房屋交房流程及注意事項(xiàng)

交房流程及注意事項(xiàng)交房流程及注意事項(xiàng)一、如何理解交收樓二、交房流程三、交房注意事項(xiàng)四、案例解析一、如何理解交收樓1、“交收樓”的概念是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。

物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。

故稱“交收樓”。一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：

由一個(gè)核心和三個(gè)重點(diǎn)構(gòu)成。核心:物業(yè)與開發(fā)商的溝通

三個(gè)重點(diǎn):交樓許可證物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改前期培訓(xùn)

3．核心問題需切實(shí)的貫穿在整個(gè)交收房流程之中。

4．把握好三個(gè)重點(diǎn)有助于物管處在交收樓活動(dòng)前,打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，在充分準(zhǔn)備的前提下展開對(duì)交收樓的活動(dòng)。

一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動(dòng)是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺(tái)給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階段就能獲得業(yè)主一定程度的認(rèn)可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進(jìn)入正常運(yùn)行后的物業(yè)費(fèi)繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這出戲?演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。5.在交收樓活動(dòng)中，處處離不開開發(fā)商(從最初的場地安排、資料、預(yù)驗(yàn)收

到最后的整改等)。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才

能演好這出戲。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要講的主旨：

物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動(dòng)。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系:定期性會(huì)議專題會(huì)議發(fā)文及回復(fù)的流程緊急事件的整改處理流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識(shí)重。應(yīng)對(duì)：灌輸物管意識(shí)。一、如何理解交收樓

重點(diǎn)一、交樓許可證

1.確認(rèn)可以交樓的標(biāo)志是什么？

標(biāo)志是取得《住宅交付使用許可證》2.根據(jù)上海市地方性法規(guī)和預(yù)售合同示范文本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進(jìn)行交房：

開發(fā)商先行交房的行為是違法行為4.業(yè)主如果辦理了收房手續(xù):A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施不完備的風(fēng)險(xiǎn)。

B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。

C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報(bào)。

D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。6.以上內(nèi)容表明無證交房的風(fēng)險(xiǎn)巨大，后果嚴(yán)重。7.參考條款：《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》一、如何理解交收樓重點(diǎn)二、物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改的工作1.對(duì)小區(qū)單元及公共區(qū)域進(jìn)行驗(yàn)收，提出整改項(xiàng)目，制訂整改流程。

目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接收后減少交房時(shí)的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作的順利完成。2.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實(shí)有效的整改流程及方案。3.定期參加開發(fā)商例會(huì)，控制整改進(jìn)度及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。4.物業(yè)接管方案擬定。5.在驗(yàn)收過程中對(duì)設(shè)施設(shè)備，型號(hào)、品牌等作匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強(qiáng)巡視，嚴(yán)格管理(鑰匙領(lǐng)用制度等)。一、如何理解交收樓8.預(yù)驗(yàn)方式：

8.1前期模擬驗(yàn)收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對(duì)單元

內(nèi)部及公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。

作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)整改，避免延誤接收時(shí)間。

8.2接開發(fā)商竣工通知后進(jìn)行先期驗(yàn)收，由發(fā)展商項(xiàng)目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進(jìn)行。

8.3交接驗(yàn)收的尾聲進(jìn)行三方查驗(yàn)，由發(fā)展商項(xiàng)目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進(jìn)行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。反之，則由物業(yè)管理公司將問題

匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗(yàn)收會(huì)議上提報(bào)發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理

公司接收。接收后物業(yè)管理公司需按排定時(shí)巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保

持良好的狀態(tài)。一、如何理解交收樓重點(diǎn)三、前期培訓(xùn)

1、小區(qū)基本情況的培訓(xùn):占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。

2、供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓(xùn)分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓(xùn)以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)：2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓(xùn)包括:廚房櫥具、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。主要培訓(xùn)內(nèi)容：品牌知識(shí)，產(chǎn)品特色，使用功能、注意事項(xiàng)，保養(yǎng)方法，售后服務(wù)等等。2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓(xùn)由發(fā)展商項(xiàng)目部及承建商共同參與，培訓(xùn)內(nèi)容包括:土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)以及內(nèi)裝修選用材質(zhì)特點(diǎn)，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。

