購物中心招商推廣及經(jīng)營管理

購物中心招商推廣及經(jīng)營管理

——實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練

實(shí)戰(zhàn)輔導(dǎo)資料之三——目錄第一局部購物中心招商推廣第三局部購物中心品牌管理第二局部購物中心經(jīng)營管理購物中心招商推廣整體招租部署階段招租策略招商手段擬定目標(biāo)主力店鋪價(jià)值評估主力店鋪情報(bào)收集培訓(xùn)租金價(jià)格體制制定推廣方案及實(shí)施控制招商推廣流程整體招租部署在工程正式招商前，開發(fā)商應(yīng)該對購物中心作出整體性、統(tǒng)一性的招商工作流程安排，如招商策略、招商手法、招商時(shí)間等整體部署。目標(biāo)商戶屬于哪一種目標(biāo)商戶是否適應(yīng)工程的定位目標(biāo)商戶是否迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求目標(biāo)商戶是否具有一定的市場占有率目標(biāo)商戶是否有潛在的生存力支持……整體招租部署整體招租流程安排整體招租部署市場調(diào)研居民生活水平調(diào)研：針對本地區(qū)內(nèi)的人口數(shù)量、人口密度、教育水平、職業(yè)狀況、居民收入水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行調(diào)研以確定該地區(qū)的市場定位。租金水平調(diào)研：針對本地區(qū)各類商業(yè)設(shè)施租金水平、聯(lián)營扣點(diǎn)的調(diào)研。功能效勞性設(shè)施調(diào)研：對商圈內(nèi)的功能效勞性設(shè)施布點(diǎn)情況、經(jīng)營情況進(jìn)行調(diào)研。同業(yè)態(tài)競爭店調(diào)研：對城市內(nèi)同業(yè)態(tài)購物中心進(jìn)行布局、商品組合、客流、經(jīng)營狀況的調(diào)研。商品調(diào)研：對商品的品種、品牌、價(jià)格、價(jià)位、銷售情況進(jìn)行調(diào)研。建立商品結(jié)構(gòu)根據(jù)調(diào)研結(jié)果及本購物中心的市場定位，建立商品結(jié)構(gòu)表，確定招商范圍及品類、品牌。整體招租部署建立商品檔案庫根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，建立商品檔案庫。商品檔案庫的信息應(yīng)包含商戶名稱、代理品牌、銷售級別、聯(lián)系、聯(lián)系人、銷售情況等內(nèi)容，是招商工作的重要根底工作。確定商店平面布局根據(jù)商品結(jié)構(gòu)表，按照商品品類，由總部市場部制定出商店的平面布局圖制定級差租金根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)和保本租金標(biāo)準(zhǔn)以及本購物中心的平面布局圖，制定本店的級差租金標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系、溝通根據(jù)商品檔案庫的資料來源，與擬招商戶進(jìn)行聯(lián)系和溝通提供本購物中心的招商資料介紹本購物中心的開展及未來介紹本購物中心在本地區(qū)的開展方案介紹本購物中心目前招商商店的情況、市場定位、開業(yè)方案、商店布局、與其合作的打算及合作方式等情況初步交流合作意向整體招租部署考察、評估對有合作意向的商戶，需進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營情況實(shí)地考察，主要是考察商品品種、價(jià)位、現(xiàn)場管理、行業(yè)利潤、位置、經(jīng)營面積、公司實(shí)力等。談判、簽定合同在有合作意向的前提下，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判和簽定合同確定位置和面積租金及費(fèi)用介紹商戶證照的審核合同〔協(xié)議〕的簽署合同〔協(xié)議〕的審批首批租金費(fèi)用的收取首批租金和費(fèi)用由招商經(jīng)理負(fù)責(zé)收取，待租金和費(fèi)用收取后商戶方可進(jìn)場裝修整體招租部署裝修方案的審查與報(bào)批由商戶提出裝修設(shè)計(jì)方案〔效果圖、平面尺寸圖、立面尺寸圖、電路圖、用材說明〕和裝修時(shí)間進(jìn)度。由招商部門根據(jù)裝修方案與店面管理部門、物業(yè)部進(jìn)行協(xié)商，填寫“購物中心圖紙審核表〞共同審核，由招商部門將審查結(jié)果反響至商戶。重點(diǎn)商戶的跟進(jìn)和回訪商戶投訴回饋階段性招租策略階段性招租流程初步推廣全面推廣落實(shí)商戶進(jìn)駐交付使用及試業(yè)開幕初步推廣制作招商資料及籌備法律文件待開發(fā)商落實(shí)推廣費(fèi)預(yù)算案及提供面積計(jì)算表后，籌備一套完整的宣傳推廣工具

招商宣傳推廣工具箱專業(yè)咨詢資料法律咨詢、牌照、稅務(wù)問題往來開設(shè)，商品進(jìn)口的海關(guān)渠道市場咨詢材料①城市零售消費(fèi)能力、檔次、品位、流行情報(bào)；②城市游客數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣；③各大型商場同業(yè)競爭對手的分布地區(qū)、經(jīng)營業(yè)績項(xiàng)目物業(yè)資料圖片效果圖、平面圖、位置圖、租金價(jià)目表項(xiàng)目租賃條款租賃年期，超租期，免租期，管理費(fèi)，水、電、煤、電話費(fèi)，違約責(zé)任階段性招租策略初步推廣少量宣傳公關(guān)工作包括與公關(guān)、廣告公司協(xié)調(diào)籌劃宣傳公關(guān)活動(dòng)：如記者會(huì)、專題采訪及提供印刷品與現(xiàn)有客戶接觸了解情況與有誠意有實(shí)力的現(xiàn)有租戶逐一親自洽談，了解情況并使他們繼續(xù)承租本商場，為商場整體籌劃調(diào)整商戶組合與現(xiàn)有客戶接觸了解情況與有誠意有實(shí)力的現(xiàn)有租戶逐一親自洽談，了解情況并使他們繼續(xù)承租本商場，為商場整體籌劃調(diào)整商戶組合階段性招租策略初步推廣直銷大型目標(biāo)牽頭商戶根據(jù)目標(biāo)主力牽頭租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場資料，了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較惠租賃條件吸引其進(jìn)駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實(shí)此批牽頭租戶，這有助于提高購物中心的號召力及增加其他商戶的信心。大量郵寄該工程的推廣資料予商戶，涵蓋范圍包括開發(fā)商及代理商相熟的舊客戶，有利于國內(nèi)經(jīng)營的商戶，以及未踏足工程所在市場的優(yōu)質(zhì)商戶。

