商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義圖文并茂

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識整合培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART1PART2PART3開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心特色休閑街分組討論結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時(shí)會(huì)在什么地方消費(fèi)，周末會(huì)在什么地方消費(fèi)？消費(fèi)的金額和內(nèi)容有什么不同？注：約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行討論，討論時(shí)間為10分鐘左右討論后每組一個(gè)代表回答以上問題商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需起步發(fā)展享受”四個(gè)過程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP百貨大樓樓大型超市市供銷社城市生活活休閑中中心商業(yè)模式國外模式式發(fā)展特征征國內(nèi)模式式發(fā)展特征第一代商商業(yè)第三代商商業(yè)第二代商商業(yè)街區(qū)商鋪鋪百貨商場場摩爾風(fēng)光數(shù)十十年后在在20世紀(jì)前期期遭遇挑挑戰(zhàn)，傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)的贏利利率無法法支撐起起再擴(kuò)張張、發(fā)展展的負(fù)擔(dān)擔(dān)超市興起起，倡導(dǎo)導(dǎo)自由選選購的理理念。最最大貢獻(xiàn)獻(xiàn)是給零零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)注入入工業(yè)制制造業(yè)的的文化要要素。以ShoppingMall為代表，，追求一一站式購購物。環(huán)環(huán)境污染染、郊區(qū)區(qū)化的邊邊緣生存存狀態(tài)、、交通堵堵塞、舊舊城衰落落等問題題使其漸漸漸退出出發(fā)展舞舞臺(tái)。城市中心心區(qū)域社區(qū)中心心/臨近市區(qū)區(qū)城市中心心/副中心/交通樞紐紐第四代商商業(yè)以“體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)””為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以生生活方式式消費(fèi)、、娛樂加加休閑為為主旨城市生活活休閑中中心隨著新世世紀(jì)的到到來，超超市迅速速在中國國成為新新的時(shí)髦髦，這和和后期所所謂的mall實(shí)際上是是一致的的，國內(nèi)汽車車保有量量低難以以支撐真真正意義義的郊區(qū)區(qū)mall我們國家家最早的的商業(yè)模模式，供供銷社的的選址往往往都是是城市中中最好的的位置如北京王王府井的的百貨大大樓，這這一代發(fā)發(fā)展了很很長時(shí)間間，它是是在供銷銷社的基基礎(chǔ)上擴(kuò)擴(kuò)大的，，在經(jīng)營營模式上上也發(fā)生生了很大大的變化化著眼于滿滿足大眾眾日益增增加的精神和文文化需求，國國內(nèi)目前前出現(xiàn)的越來越越多購物中心心城市核心心何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)——用于經(jīng)營營用途的的房地產(chǎn)產(chǎn)形式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的形式式多種多多樣，最最常見的的如mall、大型批批發(fā)市場場、商業(yè)業(yè)街、商商場、社社區(qū)商業(yè)業(yè)等（開放、封封閉）大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)是一一項(xiàng)復(fù)合合工程，，需要對對商業(yè)、、地產(chǎn)、、金融等等各方面面具有專專業(yè)操作作能力泛商業(yè)地地產(chǎn)：除除住宅以以外的房房地產(chǎn)形形式，主體特征征以租賃賃回報(bào)為為目的，包括商商場、酒酒店、辦辦公、旅旅游、展展覽、集集貿(mào)市場場等狹義商業(yè)業(yè)地產(chǎn)：：就是指指用于商商業(yè)經(jīng)營營的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別別住宅房地地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商大大多數(shù)采采取開發(fā)銷售售的模式，其其資金回收收模式相相對簡單單商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目是是只租不售售、或只只銷售部部分的面面積，大部分分靠企業(yè)長期期持有大多數(shù)的住住宅類產(chǎn)品品的購買者者在購買住住宅類產(chǎn)品品時(shí)，主要要是買來自住或投資資大多數(shù)購買買者購買商商業(yè)地產(chǎn)類類產(chǎn)品是作作為一種穩(wěn)定型、投投資回報(bào)率率較高的一一種投資工工具，買來來作為投資資用的發(fā)展商只要要將房子賣出出去，將社區(qū)的的物業(yè)管理理做好，就就基本算是是大功告成成發(fā)展商考慮慮的不僅僅僅是如何將將商鋪賣出出去，而且且還要將后期的經(jīng)營營、推廣作為為第一等大大事來對待待PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念商業(yè)地產(chǎn)在在開發(fā)和運(yùn)運(yùn)營中涉及及到三個(gè)層層面資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念商圈——吸引顧客的的輻射范圍圍商圈：是指商店以以其所在地點(diǎn)為中中心，沿著一定的的方向和距離擴(kuò)展展，吸引顧客的輻輻射范圍商圈是以設(shè)定的商商業(yè)建筑為圓心，，以周圍一定距離離為半徑所劃定的的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商商圈設(shè)定時(shí)還必須須考慮經(jīng)營業(yè)種、、商品特性、交通通網(wǎng)分布等因素。。進(jìn)行商圈分析的目目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)區(qū)或商店的商圈范范圍；二是了解商商圈的人口分布狀狀況及生活結(jié)構(gòu)；；三是在此基礎(chǔ)上上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的的預(yù)測。PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概概念業(yè)態(tài)——面向某類目標(biāo)顧客客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)態(tài)特征：“怎么賣”對特定消費(fèi)者的特特定需要，按照一一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店店鋪位置、店鋪規(guī)規(guī)模、店鋪形態(tài)、、價(jià)格政策、銷售售方式、銷售服務(wù)務(wù)等經(jīng)營手段，提供供銷售和服務(wù)的類類型化經(jīng)營形態(tài)目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本本20多種，美國40多種包括百貨店、大型型綜合商場、超級級市場、便利店、、專業(yè)店、專賣店店、購物中心、家家居中心、倉儲(chǔ)商商店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購購店、無店鋪銷售售形式（電子購物物——B2C，C2C）等業(yè)態(tài)：“店“——商家或經(jīng)營者向確確定的顧客群提供供確定的商品和服服務(wù)的具體形態(tài)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概概念業(yè)種——面向顧客某類用途途的商店?duì)I業(yè)種類類特征：“賣什么””目前國內(nèi)零售消費(fèi)費(fèi)市場可細(xì)分上百百個(gè)業(yè)種，商品的的種類達(dá)到數(shù)萬（（11萬）種，國外發(fā)達(dá)國國家的業(yè)種細(xì)分更更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購購買習(xí)慣上分為日常用品、選購品、專用品品，包括男裝、女女裝、鞋類、箱包包、家電用品、生生鮮、日化用品、、煙酒、建材、機(jī)機(jī)電、紡織品等業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款款式及適合的年齡齡所做的分類何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概概念商業(yè)地產(chǎn)的分類PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類隨著需求和消費(fèi)水水平的提升，商業(yè)業(yè)物業(yè)也隨之越來來越多樣化。