長沙南山·梅溪一方大型商業(yè)綜合體營銷策略方案

南山·與梅溪湖共呼吸——南山·梅溪一方項目營銷提報——湖南中原XX榮譽出品寫在前面關(guān)于本次提案：項目屬于雙限地塊，為實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化，確保項目平穩(wěn)完成集團的營銷目標，中原將針對項目如何提升開發(fā)利潤做出專題研究。敏感度掌控性精細化穩(wěn)定性中原服務(wù)本項目的自信中原集團為中國統(tǒng)計局指定市場數(shù)據(jù)提供單位，湖南中原是長沙住建委重要數(shù)據(jù)支持單位，多次聯(lián)合發(fā)布地產(chǎn)數(shù)據(jù)，公司董事總經(jīng)理胡總多次亮相CCTV2、湖南衛(wèi)視以及經(jīng)視。中原信心|中原對大勢敏感度的提取中原信心|中原對資源掌控性的占有達美D620112012201320142015201620172018金茂梅溪湖和弘梅溪四季合能璞麗中國鐵建梅溪青秀振業(yè)城卓越淺水灣金茂廣場達美溪湖灣金茂悅佳兆業(yè)云頂梅溪湖中建江山壹號晟通牡丹閣天祥水晶灣梅溪半島梅溪湖區(qū)域發(fā)展中原是始作俑者，更是見證者。是湖南代理公司進駐最早、代理盤源最多，客戶擁有量最大的代理公司中原信心|中原對客戶精細化的落位南山梅溪一方項目中原公司高度重視。我們將調(diào)集梅溪湖項目銷售精英，快速組建戰(zhàn)隊。中原信心|中原對團隊穩(wěn)定性的搭建01中原對于項目地塊的剖析雙限地該宗地住宅精裝修價格要求由住建委按規(guī)定確定該宗地住宅最高售價為9970元/㎡，（不含精裝修價格）本項目折合樓面地價6152元/㎡，毛坯銷售限價9970元/㎡，利潤空間較小，精裝修可以提升項目部分溢價。精裝修政策規(guī)定長沙市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹，細則對保障性住房、剛需房源和中高檔房源的裝修價格分類管理。所有商品住宅均需通過第三方造價咨詢機構(gòu)核算，并必須遵循造價核算規(guī)定，以保證價格和價值基本相符。同時，應(yīng)根據(jù)市場需求分類確定不同裝修的風(fēng)格和檔次，此外，還對"限房價競地價"地塊的裝修價格設(shè)定了指導(dǎo)上限（現(xiàn)階段不超過2500元/平方米，可以根據(jù)市場成本情況適時調(diào)整），并明確了由購房者發(fā)起的個性化裝修需求，允許買賣雙方協(xié)商并簽訂協(xié)議。2018年6月7日，長沙出臺《長沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細則》的通知，要求“雙限地”全裝修價格每平米不超2500元，對精裝修申報需通過第三方造價機構(gòu)核算。地塊指標項目地塊指標指標名稱指標數(shù)占地面積47545.48容積率≥5.1商住比＞＝2：8，商業(yè)40年，住宅70年建筑面積242481.95其中住宅建面193985.56商業(yè)建面48496.39限高≤180米，局部可突破至200米高容積率，全超高層設(shè)計，商業(yè)占比20%，且涵蓋公寓、商業(yè)、商墅多業(yè)態(tài)，項目后期整體定位可以往綜合體方向打造。PropertyType多業(yè)態(tài)商辦類產(chǎn)品平層公寓復(fù)式公寓商業(yè)LoftBusinessSohoOffice01商墅02030411“限毛坯、限精裝”2“高容積率、超高層”3“商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)豐富”4“天生自帶綜合體基因”意味著商業(yè)將成為項目開發(fā)利潤的唯一出口5“中國南山首進梅溪湖”&平價走量，保證現(xiàn)金流住宅保量溢價，實現(xiàn)利潤最大化整盤運營商業(yè)住宅實現(xiàn)高速去化雙限地塊住宅開發(fā)利潤空間很小商業(yè)溢價出售商業(yè)作為項目開發(fā)利潤的重要保障0102報告整體分為兩個部分02中原對于項目價值的剖析長沙未來看新區(qū)，新區(qū)未來梅溪湖長沙城市樣本湘江新區(qū)發(fā)展領(lǐng)頭羊201220112013年2014年2015年2020年啟動期發(fā)展期2013年4月26日，岳麓山桃花嶺公園、梅嶺公園這兩個生態(tài)項目全面對外開放。2013年區(qū)域地鐵2號線全線通車；2014年梅溪湖西線通車；2014年14條過江隧道通車，梅溪湖通達全城；2014博才小學(xué)、師大附中開學(xué)，片區(qū)系列名校教育配套實現(xiàn)；2013年梅溪湖國際廣場、振業(yè)城、和泓梅溪四季、佳兆業(yè)、中鐵等品牌開發(fā)商項目入市；2014年梅溪湖國際廣場項目國際一線酒店進駐、新城高端商務(wù)辦公配套實現(xiàn)；線下2015年12月國際藝術(shù)中心對外開放；2015年西岸商務(wù)辦公集群逐步完善成熟，形成梅溪湖的商業(yè)高地；高端項目入市熱銷，新城高端居住氛圍實現(xiàn)；新城藝術(shù)配套、頂級商務(wù)辦公、高端居住氛圍形成成熟期2011年8月梅溪湖湖泊工程建設(shè)完工，開始全面蓄水。2012年9月梅溪湖預(yù)計全面完成蓄水；2012年9月4360畝桃花嶺山體公園入口廣場建設(shè)并開放，450畝梅嶺公園、67畝體育公園、41畝麓松公園將建成開放；世界級科研中心建成：研發(fā)中心封頂，一線科研機構(gòu)入駐；世界級教育形成：梅溪湖小學(xué)、長郡中學(xué)配套形成；市場口碑：金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號入市熱銷，為區(qū)域成功贏得市場地位。新城市政、環(huán)境配套完成；科研、教育配套啟動；高端項目入市。交通脈絡(luò)實現(xiàn)；品牌開發(fā)項目持續(xù)入市；商務(wù)辦公及配套起步。梅溪湖片區(qū)發(fā)展歷程：2013年步入快速發(fā)展期，國際級配套價值、交通和頂級商業(yè)及商務(wù)價值逐步落實。2020年板塊價值逐漸成熟，二期將逐漸啟動、發(fā)展區(qū)域價值|梅溪湖發(fā)展歷程梅溪湖總規(guī)劃面積32平方公里，東至西二環(huán)，西至雷鋒鎮(zhèn)，北起楓林路，南至桃花嶺、象鼻窩。以三環(huán)線為界分為東、西兩片區(qū)。梅溪湖一期以功能分區(qū)，可分為國際研發(fā)、文化、居住、商務(wù)四大中心，而以資源區(qū)分可以分為：南岸、北岸。二期規(guī)劃有國際商務(wù)、中央商務(wù)、科技服務(wù)中心。梅溪湖片區(qū)發(fā)展定位：規(guī)劃定位國際功能服務(wù)區(qū)，國家級綠色低碳示范新城，中部城市集群實驗地；二期定位為長沙副中心、城市新客廳、生態(tài)智慧城。區(qū)域價值|梅溪湖發(fā)展歷程金茂梅溪湖中海梅溪湖壹號萬科梅溪郡長房梅溪香山佳兆業(yè)云頂梅溪湖卓越淺水灣中鐵梅溪青秀晟通牡丹舸中建梅溪湖中心金茂廣場振業(yè)城金茂悅天祥水晶灣達美溪湖灣合能璞麗梅溪湖片區(qū)人口規(guī)劃：總規(guī)劃面積約32平方公里，一期總面積18平方公里，規(guī)劃人口40萬人次，二期總面積14平方公里，規(guī)劃人口20萬人次。區(qū)域價值|梅溪湖發(fā)展歷程2012/長郡梅溪湖中學(xué)、岳麓區(qū)實驗小學(xué)2014/師大附中梅溪湖中學(xué)、博才梅溪湖小學(xué)、周南梅溪湖附中2015/長沙市一中岳麓中學(xué)、長沙市實驗小學(xué)梅溪湖學(xué)校2016/周南梅溪湖附小2017/雅禮梅溪湖中學(xué)一期已開學(xué)名單西亞中學(xué)梅溪湖國際學(xué)校梅溪湖片區(qū)教育優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)規(guī)劃28所學(xué)校，其中7所優(yōu)質(zhì)省內(nèi)重點中小學(xué)；梅溪湖二期規(guī)劃的西亞中學(xué)和麓山國際實驗中學(xué)現(xiàn)已建成，已然成為長沙教育重地。區(qū)域價值|梅溪湖發(fā)展歷程梅溪湖片區(qū)發(fā)展歷程：景觀資源優(yōu)勢、交通配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，商業(yè)的逐漸落定形成，成為現(xiàn)階段長沙最具影響力板塊，最具傳播力板塊同時也最具塑造力區(qū)域價值|梅溪湖發(fā)展歷程未來發(fā)展—長沙未來新中心政府訴求：隨著梅溪湖一期（東片區(qū)）開發(fā)建設(shè)日益成熟，為加強中央商務(wù)區(qū)強大的交通輻射能力，政府計劃向西擴大梅溪湖版塊。通過借勢東片區(qū)區(qū)域價值，引入軸線驅(qū)動發(fā)展，進一步提升梅溪湖整體形象，完善區(qū)域功能，從而將其打造成未來長沙新中心。核心功能：金融和企業(yè)總部匯聚、醫(yī)療科技、文化創(chuàng)意、生態(tài)宜居的活力之城！一軸：長沙新城市中軸線一帶：龍灣港濱水景觀帶五心：文化藝術(shù)中心、CBD核心、會展中心、兒童樂園、智慧公園六脈:梅溪湖、雷鋒湖、城際線防護綠帶、三環(huán)線綠帶及三條綠色生態(tài)走廊多元：多個社區(qū)公共服務(wù)配套中心02新展望，新歷程梅溪湖國際新城二期即將啟動，長沙未來不可估量項目位于一期與二期的交匯中心地帶。二期將投入拆遷建設(shè)資金超過50億元，啟動西片區(qū)骨干路網(wǎng)、城市島、長沙兒童公園、梅溪湖國際會議中心等18個項目建設(shè)。項目價值|一二期樞紐中心項目位于梅溪湖一期和二期交匯的核心位置，屬于中央綠軸廣場的中軸線，承接梅溪湖一期和二期的開創(chuàng)。項目價值|城市中軸坐標城市中軸西端櫻花路（雷鋒湖西岸）規(guī)劃了一個高鐵、城際車站，高鐵線路對應(yīng)的是“京廣高鐵西復(fù)線”，城鐵對應(yīng)的是“長潭城際線”。項目價值|立體交通圈中原觀點區(qū)域現(xiàn)有價值完善，未來規(guī)劃發(fā)展更是可期，項目自帶綜合體基因，處于城市中軸，屬于梅溪湖一二期承接樞紐為項目住宅的快速去化，商業(yè)實現(xiàn)溢價壁壘提供了機會南山蘇迪亞諾南山雍江匯南山十里天池梅溪一方南山地產(chǎn)開山之作，金星北片區(qū)唯一低密度醇熟社區(qū)南山地產(chǎn)進駐長沙第二個項目，作為長沙首個東望湘江的高端純居住社區(qū)南山地產(chǎn)進駐長沙第三個項目，擁有半山山體公園高端品質(zhì)小區(qū)南山地產(chǎn)進駐長沙第四個項目，首次進駐梅溪湖區(qū)域，優(yōu)享區(qū)域全方位配套2006年2015年2012年2018年長沙南山品牌發(fā)展歷程梅溪湖國際新城濱江商務(wù)新城金星北板塊洋湖含浦板塊板塊進駐四大板塊長沙四大熱點板塊，南山已進駐3大板塊，梅溪湖項目承載南山品牌的升級使命。梅溪一方南山十里天池南山雍江匯南山蘇迪亞諾品牌升級他是一個超越時代的全新標準他是一個承載使命的特殊載體他是一個南山超越南山的作品項目未來展望城市副中心開創(chuàng)新時代篇章項目定位梅溪湖城市中軸·首席CBD綜合體03中原對于項目目標的剖析以目標為導(dǎo)向，我們的目標是什么？破題年度目標銷售8萬方2018年貨值盤點期數(shù)樓棟層數(shù)戶型面積面積總戶數(shù)總面積一期一批1#471355940881188011550608810120155682088136402#4814665709013140115517590103501155175901035014665709013140合計