階段性招租策略初步推廣總結(jié)調(diào)整檢討第一階段推廣的市場反響，并就推廣策略、目標(biāo)商戶及租賃條款，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。階段性招租策略全面推廣按照擬定的業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，揀選具有實(shí)力的租戶進(jìn)行推廣繼續(xù)向主力商戶推廣全面推廣接待到訪商戶跟進(jìn)所有商戶總結(jié)調(diào)整前期推廣階段性招租策略落實(shí)商戶進(jìn)駐商場階段性招租策略到此階段，位置較好鋪位已根本出租完畢，剩余的較差鋪位必須經(jīng)招商人員努力推銷游說，把余下商鋪?zhàn)獬觯⒄勥^程艱巨繼續(xù)全面跟進(jìn)工作與商戶直接洽談租賃條件完成簽約洽談的租賃條件可根據(jù)擬定的租金價(jià)格作為指標(biāo)，以確保業(yè)主有預(yù)期的租金回報(bào)租賃條款及租約均須落定，完成整個(gè)簽約程序交付使用及試業(yè)開幕全面跟進(jìn)工作包括視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程協(xié)助商戶進(jìn)場裝修協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)，并作廣泛試業(yè)宣傳展開整體商場的宣傳活動(dòng)當(dāng)商場已租出過60%時(shí)，商場可開始試業(yè)。當(dāng)商場已租出超過70%，商場可以作全力推廣宣傳活動(dòng)，舉辦正式開幕典禮。階段性招租策略招商手段擬定購物中心因其目標(biāo)客戶群不同，招商手段也不一樣因?yàn)檎猩痰母黝惸繕?biāo)客戶群的心態(tài)都不一樣如經(jīng)營商戶的心態(tài)是尋找一個(gè)位置好的商鋪，除了追求經(jīng)濟(jì)利潤，還注重其商品的品牌影響力而投資小業(yè)主那么是純粹追求商鋪能以較高價(jià)位出租。因此，購物中心的招商最主要是針對目標(biāo)客戶群的不同心態(tài)，有針對性、有目標(biāo)性地進(jìn)行。招商手段擬定招商手段擬定關(guān)注要素預(yù)測開業(yè)收入選擇好的承租戶需要保證商場商品種類的完整性預(yù)測開業(yè)收入購物中心的開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)后的收入，并和資本投入結(jié)合考慮。在可行性研究階段做工程本錢預(yù)算，在建筑設(shè)計(jì)最后階段，計(jì)算購物中心的開發(fā)費(fèi)用和本錢，進(jìn)行投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。招商手段擬定選擇好的承租戶購物中心在選擇承租戶時(shí)，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商，可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能短期內(nèi)達(dá)不到預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融投資機(jī)構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個(gè)長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶上表達(dá)為是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。某些承租戶雖然信譽(yù)一般，但是他們商品銷售量大，所以，購物中心非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽(yù)一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。而知名的全國性連鎖店雖然經(jīng)營能力很強(qiáng)，有時(shí)候卻只能得到不太好的位置。招商手段擬定需要保證商場商品種類的完整性購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會(huì)感到滿意，他們希望能夠方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格的比較。開發(fā)商在招商時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些承租戶集中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較，提供競爭性和便利性。招商手段擬定目標(biāo)主力店鋪價(jià)值評估主力店對整個(gè)購物中心工程的支撐作用非常重要，其對購物中心后續(xù)的銷售和招商具有巨大的市場號召力。因此需要專業(yè)參謀機(jī)構(gòu)來做商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合等工作因?yàn)閷I(yè)的參謀代理機(jī)構(gòu)擁有的商家資源和渠道要比開發(fā)商豐富得多。他們與很多知名的連鎖商家有戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，可以憑借強(qiáng)大的海內(nèi)外客戶資源及供給商募集能力，為工程選擇適宜的主力店。對目標(biāo)主力店商戶進(jìn)行價(jià)值評估的重要性對整個(gè)購物中心工程來說，主力店的引進(jìn)應(yīng)走在前面，因?yàn)榇笮蜕虉?、大型連鎖店為了贏利，會(huì)對工程進(jìn)行認(rèn)真而專業(yè)的評估。如果前期就確定主力店，后面的招商和銷售就不會(huì)出現(xiàn)時(shí)間空當(dāng)，購物中心開發(fā)商那么能實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。目標(biāo)主力店鋪價(jià)值評估選擇目標(biāo)主力店的類型從商業(yè)形勢看，一般以知名連鎖商業(yè)企業(yè)為主力店。原因如下連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?，故而其商品銷售價(jià)格會(huì)低于非連鎖型店，而低價(jià)格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的“法寶〞之一；購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會(huì)如同百貨公司那樣對商戶干預(yù)過多。