我們可以根據(jù)不同同的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行行分類PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場、大型購物中心等娛樂功能電影城、娛樂城、KTV、游樂園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務(wù)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、健康中心、美容中心等按購買消費(fèi)內(nèi)容物品交易場所為消費(fèi)者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務(wù)交易場所為消費(fèi)者提供某種服務(wù)的場所，如餐飲、酒店類體驗(yàn)業(yè)態(tài)為消費(fèi)者提供身心體驗(yàn)場所，如娛樂、健身、美容、美發(fā)等場所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會(huì)上的人群，為大眾消費(fèi)者提供服務(wù)，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會(huì)的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會(huì)所等按建筑形式單體商業(yè)建筑單一建筑體，獨(dú)立于其他商業(yè)建筑底層商業(yè)建筑如住宅底層商鋪地下商業(yè)建筑地下商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營方式集合在一起按照市場覆蓋范圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場、超市等區(qū)域型購物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷售產(chǎn)品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務(wù)的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其他書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運(yùn)動(dòng)器材店便利店包括超市、食品店和藥房PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中中，我們常常根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行分類：：百貨店超級市場大型綜合市場便利店專業(yè)店專賣店購物中心倉儲(chǔ)商店家居中心PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹百貨店Departmentstore(Dept．)特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷售與自自選（開架）銷售售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類齊齊全、少批量、高高毛利，以經(jīng)營男男、女、兒童服裝裝、服飾、衣料、、家庭用品為主采取定價(jià)銷售，可可以退貨，有導(dǎo)購購、餐飲、娛樂場場所等服務(wù)項(xiàng)目和和設(shè)施，服務(wù)功能能齊全選址在城市繁華區(qū)區(qū)、交通要道商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口口為主要銷售對象象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔檔消費(fèi)者和追求時(shí)時(shí)尚的年輕人概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)內(nèi)，根據(jù)不同商品品部門設(shè)銷售區(qū)，，開展各自的進(jìn)貨貨、管理、運(yùn)營的的零售業(yè)態(tài)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹2.大型綜合商場generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自選銷售方式式，以銷售大眾化化實(shí)用品為主，并并將超級市場和折折扣商店的經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢合為一體的、、滿足顧客一次性性購全的零售業(yè)態(tài)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售方方式和連鎖經(jīng)營營方式商品構(gòu)成為衣、、食、用品齊全全，重視本企業(yè)業(yè)的品牌開發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)業(yè)面積相適應(yīng)的的停車場目標(biāo)顧客為購物物頻率高的居民民商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合合部、住宅區(qū)、、交通要道PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)介紹3.超級市場supermarket(S．M)概念采取自選銷售方方式、以銷售生生鮮商品、食品品和向顧客提供供日常必需品為為主要目的的零零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售方方式，出入口分分設(shè)，結(jié)算在出出口處的收銀機(jī)機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購買買頻率高的商品品為主，經(jīng)營的的商品應(yīng)以肉類類、禽蛋、水果果、水產(chǎn)品、冷冷凍食品、副食食調(diào)料、糧油及及其制品、奶及及奶制品、熟食食品以及日用必必需品為主營業(yè)時(shí)間間每天在在11H左右，可可采取連連鎖經(jīng)營營方式，，有一定定的停車車場地選址在居居民區(qū)、、交通要要道、商商業(yè)區(qū)商圈范圍圍較窄，，以居民為為主要銷銷售對象象商店?duì)I業(yè)業(yè)面積在在500平方米以上目標(biāo)顧客以居居民為主PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念滿足顧客便利利性需求為主主要目的的零零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開架自選為為主，結(jié)算在在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處處統(tǒng)一進(jìn)行，，可采取連鎖鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)明顯，有即即時(shí)消費(fèi)性、、小容量、應(yīng)應(yīng)急性等，營營業(yè)時(shí)間長，，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日日選址在居民住住宅區(qū)、主干干線公路邊以以及車站、醫(yī)醫(yī)院、娛樂場場所、機(jī)關(guān)、、團(tuán)體、企事事業(yè)所在地商圈范圍窄小小，一般設(shè)定定在居民徒步購物物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積積在100平方米左右，，營業(yè)面積利利用率高，目標(biāo)顧客主要為居居民、單身者者、年輕人。。