陽(yáng)光海岸濱海片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)

2011年01月三亞灣”陽(yáng)光海岸”段——控規(guī)及城市設(shè)計(jì)修編——項(xiàng)目特點(diǎn)及技術(shù)路線不是一般性的規(guī)劃整合或調(diào)整，而是針對(duì)現(xiàn)實(shí)背景和變化，面向操作實(shí)施的城市設(shè)計(jì)及控制性詳細(xì)規(guī)劃修編（優(yōu)化）。再研究與再認(rèn)知策略與途徑本體特征再認(rèn)知

新情況/新建設(shè)背景要素再研究

新政策/新機(jī)遇/新挑戰(zhàn)實(shí)施管控模式整體空間形態(tài)風(fēng)貌國(guó)際旅游島建設(shè)背景定位再共識(shí)現(xiàn)狀再認(rèn)識(shí)定策定則引導(dǎo)與管控三亞總規(guī)編制實(shí)施現(xiàn)狀變化及趨勢(shì)開(kāi)發(fā)條件及開(kāi)發(fā)意愿案例借鑒/現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)交通優(yōu)化/旅游慢行區(qū)操作與管控（PUD）定型定量城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則指引重點(diǎn)要素設(shè)計(jì)引導(dǎo)管控……

……控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)導(dǎo)則……

……認(rèn)識(shí)策略行動(dòng)總體城市設(shè)計(jì)研究招商要求及有關(guān)政策整體形態(tài)/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度開(kāi)發(fā)單元協(xié)調(diào)（PUD）地塊劃分及性質(zhì)、指標(biāo)更新改造策略背景及認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案操作實(shí)施策略總結(jié)新背景下價(jià)值再認(rèn)識(shí)場(chǎng)地現(xiàn)狀概況現(xiàn)狀核心問(wèn)題小結(jié)與思考1.1新背景下價(jià)值再認(rèn)識(shí)國(guó)際旅游島建設(shè)契機(jī)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》……南部組團(tuán)。以三亞市為中心，……重點(diǎn)發(fā)展酒店住宿業(yè)、文化娛樂(lè)、商業(yè)餐飲、體育休閑、康體保健等產(chǎn)業(yè)。……規(guī)劃建設(shè)旅游購(gòu)物免稅店、特色商業(yè)街、美食街、酒吧風(fēng)情街、不夜城等配套服務(wù)設(shè)施?！涌焱七M(jìn)郵輪母港基礎(chǔ)設(shè)施和游艇碼頭建設(shè)。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2009〕44號(hào)）

六大定位：旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)；世界一流的海島休閑度假旅游目的地；全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)；國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺(tái)；南海資源開(kāi)發(fā)和服務(wù)基地；國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。公共設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施方面加大投入；生態(tài)、低碳發(fā)展建設(shè)模式的探索；國(guó)際化目標(biāo)與社會(huì)民生目標(biāo)的統(tǒng)一。2010年三亞春節(jié)黃金周：接待游客41.03萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.94%；其中過(guò)夜游客34.44萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.73%。旅游總收入21.56億元，同比增長(zhǎng)71.33%。鳳凰機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港航班2555架次，同比增長(zhǎng)50.4%；進(jìn)出港旅客32.28萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)39.4%。陽(yáng)光海岸：新的機(jī)遇，也面臨新的挑戰(zhàn)！總規(guī)編制背景下的新認(rèn)識(shí)/核心價(jià)值判斷門(mén)戶中的門(mén)戶心臟中的心臟標(biāo)志中的標(biāo)志“大三亞灣”是海南國(guó)際旅游島的“美麗客廳”“大三亞灣”是三亞未來(lái)的城市中心和象征陽(yáng)光海岸：地位/價(jià)值/身份進(jìn)一步凸顯客運(yùn)碼頭—郵輪港—郵輪（母）港·

游船/游艇港2009年，三亞鳳凰島國(guó)際客運(yùn)港共接待132個(gè)航次國(guó)際豪華郵輪，接待游客逾30萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)6倍以上，超越上海、天津等地成為國(guó)內(nèi)接待郵輪最多的地區(qū)，郵輪?？亢酱魏统鋈刖秤慰土渴状诬S居內(nèi)地第一。

紅塘灣方向檳榔村小魚(yú)溫泉海棠灣方向落筆洞亞龍灣方向三亞2009-2020年的土地整合度預(yù)判斷月川半島陽(yáng)光海岸海月廣場(chǎng)周邊地區(qū)海上客廳活力中心抱坡嶺中心高鐵站內(nèi)部濕地周邊空間句法模型對(duì)未來(lái)土地整合度（用地公共性）的預(yù)判斷：公共價(jià)值極高門(mén)戶中的門(mén)戶心臟中的心臟標(biāo)志中的標(biāo)志實(shí)施操作重點(diǎn)/示范效應(yīng)（必須體現(xiàn)地段核心價(jià)值）抓點(diǎn)：門(mén)戶形象強(qiáng)心：功能完善塑型：景觀形態(tài)國(guó)際目標(biāo)與民生目標(biāo)相統(tǒng)一，旅游主導(dǎo)下的舊城更新模式；舊城更新中社會(huì)和諧、生態(tài)友好、低碳環(huán)保的建設(shè)模式；政府主導(dǎo)、單位參與、市場(chǎng)結(jié)合的實(shí)施操作模式；……

