高檔酒店建設(shè)前期的項(xiàng)目策劃

高檔酒店建設(shè)前期的項(xiàng)目策劃——上?，F(xiàn)代工工程咨詢(xún)有限限公司梁士毅（上?，F(xiàn)現(xiàn)代工程咨詢(xún)?cè)冇邢薰荆?/p>

一、

前言言上?，F(xiàn)代建筑設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)是全全國(guó)最大的一一家綜合建筑筑設(shè)計(jì)院，近近十年來(lái)，上上海的幾乎所所有五星級(jí)酒酒店都由上海海現(xiàn)代集團(tuán)參參與前期咨詢(xún)?cè)冊(cè)O(shè)計(jì)，并編編制設(shè)計(jì)概算算。因此形成成了一支酒店店建設(shè)方面的的專(zhuān)家隊(duì)伍，積積累了許多酒酒店建設(shè)方面面的技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)。我們公司前身是是上?，F(xiàn)代設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)下屬屬的二家監(jiān)理理公司和一家家造價(jià)咨詢(xún)公公司，根據(jù)集集團(tuán)發(fā)展全過(guò)過(guò)程服務(wù)的戰(zhàn)戰(zhàn)略計(jì)劃，資資源重組,于2004年成成立一家綜合合性的上?，F(xiàn)現(xiàn)代工程咨詢(xún)?cè)冇邢薰?。新新公司的業(yè)務(wù)務(wù)組成是多元元化的，除了了監(jiān)理、造價(jià)價(jià)咨詢(xún)、代理理招投標(biāo)之外外，還有設(shè)計(jì)計(jì)審圖、建筑筑設(shè)計(jì)、市政政設(shè)計(jì)、代理理政府采購(gòu)和和咨詢(xún)等八項(xiàng)項(xiàng)資質(zhì)，我們們稱(chēng)之為“一人兩全八八條腿”，即一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的法人單單位有復(fù)蓋建建設(shè)全過(guò)程、全全方位的八項(xiàng)項(xiàng)資質(zhì)。這為為公司開(kāi)展項(xiàng)項(xiàng)目管理奠定定了重要基礎(chǔ)礎(chǔ)。十多年來(lái)，跟集集團(tuán)一樣，現(xiàn)現(xiàn)代咨詢(xún)及其其前身也承擔(dān)擔(dān)了酒店建設(shè)設(shè)方面的許多多業(yè)務(wù)，計(jì)有有公司在高檔酒店店建設(shè)方面的的多種互補(bǔ)服服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)工作內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)工作內(nèi)容新梅萬(wàn)豪酒店設(shè)計(jì)＋監(jiān)理震旦大廈監(jiān)理＋造價(jià)＋招招標(biāo)廈門(mén)喜來(lái)登酒店店設(shè)計(jì)咨詢(xún)＋監(jiān)理哈瓦那大廈審圖＋監(jiān)理國(guó)際千禧酒店項(xiàng)目管理＋監(jiān)理國(guó)際飛洲大廈前期咨詢(xún)＋設(shè)計(jì)計(jì)咨詢(xún)麗晶酒店監(jiān)理東方之門(mén)造價(jià)＋招標(biāo)黃龍賓館項(xiàng)目管理興國(guó)賓館項(xiàng)目管理華茂利茲萬(wàn)豪酒酒店項(xiàng)目管理其他多項(xiàng)審圖、造價(jià)咨詢(xún)?cè)?、代理招?biāo)標(biāo)等

同時(shí)，近五年來(lái)來(lái)，有志于發(fā)發(fā)展項(xiàng)目管理理,我們公司及及其前身已經(jīng)經(jīng)引進(jìn)了一批批天津大學(xué)、同同濟(jì)大學(xué)以及及英國(guó)畢業(yè)的的項(xiàng)目管理專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人員和在在海外工作過(guò)過(guò)的人員;而公司內(nèi)自自身從事設(shè)計(jì)計(jì)、造價(jià)、施施工監(jiān)理等方方面的骨干也也經(jīng)過(guò)了同濟(jì)濟(jì)大學(xué)、國(guó)外外PMI、CIOB、RICS、AIPM、IPMA等國(guó)國(guó)際項(xiàng)目管理理組織的培訓(xùn)訓(xùn),其中7人還公派到到英國(guó)攻讀項(xiàng)項(xiàng)目管理碩士士、7人到澳大利利亞接受短期期培訓(xùn)。因此，當(dāng)新公司司在制訂公司司戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)時(shí)，大家不約約而同覺(jué)得我我們應(yīng)該充分分利用集團(tuán)及及公司在酒店店建設(shè)方面的的優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短，抓住住機(jī)會(huì)，開(kāi)拓拓高檔酒店建建設(shè)方面的項(xiàng)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)務(wù)。鑒于以前業(yè)務(wù)的的局限性，以以及前期策劃劃階段在項(xiàng)目目管理中的重重要性,我們把項(xiàng)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)務(wù)開(kāi)拓的重點(diǎn)點(diǎn)則放在酒店店建設(shè)的前期期策劃階段，即即指酒店業(yè)主主有建設(shè)酒店店的意圖，到到設(shè)計(jì)方案確確定之間的階階段（圖B）。重點(diǎn)開(kāi)拓前期策劃