3.培訓(xùn)《臨時(shí)管理公約》及《業(yè)戶手冊(cè)》是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的員工快速掌握物業(yè)工作要點(diǎn)的比較好的方式。

綜合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行小區(qū)《臨時(shí)管理公約》及《業(yè)戶手冊(cè)》的培訓(xùn)。使員工掌握公司及管理處對(duì)小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作與運(yùn)用。一、如何理解解交收樓4.交房的的培訓(xùn)包括：：A.整體交房流程程。B.管理處員工熟熟悉交房環(huán)節(jié)節(jié)中的各類表表單。C.交房流程及相相關(guān)表單的具具體使用及注注意事項(xiàng)的解解答。D.模擬交房演練練。5、交接時(shí)期期統(tǒng)一口徑培培訓(xùn)：對(duì)交房活動(dòng)期期間業(yè)主提出出的問題進(jìn)行行統(tǒng)一的回答答，避免尷尬尬。6、交接時(shí)期期員工行為規(guī)規(guī)范培訓(xùn)：儀儀容儀表、接接人待物、語語言、作息制制度等。二、交收樓流流程一、房產(chǎn)交接接業(yè)主來辦理繳繳納購房余款款、簽收房屋屋交接書手續(xù)續(xù)時(shí)，向現(xiàn)場場辦理人員出出示：1、收樓通知書書；2、業(yè)主身份證證或委托書及及代理人證件件；3、銷售合同及及收據(jù)等相關(guān)關(guān)證明；由開發(fā)商相關(guān)關(guān)人員及物業(yè)業(yè)客服部人員員陪同業(yè)主至至開發(fā)商財(cái)務(wù)務(wù)處繳納相關(guān)關(guān)款項(xiàng)（包括房款、代辦辦小產(chǎn)證、代代收分時(shí)電表表裝置費(fèi)、代代收有線端口口初裝費(fèi)、代代收燃?xì)獗砭呔哔M(fèi)等）并開具繳繳費(fèi)證明。業(yè)主憑繳費(fèi)證證明領(lǐng)取《新建住宅使用用說明書》、《新建住宅質(zhì)量量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合合格證書》、《空氣檢測合格格證書》。簽署房屋交接接書后，領(lǐng)取取單元內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)產(chǎn)品說明書、、單元保養(yǎng)說說明書等。二、交收樓樓流程二、物業(yè)管管理繳費(fèi)業(yè)主在發(fā)展展商處結(jié)清清房款及領(lǐng)領(lǐng)取各項(xiàng)物物品后，由由物業(yè)管理理公司客服服人員和銷銷售人員陪陪同至物業(yè)管管理公司財(cái)財(cái)務(wù)部繳納納費(fèi)用：1、前期物業(yè)業(yè)管理費(fèi)（（三個(gè)月））2、代收維修修基金。業(yè)主在繳付付上述費(fèi)用用后，物業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)部將將出具收樓樓繳費(fèi)證明明。三、交收樓樓流程三、辦理物物業(yè)登記手手續(xù)在確認(rèn)業(yè)主主將房款及及物業(yè)管理理費(fèi)均已繳繳納后，由由物業(yè)管理理公司客服服部人員幫幫業(yè)主辦理理物業(yè)登記手手續(xù)，具體體操作流程程如下：1、客服助理理核對(duì)收樓樓通知書、、預(yù)售合同同、有效身身份證件并并復(fù)印存檔檔（業(yè)主如如為境外人人士，代理理人委托書書需公證））；另需復(fù)復(fù)印已繳物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、維修基基金發(fā)票存存檔。2、業(yè)主簽署署并簽收《臨時(shí)管理公公約及承諾諾書》《臨時(shí)管理公公約》作為業(yè)主委委員會(huì)成立立之前業(yè)主主、物業(yè)管管理公司和和發(fā)展商在在小區(qū)內(nèi)行行使各項(xiàng)權(quán)權(quán)利和義務(wù)務(wù)的約定，，對(duì)業(yè)主也也是一種保保障，因此此《臨時(shí)管理公公約》簽署非常重重要。