǎn)品價格沈家門海珍苑、和潤金樽花園、金鷹海景苑90-130平米8000-9500魯加峙景瑞豪布斯卡花園95-145平米6000-7800朱家尖江南明珠苑、鳳凰城洋房80-120平米別墅170-250平米洋房5500-6000別墅8000-11000勾山濱海星城、小城故事、水岸麗都、淺水灣80-120平米6000-6800東港和潤花園、外灘花園、碧海連緣住宅80-140平米公寓40-80平米住宅7000-7500公寓11500板塊市場分析——臨城板塊

通過8年的開發(fā)建設(shè)，臨城各項配套已具雛形，不斷涌現(xiàn)的住宅組團，使臨城作為舟山新的政治、文化、居住、教育中心的地位越發(fā)豐滿，臨城現(xiàn)已成為繼定海城區(qū)后又一個人居典范。產(chǎn)晶類型在售代表項目產(chǎn)品價格住宅邦泰城、領(lǐng)城故事、河塘月色、新城時代、未來城80-120平米8500-9500公寓財富君庭43-130平米預(yù)估10000別墅綠城桂花城、和潤龍湖山莊280-370平米15000-20000總建16萬㎡容積率:2.31戶型多層84-118平米高層94-120平米價格：住宅：多層6800元/m2高層6400元/m2商鋪：15000-18000元/m2優(yōu)勢●交通：快速通道南，受影響相對小?！褚?guī)模：總建16萬方，區(qū)域大規(guī)模居住社區(qū)●產(chǎn)品：高層、多層、沿街產(chǎn)業(yè)●環(huán)境：中庭景觀、立面華麗劣勢●產(chǎn)品：同為新區(qū)項目，形象高定位?！窨蛻羧海簩⑴c本案展開客戶爭奪戰(zhàn)。●商業(yè)：沿快速道路沿街商業(yè)，其商業(yè)價值不高。主要競爭點濱海星城----區(qū)域競爭項目住宅市場總結(jié)

一、隨著新區(qū)建設(shè)開展，區(qū)域地產(chǎn)得到提升，但品質(zhì)參差不齊。二、08年價格波動下行，09年震蕩回升，現(xiàn)已創(chuàng)造區(qū)域最高點。三、住宅市場呈現(xiàn)供需兩旺局面，自5月份后呈量價齊穩(wěn)走勢。

四、存在高投資價值的公寓產(chǎn)品，具備市場進入機會。啟示

受地形及開發(fā)條件影響，舟山住宅市場持續(xù)上漲態(tài)勢；但舟山住宅產(chǎn)品購買者本地化，有限的購買力是短時間內(nèi)無法改變的，雖然當(dāng)前處于商品房市場快速發(fā)展期，但未來存在很大不確定性，因此建議住宅公寓產(chǎn)品推廣時放大相關(guān)利好，

快速出擊，搶跑區(qū)域市場

舟山港務(wù)大廈海韻大廈華定大廈環(huán)南綜合大廈環(huán)城南路180號融信商務(wù)樓南珍大廈博源商務(wù)樓舟山國際大廈舟山大廈建行大廈華定大廈香溢大廈定海寫字樓集中分布中解放路、人民路、環(huán)城南路及沿港路繁華區(qū)域辦公產(chǎn)品分析

融信財富商務(wù)舟山科技置業(yè)大廈浦西開發(fā)區(qū)港匯廣場工人大廈普陀商務(wù)市場尚處于起步階段，寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)有限。在售寫字樓已交付寫字樓辦公產(chǎn)品分析

寫字樓市場小結(jié)

一、舟山寫字樓市場起步較晚，市場需求較少。二、市場整體形象落后，寫字樓自身配套有待提升。三、從現(xiàn)有寫字樓分布情況來看，租用情況較好寫字樓集中在金融配套完善的中心城區(qū)范圍。四、從入駐企業(yè)及辦公需求來看：現(xiàn)階段以事業(yè)單位/社會組織、銀行、保險為市場主流消費。以商貿(mào)、船運等為代表的促進地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的樓宇經(jīng)濟尚于起步階段公寓市場競爭格局