重點(diǎn)開(kāi)拓前期策劃這一年多來(lái)，我我們按照組合合管理（PoortfollioMaanagemment）的的原理，有意意地選擇、排排序、管理好好在建的166個(gè)酒店（其其中3個(gè)為項(xiàng)目管管理，一個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)，5個(gè)監(jiān)理，7個(gè)造價(jià)咨詢(xún)?cè)兗按碚型锻稑?biāo)），結(jié)合合學(xué)習(xí)過(guò)的國(guó)國(guó)內(nèi)外各種項(xiàng)項(xiàng)目管理理論論,邊研究,邊實(shí)踐。為了加強(qiáng)整個(gè)公公司在戰(zhàn)略指指導(dǎo)下的知識(shí)識(shí)集成管理，逐逐步提高公司司在酒店建設(shè)設(shè)項(xiàng)目管理方方面的組織成成熟度,我們通過(guò)過(guò)PM沙龍討論論、實(shí)用課題題的論證等辦辦法(我公司今今年8月份科技節(jié)節(jié)內(nèi)遞交的論論文就有477篇),不斷總總結(jié)經(jīng)驗(yàn),把項(xiàng)目管理理中實(shí)用的資資料和科研心心得一一編成成網(wǎng)頁(yè),源源不斷斷地送上公司司的項(xiàng)目管理理專(zhuān)用網(wǎng)站,,供各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目組及時(shí)交交流或下載借借鑒。在這個(gè)基礎(chǔ)上,,我們又編編寫(xiě)了公司開(kāi)開(kāi)展項(xiàng)目管理理的A版工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),在全公司司各項(xiàng)目推行行。經(jīng)過(guò)7個(gè)多月的運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn),上個(gè)月已已通過(guò)貫標(biāo)認(rèn)認(rèn)證。但在認(rèn)認(rèn)證中也反映映出A版還存在許許多需要改善善之處,目前我們們已在籌劃編編寫(xiě)B(tài)版。

下面，就是我們們?cè)诰频杲ㄔO(shè)設(shè)前期,作為一個(gè)個(gè)項(xiàng)目管理公公司,代表業(yè)主主開(kāi)展項(xiàng)目管管理的一些做做法,和我們的的一些粗淺體體會(huì),請(qǐng)大家指指正:二、

酒店店建設(shè)前期的的三個(gè)階段,,。關(guān)于建設(shè)階段的的劃分，有各各種說(shuō)法，但但實(shí)質(zhì)工作內(nèi)內(nèi)容還是大同同小異的。我我公司參照CClOB按照照項(xiàng)目管理各各階段可交付付成果(Delivverablle)的區(qū)分分,，采用了如如下的劃法::（圖C）

本文中提到的酒酒店前期策劃劃的項(xiàng)目管理理，主要指啟啟動(dòng)階段、可可行性研究階階段、總體策策劃階段這三三個(gè)階段的項(xiàng)項(xiàng)目管理((包括部分施施工準(zhǔn)備期的的設(shè)計(jì)工作))。這三個(gè)階階段是互相緊緊密聯(lián)系、逐逐步深化的::啟動(dòng)階段的重點(diǎn)點(diǎn)是業(yè)主方的的投資機(jī)會(huì)研研究、初步?jīng)Q決策;建立項(xiàng)目目管理團(tuán)隊(duì)、需需求分析；可行性研究階段段的重點(diǎn)是環(huán)環(huán)境調(diào)查、可可行性研究、目目標(biāo)論證、決決策立項(xiàng)、編編制項(xiàng)目實(shí)施施計(jì)劃(PEP)；總體策劃階段是是設(shè)計(jì)進(jìn)入方方案階段,進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)實(shí)施計(jì)劃深化化?？傊?，酒店建設(shè)設(shè)前期的項(xiàng)目目管理，以項(xiàng)項(xiàng)目的策劃為為主，逐漸過(guò)過(guò)渡到項(xiàng)目實(shí)實(shí)施，從而進(jìn)進(jìn)入第四階段段施工前準(zhǔn)備備階段,進(jìn)行擴(kuò)初初、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)，并開(kāi)始始施工招標(biāo)、施施工準(zhǔn)備等工工作。至于建建設(shè)中后期施施工階段、調(diào)調(diào)試、竣工后后評(píng)估階段等等階段大家就就比較熟悉了了。三、

酒店店建設(shè)啟動(dòng)階階段的項(xiàng)目管管理目前,在市場(chǎng)上上,社會(huì)上代代表業(yè)主方的的項(xiàng)目管理公公司介入時(shí),,通常處于于這個(gè)時(shí)期（有有時(shí)候更晚，到到可行性研究究階段才介入入）。這時(shí)，酒酒店根據(jù)其自自身企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略,往往已經(jīng)初初步?jīng)Q定酒店店的投資開(kāi)發(fā)發(fā),并已有一個(gè)個(gè)類(lèi)似于投資資機(jī)會(huì)研究的的商業(yè)方案。其其內(nèi)容大致為為:從酒店業(yè)主的企企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)發(fā),判斷新酒店店具有一定的的生命力,通常還會(huì)闡闡述業(yè)主方對(duì)對(duì)于新酒店的的輪廓設(shè)想,,如宏觀(guān)市市場(chǎng)前景,新酒店的地地址、規(guī)模、主主要功能配置置,經(jīng)濟(jì)估算算、投融資方方式、建設(shè)周周期、投資回回報(bào)估計(jì)、其其他預(yù)期利益益等。當(dāng)項(xiàng)目管理公司司向業(yè)主爭(zhēng)取取項(xiàng)目的時(shí)期期,業(yè)主方往往往會(huì)介紹項(xiàng)項(xiàng)目的這些方方面。當(dāng)項(xiàng)目管理公司司獲得此酒店店項(xiàng)目管理業(yè)業(yè)務(wù),進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展展工作后，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理可以以發(fā)現(xiàn)，這些些商業(yè)方案隨隨業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不同差別很很大。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，對(duì)建筑筑方面的可行行性分析言之之不多;對(duì)于項(xiàng)目有有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的判判斷甚少。因因此,有不少方案案是不夠全面面和系統(tǒng)的，其其深度當(dāng)然更更需要進(jìn)一步步探討。但基基本上還是反反映了業(yè)主方方最主要的需需求。因此，項(xiàng)目管理理公司與業(yè)主主方簽約后要要開(kāi)展的首要要工作是:1、