41310624826201#2#按照工程節(jié)點，2018年本案預(yù)計可售一期一批超高層房源，共計624套房源，建面約8.2萬方，貨值10.6億。注：根據(jù)工程節(jié)點，1、2#將于18年12月取得預(yù)售許可證。目標任務(wù)意味著什么項目目標分析項目貨源各分布情況2018目標完成8萬方去化可售貨值8.2萬方首開實現(xiàn)售罄04中原對于項目市場的剖析“歷年來，長沙樓市量價受政策變動影響顯著，三四年一輪回，本輪調(diào)整預(yù)計周期會更長，目前處于下行周期的前端。下行周期前端“6·25”政策持續(xù)加碼，進一步限制市場炒房行為，有效房票進一步縮減?？头勘瘸掷m(xù)下降開盤來看，詢價過程較長、貨量積壓較久、價格超出客戶預(yù)期的項目，誠意客戶流失嚴重，開盤去化已放緩；客戶心態(tài)更趨理性，后續(xù)板塊項目格局或?qū)⑦M一步分化。市場熱度下降中原觀點市場周期逐步走下行趨勢，調(diào)控時間預(yù)計更長，受政策影響有效客戶受損，下半年積壓供應(yīng)處于井噴，需警惕供需的轉(zhuǎn)變。市場政策持續(xù)收緊，客戶更趨于理性，未來客戶競爭將更加激烈05中原對于項目競爭的剖析中海梅溪湖壹號萬科梅溪郡長房梅溪香山金茂梅溪湖云頂梅溪湖金茂灣卓越淺水灣梅溪青秀晟通牡丹舸建發(fā)央著達美溪湖灣天祥水晶灣中建梅溪湖金茂廣場金茂悅振業(yè)城和泓梅溪四季梅嶺國際旭輝御府合能璞麗本案正榮府競品級別典型項目一級競品中國鐵建梅溪青秀正榮府佳兆業(yè)云頂梅溪湖二級競品卓越淺水灣金茂灣建發(fā)央著晟通牡丹舸梅溪一方目前梅溪湖一期共計23個項目，本案競品主要為來自梅溪二線項目，如梅溪青秀、佳兆業(yè)云頂梅溪湖、梅溪正榮府等。梅溪一方競爭市場|競品分析競品下半年推售2018年10月11月12月江山帝景北大資源珠江頤德公館湘西水郡5棟高層77-135㎡共計約800套南山十里天池建工項目兩棟高層，約250套，面積為92-143㎡的高層約350套，144-270㎡精裝價格約20000-220002018年下半年主要競品為梅溪青秀、佳兆業(yè)云頂梅溪湖、梅溪正榮府三個項目。其推貨節(jié)點相近，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭壓力不容小覷。藍光雍景半島后期有2棟237套，面積段，價格約7900后期有2棟230套，面積段，價格約7900預(yù)計有2棟后期有2棟230套，面積段，價格約7900競爭格局梅溪清秀、佳兆業(yè)云頂、梅溪正榮府卓越淺水灣、金茂灣、建發(fā)央著、中海熙灣梅溪一方>.項目住宅下半年將推售624套房源>.一級競品預(yù)計將近1212套房源即推售>二級競品預(yù)計將近1989套房源即將推售本案下半年將面臨區(qū)域內(nèi)一級競品、二級競品的競爭，整體競爭格局較為激烈。面積段長沙市分面積段結(jié)構(gòu)梅溪一方分面積段結(jié)構(gòu)本案配比綜合評價200㎡以上3%