目標(biāo)主力店鋪價(jià)值評估培訓(xùn)階段精英培訓(xùn)專業(yè)培訓(xùn)專業(yè)咨詢材料目標(biāo)主力店情報(bào)收集業(yè)務(wù)培訓(xùn)專業(yè)咨詢材料◆招商部工作流程及行為標(biāo)準(zhǔn)◆市場狀況及競爭對手分析◆計(jì)價(jià)及銀行利率知識◆招商技巧〔處理異議、成交技巧〕◆開展商介紹及經(jīng)營理念◆工程優(yōu)劣分析◆產(chǎn)品理解、規(guī)劃、平面、裝標(biāo)、配套◆營銷策略思路理解◆客戶信息資料的獲取技巧◆商戶分析◆租賃須知◆認(rèn)租書及合同的填寫目標(biāo)主力店情報(bào)收集業(yè)務(wù)培訓(xùn)◆房地產(chǎn)營銷知識◆房地產(chǎn)籌劃根本方法◆廣告須知◆建筑的根本知識〔建筑根底、建筑工程重點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)新型建材介紹〕◆規(guī)劃設(shè)計(jì)根本理論◆房地產(chǎn)招商培訓(xùn)〔包含專業(yè)禮儀、語言表達(dá)、招商技巧、招商心理等培訓(xùn)〕◆市場調(diào)研培訓(xùn)〔包含市場根本方法、市場數(shù)據(jù)處理方法、市場住處分析原理、市場強(qiáng)化意識訓(xùn)練等專業(yè)培訓(xùn)目標(biāo)主力店情報(bào)收集業(yè)務(wù)培訓(xùn)◆管理人才素質(zhì)要求◆團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)訓(xùn)練◆創(chuàng)新意識訓(xùn)練◆電腦實(shí)施技能/電子商務(wù)訓(xùn)練◆專業(yè)英語訓(xùn)練◆領(lǐng)導(dǎo)意識訓(xùn)練◆效勞意識訓(xùn)練◆體能強(qiáng)化訓(xùn)練◆自我管理能力訓(xùn)練◆房地產(chǎn)營銷系◆統(tǒng)計(jì)學(xué)◆市場調(diào)研的理論實(shí)操◆房地產(chǎn)開發(fā)◆財(cái)務(wù)管理根本知識精英培訓(xùn)目標(biāo)主力店情報(bào)收集業(yè)務(wù)培訓(xùn)租金價(jià)格制定店面租金與商場的規(guī)模有關(guān)，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，位置不同，租金也有差異，即使在同一購物中心，較多的租金方能夠得到較好的店面位置。購物中心在租金價(jià)格確定時(shí)，最好采取按商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括鋪位的大小、門面、位置、間隔和按同行業(yè)市場競爭信息的調(diào)查研究結(jié)果分別進(jìn)行定價(jià)的方法。按面積收取根本租金稱為抵押保證金或抵押租金購物中心收取的租金按銷售額以一定的比例抽取稱為百分比租金租金價(jià)格制定百貨商店租金價(jià)格較低百貨商店是商業(yè)物業(yè)的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加。并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間，其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。小型百貨商店對購物中心也很重要，它也可獲得較低的租金，但不會(huì)低于百貨商店。租金價(jià)格制定超級市場租金價(jià)格比百貨商場更低超級市場是商業(yè)物業(yè)的重要補(bǔ)充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強(qiáng)的地方連鎖店，它有良好的信譽(yù)，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里購物中心的地位更重要，所以租金更低。研究說明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，在大型購物中心，超級市場必不可少。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、魚店等食品商店，面積從50～200平方米，并有較好的銷售額。租金價(jià)格制定綜合商店租金價(jià)格較低綜合商店一般占整個(gè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積的4%～9%，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。服裝店租金價(jià)格視規(guī)模而定服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少，而且多數(shù)對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據(jù)主動(dòng)，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數(shù)信譽(yù)好。商店規(guī)模是影響租金的另一個(gè)因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。租金價(jià)格制定家具店租金價(jià)格視位置而定家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。餐飲設(shè)施租金價(jià)格制定視類型而定購物中心的餐飲設(shè)施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時(shí)又不能脫離主要步行人流。租金價(jià)格制定禮品店、收藏品店、運(yùn)動(dòng)用品店、音像制品店等租金價(jià)格較高禮品店、珠寶店、收藏品商店、運(yùn)動(dòng)用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機(jī)商店通常由地方承租戶經(jīng)營，也可能包括一些信譽(yù)好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入高，收取的租金也相對高一些。效勞設(shè)施租金價(jià)格視面積而定效勞設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2%，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。租金價(jià)格制定推廣部署方案及實(shí)施進(jìn)度控制推廣部署方案及實(shí)施進(jìn)度建議的工作內(nèi)容有：依據(jù)效能原那么設(shè)立機(jī)構(gòu)和崗位、依據(jù)崗位標(biāo)準(zhǔn)配置人力資源、對人力資源配置進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化與互適性開發(fā)、進(jìn)行潛能挖掘和技能培訓(xùn)、注重素質(zhì)的全面提升目錄第二局部購物中心經(jīng)營管理第三局部購物中心品牌管理第一局部購物中心招商推廣購物中心經(jīng)營管理實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”1經(jīng)營管理策略2實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞購物中心內(nèi)的商鋪是有方案的聚集，對商場進(jìn)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)形式的核心特點(diǎn)?！