在前期與業(yè)業(yè)主談判項(xiàng)目目管理合同時(shí)時(shí)所達(dá)成協(xié)議議的人員名單單基礎(chǔ)上，正正式進(jìn)行該酒酒店項(xiàng)目管理理的組織建設(shè)設(shè),以盡快開(kāi)展展工作；2、

馬上著著手對(duì)業(yè)主的的需求進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步分析。組織建設(shè)：作為項(xiàng)目管理公公司進(jìn)行項(xiàng)目目組織建設(shè)的的關(guān)鍵工作是是：1、

項(xiàng)目目經(jīng)理的確定定；2、

項(xiàng)目目指導(dǎo)的設(shè)置置（我們公司司一般由公司司層面的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)擔(dān)任，以給給予項(xiàng)目管理理指導(dǎo)、資源源方面的支持持、與公司其其他項(xiàng)目之間間的協(xié)調(diào)等）；；3、

項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)其他人人員的組成；；4、

與業(yè)業(yè)主方人員的的互補(bǔ)、分工工、及明確各各自權(quán)限；5、

體現(xiàn)現(xiàn)以上因素的的，包括業(yè)主主方人員在內(nèi)內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目目組織架構(gòu)、崗崗位職責(zé)及工工作流程的設(shè)設(shè)置。6、

相應(yīng)應(yīng)的工作制度度的建立。我們公司目前最最缺的，是合合格的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理。我們希希望酒店建設(shè)設(shè)的項(xiàng)目經(jīng)理理應(yīng)該符合以以下條件：有酒店建設(shè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，或者起碼碼有建設(shè)單位位的經(jīng)驗(yàn)，有有設(shè)計(jì)、造價(jià)價(jià)咨詢(xún)、施工工的經(jīng)歷和某某一專(zhuān)業(yè)背景景，有人際溝溝通、綜合協(xié)協(xié)調(diào)能力，有有沖突管理、變變更管理能力力，如下圖::

事實(shí)上，這樣的的項(xiàng)目經(jīng)理很很少，我們目目前的做法是是組建綜合性性互補(bǔ)的團(tuán)隊(duì)隊(duì)，加上后方方職能部門(mén)的的支持及配置置兼職顧問(wèn),用這樣的形形式來(lái)解決。這這就要把公司司現(xiàn)有的組織織體制改成復(fù)復(fù)合矩陣制，公公司層面成立立專(zhuān)門(mén)協(xié)調(diào)的的PMO辦公室，管管理模式、績(jī)績(jī)效考核方法法等也進(jìn)行相相應(yīng)的改革和和流程再造。項(xiàng)目管理公司的的團(tuán)隊(duì)可按業(yè)業(yè)主委托的范范圍、項(xiàng)目的的大小及特點(diǎn)點(diǎn)，業(yè)主自身身項(xiàng)目管理力力量的強(qiáng)弱，甚甚至于項(xiàng)目管管理公司能獲獲得的合同費(fèi)費(fèi)用大小而設(shè)設(shè)置。項(xiàng)目管理的團(tuán)隊(duì)隊(duì)分工我們按按如下原則進(jìn)進(jìn)行：

項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目總工設(shè)計(jì)經(jīng)理（內(nèi)分分建筑和設(shè)備備）施工經(jīng)理合同組可研組(啟動(dòng)、可可研階段)投資組辦公室(含進(jìn)度組、報(bào)報(bào)批、公關(guān))綜合管理●●

