我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對策建議

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對策建議

隨著我國居民收入水平的不斷提高，二手房買賣、房屋租賃等房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)不斷增多，房地產(chǎn)市場更加繁榮和活躍。眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。政府的監(jiān)管與調(diào)控、行業(yè)組織的自律和推動(dòng)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的摸索與努力，共同推進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完善和發(fā)展。2006年對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說又是“大刀闊斧”的一年，政府管理部門在鞏固2005年取得的成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大整頓規(guī)范力度，對房地產(chǎn)交易市場的秩序進(jìn)行專項(xiàng)持續(xù)整治，發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。這些政策的出臺和措施的實(shí)施，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)日趨規(guī)范，洗牌效應(yīng)開始顯現(xiàn)。一目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的構(gòu)成（一）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)量和規(guī)模據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有5萬多家（包括居間和代理），隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的日趨規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展總體上呈現(xiàn)出立品牌、擴(kuò)規(guī)模的趨勢。在2006年9月17日召開的“2006年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第三屆中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”上，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家機(jī)構(gòu)共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組的研究結(jié)果顯示：從二手房、租賃市場的成交總額來看，我國百強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)已在國內(nèi)占據(jù)了50%以上的市場；從經(jīng)營收入來看，2005年百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)平均經(jīng)營收入為2387.22萬元，其中1000萬以下的占34%，1000萬～4000萬元的占43%，而4000萬元以上的占23%；同時(shí)百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，平均進(jìn)入3.2個(gè)城市，門店數(shù)量由2004年的40個(gè)提高到2005年的43個(gè)，比2004年增長了7.5%，見圖1、圖2和圖3。圖12003～2005年百強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)圖22005年百強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營收入分布圖32003～2005年百強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)門店數(shù)量分布（二）從業(yè)人員的數(shù)量和素質(zhì)在2006年10月舉辦的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試中，2170人通過了該次執(zhí)業(yè)資格考試。截至2006年底，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試已舉辦了5次，全國考試合格、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的有29492人，其中獲準(zhǔn)注冊的有16466人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，各年累計(jì)人數(shù)見圖4。圖42002～2006年累計(jì)取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員已過百萬，但取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格且獲準(zhǔn)注冊執(zhí)業(yè)的尚不足兩萬人，且從總體來講房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊，這極大地影響了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展和誠信建設(shè)。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資質(zhì)的管理和執(zhí)業(yè)素質(zhì)的提高仍面臨著艱巨的任務(wù)。（三）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織模式目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要有四種經(jīng)營模式：單店模式、直營連鎖模式、加盟連鎖模式、直營連鎖和加盟連鎖的混合模式。單店模式一般店面較小，人員較少，僅服務(wù)于自己所在的社區(qū)。居民小區(qū)附近的小房產(chǎn)信息部是此類模式的典型代表。