敖y(tǒng)一管理〞要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)益的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心那么難以經(jīng)受劇烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營〞是為商場消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。統(tǒng)一管理理念實(shí)施管理運(yùn)營精髓：把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上統(tǒng)一運(yùn)營的管理模式特別適用于中國，歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)說明，不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物中心，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理〞蛻變成“物業(yè)管理〞，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。這種情況在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)屢次了，如初期運(yùn)做失敗的杭州涌金廣場、廣州中旅商業(yè)城等等。

實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷統(tǒng)一效勞監(jiān)督統(tǒng)一物管1432統(tǒng)一運(yùn)營一般包含以上四個(gè)方面的內(nèi)容。其中“統(tǒng)一招商管理〞又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的根底和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功?！敖y(tǒng)一招商管理〞要求對招商對象進(jìn)行品牌審核管理并建立租約管理統(tǒng)一招商管理要求品牌審核管理完善的租約管理招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理等。完善租約還包括營業(yè)時(shí)間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個(gè)購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一收銀等實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞“統(tǒng)一的營銷管理〞有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益由于目前購物中心競爭劇烈，為吸引購物者光臨，打折降價(jià)的促銷競爭手段日益水漲船高。一般地，管理公司都會(huì)為購物中心籌劃好一年365天內(nèi)的天天營銷方案，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過〞，組織籌劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。統(tǒng)一收銀管理，較好執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞“統(tǒng)一的效勞監(jiān)督〞有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作購物中心都設(shè)立有由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、效勞、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。購物中心效勞監(jiān)督常見方式指導(dǎo)工程即培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排協(xié)調(diào)工程即協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作效勞工程即行政事務(wù)管理效勞工程即維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞“統(tǒng)一的物業(yè)管理〞有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑，維護(hù)設(shè)備，保證水、電、氣、熱正常供給，公用面積的保潔，保安防盜，車輛管理，綠化養(yǎng)護(hù)，意外事故處理等實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營〞經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理的十項(xiàng)根本原那么要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)購物中心經(jīng)營方式的選擇原那么招商順序原那么核心主力店招商布局原那么特殊商戶招商優(yōu)惠原那么租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么統(tǒng)一招商的“管理〞要充分表達(dá)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一效勞購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣闊簽約商戶和顧客都提供便利原那么一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例維持零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例；此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心。招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例?！策@個(gè)比例當(dāng)然不是絕對的〕如：廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個(gè)比例來招商的。經(jīng)營管理策略正佳廣場原那么一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例經(jīng)營管理策略上海虹橋購物樂園原那么一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是從北美、歐洲、日本的城市及我國的臺北和香港的購物中心統(tǒng)計(jì)出來的，具有一定的局限性。