地產(chǎn)項目成本核算方法與過程控制

成本核算方法與過程控制一、成本核算的的基本程序成本核算的一般般步驟依次如如下：1.根據(jù)成本核核算對象的確確定原則和項項目特點，確確定成本核算算對象。2.設(shè)置有關(guān)成成本核算會計計科目，核算算和歸集開發(fā)發(fā)成本及費用用。3.按受益原則則和配比原則則，確定應(yīng)分分?jǐn)偝杀举M用用在各成本核核算對象之間間的分配方法法、標(biāo)準(zhǔn)。4.將歸集的開開發(fā)成本費用用按確定的方方法、標(biāo)準(zhǔn)在在各成本核算算對象之間進(jìn)進(jìn)行分配。5.編制項目開開發(fā)成本計算算表，計算各各成本核算對對象的開發(fā)總總成本。6.正確劃分已已完工和在建建開發(fā)產(chǎn)品之之間的開發(fā)成成本，分別結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本。7.正確劃分可可售面積、不不可售面積(由主管部門門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定分別計計算可售面積積、不可售面面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的的成本，正確確結(jié)轉(zhuǎn)完工開開發(fā)產(chǎn)品的銷銷售成本。8.編制成本報報表，根據(jù)成成本核算和管管理要求，總總括反映各成成本核算對象象的成本情況況。二、成本核算對對象的確定1.成本核算對對象的確定原原則(1)滿足成本本計算的需要要；(2)便于成本本費用的歸集集；(3)利于成本本的及時結(jié)算算；(4)適應(yīng)成本本監(jiān)控的要求求。2.成本核算對對象的確定方方法根據(jù)成本核算對對象的確定原原則，并結(jié)合合項目實際情情況，確定具具體成本核算算對象。(1)成片分期期（區(qū)）開發(fā)發(fā)的項目，可可以以各期(區(qū))為成本核算算對象。(2)同一項目目有裙樓、公公寓、寫字樓樓等不同功能能的，在按期期(區(qū))劃分成本核核算對象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對對象。(3)同一小區(qū)區(qū)、同一期有有高層、多層層、復(fù)式等不不同結(jié)構(gòu)的，還還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃劃分成本核算算對象。(4)根據(jù)核算算和管理需要要，對獨立的的設(shè)計概算或或施工圖預(yù)算算的配套設(shè)施施，不論其支支出是否攤?cè)肴敕课莸乳_發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本，均均應(yīng)單獨作為為成本核算對對象。對于只只為一個房屋屋等開發(fā)項目目服務(wù)的、應(yīng)應(yīng)攤?cè)敕课莸鹊乳_發(fā)項目成成本且造價較較低的配套設(shè)設(shè)施，可以不不單獨作為成成本核算對象象，發(fā)生的開開發(fā)費用直接接計入房屋等等開發(fā)項目的的成本。三、成本費用項項目及核算內(nèi)內(nèi)容1.成本費用項項目開發(fā)產(chǎn)品成本核核算應(yīng)視開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的具體體情況，按制制造成本法設(shè)設(shè)置成本項目目。成本項目目一般包括下下列八項：土土地獲得價款款、開發(fā)前期期準(zhǔn)備費、主主體建筑工程程費、主體安安裝工程費、社社區(qū)管網(wǎng)工程程費、園林環(huán)環(huán)境工程費、配配套設(shè)施費、開開發(fā)間接費。2.各成本項目目的核算內(nèi)容容(1)土地獲得得價款指為取得土地開開發(fā)使用權(quán)而而發(fā)生的各項項費用，主要要包括以下內(nèi)內(nèi)容：①政府地價及市市政配套費：：支付的土地地出讓金、土土地開發(fā)費，向向政府部門交交納的大市政政配套費、交交納的契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補(bǔ)補(bǔ)交的地價。②合作款項：補(bǔ)補(bǔ)償合作方地地價、合作項項目建房轉(zhuǎn)入入分給合作方方的房屋成本本和相應(yīng)稅金金等。③紅線外市政設(shè)設(shè)施費：紅線線外道路、水水、電、氣、通通訊等建造費費、管線鋪設(shè)設(shè)費、接口補(bǔ)補(bǔ)償費。④拆遷補(bǔ)償費：：有關(guān)地上、地地下建筑物或或附著物的拆拆遷補(bǔ)償凈支支出，安置及及動遷支出，農(nóng)農(nóng)作物補(bǔ)償費費，危房補(bǔ)償償費等。