直營連鎖模式是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)用自有資金建立連鎖店，對各連鎖店實(shí)行統(tǒng)一管理，具有完全的經(jīng)營決策權(quán)。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)直接在連鎖店中展開，房源與客戶信息在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)信息共享。這是目前我國大多數(shù)已形成一定規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取的主要擴(kuò)張模式，例如北京的我愛我家、天津的順馳置業(yè)、上海的上房置換、杭州的金豐易居等都采用此種模式。加盟連鎖模式是將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的品牌和管理模式以授權(quán)的方式授予加盟者，加盟者繳納加盟費(fèi)和保證金后使用該品牌運(yùn)營，加盟店擁有獨(dú)立的經(jīng)營管理權(quán)并自負(fù)盈虧。此類模式的核心主要是無形資產(chǎn)的擴(kuò)張，如來自美國的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)。采用混合模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，有的以直營連鎖為主，同時(shí)吸收加盟店，該類經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般處于加盟擴(kuò)張嘗試階段；還有的直營、加盟并行發(fā)展，二者各占50%，采用此類模式的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般都具有國際背景，在局部細(xì)分市場上有較強(qiáng)的品牌影響力。房地產(chǎn)市場的日益活躍，為采用各類模式發(fā)展的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供了良好的發(fā)展空間。各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)立足于自身基礎(chǔ)，抓住市場機(jī)會(huì)，在促使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場形成的過程中，各有所長地充分發(fā)展。二2006年我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)回顧（一）政府整頓促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展進(jìn)入2006年以來，政府在2005年整頓規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場取得的成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步大刀闊斧地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行整頓規(guī)范，以鞏固和深化2005年的調(diào)控成果。5月17日，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。5月31日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確，指出2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅；7月26日《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］108號）明令8月1日起對二手房買賣強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅。兩稅齊征使二手房賣方轉(zhuǎn)售為租，并激發(fā)了買賣雙方的觀望心理，導(dǎo)致二手房市場逐步置于濃厚的觀望氣氛中。二手房交易的下降使一些不規(guī)范的或競爭力不強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因無力適應(yīng)新政下的市場而關(guān)門。7月6日建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房［2006］166號），強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)行人員的簽名。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，將由房地產(chǎn)、發(fā)展改革、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。9月6日建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的電視電話會(huì)議，決定在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)查處包括未取得經(jīng)營執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，未按規(guī)定使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房等費(fèi)用，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中賺取差價(jià)等六類違法違規(guī)行為。在國家宏觀調(diào)控監(jiān)管政策的指導(dǎo)下，各地政府也紛紛出臺各項(xiàng)整治規(guī)范方案，積極落實(shí)整頓規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)政策。8月1日天津市公發(fā)了《關(guān)于天津市私產(chǎn)房交易抵押貸款實(shí)行資金監(jiān)管的通知》。10月31日北京市工商局、市建委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項(xiàng)整治活動(dòng)的實(shí)施方案》，方案明確提出，市建委和市工商局將在各自職責(zé)內(nèi)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、逾期未辦理備案手續(xù)、發(fā)布虛假廣告和信息、隱瞞重要事項(xiàng)、居間代理不符合上市交易條件的房屋以及與房地產(chǎn)開發(fā)公司串通捂盤惜售、炒賣房號、哄抬房價(jià)等20種違法、違規(guī)行為。