3、業(yè)主填寫寫《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表表》。《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表表》涉及到業(yè)主主的個(gè)人信信息及聯(lián)絡(luò)絡(luò)電話、地地址等內(nèi)容容，因此屬屬于保密文件同時(shí)為做到到業(yè)主信息息的有效性性和合法性性，《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表表》必須由業(yè)主主本人填寫寫。4、業(yè)主簽署署并簽收《搬遷及電梯梯使用承諾諾書》注明了小區(qū)區(qū)搬遷及電電梯使用的的一些規(guī)定定及注意事事項(xiàng)，對(duì)業(yè)業(yè)戶的順利利搬遷及電電梯使用有有非常大的的作用，同同時(shí)也是物物業(yè)管理公公司與業(yè)主主在搬遷和和電梯使用用上的約定定。二、交收樓樓流程5、業(yè)主簽收收《搬遷及電梯梯使用通知知書》、《租客登記表表》、《業(yè)戶手冊(cè)》和《服務(wù)指南》等表單和文文件，以方方便業(yè)主進(jìn)進(jìn)一步了解解各項(xiàng)表單單的使用及及管理公司司提供的各各項(xiàng)服務(wù)。。6、業(yè)主簽署并并簽收《防火、治安安責(zé)任協(xié)議議書》?！斗阑稹⒅伟舶藏?zé)任協(xié)議議書》的簽署是要要求業(yè)主做做好單元內(nèi)內(nèi)的安全防防火、防范范工作，同同時(shí)協(xié)助物物業(yè)管理公公司保護(hù)好好小區(qū)公共共區(qū)域的消消防設(shè)備、、設(shè)施、器器材。7、業(yè)主簽收收《治安管理規(guī)規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定定》。物業(yè)管理公公司希望業(yè)業(yè)主能遵守守小區(qū)的《治安管理規(guī)規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定定》，配合物業(yè)業(yè)管理公司共同管理理好整個(gè)小小區(qū)。8、業(yè)主核對(duì)對(duì)及簽收進(jìn)進(jìn)戶門，分分戶門，信信箱鑰匙及及IC卡。9、在辦完物物業(yè)各項(xiàng)手手續(xù)后，陪陪同業(yè)主至至單元內(nèi)驗(yàn)驗(yàn)房。二、交收樓樓流程三、驗(yàn)房在辦完物業(yè)業(yè)各項(xiàng)手續(xù)續(xù)后，由物物業(yè)管理公公司客服部部人員、工工程技術(shù)人人員和發(fā)展展商銷售人人員三方共同同陪業(yè)主至至單元內(nèi)驗(yàn)驗(yàn)房：1、業(yè)主將單單元進(jìn)戶門門打開，由由“三方””陪同清點(diǎn)點(diǎn)單元內(nèi)物物品、設(shè)備備及設(shè)施，，核對(duì)單元元的水、電電、和燃?xì)鈿庾x數(shù)，在在《物業(yè)（單元元）接收記記錄表》簽署確認(rèn)。。物業(yè)工程人人員為業(yè)主主演示設(shè)施施設(shè)備使用用功能及狀狀態(tài)。2、如業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)單元內(nèi)存存在著一些些問題或疑疑問，物業(yè)業(yè)管理公司司工程人員員無法回答答的即通知發(fā)展展商工程人人員來現(xiàn)場場解疑。如如需整改的的發(fā)展商工工程人員在在現(xiàn)場回復(fù)復(fù)業(yè)主整改改工作時(shí)間間表，并記記錄在案，，以確保驗(yàn)驗(yàn)房工作順順利進(jìn)行。。3、若有整改改事項(xiàng)，業(yè)業(yè)主可委托托物業(yè)管理理處跟進(jìn)并并及時(shí)報(bào)告告整改結(jié)果果。4、驗(yàn)收完畢畢后，由業(yè)業(yè)主、發(fā)展展商、物業(yè)業(yè)確認(rèn)簽字字。