……“陽(yáng)光海岸”模式！小結(jié)1.2場(chǎng)地現(xiàn)狀及核心問(wèn)題四更園村儋州村老火車站鳳凰島橋頭中央海岸港務(wù)局碼頭建設(shè)用地現(xiàn)狀（大量低附加值的功能業(yè)態(tài)）用地性質(zhì)面積（公頃）比例（%）行政辦公3.453.55居住用地45.7647.07商住用地6.466.64商業(yè)用地6.016.18酒店用地4.544.67餐飲用地2.282.35市政設(shè)施用地0.780.8交通場(chǎng)站用地6.116.29綠化用地9.059.31港區(qū)用地12.7813.14總用地97.22100現(xiàn)狀用地中，居住用地所占比例最大，接近總用地的50%；商業(yè)、酒店、餐飲等公共性旅游服務(wù)設(shè)施所占比例較小，合計(jì)不到15%。（陸域部分，現(xiàn)狀建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)）交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題突出機(jī)動(dòng)化方式小客車大客車貨車摩托車(含三輪)比重45%8%9%38%現(xiàn)狀濱海大道機(jī)動(dòng)交通結(jié)構(gòu)：路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不全：縱向主干道、橫向此次干道、支路欠缺，有限道路不堪重負(fù)旅游交通/特色交通欠缺/過(guò)境交通干擾基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后：雨水污水排放嚴(yán)重影響景觀及生態(tài)，道路積水問(wèn)題常見(jiàn)……公共設(shè)施/旅游項(xiàng)目/開(kāi)敞空間依然缺乏景觀風(fēng)貌、環(huán)境品質(zhì)有待提升，市政基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善大量違章建筑處理困難（如何處置？）1.3核心問(wèn)題：現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)期望差距巨大！門(mén)戶形象？核心功能？景觀形態(tài)？現(xiàn)狀人口（常住人口及暫住人口）約3萬(wàn)人，人口密度高達(dá)2.65萬(wàn)人/平方公里；現(xiàn)狀公共綠地（濱海綠地）約6.6公頃，人均約2.2平米。如加上上旅游人口，則更為密集。1.4小結(jié)與思考機(jī)遇與問(wèn)題：國(guó)際旅游島背景下，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公共設(shè)施投入加大。市場(chǎng)信心充足！上位規(guī)劃實(shí)施，某些地塊面臨啟動(dòng)。（火車站、汽車站、港務(wù)局碼頭、南部濱港地段、勝利路北延）局部地塊已納入土地儲(chǔ)備。某些單位用地置換、改造意愿明確?，F(xiàn)狀建筑面積大幅增加，改造難度大！更新改造中必須更加關(guān)注社會(huì)民生問(wèn)題。就地就近安置方式基本確定！火車站汽車站貨港碼頭洛克白金海南農(nóng)墾勝利路北延納入近期建設(shè)計(jì)劃土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備火車站/汽車站南山貨港中心漁港宏觀背景下發(fā)展時(shí)機(jī)條件更加成熟!案例研究與啟示本次工作的堅(jiān)持及深化定位及構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計(jì)方案背景及認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案操作實(shí)施策略總結(jié)2.1案例研究與啟示城市濱水地區(qū)/港灣案例：設(shè)計(jì)理念，功能形態(tài)混合功能、親水性、公共性、安全性、可達(dá)性、特色性、生態(tài)景觀、歷史文脈檀香山——威基基海灘及商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)濱海酒店區(qū)文化休閑與公共區(qū)酒店、居住混合區(qū)居住區(qū)居住區(qū)公共區(qū)檀香山旅游區(qū)各業(yè)態(tài)占地面積比例國(guó)際旅游城市濱海地區(qū)案例（旅游目的地）：檀香山、芭東海灘等大型購(gòu)物中心大型百貨精品商業(yè)街特色商業(yè)街小型市場(chǎng)、超市商業(yè)體系功能業(yè)態(tài)：圍繞旅游的公共服務(wù)功能為主，占地60%以上；布局：一線公共性功能，二線商住混合功能；空間形態(tài)：一線公共開(kāi)敞空間，滲透，建筑疏密有致；重點(diǎn)項(xiàng)目：多元化的酒店、特色商業(yè)區(qū)、購(gòu)物中心、文娛中心、主題博物館、節(jié)慶廣場(chǎng)、城市公園等；檀香山旅游區(qū)完善的商業(yè)功能體系2.2城市設(shè)計(jì)及控規(guī)的“堅(jiān)持”與“優(yōu)化”三個(gè)“堅(jiān)持”（提升）：功能定位不變/提升（核心功能、主題性項(xiàng)目）整體空間結(jié)構(gòu)不變（一港三帶多片，通海綠廊）營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)不變/落實(shí)（高標(biāo)準(zhǔn)、公共性、標(biāo)志性）規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、明確：整體空間形態(tài)優(yōu)化，就地就近安置要求與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；舊城交通優(yōu)化與旅游慢行街區(qū)（TSWD）的建立，以及支撐保障策略；操作實(shí)施策略（PUD單元開(kāi)發(fā)模式）：更新模式、開(kāi)發(fā)管理主體確定，城市設(shè)計(jì)管控條件落實(shí)；社會(huì)民生目標(biāo)（安置和就業(yè)），生態(tài)低碳要求具體落實(shí)；從“規(guī)劃藍(lán)圖”到“注重操作實(shí)施的城市設(shè)計(jì)”定位概念共識(shí)/提升，結(jié)構(gòu)亮點(diǎn)明確/優(yōu)化2.3定位及構(gòu)思2.3.1定位與核心功能度假目的地觸媒：酒店吸引廣泛的消費(fèi)市場(chǎng)品牌酒店主題酒店家庭旅館長(zhǎng)期停留旅游目的地：地區(qū)文化高端物業(yè)延長(zhǎng)外來(lái)人群居住時(shí)間實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的產(chǎn)出率本土文化國(guó)際文化產(chǎn)權(quán)酒店第二居所產(chǎn)品需求類型功能作用參考內(nèi)容度假活動(dòng)創(chuàng)造者：主題休閑娛樂(lè)擴(kuò)大了市場(chǎng)半徑提高了市場(chǎng)滲透率超大型影劇院、特目影劇院游戲工廠動(dòng)漫娛樂(lè)賽事現(xiàn)場(chǎng)秀、博彩娛樂(lè)延伸消費(fèi)誘導(dǎo)者：主題活動(dòng)消費(fèi)品牌、偶像零售場(chǎng)所主題特色餐飲提高重游率擴(kuò)大對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)人群的吸引力擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)半徑創(chuàng)造了購(gòu)物活動(dòng)路線增加游客停留時(shí)間招牌餐廳（奇士糕工廠巧克力工廠付奈爾餐廳主題餐廳（硬石咖啡廳、熱帶雨林咖啡）娛樂(lè)餐館和俱樂(lè)部（電視公司俱樂(lè)部、爵士屋）偶像零售店（巴斯’雷諾、克雷特‘巴利、威廉）主題公園（灰太狼喜洋洋）品牌店（迪奧、菲拉格慕、寶閣娜、阿瑪尼）門(mén)戶中的門(mén)戶心臟中的心臟標(biāo)志中的標(biāo)志大三亞灣的海上門(mén)戶、標(biāo)志性形象區(qū)域和以旅游服務(wù)為主的城市功能中心之一?！瓣?yáng)光海岸”地區(qū)是具有特色的城市型旅游目的地，全天候充滿活力的“不夜城”，充分體現(xiàn)“國(guó)際熱帶海濱風(fēng)景旅游城市”性質(zhì)和展現(xiàn)其廣泛影響力的重要場(chǎng)所。2.3.2方案構(gòu)思重點(diǎn)強(qiáng)化剛性內(nèi)容（公共性資源管控和核心功能保障）剛性內(nèi)容（重點(diǎn)設(shè)計(jì)管控要素）SSSSSSSS核心功能項(xiàng)目/旅游設(shè)施（濱海酒店、文娛中心、商業(yè)中心、濱港特色旅游帶、老港區(qū)文化商業(yè)設(shè)施等）港灣及海域使用控制，公共游艇碼頭公共開(kāi)敞空間（濱海帶、公園綠地等、廣場(chǎng)）舊鐵軌軸帶（旅游鐺鐺車）/勝利路及北沿線通海綠廊，及景觀標(biāo)志保留地塊及建筑保留地塊及建筑質(zhì)量好、總體思路定位及要求：保留整治。二線商住混合區(qū)，基于就地就近安置要求。場(chǎng)地特色挖掘，城市肌理延續(xù)“山、河、城、海”主題2.4.1整體結(jié)構(gòu)2.4“陽(yáng)光海岸”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一港三帶；三點(diǎn)多片；通海綠廊。一港，三帶，通海綠廊“港灣”是任何一座國(guó)際濱海旅游城市必不可少的要素！由鳳凰島、城區(qū)、鹿回頭半島圍合成的港灣是地段南段的海陸相交的標(biāo)志性活力場(chǎng)所。“情人港”：鹿回頭愛(ài)情故事的傳說(shuō)，賦予港灣本土文化內(nèi)涵。一港，三帶，通海綠廊場(chǎng)地內(nèi)南北聯(lián)系的紐帶：濱海帶“五彩大道”：濱海開(kāi)敞空間帶、標(biāo)志性景觀帶、活力帶、重大公共活動(dòng)游行線路……老鐵軌軸帶：現(xiàn)代有軌電車線路，交通服務(wù)與特色景觀軸帶；勝利路交通軸：地段南北聯(lián)系的交通性干道。濱海帶“五彩大道”老鐵軌軸帶勝利路交通軸一港，三帶，通海綠廊“山、河、城、?！毕嗦?lián)系通道的重要部分沿主要景觀道路、公園、街頭楔形綠地、步行街等……活動(dòng)廊道、視線通廊、景觀廊道……三點(diǎn)，多片南端、中部、北端三個(gè)關(guān)鍵性的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)區(qū)域，分別為：南端“都市舞臺(tái)”節(jié)慶廣場(chǎng)及周邊；中部商業(yè)購(gòu)物中心及周邊；北端海月廣場(chǎng)及周邊。

