房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況與對策研究

2009年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況與對策研究

2009年，受國際金融危機及國內(nèi)宏觀調(diào)控的影響，中國主要城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷大幅波動，樓市銷量大幅下降，房價回落態(tài)勢，快速“回暖”，一些城市房價重新回到高位狀態(tài)。由于房地產(chǎn)對基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)有較強的拉動作用，同時房地產(chǎn)業(yè)對改善民生、保增長、擴內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型有著十分積極的意義，在房地產(chǎn)業(yè)低迷的2008年末，中央及地方政府陸續(xù)出臺了一系列有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的利率、信貸和稅收政策。這些刺激政策對全國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇起到了重要作用，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)一年多下降后開始快速回升。至2009年第三季度末，全國房地產(chǎn)市場重新走上高位，主要城市成交量也有較大增幅。為抑制房價增長過快勢頭，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，中央政府已經(jīng)決定從2010年開始取消二套房貸利率優(yōu)惠政策。一2009年遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況與特點近年來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)同全國相比總體上保持了相對較好的發(fā)展態(tài)勢，2009年上半年，在全國樓市處于整體低迷時期，遼寧房地產(chǎn)市場仍然好于全國水平。盡管遼寧區(qū)域經(jīng)濟體內(nèi)存在著城市間差異，但是整個房地產(chǎn)業(yè)投資、銷售穩(wěn)步增加，平均價格漲幅在可控制區(qū)間內(nèi)。目前遼寧房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中作用仍然突出，特別是沈陽經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體情況好于另兩大板塊，對此有關(guān)專家認為：沈陽經(jīng)濟區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢良好對地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進作用較大。以沈陽周邊城市房地產(chǎn)業(yè)為例：一是房地產(chǎn)基點低，后發(fā)優(yōu)勢明顯。二是隨著同城化發(fā)展，沈陽經(jīng)濟區(qū)對周邊城市推力不斷加大。三是地方政府采取的杠桿調(diào)控措施對樓市整體復(fù)蘇起到積極影響。（一）2009年遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況1.房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資持續(xù)增長2009年1～9月份，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資高于全國平均水平，房地產(chǎn)開發(fā)商在遼寧投資熱情有增無減。1～9月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1926.6億元，同比增長35.5%，高于全國平均水平17.8個百分點，在東部地區(qū)排名中位居第4位。1～9月份，遼寧全省房屋施工面積16303.73萬平方米，同比增長29.9%，高于全國平均水平14.5個百分點，其中新開工面積6324.44萬平方米，同比增長26.4%，高于全國平均水平26.8個百分點。1～9月份，遼寧縣及縣以下房地產(chǎn)開發(fā)投資完成211.5億元，同比增長67.1%；縣及縣以下房地產(chǎn)開發(fā)面積達到2765.2萬平方米，發(fā)展趨勢良好。1～9月份，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的20.4%；房地產(chǎn)業(yè)（含建筑業(yè)）增加值929億元，占全省GDP比重的9.8%；實現(xiàn)稅收278.2億元，占全省地稅收入的35.1%。在遼寧省各市房地產(chǎn)業(yè)單項指標榜單中，占據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展主要指標三甲的城市，幾乎全位于沈陽經(jīng)濟區(qū)內(nèi)。2.商品房銷售保持大幅增長2009年1～9月，遼寧省商品房累計銷售面積為3272.7萬平方米，同比增長43.4%。不僅商品房銷售面積同比增長近半，銷售總額也有較大增幅，1～9月份，商品房銷售額實現(xiàn)1300.3億元，同比增長54.2%，超過了半數(shù)，增幅比上年同期提升了47.1個百分點，在東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)榜單中排名第7位。3.房地產(chǎn)銷售價格穩(wěn)中有升2009年1～9月份，在開發(fā)投資和銷售面積持續(xù)高位增長的情況下，遼寧省商品房銷售價格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。