(2)開發(fā)前期期準(zhǔn)備費指在取得土地開開發(fā)權(quán)之后、項項目開發(fā)前期期的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測繪繪、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、可行性性研究、籌建建、“三通一平”等前期費用用。主要包括括以下內(nèi)容：：①勘察設(shè)計費a.勘測丈量費費：包括初勘勘、詳勘等。主主要有：水文文、地質(zhì)、文文物和地基勘勘察費，沉降降觀測費，日日照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復(fù)線費費、定線費、施施工放線費、建建筑面積丈量量費等。b.規(guī)劃設(shè)計費費：規(guī)劃費：方案招招標(biāo)費、規(guī)劃劃設(shè)計模型制制作費、方案案評審費、效效果圖設(shè)計費費、總體規(guī)劃劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖圖設(shè)計費、修修改設(shè)計費、環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計計費等。其他：可行性研研究費、制圖圖、曬圖、趕趕圖費、樣品品制作費等。c.建筑研究用用房費：包括括材料及施工工費②報批報建增容容費a.報批報建費費：包括安檢檢費、質(zhì)檢費費、標(biāo)底編制制費、交易中中心手續(xù)費、人人防報建費、消消防配套設(shè)施施費、散裝水水泥集資費、白白蟻防治費、墻墻改基金、建建筑面積丈量量費、路口開開設(shè)費等、規(guī)規(guī)劃管理費、新新材料基金(或墻改專項項基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補(bǔ)貼貼費)、拆遷管理理費、招投標(biāo)標(biāo)管理費等。項目整體性報批批報建費：項項目報建時按按規(guī)定向政府府有關(guān)部門交交納的報批費費。b.增容費：包包括水、電、煤煤氣增容費③“三通一平”費：a.臨時道路：：接通紅線外外施工用臨時時道路的設(shè)計計、建造費用用。b.臨時用電：：接通紅線外外施工用臨時時用電規(guī)劃設(shè)設(shè)計費、臨時時管線鋪設(shè)、改改造、遷移、臨臨時變壓器安安裝及拆除費費用。c.臨時用水：：接通紅線外外施工用臨時時給排水設(shè)施施的設(shè)計、建建造、管線鋪鋪設(shè)、改造、遷遷移等費用。d.場地平整：：基礎(chǔ)開挖前前的場地平整整、場地清運運、舊房拆除除等費用。④臨時設(shè)施費a.臨時圍墻：：包括圍墻、圍圍欄設(shè)計、建建造、裝飾費費用。b.臨時辦公室室：租金、建建造及裝飾費費用。c.臨時場地占占用費：含施施工用臨時占占道費、臨時時借用空地租租費。d.臨時圍板：：包括設(shè)計、建建造、裝飾費費用。(3)主體建筑筑工程費指項目開發(fā)過程程中發(fā)生的主主體內(nèi)列入土土建預(yù)算內(nèi)的的各項費用。主主要包括：①基礎(chǔ)造價：包包括土石方、樁樁基、護(hù)壁（坡坡）工程費，基基礎(chǔ)處理費、樁樁基咨詢及檢檢測費、降水水。②結(jié)構(gòu)及粗裝修修造價：主要要包括砼框架架（含獨立柱柱基和條基等等淺基礎(chǔ)）、砌砌體、找平及及抹灰、防水水、垂直運輸輸、腳手架、超超高補(bǔ)貼、散散水、沉降縫縫、伸縮縫、底底層花園砌體體（高層建筑筑的裙樓有架架空層，原則則上架空層結(jié)結(jié)構(gòu)列入裙樓樓、有轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)并入塔塔樓）。③門窗工程：主主要包括單元元門、入戶門門、戶內(nèi)門、外外墻門窗、防防火門的費用用。④公共部位精裝裝修費：主要要包括大堂、電電梯廳、樓梯梯間、屋面、外外立面及雨蓬蓬的精裝修費費用。⑤戶內(nèi)精裝修費費：主要包括括廚房、衛(wèi)生生間、廳房、陽陽臺、露臺的的精裝修費用用。(4)主體安裝裝工程費①室內(nèi)水暖氣電電管線設(shè)備費費；a.室內(nèi)給排水水系統(tǒng)費（自自來水／排水水／直飲水／／熱水）；b.室內(nèi)采暖系系統(tǒng)費（地板板熱／電熱膜膜／分戶燃?xì)鈿鉅t／管道系系統(tǒng)／暖氣片片）；c.室內(nèi)燃?xì)庀迪到y(tǒng)費；d.室內(nèi)電氣工工程費：包括括樓棟及單元元配電箱、電電表箱、戶配配電箱、管線線敷設(shè)、燈具具、開關(guān)插座座、含弱電工工程管盒預(yù)埋埋。②室內(nèi)設(shè)備及其其安裝費a.通風(fēng)空調(diào)系系統(tǒng)費：包括括空調(diào)設(shè)備及及安裝費用、空空調(diào)管道、通通風(fēng)系統(tǒng)費用用；b.電梯及其安安裝費；c.