二、交收樓樓流程憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）審核后由開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)至開發(fā)商處領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等）至物業(yè)管理中心財(cái)務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用為業(yè)主辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊(cè)）由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗(yàn)房，物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)業(yè)主如在驗(yàn)房過程中提出整改要求則進(jìn)入整改流程抄錄水、電、天然氣讀表數(shù)，簽署單元接收記錄表收樓完畢交樓流程圖二、交收樓樓流程四、交收樓樓整改業(yè)主驗(yàn)房時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)單元元內(nèi)存在問問題需要整整改時(shí)，由由物業(yè)工程程部人員將將業(yè)主提出的的問題填在在《物業(yè)（單元元）接收記記錄表》或《驗(yàn)房整改單單》上，由業(yè)主簽簽字確認(rèn)后后復(fù)?。ㄎ镂飿I(yè)、業(yè)主主、發(fā)展商商），由發(fā)發(fā)展商通知知各施工單位安排排整改工作作。整改單單原件要存存檔。同時(shí)時(shí)業(yè)主可將將進(jìn)戶門鑰鑰匙托管至物業(yè)管管理公司。。在整改內(nèi)內(nèi)容完成且且業(yè)主復(fù)驗(yàn)驗(yàn)合格后，，由業(yè)主取取回托管之鑰匙。。二、交收樓樓流程業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出整改要求確認(rèn)整改項(xiàng)目并在《驗(yàn)房整改單》上作填寫并由業(yè)主簽字確認(rèn)驗(yàn)房結(jié)束后將《驗(yàn)房整改單》復(fù)印三份，原件存入業(yè)主檔案開發(fā)商物業(yè)業(yè)主工程項(xiàng)目部總包/分包按《驗(yàn)房整改單》進(jìn)行整改工作物業(yè)工程部對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行跟蹤檢查客服負(fù)責(zé)跟進(jìn)保修進(jìn)程，并做好與業(yè)主的溝通工作整改結(jié)束物業(yè)確認(rèn)符合與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗(yàn)收時(shí)間業(yè)主前來驗(yàn)收驗(yàn)收通過在整改單上簽收驗(yàn)收不通過或有新的問題整改完成銷售部交收樓整改流程圖三、交房注注意事項(xiàng)1、發(fā)展商落落實(shí)事項(xiàng)交房前入戶許可證證取得：交交房現(xiàn)場場公示交房場地安安排：A確定場地：：位置方位位、面積大大小、流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方向、功功能區(qū)隔B適度裝修：：地面、四四壁、照明明、電話、、空調(diào)、家家具C導(dǎo)示布置：：園區(qū)外圍圍、收樓現(xiàn)現(xiàn)場事項(xiàng)：1、場地安排排在寬敞、、便于流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的室內(nèi)。。建議臺(tái)面面按手續(xù)辦辦理的流程程一字排開開。2、準(zhǔn)備幾個(gè)個(gè)vip間，如現(xiàn)場場發(fā)生爭吵吵可請(qǐng)業(yè)主主進(jìn)入商談?wù)?，避免擴(kuò)擴(kuò)大影響。。3、確認(rèn)行人人/行車通道。。驗(yàn)樓路線線應(yīng)以通暢暢、方便為為主，避免免交樓現(xiàn)場場混亂。4、現(xiàn)場電話話、網(wǎng)線等等設(shè)施要能能滿足現(xiàn)場場辦公的要要求。