1～9月份，全省商品房平均銷售價格為每平方米3973.3元，同比增長7.5%，比上年同期每平方米漲了277元。從全國角度看，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，其中：全國房地產(chǎn)價格漲幅最大的5個城市中有遼寧的錦州市，上漲了7.4%；同期全國房價下降最大的5個城市中有遼寧的丹東市，下降了1.5%。表1列出了2009年8月全國部分大型城市房地產(chǎn)價格指數(shù)情況。從表1數(shù)據(jù)可以看出，遼寧核心城市房地產(chǎn)價格變化情況與全國核心城市情況基本趨同。表12009年8月全國部分大型城市房地產(chǎn)價格指數(shù)*（二）2009年遼寧房地產(chǎn)業(yè)主要特點1.房地產(chǎn)業(yè)快速“回暖”目前，在國際金融危機尚未結(jié)束的背景下，遼寧房地產(chǎn)業(yè)同全國主要城市一樣快速“回暖”，房價重拾高位。國內(nèi)權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也驗證了市場的變化：2009年上半年，全國商品房銷售面積同比增長25%左右，增幅提高8個百分點，全國70個大中城市房價連續(xù)數(shù)月上漲，遼寧一些城市房價已經(jīng)達到或超過2007年最高水平。樓市的回暖雖然吻合了遼寧經(jīng)濟回升的步調(diào)，但也應(yīng)看到，剛性需求的釋放得益于2008年底的降低利率、減免稅收政策，這些政策對房地產(chǎn)產(chǎn)生了很強的刺激作用。從央行2009年5月份以來的數(shù)據(jù)可以看到，居民購房貸款額占貸款總額比重環(huán)比有所下降，但房價卻在持續(xù)上漲，這種現(xiàn)象暴露出房地產(chǎn)業(yè)存在內(nèi)在的深層次矛盾。2.房地產(chǎn)業(yè)基本保持健康發(fā)展態(tài)勢從2009年第二季度以來遼寧房地產(chǎn)業(yè)的走勢可以看出，遼寧房地產(chǎn)業(yè)雖然同全國主要城市一樣價格回升過快，但由于遼寧土地價格低于全國平均水平，房價在全國發(fā)達城市中處于相對較低水平。據(jù)遼寧國土資源廳的報告顯示，目前遼寧省商品房銷售均價為3932元/平方米，而同期全省城市地價綜合水平為1068元/平方米，地價僅占房價的27.16%。從總體上說，遼寧房地產(chǎn)業(yè)基本保持了健康發(fā)展態(tài)勢，今后為使遼寧房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)沿著健康軌道發(fā)展，應(yīng)當加強引導(dǎo)，適度控制。同時，銀行要從信用調(diào)查、貸款發(fā)放等環(huán)節(jié)把好關(guān)，防止信貸資金違規(guī)大量流入房地產(chǎn)市場。此外，在住房問題上政府也要有所作為，土地收入要以更大比例回饋民生。3.開發(fā)商投資行為漸趨理性受2008年末、2009年初房地產(chǎn)低迷的影響，開發(fā)商目前已經(jīng)認識到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資是風(fēng)險與機遇并存的行業(yè)，2007年高漲期時那種非理性投資現(xiàn)象在2009年沒有重演，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入一個相對理性階段。從近期房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)可以看出，開發(fā)商投資量仍然較大，但已經(jīng)同2007年高漲期盲目投資階段有了較大不同，開發(fā)商對地塊的選擇、樓盤的定位日漸理性，在謀求最大利潤同時開始關(guān)注投資風(fēng)險，這也是行業(yè)成熟的表現(xiàn)。4.受價格因素影響，短期內(nèi)供需矛盾仍然突出2009年第二季度以來，遼寧主要城市房價迅速上漲，并很快突破了2007年高漲期的價位，這說明遼寧房地產(chǎn)業(yè)剛性需求壓力還將長期存在。從房屋銷售總體情況看，中、小戶型開始占主導(dǎo)地位，這種現(xiàn)象顯示：中、低收入群體是當前的消費主流，同時，投資型“二套”購房者也對房價快速上漲起到推動作用。高房價雖然可以通過縮小房屋面積得到一定緩解，但是中、低消費群體購買力是有限的，給中、低收入群體大量貸款也將增加銀行風(fēng)險。二遼寧房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題與面臨的挑戰(zhàn)（一）剛性需求與供給矛盾對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響自20世紀世紀末住房分配制度改革以來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)同全國一樣進入快速成長期，房地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)上漲，普通居民居住條件得到極大改善。在居民居住條件改善同時，高收入群體對房地產(chǎn)剛性需求已經(jīng)明顯下降，中低收群體漸成購房主流，樓市中的中、小戶型開始流行。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1991～2008年數(shù)據(jù)顯示，中國商品房銷售面積累計近47億平方米，人均住房面積已達28平方米，住房市場的剛性需求已經(jīng)減弱，價格彈性開始顯現(xiàn)。與全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相比，遼寧的主要差異是同期房價增長幅度低于全國發(fā)達地區(qū)水平，行業(yè)泡沫遠小于北京、上海、廣州等地。