海月廣場(chǎng)及周邊商業(yè)購(gòu)物中心及周邊“都市舞臺(tái)”節(jié)慶廣場(chǎng)及周邊1453A2A32更新改造分片區(qū)示意YG7片區(qū)：安置小區(qū)，商住混合YG6片區(qū)：濱海酒店/公寓，酒吧街，商業(yè)服務(wù)YG5片區(qū)：主題公園/酒店，主題博物館，酒吧街YG4片區(qū)：文化娛樂(lè)中心，濱海酒店YG3片區(qū)：商業(yè)購(gòu)物中心，特色商業(yè)街，濱海酒店/公寓YG2片區(qū)：濱港商業(yè)餐飲街區(qū)，濱海酒店/公寓YG1片區(qū)：濱港商業(yè)文化區(qū)，節(jié)慶廣場(chǎng)，游船游艇港YG8（鳳凰島）：郵輪港游艇俱樂(lè)部，購(gòu)物中心，酒店會(huì)所三點(diǎn)，多片（結(jié)合更新片區(qū)劃分）地塊相對(duì)獨(dú)立、功能相對(duì)多元，都能承擔(dān)部分旅游服務(wù)功能；一二線統(tǒng)籌、肥瘦搭配，南北分段；1片區(qū)、2片區(qū)5片區(qū)、6片區(qū)、7片區(qū)4片區(qū)3片區(qū)特色功能片區(qū)1：濱港文化商業(yè)區(qū)（港務(wù)局碼頭、水產(chǎn)公司碼頭一帶）主要產(chǎn)權(quán)單位為：三亞港務(wù)局、水產(chǎn)總公司、農(nóng)墾供銷公司、地稅大廳、鴻港集貿(mào)市場(chǎng)、華僑醫(yī)院、海岸公寓、黃金島大廈新亞酒店，等等。片區(qū)范圍約：23公頃；現(xiàn)狀建筑多為廠房、倉(cāng)庫(kù)，有部分住宅、市場(chǎng)。案例1：美國(guó)佐治亞州薩凡納老倉(cāng)庫(kù)區(qū),改造后成為一個(gè)藝術(shù)街區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)，極具吸引力的旅游目的地。案例2：美國(guó)西雅圖濱水地區(qū)派克市場(chǎng),改造后成為特色市場(chǎng)，頗受市民及游客青睞的旅游目的地。當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志之一。如何進(jìn)一步挖掘場(chǎng)地特色要素，以旅游來(lái)統(tǒng)籌，打造富有特色和吸引力的旅游目的地。場(chǎng)地生發(fā)的藝術(shù)氣質(zhì)將可能使這里成為一處充滿趣味的旅游目的地。文化藝術(shù)特區(qū)、特色商業(yè)、碼頭、廣場(chǎng)。場(chǎng)地現(xiàn)狀照片（各類特色要素）：規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思與創(chuàng)意主題：藝術(shù)特區(qū)，都會(huì)舞臺(tái)旅游城市多元面貌和豐富活動(dòng)的舞臺(tái)，特色旅游目的地。豐富的文娛商業(yè)設(shè)施，特色的公共開(kāi)敞空間。公共性、主題性、場(chǎng)所感、標(biāo)志性。必須保障的6大核心功能項(xiàng)目：節(jié)慶廣場(chǎng)（都會(huì)舞臺(tái)）公共游船碼頭及附屬設(shè)施藝術(shù)特區(qū)博物館及夢(mèng)幻劇場(chǎng)（劇院）濱港商業(yè)服務(wù)中心商業(yè)步行街（與國(guó)際購(gòu)物中心連接）虹港特色市場(chǎng)（提升為旅游吸引點(diǎn)）都會(huì)舞臺(tái)/節(jié)慶廣場(chǎng)公共游艇碼頭（及附屬設(shè)施）藝術(shù)特區(qū)/文化新地標(biāo)（保留部分廠房、改造）港灣商業(yè)服務(wù)中心鴻港特色市場(chǎng)商業(yè)步行街（國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)街延伸）規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思與創(chuàng)意通過(guò)與中心節(jié)慶廣場(chǎng)和國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)街相聯(lián)系的商業(yè)步行街（通海廊道）建設(shè)，聯(lián)系城市腹地與濱水地帶。充分利用原有市場(chǎng)品牌和吸引力，進(jìn)一步優(yōu)化景觀環(huán)境，豐富特色商品的內(nèi)容，形成富有地方特色和吸引力的旅游目的地。特色功能片區(qū)3：商業(yè)購(gòu)物中心區(qū)（現(xiàn)汽車站及周邊一帶）用地面積約19.89公頃現(xiàn)狀建筑面積約25萬(wàn)平米（根據(jù)地形圖測(cè)量估測(cè)）主要產(chǎn)權(quán)單位為：三亞糧油公司（面粉廠宿舍、倉(cāng)庫(kù)），汽車運(yùn)輸公司（汽車總站），三亞電力公司，旺豪超市，協(xié)和醫(yī)院，部分民宅，等等。必須保障的核心功能：商業(yè)購(gòu)物中心，特色商業(yè)街，濱海酒店/公寓，安置住房傘狀張拉膜結(jié)構(gòu)，覆蓋鐵軌沿線空間富有奇幻色彩的天幕，貫穿活力商業(yè)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思與創(chuàng)意開(kāi)敞空間（鐵軌軸帶）遮陽(yáng)需要，具有標(biāo)志性、趣味性的活動(dòng)場(chǎng)所；商業(yè)購(gòu)物中心（通海商業(yè)街）的標(biāo)志性場(chǎng)所營(yíng)造（景觀天棚）。規(guī)劃用地平衡表：其中：公共設(shè)施類用地占總用地的約35.76%；廣場(chǎng)、公共綠地等占總用地的約19.85%；道路/停車場(chǎng)用地占總用地的約18.78%。考慮本地居民就地就近安置的情況下，保障公共性、開(kāi)放性、標(biāo)志性！現(xiàn)狀建筑容積率示意圖：2.4.2整體空間形態(tài)（形態(tài)高度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度）現(xiàn)狀建筑超過(guò)180萬(wàn)平米案例研究：波特蘭城市中心區(qū)（綜合功能區(qū)）完善的公共交通系統(tǒng)支撐、高路網(wǎng)密度情況下，：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：（街坊/純開(kāi)發(fā)地塊）容積率約4.0-8.0左右。建筑高度：一般在50米以內(nèi)；中心區(qū)域50-100米左右；極少數(shù)標(biāo)志性高層建筑在100-180米。注重街坊邊界的管控，連續(xù)、商業(yè)活力界面……案例研究：夏威夷瓦基基海灘（城市型旅游目的地）范圍約：1.1平方公里（110公頃）：zoning開(kāi)發(fā)量合計(jì)約460萬(wàn)平米；毛容積率約4.1現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)量約200-250萬(wàn)平米；毛容積率1.8-2.3路網(wǎng)密度：22千米/平方千米。三亞“陽(yáng)光海岸”規(guī)劃（約130公頃）：路網(wǎng)密度約10千米/平方千米。供給水平相當(dāng)于波特蘭中心區(qū)、夏威夷瓦基基海灘的65-70%。范圍約：1.1平方公里（110公頃）：現(xiàn)狀總開(kāi)發(fā)量約300萬(wàn)平米；毛容積率約2.9路網(wǎng)密度：21.8千米/平方千米。結(jié)合“陽(yáng)光海岸”的道路設(shè)施服務(wù)水平估測(cè)：在約130公頃用地上的建設(shè)開(kāi)發(fā)量應(yīng)控制在240萬(wàn)—250萬(wàn)平米左右。工作模型示意結(jié)合開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高度，天際線豐富優(yōu)化；整體空間形態(tài)、通海廊道管控；重要的標(biāo)志性場(chǎng)所設(shè)計(jì)及管控……空間形態(tài)草模照片（天際線中幾個(gè)凸起區(qū)域：四更園后面、火車站汽車站、勝利路南段）整體形態(tài)研究：城市高度敏感性分析/地段模型研究從濱海到二線：前低后高、前疏后密；從南往北：南低北高（鹿回頭的敏感性）天際線變化，重要節(jié)點(diǎn)位置凸起：原汽車站火車站一帶、四更園村靠近勝利路一帶、………