●范圍管理●●●●●●●●時(shí)間管理●●●●●●

●成本管理●

●●●

質(zhì)量管理●●●●●●

人力資源管理●

●溝通管理●

●風(fēng)險(xiǎn)管理●●●●●●●●采購(gòu)管理●

●●●

需求分析：?jiǎn)?dòng)階段，項(xiàng)目目管理方應(yīng)該該通過(guò)閱讀業(yè)業(yè)主原有資料料和大量討論論，對(duì)酒店業(yè)業(yè)務(wù)、組織、當(dāng)當(dāng)前設(shè)施和將將來(lái)需求進(jìn)行行認(rèn)真分析,摸清業(yè)主的的真實(shí)需求。啟動(dòng)階段的主要要成果是一份份項(xiàng)目的需求求說(shuō)明書(shū)進(jìn)行需求分析必必須注意：1、誰(shuí)是酒店實(shí)實(shí)際使用者?他們的需求求是什么？有兩個(gè)酒店項(xiàng)目目，我公司擔(dān)擔(dān)任監(jiān)理工作作。該兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都由業(yè)主主在開(kāi)發(fā),意向中準(zhǔn)備備聘請(qǐng)國(guó)外酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)進(jìn)行管理。但但在項(xiàng)目前期期策劃階段,包括方案設(shè)設(shè)計(jì)在內(nèi)，業(yè)業(yè)主都沒(méi)有請(qǐng)請(qǐng)酒店管理集集團(tuán)提供意見(jiàn)見(jiàn)，而由他們們自己代行其其事。等到設(shè)設(shè)計(jì)后期已進(jìn)進(jìn)入施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段了，他他們才確定酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)，結(jié)果酒店店管理集團(tuán)從從使用角度提提出了大量修修改意見(jiàn),造成設(shè)計(jì)大大返工,既耽誤了時(shí)時(shí)間，還浪費(fèi)費(fèi)了大量費(fèi)用用。這就是忽忽視使用者的的需求所造成成的后果。另有一個(gè)酒店,,業(yè)主自己己就是將來(lái)的的酒店管理者者,他們不準(zhǔn)備備聘請(qǐng)酒店管管理集團(tuán)。但但在前期策劃劃中則想博采采眾長(zhǎng),參考各著名名酒店管理集集團(tuán)的酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)后建立自自己的酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這這一類(lèi)酒店,項(xiàng)目管理公公司的責(zé)任是是要協(xié)助業(yè)主主進(jìn)行酒店的的正確定位。不不同的酒店集集團(tuán)采用的管管理標(biāo)準(zhǔn)差別別是很大的。我我們?cè)g了了四套不同酒酒店集團(tuán)的最最新版的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，進(jìn)行逐一一對(duì)照。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)盡管他們都都符合“五星級(jí)酒店”的標(biāo)準(zhǔn)，但但相互之間差差別極大，相相應(yīng)的風(fēng)格、設(shè)設(shè)備配置、建建筑、結(jié)構(gòu)要要求、以及造造價(jià)當(dāng)然也是是大相徑庭的的。實(shí)際上同同是五星級(jí)的的酒店集團(tuán),他們的定位位是不同的,當(dāng)然就會(huì)體體現(xiàn)在他們各各自的酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中。2、必須高度注注意酒店的定定位酒店的定位，首首先是市場(chǎng)細(xì)細(xì)分后目標(biāo)顧顧客的定位。商商務(wù)客人和旅旅游客人;國(guó)內(nèi)客人和和國(guó)外客人;散客和團(tuán)隊(duì)隊(duì)客人,需求都是不不同的。對(duì)于于酒店通過(guò)商商業(yè)論證,定為目標(biāo)顧顧客的那部份份客人需求必必須仔細(xì)分析析。而那些準(zhǔn)準(zhǔn)備放棄的顧顧客的需求就就不必兼顧了了。有所失才才能有所得，這這個(gè)道理雖然然不言自明,但在需求說(shuō)說(shuō)明書(shū)中應(yīng)清清楚地表明。對(duì)于項(xiàng)目管理公公司來(lái)說(shuō)，特特別要留意顧顧客2的需求，顧客2=酒店的目標(biāo)標(biāo)顧客，即我我們項(xiàng)目管理理公司的客戶(hù)戶(hù)的客戶(hù)。理理性的結(jié)論應(yīng)應(yīng)該是：顧客2的需求==潛在的、真正的需求求。例如:某酒店的的目標(biāo)顧客是是國(guó)內(nèi)會(huì)務(wù)客客人。其中市市委、市政府府的會(huì)務(wù)客人人居多。因此此，在進(jìn)行需需求分析時(shí)，我我們和業(yè)主一一起,特別開(kāi)展了了這一類(lèi)會(huì)務(wù)務(wù)客人的需求求分析。會(huì)議中心客人的的需求包含::

要有有大型、中型型、小型的不不同的會(huì)議廳廳，且最好可可分可合。

每個(gè)個(gè)廳都必須保保證觀(guān)眾對(duì)于于發(fā)言人看得得見(jiàn)、聽(tīng)得清清，舞臺(tái)上視頻頻、音頻皆備備，隔音效果果優(yōu)良。

一個(gè)個(gè)高檔的中型型會(huì)議廳甚至至于每個(gè)座位位都有話(huà)筒、電電腦、插座、寬寬帶、表決器器。

要有有演講準(zhǔn)備室室(Speakkerprreparaationroom))。

溫濕濕度合適，分分區(qū)調(diào)控容易易。

集散散迅速，散會(huì)會(huì)時(shí)要保證人人、車(chē)疏散通通暢、及時(shí)。

VIIP客人要有有專(zhuān)用通道、休休息室、接見(jiàn)見(jiàn)廳，以及他他們的隨從人人員、記者的的專(zhuān)用房間等等，還要有適適合保衛(wèi)的區(qū)區(qū)間隔離設(shè)施施。

酒店店人員的服務(wù)務(wù)動(dòng)線(xiàn)要與客客人分開(kāi),盡量在后臺(tái)臺(tái)或地下室。

會(huì)務(wù)客人還有他他們的特殊需需求，如:

商務(wù)務(wù)中心要有很很強(qiáng)的圖文集集中處理能力力;

要有有旅行購(gòu)票中中心;