在售樓盤預(yù)售樓盤海中洲國際廣場港匯廣場君臨財富綠城商務(wù)公寓舟山公寓產(chǎn)品開發(fā)尚處于初步階段，現(xiàn)市場在售、預(yù)售項目主要集中在普陀及臨城板塊，市場競爭環(huán)境相對寬松。區(qū)域競爭項目東港首個商務(wù)綜合體項目，憑借海中洲酒店的品牌，以地標(biāo)姿態(tài)問市，引起了廣泛關(guān)注。面積范圍:34-72平米均價:11500元/M2主力總價:40-83萬銷售率:53%項目賣點:16米挑高大堂、24小時熱水、中央空調(diào)、星級藝術(shù)走廊、私家電梯門禁臨城新區(qū)首個70年產(chǎn)權(quán)商務(wù)綜合體項目，引進英國邦臣物業(yè)管理，打造舟山高檔公寓，預(yù)計2009年年底開盤。體量：住宅148套、公寓300套面積范圍:住宅79-129平米；公寓40-70平米均價:10000元/M2項目賣點:24小時熱水、中央空調(diào)、星級藝術(shù)走廊、私家電梯門禁、私人管家、衛(wèi)星電視海中洲國際公寓財富君庭項目寫字樓評估

舟山辦公市場發(fā)展尚處于起步階段項目區(qū)域金融配套條件欠缺，有限的需求無以支撐項目快速去化。建議走酒店公寓路線，規(guī)避市場分險。商業(yè)市場分析

根據(jù)舟山市總體商業(yè)規(guī)劃提出的“三組團二點帶狀城市組群”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，舟山市商業(yè)網(wǎng)點將呈現(xiàn)多中心、多層次、多功能的網(wǎng)絡(luò)型布局，形成三級中心布局：市級商業(yè)中心區(qū)級商業(yè)中心區(qū)次級商業(yè)中心商業(yè)市場分析——市級商業(yè)中心

營業(yè)面積約2.5萬平方米地下一層為停車場，一樓流行名品館，主營化妝品、黃金珠寶、鞋包、手機、數(shù)碼等；二樓潮流女仕館，主營少女裝、童裝、內(nèi)衣、流行表、床品；美容美發(fā)、美甲等；三樓休閑生活館，主營運動休閑裝、家電、美食等。以服務(wù)旅游和本市居民，提升城市形象和商貿(mào)品味為主要功能，在臨城新區(qū)建設(shè)集商貿(mào)、旅游、文化、休閑、娛樂為一體的市級商業(yè)中心。舟山銀泰百貨商業(yè)市場分析——區(qū)級（區(qū)次級）商業(yè)中心

舟山第一百貨在定海區(qū)及普陀城區(qū)建設(shè)區(qū)級（區(qū)次級）商業(yè)中心，延續(xù)原有的商業(yè)氛圍，以保障其服務(wù)地區(qū)內(nèi)居民的日程生活為主要功能。沿港路商業(yè)步行街東港歐尚超市商業(yè)市場分析

舟山城市主要商場超市物業(yè)名稱地段建筑面積經(jīng)營類型第一百貨定海區(qū)人民路13000化妝品、珠寶、手機、服裝鞋子、家電、美食定海商城定海區(qū)人民路1400服裝、鞋子、帽子、箱包新茂百貨定海區(qū)解放東路3500日用百貨、食品、日用品、服裝、床上用品臺客隆超市定海區(qū)解放東路2520日用小百貨、食品、服裝、鞋子、箱包銀泰百貨臨城街道23725化妝品、珠寶、手機、服裝鞋子、家電、美食歐尚超市東港街道7800食品、日用百貨、服裝、美食華僑友誼商城沈家門新街2200珠寶、化妝品、工藝品服裝、家電新一百超市沈家門新街3500食品、家電、包、服裝商業(yè)市場總結(jié)一、舟山未來的商業(yè)格局將會形成多個新興的商業(yè)中心二、老城區(qū)商貿(mào)核心地位越發(fā)凸顯，形成多種業(yè)態(tài)組合的聯(lián)合航母三、商業(yè)模式逐步往梯級化、規(guī)模化、多樣化、國際化的方向發(fā)展啟示商業(yè)預(yù)計總銷金額約占項目的50%以上，相對全案起到舉足輕重的作用，項目所處區(qū)域商業(yè)配套缺乏，存在打造綜合商業(yè)的機會.如何為其搭建高端的平臺，促成在價值超越價格下順利去化是關(guān)鍵，我們需要實現(xiàn)城市商業(yè)副中心的成功占位城市背景