12月5日吉林省全力開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，重點(diǎn)針對以下六方面違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整治：商品房預(yù)（銷）售中的違法違規(guī)行為；廣告中的違法違規(guī)行為；經(jīng)營行為中的欺詐行為；銷售合同中的違法違規(guī)行為；房地產(chǎn)市場主體的違法違規(guī)行為；價(jià)格違法違規(guī)行為。（二）行業(yè)組織牽頭引領(lǐng)行業(yè)走向規(guī)范在政府部門的高度重視和大力支持下，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過深入的調(diào)查研究和分析，尋出解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信危機(jī)的有效辦法，通過鼓勵(lì)品牌企業(yè)、大力發(fā)展連鎖經(jīng)營、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠信檔案、與政府部門聯(lián)手打擊違規(guī)操作的不法機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入和清退機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)培訓(xùn)等一系列舉措，為扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信危機(jī)局面、促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用。在2006年10月31日召開的“2006全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評價(jià)結(jié)果發(fā)布暨行業(yè)發(fā)展峰會(huì)”上，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)評選出了114家優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和70名優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，向社會(huì)推薦，同時(shí)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)內(nèi)的不光彩行為進(jìn)行曝光，公布了12個(gè)行業(yè)內(nèi)典型的違法案例，發(fā)布了帶有行業(yè)自律意義的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，并在網(wǎng)上開通了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人信用檔案，讓公眾方便快捷地查詢信息，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。各地方行業(yè)協(xié)會(huì)也積極創(chuàng)新形式，發(fā)起了多種行業(yè)自律活動(dòng)。上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)2006年9月12日召開試點(diǎn)會(huì)員單位“誠信教育”開學(xué)典禮。二百多名從業(yè)人員參加了由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的“誠信為先，信譽(yù)至上”教育報(bào)告會(huì)，并在會(huì)后簽訂了“誠信承諾書”。部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還與行業(yè)協(xié)會(huì)合作，讓誠信教育進(jìn)駐企業(yè)，將誠信教育融入新員工的培訓(xùn)模塊中，從源頭開展誠信教育。2006年11月8日北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“不賺差價(jià)”的倡議書》，當(dāng)日即收到京城220家會(huì)員中介機(jī)構(gòu)的響應(yīng)。響應(yīng)倡議的中介機(jī)構(gòu)如有賺取差價(jià)行為，將按消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定雙倍退賠差價(jià)。倡議書中的五項(xiàng)主要約定為：對業(yè)主委托出售的房源權(quán)屬情況，要嚴(yán)格查證核實(shí)；對業(yè)主委托出售的房源價(jià)格，要按市場價(jià)格真實(shí)評估，不蓄意提價(jià)或壓價(jià)，不賺差價(jià)；在業(yè)務(wù)操作過程中，要讓買賣雙方當(dāng)事人見面，當(dāng)面簽署房屋買賣合同；不搞現(xiàn)金收房業(yè)務(wù)；通過銀行專戶交割交易資金，不挪用客戶資金。大連市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)于2006年7月正式推出了“履約保證金先行賠付制度”。該制度是由協(xié)會(huì)提議，由會(huì)員單位發(fā)起組成并實(shí)施的住房消費(fèi)權(quán)益保障機(jī)制。其功能是在房款全部進(jìn)行資金監(jiān)管的前提下，買賣雙方在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間交易中如因機(jī)構(gòu)原因給客戶造成經(jīng)濟(jì)損失，當(dāng)事人雙方可直接向協(xié)會(huì)投訴，經(jīng)查證確屬機(jī)構(gòu)責(zé)任的，協(xié)會(huì)可直接從機(jī)構(gòu)預(yù)存的保證金中先行賠付，這樣不但可使房屋交易當(dāng)事人在交易中多了一道行業(yè)消費(fèi)保障，同時(shí)在市場中提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信度。（三）品牌競爭加速行業(yè)走向整合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大空間為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇，同時(shí)隨著對專業(yè)化服務(wù)需求的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始走上規(guī)?