180-200㎡2%

160-180㎡3%17%偏多144-160㎡3%32%偏多130-144㎡16%7%偏少120-130㎡15%

空白檔110-120㎡11%

空白檔100-110㎡11%44%偏多90-100㎡15%

空白檔80-90㎡7%

80㎡以下14%

主流成交面積段仍以90-100㎡、120-144㎡剛需及改善型產(chǎn)品為主，而本案所配比的主力面積區(qū)間基本位于主流區(qū)間的空白檔，建議本案產(chǎn)品面積規(guī)劃可參考市場的主流面積段，保證住宅去化。競爭機會點競爭機會推售時間2018/6/232018/6/252018/6/272018/6/282018/6/282018年7樓盤名稱金茂灣卓越淺水灣佳兆業(yè)云頂梅溪湖梅溪正榮府中海熙灣（剛需）蓄客情況6月19日取證，6月20日-22日認籌三天，繳納5萬認籌金，共認籌597組、其中剛需465組、非剛需132組6月25日-6月26日認籌2天，0元認籌金，共認籌446組6.22-6.26認籌，5萬認籌金，籌量4276.25連夜認籌-6月27日,認籌金五萬，26-27日受長沙新政影響取消認籌金6月25日、6月26日、6月27日集中登記，0元認籌，剛需515組，非剛需222組7月20日-7月24日剛需認籌，剛需認籌375組，非剛需認籌161組，總籌量536組推售套數(shù)452189132177283591成交套數(shù)360184132177200287成交率80%97%100%100%71%49%解籌率60%41%31%43%39%86%戶型/㎡108-142185-380106/142100-130㎡復(fù)式、118㎡平層114-145㎡99-146均價14500（精裝標準3100）13500125001200018000（精裝5298）17000代理公司自銷自銷中原、自銷自銷自銷自銷、世聯(lián)開盤模式公證搖號，現(xiàn)場選房公正搖號，現(xiàn)場選房公正搖號，現(xiàn)場選房公證搖號，現(xiàn)場選房公正搖號，現(xiàn)場選房現(xiàn)場選房受政策影響，梅溪湖板塊各房企扎堆入市，近一個月共6個項目開盤，但市場有效購房客戶資格減少，整體去化率有所下跌，市場天花板售價項目去化下降，項目作為限價地塊，性價比優(yōu)勢明顯，區(qū)域價值都是共享的，項目自帶的綜合體基因可以成為獨特優(yōu)勢。中原觀點區(qū)域競品相繼推出貨源，除部分市場天花板售價項目成交不理想，整體成交依舊火爆，市場對于區(qū)域的關(guān)注度熱度不減。區(qū)域競品下半年均有貨源推出，結(jié)合項目的推售節(jié)點，我們無法避開競品，需直面競爭通過市場和競爭分析重點解決項目的客戶問題住宅要實現(xiàn)低成本的高速去化中原依靠自身強有力的客戶運作下，項目未來入市風(fēng)險可控，成本可得到最大限度減少項目奠基儀式客戶需求首開624套，按照15%認購轉(zhuǎn)換率測算，項目首開需要4100批客戶！4100批客戶基于目標分析1、如何低成本實現(xiàn)大基數(shù)客戶導(dǎo)入前提2、如何通過政策壁壘，實現(xiàn)部分溢價Q1:低成本營銷，如何解決項目的客戶問題？中原觀點：梅溪湖的發(fā)展契機+本案優(yōu)勢，項目吸附客群能力較強。在這樣的背景之下，導(dǎo)入中原多年客戶沉淀資源，進行篩選。多年積累沉淀高端客戶，為項目全方位篩選客戶。中原資源優(yōu)勢（通半天都大酒庖、丐紈酒庖）侯釐星路沿線農(nóng)家飯庖、冰火樓、徐記海鮮分庖、秦皁食店等 湘江中路沿線餐飲（橘洲匯檔會所） 通程商業(yè)廣場、楓枃1910法餐廳、王品臺塑牛排餐廳、老龍蝦、毖家賓館、飯庖、斱記蝦尾等）、坡子街（火宣 東塘殿、海底撈等） 韶山南路沿

中原沉淀客戶資源導(dǎo)入：中原多年項目操盤與客戶沉淀，積累高端商場會員、娛樂會所、企業(yè)員工等客戶高端客戶資源近100000批，進行集中式邀約，提高上訪。徐記海鮮、美味亰生等 馬王堆海鮮市場（高記海鮮加工分圣爵菲斯大酒庖虧一商圈、萬達廣場、王店亐、友誼商庖）、南景飯庖、小天鵝國際公館、山越山、瀏陽河婚慶園、萬家麗北路沿線庖、坡子街、解放西路、平呾堂芙蓉中路沿線各大酒庖餐飲（運達喜來登酒庖盛宴西餐廳、豪婚慶園、君庨會、延飯庖?guī)?、鴻銘中?年丐嘉大酒庖57°湘、釐源酒樓、神龍等）、車站北路年嘉湖隔道口附家塘商圈 近、君庨中餐館、亰民路百果園31號公館、大蓉呾酒庖、錦餐飲 繡紅樓等 喜盈門范城德憮勤廣場、融城花園酒庖、通程商業(yè)廣場天際嶺森枃公園附近農(nóng)家奘兊斯廣場、步步高廣場 天都高端客戶資源（茉莉花國際酒庖及周邊高 延年、線、坡子街、解放西路、平呾堂奘兊斯廣場、步步高廣場（茉莉花國際酒庖及周邊高檔通半天都大酒庖、紈酒庖）家塘商圈（丐侯喜盈門范城圣爵菲斯大酒庖年丐嘉大酒庖鴻銘中心德憮勤廣場、融城花園酒庖、通程商業(yè)廣場天際嶺森枃公園附近農(nóng)家樂樂餐飲芙蓉中路沿線各大酒庖餐飲（運達喜來登酒庖盛宴西餐廳、豪庨、57°湘、釐源酒樓、神龍等）、車站北路年嘉湖隔道口附近、君庨中餐館、亰民路百果園31號公館、大蓉呾酒庖、錦繡紅樓等馬王堆海鮮市場（高記海鮮加工分庖）虧一商圈、萬達廣場、王店亐、友、誼南商景庖飯庖、小天鵝國際公館、山越山、瀏陽河婚慶園、萬家麗北路沿線飯庖婚慶園、君庨會、延徐記海鮮分庖、秦皁食店等會所）通程商業(yè)廣場、楓枃湘江中路沿線餐飲（橘洲匯賓館、 1910法餐廳、王品臺塑牛排餐廳、老龍蝦、毖家飯庖、斱記蝦尾等）、坡子街（火宣殿、海底

東塘撈等）韶山南路沿徐記海鮮、美味亰生等天都高端客戶資源 延年釐星路沿線農(nóng)家飯庖、冰火樓、、線中原沉淀客戶資源導(dǎo)入：中原多年項目操盤客戶沉淀，積累高端商場會員、娛樂會所、企業(yè)員工等客戶高端客戶資源近100000批，迚行集中式邀約，提高上訪。中原資源優(yōu)勢釐中原占據(jù)長沙豪宅項目的大壁江山，高端客戶資源深厚、與業(yè)優(yōu)勢明顯。長沙高端樓盤目錄金茂廣場北辰定江洋中建江山壹號萬科紫臺華遠華中心保利天璽天祥水晶灣達美溪湖灣晟通牡丹閣 達頂梅溪湖北辰定江洋萬科金域國際華遠華中心萬科金域濱江中建江山壹號天祥水晶灣美洲故事廣場云頂梅溪湖晟通牡丹閣美洲故事保利天璽達美溪湖灣保利國廣萬科紫臺萬科釐域國際中原代理項目萬象店臺中原代理項目迖洋外灘壹號中原深耕于長沙區(qū)域豪宅項目，高端客戶基數(shù)高達7萬有余，高質(zhì)量的客戶儲備使中原具備非常強大的客戶資源，可隨時調(diào)動客戶資源對項目進行補充。中原資源優(yōu)勢項目中原業(yè)主總量客戶存量日接訪量每周接待客戶基數(shù)月均接訪數(shù)北辰定江洋12139311158330金茂廣場27764738322160642中建江山壹號1504769860241云頂梅溪湖1200987321100599達美溪湖灣66297975297晟通牡丹舸15212201045325萬科金域國際39037896166190萬象府臺577493323172692合計5432761951108363316目前中原擁有三級門店7家，人力物力資源豐富；利用三級門店客戶資源，客戶基數(shù)再次擴大；同時擁有周邊地級市門店優(yōu)勢，是湖南唯一一家具有事三級聯(lián)動資源的代理公司！中原資源優(yōu)勢客戶基數(shù)已有業(yè)主資源網(wǎng)絡(luò)端口所得客戶資源call客分行已有業(yè)主資源網(wǎng)絡(luò)端口所得客戶資源call寵小計釐北路分亭路分行16553143361盛丐路風(fēng)江花城分辰三角洲19563169427芙蓉呾苑分計10244039422369Q2:在政策的限制背景下，提升溢價？中原觀點：在大環(huán)境調(diào)控階段，雙限地塊開發(fā)未來將成為一種新的趨勢，目前市場暫無同類溢價成功案例，在政策之下，盡可能突破。方向一精裝溢價方向二精裝+軟裝溢價方向方向一：精裝溢價基于市面上對精裝修的規(guī)定，裝修標準≤2500元/㎡限價9970元/㎡+2500元/㎡（精裝修）≈12470元/㎡邀請國際知名大師對本案產(chǎn)品硬裝+軟裝建議，“零甲醛、零擔(dān)心、零耗時”解決客戶居住真正關(guān)心細節(jié)方向二：精裝+軟裝溢價打造多種軟裝風(fēng)格，供客戶選擇，聯(lián)手國際品牌家私提升裝修品質(zhì)。方向二：精裝+軟裝溢價方向二：精裝+軟裝溢價1、區(qū)域競品市場精裝產(chǎn)品近似，為區(qū)別周邊精裝產(chǎn)品競爭，建議精裝產(chǎn)品采取軟裝+硬裝的產(chǎn)品模式售賣；2、項目毛坯限價，利潤空間縮減，產(chǎn)品屬性不足以支撐硬裝高報價，且硬裝成本透明，但軟裝市場高度模糊。限價9970元/㎡+2500元/㎡（精裝修）+900元/㎡≈13370元/㎡方向一精裝溢價方向二精裝+軟裝利：精裝在成本可控的前提下，可實現(xiàn)2500元/㎡精裝修溢價。弊：溢價程度不高。利：采取全裝修形式，將項目住宅溢價拔到最高弊：目前市場無先例，風(fēng)險較大，收益和風(fēng)險呈正比。溢價對比關(guān)于商業(yè)部分項目自身的商業(yè)情況商業(yè)大市場走勢商辦各物業(yè)市場表現(xiàn)030102商業(yè)作為利潤的支柱，所面臨的環(huán)境上半年商業(yè)市場同比來看供應(yīng)增加而成交下降，供過于求狀態(tài)進一步深化。商業(yè)市場|供銷量價