80％的顧客為有有目的的購買買經(jīng)營實(shí)行信息息系統(tǒng)化，開開展單品管理理，便利店的的商品價(jià)格略略高于一般零零售業(yè)態(tài)的商商品價(jià)格PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹5.專業(yè)店speciatitystore(S．S)概念經(jīng)營某一大類類商品為主，，并且具備有有豐富專業(yè)知知識的銷售人人員和提供適適當(dāng)售后服務(wù)務(wù)的零售業(yè)態(tài)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)性、深深度性、品種種豐富，可供供選擇余地大大，以某類商商品為主，經(jīng)經(jīng)營的商品具具有自己的特特色，一般為為高利潤選址多樣化，，多數(shù)店設(shè)在在繁華商業(yè)區(qū)區(qū)、商店街或或百貨店、購購物中心內(nèi)商圈范圍不定定營業(yè)面積根據(jù)據(jù)主營商品特特點(diǎn)而定目標(biāo)市場多為為流動(dòng)顧客，，主要滿足消消費(fèi)者對某類類商品的選擇擇性需求PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹6.專賣店exclusiveshop(E．S)概念專門經(jīng)營或授授權(quán)經(jīng)營制造造商品牌和中中間商品牌的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企企業(yè)品牌為主主，銷售體現(xiàn)現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)譽(yù)、從業(yè)人員員必須具備豐豐富的專業(yè)知知識，并提供供專業(yè)性知識識服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百百貨店、購物物中心內(nèi)商圈范圍不定定目標(biāo)顧客以中中青年為主，，商店的陳列列、照明、包包裝、廣告講講究PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹7.購物中心shoppingcenter(S．C)概念企業(yè)有計(jì)劃地地開發(fā)、擁有有、管理運(yùn)營營的各類零售售業(yè)態(tài)、服務(wù)務(wù)設(shè)施的集合合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)計(jì)劃地開設(shè)，，實(shí)行商業(yè)型型公司管理，，中心內(nèi)設(shè)商商店管理委員員會(huì)，開展廣廣告宣傳等共共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百百貨店或超級級市場作為核核心店，以及及各類專業(yè)店店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和和餐飲、娛樂樂設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全全，集零售、餐飲飲、娛樂為一一體。根據(jù)賣場面面積，設(shè)相應(yīng)應(yīng)規(guī)模的停車車場選址為中心商商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部的交交通要道商圈根據(jù)不同同經(jīng)營規(guī)模、、經(jīng)營商品而而定設(shè)施豪華、店店堂典雅、寬寬敞明亮，實(shí)行賣場租租賃制，目目標(biāo)顧客以流流動(dòng)顧客為主主PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹8.家居中心homecenter(H．C)概念以與改善、建建設(shè)家庭居住住環(huán)境有關(guān)的的裝飾、裝修修等用品、日日用雜品、技技術(shù)及服務(wù)為為主的、采取取自選方式銷銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、、公路邊、交交通要道或消費(fèi)者自有有房產(chǎn)比率較較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要要以房屋修繕繕和室內(nèi)裝修修、裝飾品、、園藝品、寵寵物食品、室室內(nèi)外用品、、洗滌劑及雜雜品等作為經(jīng)營策略略，發(fā)揮了廉廉價(jià)商店的低低價(jià)格銷售和和超級市場的的開架自選銷銷售等優(yōu)勢提供一站式購購足和一條龍龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)經(jīng)營方式有一定的停車車場PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹9.倉儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)概念在大型綜合商商場經(jīng)營的商商品基礎(chǔ)上，，篩選大眾化化實(shí)用品銷售售，并實(shí)行儲(chǔ)儲(chǔ)銷一體、以以提供有限服服務(wù)和低價(jià)格格商品為主要要特征的、采采取自選方式式銷售的零售售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊邊、交通要道道和利用閑置置設(shè)施,主要的商圈人人口為5—7萬人,商店?duì)I業(yè)面積積大，一般在在4000m’以上商品構(gòu)成成以新開開發(fā)上市市的商品品為主力力商品，，自有品品牌占相相當(dāng)部分分，主要要是面向向廣大的的工薪階階層服務(wù)務(wù)作為價(jià)格格策略，，每天都都以較低低價(jià)格銷銷售全部部商品,作為商品品策略，，經(jīng)營同同其他零零售業(yè)態(tài)態(tài)能進(jìn)行行價(jià)格比比較的、、知名度度、普及及率都較較高的商商標(biāo)商品品或價(jià)格格一般被被眾所周周知的商商品商店設(shè)施施簡單化化。將超市市開發(fā)的的銷售技技術(shù)和管管理理論論、可實(shí)實(shí)行連鎖鎖經(jīng)營倉儲(chǔ)商店店的價(jià)格格影響力力、大型型綜合超超市商品品供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的方方法及選選址理論論等融為為一體，，靈活運(yùn)運(yùn)用。設(shè)設(shè)有一定定規(guī)模的的停車場場PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——業(yè)種介紹紹業(yè)種是指指零售商商業(yè)的行行業(yè)種類類，通常常按經(jīng)營營商品的的大類將將零售劃劃分為若若干個(gè)業(yè)業(yè)種，業(yè)業(yè)種強(qiáng)調(diào)調(diào)的是““賣什么么”。通通常分分為以下下四大類類：餐飲休閑娛樂零售生活服務(wù)PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——業(yè)種介紹紹業(yè)種分類零售類餐飲類服務(wù)類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機(jī)型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務(wù)型日常型生活型大眾型小眾型業(yè)種選擇百貨家電數(shù)碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣等精品超市奢侈品專賣收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產(chǎn)專賣等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發(fā)書店寵物店攝影診所等會(huì)所KTV酒吧等桌球房網(wǎng)吧棋牌室游藝室等健身房美容SPA足道按摩等業(yè)種細(xì)分分：報(bào)告提綱綱何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？