；⑵放苹陌l(fā)展道路。規(guī)模化經(jīng)營拓寬了信息來源渠道，擴(kuò)大了業(yè)務(wù)量，優(yōu)化了人、財(cái)、物資的配置，增強(qiáng)了抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而大大提升了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場競爭力。品牌化經(jīng)營是誠信經(jīng)營和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的無形承諾。在經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容和方式漸顯同質(zhì)化的今天，品牌在客戶關(guān)系上發(fā)揮著越來越大的影響力，是中介企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑。規(guī)模大、品牌優(yōu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以其雄厚的實(shí)力和強(qiáng)大的號召力，逐步成為了市場的主體。北京的我愛我家、鏈家地產(chǎn)、中大恒基、順馳、信一天等中介公司的門店數(shù)都已超過百家，5個(gè)品牌的中介目前在京門店數(shù)量累計(jì)超過了1300家。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在優(yōu)勝劣汰中逐漸走向整合，并且已經(jīng)開始打破地域限制和地方壟斷，是全國范圍內(nèi)的大整合。由中國房地產(chǎn)TOP10研究組評出的2005年“中國十大最具價(jià)值房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司品牌”的市場地位可說明這一情況。該十大品牌的品牌價(jià)值近三年每年的增長速度平均達(dá)到了204%，大部分已經(jīng)進(jìn)入了北京和上海這兩個(gè)國內(nèi)最活躍的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，市場總份額分別達(dá)到25%和30%。在天津、重慶、廣州、深圳這4個(gè)比較活躍的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，十大品牌的市場份額也均超過了20%。[1]三我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存的主要問題在整體走向規(guī)范、整合的大趨勢下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)仍像大多數(shù)年輕的行業(yè)一樣，在發(fā)展中不可避免地出現(xiàn)了一些問題：相關(guān)法律法規(guī)缺位，政府部門監(jiān)管乏力，行業(yè)準(zhǔn)入制度不嚴(yán)，業(yè)內(nèi)充斥著大量不合法不合格的機(jī)構(gòu)和人員等。在目前的二手房交易及房屋租賃業(yè)務(wù)中，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，因短期利益驅(qū)動(dòng)，背離了本該扮演溝通供需雙方信息的專業(yè)服務(wù)者角色，使出各種違約欺詐手段，對房屋供給方實(shí)行現(xiàn)金收房、賺取差價(jià)；對需求方則發(fā)布虛假廣告、訂立霸王合同，利用雙方成交到過戶的時(shí)間差挪用甚至卷跑交易資金。目前業(yè)內(nèi)現(xiàn)存的主要問題可用圖5示意。圖5我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存的問題（一）法律法規(guī)不健全，政府行業(yè)監(jiān)管乏力《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等是目前規(guī)范我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的基本法律法規(guī)，但涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則的條款，都規(guī)定得較為原則，需要細(xì)化。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面的法律缺位現(xiàn)象非常明顯，相關(guān)法律法規(guī)的健全是目前亟待解決的問題。相關(guān)法律法規(guī)的缺位是導(dǎo)致政府部門監(jiān)管乏力的主要原因。由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)自律還處在起步階段，行業(yè)組織對整個(gè)行業(yè)的監(jiān)督管理還缺乏相應(yīng)的權(quán)限，由政府監(jiān)管向行業(yè)自律過渡還需要一個(gè)過程，這在一定程度上導(dǎo)致了行業(yè)監(jiān)管的乏力。（二）行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)混亂，經(jīng)紀(jì)主體競爭無序?qū)τ诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的相關(guān)要件，如注冊資金、營業(yè)場所、業(yè)務(wù)范圍、人員要求等，缺乏全國統(tǒng)一的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，各地對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件規(guī)定缺乏權(quán)威性；另外對各規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件缺乏分級標(biāo)準(zhǔn)，且未對其實(shí)行分級管理。上述兩個(gè)因素在很大程度上導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)混亂、行業(yè)監(jiān)管缺乏明確有力的依據(jù)以及不同規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無序競爭的局面，降低了市場競爭機(jī)制的效率。目前，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場中，還存在眾多無資格證書的從業(yè)人員。