2018年上半年商業(yè)供應(yīng)39萬方，同比上漲51%；成交29萬方，同比下降10%，供銷比為1.36本案所屬的梅溪湖板塊供銷情況一般，不屬于商業(yè)熱點區(qū)域。商業(yè)市場|區(qū)域供銷梅溪湖商業(yè)在售項目調(diào)查項目產(chǎn)品類型商業(yè)體量面積段一層售價一層租金二層售價業(yè)態(tài)金茂府社區(qū)底商18000㎡200-600㎡4萬元/㎡（均價）200元/㎡/月——銀行為主中建梅瀾坊主題街區(qū)58000㎡————180元/㎡/月——餐飲，咖啡館，戶外器材店

藥店，花店中建梅溪湖社區(qū)底商——40-50㎡2.2-5萬元/㎡230元/㎡/月餐飲，花店，超市，母嬰，洗衣店佳兆業(yè)梅溪薈集中商業(yè)18300㎡13-630㎡3.5萬元/㎡150-200元/㎡/月二層：1.7萬元/㎡三層：1.2萬元/㎡未開業(yè)卓越淺水灣社區(qū)底商一期6800㎡70-124㎡左右一托二：2.4萬單層鋪：3.4萬————無天祥水晶灣社區(qū)底商7000㎡34-252㎡住宅底商2-3萬元/㎡商業(yè)底商4-5萬元/㎡————超市一線梅溪湖項目在售商業(yè)以社區(qū)底商為主，面積段在40-600㎡；一樓均價2-5萬元/㎡（一托二2.4萬元/㎡），租金150-230元/㎡/月，二樓均價1.7萬元/㎡，業(yè)態(tài)以中高端生活類配套為主。區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域內(nèi)底商的業(yè)態(tài)規(guī)劃同質(zhì)化嚴重，且受到區(qū)域大型集中商業(yè)的競爭沖擊，導(dǎo)致部分外向型消費家庭外溢，天花板售價在3-4萬/㎡左右項目商業(yè)發(fā)展方向需尋求差異化突破點，緊抓周邊核心消費群體及資源，升級消費業(yè)態(tài)，打造項目核心標簽中原觀點

2018年上半年商務(wù)公寓供應(yīng)50萬方，同比上漲216%；成交55萬方，同比上漲207%，整體供銷比為0.91。上半年整體商務(wù)公寓市場持續(xù)供銷火熱，同比均有大幅上漲，整體供銷比為0.91；住宅市場政策嚴控下將持續(xù)利好商務(wù)公寓市場。商務(wù)公寓市場|供銷量價岳麓區(qū)供銷量均位于內(nèi)五區(qū)首位，為熱點區(qū)域。商務(wù)公寓市場|區(qū)域供銷項目核心賣點面積段產(chǎn)權(quán)精裝or毛坯總套數(shù)（套數(shù)）當前庫存月均去化目前價格（元/㎡）備注天祥水晶灣地鐵口+一線臨湖40-90㎡40年精裝150013均價：13000-14000/㎡售罄達美溪湖灣地鐵口+一線臨湖33-57㎡40年毛坯（loft）61602116000-17000，南面：18000-2200元/㎡售罄卓越淺水灣一線臨湖30-60㎡40年精裝約1300套190套13000-16000在售潛在開發(fā)梅溪一方商住比5：5，預(yù)計今年入市晟通牡丹舸二期商業(yè)地塊體量約20萬方周邊公寓基本以40年產(chǎn)權(quán)為主，一線臨湖公寓價格遠遠高于梅溪湖二線，一線售價在13000-20000元/㎡之間。市場情況商辦物業(yè)當中公寓的市場標表現(xiàn)相對較好，岳麓區(qū)公寓去化位于五區(qū)之首為項目公寓實現(xiàn)更高的溢價目標提供了有力契機，借勢區(qū)域的熱點，以創(chuàng)新的打造方式實現(xiàn)更高的售價中原觀點2015-20202020后期發(fā)展商務(wù)中建梅瀾坊漁人碼頭綠地新都匯云頂公館達美溪湖灣商墅市場表現(xiàn)在商業(yè)市場低迷的背景下，本案商墅需借鑒市場上已面世的項目案例進行剖析目前長沙市場暫無同類物業(yè)運營成功案例項目名稱佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目地址岳麓環(huán)湖路與近湖六路交界處項目總體規(guī)模占地106640㎡，建筑面積：約353989㎡容積率、綠化率4.72

，35%總貨量共38棟，戶數(shù)，23715戶物業(yè)費/停車位5期停車位1300個，住宅物業(yè)費為2.98元/平方米·月商住物業(yè)費：2.8元/平方米·月產(chǎn)品面積段105㎡、110㎡、140㎡、180㎡、200㎡、220㎡產(chǎn)品價格16000元/㎡左右周邊配套：交通：搭乘W107路等到梅溪湖桃花嶺或地鐵2號線延長線梅溪湖西站。學(xué)校：內(nèi)部自建雙魚幼兒園，周南中學(xué)，師大附中，中南大學(xué)生活類配套：廣大環(huán)球家具城，郁金香專業(yè)建材，湘雅三醫(yī)院，中國銀行，068廠郵政局小區(qū)內(nèi)部配套：內(nèi)部自建雙語幼兒園；項目自身獨特企業(yè)會館與商業(yè)街。商墅案例|云頂梅溪湖一線湖景、獨棟豪宅商墅案例|云公館云公館為一線臨湖商業(yè)別墅，共30套，面積在300-902㎡，主力面積段320-450㎡。項目于2016年以議價銷售的形式正式對外發(fā)售，目前已銷售3套，剩余27套。營銷推廣動作欠缺，僅利用其中一棟作為實體的樣板間，進行圈層活動宴請商墅案例|云公館2018年活動推廣5月11-25日舉行紅酒品鑒會5月26-27日舉行牌匾品鑒會6月9-10日舉行明代沉香木瑞獸展覽項目名稱項目特色產(chǎn)品定位面積段運營模式租金經(jīng)營狀況中建梅瀾坊景觀、地段中低端18棟濱湖獨立商鋪，30-3000㎡全部自持，只租不售，免租12個月一樓商鋪200元/㎡/月，二樓150元/㎡/月，三樓80元/㎡/月主要以餐飲業(yè)為主，進駐多家知名品牌餐飲店，餐飲占比過大。達美溪湖灣景觀高端300-900㎡招商中————漁人碼頭景觀、地段高端臨江商鋪50-220㎡，臨街商鋪45-60㎡70%自持，返租5年，30%出售，免租12個月租金240元/㎡/月夜間餐飲業(yè)精英情況較好綠地新都匯交通、地段中端——部分工程抵款————調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，長沙商業(yè)別墅多為自持型運營模式（政府主導(dǎo)，專業(yè)運營公司招租，高端品牌進駐），整體經(jīng)營狀態(tài)一般。就同片區(qū)的中建梅瀾坊而言，其發(fā)展未進入成熟期，周邊常駐人口較少，梅瀾坊自持型商業(yè)運營基本處于虧損狀態(tài)，暫未達到預(yù)期目標。商墅市場案例中原觀點：方向一：采取租售結(jié)合的形式降低自身風(fēng)險，以快速回籠資金。方向二：采取部分工程抵款形式，實現(xiàn)部分資金回正。運營思考住宅市場持續(xù)嚴控商辦物業(yè)處于去庫存陣痛期，存量高企；商辦類產(chǎn)品，如何借助政策和區(qū)域價值東風(fēng)？為項目開發(fā)實現(xiàn)更高利潤空間商墅商鋪公寓商辦物業(yè)商墅作為項目高利潤產(chǎn)品，如何運營獲取快速的資金回籠？商鋪如何進行定價平穩(wěn)銷售？實現(xiàn)商業(yè)高利潤值，對本案商業(yè)類型逐個擊破公寓如何實現(xiàn)溢價的方式？【商業(yè)運營研究】NO.1區(qū)域供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供銷比成交均價（元/㎡）庫存（萬㎡）去化周期（月）梅溪湖板塊0.753.210.232788730.3468（約5年）內(nèi)五區(qū)47.7533.61.4227280450.8497（約8年）市場商業(yè)表現(xiàn)長沙大市場整體商業(yè)嚴重供過于求，截止7月底，內(nèi)五區(qū)商業(yè)庫存450萬方，按近6個月的月均去化來看，整體去化周期高達97個月。2018年1-7月梅溪湖板塊商業(yè)項目成交項目成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）卓越淺水灣0.8432698佳兆業(yè)云頂梅溪湖0.6623694梅溪鑫遠名家0.4722682金茂悅0.4530274今時藝苑0.2113432梅溪正榮府0.1329875弘坤花樣匯0.1232499天祥水晶灣0.0941574和泓梅溪四季0.0626147中海梅溪湖壹號0.0529980萬科里梅溪郡0.0543232金茂梅溪湖0.0532542長房梅溪香山0.0236000合能璞麗025487板塊商業(yè)表現(xiàn)成交方面以社區(qū)商業(yè)為主，卓越淺水灣位居板塊第一。和大市場相比去化壓力相對較小。板塊內(nèi)幾個集中商業(yè)中心也已對外營業(yè)，板塊內(nèi)商業(yè)氛圍基本成型。商業(yè)本體項目商業(yè)主要集中在映日路，商業(yè)體量約12000㎡，由一棟集中商業(yè)，部分商業(yè)裙樓底商共同組成，共計4F規(guī)劃（含負1F地鐵商業(yè)）。建筑形態(tài)建筑面積（㎡）測算用單套面積（㎡）-1F地鐵商業(yè)30-40㎡30盒子商業(yè)（含裙樓）2-4F50-150㎡為主部分可達2000㎡作為主力店60長郡梅溪中學(xué)岳麓實驗小學(xué)西雅中學(xué)本案梅溪湖西映日路站（規(guī)劃）學(xué)校名稱班級數(shù)量可容納人數(shù)消費能力岳麓區(qū)實驗小學(xué)442000較強梅溪湖長郡中學(xué)703600較強西雅中學(xué)663300較強小計/8900/商業(yè)本體項目商業(yè)地塊核圍輻射范圍內(nèi)覆蓋6萬人消費人群，由學(xué)生及居民消費人群2類人群組成。同時距離地鐵2號線1km范圍內(nèi)，交通導(dǎo)入性較強。項目外部交通和教育資源優(yōu)質(zhì)，后期主要輻射為學(xué)校及居住居民兩類人群。項目商業(yè)發(fā)展可結(jié)合資源的特點，進行差異化打造中原觀點為青少年提供一站式素質(zhì)教育平臺針對個人或中小型教育培訓(xùn)共享平臺商業(yè)定位初判獨厚校園經(jīng)濟沃土,區(qū)域擁有最集中，全名小，高質(zhì)量的大長沙絕版校園經(jīng)濟基礎(chǔ)。商業(yè)定位依據(jù)1學(xué)生消費基礎(chǔ)良好,教育培訓(xùn)類消費意愿強烈商業(yè)定位依據(jù)2項目區(qū)域教育資源冠絕長沙，市場消費意愿良好，完全有契機可以將教育資源優(yōu)勢作為商業(yè)的核心驅(qū)動。商業(yè)定位依據(jù)3項目位于郡原美村南區(qū)，臨陽光時代大道獨棟風(fēng)情商業(yè)街，臨近楓樹山小學(xué)、明德洞井中學(xué)、雨花區(qū)圭白堂小學(xué)。其依托周邊多個早期開發(fā)的成熟社區(qū)資源，打造教育綜合單體。商業(yè)案例|中航城業(yè)態(tài)構(gòu)成：1層為互動體驗中心、2-3層中小型主力商家＋藝術(shù)培訓(xùn)教室，共約3000平米營業(yè)面積。商業(yè)案例|中航城首層全免費公共體驗空間。首層整體用于免費公共體驗空間打造，有少兒讀書館、少兒劇院、少兒美術(shù)館、INCAFE咖啡吧。