市場解讀

項目定位客群結(jié)構(gòu)消費行為總結(jié)與思考客層圈定

項目解讀解讀客戶企業(yè)一般職工、拆遷戶、普通教師及公務(wù)員企業(yè)老總，實力雄厚私營業(yè)主，高級公務(wù)員職業(yè)經(jīng)理人、私營業(yè)主企業(yè)高級工程師、高級教師企業(yè)中層管理、政府中級公務(wù)員工程師、高級財務(wù)人員家庭年收入30萬以上接受總價百萬以上的別墅、TOHO類產(chǎn)品頂端產(chǎn)品的消費者家庭年收入20-30萬總價在100-150萬以上的130~160平米產(chǎn)品中高端產(chǎn)品的主力消費階層家庭年收入8-20萬總價在70-100萬100-130平米產(chǎn)品中價位樓盤的主力消費力量家庭年收入5-8萬左右總價在60-70萬100平米以下的產(chǎn)品中低價位經(jīng)濟型樓盤的主要消費力量一般來講，越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對本項目而言，市場的主流人群集中在5~30萬元之間家庭收入的人群，他們的購房特征成為我們重點研究的對象。目標(biāo)客群圈定本項目屬于綜合性地產(chǎn)項目，且處于地產(chǎn)新興板塊，市場競爭壓力較大，因此必須準(zhǔn)確把握一切可能客群。目標(biāo)客戶特征置業(yè)目的改善居住婚房落戶寧波回鄉(xiāng)需求產(chǎn)品中大戶型中小戶型中小戶型中小戶型年齡范圍（歲）30-5025-3025-4525-45家庭年收入（萬）6-125-85…105-15備注創(chuàng)新產(chǎn)品居住的環(huán)境，良好的前景做真正的城里人截流外地置業(yè)的客戶住宅客戶圈定勾山、蒲西、工業(yè)區(qū)沈家門城區(qū)周邊海島核心客戶：勾山、蒲西等原住居民及工業(yè)區(qū)員工重點客戶：沈家門城區(qū)客戶游離客戶：周邊海島客戶70％20％10％城區(qū)SOHO族投資客開發(fā)區(qū)私營業(yè)主、大企業(yè)及其下游配套機構(gòu)投資客核心客戶：城區(qū)投資客、SOHO一族、個體經(jīng)營戶。重點客戶：開發(fā)區(qū)私營業(yè)主、大企業(yè)配套及下游單位。游離客戶：大舟山及外地投資客。50％30％20％公寓及商業(yè)客戶圈定

城市背景

市場解讀

項目解讀

解讀客戶項目定位項目定位產(chǎn)品建議解讀項目城市地標(biāo)綜合體、引領(lǐng)普陀住宅市場快速出擊、搶跑區(qū)域市場商務(wù)市場依托酒店、實現(xiàn)價值占位解讀客戶啟動投資熱情，成就致勝關(guān)鍵結(jié)構(gòu)梳理項目定位商業(yè)市場城市商業(yè)副中心的成功占位項目整體定位商業(yè)副中心·城市綜合體五星商圈酒店公寓奢適名宅星級酒店功能定位產(chǎn)品建議——商務(wù)產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品以SOHO形態(tài)問市，宜商宜居，規(guī)避市場風(fēng)險的同時滿足辦公及居住需求。產(chǎn)品建議——商務(wù)產(chǎn)品星級裝修配置，標(biāo)準(zhǔn)層1200元/平米SOHO公寓提供相應(yīng)的軟\硬件配備項目材料品牌建議衛(wèi)生間地面防滑地磚簡一、現(xiàn)代等墻體品牌面磚簡一、現(xiàn)代等頂鋁塑板——開關(guān)品牌開關(guān)鴻雁、TCL等潔具坐便器、臺盆美標(biāo)、東鵬、九牧等辦公/居住空間地面復(fù)合地板——墻體白色乳膠漆華潤、嘉寶麗等天花板白色乳膠漆

