中誠信國際-個人住房抵押貸款證券化2023年度展望：受宏觀經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)市場低迷影響RMBS發(fā)行動力不足“停貸”事件未對基礎資產(chǎn)累計違約率產(chǎn)生明顯影響早償率目前仍在合理區(qū)間短期需關(guān)注早償率波動情況

mcn情況款證券化2023年度展望1宏觀政策方面，2022年，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，個人住房貸款增速加速下探，當年新增個人住房貸款占當年新增總貸款的比例下降。2023年，為防范房地產(chǎn)市場風險進一步擴大并向金融市場傳導，2022年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策持續(xù)加碼，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；1產(chǎn)品發(fā)行方面，2022年，受房地產(chǎn)市場低迷以及個人住房貸款增速下滑的影響，RMBS產(chǎn)品發(fā)行基本停滯，全年僅一季度發(fā)行3單產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計245.41億元；1二級市場方面，2022年末，RMBS產(chǎn)品存量規(guī)模為10,744.25億元，受當年發(fā)行下降影響同比減少21.23%；2022年，RMBS產(chǎn)品二級交易量為4,816.50億元，同比減少20.28%；但RMBS產(chǎn)品仍是信貸資產(chǎn)證券化二級市場的重要組成部分和主要交易對象；1存續(xù)期表現(xiàn)方面：?逾期率方面，2022年RMBS產(chǎn)品基礎資產(chǎn)逾期率有所增加且遷徙率有所上升；?違約率方面，截至2022年末，各年度發(fā)行的RMBS產(chǎn)品的整體累計違約率仍處于較低水平，各類型發(fā)起機構(gòu)所發(fā)起的產(chǎn)品基礎資產(chǎn)違約率表現(xiàn)分化較大，“停貸”事件對存續(xù)期違約表現(xiàn)影響有限；?早償率來看，RMBS產(chǎn)品基礎資產(chǎn)早償率處于相對較高水平，等因素的影響，RMBS產(chǎn)品基礎資產(chǎn)早償率呈先上升后下降態(tài)1短期內(nèi)RMBS產(chǎn)品發(fā)行將受到房地產(chǎn)市場景氣度和信心的恢復情況影響；長期來看，RMBS作為商業(yè)銀行盤活存量資產(chǎn)、健全金融穩(wěn)定長效機制的重要手段之一，仍是信貸資產(chǎn)證券化市場的重要構(gòu)成。2023年初，個人住房抵押貸款市場出現(xiàn)“提前還貸潮”，但目前尚未在RMBS產(chǎn)品早償率中體現(xiàn)，短期需持續(xù)關(guān)注早償率波動情況，長期需關(guān)注經(jīng)濟增速持續(xù)放緩、居民杠桿率高企對基礎資產(chǎn)和證券端信用表現(xiàn)的影響。要點正文結(jié)論12010-66428877-625blv@張韋265428877cxicomcn評級總監(jiān)0-66428877-523ngccxicomcn22個人住房抵押貸款證券化2023年度展望市場政策持續(xù)加碼，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，2022年我國城鎮(zhèn)化率超過65%，但相比發(fā)達國家仍有一定增長空間。在施，在宏觀政策調(diào)控的背景下我國居民杠桿率增速明顯放緩，2020年以來保持相對平穩(wěn)并略進程已經(jīng)取得階段性成果、房價和居民杠桿率維持高位等因素，在我國經(jīng)濟發(fā)展正在由高速。圖1：2015~2022年我國城鎮(zhèn)化率和居民杠桿率數(shù)據(jù)來源：choice，中誠信國際整理3個人住房抵押貸款證券化3個人住房抵押貸款證券化2023年度展望圖2：2020年以來我國住宅市場行情數(shù)據(jù)來源：wind，中誠信國際整理例相比上一年同期下降17.2個百分點至2.3%。圖3：2015~2021年中國金融機構(gòu)總貸款余額與個人住房貸款情況4個人住房抵押貸款證券化4個人住房抵押貸款證券化2023年度展望年四季度開始調(diào)控政策有所放松，中央經(jīng)濟工作會議指出因城施策促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和健2當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。