商圈與社社區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)PART1PART2PART3商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足足社區(qū)日常生活活配套為主要的的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如如餐飲，干洗，，美容美發(fā)，書書報(bào)亭等等，一一般無大型主力力店帶動(dòng)。小而雜以生活所所需為主商圈商圈商業(yè)的輻射射范圍為整個(gè)城城市或較大范圍圍，以其在城市市中的商業(yè)定位位（地位）、商商圈發(fā)展?jié)摿韥泶_定其作為，，大而全、精而而細(xì)，以品牌店店、專營店為主主思考:請回憶一下您居居住的小區(qū)配套套商業(yè)都有些什什么業(yè)種？更大或者更小的的社區(qū)，他們的的商業(yè)配置有什什么異同？PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費(fèi)人口是決定定社區(qū)商業(yè)的第第一要素常住人口（萬人）人均面積（平米）消費(fèi)習(xí)慣/頻次消費(fèi)需求交通時(shí)間（分鐘）居住組團(tuán)0.3–0.80.6就近消費(fèi)+目的消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/每天基礎(chǔ)配套步行3–5居住小區(qū)2–30.6–0.8就近消費(fèi)+目的消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/1-3天基礎(chǔ)配套步行5-10居住區(qū)5–100.8-1目的消費(fèi)+隨機(jī)消費(fèi)/3–5天基礎(chǔ)配套+休閑、娛樂步行10–15；車行5特大型居住區(qū)10以上1–1.2目的消費(fèi)+隨機(jī)消費(fèi)/周–月基礎(chǔ)消費(fèi)+生活購物、休閑娛樂步行不超過20；車行不超過10PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團(tuán)類社區(qū)區(qū)商業(yè)配置：零售與配套居住組團(tuán)：由于受到人口口總量的限制，，居住組團(tuán)的消消費(fèi)需求一般以以基礎(chǔ)型為主，，其涵蓋的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種相對比較較單一，零售類類及配套類商業(yè)業(yè)居多。例如：零售類——便利店，書店，，五金建材，西西餅店，藥房等等配套類——銀行，郵局，電電信，洗衣，維維修，中介等PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類社區(qū)區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)發(fā)展型居住小區(qū)：居住小區(qū)一般般由多個(gè)居住組組團(tuán)組成，人口口數(shù)量在后者的的基礎(chǔ)上有大幅幅的提高，居民民對社區(qū)商業(yè)的的要求也隨之提提升，出現(xiàn)少量量的發(fā)展型社區(qū)區(qū)商業(yè)。例如：零售類——便利店，書店，，五金建材，西西餅店，藥房，，大中型超市等等配套類——銀行，郵局，電電信，洗衣，維維修，中介等發(fā)展型——寵物店，音像店店，鮮花店，美美容美發(fā)，旅行行社等PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住區(qū)類社區(qū)商商業(yè)配置：零售、配套、休休閑、發(fā)展型居住區(qū)：由于消費(fèi)人口口的激增，服務(wù)務(wù)半徑的擴(kuò)大，，社區(qū)商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富富程度已較為接接近區(qū)域型商業(yè)業(yè)。例如：零售類——便利店，書店，，五金建材，西西餅店，藥房，，大型賣場等配套類——銀行，郵局，電電信，洗衣，維維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)網(wǎng)吧，中西快餐餐，時(shí)尚餐飲等等發(fā)展型——寵物店，音像店店，鮮花店，美美容美發(fā)，旅行行社，教育培訓(xùn)訓(xùn)等PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)特大居住區(qū)類社社區(qū)商業(yè)配置：：零售、配套、休休閑、發(fā)展型特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域域規(guī)劃的限制，，在消費(fèi)人口數(shù)數(shù)量和商業(yè)建筑筑體量上以不能能用常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來來衡量。目前此此類居住區(qū)的數(shù)數(shù)量較少，服務(wù)務(wù)能力和輻射范范圍有突破區(qū)域域商業(yè)中心的可可能。例如：零售類——便利店，書店，，建材賣場，專專業(yè)專賣，大型型賣場，購物中中心等配套類——銀行，郵局，電電信，洗衣，維維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)網(wǎng)吧，中西快餐餐，時(shí)尚餐飲等等發(fā)展型——寵物店，音像店店，鮮花店，美美容美發(fā)，旅行行社，教育培訓(xùn)訓(xùn)，汽車美容，，婚紗，琴行等等商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足足社區(qū)日常生活活配套為主要的的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如如餐飲，干洗，，美容美發(fā)，書書報(bào)亭等等，一一般無大型主力力店帶動(dòng)。小而而雜以生活所需需為主商圈商圈商業(yè)的輻射射范圍為整個(gè)城城市或較大范圍圍，以其在城市市中的商業(yè)定位位（地位）、商商圈發(fā)展?jié)摿韥泶_定其作為，，大而全、精而而細(xì)，以品牌店店、專營店為主主PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——商圈主圈：65%顧客來自主要商商圈。小型商店的核心心商圈在0.5-0.8公里之內(nèi)，顧客客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型型商場的核心商商圈在5公里以內(nèi)次圈：25%顧客來自次要商商圈。小型商店的次要要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型型商場的次要商商圈在8公里以內(nèi)邊圈：10%顧客來自邊緣商商圈。一般來說，小型型商店的邊緣商商圈在1.5公里以外，顧客客步行來店在20分鐘以上；大型型商場的邊緣商商圈在8公里以外商圈的構(gòu)成及顧顧客來源主圈次圈邊邊圈PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——商圈人口數(shù)量及特點(diǎn)點(diǎn)包括居住人口數(shù)數(shù)量、工作人口口數(shù)量、過往人人口數(shù)量、居民民戶數(shù)和企事業(yè)業(yè)單位數(shù)，及相相應(yīng)人口年齡、、性別、職業(yè)和和收入水平構(gòu)成成等。建設(shè)狀況包括公共交通、、供電狀況、通通訊設(shè)備、金融融機(jī)構(gòu)等對于百百貨商店?duì)I銷的的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指對對商圈的構(gòu)成、、特點(diǎn)和影響商商圈規(guī)模變化的的各種因素進(jìn)行行綜合性的研究究。社會(huì)因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)規(guī)劃、公共設(shè)施施（公園、公共共體育場所、影影劇院、展覽館館），以及本地地區(qū)的人文等，，是否有利于百百貨商店的發(fā)展展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現(xiàn)有有商場的經(jīng)營狀況。