華潤、嘉寶麗等開關(guān)品牌開關(guān)鴻雁、TCL等

空調(diào)1.5P掛機海爾、格力等電話線及網(wǎng)絡(luò)接入產(chǎn)品建議——商務(wù)產(chǎn)品行政樓層2000元/平米標(biāo)準(zhǔn)，可拎包入住SOHO公寓提供相應(yīng)的軟\硬件配備項目材料品牌建議衛(wèi)生間地面防滑地磚東鵬、馬可波羅等墻體品牌面磚東鵬、馬可波羅等頂鋁塑板可耐福、拉法基、龍牌等

開關(guān)品牌開關(guān)西門子、朗能等潔具坐便器、臺盆箭牌、科勒、樂家等辦公/居住空間地面復(fù)合實木地板吉象、大自然/等墻體品牌墻紙圣象、愛舍等天花板白色乳膠漆

華潤、嘉寶麗等開關(guān)品牌開關(guān)西門子、朗能等空調(diào)1.5P掛機海爾、格力等電話線及網(wǎng)絡(luò)接入配有會所配套與服務(wù)，如商務(wù)、會議等智能化系統(tǒng)配置知名酒店管理并提供酒店式管家服務(wù)和商務(wù)服務(wù)SOHO公寓提供相應(yīng)的軟\硬件配備產(chǎn)品建議——商務(wù)產(chǎn)品七大價值提升建議本案致力于打造舟山國際的城市綜合體，創(chuàng)造價值超越價格，這要求我們必須構(gòu)建獨特而一流的價值體系：核心價值提升

一、引進本土或者國際品牌連鎖酒店：開元、洲際二、星級化裝修入戶大堂，提升項目尊貴感。

建議本案公共部分，如人行入口、電梯廳、單元入口都采用星級酒店式裝修，用材及色彩突出尊貴質(zhì)感，給人入戶有眼前一亮的歡欣鼓舞感。核心價值提升

三、全套智能化系統(tǒng)，純?nèi)诵曰萍荚O(shè)施。新風(fēng)及除塵系統(tǒng)保溫隔熱系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)電梯設(shè)備市場平臺要素新風(fēng)+加濕+加溫+消毒戶門：實木飾面三防子母門外窗系統(tǒng)：雙層鋁合金中空斷橋戶門保安系統(tǒng)，可視對講、閉路監(jiān)控、自動監(jiān)查系統(tǒng)，電子巡更設(shè)備精裝修進口電梯，超高層梯速3米/秒以上，高層2.5米/秒以下項目建議新風(fēng)系統(tǒng)+除塵系統(tǒng)雙層鋼化LOW-E鍍膜中空玻璃保溫系統(tǒng)智能安防系統(tǒng)+智能一卡通系統(tǒng)高檔裝修進口電梯核心價值提升

四、架空層精裝修、精致生活體驗，泛會所功能拓展結(jié)合高層架空層打造社區(qū)泛會所，是公眾化的客廳、娛樂室，活動室。核心價值提升

五、聯(lián)手酒店，SOHO物業(yè)享受特色服務(wù)聯(lián)合項目準(zhǔn)五星酒店規(guī)劃，提供酒店式服務(wù)，增加SOHO公寓附加值。核心價值提升

核心價值提升

六、 SOHO產(chǎn)品品質(zhì)化裝修，提供樣板間根據(jù)樓層及功能定位，請裝修公司打造標(biāo)準(zhǔn)套型及行政套房二種風(fēng)格，并配備樣板間，進行體驗式營銷。核心價值提升

七、 SOHO產(chǎn)品接入燃?xì)夤艿?，水電氣相關(guān)費用爭取民用標(biāo)準(zhǔn)計費建議SOHO公寓管道煤氣接入，并爭取獲得包括水、電、氣的民用計量標(biāo)準(zhǔn)，增加產(chǎn)品競爭力。市場篇