無證人員的大量存在破壞了本應(yīng)有序的經(jīng)紀(jì)人主體競爭秩序，且由于較難對無證人員所實(shí)施的經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行有效監(jiān)管，致使其違規(guī)成本較低，極大地?fù)p害了有證人員的積極性和切身利益。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)定和注冊管理工作機(jī)制的統(tǒng)一與完善日漸緊迫。（三）違約欺詐嚴(yán)重，信任危機(jī)一觸即發(fā)在2006年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評價(jià)結(jié)果發(fā)布暨行業(yè)發(fā)展峰會(huì)上，建設(shè)部劉志峰副部長指出：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為不規(guī)范的問題還十分突出，損害委托人利益的事情時(shí)有發(fā)生，有的信息披露不準(zhǔn)確、不真實(shí)；有的虛構(gòu)房地產(chǎn)交易，騙取銀行貸款；有的在房屋租賃中采用“短付長收”等手段，騙取、侵占客戶的房租，甚至卷款潛逃；有的擅自挪用客戶購房款，或者采取拖延支付交易資金的方式，從事房屋收購、盲目擴(kuò)張或其他投資，給客戶造成了重大損失；有的經(jīng)紀(jì)合同不規(guī)范，權(quán)利義務(wù)不對等；有的通過壓低售價(jià)、抬高買價(jià)，或者低價(jià)購進(jìn)、高價(jià)售出等方式賺取差價(jià)，損害委托人的利益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨重大信任危機(jī)，誠信建設(shè)刻不容緩。1.虛假廣告：虛構(gòu)房源，美化宣傳部分房屋中介在店面信息、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體上發(fā)布一些“優(yōu)質(zhì)低廉”的虛假房源信息，這些信息有的是抄襲別家經(jīng)紀(jì)公司的，有的是自己編造的，有的是從“中介勿擾”的招租信息上截留的，還有的是對現(xiàn)有房源虛假美化，目的在于引誘消費(fèi)者上鉤，以騙取消費(fèi)者的看房費(fèi)、中介費(fèi)和信息費(fèi)。虛假廣告往往對房源及周邊環(huán)境的描述與真實(shí)情況不符，甚至對同一房源進(jìn)行不同版本的美化，從而誤導(dǎo)消費(fèi)者行為，一旦消費(fèi)者繳納定金和中介費(fèi)后，工作人員就以種種理由來推托消費(fèi)者，或推薦其他房源或致使交易不成從而扣留定金或騙取中介費(fèi)。虛假廣告的大量存在，使消費(fèi)者對房地產(chǎn)中介避之不及，“中介勿擾”嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)中介在消費(fèi)者心目中的形象。2.吃差價(jià)：低進(jìn)高出，短付長收由于目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場缺乏統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再加之現(xiàn)行傭金率相對較低，所以在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，賺取差價(jià)已成為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲取超額利潤最為有效的手段。吃差價(jià)的主要運(yùn)作方式是低進(jìn)高出和短付長收。例如在二手房買賣中對登記售房者壓低登記售價(jià)，對咨詢買房者抬高售價(jià)，從而創(chuàng)造出一個(gè)差價(jià)空間，在避免委托雙方見面的前提下簽訂交易合同從而占取差價(jià)；或以低價(jià)購進(jìn)房屋高價(jià)售出房屋來賺取差額；在房屋租賃業(yè)務(wù)中采取向出租人支付較短租期的租金而向承租人收取較長租期的租金，利用差額資金進(jìn)行房屋吞吐等業(yè)務(wù)來間接賺取差價(jià)，或以低價(jià)租入高價(jià)租出的方式直接賺取差價(jià)。無論以何種方式賺取差價(jià)，都有失信譽(yù)，且存在著一定的挪用客戶資金的隱患，嚴(yán)重侵害了委托雙方的利益。3.現(xiàn)金收房：囤積房源，資金隱患如果是誠信透明的現(xiàn)金收房，那么對于急于快速套現(xiàn)的賣方來說是有益的。但不法中介往往利用“一次性付全房款”為噱頭違法賺取超額差價(jià)，他們利用賣房者急于出售的心理，盡力壓低房價(jià)，再以高價(jià)賣出，侵害了買賣雙方的利益。同時(shí)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收房的資金往往并非自有資金，而是采取延期支付應(yīng)付給出租者的租金或賣房者的房款，挪用客戶資金進(jìn)行的，一旦房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身的資金鏈發(fā)生斷裂或經(jīng)營者卷款逃跑，委托人的利益就將遭受無可挽回的損失。4.霸王合同：暗設(shè)圈套，權(quán)利義務(wù)不等目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所采用的合同基本都是每個(gè)經(jīng)紀(jì)公司自己的版本，在合同條款上或多或少都帶有保護(hù)自身利益的傾向性。更主要的是缺乏經(jīng)紀(jì)方違約責(zé)任的界定和經(jīng)紀(jì)方違約行為的賠償條款，而且經(jīng)常采用表述較為隱蔽的不平等條款，使委托人常常處于弱勢地位，一旦發(fā)生糾紛，所簽訂的霸王合同將起不到應(yīng)有的保護(hù)消費(fèi)者利益的作用，使消費(fèi)者有苦難言。在房屋租賃方面，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用協(xié)議合同設(shè)置圈套。例如以各種形式濫用“禁止租房者和房主私下聯(lián)系，否則視為違約，押金一概不予退還”的條款騙取客戶押金。在二手房買賣中，霸王條款的危害性更大，由于中介機(jī)構(gòu)的刻意隱瞞，買賣合同簽訂后，涉及房屋權(quán)屬爭議、質(zhì)量缺陷等重大問題的糾紛時(shí)，消費(fèi)者的利益往往得不到應(yīng)有的保護(hù)。（四）卷款事故頻發(fā)，資金監(jiān)管模式亟待完善“堅(jiān)石事件”過后，類似事件時(shí)有發(fā)生。2005年7月6日，合肥市某房地產(chǎn)銷售代理有限公司攜客戶房款4000多萬元一夜蒸發(fā)；2006年10月，曾被評為天津市優(yōu)秀企業(yè)的某房產(chǎn)中介公司一夜之間全線停業(yè)，1.5億元的房產(chǎn)交易資金不翼而飛。