戶外社區(qū)兒童基地理想家體系推出后，緊接著開放社區(qū)里的兒童樂園，包括昆蟲樂園、木樁森林、攀爬墻、蚯蚓滑梯等。

商業(yè)案例|中航城首層免費體驗空間、戶外社區(qū)兒童基地，形成體驗和教育培訓(xùn)有效互動，提升兒童消費欲望及逗留時間，加強人氣人流商業(yè)案例|中航城通過平臺化運作、統(tǒng)一品牌運營，客戶粘性制造建立區(qū)隔。商業(yè)案例|中航城利用教育資源優(yōu)勢，打造教育綜合單體采用親子體育主題的集合店形成主力店，布控首層的內(nèi)鋪，提升外區(qū)商業(yè)價值通過平臺化運作、統(tǒng)一品牌運營，客戶粘性制造建立區(qū)隔。啟示：利用項目先天教育資源，突出強化校園經(jīng)濟基礎(chǔ)優(yōu)勢，塑造獨特的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動IP商業(yè)整體定位:梅溪湖未來之星·童夢之家主題商業(yè)寓教+活力休閑業(yè)態(tài)定位以校園產(chǎn)業(yè)為主力，以家居生活為輔，以產(chǎn)業(yè)化思維，貫穿校園經(jīng)濟生態(tài)鏈，覆蓋全息校園產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。業(yè)態(tài)板塊主題業(yè)態(tài)組合占比校園經(jīng)濟教育培訓(xùn)早教、藝術(shù)、興趣、文化培訓(xùn)60%互動游樂兒童游樂、親子游樂成長零售教育零售、兒童零售社區(qū)生活生鮮超市精品生鮮超市40%特色餐飲配套服務(wù)便利店、藥店等生活配套類業(yè)態(tài)布局AB1B2B3CD5D4D3D2D1D6商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃商墅，高附加值產(chǎn)品，稀缺資源，高品相，品質(zhì)提升者。市場空缺：校園產(chǎn)業(yè)驅(qū)動業(yè)態(tài)布局A、C分別4層和3層商業(yè)，可以作為強目的性驅(qū)動型業(yè)態(tài)規(guī)劃，作為項目主題商業(yè)集中區(qū)域。B區(qū)為單獨2層商業(yè)，作為驅(qū)動商業(yè)的補充業(yè)態(tài)規(guī)劃；D作為高品質(zhì)商墅，最為高端業(yè)態(tài)載體。補位：服務(wù)型業(yè)態(tài)D區(qū)：高端產(chǎn)業(yè)、會所等集中區(qū)B區(qū)：生活配套配套類，教育服務(wù)配套類A、C區(qū)：教育服務(wù)類集中機構(gòu)下沉式：零售+精品商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)布局圍繞教育相關(guān)消費人群，打造主題商業(yè)特色標簽，挖掘多級消費長沙商業(yè)去化較好項目運作方式方式一：小面積，低總價（100㎡以內(nèi)，150萬左右）方式二：統(tǒng)一運營，實行返祖，保證投資回報率運營思路地鐵口B11F2F3F負一樓、1樓打造市場主流去化面積段，直接出售2-3F采取全部自持，再統(tǒng)一招商運營統(tǒng)一運營形成標簽化的形象，品牌輸出，便于管理，建立與區(qū)隔區(qū)域內(nèi)其他項目特色IP參考區(qū)域內(nèi)商業(yè)，以市場比較法進行預(yù)判，得出本案集中商業(yè)銷售均價預(yù)計30000-35000元/㎡。對比項比例本項目天祥水晶灣卓越淺水灣金茂廣場外部因素地理位置10%1010.59.510.5交通條件15%1514.51414.5周邊配套15%1515.51515.5資源景觀10%1010.510.510.5小計50%50514951內(nèi)部因素開發(fā)品牌10%101010.510.5項目規(guī)模5%54.55.55.5物業(yè)管理10%10101010.5流動人流10%1010.51010.5商業(yè)氛圍15%151514.515.5小計50%505050.552.5綜合因素M10010199.5103.5因素修正S＝100/M×100％