這這兩個(gè)因素是對對百貨商店影響響的最直接因素素。在對商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算算該地區(qū)的商圈圈飽和度，以了了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)內(nèi)同行業(yè)是過多多還是不足。在在商圈飽和度低低的地區(qū)建店，，其成功的可能性性必然超過商圈圈飽和度高的地地區(qū)。PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——商圈影響商圈大小的的因素百貨商店的自身身的特點(diǎn)百貨商店的經(jīng)營營規(guī)模百貨商店的經(jīng)營營商品種類交通運(yùn)輸情況競爭對手的地理理位置百貨商店的促銷銷情況消費(fèi)者的流動(dòng)性性休息十分鐘，稍稍后繼續(xù)報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？？商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)PART1PART2PART3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要要點(diǎn)建筑空間類型集中式商業(yè)（盒盒式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店入口立面中庭動(dòng)線五大要素商業(yè)建筑五大要要素，有什么樣樣的特點(diǎn)？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)1.商業(yè)體建筑立面面表現(xiàn)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面包裝創(chuàng)意是否需需要？Thisorthis？常見耳機(jī)包裝創(chuàng)意耳機(jī)包裝PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面外表重不重要？？Thisorthis？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面建筑的立面，恰恰如人的外表氣氣質(zhì)，同時(shí)也構(gòu)構(gòu)成對消費(fèi)者最最直觀的吸引Thisorthis？新加坡烏節(jié)灣商商業(yè)項(xiàng)目上海仲盛世界商城PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個(gè)商業(yè)業(yè)體的經(jīng)營內(nèi)涵涵多種材質(zhì)的運(yùn)用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業(yè)活力個(gè)性裝飾風(fēng)格體現(xiàn)商業(yè)主題和調(diào)性商業(yè)元素PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面國外商業(yè)案例2.日本山井奧特萊斯1.日本千葉區(qū)域商業(yè)124.新加坡克拉碼頭頭43.洛杉磯citywalk3PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)2.商業(yè)體建筑入口口設(shè)計(jì)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口思考：為什么我們會(huì)經(jīng)經(jīng)?？吹健白叱龀鰜淼穆贰?？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口不僅是所謂“路路人的素質(zhì)”更重要的是非人性性化的路線設(shè)計(jì)計(jì)道路設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符符合人的行為習(xí)習(xí)慣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口什么是人的行為為習(xí)慣：弧線與捷徑優(yōu)秀的商業(yè)體入入口設(shè)計(jì)一般也也遵從這個(gè)規(guī)律律通過弧線形成成喇叭式（楔形））入口廣場，吸納人氣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空空間要要點(diǎn)/入口思考：：商業(yè)體體的入入口又又應(yīng)該該放在在什么么位置置？是中間間，還還是路路口？？PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空空間要要點(diǎn)/入口傳統(tǒng)商商業(yè)觀觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為：：金角角銀邊邊“金角角”路路口的的位置置是商商業(yè)價(jià)價(jià)值最最高的的地方方，因因此入入口通通常放放在中間“銀邊邊”位置PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空空間要要點(diǎn)/入口隨著商商業(yè)的的發(fā)展展和對對商業(yè)業(yè)認(rèn)識識的深深入，，越來來越多多的業(yè)業(yè)內(nèi)人人士認(rèn)認(rèn)為：：路口““金角角”是是最容容易吸吸納和和聚集集人氣氣的地地方，，導(dǎo)入客客流作作用對對商業(yè)業(yè)體的的價(jià)值值貢獻(xiàn)獻(xiàn)大于于商鋪鋪的價(jià)價(jià)值貢貢獻(xiàn)PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空空間要要點(diǎn)3.商業(yè)體體交通通動(dòng)線線設(shè)計(jì)計(jì)PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空空間要要點(diǎn)/動(dòng)線客流車流貨流商業(yè)動(dòng)動(dòng)線由由客流流、車車流、、貨流流三條條線共共同構(gòu)構(gòu)成消化循循環(huán)系系統(tǒng)呼吸循循環(huán)系系統(tǒng)血液循循環(huán)系系統(tǒng)猶如人人的三三大循循環(huán)系系統(tǒng)，，互相相滲透透、永永久共共存，，卻從不交交錯(cuò)PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空空間要要點(diǎn)/動(dòng)線客流動(dòng)動(dòng)線是是商業(yè)業(yè)體中中最容容易被被感知知的部部分消費(fèi)者者從各各個(gè)入入口被被吸納納進(jìn)入入商業(yè)業(yè)體，，因此外部客流的介接入入是商業(yè)客流動(dòng)線第第一個(gè)重要部分PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰明了的內(nèi)部主主動(dòng)線，是客流動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)的核心PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰明了的內(nèi)部主主動(dòng)線，是客流動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)的核心日本舊船廠改造的的區(qū)域商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線內(nèi)部多條動(dòng)線嚴(yán)重重影響商業(yè)效率PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)4.商業(yè)公共空間——中庭PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭思考：商業(yè)體為什么需要要中庭？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭休息等候聚集商業(yè)活動(dòng)中庭作為商業(yè)體重重要的空間節(jié)點(diǎn)，，是很好的緩沖空空間PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭中庭在盒式商業(yè)和和商業(yè)街中被廣泛泛應(yīng)用上海恒隆廣場上海南方商城上海-海上海商業(yè)廣場上海大拇指商業(yè)廣廣場PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)5.