發(fā)電機(jī)及其其安裝費：包包括發(fā)電機(jī)供供貨、安裝、機(jī)機(jī)房降噪費；；d.消防系統(tǒng)費費：包括水消消防、電消防防、氣體滅火火、防排煙工工程費；e.人防設(shè)備及及安裝費：包包括密閉門、氣氣體過濾裝置置等。③弱電系統(tǒng)費a.居家防盜系系統(tǒng)費用：包包括陽臺及室室內(nèi)紅外探測測防盜、門磁磁、緊急按扭扭等；b.對講系統(tǒng)費費用：包括可可視及非可視視對講系統(tǒng)費費用；c.三表遠(yuǎn)傳系系統(tǒng)費用：包包括水、電、氣氣遠(yuǎn)程抄表系系統(tǒng)費用；d.有線電視費費用：包括有有線電視、衛(wèi)衛(wèi)星電視主體體內(nèi)外布線及及終端插座費費用；e.電話系統(tǒng)費費用：包括主主體內(nèi)外布線線及終端插座座費用；f.寬帶網(wǎng)：包包括主體內(nèi)外外布線及終端端插座費用。(5)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費①室外給排水系系統(tǒng)費a.室外給水系系統(tǒng)費：主要要包括小區(qū)內(nèi)內(nèi)給水管道、檢檢查井、水泵泵房設(shè)備、及及外接的消火火栓等費用；；b.雨污水系統(tǒng)統(tǒng)費用。②室外采暖系統(tǒng)統(tǒng)費：主要包包括管道系統(tǒng)統(tǒng)、熱交換站站、鍋爐房費費用③室外燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)費：主要包包括管道系統(tǒng)統(tǒng)、調(diào)壓站④室外電氣及高高低壓設(shè)備費費a.高低壓配電電設(shè)備及安裝裝：包括紅線線到配電房的的高壓線、高高壓柜、變壓壓器、低壓柜柜及箱式變壓壓設(shè)備費用；；b.室外強(qiáng)電管管道及電纜敷敷設(shè)：室外強(qiáng)強(qiáng)電總平線路路部分費用；；c.室外弱電管管道埋設(shè)：包包括用于電視視、電話、寬寬帶網(wǎng)、智能能化布線的管管道預(yù)埋、檢檢查井等費用用。⑤室外智能化系系統(tǒng)費a.停車管理系系統(tǒng)費用：包包括露天停車車場管理系統(tǒng)統(tǒng)、地下室或或架空層停車車場管理系統(tǒng)統(tǒng)的費用；b.小區(qū)閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)費用用：包括攝像像頭、顯示屏屏及電氣系統(tǒng)統(tǒng)安裝等費用用；c.周界紅外防防越系統(tǒng)費用用：紅外對掃掃等；d.小區(qū)門禁系系統(tǒng)費用；e.電子巡更系系統(tǒng)費用；f.電子公告屏屏費用。(6)園林環(huán)境境工程費指項目所發(fā)生的的園林環(huán)境造造價，主要包包括：②綠化建設(shè)費費：包括公共共綠化、組團(tuán)團(tuán)宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化支出；；②建筑小品：雕雕塑、水景、環(huán)環(huán)廊、假山等等；③道路、廣場場建造費：道道路廣場鋪設(shè)設(shè)、開設(shè)路口口工程及補(bǔ)償償費等；④圍墻建造費費：包括永久久性圍墻、圍圍欄及大門；；⑤室外照明：：室外照明電電氣工程，如如路燈、草坪坪燈；⑥室外背景音音樂；⑦室外零星設(shè)施施：兒童游樂樂設(shè)施、各種種指示牌、標(biāo)標(biāo)識牌、示意意圖、垃圾桶桶、座椅、陽陽傘等。(7)配套設(shè)施施費指房屋開發(fā)過程程中，根據(jù)有有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)權(quán)不屬于開發(fā)發(fā)商，開發(fā)商商不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作自留固定定資產(chǎn)的公共共配套設(shè)施支支出。主要包包括以下幾類類：①在開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生的不會會產(chǎn)生經(jīng)營收收入的不可經(jīng)經(jīng)營性公共配配套設(shè)施支出出，包括居委委會、派出所所、崗?fù)?