企劃篇

市場解析之后，我們的核心問題1、如何為項目賦予更多內(nèi)涵和更高價值？2、如何實現(xiàn)住宅與商業(yè)的雙贏？3、如何在營銷推廣上與對手有效區(qū)隔？核心解決之道搭建首席國際城市綜合體平臺高針對性、多樣化主動營銷以高價值平臺和人氣策動商業(yè)為舟山創(chuàng)建城市綜合體平臺實現(xiàn)品牌與利潤的雙贏終極目標(biāo)一、我們是什么？

項目定位及產(chǎn)品包裝

二、客戶要什么？

客戶圈層及需求分析三、我們做什么？

營銷執(zhí)行攻略三個認(rèn)知,打開和津國際廣場營銷通道我們是什么？

項目定位及產(chǎn)品包裝之于城市、之于市場、之于客戶我們有什么？*9萬方城市綜合體*一座準(zhǔn)五星酒店*大超市及板塊商業(yè)*三幢高層住宅*一座酒店式SOHO公寓*更完整的物業(yè)形態(tài)，更精彩的生活空間舟山罕見的城市綜合體建筑我們有——我們有——具備高度想象力的區(qū)域中心*臨城新區(qū)是未來舟山城市發(fā)展方向*該區(qū)域已建成5星酒店、體育館、市政廣場、購物中心*市政規(guī)劃為未來經(jīng)濟政務(wù)中心，勢能一觸即發(fā)*隨著大板塊商業(yè)的建成，有望成為臨城新城市中心我們還有——更國際化、更領(lǐng)先的產(chǎn)品理念*以大賣場和板塊商業(yè)依托生活的全面成熟*以酒店帶動SOHO公寓產(chǎn)品規(guī)劃*住宅面積適中、戶型良好*酒店式SOHO創(chuàng)新商住生活理念全面落成后，和津國際廣場不僅以9萬方城市綜合體成為舟山新地標(biāo)更將策動周邊商業(yè)和配套的全面升級帶動又一城市中心的全新崛起之于城市、之于市場、之于客戶我們是什么？是城市新中心的締造者更是國際化生活領(lǐng)域的開拓者舟山首席國際城市綜合體我們是——非首席/無以確立標(biāo)桿地位非國際/無以傳達(dá)格調(diào)品味非綜合體/無以表明身份立場八大標(biāo)桿，全新定義首席國際城市綜合體城市標(biāo)桿舟山首個城市綜合體項目形象標(biāo)桿商業(yè)、住宅、公寓構(gòu)筑高形象生活平臺建筑標(biāo)桿現(xiàn)代經(jīng)典建筑風(fēng)格，與時間同行管理標(biāo)桿公共空間星級裝修，禮遇非凡運作標(biāo)桿國際知名物業(yè)公司擔(dān)綱管理（建議）智能標(biāo)桿國際一流家居智能化設(shè)備配備（建議）板塊標(biāo)桿臨城區(qū)域高端地產(chǎn)，板塊先行者體驗標(biāo)桿規(guī)劃鼎力助推，實力發(fā)展商傾力巨獻4個層面，改變舟山開啟舟山國際城市綜合體時代帶動新城市中心的強勢崛起創(chuàng)造綜合體之上的精彩生活成就全城商貿(mào)生活新中心舟山從此更世界!形象廣告語站在國際與時尚的高度，以標(biāo)桿樹立者和生活引領(lǐng)者的身份，為舟山展開璀璨未來。在首席國際城市綜合體平臺之上再來看我們的各項分產(chǎn)品有怎樣獨特而鮮明的個性——子品牌定位與形象塑造A.住宅B.SOHOC.商業(yè)A.住宅城市綜合體之上/中央奢適名宅緊抓商貿(mào)生活中心大平臺，構(gòu)建綜合體之上的生活高度以“奢適名宅”概念打造超越普通住宅的格調(diào)生活觀

奢適是一種態(tài)度，即適度的奢華。奢適名宅擯棄了傳統(tǒng)豪宅一味追求大面積、大排場及各種華而不實的夸張元素的暴富缺點，更強調(diào)適合自我，強調(diào)高科技、健康環(huán)境、合理戶型帶來的身心享受，注重細(xì)節(jié)感和參與度。