遼寧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)后發(fā)優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，對經(jīng)濟增長的貢獻率穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方財政和稅收的重要來源。但是應(yīng)當看到，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)高速增長，遼寧主要城市普通居民住宅保有量已經(jīng)達到較高水平，購置二套住房現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)大量存在，剛性需求萎縮，加上房地產(chǎn)供應(yīng)量仍然相對較高，房價居高不下，遼寧城市房地產(chǎn)市場目前供需矛盾仍然突出，并對整體行業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。（二）空置率較高內(nèi)含隱憂近年來，空置率較高問題一直是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問題，特別是2008年末、2009年初，隨著房地產(chǎn)市場的不斷降溫，整個房地產(chǎn)業(yè)空置率又有所提高。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1～11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。遼寧房地產(chǎn)業(yè)空置情況雖然整體水平好于全國，但空置問題也較為嚴重，由于收入差距的擴大，擁有兩套以上住房和基本居住條件未得到有效解決的現(xiàn)象同時并存，高空置率已經(jīng)成為制約遼寧房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的重要障礙。由于高空置率的普遍存在，剛性需求的下降，遼寧房地產(chǎn)供需矛盾更加突出，要釋放這部分供給還需要較長的周期。（三）房地產(chǎn)業(yè)“回暖”后房價增長過快2008年末受國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，遼寧房地產(chǎn)業(yè)同全國主要城市一樣進入了“低迷”期，此時一些專家學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，中國樓市已經(jīng)進入“拐點”，對樓市的遠景產(chǎn)生了悲觀情緒。由于中國土地資源稀缺，人均住房面積還有增長空間，加上中國樓市處在發(fā)展的中、后期，“拐點”之說沒有現(xiàn)實意義。隨著中央、地方政府對房地產(chǎn)業(yè)刺激政策陸續(xù)出臺，遼寧主要城市房地產(chǎn)業(yè)同全國一樣快速“回暖”，房價開始上漲，并且很快突破2007年初的高位，房地產(chǎn)業(yè)重拾活力。但是應(yīng)當看到，隨著目前房價的上漲，它的后續(xù)成交量的壓力已經(jīng)上升，加上2010年中央為抑制房地產(chǎn)業(yè)快速上漲帶來的風(fēng)險，已經(jīng)出臺提高二套房貸款利率政策，估計未來房價快速上漲的趨勢會得到一定程度的遏制，整個行業(yè)通過博弈會重拾理性。（四）城市郊區(qū)項目配套有待提高隨著城市化進程的不斷加快，普通住房不斷向郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展，這導(dǎo)致城市周邊房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施配套薄弱問題逐漸突出。部分房地產(chǎn)開發(fā)項目由于配套設(shè)施不完善，開發(fā)商面臨不能按期交房等一系列新出現(xiàn)的問題。特別是隨著遼寧主要城市房地產(chǎn)開發(fā)進入中后期，越來越多的新增項目建在主城區(qū)之外，配套難度比前幾年明顯加大。（五）部分城市依賴房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動近年來，遼寧房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率逐年提高，一些地區(qū)同全國一樣出現(xiàn)了拆遷經(jīng)濟現(xiàn)象。此外，為使房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)經(jīng)濟增長中持續(xù)發(fā)揮作用，部分城市出臺了大量促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，這一點可以從購房補貼及季節(jié)性房交會舉辦的數(shù)量得到體現(xiàn)。所有這一切都說明，遼寧省內(nèi)部分地區(qū)已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了依賴，當然這與國際金融危機宏觀背景下的經(jīng)濟形勢有關(guān)，也是地區(qū)保增長的無奈之舉。應(yīng)當認識到上述現(xiàn)象不論從房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展，還是從國民經(jīng)濟良性運行角度看都存在一定弊端，遼寧經(jīng)濟未來的發(fā)展方向應(yīng)在重化工業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展方面，至于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮只是經(jīng)濟社會發(fā)展階段性的產(chǎn)物。（六）金融危機對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響目前，國際金融危機走勢雖然趨穩(wěn)，但主要發(fā)達國家經(jīng)濟仍在較低水平運行，中國外貿(mào)出口量沒有完全恢復(fù)，出口動力還顯不足。