…高度及形態(tài)管控：南低北高（鹿回頭敏感性），前低后高；天際線高低錯(cuò)落（四更園、老火車站、老汽車站等幾處凸起）；前疏后密，保障通海廊道。鳳凰島形態(tài)(天際線)優(yōu)化從各個(gè)角度看，鳳凰島的天際線都過(guò)于平淡，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化，建筑隱于山體中，山體空間可綜合利用。古今中外，有許多與山體良好融合的建筑群實(shí)例海中島嶼都應(yīng)該是”立體”的！1-1單元1-2單元2-1單元2-2單元3-1單元3-2單元4-1單元4-2單元2-3單元5片區(qū)6片區(qū)（鳳凰島）項(xiàng)目單元9（四更園村及周邊）28.39萬(wàn)平米（34.9萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元10（食品廠安置區(qū)）23.99萬(wàn)平米（約2萬(wàn)平米，儲(chǔ)備用地）項(xiàng)目單元8（儋州村及周邊）17.97萬(wàn)平米（27萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元7（老火車站）18.41萬(wàn)平米（6.4萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元6（原種子公司）4.15萬(wàn)平米（0，現(xiàn)狀已平整）5個(gè)片區(qū)（10個(gè)單元）建設(shè)量估算,()內(nèi)為改造地段現(xiàn)狀面積估算項(xiàng)目單元5（汽車站及周邊）40.96萬(wàn)平米（25萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元4（海事局及周邊、楊興別墅、海灣食府等）21.83萬(wàn)平米（15.3萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元3（望?；▓@、長(zhǎng)城花園等）14.30萬(wàn)平米（11萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元2（水產(chǎn)公司魚(yú)碼頭及周邊）12.36萬(wàn)平米（8.6萬(wàn)平米）項(xiàng)目單元1（港務(wù)局碼頭及周邊）31.06萬(wàn)平米（19.9萬(wàn)平米）保留及已批在建面積約29.9萬(wàn)平米，合計(jì)約247.81萬(wàn)平米左右保留及已批在建面積約29.9萬(wàn)平米小計(jì)：217.90萬(wàn)平米（改造地段內(nèi)約180萬(wàn)平米左右）改造地段內(nèi)面積約150萬(wàn)平米以上合計(jì)約180萬(wàn)平米以上40.46萬(wàn)平米（已批）2.4.3旅游慢行街區(qū)（TSWD）規(guī)劃與交通優(yōu)化“慢生活”“慢生活”是一種生活態(tài)度，一種健康的心態(tài)

?！奥睢睂⑹菤v史發(fā)展的趨勢(shì)，越來(lái)越多的人將會(huì)體驗(yàn)“慢生活”。“慢生活”不是支持懶惰，放慢速度不是拖延時(shí)間，而是讓人們?cè)谏钪姓业狡胶?。要慢下?lái)（Slow），是因?yàn)椤翱臁弊屓隋e(cuò)失了很多美好的事物。