B.SOHO40㎡酒店式精裝SOHO在寫字樓市場考驗嚴(yán)峻的情況下，我們將辦公與居住功能融合，打造宜居宜商、進入門檻低、客戶面廣的市場易接受產(chǎn)品——SOHO公寓，有效化解這一部分產(chǎn)品壓力。通過引入酒店式管理與服務(wù)，多種格調(diào)精裝修供選擇，并引入煙道煤氣等，依托整個綜合體平臺，實現(xiàn)辦公、居住、投資兼得的理想局面。C.商業(yè)五星商圈/價值所在標(biāo)桿地段豐盛業(yè)態(tài)鼎盛人氣綜合體平臺價值前景品牌形象整理和津國際廣場五星酒店/品牌賣場/奢適名宅/酒店式SOHO樹狀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和津國際廣場舟山首席國際城市綜合體五星商業(yè)中央奢適名宅酒店式SOHO一個價值平臺三大主力產(chǎn)品品牌產(chǎn)品定位形象定位品牌調(diào)性品牌核心價值體系舟山從此更世界和津國際廣場新城門戶/生活地標(biāo)舟山首席國際城市綜合體國際、時尚、標(biāo)桿傳播表現(xiàn)客戶圈層與需求分析客戶要什么？客戶要什么也就是我們需要賣什么不僅找到客戶人在哪里更找到客戶需求在哪里我們的價值才能得以最大化的展現(xiàn)首先，我們的客戶在哪里？勾山、蒲西、工業(yè)區(qū)沈家門城區(qū)周邊海島核心客戶：勾山、蒲西等原住居民及工業(yè)區(qū)員工重點客戶：沈家門城區(qū)客戶游離客戶：周邊海島客戶他們的現(xiàn)時狀態(tài)與未來趨勢區(qū)域內(nèi)核心客戶有經(jīng)濟基礎(chǔ)，接受新事物視野開闊，看好項目未來周邊是當(dāng)?shù)丶彝l件較杰出者向往城市生活帶來的身份感和狀態(tài)改變我們拿什么與他們進行有效溝通？板塊崛起綜合體價值平臺買房子的同時即是買未來，尤其舟山進入后大橋發(fā)展時代，對未來的預(yù)期將比這個城市的任何時期都更強烈。一個高平臺給他們帶來的不僅是實打?qū)嵉纳顮顟B(tài)的改善，能夠居住在舟山地標(biāo)建筑上，更是一種身份和榮耀感。挖掘與社會利益聯(lián)系緊密的板塊前景賦予客戶更高的未來預(yù)期核心價值提純將城市綜合體概念深入人心劃當(dāng)前城市生活水準(zhǔn)這兩種客戶需求的滿足也就是指導(dǎo)我們營銷推廣的目標(biāo)思路——營銷推廣策略我們怎么做？國際形象舟山視角本土推廣打一場漂亮的體驗營銷戰(zhàn)本案由于產(chǎn)品種類不同，根據(jù)產(chǎn)品的去化速度采取分批銷售。去化速度快的產(chǎn)品先行銷售，反之則放在后期，以待客源蓄水到一定量之時進行銷售，從而保證每批產(chǎn)品的銷售都能通過人氣的聚集和形成，達(dá)成快速銷售的目的。整體推廣節(jié)奏以銷售難度相對較低的住宅首推市場熱銷帶動口碑之后推出單身公寓繼而推出商業(yè)10年5月10年6月10年11月住宅開盤公寓開盤寫字樓開盤全案營銷推廣時間線三大攻擊波，八戰(zhàn)定舟山四大沖擊波，九戰(zhàn)定舟山第一波第二波第三波第四波自上而下品牌輸入現(xiàn)場氛圍瞬間秒殺情境營銷多線推廣開盤盛典全城轟動第一戰(zhàn)：區(qū)域中心價值建立第二戰(zhàn)：國際城市綜合體概念輸入第三戰(zhàn)：打造舟山最好的銷售現(xiàn)場第四戰(zhàn)：酒店經(jīng)營方/主力商家簽約儀式第五戰(zhàn)：住宅產(chǎn)品價值解讀第六戰(zhàn)：多角度深入營銷第七戰(zhàn)：VIP卡認(rèn)購及產(chǎn)品推介會第八戰(zhàn)：開盤盛典占據(jù)高度國際城市綜合體，空降舟山第一攻擊波第一戰(zhàn):區(qū)域中心價值炒作第二戰(zhàn):綜合體概念價值輸入第一戰(zhàn)：區(qū)域中心價值炒作舟山的明天在哪里，我們今天就在哪里?！徒驀H廣場策動城市新中心盛勢成型！大橋經(jīng)濟時代的舟山城市格局改造。城市規(guī)劃全力策動，五星商圈即刻成型。新城中心地標(biāo)，城市綜合體強勢崛起。第二戰(zhàn)：國際城市綜合體概念輸入在舟山主要媒體上（舟山日報、舟山晚報、舟山電視報）以連版廣告+軟文做項目形象訴求，硬廣打形象,軟文說標(biāo)準(zhǔn),一鳴驚人。品牌新聞發(fā)布會&國際城市綜合體媒體論壇緊接報紙攻勢，聯(lián)合政府部門、媒體記者、業(yè)內(nèi)人士舉辦品牌新聞發(fā)布會，同時就國際綜合體概念、前景價值、對舟山未來城市格局的影響展開討論，制造市場話題。發(fā)布會設(shè)置在酒店或會所會議廳，記者撰文報導(dǎo)，出專題版面。驚艷亮相國際城市綜合體，閃耀舟山第二攻擊波第三戰(zhàn):打造舟山最好的銷售現(xiàn)場第三戰(zhàn)：打造舟山最好的銷售展示中心實景之前，最重要的體驗現(xiàn)場在售樓處告訴他再多，也比不上一次親身感受的重要。五星級酒店之所以給人尊貴感，全部來自于門童開車門時的手勢、按電梯時的躬身、工作人員相遇時的微笑問好。什么是高度？什么才叫標(biāo)桿？如果我們不能讓客戶在現(xiàn)場強烈感受到這一點，可以說，我們的陣地就失去了一半。工地形象樣板區(qū)售樓處三位一體，打造五星銷售中心五星售樓處以現(xiàn)場征服感帶動客戶傳播舟山城市規(guī)模中等，報紙等媒體傳播效果不明顯，因此，一個美輪美奐的現(xiàn)場給客戶的征服感將大大提升口口傳播效應(yīng)，為項目帶來比幾篇報稿、幾個戶外更強的推廣效果。服務(wù)升級所有銷售人員進行禮儀培訓(xùn)；保潔員、保安全部酒店標(biāo)準(zhǔn)著裝；停車場安排門童，開門、引導(dǎo)，艷陽或下雨天為客戶撐傘。氛圍升級售樓處裝修應(yīng)充滿時尚感和璀璨感，體現(xiàn)奢華大氣的整體格調(diào)；利用視覺、味覺、聽覺的全面體驗征服客戶。外圍景觀升級景觀化、精致化，與整體風(fēng)格渾然一體，給客戶留下良好的第一印象。工地形象非常重要的溝通和傳播工具圍墻和工地看板作為長期存在的信息載體，要做到以精美的畫面和震撼氣勢吸引客戶關(guān)注，同時通過賣點傳達(dá)讓客戶擁有項目基礎(chǔ)印象。對于本項目而言，現(xiàn)場形象將和售樓處一起承擔(dān)起最重要的溝通傳播作用，因此，務(wù)必精美宏大，體現(xiàn)國際城市綜合體的高端品牌，并跟隨工程及銷售進度及時更換信息。圍墻工地看板指示系統(tǒng)示意看板情景圍墻樣板房與樣板區(qū)建設(shè)秒殺客戶一處優(yōu)美精致、超越期待的樣板房，能對客戶起到瞬間秒殺的作用。