建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)營策中心了解建筑知識是為了什么？1、掌握市場中的項目都在賣什么？2、掌握別人在賣的東西有什么優(yōu)勢、劣勢。3、了解自己項目的基本條件。4、指導(dǎo)自己項目該去做什么，賣什么。1、搜索里的問題如何看項目？我們通過網(wǎng)站、宣傳冊等方式了解的相關(guān)產(chǎn)品類的項目內(nèi)容。例如：北京搜房網(wǎng)名詞解釋：1.建筑類別住宅按高度（層數(shù)）區(qū)分：低層住宅（1～3層）；多層住宅（4～6層）；中高層住宅（7～9層）；高層住宅（10層及以上）。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對高層住宅還有小高層、高層的劃分，小高層：一般在10-17層；高層：18-33層超高層：過百米建筑，34層以上。1.建筑類別住宅按照建筑長短邊比例劃分：點（塔）式建筑：指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊。板式建筑：指非塔式建筑的其它建筑。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱短邊。板式建筑：有利于日照、自然采光和通風(fēng)；總體密度（容積率）比較低，可以建造高檔住宅；區(qū)域布局需要下功夫；比較費地。

點（塔）式建筑：總體密度（容積率）比較高，適合于在繁華地區(qū)建造住宅；各戶住宅的自然采光、日照和通風(fēng)需要下功夫進行設(shè)計；平面布局活躍，可以靈活布置各種不同功能的用地。

1.建筑類別點（塔）式建筑：總體密度（容積率）比較高，適合于在繁華地區(qū)建造住宅；各戶住宅的自然采光、日照和通風(fēng)需要下功夫進行設(shè)計；平面布局活躍，可以靈活布置各種不同功能的用地。

1.建筑類別板塔結(jié)合：經(jīng)濟、節(jié)約、提高土地的使用效率；保證戶型的日照、通風(fēng)等舒適度的同時，盡可能多的建筑面積。目前較多使用的一種形式。

1.建筑類別低層及多層建筑在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)按形態(tài)劃分為：獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼花園洋房。

住宅【英譯】HOUSE，Villa?！咎卣鳌克矫苄詮?，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。獨棟別墅【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。1.建筑類別住宅聯(lián)排別墅【定義】有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，一般還有地下室。由三個或三個以上的單元組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。【英譯】TOWNHOUSE，縮寫TH。雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。【定義】雙拼別墅基本是三面采光，但由于其價格比聯(lián)排高，居住感受類似聯(lián)排邊單元，因此目前在市場中接受度相對較低?！咎卣鳌?.建筑類別花園洋房按退臺劃分按躍層劃分無錫。金科東方王謝中式原創(chuàng)，5+1洋房。150-180-230平米組合。首層下躍地下一層171平米四居入戶花園，前后花園，陽光室、下沉庭院，多種附加值，提高居住品質(zhì)。三層、四層約150平米，四層戶型由于立面設(shè)計中退臺限制，附加值最少，一般售價最低。五層躍六層231平米四居入戶花園，觀景露臺，頂層超大露臺及豪華主臥套，居住品質(zhì)與別墅類似。2.裝修狀況精裝修、毛坯一般在城市中心稀缺地段的豪宅項目中采用精裝修的項目較多，一是保證項目品質(zhì)的實現(xiàn)，打造奢華的形象特質(zhì)，同時也能帶來一部分利潤。精裝的內(nèi)容包括：硬裝部分：墻、地、頂?shù)牟馁|(zhì)選用及造型處理；廚衛(wèi)部分：潔具、灶具等的品牌、檔次選擇；設(shè)備設(shè)施：水、暖、強弱電等家居智能化普通住宅類的項目普遍采用毛坯交房。但如萬科長陽半島等新城項目，一是有成熟的產(chǎn)品線體系，二是能夠為項目提供一部分利潤，同時為較遠(yuǎn)區(qū)的客戶免去裝修的繁瑣步驟，即買即住。例：萬科長陽半島

建設(shè)用地面積：276237㎡

容積率為：1.85總建筑面積=276237*1.85=511038平米注：用地面積為建設(shè)用地面積，與占地面積的區(qū)別。占地面積中含：1）建設(shè)用地——建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