表1：2022年我國房地產(chǎn)主要政策政策內(nèi)容或影響2022.2央行、銀保監(jiān)會《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》明確銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。2022.5央行、銀保監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。2022.8央行、銀保監(jiān)會：支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付2022.9性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率2022.11當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》正式發(fā)布金融支持房地產(chǎn)政策16條，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等。5個人住房抵押貸款證券化5個人住房抵押貸款證券化2023年度展望2022.11交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資支持工具延期并擴容，明確提出支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)融資，預計共可支持約2500億元民營企業(yè)債權(quán)融資。此外，交易商協(xié)會在支持方式上增加了直接購買債券的方式，操作的靈活性更強。2022.11證監(jiān)會優(yōu)化房企股權(quán)融資五項措施發(fā)布股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，允許上市房企以非公開方式再融資，明確指出募集資金可用于償還債務，將有利于緩解上市房企的流動性壓力。住房貸款占當年新增總貸款的比例亦呈快速下降趨勢。為防范房地產(chǎn)市場風險的進一步擴大和恢復情況保持關(guān)注。貸款結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要地位，且個人住房貸款的不良率低于其整體不良率水平，因而作為行內(nèi)速下滑的影響下，商業(yè)銀行發(fā)起RMBS產(chǎn)品的動力明顯不足。量RMBS產(chǎn)品以全國性展業(yè)的為主，對應基礎資產(chǎn)的分散程度相對較高。圖4：截至2022年末存量RMBS產(chǎn)品發(fā)起機構(gòu)類型結(jié)構(gòu)資料來源：wind，中誠信國際整理6個人住房抵押貸款證券化6個人住房抵押貸款證券化2023年度展望二級市場方面，2022年，RMBS產(chǎn)品二級交易量為4,816.50億元，同比下降20.28%，交易筆數(shù)2,112筆，筆均金額2.28億元，換手率為39.51%。雖然RMBS產(chǎn)品交易量相較上年有所降低，但依然是本年度信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中最主要的交易對象，其交易筆數(shù)和交易金額分別占信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品總交易量的69.38%和77.94%。表2:2019~2022年RMBS產(chǎn)品二級市場交易情況10,385.7611,964.9113,639.7910,744.25交易筆數(shù)(筆)5397691,6132,112筆均金額(億元)6.193.903.752.28換手率137.38%26.82%39.51%RMBS的整體累計違約期違約表現(xiàn)影響有限；受宏觀經(jīng)濟和貨幣政策等因素的影響，早償率呈先上升后下降態(tài)勢逾期率和違約率從存續(xù)產(chǎn)品的逾期率表現(xiàn)來看，受多點散發(fā)的疫情沖擊和經(jīng)濟增長乏力等因素的影響，2022逾1換手率=當年二級交易量/[(年初產(chǎn)品存量+年末產(chǎn)品存量)/2]7個人住房抵押貸款證券化20237個人住房抵押貸款證券化2023年度展望圖5：RMBS產(chǎn)品基礎資產(chǎn)逾期率情況2發(fā)行的產(chǎn)品因存續(xù)時間較長，累計違約率表現(xiàn)趨于穩(wěn)定；2017~2021年發(fā)行的產(chǎn)品累計違約違約率整體略高于往年同期水平，但受制于短期宏觀經(jīng)濟擾動及當年發(fā)行產(chǎn)品較少等原因，2本節(jié)各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，均不包含“企富2015-1”和“武漢公積金2016-1”產(chǎn)品3累計違約率=∑各產(chǎn)品發(fā)行后各期的違約金額/∑各產(chǎn)品初始起算日的資產(chǎn)池余額；違約貸款的定義包含“拖欠超過90天的抵押貸款”或“拖欠超過180天的抵押貸款”，本圖未做區(qū)分，下同。