2006年11月30日，建設(shè)部公開通報(bào)了嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易秩序、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的十大典型違法違規(guī)案件，無一不涉及對客戶資金的違法違規(guī)使用，暴露出二手房交易過程中存在的巨大的資金安全隱患。目前買賣雙方從簽訂合同到辦理過戶之間一般需要1～3個(gè)月左右，在這期間買方的資金將放在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的賬戶上并由其代為保管，過戶完成后再由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將資金轉(zhuǎn)到賣方賬戶里。這樣就會(huì)形成大量的資金沉淀。業(yè)內(nèi)人士以上海為例估算，2005年上海二手住房交易面積達(dá)到1971.5萬平方米，以每平方米6698元的均價(jià)計(jì)算，二手房的交易金額至少在1300億元以上。假設(shè)其中通過中介成交的為70%，就會(huì)有100多億元資金在中介公司的委托保管之內(nèi)。經(jīng)紀(jì)公司的客戶資金與其自有資金往往為同一賬戶，客戶資金這頭入賬，經(jīng)紀(jì)公司那頭便可“為我所用”。面對大筆的資金沉淀，經(jīng)紀(jì)公司往往不甘于坐吃利息，而是用作生財(cái)資本，或用于本公司的規(guī)模擴(kuò)張，或現(xiàn)金收房、囤積房源，或挪作其他風(fēng)險(xiǎn)投資。有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)甚至把二手房業(yè)務(wù)當(dāng)作另類融資渠道，完全背離了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的本義。某些房地產(chǎn)開發(fā)公司竟將二手房融資手段作為“發(fā)展戰(zhàn)略”的一部分，在進(jìn)軍各城市時(shí)先由經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入，形成大量資金沉淀后用于房地產(chǎn)開發(fā)。這種由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代管交易資金的模式，直接導(dǎo)致了多宗卷款詐騙案的發(fā)生，既損害了消費(fèi)者的利益，擾亂了正常的市場秩序，同時(shí)也容易埋下金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。二手房交易資金監(jiān)管模式改革已成為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的重要問題。四對策與建議（一）健全法律法規(guī)，強(qiáng)化政府行業(yè)監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的主體和最為活躍的因素，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)完善的重點(diǎn)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格取得和注冊管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理。建議盡快出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為準(zhǔn)則》，盡可能詳盡地規(guī)定經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格取得、注冊和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的基礎(chǔ)要件和程序要件，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為準(zhǔn)則，并明確其違法違規(guī)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做到有法可依、有章可循。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的規(guī)范既要有靜態(tài)的約束，又要有動(dòng)態(tài)的監(jiān)督。法律法規(guī)的健全落實(shí)屬于靜態(tài)的約束，而政府有關(guān)部門和行業(yè)自律組織的監(jiān)管則屬于動(dòng)態(tài)的監(jiān)督。前者是后者的依據(jù)，后者是前者的保障。要加強(qiáng)監(jiān)管力度，進(jìn)行定期檢查或不定期抽查，對違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理，對嚴(yán)重違規(guī)行為采取吊銷執(zhí)照等嚴(yán)厲處罰措施。進(jìn)一步劃分政府監(jiān)管和行業(yè)組織自律監(jiān)管的各自范圍，應(yīng)擴(kuò)大行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理的權(quán)限，使之在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場逐步走向規(guī)范的過程中實(shí)現(xiàn)同步成長。（二）嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行政準(zhǔn)入制度對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行行政許可既是國情所需，又是國際慣例。當(dāng)前在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域邁出依法行政的第一步就是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)施行政許可。這既是必要的管理?xiàng)l件，又是不可替代的管理手段。1.