（2）代征市政用地——由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規(guī)劃市政、道路用地。（3）代征綠化用地——交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。（4）其它代征用地等查詢土地信息登陸北京市土地儲備中心網(wǎng)站4.綠化率小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與小區(qū)用地面積的比值。綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線范圍內(nèi)的綠地），不包括屋頂、露臺的人工綠地。一般住宅的綠化率不得低于30%。5.產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃形態(tài)景觀空間日照車位配比交通組織戶型：一梯幾戶戶型面積進深、面寬建筑面積套內(nèi)建筑實用率立面園林設(shè)備設(shè)施關(guān)注什么？2、建筑間距系數(shù)規(guī)劃中用到的名詞板式居住建筑的長邊平行相對布置時，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，長邊之間的建筑間距系數(shù)不得小于下表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。一般指在正南北或正東西方向上出現(xiàn)重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上新建區(qū)1.71.41.5改建區(qū)1.61.41.5群體布置時板式居住建筑的間距系數(shù)0小時日照1小時日照2小時日照3小時日照4小時日照5小時日照6小時日照根據(jù)地區(qū)差異，有的地區(qū)是建筑間距與日照同時控制，有的可以按單控其一，視具體地區(qū)而定。規(guī)劃車位配比一般在1:0.5——1:2之間，根據(jù)不同物業(yè)類別采用不同指標(biāo)。地下車庫宜集中設(shè)置，一般地下車位面積占到總車位面積的80%。地下車庫宜結(jié)合地上建筑，達(dá)到停車電梯入戶，提高地下車庫的使用率。地下車庫示意產(chǎn)品相關(guān)的名詞解釋套內(nèi)面積（1）套內(nèi)使用面積：

A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積：（3）陽臺建筑面積：套內(nèi)面積=套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)使用面積＋陽臺面積產(chǎn)品相關(guān)的名詞解釋銷售建筑面積銷售建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積影響公攤面積的因素：

1、同一單元里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶的影響，點式和板式樓不同。

2、戶型面積大，公攤就大、

3、有無電梯、公共走廊等面積等都會影響公攤系數(shù)的大小。普通住宅的一般公攤比例：多層：8%——15%小高層：10%——20%高層：15%——30%公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=套內(nèi)建筑面積之和÷可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)產(chǎn)品相關(guān)的名詞解釋幾梯幾戶“梯：建筑中是指樓梯，一般一個單元住宅只配置一部樓梯，18層以上住宅需配置剪刀梯一部，因此在建筑中一般都以一梯幾戶來表述。銷售中“梯”逐漸表達(dá)為“電梯”，由于單層服務(wù)面積及建筑層數(shù)的規(guī)范要求，配置電梯的數(shù)量不同，因此銷售中常用兩梯三戶，四梯八戶等多種方式表示。產(chǎn)品兩梯四戶一梯兩戶產(chǎn)品面寬：面寬也可以稱為“采光面寬”，是指可用于采光的外墻面的長度。對于一個房間來說，面寬是指房間的寬度，也叫開間。進深和面寬相對應(yīng)的房間的長度叫進深。一般認(rèn)為房間的進深面寬比例是6:4.即進深如果是6米，面寬4米就是比較舒適的房間尺度。85平米125平米產(chǎn)品面寬24.3米，進深20.2米。立面風(fēng)格類別中式風(fēng)格、新古典風(fēng)格、英式、法式、地中海風(fēng)格等。建筑風(fēng)格的結(jié)合兩種風(fēng)格可以互相結(jié)合，如歐式地中海風(fēng)格。景觀園林景觀風(fēng)格以“景觀最大化”的原則布局建筑、組織功能。主入口景觀——在此設(shè)置具有標(biāo)識性的小區(qū)級中、大型集中式景觀，如：雕塑、噴泉等，可結(jié)合中央景觀進行設(shè)計。環(huán)形景觀主軸——將兩個地塊的中心區(qū)域串聯(lián)起來，弱化規(guī)劃路對地塊分隔的影響，使各地塊之間產(chǎn)生景觀元素呼應(yīng)。中央景觀——以小型廣場或水景為景觀要素，同時配以具有地中海特色的景觀形式，如：鐘樓等。組團景觀——綠植配以四季性花卉為主，局部設(shè)置景觀小品，主要體現(xiàn)景觀的觀賞性與親切感。中央景觀中央景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀景觀節(jié)點景觀節(jié)點作為中央景觀延伸的重要景觀節(jié)點環(huán)形景觀軸主入口景觀主入口景觀景觀園林結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施是增加產(chǎn)品競爭力的重要因素之一，根據(jù)對市場的研究與分析，采用不低于市場競爭項目的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。系統(tǒng)配置內(nèi)容電梯“日立”或同檔次品牌電梯空調(diào)系統(tǒng)分體式空調(diào)（冷暖型，不贈送）消防系統(tǒng)公共區(qū)域設(shè)置煙感、自動噴淋及消火栓系統(tǒng)；公共區(qū)域設(shè)有火災(zāi)報警與聯(lián)動控制及緊急廣播系統(tǒng)；廚房配燃?xì)庑孤秷缶b置。安防系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)：在住區(qū)內(nèi)所有公共通道設(shè)有無線巡更站點，可保證巡視路線覆蓋所有區(qū)域，同時可通過數(shù)據(jù)儲存調(diào)用。周界防范系統(tǒng)：在住區(qū)圍墻或其他適當(dāng)位置安裝主動紅外對射探測器或感應(yīng)電纜，配合固定目標(biāo)聯(lián)網(wǎng)報警控制主機對周邊區(qū)域進行防范。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在住宅大堂、首層電梯廳、電梯轎廂、小區(qū)出入口、主要通道以及停車場適當(dāng)位置設(shè)置攝像機，信號送中央控制管理室，與保安報警系統(tǒng)聯(lián)動?？梢晫χv