商業(yè)體建筑的主力力店P(guān)RRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌有很多類類型，比如餐飲品牌PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)商家品牌PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)賣場品牌PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)你了解他們在在商業(yè)體中的的不同作用嗎嗎？分組討論回憶并模擬想想象某個(gè)購物物中心或者商商業(yè)街的商業(yè)業(yè)布置：1.娛樂、餐飲、、服裝零售、、生活服務(wù)類類一般分布在在什么地方？？2.吸引你去這里里消費(fèi)的主要要業(yè)種和商家家通常有什么么特點(diǎn)？注：約10-12個(gè)人為一小組組進(jìn)行討論，，討論時(shí)間為為10分鐘左右討論后每組一一個(gè)代表回答答以上問題PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)什么是主力店店一般說來，在在項(xiàng)目中能夠夠主動(dòng)吸引人流流、對其他品品牌有號召力力的店，就是主力店店。包括兩個(gè)方面面：一個(gè)是面積大大，大面積能能夠帶來大人人流。主力店一般般面積在5000～2萬平方米。另另外一種是擁有眾眾多忠誠客群群的知名品牌牌。PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)主力店位置確確定第一，將最有價(jià)值的商業(yè)面積出租給經(jīng)營散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級越高，則對經(jīng)營散戶的拉動(dòng)作用就越大。主力店的經(jīng)營就會(huì)越輕松，風(fēng)險(xiǎn)就越小發(fā)展商希望主主力店經(jīng)營位位置離首層越越遠(yuǎn)越好主力商家希望望離首層越近近越好，最好好就定在首層層博弈PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)主力店位置確確定現(xiàn)實(shí)——折中的結(jié)果主力店的經(jīng)營營層級大多數(shù)數(shù)位于二層至至頂層之間既保證了主力力店有一個(gè)相相對理想的經(jīng)經(jīng)營位置又能將首層騰騰出來讓發(fā)展展商獲得基本本的投資回報(bào)報(bào)如果兩家主力力店，則應(yīng)該該呈“啞鈴形形”布局，讓讓兩家主力店店位于物業(yè)兩兩側(cè)，中間是是中小散戶構(gòu)構(gòu)成的長廊如果多家主力力店，至少應(yīng)應(yīng)該在頂層布布置一家，以以達(dá)到吸引客客流向上走的的目的。讓客流在到達(dá)達(dá)主力店之前前盡可能經(jīng)過過更多的商鋪鋪，盡可能逗逗留更長的時(shí)時(shí)間比較合理的原原則PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)

核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設(shè)施百貨、綜合超市等時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂設(shè)施動(dòng)感影院、科技展覽等兒童樂園等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧快餐類、風(fēng)味小吃類賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等主力店業(yè)態(tài)選選擇：突破百百貨與賣場對于面積在10萬平米以上、、多種業(yè)態(tài)組組合的購物中中心，多個(gè)主主力店是必要要的。每一種業(yè)態(tài)都都需要自己的的“龍頭”，以實(shí)現(xiàn)對客客流的吸引和和購物中心的的整體定位。。商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間間要點(diǎn)建筑空間類型型盒式商業(yè)（集集中式商業(yè)））街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新新PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)集中式商業(yè)（（盒式商業(yè)））有兩大類：：1.獨(dú)立大型商業(yè)業(yè)：如上海正大大廣場、廣州州天河城、北北京西單大悅悅城等2.大型裙房商商業(yè)：如上海港港匯廣場、、上海商城城、上海恒恒隆廣場等等PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元元素入口空間中庭通道建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)視野可可達(dá)性色彩明亮，，建筑新穎穎，滿足好好奇心理PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元元素入口空間中庭通道與外部道路路合理結(jié)合合充分考慮公公交、地鐵鐵、出租車車、地面停停車等相互互關(guān)系PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元元素入口空間中庭通道入口廣場作作為建筑內(nèi)內(nèi)部形態(tài)寬寬泛開敞的的空間，是是水平交通通空間中段段性放大的的節(jié)點(diǎn)。作為水平交交通的分段段標(biāo)志而具具有分解作用作為水平交交通的連接接體而具有有連接和過過渡作用楔形入口廣廣場建筑入口凹凹入建筑體體量，將外外部空間或或深或淺地地引入建筑筑的區(qū)域內(nèi)內(nèi)。形成具有個(gè)個(gè)性的入口口空間;或者楔入的部分分將建筑穿透以以達(dá)到通暢的特特殊目的。對于外部交通設(shè)設(shè)計(jì)有利，可緩緩解入口區(qū)域?qū)ν獠拷值阑蚧丨h(huán)境的直接接壓力。PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場中庭為半開敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動(dòng)扶梯、觀光電梯等形成交錯(cuò)、動(dòng)態(tài)、層次豐富的空間PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)直線型中庭空間——突出氣勢和尺度感優(yōu)雅從容的弧形中庭外部商業(yè)元素入口空間中庭通道PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道中庭專業(yè)設(shè)計(jì)頂部注意引入自自然采光PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道引入人性化設(shè)計(jì)——休息座椅PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場一條清晰主動(dòng)線線連接絕大部分分商鋪和店面環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，，各功能空間圍圍繞核心相連。。