要根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)營管理策略華南MALL原那么二：統(tǒng)一主題與品牌形象購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個(gè)無序的大雜燴，購物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。如：中國首個(gè)動(dòng)漫主題商城——廣州動(dòng)漫星城經(jīng)營管理策略原那么三：同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家根本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。在這方面做的比較成功的購物中心有香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略原那么三：同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)廣州天河城廣場兩大主力店優(yōu)勢互補(bǔ)成功案例天河城百貨吉之島經(jīng)營定位天河城百貨是大型百貨公司，天河城百貨重點(diǎn)在時(shí)尚白領(lǐng)階層消費(fèi)吉之島是大型綜合超市，以提供家庭日常生活用品為主要經(jīng)營目標(biāo)商品檔次中檔偏高的消費(fèi)路線以特價(jià)、實(shí)惠著稱商品結(jié)構(gòu)以男女時(shí)裝、珠寶首飾、電器為主力商品以生鮮食品、各類新潮生活用品、家居用品為主打品牌選擇云集了國內(nèi)外眾多著名品牌，選擇堅(jiān)持走品牌路線忽略商品的品牌效應(yīng)，以齊全的品類、豐富的品種為消費(fèi)者提供另一種選擇消費(fèi)基礎(chǔ)主要經(jīng)營禮品型商品，以吸引集團(tuán)客戶、卡券消費(fèi)、節(jié)日消費(fèi)為主以新鮮、方便的“未來街市”覺得新式家庭和主婦的喜愛經(jīng)營情況面積要大一些，銷售總額更高，毛利率稍低單位面積銷售更強(qiáng)，毛利率高一些成交情況客單價(jià)高，吉之島平均客單價(jià)只有天河城百貨的35%顧客購買頻率高，年均交易宗數(shù)是天河城百貨的1.54倍天河城兩大主力店經(jīng)營策略的互補(bǔ)效果原那么三：同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)購物中心招商目標(biāo)分布表設(shè)施分類店鋪影響力店鋪種類零售設(shè)施核心主力店百貨、綜合超市等輔助主力店時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店配套輔助店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂設(shè)施核心主力店動(dòng)感影院、科技展覽等輔助主力店兒童樂園等配套輔助店藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等餐飲設(shè)施核心主力店中西餐、美食廣場、酒吧等輔助主力店快餐類、風(fēng)味小吃類等配套輔助店賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等經(jīng)營管理策略原那么四：經(jīng)營方式的選擇原那么購物中心的經(jīng)營方式根本有三種：自營、聯(lián)營和租賃購物中心對主力店往往采取多元經(jīng)營方式經(jīng)營管理策略為什么購物中心應(yīng)對主力店采取多元經(jīng)營方式？提高租金收入相對于非主力店商戶的招商條件，主力店必須引入知名度高的大商家，故主力店的招商比較困難，招商條件放的較寬，造成主力店的提成或租金收入偏低提高業(yè)主對商場的控制力度由于購物中心是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度原那么四：經(jīng)營方式的選擇原那么購物中心對主力店往往采取多元經(jīng)營方式經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng)的國際名店，采用租賃為主的方式非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點(diǎn)為主、租賃為輔增強(qiáng)發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績主力店多元經(jīng)營方式的最佳途徑主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司主力零售店盡量自營一部分，可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于控制中心長期經(jīng)營增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心提高非主力零售店的提成或租金收入多元經(jīng)營方式的選擇經(jīng)營管理策略原那么五：招商順序原那么核心主力店先行，輔助店隨后的原那么零售購物工程優(yōu)先，輔助工程配套的原那么原那么六：核心主力店招商布局原那么核心主力店的招商對整個(gè)購物中心的運(yùn)營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。經(jīng)營管理策略優(yōu)化商場經(jīng)營結(jié)構(gòu)，便于統(tǒng)籌安排優(yōu)先形成主力店招商號召力，促進(jìn)招商績果縮短招商時(shí)間，提高招商效率原那么七：特殊商戶招商優(yōu)惠原那么“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營〞是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對她們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活潑購物中心氣氛之作用。例如：深圳華僑城購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。經(jīng)營管理策略原那么八：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，開展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意〞的原那么。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；北京信特商業(yè)中心倒閉的原因之一就在于此。經(jīng)營管理策略高開低走的租金策略走勢制定高額租金與客戶產(chǎn)生矛盾被動(dòng)協(xié)商，降低價(jià)格矛盾激化，租戶大規(guī)模撤場制定較低的合理的租金與客戶溝通交流化解矛盾掌握主動(dòng)，穩(wěn)步提高租金原那么九：充分表達(dá)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一效勞這個(gè)“統(tǒng)一效勞〞不但要表達(dá)在思想上、在招商合約中，更要表到達(dá)后期的管理行動(dòng)中。