8個人住房抵押貸款證券化20238個人住房抵押貸款證券化2023年度展望圖6：截至2022年末各年度發(fā)行的RMBS產(chǎn)品累計違約率表現(xiàn)4S4本圖中部分年度發(fā)行產(chǎn)品累計違約率表現(xiàn)出現(xiàn)尾部下降系受不同產(chǎn)品存續(xù)期數(shù)差異的影響導致尾部可觀測樣本數(shù)量降低所致，其中影響較大的觀測期未展示。9個人住房抵押貸款證券化9個人住房抵押貸款證券化2023年度展望圖7：截至2022年末不同類型機構(gòu)發(fā)起的RMBS產(chǎn)品累計違約率表現(xiàn)清始益于公積金中心嚴格的內(nèi)部審批管理流程和較高的資產(chǎn)質(zhì)量，其清算時的累計違約率分別為圖8：截至2022年末已清算的RMBS產(chǎn)品累計違約率表現(xiàn)10個人住房抵押貸款證券化202310個人住房抵押貸款證券化2023年度展望基礎資產(chǎn)抵押物地區(qū)分布來看，區(qū)域分布較為分散。同時，按照覆蓋金額統(tǒng)計，排名前五的江省和福建省，均未出現(xiàn)大規(guī)模的“停貸”事件。貸企穩(wěn)。圖9：RMBS產(chǎn)品基礎資產(chǎn)抵押物地區(qū)分布早償率產(chǎn)市場呈持續(xù)低迷狀態(tài)的背景下，受宏觀經(jīng)濟、貨幣政策等因素的影響，RMBS產(chǎn)品的早償率呈現(xiàn)先上升后下降下降至8%上下波動。2020年，受到新冠疫情影響，RMBS產(chǎn)品的早償率于當產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以及房貸政策收緊等因素影響，RMBS早償率開始下行。5早償率=∑各產(chǎn)品存續(xù)期各月的早償金額/∑各產(chǎn)品當月月初的資產(chǎn)池余額，已年化處理，其中存續(xù)期首期早償率未計入早償率統(tǒng)計。11個人住房抵押貸款證券化202311個人住房抵押貸款證券化2023年度展望情以來，居民風險偏好下降，以存款償還房貸意愿可能增強，以上因素或促使早償率上升；圖10：2017~2022年RMBS產(chǎn)品早償率表現(xiàn)6主要由上海市公積金管理中心發(fā)起，當月住房公積金RMBS早償率降至近年來最低點。2017~2022年國有銀行、股份制銀行、區(qū)域性銀行發(fā)起產(chǎn)品的早償率變化趨勢基本趨同，其3%，較國有銀行的9.66%略6本節(jié)各項統(tǒng)計中，均不包含“武漢公積金2016-1”產(chǎn)品12個人住房抵押貸款證券化12個人住房抵押貸款證券化2023年度展望圖11：2017~2022年RMBS產(chǎn)品早償率表現(xiàn)品中，2019年及以前發(fā)行的產(chǎn)品平均早償率為9.53%；2020年發(fā)行的產(chǎn)品平均早償率為表3：區(qū)域性銀行發(fā)起的RMBS產(chǎn)品2022年平均早償率情況額(元)2022年平均早償率(%)杭州銀行股份有限公司888,450.15杭州市15.583.74北京銀行股份有限公司498,613.78北京市、長沙市廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行股份7.84漢口銀行股份有限公司377,830.74武漢市7.64鄭州銀行股份有限公司364,236.22鄭州市江蘇常熟農(nóng)村商業(yè)銀行股份4.03蘇州銀行股份有限公司395,414.64蘇州市、宿遷市,508.926.51江6.519.3013個人住房抵押貸款證券化13個人住房抵押貸款證券化2023年度展望0.690.69分券由境內(nèi)公開發(fā)行且上市流動的個人住房抵押貸款支持證券構(gòu)成，主要刻畫其基礎資產(chǎn)池圖12：RMBS條件早償率指數(shù)RMBS構(gòu)所發(fā)起的產(chǎn)品基礎資產(chǎn)違約率表現(xiàn)分化較大，其中公積金中約表現(xiàn)影響有限；從已清算的產(chǎn)品累計違約率來看，已清算產(chǎn)品的累計違約率表現(xiàn)均處于較性銀行發(fā)起的RMBS產(chǎn)品的早償率較國有銀行發(fā)起的產(chǎn)品早償率偏高。國有銀行發(fā)起的更易呈現(xiàn)出高早償率特點。14個人住房抵押貸款證券化14個人住房抵押貸款證券化2023年度展望段之一，仍是信貸資產(chǎn)證券化市場的重要構(gòu)成?，F(xiàn)依然在合理區(qū)間運行，長期需關(guān)注經(jīng)濟增速持續(xù)放緩、居民杠桿率高企對基礎資產(chǎn)和證券15個人住房抵押貸款證券化15個人住房抵押貸款證券化2023