“慢行交通”當(dāng)“快速交通”開(kāi)始成為不少中小城市考慮的話題，“慢行交通”概念卻在2010上海世博會(huì)上大放光彩。從后灘濕地公園里臨江視野開(kāi)闊的步道，到城市最佳實(shí)踐區(qū)里馬德里館倡議的“恢復(fù)行人專用空間”；從丹麥館里人人排隊(duì)騎自行車上下坡的盛況，到倫敦案例館里展現(xiàn)的自行車革命改變整座城市……無(wú)一不體現(xiàn)出放慢速度讓人出行更愜意、身體更健康的理念?！笆濉逼陂g，上海在繼續(xù)實(shí)施公交優(yōu)先的同時(shí)，還將大力規(guī)劃建設(shè)自行車專用道、步行專用道等在內(nèi)的慢行交通系統(tǒng)。

亞洲－－韓國(guó)漢城1993年群眾上街游行，要求步行者權(quán)利；1994年漢城規(guī)劃院開(kāi)始步行交通規(guī)劃；1995年提出街道改進(jìn)導(dǎo)則和步行安全規(guī)劃1996年完善導(dǎo)則和步行道環(huán)境規(guī)劃，建立辦公室與交通設(shè)施間的綠色通道；1998年市長(zhǎng)競(jìng)選宣言：“創(chuàng)造舒適的易于步行的漢城”；1999年開(kāi)始做“易于步行的漢城規(guī)劃”。2009年，李明博總統(tǒng)宣布“自行車天堂”計(jì)劃2010年自行車推廣計(jì)劃，給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。未來(lái)10年，規(guī)劃投資約90億元人民幣建設(shè)自行車專用道中國(guó)香港近年來(lái)開(kāi)展了「行人環(huán)境規(guī)劃研究」針對(duì)大的商業(yè)地區(qū)開(kāi)展專項(xiàng)規(guī)劃的編制工作，如“銅鑼灣行人環(huán)境規(guī)劃圖則”國(guó)內(nèi)城市開(kāi)展慢行系統(tǒng)規(guī)劃實(shí)踐《上海市中心城慢行交通規(guī)劃》《珠海慢行交通系統(tǒng)規(guī)劃》《溫州慢行交通規(guī)劃》

銅鑼灣行人環(huán)境規(guī)劃圖則國(guó)內(nèi)外趨勢(shì)與案例范圍：北起海月廣場(chǎng)，南至港務(wù)局碼頭，西起海濱，東至約一個(gè)街區(qū)范圍（局部至勝利路和解放路）。面積：約67公頃，占陸域部分127公頃的52%。（鳳凰島不計(jì)入）概念：旅游慢行街區(qū)，步行及旅游公交為主的區(qū)域。規(guī)劃網(wǎng)上調(diào)查有關(guān)綜合交通的問(wèn)題，網(wǎng)友代表性意見(jiàn)：躲在車?yán)镌趺锤惺苤缣焯冒愕淖匀画h(huán)境，步行應(yīng)該是最佳選擇，應(yīng)該大力拓寬人行道，機(jī)動(dòng)車道2車道就可以了，這樣可以建設(shè)有三亞特色的……

自行車愛(ài)好者是三亞的一道風(fēng)景.可是哪里有他們的道路呢?為什么要把所有的公路都變成機(jī)動(dòng)車道呢?無(wú)論如何，不管你們?cè)趺锤模仨氁胁叫械牡胤?，不?zhǔn)停車占用！建路不要忘了三亞是個(gè)旅游城市，一定要有自行車道還有人行道，……要大力推廣自行車出行，不要到處是小車，三亞的空氣都給污染了。