環(huán)形平面組織織模式有較強(qiáng)的的內(nèi)向性和凝聚聚力，核心空間間突出，整體性性強(qiáng)弧形道路：過直的通道容容易造成呆板的的形象，以弧形形增加商業(yè)展示示面和空間變化化PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道動(dòng)線規(guī)劃方案是是在總體上考慮慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的的總體平衡，使使通過所有承租租戶的人流通行行量達(dá)到最大，，達(dá)到購物中心心的整體人氣平平衡除了平平面動(dòng)動(dòng)線上上以一一條清清晰主主動(dòng)線線引導(dǎo)導(dǎo)客流流外，，在垂垂直方方向上上以斜向方式引導(dǎo)客流，布置在建筑中庭庭交通樞紐及出入入口等人流密度較較大，是加強(qiáng)顧客客對建筑認(rèn)知和記記憶的重要場所直列式并列繼續(xù)式并列連續(xù)式交叉式商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)空間形態(tài)：摒棄簡簡單劃一的街道空空間形態(tài)，充分體體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉愉悅的空間尺度；；短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商商鋪的可視性和人人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺，，體現(xiàn)“逛”的樂樂趣；交通組織：停車場場，易于到達(dá)，易易于排空；人車分流：一方面面便利，另一方面面還給步行者安全全放松的空間；成功商業(yè)街的布局局形式PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)一：入口廣場場牌坊、路障、門樓樓等作為起點(diǎn)雕塑、鐘塔等強(qiáng)調(diào)調(diào)氣氛招牌、路牌等作為為指引結(jié)合雕塑等道具，，突出商業(yè)區(qū)主題題，強(qiáng)化場所氣氛氛PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)二：局部景觀觀廣場各種宣傳活動(dòng)、路路演聚集人氣，提提升商業(yè)氣氛引入陽光和自然生生態(tài)，作為項(xiàng)目景景觀亮點(diǎn)雕塑和景觀休閑設(shè)設(shè)施緩沖人流，同同時(shí)滿足停車需求求夜晚或者節(jié)假日開開放為音樂噴泉，，作為兒童、情侶侶嬉戲游玩的景點(diǎn)點(diǎn)吸引客戶停留平日/白天為硬質(zhì)平地景景觀PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)三：開放式中中庭以座椅、露天休息息平臺(tái)等聚集人氣氣，形成客流駐足足休息點(diǎn)環(huán)形流線，利于環(huán)環(huán)顧周邊商家，并并能開展小型商業(yè)業(yè)活動(dòng)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)夜景燈光不僅能起起到昭示性的廣告告效果，還能烘托托商業(yè)氣氛，同時(shí)時(shí)也是景觀的構(gòu)成成部分起到吸引客客流的作用夜景燈光PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)休閑設(shè)施結(jié)合小景景設(shè)置，如座椅與與小型水池、雕塑塑、綠化的結(jié)合雕塑用于表達(dá)商業(yè)業(yè)調(diào)性綠化和水景滿足對對陽光和水的渴望望景觀小品PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)保證2-3層區(qū)進(jìn)入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費(fèi)者停留的時(shí)間選擇合適的位置設(shè)置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項(xiàng)目的整體性

自動(dòng)扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過個(gè)性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機(jī)與活力垂直交通組織商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間的發(fā)展不不斷推陳出新、不不斷完善、越來越越多元化多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。舊城改造時(shí)尚新地標(biāo)：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時(shí)尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海新天地上海大寧國際104?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓技夹g(shù)有限公司版權(quán)權(quán)所有上海太平橋石窟門門里弄改造項(xiàng)目_上海新天地典型個(gè)案研究105?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓技夹g(shù)有限公司版權(quán)權(quán)所有上海新天地作為重建項(xiàng)目的啟啟動(dòng)核心區(qū)域首期期開發(fā)，其具有悠久的上海海歷史文化風(fēng)貌，，改建后成為創(chuàng)造造前沿生活體驗(yàn)的的時(shí)尚中心，由高高級餐廳、酒吧、、專賣店及時(shí)尚店店鋪組成；太平橋人工湖綠地地–項(xiàng)目地塊中央，占占地4.4萬平方米的綠化區(qū)區(qū)，市中心罕見大大型水系，提升項(xiàng)項(xiàng)目整體景觀價(jià)值值；高尚住宅–重建主要打造內(nèi)容容，憑借新天地以以及人工太平湖的的區(qū)域價(jià)值打造成成配套設(shè)施完備的的大型高尚住宅項(xiàng)項(xiàng)目，目前已成為為上海受屈一指公公寓類豪宅。企業(yè)天地-包括多幢甲級寫字字樓及娛樂購物中中心，配合淮海路路高檔寫字樓區(qū)域域壞境打造。高尚住宅區(qū)國際學(xué)校高尚住宅區(qū)翠湖天地已建成規(guī)劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星級酒店企業(yè)天地一期企業(yè)天地二期白玉蘭大廈白玉蘭商場百老匯劇院上海太平橋地區(qū)重重建項(xiàng)目/規(guī)劃定位購物中心古董街太平橋人工湖核心啟動(dòng)區(qū)圖示說明：以新天地作為商業(yè)業(yè)啟動(dòng)沿太平平橋人工湖分期開開發(fā)文物舊城改造上上海時(shí)尚新地標(biāo)106?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓技夹g(shù)有限公司版權(quán)權(quán)所有核心定位文物舊城改造上海時(shí)尚新地標(biāo)目標(biāo)客戶境內(nèi)外商務(wù)經(jīng)營人士、游客和年輕時(shí)尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項(xiàng)目總投資12億元改造成本2萬元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車位馬當(dāng)路地下停車庫150個(gè)；太平橋公園地下停車庫220個(gè)；企業(yè)天地地下停車庫226個(gè)，共596個(gè)車位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設(shè)計(jì)美國WOOD/ZAPATA(Boston)設(shè)計(jì)事務(wù)所新加坡日建國際設(shè)計(jì)有限公司建筑顧問上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院上海新天地/產(chǎn)品核心定位關(guān)鍵字：多元化時(shí)時(shí)尚高品味新天地區(qū)別于以往往慣性思維的傳統(tǒng)統(tǒng)建筑保護(hù)項(xiàng)目，，其更注重商業(yè)元元素的利用，針對對其后期商業(yè)模式式的開發(fā)作產(chǎn)品定定位：上海市中心的高檔商業(yè)娛樂聚集地；保護(hù)上海傳統(tǒng)建筑筑（石庫門），并賦予其時(shí)尚元素素；引入多家高級餐廳廳、酒吧、、品牌專賣店及時(shí)尚店鋪等形成高檔檔一體化化消費(fèi)娛娛樂場所所；107?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有歷史積淀淀其文化化底蘊(yùn)重重建建后形成成海派文文化上海新天天地/文化背景景入口廣場場改建后石庫門的的對話經(jīng)經(jīng)過歷史的沉沉淀….