經(jīng)營管理策略統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一的客戶結(jié)算統(tǒng)一的營銷服務(wù)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)原那么十：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持效勞，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。在購物中心興旺的國家和地區(qū)，開展商對購物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視；但國內(nèi)購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺方面還做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。購物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理，當(dāng)然餐飲、娛樂經(jīng)營也需要精細(xì)化管理；而精細(xì)化管理需要數(shù)字說話；統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)為顧客與商戶效勞。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理細(xì)分結(jié)構(gòu)購物中心的經(jīng)營管理可以細(xì)分為：設(shè)定小業(yè)主與零售商進(jìn)駐前的管理開業(yè)前后營運(yùn)管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置開業(yè)前后營運(yùn)管理本錢核算結(jié)構(gòu)設(shè)置開業(yè)前后營運(yùn)管理供求統(tǒng)計(jì)開業(yè)前后營運(yùn)管理商業(yè)市場促銷方案開業(yè)后營運(yùn)管理小業(yè)主管理開業(yè)后營運(yùn)管理零售商戶管理開業(yè)后營運(yùn)管理消費(fèi)情報(bào)一、設(shè)定小業(yè)主與零售商進(jìn)駐前的管理體系統(tǒng)一管理已成為國內(nèi)外購物中心唯一的經(jīng)營理念統(tǒng)一管理最主要方式是統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，如果商場商戶在開業(yè)后不統(tǒng)一管理，商戶會(huì)出現(xiàn)各種各樣的經(jīng)營時(shí)間、業(yè)態(tài)或經(jīng)營方式，各小業(yè)主也會(huì)為了爭取將鋪位盡快租出，而各自將租金隨意抬高或降低，形成惡性競爭的無序局面，最終令整個(gè)購物中心無法統(tǒng)一開業(yè)經(jīng)營、統(tǒng)一業(yè)態(tài)及統(tǒng)一經(jīng)營方式。經(jīng)營管理策略購物中心管理體系管理對象管理內(nèi)容注意事項(xiàng)小業(yè)主價(jià)格與返祖關(guān)系、策略商場店鋪出售給小業(yè)主后，為統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)須把店鋪從小業(yè)主那里回租，在售價(jià)里體現(xiàn)回租租金，及其回租策略專賣零售商進(jìn)駐的建筑規(guī)劃要求預(yù)見并制定方案解決專賣零售商店鋪位置的選定與購物中心整體業(yè)態(tài)布局的沖突和矛盾進(jìn)駐租賃合同專賣零售商在進(jìn)駐前，購物中心應(yīng)該在租賃合同上對其店鋪的所在業(yè)態(tài)區(qū)域及所經(jīng)營的品種類別和方式在合同上進(jìn)行約束，并制定相應(yīng)的管理辦法使其在合同上表現(xiàn)出來店鋪統(tǒng)一形象制定相應(yīng)的管理辦法，使專賣零售商進(jìn)駐后的店鋪裝修設(shè)計(jì)和外立面的形象能夠跟購物中心的主題風(fēng)格一致，方便各專賣零售商對店鋪裝修的管理方式與購物中心相協(xié)調(diào)開業(yè)管理購物中心統(tǒng)一開業(yè)制定統(tǒng)一開業(yè)策略，使個(gè)體專賣零售商、主力店等經(jīng)營商家在裝修工程等方面在時(shí)間上能配合整個(gè)購物中心的統(tǒng)一開業(yè)營銷管理有針對性的促銷計(jì)劃制定詳細(xì)促銷計(jì)劃，在開業(yè)前后有計(jì)劃地針對主力店或?qū)Ｙu零售商開展促銷活動(dòng)，通過促銷活動(dòng)，提升散戶專賣零售商進(jìn)駐購物中心的信心，并對購物中心的整個(gè)招商工作起到帶動(dòng)性、強(qiáng)心針的作用一、設(shè)定小業(yè)主與零售商進(jìn)駐前的管理體系經(jīng)營管理策略二、開業(yè)前后營運(yùn)管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置流程經(jīng)營管理策略三、開業(yè)前后營運(yùn)管理本錢核算結(jié)構(gòu)設(shè)置購物中心開業(yè)前后營運(yùn)管理成本核算表基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)開支電梯、空調(diào)設(shè)施、消防等日常維護(hù)的開支預(yù)算購物中心市場營銷促銷費(fèi)用商場在開業(yè)前后所舉行的促銷活動(dòng)的費(fèi)用預(yù)算，易于掌控促銷活動(dòng)的規(guī)模管理人員的工資與獎(jiǎng)金費(fèi)用商場在開業(yè)前后所舉行的促銷活動(dòng)的費(fèi)用預(yù)算，易于掌控促銷活動(dòng)的規(guī)模公關(guān)費(fèi)用政府屬下的工商和城管部門依法與購物中心進(jìn)行協(xié)調(diào)的公關(guān)費(fèi)用預(yù)算階段性的軟性形象包裝費(fèi)用開業(yè)后必須在不同的季度開展不同主題的促銷活動(dòng)，對該項(xiàng)內(nèi)容所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算。不同季節(jié)或時(shí)段在外立面設(shè)計(jì)不同的形象和包裝，該費(fèi)用須在經(jīng)營管理中進(jìn)行預(yù)算返租返還小業(yè)主的五年租金成本銷售后再返租的小業(yè)主店鋪的租金預(yù)算經(jīng)營管理策略四、開業(yè)前后營運(yùn)管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)設(shè)置主力店與次主力店租金收入設(shè)定每月、每季、每年的租金實(shí)際收入與方案收入的差額的計(jì)算模型，其結(jié)果可表達(dá)每月、每季、每年的回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)程度和購物中心回收達(dá)標(biāo)程度，從而成為購物中心經(jīng)營的晴雨表。