旅游交通服務(wù)交通新增跨河橋梁新增跨河橋梁建立旅游漫行區(qū)（生態(tài)低碳示范區(qū)）（TSWD）

TruismSlowWalkDistrict外部與區(qū)域交通：便捷可達(dá)策略1：綜合交通系統(tǒng)優(yōu)化（良好可達(dá)性，快速便捷進(jìn)出，重要交通節(jié)點(diǎn)優(yōu)化）區(qū)域內(nèi)部交通組織：漫步悠閑策略2：現(xiàn)代輕軌+旅游公交+步行模式；策略3：地下空間綜合利用（地下交通作為輔助，靜態(tài)交通和地下商業(yè)空間）案例：波士頓濱海地區(qū)，BigDig案例：邁阿密中心區(qū)及港灣案例：波特蘭中心區(qū)TransitMall鳳凰島交通組織：快速出入策略4：擴(kuò)大通道通行能力范圍：北起海月廣場(chǎng)，南至港務(wù)局碼頭，西起海濱，東至約一個(gè)街區(qū)范圍（局部至勝利路和解放路）。面積：約67公頃，占陸域部分127公頃的52%。（鳳凰島除外）陽(yáng)光海岸地區(qū)縱向：勝利路北延長(zhǎng)，提升為城市主干道；規(guī)劃現(xiàn)代有軌電車系統(tǒng)；……橫向：新增跨河橋梁（2處）；打通光明街至河西路通道；……水上交通作為補(bǔ)充；加強(qiáng)與城市綜合交通系統(tǒng)的聯(lián)系。良好、便捷的可達(dá)性，為旅游氛圍和環(huán)境創(chuàng)造良好的外部條件。總體規(guī)劃層面綜合交通系統(tǒng)對(duì)“陽(yáng)光海岸”的支撐躍進(jìn)路橋吉祥街橋新風(fēng)街橋月川橋策略1：綜合交通系統(tǒng)優(yōu)化（外部條件）現(xiàn)狀：縱向：一半三亞灣路/一半勝利路、解放路；橫向（跨河）：迎賓路、新風(fēng)街、建港路/榆亞路規(guī)劃設(shè)計(jì)：3縱：勝利路（貫穿）、現(xiàn)代有軌電車、解放路；9橫：月川路、吉祥街、團(tuán)結(jié)路、新風(fēng)街、光明街、和平路、躍進(jìn)路、新建路、建港路/榆亞路新增跨河橋梁新增跨河橋梁濱海旅游漫步慢行區(qū)（旅游氛圍營(yíng)造）舊城道路系統(tǒng)完善、優(yōu)化（良好可達(dá)性）；旅游步行氛圍營(yíng)造（立體/地下公共停車場(chǎng)，地下空間利用，地面旅游活動(dòng)氛圍）；旅游公交主導(dǎo)（現(xiàn)代有軌電車、濱海旅游觀光車，便捷的換乘，立體的公共停車場(chǎng)）;……鼓勵(lì)采用地下停車場(chǎng)或立體停車樓形式PPPPPPP現(xiàn)代有軌電車（7個(gè)站點(diǎn)）（250米半徑、5分鐘步行距離、覆蓋90%范圍）濱海旅游觀光車（9個(gè)站點(diǎn)）（250米半徑、5分鐘步行距離、覆蓋95%范圍）濱海公共游船碼頭（6處）勝利路、解放路沿線其它公交線路保障5分鐘步行距離半徑內(nèi)，旅游公交系統(tǒng)100%全覆蓋！濱海旅游漫步區(qū)旅游公交系統(tǒng)規(guī)劃策略2：現(xiàn)代輕軌+旅游公交+步行模式創(chuàng)造友好環(huán)境。實(shí)現(xiàn)“人、車”網(wǎng)絡(luò)分離，結(jié)合公共設(shè)施、綠地系統(tǒng)創(chuàng)造環(huán)境宜人的慢行空間?！熬€網(wǎng)+節(jié)點(diǎn)”旅游公交網(wǎng)絡(luò)打造濱海旅游風(fēng)情Mall：（CityWalk/TruismTransitMall）“五彩大道”作為主要聯(lián)系通道和活動(dòng)通道、特色景觀通道。濱海各級(jí)節(jié)點(diǎn)：每隔200-500米，步行約5-10分鐘，景觀/功能節(jié)點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)所依托的核心功能區(qū)；（海月廣場(chǎng)、酒吧街入口、火車主題公園、文化樂(lè)樂(lè)中心、商業(yè)中心、濱港風(fēng)情帶、中央海岸廣場(chǎng)、都市舞臺(tái)廣場(chǎng)……）……濱海旅游風(fēng)情Mall節(jié)點(diǎn)場(chǎng)所規(guī)劃示意：城市地下空間利用意向（地下交通、商業(yè)、市政共同溝等）？月川路-光明路現(xiàn)狀道路/市政設(shè)施橫斷面三亞灣現(xiàn)狀問(wèn)題及市政工程設(shè)施規(guī)劃設(shè)想策略3：地下空間綜合利用（地下交通作為輔助，地下商業(yè)空間和地下停車場(chǎng)）地下空間綜合利用案例：地下交通組織及地下空間利用北京：中關(guān)村地下交通環(huán)廊：北京首個(gè)城市地下交通環(huán)廊———中關(guān)村西區(qū)地下交通環(huán)廊。這條全長(zhǎng)1.9公里的地下城將可引導(dǎo)5000待停車輛改走地下，實(shí)現(xiàn)人車分流，可以緩解中關(guān)村西區(qū)周邊道路的交通壓力。環(huán)廊有10個(gè)出入口（6個(gè)入口、4個(gè)出口）與地面道路相通，13個(gè)出入口與區(qū)域內(nèi)各樓宇地下車庫(kù)相連，通過(guò)交通環(huán)廊可直達(dá)各地面建筑。北京：金融街地下交通工程：北京金融街地下交通工程。位于地下一層的地下人行系統(tǒng)，連接中心休閑區(qū)南北兩側(cè)建筑物及金融大街東西兩側(cè)建筑物，緩解地面人車交叉的矛盾。地下行車系統(tǒng)則位于地下二層，沿途設(shè)有13個(gè)出口，與各已建、在建及擬建的地下車庫(kù)相通。高峰時(shí)段預(yù)計(jì)每小時(shí)可消化約2000輛車。結(jié)合三亞灣路市政基礎(chǔ)設(shè)施改造，建設(shè)地下交通長(zhǎng)廊，引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車交通下穿，打造地面旅游交通及漫行區(qū)氛圍

。上海：外灘“亞洲第一彎”

拆除根據(jù)上海“外灘改造”計(jì)劃，將建設(shè)貫通蘇州河兩岸的外灘通道工程，建成后部分車流將被引導(dǎo)至地下通道通行，延安路高架外灘下匝道將沒(méi)有存在必要，將其拆除可實(shí)現(xiàn)還路、還綠、還景于民。新建外灘通道是一條雙層雙向的小車專用地下道路。而外灘地面道路將只通行公共交通，以及抵達(dá)外灘或從外灘出發(fā)的車輛。地面作為具有濱海旅游氛圍的漫步道“五彩大道”濱海旅游漫步區(qū)地下空間綜合利用地下一層（-5米以上）地下交通長(zhǎng)廊（三亞灣路沿線至勝利路南端），重要節(jié)點(diǎn)、道路處設(shè)出入口；地下商業(yè)空間（主要節(jié)點(diǎn)處）；地下停車/市政設(shè)施空間等；交通長(zhǎng)廊——地下停車場(chǎng)——商業(yè)空間地下二層（-10米以上）地下停車/市政設(shè)施空間等；業(yè)主自行開(kāi)發(fā)利用……PPPPPPP主要地下商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域地下停車/市政設(shè)施空間地下人流線地下交通長(zhǎng)廊出入口地下空間綜合利用概念示意圖（地下一層）地下交通長(zhǎng)廊鳳凰島第二通道（地下）地下各片區(qū)出入口地面最大限度實(shí)現(xiàn)“人、車”網(wǎng)絡(luò)分離，地面空間還給人（游客）的活動(dòng)。與海洋、沙灘、陽(yáng)光充分接觸。充分最大限度利用地下空間，地下交通作為有力支撐。北京CBD東擴(kuò)（國(guó)際競(jìng)賽）地下空間利用規(guī)劃1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)3A區(qū)2A區(qū)鳳凰島進(jìn)出通道交通組織設(shè)想：增大通行能力（改擴(kuò)建）新增通道設(shè)想結(jié)合城市路網(wǎng)優(yōu)化完善，增強(qiáng)外圍主干道疏散、聯(lián)絡(luò)能力；改擴(kuò)建現(xiàn)鳳凰島大橋，增大橋梁通行能力；水上交通作為補(bǔ)充；適時(shí)可新增通道（躍進(jìn)路地下，至跨河橋梁）……策略4：擴(kuò)大鳳凰島通道通行能力邁阿密港5處社會(huì)車停車場(chǎng)、約6000停車位案例：邁阿密港（國(guó)際郵輪港和貨運(yùn)港）：中心區(qū)邊上的島上，主要靠一條城市主干道（雙向6車道）聯(lián)系城區(qū)及港口。該干道與城市干道系統(tǒng)良好銜接。步行區(qū)內(nèi)應(yīng)注重結(jié)合通海廊道、各類開(kāi)敞空間，見(jiàn)縫插針營(yíng)造優(yōu)良公共活動(dòng)空間及休憩場(chǎng)所。特殊政策區(qū)（SPD區(qū)）：交通政策、停車政策、步行/旅游公交優(yōu)先……先行示范效應(yīng)：生態(tài)低碳、旅游慢行街區(qū)、城市Mall，……旅游漫行區(qū)交通系統(tǒng)規(guī)劃（TSWD）