、兒兒童樂園、自自行車棚等；；②在開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)據(jù)法規(guī)或經(jīng)營營慣例，其經(jīng)經(jīng)營收入歸于于經(jīng)營者或業(yè)業(yè)委會的可經(jīng)經(jīng)營性公共配配套設(shè)施的支支出，如建造造幼托、郵局局、圖書館、閱閱覽室、健身身房、游泳池池、球場等設(shè)設(shè)施的支出；；③開發(fā)小區(qū)內(nèi)城城市規(guī)劃中規(guī)規(guī)定的大配套套設(shè)施項目不不能有償轉(zhuǎn)讓讓和取得經(jīng)營營收益權(quán)時，發(fā)發(fā)生的沒有投投資來源的費費用；④對于產(chǎn)權(quán)、收收入歸屬情況況較為復(fù)雜的的地下室、車車位等設(shè)施，應(yīng)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開開發(fā)商的銷售售承諾等具體體情況確定是是否攤?cè)氡境沙杀卷椖?。如如開發(fā)商通過過補(bǔ)交地價或或人防工程費費等措施，得得到政府部門門認(rèn)可，取得得了該配套設(shè)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為經(jīng)營營性項目獨立立核算。該成本項目下按按各項配套設(shè)設(shè)施設(shè)立明細(xì)細(xì)科目進(jìn)行核核算，如：a.游泳池：土土建、設(shè)備、設(shè)設(shè)施；b.業(yè)主會所：：設(shè)計、裝修修費、資產(chǎn)購購置、單體會會所結(jié)構(gòu)；c.幼兒園：建建造成本及配配套資產(chǎn)購置置；d.學(xué)校：建造造成本及配套套資產(chǎn)購置；；e.球場；f.設(shè)備用房：：配電房、水水泵房土建及及裝修費；g.車站建造費費：土建、設(shè)設(shè)備、各項設(shè)設(shè)施。(8)開發(fā)間接接費開發(fā)間接費核算算與項目開發(fā)發(fā)直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費用性支出出；以及項目目營銷設(shè)施建建造費。①工程管理費a.工程監(jiān)理費費：支付給聘聘請的項目或或工程監(jiān)理單單位的費用；；b.預(yù)結(jié)算編審審費：支付給給造價咨詢公公司的預(yù)結(jié)算算的編制、審審核費用；c.行政管理費費：直接從事事項目開發(fā)的的部門的人員員的工資、獎獎金、補(bǔ)貼等等人工費以及及直接從事項項目開發(fā)的部部門的行政費費；d.施工合同外外獎金：趕工工獎、進(jìn)度獎獎；e.工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費：建設(shè)設(shè)主管部門的的質(zhì)監(jiān)費；f.安全監(jiān)督費費：建設(shè)主管管部門的安監(jiān)監(jiān)費；g.工程保險費費。②營銷設(shè)施建造造費a.廣告設(shè)施及及發(fā)布費：車車站廣告、路路牌廣告；b.銷售環(huán)境改改造費：會所所、推出銷售售樓盤(含示范單位)周圍等銷售售區(qū)域銷售期期間的現(xiàn)場設(shè)設(shè)計、工程、裝裝飾費；臨時時銷售通道的的設(shè)計、工程程、裝飾等費費用；c.售樓處裝修修、裝飾費：：設(shè)計、工程程、裝飾等；；d.樣板間：包包括樣板間設(shè)設(shè)計、裝修、家家具、飾品以以及保潔、保保安、維修費費。主體外搭搭設(shè)的樣板間間還包括建造造費用；主體體內(nèi)樣板間銷銷售后回收的的設(shè)計、裝修修、家具、家家私等費用，在在主營業(yè)務(wù)收收入中單列或或單獨記錄，考考核時從總費費用中扣除。③資本化借款費費用包括直接用于項項目開發(fā)所借借入資金的利利息支出、折折價或溢價攤攤銷和輔助費費用，以及因因外幣借款而而發(fā)生匯兌差差額。因借款款而發(fā)生的輔輔助費用包括括手續(xù)費等。④物業(yè)管理完善善費包括按規(guī)定應(yīng)由由開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)的由物業(yè)管管理公司代管管的物業(yè)管理理基金、公建建維修基金或或其他專項基基金；以及小小區(qū)入住前投投入的物業(yè)管管理費用。(9)期間費用用包括管理費用、營營業(yè)費用、財財務(wù)費用三類類，均不屬于于房地產(chǎn)的制制造成本范疇疇。四、會計科目與與帳簿設(shè)置1.“開發(fā)成本本”科目該科目核算產(chǎn)品品開發(fā)過程中中所發(fā)生的各各項費用。各各級明細(xì)科目目的設(shè)置詳見見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。成本管理軟件運運用成熟的單單位，可以將將明細(xì)科目僅僅設(shè)置到二級級，即八項成成本項目，三三級、四級明明細(xì)數(shù)據(jù)在成成本管理軟件件中保存。成成本項目數(shù)據(jù)據(jù)必須定期（月月、季度）與與成本管理軟軟件中的相應(yīng)應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核核對，并保持持一致。