房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享

房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享Realestateinvestmentcourseware2房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)寫字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)3什么是房地產(chǎn)投資？在目前眾多個(gè)人投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中。房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資有哪些類型？4從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)5房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇，一般認(rèn)為通貨膨脹對實(shí)業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價(jià)值可以隨著物價(jià)上漲而“水漲船高”。房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項(xiàng)目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個(gè)人收益具有極大的作用和功效。房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)6流通性風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策影響資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差信息不對稱所造成的風(fēng)險(xiǎn)資金壓力大導(dǎo)致個(gè)人經(jīng)濟(jì)不濟(jì)房地產(chǎn)投資的好處？71、安全：抗通脹、保值增值2、個(gè)人、家庭信譽(yù)增強(qiáng)3、融資杠桿房地產(chǎn)投資的八大順序81、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5、寫字樓6、別墅7、度假村8、旅游勝地房地產(chǎn)投資的八大標(biāo)準(zhǔn)91、地段、地段、還是地段2、實(shí)力的開發(fā)商3、商業(yè)租戶的品質(zhì)4、物業(yè)管理要好5、首付和期限6、買新房不買舊房7、投資就近原則8、套現(xiàn)率快、出租率高做好投資配置101、保險(xiǎn)2、民間金融3、債券、基金4、股票5、房地產(chǎn)房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)11房地產(chǎn)投投資需要要大量的資資金墊付，如如果沒有有雄厚的的資金實(shí)實(shí)力，或或者若沒沒有一定定的籌資資能力，，就不能能投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)。其次在投投資前要要在對租賃市場場調(diào)查的基礎(chǔ)上上，對租租賃市場場有一定定的把握握，避免免投資的的盲目性性。市場場價(jià)格主主要受供供求關(guān)系系影響，，所以，，投資房房地產(chǎn)最最根本的的還是要要看市場場的供求求狀況如如何，尤尤其是租租賃市場場的需求求變動(dòng)和和價(jià)格走走勢，來來決定投投資時(shí)機(jī)機(jī)是否成成熟。1、個(gè)人資金金實(shí)力及及租賃市市場分析析房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)122、房地產(chǎn)產(chǎn)投資品品種的選選擇目前供個(gè)個(gè)人投資資者選擇擇的投資種類類主要有住住宅、商商鋪、、、公寓、、寫字樓樓等；一般來說說，當(dāng)一一個(gè)地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)繁繁榮和快快速增長長時(shí)，投投資商業(yè)業(yè)用房及及公寓都都會(huì)有較較好的回回報(bào)；與投資商商業(yè)用房房相比，，投資住住宅會(huì)比比較安全全；只要要區(qū)位不不是特別別偏遠(yuǎn)，，升值也也會(huì)比較較穩(wěn)定。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)133、購置投資資型房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)應(yīng)考考慮全面面綜合考慮慮該項(xiàng)目目開發(fā)商商的實(shí)力力、地點(diǎn)點(diǎn)、周邊邊環(huán)境、、房型以以及物業(yè)業(yè)管理等等方面的的問題。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)144、購置房產(chǎn)產(chǎn)后如何何進(jìn)行投投資操作作即投資者者用現(xiàn)款款或分期期付款的的方式直直接向房房地產(chǎn)開開發(fā)商購購買住房房，并適適當(dāng)裝修修、裝飾飾后出售售或出租租，以獲獲取投資資回報(bào)，，是一種種傳統(tǒng)的的投資方方式，也也是迄今今為止住住房投資資者最常常用的一一種方式式。如何何將房產(chǎn)產(chǎn)出租出出去，尋尋求合適適的租戶戶，按時(shí)時(shí)收取房房租，就就成為投投資者關(guān)關(guān)心的問問題。隨著房地地產(chǎn)中介介市場的的不斷壯壯大和成成熟，客客觀上也也為房地地產(chǎn)個(gè)人人投資帶帶來新的的機(jī)遇。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)155、個(gè)人投資資房產(chǎn)承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)問題題如果投資資者完全全用自有有資金買買房，若若房屋不不能及時(shí)時(shí)變現(xiàn)，，投入的的資金就就會(huì)被套套牢；如如果是通通過貸款款支付房房款，就就背上了了長期支支付利息息的包袱袱。因此在選選擇房產(chǎn)產(chǎn)作為投投資工具具的同時(shí)時(shí)，要具具備對風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的承承受力和和規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力。尤尤其是對對于部分分以借貸貸形式投投入房產(chǎn)產(chǎn)的投資資者，更更應(yīng)本著著“穩(wěn)健健”的原原則，有有關(guān)金融融專家表表示，用于房屋屋住房還還貸的比比例，不不宜超過過家庭收收入的40％。。寫字樓的的五個(gè)購購買原則則161、要分開開產(chǎn)證、、貸款時(shí)時(shí)可靈活活操作2、樓齡不不要太長長，最好好在5年內(nèi)，不不然評估估價(jià)上不去3、要有頻頻繁的交交易流通通記錄，，否則評評估時(shí)沒沒有價(jià)格對比比參照4、5A級寫字樓樓只在一一線城市市購買：：租戶品品質(zhì)（集中金金融、外外貿(mào)、商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、有高高檔客戶戶）5、不購買買面積單單位劃分分過小的的樓盤如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？