上海新天天地其前前身是原原為舊石石庫門里里弄區(qū)域域，建于于20世建紀(jì)20－30年代，作作為上海海近代文文明的象象征，其其采用傳傳統(tǒng)江南南民居空空間特征征單元，，按西方方聯(lián)排住住宅的方方式進(jìn)行行布局，，具有中中西合璧璧的色彩彩；而上海新新天地緊緊鄰中共共一大會(huì)會(huì)址，因因此部分分為優(yōu)秀秀歷史建建筑，而而石庫門門因年久久老化失失修，屋屋基下沉沉，底層層潮濕，，木結(jié)構(gòu)構(gòu)不同程程度腐朽朽，街坊坊原居民民約2800戶，逾8000人，經(jīng)過過重建，，傳統(tǒng)里里弄與現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑融為一一體，創(chuàng)創(chuàng)造出集集歷史、、文化、、旅游、、商業(yè)、、娛樂等等為一體體等特色色街區(qū)的的改造之之路，結(jié)結(jié)合上海海的文化化氛圍形形成海派派文化。。建筑特色色紅墻保留留108?2009易居中國國上上海克克而瑞信信息技術(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念「傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代結(jié)合合的設(shè)計(jì)計(jì)」理念打造造舊城城開發(fā)核核心啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域南里現(xiàn)代購物中心北里石庫門建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合上海新天天地以「「傳統(tǒng)與與現(xiàn)代結(jié)結(jié)合」為為設(shè)計(jì)理理念，用用現(xiàn)代技技術(shù)保留留了建于于20世紀(jì)初期期的石庫庫門舊建建筑為主主的南里里與現(xiàn)代代新建建建筑為主主的北里里：新天地北北里由多幢石石庫門建建筑改造造而成，，并結(jié)合合部分現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑、裝潢潢和設(shè)備備，化身身為多家家高級消消費(fèi)場所所及酒吧吧與餐廳廳，以各各國風(fēng)情情為主充充分展現(xiàn)現(xiàn)新天地地的國際際元素；；新天地南南里以大型購購物娛樂樂休閑中中心為標(biāo)標(biāo)志性現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格建筑，，進(jìn)駐各各類特色色的商戶戶，并以以高檔酒酒店式公公寓結(jié)合合餐飲設(shè)設(shè)計(jì)，為為本地和和外地的的消費(fèi)者者及旅游游人士提提供了一一個(gè)多元元化、高高品味的的娛樂地地帶。新天地北北里新天地南南里109?2009易居中國國上上海克克而瑞信信息技術(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/建筑設(shè)計(jì)計(jì)舊城改造造保護(hù)護(hù)建筑重重建南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門標(biāo)標(biāo)志保留留改造后石石庫門石庫門陽陽臺(tái)石庫門建建筑雕飾飾新天地在在改造過過程中主主要以保保留建筑筑外層表表皮，改改變內(nèi)部部結(jié)構(gòu)與與使用功功能的方方式使其其具有商商業(yè)功能能，在我我國尚屬屬首例：：由于石庫庫門建筑筑部分已已經(jīng)涉危危，不宜宜以結(jié)構(gòu)構(gòu)頂起后后的方式式改造，，方案以以拆除部部分房屋屋，并將將磚塊用用于外墻墻的修補(bǔ)補(bǔ)和支弄弄的鋪地地；按其內(nèi)部部按現(xiàn)代代都市人人的生活活方式重重新打造造，配置置自動(dòng)電電梯、中中央空調(diào)調(diào)、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)、寬帶帶互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)、、污水處處理、消消防系統(tǒng)統(tǒng)等；酒吧餐飲飲為特色色招商引引擎啟動(dòng)動(dòng)新天地地110?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/業(yè)態(tài)分布布業(yè)態(tài)租戶數(shù)租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務(wù)79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會(huì)館/UME新天地國際影城總計(jì)79100%/酒店式公公寓服飾/餐飲/電影院購物中心心/服飾餐飲高科技產(chǎn)產(chǎn)品/辦公中共一大大會(huì)址新天地主主要以北北里餐飲飲、酒吧吧作為核核心啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域，，租戶比比例達(dá)到到50%以上，目目標(biāo)客戶戶為外籍籍人士以以及上海海小資白白領(lǐng)人群群；南里主要要以工藝藝品文化化區(qū)域與與現(xiàn)代購購物中心心服飾專專賣為主主；工藝品文文化區(qū)域域廣場酒吧吧區(qū)域111?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/交通組織織內(nèi)部廣場內(nèi)部街巷南里中央廣場北里入口廣場景觀軸線內(nèi)部空間肌理空間形態(tài)態(tài)上而言言，原有有狹窄、、擁擠的的里弄空空間得以以疏通整整合，并并加入步步行街、、廣場等等公共空空間等元元素，使使得整個(gè)個(gè)空間格格局疏密密有至、、收放自自如、開開合得當(dāng)當(dāng)；其利用入入口廣場場作為敞敞開式空空間與內(nèi)內(nèi)部狹長長的街道道相結(jié)合合，形成成點(diǎn)與面面的穿插插，沿景景觀軸線線均勻分分布，促促使人流流穿梭對對流，并并結(jié)合餐餐飲、酒酒吧等特特色建筑筑吸引人人流。點(diǎn)面結(jié)合合形成內(nèi)內(nèi)部空間間肌理112?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/內(nèi)部空間間設(shè)計(jì)保留原有有的街區(qū)區(qū)空間以以院落落方式組組合建筑筑單體通過保留留原有的的街區(qū)空空間,與新街區(qū)區(qū)的空間間組織融融匯，在在節(jié)點(diǎn)上上布置小小型水池池、小型型廣場，，拱形的的玻璃通通廊,內(nèi)部保留留與重建建的建筑筑形成街街巷文化化,其余均以以院落的的方式把把不同的的單體建建筑組合合在一起起并以露露天酒吧吧餐飲等等積聚人人氣形成成中西文文化交流流的理想想空間。。北里入口口空間北里廣場場空間南里沿街街商業(yè)北里街巷巷北里露天天餐飲南里廣場場空間113?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有其不同于于城市中中心區(qū)大大型商業(yè)業(yè)步行街街的尺度度寬大，，更為接接近人與與人小空空間交流流的尺度度，給予予人親切切化，人人性化：：街道寬度度里弄小巷巷寬≤2－3米，擴(kuò)大大的街道道寬度也也≤10米，內(nèi)部部中央廣廣場寬度度≤30米;里弄建筑筑高度北里整體體建筑高高度一般般為2－3層，最高高不高于于4層，南里里新修的的建筑僅僅限于5層，在不不寬廣的的尺度空空間內(nèi)不不會(huì)形成成壓抑感感；整體空間間比例新天地空空間高寬寬比為1-1.5左右，是是一個(gè)人人的心理理感覺較較為舒適適的尺度度。宜人空間間尺度創(chuàng)創(chuàng)造內(nèi)部部舒適空空間上海新天天地/空間界面面的尺度度內(nèi)部廣場場街道寬寬度里弄街巷巷寬度里弄建筑高度度與整體空間間3米10米里弄街巷114?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公司版版權(quán)所有上海新天地/入口設(shè)計(jì)特色建筑特特色標(biāo)示入口口設(shè)計(jì)引導(dǎo)導(dǎo)人流北里入口建筑筑南里與北里連通入口南里東向入口南里西向入口南里廣場入口口主入口與外部部城市取得聯(lián)聯(lián)系,院子或以門洞洞或以小路與與主干道相接接，其中的支支路與干道的的組織方式便便是里弄住宅宅的空間場所所特征的總結(jié)結(jié)和提升，使使人們記憶中中的里弄文化化再現(xiàn)。115?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公司版版權(quán)所有大寧區(qū)域商業(yè)業(yè)中心_大寧國際商業(yè)業(yè)廣場116區(qū)域閘北區(qū)