對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)實(shí)行行政許可由于不同規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在設(shè)立的基礎(chǔ)要件，例如注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員、業(yè)務(wù)范圍等方面要求不同，不宜籠統(tǒng)規(guī)定行政許可準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，所以建議制定分級標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)要件才能向行業(yè)主管部門申請成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。在制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的基礎(chǔ)要件之后，還要規(guī)定審批其成立的程序要件。擬設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)首先向房地產(chǎn)主管部門申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在經(jīng)過審批許可后，到工商行政主管部門登記注冊，并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，否則不能從事營業(yè)活動(dòng)。不經(jīng)資質(zhì)許可而從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，屬非法經(jīng)營，應(yīng)依法取締。2.對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實(shí)行行政許可美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)行的執(zhí)照制度和我國香港特別行政區(qū)實(shí)行的發(fā)牌制度，都對我國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的管理提供了有益的借鑒。鑒于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場從業(yè)人員的現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實(shí)行行政許可同樣是必要的和有益的。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)會(huì)通過建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資信評價(jià)，建立房地產(chǎn)交易信息共享系統(tǒng)（MLS），制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)損害賠償和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為居民提供行為規(guī)范、誠實(shí)信用、信息準(zhǔn)確、高效便捷的服務(wù)。（三）加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)目前，亟須提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員應(yīng)是復(fù)合型人才，應(yīng)具備較為全面的房地產(chǎn)相關(guān)知識，不但要掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識，而且還要掌握房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)法律等一系列相關(guān)知識，這樣才能夠更好地分析市場的供求走勢和為委托雙方服務(wù)。同時(shí)，必須盡快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在消費(fèi)者心目中的不良形象，提高其社會(huì)地位，這樣才能吸引更多的優(yōu)秀人才加入該行業(yè)。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行繼續(xù)教育，提高其從業(yè)的綜合素質(zhì)也是必要的。（四）促進(jìn)建立有效的資金監(jiān)管模式有關(guān)部門應(yīng)積極促進(jìn)資金監(jiān)管具體方案的出臺。方案的核心內(nèi)容應(yīng)在于：禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在本公司的基本存款戶下代收代付交易資金，確定除經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以外的資金托管主體，構(gòu)建一整套有效可行的資金監(jiān)管程序?？蓢L試實(shí)行以“銀行+第三方”為共同監(jiān)管主體的方案。其中銀行是確保交易資金安全的責(zé)任主體，責(zé)任時(shí)間是從交易開始到房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記辦理完畢，即雙方辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，交易資金才能由買方轉(zhuǎn)移至賣方，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和第三方均無權(quán)動(dòng)用。第三方是確保交易安全的責(zé)任主體，獨(dú)立于政府、銀行、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，具備專業(yè)化操作的資格，負(fù)責(zé)交易過程的監(jiān)管，如權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)控制、合約履行監(jiān)督等。資金監(jiān)管方案除合理確定監(jiān)管主體外，還應(yīng)考慮服務(wù)環(huán)節(jié)的連續(xù)性、流程的簡化度以及監(jiān)管成本增加帶來的市場推廣難度，即應(yīng)盡可能建立起一整套完善的監(jiān)管程序，并由體制保障其實(shí)施?？梢灶A(yù)見，有效的資金監(jiān)管方案的出臺，不僅能規(guī)范二手房交易過程，保障客戶交易資金的安全，而且利于加速房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整合。（五）全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競爭力我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的大門已隨著“入世