171、品牌、、實(shí)力開開發(fā)商大牌、老老牌、名名牌為什么要要選擇名名牌開發(fā)發(fā)商？原因是什什么？案例：萬萬達(dá)廣場場吾吾悅廣場場萬萬象城大大悅悅城首先考慮慮的是融融資，名名牌開發(fā)發(fā)商背后后有很強(qiáng)強(qiáng)的融資資能力，，流通價(jià)值值是關(guān)鍵鍵！如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？182、管理公公司如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？193、符合選選點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選點(diǎn)：位位置、位位置，好好位置如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？204、市場場定位位1、消費(fèi)費(fèi)人群群的取取向清清晰，，功能能定位位明確確（業(yè)業(yè)態(tài)））2、針對對買主主，消消費(fèi)者者3、根據(jù)據(jù)政府府的片片區(qū)規(guī)規(guī)劃4、開發(fā)發(fā)商在在根據(jù)據(jù)政府府的規(guī)規(guī)劃在在進(jìn)一一步規(guī)規(guī)劃我我這棟棟樓讓讓什么么樣的的人群群來消消費(fèi)，，這棟棟樓的的主體體是用用來干干什么么（功功能定定位））案例：：萬達(dá)達(dá)廣場場吾吾悅悅廣場場世世貿(mào)貿(mào)財(cái)富富中心心如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？215、商家家品質(zhì)質(zhì)和市市場對對應(yīng)性性商家品品質(zhì)：：意味味著充充足的的現(xiàn)金金流（（如：：租金金收入入等等等）意意味著著物業(yè)業(yè)評估估好未來的的商家家是否否對應(yīng)應(yīng)市場場定位位如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？226、產(chǎn)證證、產(chǎn)產(chǎn)證性性質(zhì)和和產(chǎn)權(quán)權(quán)分割割核心：：流通通產(chǎn)證越越多，，流通通率越越高，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越小小產(chǎn)證越越多越越好，，好處處；購買環(huán)環(huán)節(jié)滾滾動(dòng)操操作；；抓機(jī)會(huì)會(huì)，部部分操操作，，靈活活機(jī)動(dòng)動(dòng)；融資時(shí)時(shí)，在在不同同的銀銀行爭爭取政政策。。如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？237、經(jīng)營營范圍圍、經(jīng)經(jīng)營限限制、、獨(dú)立立性（（獨(dú)立立經(jīng)營營）范圍：：定位位限制制：比比如限限制影影響業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的的，如限制制餐飲飲、排排煙系系統(tǒng)等等。獨(dú)立：：享受受商圈圈的利利好，，但不不受整整體商商圈負(fù)負(fù)面的的影響響，可可獨(dú)成成一體體，由由自己己決定定。如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？248、評估估價(jià)值值高銀行心心目中中的價(jià)價(jià)值（銀行行資源源庫最最全面面、包包括開開發(fā)商商、業(yè)業(yè)態(tài)、、消費(fèi)費(fèi)群等等，好好決定定增值值預(yù)期期）評估價(jià)價(jià)是買買項(xiàng)目目時(shí)金金融方方案的的關(guān)鍵按按鈕如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？259、運(yùn)營營團(tuán)隊(duì)隊(duì)如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)地地產(chǎn)投投資？？2610、有好好的現(xiàn)現(xiàn)金流流和增增值預(yù)預(yù)期投資中中規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲獲得收收益的的建議議271、審時(shí)時(shí)度勢勢、把把握機(jī)機(jī)會(huì)樓市的的發(fā)展展存在在周期期性，，加強(qiáng)強(qiáng)對市市場的的調(diào)查查研究究，正正確判判斷樓樓市的的周期期，就就能正正確找找到樓樓市投投資的的準(zhǔn)確商商機(jī)。在合合適的的時(shí)機(jī)機(jī)，以以相對對較低低的價(jià)價(jià)格介介入有有升值值潛力力的房房產(chǎn)。。投資中中規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲獲得收收益的的建議議282、考察察地段段、充充分了了解在落實(shí)實(shí)投資資前，，對目目標(biāo)房房產(chǎn)所所在地地段進(jìn)進(jìn)行考考察非非常重重要，，考察察內(nèi)容容包括括三個(gè)個(gè)方面面：第一、、了解解目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)產(chǎn)所在在地段段未來來的規(guī)規(guī)劃；；第二、、了解解目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)產(chǎn)的升升值潛潛力；；第三、、了解解租客客的類類型和和需求求，掌掌握租租金波波動(dòng)情情況，，核算算年回回報(bào)率率。投資中中規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲獲得收收益的的建議議293、收益益保障障、避避免空空置如寫字字樓投投資者者均以以租金金回報(bào)報(bào)作為為獲利利手段段，但但其較較容易易受市市場大大環(huán)境境影響響，如如金融融危機(jī)機(jī)、住住宅泡泡沫爆爆破、、股市市大幅幅波動(dòng)動(dòng)等。。這些些現(xiàn)象象容易易導(dǎo)致致寫字字樓大大幅空空置、、租金金下滑滑、二二手賣賣盤激激增，，甚至至?xí)l(fā)只只租不不售局局面的的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。因因而具具有長長期持持有物物業(yè)的的強(qiáng)烈烈心態(tài)態(tài)，保保障收收益、、避免免空置置最為為關(guān)鍵鍵。投資中中規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲獲得收收益的的建議議304、謹(jǐn)慎慎選房房、咨咨詢專專家投資樓樓市除除時(shí)機(jī)機(jī)和地地段外外，品品種的的選擇擇同樣樣重要要。除除商品品房外外還可可以嘗嘗試其其它房房產(chǎn)品品種，，例如如房改改房、、拍賣賣房，，不同同的品品種有有不同同的升升值空空間。。也可向向房地地產(chǎn)投投資方方面的的專家家咨詢詢，獲獲取專專業(yè)意意見，，可以以有效效地維維護(hù)投投資者者投資