5、及早與開開發(fā)商商議議、確認(rèn)交交收樓流程程及維保流流程。三、交房注注意事項(xiàng)園區(qū)布置三、交房注注意事項(xiàng)收樓現(xiàn)場三、交房注注意事項(xiàng)交樓場地三、交房注注意事項(xiàng)交樓場地三、交房注注意事項(xiàng)交房物品資資料：A交房物品：：便于攜帶帶、利于收收納、值得得保存B交房資料：：兩書準(zhǔn)備備、結(jié)構(gòu)圖圖提供、物物業(yè)相關(guān)資資料事項(xiàng)：1、如物業(yè)代代為處理二二書可提請(qǐng)請(qǐng)開發(fā)商采采取一些高高效的方式式。如使用用印章等。。2、相關(guān)資料料開發(fā)商應(yīng)應(yīng)盡快提供供（業(yè)主資資料、實(shí)測測面積、小小區(qū)概況、、設(shè)施設(shè)備備等）。3、以上準(zhǔn)備備工作一但但條件允許許，應(yīng)及早早完成。房屋預(yù)驗(yàn)接接收：A時(shí)間節(jié)點(diǎn)控控制B提前介入施施工現(xiàn)場C整改跟進(jìn)事項(xiàng)：1、制定切實(shí)實(shí)有效的預(yù)預(yù)驗(yàn)、整改改方案。2、開發(fā)商定定期例會(huì)不不可少。3、合理利用用開發(fā)商來來解決問題題。避免完完工后一些些問題暴露露出來導(dǎo)致致重復(fù)整改改延誤接收收時(shí)間4、開發(fā)商在在交樓前應(yīng)應(yīng)作好開荒荒保潔的工工作。三、交房注注意事項(xiàng)交房物品三、交房注注意事項(xiàng)交房中業(yè)主驗(yàn)房收收樓后整改改期限確認(rèn)認(rèn)：A由項(xiàng)目部專專業(yè)工程師師與業(yè)主當(dāng)當(dāng)面書面確確定B工程部按時(shí)時(shí)間跟進(jìn)整整改工作事項(xiàng)：開發(fā)發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)現(xiàn)場組織由由總包、分分包和開發(fā)發(fā)商工程師師共同組成成的“緊急急維修隊(duì)””在交房時(shí)時(shí)如發(fā)生一些交交房人員無無法解決的的工程問題題時(shí)可通知知“緊急維維修隊(duì)”前前來，由專專業(yè)人員與與業(yè)主當(dāng)面接洽，，擬定解決決。面對(duì)“問題題”業(yè)主即即時(shí)配合物物業(yè)公司處處理：一忌拖延、、二忌擴(kuò)散散、三忌被被動(dòng)事項(xiàng)：1、面對(duì)“問問題”業(yè)主主應(yīng)做好與與開發(fā)商之之間的溝通通、協(xié)調(diào)。。2、交房現(xiàn)場場有業(yè)主情情緒激動(dòng)時(shí)時(shí)，應(yīng)請(qǐng)其其離開交房房現(xiàn)場，進(jìn)進(jìn)入事先準(zhǔn)準(zhǔn)備的vip間內(nèi)作處理理。3、對(duì)業(yè)主提提出的問題題應(yīng)及時(shí)給給于回答，，對(duì)于無法法回答的問問題迅速告告知開發(fā)商商，獲得其其指示或技術(shù)支持持。專人對(duì)口負(fù)負(fù)責(zé)：A及時(shí)調(diào)整B隨時(shí)溝通協(xié)協(xié)調(diào)事項(xiàng)：1、在交樓活活動(dòng)中開發(fā)發(fā)商現(xiàn)場人人員的分工工要明確2、避免一人人對(duì)口多項(xiàng)項(xiàng)事件，導(dǎo)導(dǎo)致處理速速度延緩。。3、物業(yè)員工工要熟悉開開發(fā)商現(xiàn)場場人員。并并請(qǐng)開發(fā)商商提供各對(duì)對(duì)口人員名名單給物業(yè)業(yè)。三、交房注注意事項(xiàng)交房后整改維修單單位及人員員控制：A維修工人固固定工作場場地及上下下班時(shí)間B工程部分工工落實(shí)跟單單作業(yè)C項(xiàng)目部專人人跟進(jìn)協(xié)調(diào)調(diào)事項(xiàng)：1、整改維修修單位及人人員控制。。國家規(guī)定定施工時(shí)間間為：周一一至周五8點(diǎn)至18點(diǎn)。2、開發(fā)商定定期整改例例會(huì)制度。