要有有晚間各種形形式的聚會(huì)場(chǎng)場(chǎng)所，娛樂(lè)休休閑場(chǎng)所等。至于分開(kāi)各種檔檔次的住宿和和餐飲更是必必不可少的。這些都是需求分分析書(shū)應(yīng)該載載入的內(nèi)容。以上是對(duì)會(huì)務(wù)客客人需求的分分析。如目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)是亞洲洲旅客、或歐歐美旅客、或或者是國(guó)內(nèi)商商、散客，對(duì)對(duì)其需求進(jìn)行行分析的道理理和辦法都是是一樣的。3、除了物質(zhì)的的需求之外，諸諸如美學(xué)上的的精神需求也也是很重要的的分析內(nèi)容。例例如室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格的喜好好與統(tǒng)一（Benchhmarkiing）,雖然用文字字較難描述，但但在需求說(shuō)明明書(shū)也要有所所表達(dá)。4、需求分析報(bào)報(bào)告是啟動(dòng)階階段的重要成成果，但它不不一定就是項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)，這這要取決于下下一階段—可行性研究究階段的論證證。四、項(xiàng)目可行性性研究階段在這個(gè)階段業(yè)主主的目標(biāo)包括括通過(guò)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境的調(diào)查，列列出各種可能能方案、通過(guò)過(guò)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行可可行性論證，選選擇最合適的的方案，確定定項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)、正式立項(xiàng)項(xiàng)。而針對(duì)所所選方案建立立的項(xiàng)目實(shí)施施計(jì)劃是這個(gè)個(gè)階段的主要要成果。環(huán)境調(diào)查:環(huán)境調(diào)查和分析析包括硬環(huán)境境調(diào)查分析和和軟環(huán)境調(diào)查查分析。硬環(huán)境側(cè)重技術(shù)術(shù)層面的自然然環(huán)境（地質(zhì)質(zhì)、氣象、污污染、日照、地地震）、建設(shè)設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、周鄰鄰建筑等）、建建筑環(huán)境（城城市限高、紅紅線(xiàn)、密度、交交通、城市建建筑風(fēng)格等）等等。軟環(huán)境就是市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、法律律環(huán)境(項(xiàng)目報(bào)批程程序)、社會(huì)環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境境等。對(duì)于以上這些環(huán)環(huán)境調(diào)查大家家一般都會(huì)按按此進(jìn)行,我們不多介介紹了。在實(shí)實(shí)踐中,我們覺(jué)得還還有必要專(zhuān)門(mén)門(mén)開(kāi)展另一項(xiàng)項(xiàng)環(huán)境調(diào)查工工作：項(xiàng)目人人際環(huán)境的調(diào)調(diào)查—即項(xiàng)目利益益相關(guān)者的調(diào)調(diào)查分析（SStakehholderrAnallysis）。利益相關(guān)者是指指對(duì)酒店建設(shè)設(shè)有重大影響響，或酒店建建設(shè)對(duì)他們有有重大影響的的人群。通過(guò)過(guò)打分，找出出他們中間對(duì)對(duì)項(xiàng)目“影響度”最高的人群群，這是非常常重要的一項(xiàng)項(xiàng)環(huán)境調(diào)查基基礎(chǔ)工作。我們?cè)谀尘频暧糜媚涿蚍址ǚǎ―elphhi）法對(duì)利益相關(guān)關(guān)者打分，并并列出表格，總總計(jì)67人(或組織)。下面表中中是影響度最最前列的部份份(只與影響度度有關(guān)，與職職務(wù)無(wú)直接聯(lián)聯(lián)系):這些利益相關(guān)者者是我們要高高度關(guān)注的對(duì)對(duì)象。列出影響度后,,還需對(duì)利益益相關(guān)者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的影響方方向列表區(qū)別別，例如:主要利益相關(guān)者者力促實(shí)現(xiàn)促其實(shí)現(xiàn)任其實(shí)現(xiàn)反對(duì)實(shí)現(xiàn)分管市領(lǐng)導(dǎo)B●

影響度高的市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)A

●

員工

●

某規(guī)劃評(píng)委

●鄰居

●逐一分析這些人人群及其態(tài)度度,可以幫助助我們正確制制訂項(xiàng)目管理理架構(gòu)中的決決策程序、有有效運(yùn)用公關(guān)關(guān)溝通策略、完完善信息管理理工作制度、正正確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)排序,及時(shí)處理好好不同的群體體利益,從而改善項(xiàng)項(xiàng)目的整體環(huán)環(huán)境,推進(jìn)項(xiàng)目的的建設(shè)?？尚行匝芯繄?bào)告告的編制:在前期需求分析析和環(huán)境調(diào)查查的基礎(chǔ)上開(kāi)開(kāi)展的可行性性研究，應(yīng)包包括如下內(nèi)容容:1、