通過市場租價(jià)與現(xiàn)租價(jià)的差額比照，在未來購物中心的長期經(jīng)營中隨時(shí)可以通過租價(jià)的評估模型得到該購物中心的商業(yè)價(jià)值的即時(shí)價(jià)格評估，從而使購物中心的開展商隨時(shí)清楚自己的資產(chǎn)是增值還是貶值。日常根底設(shè)施管理費(fèi)用收入設(shè)定每月、每季、每年的管理費(fèi)收入與原方案收入的差額的計(jì)算模型，其結(jié)果可作為每一個(gè)主力店、次主力店和專賣零售商的支付信用陰晴表，從而為針對不同信譽(yù)的零售商制定不同管理方法提供支持點(diǎn)。經(jīng)營管理策略促銷活動(dòng)中零售商集資與實(shí)際開支的差額收入制定購物中心促銷活動(dòng)在開業(yè)前與開業(yè)后的定期促銷活動(dòng)集資方案制定購物中心在開業(yè)前與開業(yè)后的定期促銷活動(dòng)開支方案返租后專賣零售店租金回收設(shè)定購物中心五年返還租金與專賣零售租金回收的實(shí)際差額與方案中的差額比照模型，其結(jié)果可反映階段性的租金返還風(fēng)險(xiǎn)，從而根據(jù)不同階段的不同情況采取及時(shí)的應(yīng)對措施。四、開業(yè)前后營運(yùn)管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)設(shè)置經(jīng)營管理策略五、開業(yè)前后營運(yùn)管理供求模型建立消費(fèi)情況與產(chǎn)品供應(yīng)量的供求關(guān)系建立消費(fèi)群體在購物中心的消費(fèi)情況與零售商產(chǎn)品供應(yīng)量的供求關(guān)系模型，其結(jié)果可以幫助協(xié)調(diào)購物中心與零售商的產(chǎn)品價(jià)格定位在不同消費(fèi)情況下采取不同的價(jià)格競爭策略，從而提高整個(gè)購物中心的產(chǎn)品競爭力受歡迎產(chǎn)品與不受歡迎產(chǎn)品的對比通過消費(fèi)群體在購物中心消費(fèi)的不同類別的產(chǎn)品總量，設(shè)計(jì)購物中心受歡迎產(chǎn)品與不受歡迎產(chǎn)品的對比模型，其結(jié)果可以反映在不同的階段，購物中心內(nèi)的所有零售商的產(chǎn)品競爭力等級，從而使購物中心自身、暢銷品與滯銷品業(yè)主都能更加清晰各零售商在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)高低狀況經(jīng)營管理策略六、制定開業(yè)前后營運(yùn)管理商業(yè)市場的促銷方案鎖定促銷對象鎖定促銷對象指鎖定開業(yè)前后進(jìn)行促銷活動(dòng)的參與對象，聯(lián)合主力店進(jìn)行，或聯(lián)合次主力店進(jìn)行，或聯(lián)合個(gè)體零售進(jìn)行，或聯(lián)合三方一起進(jìn)行。認(rèn)識系統(tǒng)及推廣方案制定認(rèn)識系統(tǒng)及推廣方案指在開業(yè)前制定購物中心業(yè)態(tài)認(rèn)識系統(tǒng)，使消費(fèi)者能深刻認(rèn)識購物中心的業(yè)態(tài)功能、分布、定位和組合方式，另外制定促銷推廣的方案。購物中心零售品牌的推廣方案制定開業(yè)前購物中心零售品牌的推廣方案，使消費(fèi)者在認(rèn)識到購物中心的業(yè)態(tài)后，再進(jìn)一步地深入認(rèn)識和了解購物中心內(nèi)所引進(jìn)的國內(nèi)、國外等知名零售品牌以及這些品牌在國際上的相關(guān)地位。經(jīng)營管理策略具有轟動(dòng)性的市場推廣方案制定開業(yè)時(shí)對消費(fèi)市場有轟動(dòng)性的市場推廣方案，使購物中心在開業(yè)時(shí)對所在城市的消費(fèi)市場制造出轟動(dòng)性的效應(yīng)，從而使消費(fèi)者清楚其所在城市有一個(gè)主題鮮明、業(yè)態(tài)合理、品牌林立的購物中心正式開業(yè)了。開業(yè)后聯(lián)合商戶共同促銷的推廣方案模型先建立開業(yè)后聯(lián)合不同的商戶共同舉行促銷活動(dòng)的主題和推廣方案模型，然后在實(shí)施階段再次籌劃不同主題的促銷。六、制定開業(yè)前后營運(yùn)管理商業(yè)市場的促銷方案經(jīng)營管理策略開業(yè)前對小業(yè)主銷售合同上的管理制約

返還小業(yè)主的回租租金回收方式業(yè)主會(huì)的成立方式與組織管理結(jié)構(gòu)業(yè)主會(huì)的定期會(huì)面,會(huì)議主題與解決問題

開發(fā)商與業(yè)主會(huì)的公共關(guān)系維護(hù)方案12345七、開業(yè)后對小業(yè)主的管理方式制定經(jīng)營管理策略開業(yè)前對小業(yè)主銷售合同上的管理制約小業(yè)主購置商鋪后是自行經(jīng)營還是自行出租，都必須按照購物中心的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃來經(jīng)營，而這些標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)都必須事先在銷售合同上表達(dá)出來并進(jìn)行制約。返還小業(yè)主回租租金回收方式假設(shè)小業(yè)主購置商鋪后返租給購物中心開展商的話，開展商必須清楚這些店鋪的租金及出租后的租金與返租租金的差額有多大、利潤有多高、風(fēng)險(xiǎn)有多大。業(yè)主會(huì)的成立方式與組織管理結(jié)構(gòu)一個(gè)購物中心的店鋪銷售后，小業(yè)主難免會(huì)有不同的問題和意見，開展商難以一一應(yīng)付，因而以開展商作為大業(yè)主的前提下組織幾個(gè)小業(yè)主或最多十幾個(gè)小業(yè)主成立業(yè)主會(huì)，制定業(yè)主會(huì)成立后如何對其進(jìn)行管理的方式。七、開業(yè)后對小業(yè)主的管理方式制定經(jīng)營管理策略業(yè)主會(huì)的定期會(huì)面、會(huì)議主題與解決問題業(yè)主會(huì)成立后可以統(tǒng)一歸納所有業(yè)主的意見和問題，并定期舉行會(huì)議來協(xié)商和解決小業(yè)主的問題，既使小業(yè)主能參與，開發(fā)商又容易掌控開發(fā)商與業(yè)主會(huì)的公共關(guān)系維護(hù)方案開發(fā)商在業(yè)主會(huì)成立后除了定期舉行見面會(huì)議外，還應(yīng)該舉行一些酒會(huì)或特定節(jié)假日的慶祝活動(dòng)來維護(hù)與業(yè)主間的公共關(guān)系，以此建立更好的溝通橋梁七、開業(yè)后對小業(yè)主的管理方式制定經(jīng)營管理策略八、開業(yè)后對零售商戶的管理措施開業(yè)后對零售商戶的管理措施制定與專賣零售商的公共關(guān)系維護(hù)方案專賣零售商會(huì)的定期會(huì)面與解決問題分析設(shè)立專賣零售商會(huì)的管理方式與管理結(jié)構(gòu)統(tǒng)一購物中心業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建立劣質(zhì)商戶檢測系統(tǒng)及改革方案制定劣質(zhì)商戶處理?xiàng)l款經(jīng)營管理策略統(tǒng)一購物中心業(yè)態(tài)布局規(guī)劃購物中心開業(yè)前，開發(fā)商制定零售商租賃合同管理公約，使出租給零售商的店鋪都必須按照購物中心的統(tǒng)一業(yè)態(tài)布局規(guī)劃來經(jīng)營，當(dāng)然這些標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)都必須事先在租賃合同上表達(dá)出來。