共性問題控控制：A專題會(huì)議B專函知會(huì)事項(xiàng)：1、對(duì)于共性性的整改問問題要引起起足夠的重重視。2、對(duì)于業(yè)主主提出的非非質(zhì)量的共共性問題，，也要及時(shí)時(shí)通報(bào)開發(fā)發(fā)商（例如如封陽臺(tái)等等）3、以發(fā)文/專函形式發(fā)發(fā)送給開發(fā)發(fā)商時(shí)，要要注意簽收收、存檔。。必須留存存原始憑證證。三、交房注注意事項(xiàng)1、物業(yè)管理理處落實(shí)事事項(xiàng)交房前收樓人員安安排：A認(rèn)真計(jì)劃，，按時(shí)到崗崗，周詳培培訓(xùn)B以老帶新，，控制加班班，各部配配合C后備支持，，善用資源源，適時(shí)調(diào)調(diào)整事項(xiàng)：1、交房活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行時(shí)會(huì)會(huì)有大量的的加班，在在交房前應(yīng)應(yīng)把員工的的調(diào)休盡量量消化掉。。2、樓宇驗(yàn)收收、接管接接收階段，，是員工熟熟悉樓盤的的最好時(shí)機(jī)機(jī)。3、工程部應(yīng)應(yīng)作好設(shè)施施設(shè)備的登登記、匯總總的工作。。并熟悉設(shè)設(shè)備的維修修、使用。。4、要提前做做好模擬交交樓的工作作。5、在此期間間要注意一一些設(shè)施設(shè)設(shè)備配件及及專用工具具的收集。。6、尤其在接接管之后必必須建立嚴(yán)嚴(yán)格有效的的管理制度度，例如鑰鑰匙領(lǐng)用制制度，出入入制度，整整改人員控制制度度等，以確確保在交付付業(yè)主前始始終保持良良好的狀態(tài)態(tài)。三、交房注注意事項(xiàng)收樓資料：：A業(yè)戶手冊(cè)、、管理公約約B收樓表單、、裝修申請(qǐng)請(qǐng)事項(xiàng)：1、物業(yè)相關(guān)關(guān)的資料（（交樓表單單、裝修申申請(qǐng)等文件件）應(yīng)盡可可能早的提提供給開發(fā)發(fā)商做修改改確認(rèn)。2、可建議開開發(fā)商把交交收樓活動(dòng)動(dòng)中物業(yè)用用資料與公公約、手冊(cè)冊(cè)等一并印印刷。對(duì)開開發(fā)商而言言感覺上美觀、正正規(guī)，對(duì)物物業(yè)而言省省了人力、、物力。3、建議在交交房活動(dòng)中中對(duì)管理公公約進(jìn)行簽簽收。在和和開發(fā)商、、物業(yè)經(jīng)理理協(xié)商的情情況下決定定是否將物管費(fèi)等等敏感問題題寫入公約約一并讓業(yè)業(yè)主作簽收收。4、簡單講解解交樓活動(dòng)動(dòng)中所需表表單的大致致構(gòu)成及內(nèi)內(nèi)容。管理處辦公公場地：A完成裝修B正式啟用事項(xiàng)：1、應(yīng)盡快為為各部門找找好辦公區(qū)區(qū)域。便于于工作的開開展。2、辦公室裝裝修可提請(qǐng)請(qǐng)開發(fā)商。。三、交房注注意事項(xiàng)交房中要點(diǎn)：合理理安排作息息時(shí)間。交交樓期間工工作時(shí)間有有著很大的的不確定的的因素，，因靈活制定作作息時(shí)間，，使員工保保持狀態(tài)，，避免不必必要的減員員?？头藛T：：A等候接待B資料發(fā)放C入住登記D文件簽署E鑰匙領(lǐng)用事項(xiàng)：1、業(yè)主檔案案應(yīng)在交收收樓活動(dòng)時(shí)時(shí)同步建立立，并盡可可能收集齊齊全業(yè)主的的相關(guān)信息息。2、人員分工工明確，員員工對(duì)自己己的工作熟熟練、職責(zé)責(zé)要明確。。3、鑰匙托管管。4、客服交房房技巧。5、控制交房房時(shí)間。6、簡單講解解大致會(huì)使使用到的表表單及用法法。7、因交收樓樓活動(dòng)分為為開發(fā)商及及物業(yè)2大部分，務(wù)務(wù)必與開發(fā)發(fā)商做好交交接工作。。8、業(yè)主資料料是密件，，必須作好好保密工作作。三、交房注注意事項(xiàng)工程人員：：A交樓驗(yàn)房B整改跟進(jìn)C裝修申請(qǐng)事項(xiàng)：1、在業(yè)主套套內(nèi)時(shí)，清清點(diǎn)設(shè)施設(shè)設(shè)備數(shù)量。。