酒店店市場(chǎng)分析和和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研研究；2、

建設(shè)設(shè)條件和酒店店位置選擇；；3、

酒店店主要功能的的配置（客房房、會(huì)議廳、餐餐飲、休閑、庭庭院、綠化、交交通等面積及及投資估算）；；4、

酒店店的管理模式式及人員大致致配備；5、

環(huán)境境影響評(píng)估；；6、

社會(huì)會(huì)影響評(píng)價(jià)；；7、

實(shí)施施計(jì)劃；8、

投資資估算與融資資方式；9、

財(cái)務(wù)務(wù)分析；10、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)；11、風(fēng)險(xiǎn)分析析等。在這份可行性研研究報(bào)告中，應(yīng)應(yīng)附有一份項(xiàng)項(xiàng)目的用地總總平面方案，而而這又和規(guī)劃劃部門(mén)的預(yù)先先溝通交叉進(jìn)進(jìn)行的。要制制訂這份用地地方案，實(shí)際際上必須討論論基地的總體體布局,包括上部部結(jié)構(gòu)的初步步設(shè)想。但這這時(shí)候設(shè)計(jì)院院還未確定,我公司因?yàn)闉橛泻芏嗑频甑暝O(shè)計(jì)咨詢(xún)?nèi)巳藛T,在這時(shí)候就就發(fā)揮了優(yōu)勢(shì)勢(shì)。(但要注意,這種方案不不要限制今后后概念設(shè)計(jì)的的創(chuàng)新設(shè)計(jì))

可研報(bào)告的編制制，是項(xiàng)目管管理公司在酒酒店建設(shè)前期期項(xiàng)目管理中中最重要的工工作之一，編編制的過(guò)程是是項(xiàng)目管理公公司代表業(yè)主主利益，對(duì)酒酒店技術(shù)上的的先進(jìn)性、可可行性，經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合理性性、有效性進(jìn)進(jìn)行多方案反反復(fù)比較、論論證的過(guò)程。其其中最重要的的論證工具是是價(jià)值管理及及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

價(jià)值管理：價(jià)值管理（VMM）和價(jià)值工工程（VE）是有關(guān)實(shí)實(shí)現(xiàn)“資金價(jià)值”的技術(shù)。價(jià)值（V）=功功能（F）/成本（C），因此可可以通過(guò)改進(jìn)進(jìn)功能或降低低成本來(lái)增加加價(jià)值（順便便講一句，項(xiàng)項(xiàng)目管理公司司開(kāi)展項(xiàng)目管管理的目的,就是為項(xiàng)目目建設(shè)的全過(guò)過(guò)程增加實(shí)質(zhì)質(zhì)性的和具體體的價(jià)值。通通過(guò)項(xiàng)目管理理為工程增值值是比較特別別的途徑，沒(méi)沒(méi)有其他過(guò)程程或方法可以以增加這樣的的數(shù)量和高質(zhì)質(zhì)量的價(jià)值）。價(jià)值管理應(yīng)該由由項(xiàng)目管理公公司來(lái)組織實(shí)實(shí)施。在酒店店建設(shè)的每一一階段，都應(yīng)應(yīng)該實(shí)行“價(jià)值管理”，但可行性性研究階段是是一個(gè)特別重重要的階段。在在這個(gè)階段中中，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)業(yè)人員和專(zhuān)家家的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)需要由項(xiàng)目目管理公司來(lái)來(lái)組織,進(jìn)行廣泛泛評(píng)估和多種種比較,將其整合并并篩選,追求最大的的性?xún)r(jià)比。它它為項(xiàng)目建立立了籠統(tǒng)的目目標(biāo)。并對(duì)以以后的階段產(chǎn)產(chǎn)生重要影響響。項(xiàng)目管理公司在在組織價(jià)值管管理時(shí)，要注注意的是：1、

選擇擇好開(kāi)展的時(shí)時(shí)機(jī)；2、

采用用頭腦風(fēng)暴法法,通過(guò)專(zhuān)家的的論證，鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)散式思維維和多方案比比較；3、

項(xiàng)目目管理公司的的成本組要提提供詳實(shí)可靠靠的成本數(shù)據(jù)據(jù)作為分析依依據(jù)；4、

討論論時(shí)綜合考慮慮風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)會(huì)；5、

業(yè)主主要參與決策策。以下是某賓館標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)施配配置的價(jià)值分分析表：

內(nèi)容市場(chǎng)價(jià)格（元）成本指數(shù)功能權(quán)重功能指數(shù)FI價(jià)值指數(shù)VI窗簾12.50%9.17%0.73墻紙10.83%8.33%0.77地毯20.83%11.67%0.56寫(xiě)字臺(tái)2.50%7.50%3.00床6.25%12.50%2.00衣柜5.21%5.83%1.12電視柜2.50%5.00%2.00房間鏡子1.25%0.83%0.67保險(xiǎn)柜2.50%2.50%1.00茶水間2.71%3.33%1.23衛(wèi)生間防霧鏡3.75%1.67%0.44淋浴房5.83%6.67%1.14衛(wèi)生潔具12.50%10.83%0.87洗臉臺(tái)6.67%10.00%1.50房間燈具4.17%4.17%1.00小計(jì)100.00%%100.00%%