建立劣質(zhì)商戶檢測系統(tǒng)及改革方案建立劣質(zhì)商戶檢測系統(tǒng)及改革方案，在通過購物中心受歡送產(chǎn)品與不受歡送產(chǎn)品的比照模型統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)暢銷品和滯銷品，以此找出劣質(zhì)商戶后，對劣質(zhì)商戶的零售營運(yùn)管理過程的采購產(chǎn)品、采購條件、店鋪形象、促銷方式、人員管理方式等各環(huán)節(jié)進(jìn)行檢測并提供專業(yè)的有針對性的零售營運(yùn)改革方案，對劣質(zhì)商戶商品營運(yùn)流程中存在的問題進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)救、對癥下藥。制定劣質(zhì)商戶處理?xiàng)l款購物中心制定劣質(zhì)商戶處理?xiàng)l款，以便對整改后依然無可挽救的劣質(zhì)商戶的退場方式及毀約行為進(jìn)行合同約定，切實(shí)保護(hù)自身的利益。八、開業(yè)后對零售商戶的管理措施經(jīng)營管理策略設(shè)立專賣零售商會(huì)的管理方式與專賣零售商會(huì)的組織管理結(jié)構(gòu)購物中心內(nèi)的店鋪出租后，每一個(gè)進(jìn)駐零售商都難免會(huì)有不同的問題和意見，上千個(gè)零售商對開展商來說是難以應(yīng)付的，因此，開展商在聯(lián)合主力店的前提下組織幾個(gè)主要零售商或最多20個(gè)小零售商成立專賣零售商會(huì)，以協(xié)調(diào)統(tǒng)一各零售商的問題和意見。另外，購物中心開發(fā)商必須設(shè)定該專賣零售商會(huì)的組織管理結(jié)構(gòu)，并制定長期的管理方式。專賣零售商會(huì)的定期會(huì)面與解決問題分析專賣零售商會(huì)成立后，應(yīng)定期舉行會(huì)議，以統(tǒng)一歸納所有零售商的意見和問題，再商討解決問題的方法，以免除日后產(chǎn)生更多糾紛。制定與專賣零售商會(huì)的公共關(guān)系維護(hù)方案專賣零售商會(huì)成立后除了定期舉行見面會(huì)議外，開發(fā)商作為大業(yè)主還應(yīng)該經(jīng)常性地舉行一些酒會(huì)或特定節(jié)假日的慶?；顒?dòng)來維護(hù)與專賣零售商之間的公共關(guān)系，并以此建立更好的溝通橋梁。八、開業(yè)后對零售商戶的管理措施經(jīng)營管理策略九、開業(yè)后消費(fèi)情報(bào)營運(yùn)管理模型建立管理模型一管理模型二模型設(shè)定設(shè)定消費(fèi)者在不同階段、不同年齡層次、不同性別的消費(fèi)力評估模型設(shè)定不同階段、不同年齡層次、不同性別的消費(fèi)者的市場消費(fèi)潮流產(chǎn)品的需求等級評估模型模型作用反映零售商的產(chǎn)品檔次的提升或降低狀況反映購物中心在未來的三五年內(nèi)需不需要引入新的潮流產(chǎn)品業(yè)態(tài)，或取締一些過時(shí)的零售產(chǎn)品業(yè)態(tài)經(jīng)營管理策略目錄第二局部購物中心經(jīng)營管理第三局部購物中心品牌管理第一局部購物中心招商推廣購物中心品牌管理品牌管理的意義滿足開發(fā)商和商家雙方利益需求，深化二者的合作關(guān)系吸引消費(fèi)者和投資者，推動(dòng)整體的開展品牌管理的內(nèi)容品牌的建立建立品牌的必要性品牌命名標(biāo)志色彩推廣品牌如何實(shí)現(xiàn)品牌推廣建立品牌的必要性購物中心建立品牌的作用形成差異化識別形成可持續(xù)競爭優(yōu)勢要在成熟的市場環(huán)境下脫穎而出，就要構(gòu)筑獨(dú)有的形象區(qū)隔和品牌印象，形成差異化識別購物中心應(yīng)當(dāng)是一個(gè)有吸引力的地方，形成一種有親和力的印象，使購物中心在整體競爭力上躍上一個(gè)新的層次形成品牌文化建立品牌的必要性購物中心品牌文化的要素·能向社會(huì)展現(xiàn)良好的公眾形象·富有內(nèi)涵性·易于形成整體傳播力·易于包裝運(yùn)用·具有與購物中心的關(guān)聯(lián)性

怎樣使購物中心區(qū)別于其他競爭對手？怎樣使購物中心的特色與主題讓更多的人知曉？怎樣建立顧客對購物中心的親近感、信賴感？

怎樣讓足不出戶的顧客覺得購物中心就在身邊？購物中心品牌文化的目的品牌命名

品牌命名的重要性具有深厚的內(nèi)涵命名的重要性產(chǎn)生心理暗示的誘因項(xiàng)目品牌的昭示公開的無聲承諾核心定位的反映市場的第一驅(qū)動(dòng)力命名的九種方法地域法時(shí)空法目標(biāo)法人名法中外法功能法價(jià)值法形象法企業(yè)名稱法品牌命名地域法名稱與地名聯(lián)系起來，使消費(fèi)者從對地域的信任，進(jìn)而產(chǎn)生對工程的認(rèn)同感并得到加強(qiáng)。時(shí)空法將與工程相關(guān)的歷史淵源作為命名的要素，使消費(fèi)者對工程產(chǎn)生正宗的認(rèn)同感。運(yùn)用時(shí)空法確定工程品牌，可以借助歷史賦予商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)品牌名稱的深厚內(nèi)涵，迅速獲得消費(fèi)者的青睞。目標(biāo)法將工程品牌與目標(biāo)消費(fèi)群體聯(lián)系起來，進(jìn)而使目標(biāo)消費(fèi)群體產(chǎn)生認(rèn)同感。運(yùn)用目標(biāo)法來命名商業(yè)地產(chǎn)工程品牌，能容易獲得消費(fèi)者認(rèn)同。人名法將名人或地產(chǎn)工程首創(chuàng)人的名字作為工程的品牌，充分利用人名含有的價(jià)值，促進(jìn)消費(fèi)者認(rèn)同該工程。用人名來命名商業(yè)地產(chǎn)工程品牌，可以提高認(rèn)知率。品牌命名中外法運(yùn)用中文和字母或兩者結(jié)合來為購物中心品牌命名，使消費(fèi)者對該工程增加“洋〞感受，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)工程人氣。如運(yùn)用中外法，要巧妙結(jié)合，切忌為洋而洋，或?yàn)橹卸?，尤其是防止亂用“洋名〞，使消費(fèi)者產(chǎn)生厭倦，甚至產(chǎn)生反作用。功能法就是用工程主要功能為購物中心品牌命名，使消費(fèi)者能夠通過品牌對該工程功能產(chǎn)生興趣，進(jìn)而嘗試體驗(yàn)。價(jià)值法就是把工程追求的凝練語言，來為購物中心工程品牌命名，使消費(fèi)者看到工程品牌，就能感受到工程的價(jià)值觀念。運(yùn)用價(jià)值法為品牌命名，對消費(fèi)者