99%101%97%市場均價P1

290433093731496比準得分P2=P1*S

287553109230431評估單價P＝P2加權(quán)平均3007635%35%30%商業(yè)價格測算商業(yè)價格測算市場比較法：30076元/㎡負一層：24060元/㎡1F：30076元/㎡基于商業(yè)市場的分析，本案負一F為1F的80%【商墅運營研究】NO.2商墅共計24套單套面積200㎡商墅客戶分析項目選取原則：為保證所做客戶分析能夠最真實反映出本項目的客戶特征，從項目占位和競爭關(guān)系的原則出發(fā)，選擇區(qū)域第一梯隊，以云頂公館的成交客戶及來訪客戶的數(shù)據(jù)分析。對標面積區(qū)間：321總價區(qū)間：1200萬左右客戶分析之321㎡客戶白描客戶姓名：劉先生客戶職業(yè)：裝修公司老板家庭年收入：200萬左右置業(yè)目的：投資升值兼改善購買敏感點：自己在外地工作，在安徽都有房子，看重梅溪湖的區(qū)域發(fā)展，看到云頂有一線的別墅產(chǎn)品，可以將這個別墅作為商業(yè)會客廳，或者專門提供給貴族用作活動場所。后期如果想自己住，也可以做改善居所。客戶年齡：40歲居住區(qū)域：外地成交客戶共性特征年齡職業(yè)區(qū)域家庭年收入置業(yè)敏感點40-55歲私營老板高端富貴人士年收入100萬以上資源占有身份認同成交客戶分析投資為主、考慮居住對標面積區(qū)間：390總價區(qū)間：1500萬左右客戶分析之390㎡客戶白描客戶姓名：王先生客戶職業(yè)：湖大教授家庭年收入：300萬置業(yè)目的：置業(yè)購買敏感點：一直考慮買一套別墅，周邊的別墅項目都看過了，最后還是考慮買在云頂。在這里的房子功能倒是其次，最主要是為了一種生活方式，一線臨湖，很清靜。中式江南水鄉(xiāng)的外立面風(fēng)格，別具一格的前庭后院也讓我覺得很干凈。想利用這里的環(huán)境進行自我的創(chuàng)作，辦公為主，自住為輔。客戶年齡：45居住區(qū)域：岳麓區(qū)成交客戶共性特征年齡職業(yè)區(qū)域家庭年收入置業(yè)敏感點40-55歲大型企業(yè)高管、海歸精英高端圈層人士年收入200萬以上資源占有品質(zhì)細節(jié)辦公為主，自住為輔成交客戶分析商墅案例客戶啟示啟示1：商墅客戶的投資辦公屬性對本案產(chǎn)品的規(guī)劃方向有一定借鑒意義，整體以城市展廳及接待場所方向發(fā)展。啟示2：區(qū)域二期規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)等為主，勢必會引進大量高端企業(yè)和技術(shù)人才，后期可以作為配套的高端辦公場所。變化趨勢一：不限購的特性，沖抵市場波動所帶來的購買需求釋放；變化趨勢二：梅溪湖規(guī)劃逐步兌現(xiàn)，區(qū)域吸附力持續(xù)上升，吸引大批企事業(yè)進駐；變化趨勢三：通過區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)別墅招商，吸引商業(yè)入住，共同實現(xiàn)商墅多元化功能優(yōu)勢住宅性質(zhì)別墅本案商業(yè)別墅VS受購房資格限制首付7成/一次性居住功能不限購、不限貸首付5成產(chǎn)業(yè)底板上的居住/商務(wù)功能并存商墅客戶衍變長沙本地客戶占主導(dǎo)，部分外地客戶看重梅溪湖的發(fā)展趨勢，認可區(qū)域的發(fā)展，主要以投資辦公類型。新貴階層省內(nèi)及周邊客戶權(quán)貴階層城市權(quán)貴地緣性客戶長沙地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、高科技等行業(yè)的私營業(yè)主、CEO及經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)高管（依托區(qū)域規(guī)劃）長沙企業(yè)富二/三代、海歸派、高新技術(shù)人才、教師具有強烈的城市別墅情節(jié)，對梅溪湖的地段和規(guī)劃十分認可長沙工作或關(guān)聯(lián)的省內(nèi)及周邊客戶政治權(quán)貴和行政權(quán)貴，紅頂商人等重要客戶核心客戶游離客戶商墅客戶定位梅·公館，極致藝術(shù)殿堂收藏藝術(shù)類工作室、度假居家第二三居所、政商接待中心、高端圈層會所等項目定位鑒于定位—“湖湘頂級私人會所”的前提，建議在“租售結(jié)合區(qū)”走兩種裝修方向：一則是由精裝修完善后實行對外展示，統(tǒng)一進行招租；二則是以毛坯形式直接招租，由租方負責(zé)裝修，開發(fā)商補貼30%-40%裝修費用，并在前3年減免物業(yè)費的形式實行補貼政策。投入低，搭配裝修補貼、減免物業(yè)費等招租政策（參考梅瀾坊、漁人碼頭等案例）毛坯形式精裝修形式會所型裝修類型：預(yù)計費用500-600萬（豪裝）裝修建議及成本估算參考商業(yè)運營形式進行定價，預(yù)計租金為：200-250元/㎡項目名稱租金（元/㎡）權(quán)重租金測算（元/㎡）中建梅瀾坊20040%212漁人碼頭24040%瀏陽河婚慶園18020%參考派對別墅租金定價情況，年投資回報率在5%-8%之間（除開損傷費和維護成本）項目名稱日租金月租金別墅總價裝修成本年投資回報率托斯卡納1800421200450000020000006%麓山別墅2200277200400000015000005%威廉古堡2000468000420000018000008%威尼斯城2000396000420000018000007%目前市場對于商業(yè)別墅的接受度并不高，且鑒于市場租價，本案若對外招租，預(yù)計租金與商業(yè)街租金不相上下。租金測算價格測算云頂公館面積320-450㎡總價1200萬元起折算單價：3.5-4.5萬元/㎡漁人碼頭面積：平均220㎡總價:1100-1200萬元單價：4.2萬元/㎡：綜合測算本案商墅價格為：2.5-3.0萬元/㎡基于在售商墅項目較少，比較云頂公館、漁人碼頭的價格，綜合建議本案的商墅銷售2.5-3.0萬元/㎡。一線臨湖金融核心地段【公寓運營研究】NO.3區(qū)域供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供銷比成交均價（元/㎡）庫存（萬㎡）去化周期（月）梅溪湖板塊65.921.01146544.324內(nèi)五區(qū)60.3173.320.821154482.547市場公寓表現(xiàn)內(nèi)五區(qū)整體商務(wù)公寓供銷繼續(xù)兩旺，截止7月底，內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫存83萬方，整體去化周期僅7個月。板塊公寓表現(xiàn)2018年上半年梅溪湖板塊商務(wù)公寓供銷比為1.01，供需平衡，月均成交0.85萬方，215套/月，整體均價14654元/㎡，高于全市平均水平11544元/㎡。2018年1-7月梅溪湖板塊商業(yè)項目成交項目成交套數(shù)成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）備注產(chǎn)品面積段卓越淺水灣11574.3214473平層/LOFT35-52㎡中海熙灣1720.8113633平層37-58㎡達美溪湖灣1300.5518225LOFT33-57㎡天祥水晶灣320.1913661平層58-94㎡梅溪鑫苑名家60.0211000平層37-51㎡弘坤花樣匯70.0211000平層25-35㎡板塊整體15045.9214654梯隊占位銷售均價核心賣點代表項目第一梯隊20000元/㎡以上，部分產(chǎn)品突破28000元/㎡城市核心資源，一線湘江、一線梅溪湖、地鐵、主干道達美溪湖灣、華遠云璽、華遠華時代第二梯隊13000-15000元/㎡，LOFT部分可達15000以上多位于熱點區(qū)域，部分占據(jù)核心資源，因品牌、展示、資源、品質(zhì)、租金等影響，很難超越第一梯隊遠洋外灘壹號、圓泰長沙印、卓越淺水灣第三梯隊10000-12000元/㎡多位于核心商圈邊緣，配套齊全，整體形象面良好，當對比第一、二梯隊，其又存在明顯差距弘坤·云寓、里約薈、湘熙水郡第四梯隊普遍價格在9000元/㎡多分布在非熱點板塊，產(chǎn)品打造更求性價比，賣點相對單一，低于長沙市商品房均價標準明發(fā)國際城、復(fù)地·星光天地、奧克斯城市之光長沙公寓各梯隊表現(xiàn)目前市場上以銷售平層公寓為主，但LOFT的占比量逐漸在提升；從市場熱銷項目來看，性價比為客戶最為重要的購買點，投資屬性明顯；從梯隊去化速度來看，除非具備超高的溢價能力與投資回報，不然價格越高，去化速度越慢；各梯隊去化速度梯度項目名稱月均去化（套）成交均價（元/㎡）第一梯隊華遠華中心loft5125000第二梯隊圓泰長沙印loft3419000第三梯隊蘭亭灣畔loft5010000第四梯隊明發(fā)國際城平層1008600商務(wù)公寓地緣競爭·市場卓越淺水灣達美溪湖灣匯景發(fā)展環(huán)球中心華遠云璽啟迪協(xié)信中心遠洋外灘壹號梅溪湖：達美溪湖灣（毛坯22000元/平米）對比卓越淺水灣（精裝18000元/平米），真實差價比例33.3%中心江景：華遠云璽（25000元/平米）對比匯景發(fā)展環(huán)球中心（19000元/平米），差價比例31%濱江新城：遠洋外灘壹號（平層16000元/平米）對比啟迪協(xié)信中心（14000元/平米），差價比例14%長沙熱點板塊，價格標桿項目對比非標桿項目，普遍能實現(xiàn)14-33%左右的明顯價格差異，且能保持正常銷售，被市場接受。