雖然第二季度后中國外貿(mào)快速復(fù)蘇，國家出臺的擴大內(nèi)需、保增長措施對遼寧的房地產(chǎn)業(yè)增長起到了一定拉動作用，但不應(yīng)低估危機的長期影響。國際金融危機對遼寧房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要是對宏觀經(jīng)濟的影響，而且這種影響有明顯的滯后性，這可以從國際金融危機爆發(fā)后國內(nèi)經(jīng)濟形勢變化反映出來?？傊?，遼寧房地產(chǎn)業(yè)由冷轉(zhuǎn)暖，與宏觀經(jīng)濟形勢有較大關(guān)聯(lián)，受國際經(jīng)濟大環(huán)境影響，遼寧房地產(chǎn)業(yè)未來會持續(xù)好轉(zhuǎn)，并對經(jīng)濟社會發(fā)展起到積極意義。三遼寧房地產(chǎn)業(yè)整體走勢分析（一）遼寧房地產(chǎn)業(yè)整體盈利性分析住房體制改革之后，伴隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化的快速推進，遼寧房地產(chǎn)市場不斷升溫，在房地產(chǎn)快速成長期，開發(fā)商在一定程度上決定了房屋定價權(quán)和協(xié)議條款決定權(quán)。但是，房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展必須以供求平衡為基礎(chǔ)，隨著2009年第三季度開始的房價不斷攀升，剛性需求的減弱，消費者對高房價重新產(chǎn)生了抵觸，持幣觀望現(xiàn)象已經(jīng)顯露，預(yù)計2009年底開發(fā)商盈利性有可能降低。為抑制房價的過快增長，目前中央政府已經(jīng)出臺了取消二套房貸利率優(yōu)惠政策（2010年開始實施），政策的著力點是限制投資、投機性購房，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2010年以后處于工業(yè)化、城市化快速推進階段的遼寧地區(qū)，房地產(chǎn)的剛性需求還會釋放，同時隨著供需博弈進一步向理性發(fā)展，房價一旦達到消費者合理預(yù)期水平，彈性購房者將會購買住房，遼寧房地產(chǎn)業(yè)整體盈利空間還會增大。（二）行業(yè)周期與可持續(xù)發(fā)展任何單一行業(yè)都有興衰周期，如何正確看待遼寧房地產(chǎn)業(yè)當前發(fā)展階段，不論對理論界還是對業(yè)界都有十分重要的意義，它可以使開發(fā)商和消費者理性地預(yù)測遼寧房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展趨勢，為促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供可借鑒的指導(dǎo)。綜合分析遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢可以看出，當前遼寧發(fā)達地區(qū)、核心城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入發(fā)展的中、后期，市場將繼續(xù)向特色服務(wù)方向發(fā)展，如小戶型、生態(tài)良好型、別墅等。2008年末、2009年初的房地產(chǎn)業(yè)的“低迷”態(tài)勢，是20世紀末房改以來長期高速增長后的調(diào)整。但是應(yīng)當看到低收入群體住房問題還未得到有效緩解，改善型投資者還存在等一系列有利因素，未來遼寧核心城市房地產(chǎn)業(yè)還有一定成長空間。與核心城市相比，許多二線城市、郊區(qū)和縣域房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的初級階段。這種發(fā)展的非均衡性說明遼寧房地產(chǎn)業(yè)還有較長的發(fā)展路程。在今后一段較長時間內(nèi)，遼寧地價如果能夠控制在理性范疇，房價將在合理范圍內(nèi)增長，不會出現(xiàn)嚴重的泡沫，遼寧房地產(chǎn)業(yè)基本能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，遼寧房地產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉內(nèi)需、保增長還將長期發(fā)揮積極作用。（三）2010年遼寧房地產(chǎn)業(yè)總體走勢2008年末、2009年初，遼寧住房市場同全國一樣進入調(diào)整期，其根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)業(yè)多年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調(diào)整的結(jié)果。與全國相比，遼寧房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展較快，但沒有出現(xiàn)嚴重泡沫，整個行業(yè)基本處于較好的發(fā)展態(tài)勢。遼寧房地產(chǎn)業(yè)整體水平好于全國，主要得益于遼寧房地產(chǎn)行業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢。目前遼寧城市房地產(chǎn)業(yè)整體上處于成長中期，剛性需求還未完全釋放，自住購房比例還比較高，投資和投機性住房消費比例相對較小，整個行業(yè)還有發(fā)展空間。估計2010年遼寧房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)、國家擴大內(nèi)需等政策引領(lǐng)下，將會進入相對平穩(wěn)運行階段，房價上行趨勢會減緩，特別是在二套房利率政策出臺后，將會減少投資性購房行為，整個行業(yè)也將進入更加良性的發(fā)展階段。