2、對(duì)于簡單單的和需要要指導(dǎo)的設(shè)設(shè)備做一下下演示，例例如燈、門門對(duì)講等。。3、要配合客客服對(duì)業(yè)主主進(jìn)行主動(dòng)動(dòng)的指引。。4、整改單填填寫要清晰晰，內(nèi)容完完整。不屬屬于質(zhì)量問問題的要做做好解釋工工作。5、在單元查查看結(jié)束并并得到業(yè)主主同意后，，抄寫水電電煤讀數(shù)并并由業(yè)主確確認(rèn)簽字。。保安人員：：A方向引導(dǎo)B秩序維護(hù)C車輛管理事項(xiàng)：保安安部應(yīng)準(zhǔn)備備緊臨時(shí)預(yù)預(yù)案，以應(yīng)應(yīng)對(duì)現(xiàn)場突突發(fā)狀況。。保潔人員：：A園區(qū)環(huán)境B現(xiàn)場清潔三、交房注注意事項(xiàng)交房后整改跟進(jìn)：：A時(shí)間控制B質(zhì)量控制C投訴控制遺留問題處處理：A及時(shí)整理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)B函告相關(guān)單位位C專人跟進(jìn)落實(shí)實(shí)三、交房注意意事項(xiàng)總結(jié)核心問題題：與開發(fā)商之間間良好的溝通通是順利完成成交收樓活動(dòng)動(dòng)的關(guān)鍵三、交房注意意事項(xiàng)交收樓管理的的重點(diǎn)（要求求、規(guī)定、注注意事項(xiàng)）1、交收樓之前前的必須做好好充分扎實(shí)的的準(zhǔn)備工作。。2、與發(fā)展商共共同制定各種種收樓資料并并提前完成收收樓表單印制制。3、財(cái)務(wù)需確定定業(yè)主收樓時(shí)時(shí)繳納的費(fèi)用用類別及計(jì)算算依據(jù)、起收收日期及注意意事項(xiàng)。4、提前一周完完成交收樓場場地布置并組組織各相關(guān)人人員現(xiàn)場演練練。5、合理安排交交收樓工作人人員盡可能避避免超時(shí)工作作。6、做好鑰匙管管理尤其是未未交樓單元鑰鑰匙及寄存鑰鑰匙的交接工工作。主要檔案的建建立1、管理處主要要為每個(gè)業(yè)主主建立業(yè)主檔檔案。每個(gè)業(yè)業(yè)主檔案包括括業(yè)主及租客客信息，收樓樓時(shí)填寫的各類表表單，整改情情況等等。當(dāng)當(dāng)然日后有關(guān)關(guān)該業(yè)戶的所所有信息（包包括投訴處理、管理費(fèi)費(fèi)收繳、等等等）都應(yīng)存入入該檔案。檔檔案一般按單單元號(hào)碼設(shè)立立。檔案的保保管需注意保密密性，需謹(jǐn)慎慎保管，亦不不可擅自透露露給他人。2、業(yè)主檔案的的建立是交收收樓管理中至至關(guān)重要的一一個(gè)內(nèi)容，這這是物業(yè)管理理公司服務(wù)工工作的第一手資料料，對(duì)開展各各項(xiàng)工作均有有重要作用，，業(yè)主檔案建建立質(zhì)量的高高低在很大程程度上左右著物物業(yè)管理公司司后續(xù)工作的的進(jìn)行，因此此必須引起高高度重視。3、業(yè)主檔案案建立包括檔檔案資料室管管理、檔案文文件柜設(shè)置、、電子檔錄入入和檔案使用用制度建立等各項(xiàng)工工作。三、交房注意意事項(xiàng)常見問題的處處理辦法/注意事項(xiàng)1、因房屋質(zhì)量量問題，業(yè)主主拒絕收樓并并提出賠償要要求的處理。。需知房屋在交交付使用時(shí)會(huì)會(huì)存有一些不不影響使用功功能的質(zhì)量問問題，故交樓樓時(shí)業(yè)主會(huì)收收到新建住宅宅質(zhì)量保證書書，跟進(jìn)國家家和本市的相相關(guān)法規(guī)規(guī)定定，由發(fā)展商商提供相應(yīng)的的維保期限，，業(yè)主提出的的房屋質(zhì)量問問題如果確實(shí)實(shí)較為嚴(yán)重，，已影響到正正常使用該單單元，需即時(shí)時(shí)與發(fā)展商協(xié)協(xié)調(diào)解決業(yè)主主提出的有關(guān)關(guān)合理要求。。一般來說，，對(duì)于一些小小的質(zhì)量問題題，物業(yè)接待待人