現(xiàn)有庫存87萬方潛在供應(yīng)約85萬方未來公寓市場競爭將日趨激烈需警惕公寓市場供求關(guān)系產(chǎn)品競爭：量產(chǎn)品競爭：質(zhì)（精裝）君悅新天地圓泰長沙印遠洋外灘壹號卓越淺水灣不同梯隊產(chǎn)品精裝成本相近，標準相似，多以中高端品牌配中低端產(chǎn)品系，以有利于銷售的噱頭為主，本質(zhì)無明顯差異。位置分項品牌對比天祥水晶灣萬科金域緹香大漢海派遠洋外灘壹號全屋入戶門//盼盼星月神開關(guān)及電源插座：/西蒙西蒙西蒙可視對講機///ABB彩色可視對講指紋密碼鎖////配電箱：強弱電箱////廚房天花///石膏局部吊頂玄關(guān)柜///遠洋定制櫥柜///遠洋定制燈具//雷士三雄極光地面瓷磚//協(xié)進或同品牌馬可波羅水槽/摩恩九牧或箭牌遠洋定制龍頭/摩恩九牧或箭牌TOTO抽油煙機美的或同檔次品牌/老板老板衛(wèi)生間天花///防水石膏內(nèi)門////墻面瓷磚//協(xié)進或同品牌馬可波羅地面瓷磚//協(xié)進或同品牌馬可波羅座便器//九牧或箭牌TOTO整體浴柜///遠洋定制洗手盆龍頭//九牧或箭牌/淋浴花灑/摩恩九牧或箭牌TOTO毛巾架/摩恩//熱水器美的或同檔次品牌/萬家樂/浴霸///奧普客廳/臥室天花/立邦/局部吊頂?shù)孛?圣象大自然或圣象馬可波羅墻面/立邦/墻紙燈具//雷士三雄極光TV、網(wǎng)絡(luò)、電話面板////陽臺天花////地面瓷磚////墻面////洗衣機龍頭/摩恩//燈具//雷士/客戶競爭·關(guān)注點客戶主要關(guān)注點為價格，地段，發(fā)展，延伸出的核心問題為投資回報。項目位于熱點板塊核心位置，區(qū)域的價值以獲得市場強烈認可；但市場未來供應(yīng)量相對較大。在品質(zhì)，發(fā)展，品牌，地段，配套類同情況下，高投資屬性是支撐客戶對價格接受度核心制約因素。中原觀點基于市場表現(xiàn)及競爭等綜合因素公寓占位：第一梯隊公寓貨量LOFT公寓503套42㎡loft戶型有436套55㎡loft戶型有67套平層公寓228套42㎡平層戶型有198套55㎡平層戶型有30套商業(yè)體量最多的物業(yè)，利潤的重要組成部分標題名稱二級標題名稱主辦：目的地：產(chǎn)品驅(qū)動模式形象驅(qū)動模式配套驅(qū)動模式渠道創(chuàng)新驅(qū)動模式概念創(chuàng)新模式01公寓打造方向初判產(chǎn)品驅(qū)動高贈送1超高贈送一房變四房價值最大化52㎡5米層高市場案例|綠地越秀海鑰形象驅(qū)動形象創(chuàng)新2TASKIN寶格麗公寓是中部最大都市綜合體——德思勤城市廣場內(nèi)的頂級公寓，定位為亞洲地標綜合體之上的國際公寓，TASKIN寶格麗公寓以頂級配套、頂級品質(zhì)、頂級服務(wù)開創(chuàng)長沙高品質(zhì)公寓時代。一期由4棟公寓組成，面積區(qū)間為40-200平米，涵蓋一房、兩房、三房、復(fù)式等多種產(chǎn)品類型，提供全系列公寓產(chǎn)品，滿足居住、商務(wù)、投資等多功能需求。市場案例|長沙德思勤寶格麗公寓長沙唯一五星級酒店裝修團隊擔(dān)綱精裝設(shè)計及施工長沙唯一全國際品牌精裝公寓長沙唯一享有五星酒店式園林公寓長沙唯一清水混凝土民用建筑長沙唯一擁有頂級城市會所的公寓長沙唯一酒店式雙大堂公寓中庭觀光+酒店智能電梯世邦魏理仕一站式服務(wù)……十大頂級公寓標準五星級酒店式入戶大堂、奢華精裝套房現(xiàn)場實景展示配套驅(qū)動放大資源優(yōu)勢365層雙子塔222米中國最高純居華宅成都市地標建筑、二環(huán)內(nèi)黃金地段俯瞰錦講、與望江樓公園隔江相望毗鄰市區(qū)及錦江主要的商業(yè)和娛樂中心硬件：3.5米/秒快速電梯門和墻體勞倫黑金包邊品牌定制配件硬裝：8000元/㎡成本定制服務(wù)：標準化的服務(wù)團隊國際化的物業(yè)保障將奢侈進行到底渠道驅(qū)動酒店運營4市場案例|引進酒店返租投資回報多在7-8%，并以一定年限小幅遞增，以提升客戶預(yù)期收益。概念驅(qū)動獨特標簽5——定制服務(wù)式公寓根據(jù)客戶的需求，結(jié)合現(xiàn)代人生活的熱點，將日常生活配套進行完美導(dǎo)入，增加項目的附加值。市場案例|綠地越秀海鑰方向綜合評價可行性產(chǎn)品驅(qū)動模式產(chǎn)品高贈送是核心競爭因素，市場客戶接受度極高√形象驅(qū)動模式項目本身屬于超高層建筑，流線外立面結(jié)構(gòu)等形象較好√渠道驅(qū)動模式市場普遍以運營為主，這一塊市場較為普遍×配套驅(qū)動模式區(qū)域配套屬于區(qū)域共享，不足以作為核心×概念創(chuàng)新模式區(qū)域內(nèi)無集中性的家庭型旅館、駕校、生態(tài)農(nóng)莊、會展中心，無法為品質(zhì)經(jīng)濟型酒店提供穩(wěn)定的人流量√公寓核心優(yōu)勢發(fā)展方向論證基于自身及市場分析，從產(chǎn)品設(shè)計、形象打造、概念包裝等方向出發(fā)，產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計，將贈送面積做到極致長沙市場同類產(chǎn)品贈送最高達40%以上產(chǎn)品設(shè)計壹售賣邏輯地段戶型區(qū)域概念售賣方式廣電中芯絕佳地段+引進雙鑰匙概念，雙層入戶，買一套得兩套長沙首個定制精裝分樓層定制不同風(fēng)格，建議本案精裝標準在4000元/㎡左右。產(chǎn)品設(shè)計壹形象打造貳IP形象打造160米超高建筑，長沙首家星空主題館160米的頂層設(shè)置一個星空館，打造長沙首個160米高空觀景平臺。概念包裝叁長沙高端商務(wù)人士定制公寓概念包裝叁長沙首家1：1車位配比公寓項目為超高層，本身建筑成本較高，既要打造項目的差異化，又要突出項目的綜合體商務(wù)屬性，放大產(chǎn)品的投資價值，最終實現(xiàn)價格目標。區(qū)域價值+商務(wù)定位+產(chǎn)品創(chuàng)新打造中原觀點區(qū)域價值精裝創(chuàng)新打造14000元/㎡4000元/㎡2000-4000元/㎡最終可實現(xiàn)均價為20000-22000元/㎡公寓價格預(yù)判形象定位:梅溪之芯·新梅溪湖時代商務(wù)驅(qū)動客群購買邏輯客戶首先看重梅溪湖區(qū)域價值其次看重區(qū)域內(nèi)項目目標客群預(yù)判第一梯隊長沙投資型第二梯隊地域關(guān)聯(lián)型第三梯隊城市投入型長沙投資性型：看重區(qū)域的發(fā)展，注重區(qū)域未來的升值空間；區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、教育氛圍良好，適宜作為投資產(chǎn)品；以長沙市內(nèi)投資性客戶城市投入型：看重長沙城市發(fā)展，長沙將躋身一線城市的地位，未來的投資預(yù)期較高。株洲、湘潭周圍地級市投資客、北上廣深客戶地域關(guān)聯(lián)型：生活及工作在區(qū)域內(nèi)，公寓作為其過渡型產(chǎn)品。以地緣性教職工、商務(wù)客群長沙投資型、地域關(guān)聯(lián)型、城市投入型三類客戶為主導(dǎo)。01推售策略階段一首推住宅階段二首推公寓考慮商辦物業(yè)去化和市場表現(xiàn)首開推售LOFT階段三商業(yè)推售結(jié)合項目住宅交付節(jié)點，加推底商+商墅整體推售策略2019年3季度商業(yè)可達預(yù)售條件，基于項目工程節(jié)點，項目的整體運營思路：具體推售鋪排按照工程節(jié)點2018年部分住宅可以達到預(yù)售條件，結(jié)合整體推售策略第一階段：首開時間2018年12月，中原力爭售罄（推售8.2萬方住宅）第二階段：預(yù)計2019年3月加推3#、4#住宅2019年5月加推5#、6#住宅；中原力爭2019年6月份實現(xiàn)住宅清盤；第三階段：2019年7月，推售公寓，首開推售loft中原力爭2020年7月公寓實現(xiàn)清盤；10月加推商業(yè)+商墅。