通過(guò)這份價(jià)值分分析表,業(yè)主比較較容易根據(jù)價(jià)價(jià)值指數(shù),結(jié)合功能指指數(shù)的大小來(lái)來(lái)決定以上配配置的取舍。又如下圖,是是某個(gè)日照陰陰影分析會(huì)上上,各方專(zhuān)家家對(duì)于選擇不不同的建筑方方案可能損失失的機(jī)會(huì)利益益的價(jià)值分析析表。出席該該價(jià)值分析頭頭腦風(fēng)暴會(huì)議議的有來(lái)自上上海、美國(guó)、浙浙江的建筑師師,和來(lái)自上上海、浙江的的日照分析專(zhuān)專(zhuān)家,加上我們們的成本組人人員、業(yè)主、動(dòng)動(dòng)遷人員及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪人員員,由我們的的項(xiàng)目經(jīng)理支支持會(huì)議。會(huì)會(huì)議的上半部部份鼓勵(lì)每個(gè)個(gè)人各抒己見(jiàn)見(jiàn)提出解決方方案,其他人不不能求全責(zé)備備。下半部分分則集中二個(gè)個(gè)方案專(zhuān)題討討論,專(zhuān)挑毛病。因因?yàn)榧辛舜蟠蠹业闹腔?,同時(shí)又考考慮了動(dòng)遷索索賠談判會(huì)引引起的時(shí)間、費(fèi)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)綜綜合因素,最后選擇了了C方案,很好地解決決了這個(gè)問(wèn)題題：

方案ABCD降低高度(m))6333降低層數(shù)2ll18號(hào)樓減薄(mm)24北削角北11m降6mm南削角南11m降6mm南移1m影響戶(hù)數(shù)03l★O影響時(shí)間(分鐘鐘)10-17分鐘鐘惡化5分鐘0影響面積(M22)2400150016001900影響金額(萬(wàn)))2000120013001500

★A號(hào)樓1層11號(hào)窗

風(fēng)險(xiǎn)管理:所有的項(xiàng)目都有有風(fēng)險(xiǎn),實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的目的的是主動(dòng)預(yù)防防、提前準(zhǔn)備備。不少業(yè)主主不愿意多談?wù)勴?xiàng)目的負(fù)面面因素,情愿采取取鴕鳥(niǎo)政策。在在這方面,我們要引導(dǎo)導(dǎo)業(yè)主,正視困難。從從好處努力,,從壞處預(yù)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)管理是通過(guò)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件識(shí)識(shí)別、排序、落落實(shí)責(zé)任人制制訂應(yīng)對(duì)措施施,然后實(shí)施施、監(jiān)控,經(jīng)過(guò)幾輪的的風(fēng)險(xiǎn)管理循循環(huán),從而降低低或消解風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的。酒店建設(shè)功能復(fù)復(fù)雜,必須考慮的的因素很多,,所以風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的難度度也高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理理必須盡早開(kāi)開(kāi)始。項(xiàng)目前前期不確定性性因素多,風(fēng)險(xiǎn)也大,但是機(jī)會(huì)也也多。成功地地將項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)項(xiàng)目的機(jī)會(huì),,這是我們們項(xiàng)目管理人人員的重要責(zé)責(zé)任。下面是是其中一個(gè)成成功案例:在某酒店項(xiàng)目管管理初期,通過(guò)幾次深深入的專(zhuān)題討討論,我們識(shí)別別了33個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事事件,分門(mén)別類(lèi)類(lèi)登記在案。接接著我們結(jié)合合利益相關(guān)者者的影響度,,并根據(jù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性性(Proobabillity)及及后果大小((Impacct)計(jì)算出出風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)(PI))。然后我們們選出其中最最大的7項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn),組織專(zhuān)題討討論。其中有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)事件,是業(yè)主擔(dān)擔(dān)心9萬(wàn)平方米的的建筑面積會(huì)會(huì)被規(guī)劃評(píng)委委否決掉,從而影響投投資回收期,,這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的PI值最高。通過(guò)幾次走訪(fǎng)和和風(fēng)險(xiǎn)分析,,我們了解解到規(guī)劃評(píng)委委并不反對(duì)適適當(dāng)增加一些些面積,主要是擔(dān)擔(dān)心園林城市市建筑風(fēng)格會(huì)會(huì)被破壞。因因此,我們就轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變思路,把這一風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)事件作為雙雙贏(yíng)的機(jī)會(huì)來(lái)來(lái)爭(zhēng)取。規(guī)劃評(píng)委的這一一意見(jiàn)是正確確的,但如何把把這兩個(gè)因素素結(jié)合好的確確難度較高。我我們指定了最最有可能控制制風(fēng)險(xiǎn)的人負(fù)負(fù)責(zé)該風(fēng)險(xiǎn)的的管理,一方面仔細(xì)細(xì)測(cè)算面積對(duì)對(duì)投資回報(bào)期期的影響,把這些數(shù)據(jù)據(jù)向有關(guān)方面面介紹,爭(zhēng)取理解;另一方面,多方開(kāi)展溝溝通工作。在在方案競(jìng)賽中中,我們?cè)谌稳蝿?wù)書(shū)中特別別要求參賽單單位注意二者者的兼顧。最最后在中科院院院士、國(guó)家家建筑大師、規(guī)規(guī)劃評(píng)委一起起參加的評(píng)標(biāo)標(biāo)會(huì)上,各方一致致看好的方案案,正是在這這兩方面結(jié)合合得較好的方方案,受到市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃評(píng)評(píng)委的好評(píng),,也基本滿(mǎn)滿(mǎn)足了酒店業(yè)業(yè)主的商業(yè)期期望。我們項(xiàng)項(xiàng)目管理方的的成績(jī)也得到到了肯定。