四促進遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議（一）調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，促進行業(yè)健康發(fā)展2009年遼寧房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較大的波動，由年初的價格下跌和銷量低迷，到第三季度樓價上漲過快，遼寧房地產(chǎn)業(yè)同全國樓市一樣，進入新的發(fā)展周期。今后遼寧地區(qū)應(yīng)結(jié)合本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體情況，制定產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展政策，使房地產(chǎn)業(yè)沿著良性軌道發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要面臨資金支撐和市場需求兩大問題，地方政府在出臺產(chǎn)業(yè)政策時，應(yīng)以緩解開發(fā)企業(yè)資金緊張為主，同時加強市場培育，通過產(chǎn)業(yè)政策促進產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。此外應(yīng)當認識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難進行兼并重組，相對較弱的企業(yè)被淘汰出局是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然。政府在制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策時，應(yīng)當主要針對那些有優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)進入良性軌道，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。（二）利用市場價格調(diào)節(jié)促進存量房銷售2009年第一季度后，隨著遼寧房地產(chǎn)業(yè)逐漸回暖，年初打折銷售的低價房、特價房價格重新上揚，房產(chǎn)開發(fā)商對銷售價格的預(yù)期增高。建議開發(fā)商應(yīng)理性看待本輪調(diào)整，及時釋放存量房，加快資金回籠，促進新樓盤開發(fā)。加快存量房銷售的最有效的手段就是利用市場的價格調(diào)節(jié)作用，開發(fā)商在銷售存量房時利潤計算方式應(yīng)有所改變，要以整體收益為核算單位，對于尾盤可以加大降價力度促進銷售，從而集中力量進行新樓盤的開發(fā)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動整體利益最大化。（三）積極推進保障性住房政策解決低收入者住房問題住房保障措施是綜合運用法律、金融、財政等手段來解決中低收入居民住房問題的政策總稱，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系中具有十分重要的意義。住房保障一方面有助于緩解貧富差距，實現(xiàn)社會公平性，是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，另一方面也為有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展，擴展商品房以外的市場供給做了基礎(chǔ)性工作，必須加以重視。住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。今后，要使經(jīng)濟適用房政策法制化，為住房保障制度的實施提供法律依據(jù)，住房保障體系要由法定的專門機構(gòu)來組織運作，建議在原來的廉租房管理中心或經(jīng)濟適用住房管理中心基礎(chǔ)上成立統(tǒng)一的住房保障機構(gòu)，統(tǒng)籌實施住房保障職能。（四）通過合理城市規(guī)劃，推動房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展合理的城市規(guī)劃能夠促進地方房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展，在促進遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同時，地方政府應(yīng)加大對新建城區(qū)規(guī)劃力度，通過規(guī)范、合理、有效管理促進城市化發(fā)展。1.增強規(guī)劃的超前意識城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。2.強化規(guī)劃的執(zhí)行力度必須增強全民法制意識，各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實施細則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。3.增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識行政主管部門的職能意識能夠有效提高規(guī)劃質(zhì)量。今后的工作主要是強調(diào)規(guī)劃主管部門權(quán)力與責(zé)任的有效結(jié)合，逐步使城市規(guī)劃更加科學(xué)合理。（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力培育遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，開發(fā)商之間的激烈競爭已經(jīng)是不爭的事實，一線開發(fā)商為提升自身的競爭力，加強了從