TruismSlowWalkDistrict2.4.4市政環(huán)衛(wèi)及綜合防災(zāi)規(guī)劃供水工程規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)最高日用水量1.4萬(wàn)立方米/日，其中自來(lái)水用水量1.33萬(wàn)立方米/日。供水水源為金雞嶺和荔枝溝水廠，日供水能力分別為4萬(wàn)和4.5萬(wàn)立方米/日，規(guī)劃區(qū)內(nèi)不新建供水廠。污水工程規(guī)劃污水產(chǎn)生量按平均日用水量的90％計(jì)算。采用雨水和污水分流的排水體制。規(guī)劃區(qū)污水由紅沙污水處理座廠統(tǒng)一處理，鳳凰島規(guī)劃新建1小型污水處理站。再生水工程規(guī)劃再生水作為道路綠地澆灑用水和洗車用水等市政雜用水。陽(yáng)光海岸再生水需求量為700立方米/日，水源為紅沙污水處理廠再生水處理設(shè)施。鳳凰島再生水需求量為570立方米/日，由島上污水處理站提供水源。雨水工程規(guī)劃充分考慮三亞灣環(huán)評(píng)及三亞灣路排水方案，將雨水就近排入水體。保障雨水排除安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)行雨水資源化利用。優(yōu)先考慮屋面雨水收集利用，其次考慮雨水下滲補(bǔ)充地下水、綠地及道路徑流雨水的收集利用。雨水收集及循環(huán)利用系統(tǒng)供電工程規(guī)劃同時(shí)率取0.7時(shí)，最大負(fù)荷約為117兆瓦。

擴(kuò)建現(xiàn)狀河口110千伏變至3×50兆伏安；新建海岸110千伏變，用地面積0.2公頃，容量3×50兆伏安。陽(yáng)光海岸規(guī)劃建設(shè)7座開(kāi)閉所，鳳凰島建設(shè)3座開(kāi)閉所。通信工程規(guī)劃

有線電視網(wǎng)用戶普及率為100%；寬帶接入網(wǎng)覆蓋率為100%。規(guī)劃區(qū)固定電話用戶數(shù)為3.9萬(wàn)部。保留現(xiàn)狀電信局用地及交換機(jī)容量不變。有線電視基納入地區(qū)整體考慮，不單獨(dú)設(shè)置有線電視基站。保留陽(yáng)光海岸現(xiàn)狀郵政局及周邊郵政所。鳳凰島內(nèi)新建郵政所1座，服務(wù)半徑為0.5-1公里。燃?xì)夤こ桃?guī)劃

遠(yuǎn)期氣源仍以鶯歌海崖13-1氣田天然氣為主，氣源接自荔枝溝三亞天燃?xì)忾T(mén)站引入規(guī)劃區(qū)。年總用氣量約為0.19億標(biāo)米。規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)新建燃?xì)庠O(shè)施。高壓輸氣管道設(shè)計(jì)工作壓力0.8兆帕，采用無(wú)縫鋼管。區(qū)內(nèi)中壓配氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)工作壓力按0.4兆帕設(shè)計(jì)，近期按0.2兆帕運(yùn)行，采用PE管。低壓2500帕。環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)垃圾日產(chǎn)量為45噸。規(guī)劃區(qū)垃圾推行分類收集。規(guī)劃保留現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)周邊的2座小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，垃圾運(yùn)至三亞市垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一處理。保留現(xiàn)狀的20座公廁，部分公廁可根據(jù)用地情況搬遷。規(guī)劃鳳凰島新建2座公共廁所。管線綜合規(guī)劃

管線綜合應(yīng)遵守壓力管道讓重力流管道、臨時(shí)管道讓永久性管道、小管道讓大管道的原則。所有管線及行道樹(shù)、路燈桿均平行道路中心線布置。綜合防災(zāi)規(guī)劃防洪防潮：規(guī)劃區(qū)防澇標(biāo)準(zhǔn)為10年一遇。防潮標(biāo)準(zhǔn)為100年一遇，用歷史最高潮位進(jìn)行校核。消防工程：消防任務(wù)由規(guī)劃區(qū)周邊的消防站負(fù)責(zé)。防震避難：新建一般工業(yè)和民用建筑按7度設(shè)防，重要工程、生命線工程按8度設(shè)防，重大工程需做地震安全性評(píng)價(jià)并進(jìn)行設(shè)防。人防工程：規(guī)劃區(qū)需要人防工事面積2.94萬(wàn)平方米，居住區(qū)內(nèi)和大型建筑必須按建筑總面積的2%設(shè)置人防工程。防臺(tái)風(fēng)工程：規(guī)劃在三亞灣臨?？諘绲貛ЫㄔO(shè)防護(hù)林帶。防護(hù)林帶可與濱海園林綠化建設(shè)結(jié)合起來(lái)。操作實(shí)施思路與策略近期實(shí)施重點(diǎn)及管控重點(diǎn)結(jié)構(gòu)性要素實(shí)施背景及認(rèn)識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案操作實(shí)施策略總結(jié)案例啟示:面向操作實(shí)施的城市設(shè)計(jì)和城市更新管理：高效、有力的管理組織機(jī)構(gòu)。（CC-IN）組織管理，公共利益，協(xié)調(diào)，融資，收益分配，……的平臺(tái)。策略：重點(diǎn)突破，以點(diǎn)帶片，以線串點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目：公共性產(chǎn)品引入（旅游主題，城市客廳）管控：全面城市設(shè)計(jì)管控（公共性資源、公共性項(xiàng)目）城市核心濱水地區(qū)再開(kāi)發(fā)操作實(shí)施案例：巴爾的摩濱水區(qū)適宜的時(shí)機(jī)，適宜的策略：成功的案例！隨著城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型需要，舊城復(fù)興計(jì)劃的推行，舊城中心區(qū)轉(zhuǎn)變身份，成為城市旅游重要的空間。在舊城復(fù)興戰(zhàn)略下，旅游與商業(yè)開(kāi)發(fā)混合模式與融資平臺(tái)的建立，推動(dòng)整個(gè)濱水區(qū)的升級(jí)。