酒店建設(shè)可研報(bào)報(bào)告編寫(xiě)好后后，即由政府府召集各方專(zhuān)專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)估估，提出修改改意見(jiàn)。這種種評(píng)估，主要要是代表政府府和公眾利益益的評(píng)估。評(píng)估通過(guò),這這是一個(gè)重要要的里程碑,,它標(biāo)志著著酒店項(xiàng)目在在業(yè)主和政府府兩個(gè)層面都都已正式?jīng)Q策策,可研報(bào)告告中載明的項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)都已已獲得正式批批準(zhǔn)，在法律律上項(xiàng)目正式式立項(xiàng)了。這這也正是在圖圖B中，我們?cè)谠诳裳须A段末末尾，標(biāo)有“決策最佳點(diǎn)”的字樣的道道理所在。接接下來(lái)，就是是根據(jù)這份批批準(zhǔn)的可研報(bào)報(bào)告編制酒店店項(xiàng)目實(shí)施計(jì)計(jì)劃（PEPP）。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃::項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（PEP）是關(guān)于如何保證項(xiàng)目決策得到實(shí)施的行動(dòng)計(jì)劃，它的內(nèi)容包括：酒店概況；酒店的范圍、規(guī)規(guī)模、建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；酒店的資金、進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)量目目標(biāo)；酒店的預(yù)期效益益；項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)構(gòu)、崗位設(shè)置置、工作流程程、工作制度度；建設(shè)中的任務(wù)（WBS）及分工；酒店的建設(shè)周期期的劃分設(shè)計(jì)計(jì)、施工每階段工作重點(diǎn)點(diǎn)及管理；總進(jìn)度表；造價(jià)管理計(jì)劃；；質(zhì)量管理計(jì)劃；；信息及文檔管理理；設(shè)計(jì)、施工、材材料設(shè)備的采采購(gòu)管理及其其相應(yīng)合同管管理；風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃等等。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃是是今后項(xiàng)目管管理工作的管管理指南，隨隨著項(xiàng)目進(jìn)展展，它可以作作修改。五、項(xiàng)目策劃階階段：項(xiàng)目策劃階段是是把可行性研研究階段確定定的項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)一步深化，然然后在方案設(shè)設(shè)計(jì)完成的同同時(shí),把實(shí)施目標(biāo)標(biāo)的管理計(jì)劃劃進(jìn)一步調(diào)整整、深化、細(xì)細(xì)化。具體體體現(xiàn)在:目標(biāo)的進(jìn)一步拓拓展;可研階段的各種種決策目標(biāo)將將用設(shè)計(jì)語(yǔ)言言轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)，進(jìn)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)計(jì)，并獲得政政府的批準(zhǔn);;項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)書(shū)部分開(kāi)始實(shí)實(shí)施，同時(shí)隨隨著項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展再做一次次深化調(diào)整。此階段項(xiàng)目管理理公司的工作作的一個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)是設(shè)計(jì)管理理工作。做好設(shè)計(jì)管理工工作1、

設(shè)計(jì)計(jì)階段的劃分分:目前,我國(guó)設(shè)計(jì)計(jì)分為方案設(shè)設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)、施工圖圖設(shè)計(jì)三大階階段。每一階階段都有相應(yīng)應(yīng)的設(shè)計(jì)深度度規(guī)定。但在在國(guó)外,設(shè)計(jì)的初期,還可細(xì)分為為概念設(shè)計(jì)(ConceeptDeesign,,CD)和方方案設(shè)計(jì)(SchemmaticDesiggn,SDD)二個(gè)階段段。前者由建建筑師單獨(dú)完完成,后者則要要各工種配合合,并輔以概算算。建設(shè)部在在2005年已已組成課題組組,也在研究這這一設(shè)計(jì)階段段劃分問(wèn)題,,。酒店的功能比較較復(fù)雜,把概念設(shè)計(jì)(CD)和方案案設(shè)計(jì)(SD)分開(kāi),有其合理理性。我們?cè)谀尘频昃途褪窃诳裳须A階段,就先開(kāi)展展了概念方案案(CD)的征集集,在正式立立項(xiàng)后,根據(jù)批準(zhǔn)準(zhǔn)的可研報(bào)告告調(diào)整設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū),即由該中中選的美國(guó)設(shè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行方方案設(shè)計(jì)(SD),大大節(jié)約了了時(shí)間。當(dāng)然然在基建程序序上,我們得到到了政府部門(mén)門(mén)的大力支持持。2.設(shè)計(jì)的范圍圍管理:鑒于目前五星級(jí)級(jí)酒店的概念念設(shè)計(jì)、方案案設(shè)計(jì)委托國(guó)國(guó)外設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所設(shè)計(jì)的較較多，而施工工圖設(shè)計(jì)則由由國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單單位來(lái)進(jìn)行，因因此，項(xiàng)目管管理公司要在在設(shè)計(jì)合同的的范圍管理方方面精心準(zhǔn)備備。我們的做做法是：關(guān)于業(yè)主與建筑筑師的范圍劃劃分，我們共共同參考了美美國(guó)AIA的有關(guān)關(guān)合同范本，結(jié)結(jié)合中國(guó)法律律撰寫(xiě)出設(shè)計(jì)計(jì)合同。其中中在知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)、兩國(guó)稅務(wù)務(wù)優(yōu)惠、外匯匯管制等方面面有一些特殊殊情況，則在在合同中作明明確規(guī)定。關(guān)于各個(gè)設(shè)計(jì)單單位的分工方方面，我們草草擬了一份各各階段設(shè)計(jì)工工作明細(xì)表，由由設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)責(zé)單位牽頭，各各家設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行補(bǔ)