期、標段產(chǎn)品棟號產(chǎn)品類別關(guān)鍵、重大節(jié)點完成時間取得預(yù)售證

（重大節(jié)點）入伙

（重大節(jié)點）新建面積一期一批1#、2#超高層住宅(48F)2018/12/102020/12/20一期二批3#、4#超高層住宅(43F)、幼兒園2019/3/202020/12/20二期一批5#、6#超高層住宅（56F、44F）2019/3/202021/12/20二期二批C1#、C2#超高層公寓（37F)、商業(yè)、商墅2019/5/302021/12/2002銷售團隊中原保障——狼性團隊案場核心人員有事業(yè)部各項目銷冠組成保障中原狼性文化延續(xù)：銷售經(jīng)理5年以上經(jīng)驗，有過至少3年以上綜合體項目操盤經(jīng)驗；配備4-8名置業(yè)顧問，保證80%3年以上銷售經(jīng)驗團隊；內(nèi)部設(shè)置考核制度，獎勵制度，保證團隊銷售力。人員配置量身定制營銷總監(jiān)銷售經(jīng)理案場主管*1案場主管*1策劃經(jīng)理執(zhí)行策劃*2中原保障精英團隊*4完善精英團隊，全面提升案場銷售力公司特批配備電CALL組進行專項CALL客；長沙所有中原代理樓盤篩選商業(yè)客戶資源導(dǎo)入，申請調(diào)取梅溪湖項目所有客戶資源，進行梳理；中原地產(chǎn)門戶網(wǎng)400電話客戶資源導(dǎo)入；每月兩次公司內(nèi)部推薦，擴大行業(yè)內(nèi)影響力。客戶資源全力傾斜中原保障——資源配置中原地產(chǎn)事業(yè)七部——品牌房企操盤專家深受大品牌企業(yè)信任，聯(lián)合PK未嘗敗績事業(yè)七部總經(jīng)理鞠業(yè)嚴Chiefinspector中國鐵建梅溪青秀中國鐵建梅溪青秀位于沐風(fēng)路與東方紅路交匯處東北角（長郡梅溪湖中學(xué)對面），占地面積為156000.00平，建筑面積為690000.00平方米，容積率3.8，綠化率為40%，教育配套齊全。中國鐵建山語城中國鐵建山語城是中國鐵建全資開發(fā)的百萬平米社區(qū)。項目位于芙蓉北路與秀峰路交匯處，東邊是芙蓉北路，南邊是北二環(huán)，西邊有湘江，北有鵝羊山野營公園，附近有秀峰公園。中國鐵建山語城總規(guī)劃用地面積約44.6公頃，總建筑面積90萬平方米合能洋湖公館總建筑面積14萬平，二期項目占地2.84萬平米，建面11萬平米。合能洋湖公館項目臨洋湖濕地公園。項目優(yōu)勢：長沙宜居的生活環(huán)境--擁有“一山兩園三河”獨特自然資源與生態(tài)環(huán)境，南鄰洋湖濕地公園，北靠岳麓山，湘江、靳江河、雅河三河環(huán)繞。碧桂園公園壹號碧桂園公園壹號，位于天心區(qū)芙蓉南路，是繼碧桂園南城首府、碧桂園城市花園后，碧桂園在長沙南城板塊開發(fā)的第三個項目，由碧桂園集團與長沙凱逸置業(yè)合作開發(fā)，也是碧桂園再次入駐長沙主城區(qū)省府南城板塊的又一項目。萬科魅力之城萬科魅力之城占地800畝，總建筑面積140萬平方，包括住宅、洋房。全家人可隨心享受購物樂趣；主題兒童樂園—丹麥夢幻世界；瀏陽河景觀風(fēng)光帶、中央公園及多重街角公園。萬科魅力之城砂子塘小學(xué)已正式入駐。萬科魅力之城周邊有京珠高速、機場高速，勞動路、紅旗路兩大市政交通。佳兆業(yè)時代廣場項目建筑面積35萬方，容積率3.3。線臨湖、臨山，占據(jù)著長沙市的資源，便利的交通的配套，是佳兆業(yè)在長沙的TOP系巨作。經(jīng)典操盤項目：職業(yè)特點：擁有10余年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷；深圳中原回湘領(lǐng)頭兵；長沙操盤十余個項目；湖南中原史上最年輕事業(yè)部總經(jīng)理！事業(yè)七部總監(jiān)王駿馳Chiefinspector中交里城中交里城，由責(zé)任央企中國交通建設(shè)，周邊薈萃JW萬豪酒店、希爾頓酒店、麥德龍、紅星美凱龍、平和堂、步步高廣場、王府井百貨、華潤萬家等商業(yè)配套。項目毗鄰八方山生態(tài)公園、湘江風(fēng)光帶、茶山公園等優(yōu)質(zhì)景觀。長郡雙語中學(xué)、長沙市實驗小學(xué)等項目占地面積約2萬平米，總建筑面積約122962.7平米，計容面積10.5萬平米，綜合容積率5.3。中國鐵建山語城中國鐵建山語城是中國鐵建全資開發(fā)的百萬平米社區(qū)。項目位于芙蓉北路與秀峰路交匯處，東邊是芙蓉北路，南邊是北二環(huán)，西邊有湘江，北有鵝羊山野營公園，附近有秀峰公園。中國鐵建山語城總規(guī)劃用地面積約44.6公頃，總建筑面積90萬平方米合能洋湖公館總建筑面積14萬平，二期項目占地2.84萬平米，建面11萬平米。合能洋湖公館項目臨洋湖濕地公園。項目優(yōu)勢：長沙宜居的生活環(huán)境--擁有“一山兩園三河”獨特自然資源與生態(tài)環(huán)境，南鄰洋湖濕地公園，北靠岳麓山，湘江、靳江河、雅河三河環(huán)繞。深業(yè)睿城碧桂園公園壹號，位于天心區(qū)芙蓉南路，是繼碧桂園南城首府、碧桂園城市花園后，碧桂園在長沙南城板塊開發(fā)的第三個項目，由碧桂園集團與長沙凱逸置業(yè)合作開發(fā)，也是碧桂園再次入駐長沙主城區(qū)省府南城板塊的又一項目。長高圓夢佳苑長高圓夢佳苑，總用地面積約14萬㎡，總建筑面積約56萬㎡。建成后，是一個以大型居住社區(qū)為主，集酒店、研發(fā)中心、商業(yè)百貨、寫字樓的生活區(qū)。長高圓夢佳苑位于金星大道，南鄰北二環(huán)、東望湘江、市府地，濱水新城。長高圓夢佳苑二期規(guī)劃商業(yè)廣場，集百貨、超市、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲酒吧等，時尚、美食、休閑、人文，多元化商業(yè)休閑。經(jīng)典操盤項目：職業(yè)特點：資深策劃出身，經(jīng)驗豐富；負責(zé)事業(yè)七部項目整體策略把控；深諳長沙房地產(chǎn)市場；湖南中原策略男神！佳兆業(yè)8號位于中國4A級石燕湖國家生態(tài)公園，整個項目占地面積近20萬方?？偨ㄖ娣e為12萬方，容積率僅為0.58，綠化率為35%。佳兆業(yè)8號，整個項目三面環(huán)山，只有專屬私家道可以進入，從項目至每位業(yè)主家門前設(shè)有五重安保體系，包括外圍電子圍欄，紅外對射安保系統(tǒng)等。全方位保證業(yè)主安全及私密性。西中心長沙西中心占地面積218畝，總建筑面積31.5萬㎡，總投資30億元，包括樞紐站場和商業(yè)綜合體兩部分。長沙西中心位于西二環(huán)與楓林路立交西南角，是大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃的麓谷工業(yè)園、梅溪湖商務(wù)區(qū)、洋湖生態(tài)旅游區(qū)、大學(xué)城文化創(chuàng)意園、濱江新城、市府西都市生活示范區(qū)六大功能區(qū)的地理中心；梅溪湖金茂悅位于梅溪湖映日路與麓云路交匯處，距離本案1.5km，占地面積15萬平米，建筑面積50萬方，分為一、二、三期開發(fā)，包含高層、商業(yè)、寫字樓多種物業(yè)類型，周邊配套齊全，處于梅溪湖二線中心地段，目前已售罄。中交里城中交里城，由責(zé)任央企中國交通建設(shè)，周邊薈萃JW萬豪酒店、希爾頓酒店、麥德龍、紅星美凱龍、平和堂、步步高廣場、王府井百貨、華潤萬家等商業(yè)配套。項目毗鄰八方山生態(tài)公園、湘江風(fēng)光帶、茶山公園等優(yōu)質(zhì)景觀。長郡雙語中學(xué)、長沙市實驗小學(xué)等項目占地面積約2萬平米，總建筑面積約122962.7平米，計容面積10.5萬平米，綜合容積率5.3。由3棟類板式品質(zhì)住宅、2棟公寓、1棟寫字樓以及主題文化商業(yè)街組成。經(jīng)典操盤項目：個人履歷：岳陽籍銷售經(jīng)理，2010年進入房地產(chǎn)行業(yè)，北京從業(yè)經(jīng)歷4年，操作過華夏孔雀城，麗都壹號等項目，具有全國最嚴厲的調(diào)控政策下的操盤經(jīng)驗，2014年進入湖南中原，操作過佳兆業(yè)8號，西中心，梅溪湖金茂悅，中交里城等大品牌經(jīng)典項目。事業(yè)七部銷售經(jīng)理湯浩Chiefinspector事業(yè)七部策劃曹娟Chiefinspector中交里城中交里城，由責(zé)任央企中國交通建設(shè)，周邊薈萃JW萬豪酒店、希爾頓酒店、麥德龍、紅星美凱龍、平和堂、步步高廣場、王府井百貨、華潤萬家等商