樣板房宜最大限度展示戶型優(yōu)勢，同時利用設(shè)計美化部分灰色空間部分，挖掘出一些客戶可能尚未意識到的戶型優(yōu)勢，同時有效消除抗性，實現(xiàn)客戶對未來生活的完美預(yù)約。在項目工程進度允許的情況下，以中心商業(yè)廣場為表現(xiàn)設(shè)置樣板街區(qū)，既能以實景打動客戶，同時也為項目后期推廣活動的展開提供條件。價值深入國際城市綜合體，席卷舟山第三攻擊波第四戰(zhàn):酒店經(jīng)營方/主力商家簽約儀式第五戰(zhàn)：產(chǎn)品價值解讀第六戰(zhàn):主動深入營銷第四戰(zhàn)：酒店經(jīng)營方/主力商家簽約儀式一個由知名品牌公司管理的準(zhǔn)5星級酒店和大的龍頭商家的進駐對項目有非常重要的推動力。與酒店經(jīng)營方和商家意向達(dá)成之后，組織他們進行簽約儀式.邀請相關(guān)單位、意向客戶、媒體，在售樓處或樣板區(qū)舉行簽約儀式和品牌發(fā)布會，為項目建立品牌高度。品牌發(fā)布秀場在參加簽約儀式的主力商家中選擇一家較大品牌的服飾賣場和一家餐飲企業(yè)，進行美食展匯和T臺秀。T臺走秀可結(jié)合服裝、電子產(chǎn)品、珠寶配飾等，美食展以商家展臺搭建為主，可安排廚師現(xiàn)場雕花表演。第五戰(zhàn)：住宅產(chǎn)品價值解讀在區(qū)域平臺、綜合體平臺完成搭建以及酒店品牌價值確立之后，進行住宅價值的深入解讀，并結(jié)合主動營銷出擊，為開盤預(yù)熱。第六戰(zhàn)：多角度深入營銷A、周末巡展“走出去，引進來”，是挖掘周邊區(qū)域客戶的最優(yōu)途徑。按照推廣進度選擇周末等節(jié)假日，到已成熟的商業(yè)中心或居民區(qū)進行巡展，聚集人氣，收集有效客戶，配合小禮品限時限量贈送或走秀等互動活動，充分拓展項目知名度。B、5分鐘項目專屬大片攜手全國知名的影視制作公司，以大片標(biāo)準(zhǔn)，打造項目震撼效果三維動畫片。從國際視野入手，轉(zhuǎn)入后大橋時代生活觀，展現(xiàn)首席國際城市綜合體的領(lǐng)袖風(fēng)范，再詳盡描述未來生活畫面，實現(xiàn)對客戶的征服。廣告片除在售樓處及巡展現(xiàn)場播放外，投放舟山電視臺及輪渡、車站等。強勢開盤國際城市綜合體，沸騰舟山第四攻擊波第七戰(zhàn)：VIP卡認(rèn)購及產(chǎn)品推介會第八戰(zhàn):和津廣場標(biāo)志雕塑揭幕暨開盤儀式第七戰(zhàn)：和津VIP卡認(rèn)購及產(chǎn)品推介會開盤前夕，組織高意向客戶，舉辦專場產(chǎn)品推介會，邀請規(guī)劃師、設(shè)計師等對項目品質(zhì)進行全方位說明，并現(xiàn)場解答客戶問題。推介會當(dāng)日正式推出項目VIP誠意金增值卡?？蛻艚桓兑欢ㄕ\意金，能在開盤時享受更多優(yōu)惠折扣，若未購買，則金額返還。同時，將卡的功能整合到整個和津國際廣場平臺中來。例如，持卡客戶可享受酒店餐飲或客房折扣，可等同超市會員卡使用等?？傊畲笙薅任蛻糍徔?，再通過營銷攻心，將他們轉(zhuǎn)化為實際成交。第八戰(zhàn)：和津廣場標(biāo)志雕塑揭幕暨開盤盛典一場聲勢浩大、全城皆知的開盤儀式，既是項目品質(zhì)的明證，也是后續(xù)推廣最有利的宣傳武器。通過室內(nèi)外氛圍的整體包裝，將整個開盤現(xiàn)場做成一場全城同慶的節(jié)日盛宴，將項