在各級明細(xì)科目目下，應(yīng)按各各成本核算對對象設(shè)立核算算項目，成本本核算對象可可分層次設(shè)立立。為了歸集暫時不不能確定特定定成本核算對對象的成本，以以及需要先歸歸集后分配的的成本，在每每個項目的成成本核算對象象中，加設(shè)一一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對象的的具具體設(shè)置參參見見下圖：項目開工前，所所有有成本均在在成成本核算對對象象“擬開發(fā)土地”中核算；項項目開工后后，將將已開工部部分分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。具體核算算要求詳見見《集集團(tuán)存貨核核算算規(guī)范》。2.“開發(fā)間接接費”科目目該科目歸集和分分配配與項目開開發(fā)發(fā)直接相關(guān)關(guān)、但但不能明確確屬屬于特定開開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成成本本費用性支支出出；以及項項目目營銷設(shè)施施建建造費。這類費用先歸集集，再再按一定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配計入入各各成本核算算對對象。各級級明明細(xì)科目的的設(shè)設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目目明明細(xì)表”。3.“預(yù)提費用用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生生制制原則計提提的的，應(yīng)由本本受受益期、受受益益對象承擔(dān)擔(dān)的的已經(jīng)發(fā)生生或或?qū)⒁l(fā)生生、但但尚未支付付的的成本、費費用用。(1)費用預(yù)提提的的時間：至至少少每季度末末預(yù)預(yù)提一次；；(2)費用預(yù)提提的的范圍：對對完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)進(jìn)行成成本本預(yù)提，未未完完工產(chǎn)品按按實實際支付金金額額核算成本本；；(3)費用預(yù)提提的的金額：以以成成本管理軟軟件件中的動態(tài)態(tài)成成本總額減減帳帳面已列入入成成本總額的的差差額計提。(4)核算方法法：：預(yù)提時，借借借記“開發(fā)成本—成本預(yù)提及及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科科目；次月月月月初，再將將上上述分錄用用紅紅字沖回。4.“待攤費用用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原原則則核算在本本期期發(fā)生但應(yīng)應(yīng)由由本期及以以后后各期共同同負(fù)負(fù)擔(dān)的、分分?jǐn)倲偲谙拊谝灰荒昴暌詢?nèi)的費費用用。5.“完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品”科科目核算已開發(fā)完成成并并驗收合格格的的開發(fā)產(chǎn)品品的的庫存實際際成成本。房地產(chǎn)成本核算算科科目明細(xì)表表（如如下圖）五、成本費用的的歸歸集與分配配1.土地獲得價價款一般能分清成本本核核算對象的的，可可直接將土土地地成本計入入特特定的成本本核核算對象中中；；如果分不不清清成本核算算對對象，可先先在在“土地獲得價價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖磕窟M(jìn)行歸集集，然然后再在有有關(guān)關(guān)成本核算算對對象間分配配；；也可以不不進(jìn)進(jìn)行歸集而而直直接通過設(shè)設(shè)定定分?jǐn)偡椒ǚǚ址峙溆嬋胗杏嘘P(guān)關(guān)成本核算算對對象。有關(guān)關(guān)分分配方法如如下下：(1)按占地面面積積計征地價價、進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償、繳繳繳納市政配配套套費時的分分配配方法方法一：先按小小區(qū)區(qū)的占地面面積積將土地成成本本分配到各各小小區(qū)；再將將分分配到各小小區(qū)區(qū)內(nèi)的土地地成成本，按小小區(qū)區(qū)內(nèi)房屋等等成成本核算對對象象和道路、廣廣廣場等公用用場場所的占地地面面積進(jìn)行直直接接分配；然然后后將分配到到小小區(qū)內(nèi)道路路、廣廣場等公用用場場所占地面面積積的土地成成本本，按房屋屋等等成本核算算對對象的占地地面面積進(jìn)行間間接接分配，計計入入房屋等成成本本核算對象象的的的開發(fā)成成本本；房屋等等成