1970開(kāi)始的城市中心區(qū)的再開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)了，這里成為本地居民活動(dòng)的樂(lè)土，同時(shí)也成為吸引游客的重要目的地，每年吸引著650多萬(wàn)游客。歷史的海港成為當(dāng)今的地標(biāo)。3.1操作實(shí)施思路與策略（單元開(kāi)發(fā)模式）規(guī)劃單元開(kāi)發(fā)是1960年代在美國(guó)針對(duì)區(qū)劃的問(wèn)題提出的一種規(guī)劃管理技術(shù)，在一定規(guī)模（多街區(qū)多地塊）的開(kāi)發(fā)中，管理部門(mén)只要求開(kāi)發(fā)商保證一定的人口密度、空地比及交通或公共設(shè)施的水準(zhǔn)，而在具體的土地混合利用、功能業(yè)態(tài)、基地設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)更加靈活，由市場(chǎng)和基地條件去決定、由開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)人員做出開(kāi)發(fā)方案。PUD鼓勵(lì)在基地中保留有特殊價(jià)值的地段或建筑，集中利用自然地形形成公園、綠地等開(kāi)放空間，為公眾提供休閑、游憩場(chǎng)所。這種辦法比傳統(tǒng)區(qū)劃的地方適應(yīng)性更強(qiáng)，相對(duì)于單一地塊的管理、開(kāi)發(fā)具有更大的彈性和活力。案例：曼哈頓下城濱水區(qū)項(xiàng)目的UD設(shè)計(jì)控制符合規(guī)劃要求、保障整體結(jié)構(gòu)性要素；保障公共性要求，符合城市設(shè)計(jì)管控；（多地塊）開(kāi)發(fā)中更具靈活性和操作性。實(shí)施策略：PUD模式（PlannedUnitDevelopment，規(guī)劃單元開(kāi)發(fā)）單元開(kāi)發(fā)模式（PUD模式）：因地制宜，合理確定開(kāi)發(fā)單元及管控條件（規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地產(chǎn)權(quán)、建筑現(xiàn)狀等）；圍繞旅游混合功能，一二線統(tǒng)籌；結(jié)合開(kāi)發(fā)單元盡快確定開(kāi)發(fā)主體或展開(kāi)招商招標(biāo)。推動(dòng)重點(diǎn)地段重點(diǎn)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃展開(kāi)，進(jìn)而建設(shè)實(shí)施。綜合總體規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)、用地產(chǎn)權(quán)等，在原片區(qū)基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化出開(kāi)發(fā)單元3.1.1項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)）單元?jiǎng)澐?453A2A32更新改造片區(qū)劃分（三亞灣管委會(huì)）PUD模式單元?jiǎng)澐郑▽?shí)施操作、招商）1-1單元1-2單元2-1單元2-2單元3-1單元3-2單元4-1單元4-2單元2-3單元5片區(qū)6片區(qū)（鳳凰島）深化細(xì)化、無(wú)縫對(duì)接設(shè)計(jì)條件、近期重點(diǎn)在原5個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)上，綜合考慮用地功能結(jié)構(gòu)、用地權(quán)屬、更新潛力等關(guān)系，細(xì)化深化為10個(gè)開(kāi)發(fā)單元。（鳳凰島作為單獨(dú)片區(qū)）1-1單元1-2單元2-1單元2-2單元3-1單元3-2單元4-1單元4-2單元2-3單元5片區(qū)6片區(qū)（鳳凰島）項(xiàng)目單元9（四更園村）商住混合特色街區(qū)、家庭旅館、商業(yè)零售等項(xiàng)目單元10（四更園村）儲(chǔ)備用地，用于就地就近安置的平衡項(xiàng)目單元8（儋州村及周邊）主題公園、商住混合、家庭旅館、商業(yè)零售等項(xiàng)目單元7（老火車站）文化娛樂(lè)、特色商業(yè)、主題博物館等項(xiàng)目單元6（原種子公司）海景酒店、商業(yè)服務(wù)10個(gè)項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)）單元及主要功能業(yè)態(tài)項(xiàng)目單元5（汽車站及周邊）商業(yè)中心、酒店公寓、商住混合街區(qū)項(xiàng)目單元4（海事局及周邊、楊興別墅、海灣食府等）濱海商業(yè)風(fēng)情街、商住混合街區(qū)項(xiàng)目單元3（部隊(duì)小區(qū)等）商住混合街區(qū)及配套設(shè)施等項(xiàng)目單元2（水產(chǎn)公司魚(yú)碼頭及周邊）漁人碼頭風(fēng)情街、商住混合街區(qū)項(xiàng)目單元1（港務(wù)局碼頭及周邊）節(jié)慶廣場(chǎng)、文化娛樂(lè)中心、公共游艇碼頭、主題商業(yè)/特色市場(chǎng)、商住混合街區(qū)3.1.2（開(kāi)發(fā)）單元規(guī)劃設(shè)計(jì)管控與單元招商標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接開(kāi)發(fā)資質(zhì)注冊(cè)資本信用等級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)資產(chǎn)規(guī)模搬遷綜合指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)及投資計(jì)劃項(xiàng)目二次招商指標(biāo)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償方式安置方式流程控制民生政策商務(wù)樓大型展館商業(yè)鋪面產(chǎn)品展示資格指標(biāo)價(jià)格指標(biāo)方案指標(biāo)指標(biāo)體系建設(shè)內(nèi)容投資計(jì)劃建設(shè)周期建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃…招商競(jìng)標(biāo)指標(biāo)體系構(gòu)成（三亞灣管理委員會(huì)）“陽(yáng)光海岸”項(xiàng)目（單元）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際?

本土/民生國(guó)際化目標(biāo)與民生目標(biāo)合一，規(guī)劃建設(shè)中必須考慮到原居民就地或就近安置，以及提供就業(yè)崗位、就業(yè)培訓(xùn)等方面的要求。項(xiàng)目準(zhǔn)入/規(guī)劃建設(shè)時(shí)必須體現(xiàn)生態(tài)低碳理念3.1.3（開(kāi)發(fā)）單元城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則結(jié)合招商方案中規(guī)劃建設(shè)方案要求3.2近期實(shí)施重點(diǎn)單元及管控如何選定重點(diǎn)單元/近期啟動(dòng)地塊？結(jié)構(gòu)性要素位置，關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)；對(duì)功能完善、旅游服務(wù)提供有力支撐；產(chǎn)權(quán)明晰，易于操作，用地可置換改造，拆遷量相對(duì)較?。唬ɑ驑I(yè)主本身具有更新、改造意愿）環(huán)境質(zhì)量、建筑質(zhì)量較差，亟需改造改善；綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（社會(huì)穩(wěn)定，是否觸及敏感問(wèn)題）整體思路：以點(diǎn)帶面，以線串點(diǎn)，重點(diǎn)突破；求穩(wěn)求實(shí)，做精做亮，示范效應(yīng)。性質(zhì)類別面積(畝)比例單位用地（劃撥）事業(yè)單位504.70%部隊(duì)用地454.20%企業(yè)用地47544.20%居民用地居民用地21720%國(guó)有出讓地國(guó)有出讓25423.60%國(guó)有作價(jià)出資合作353.30%總土地面積1076100%