我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府干預

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府干預

一房地產(chǎn)企業(yè)的成長我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟最重要的產(chǎn)業(yè)之一，2006年投資規(guī)模近2萬億元，擁有企業(yè)近6萬家，從業(yè)人員150萬，年銷售面積6億平方米，年銷售額超過2萬億元。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)和汽車產(chǎn)業(yè)一起成為我國新時期消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的動力，成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生伊始，投資額和銷售額就保持極高的增長幅度，快速跨越了產(chǎn)業(yè)增長率10%以內(nèi)的形成期，進入了成長期。高速的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)成長過程中分化、派生、融合與擴張同時發(fā)生，產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)的初級一體化、垂直非一體化、專業(yè)化、垂直一體化現(xiàn)象共存，呈現(xiàn)出紛繁復雜的格局。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了短暫的初創(chuàng)階段后，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)公司為主的組織體系。這時的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對整個經(jīng)濟系統(tǒng)來說還是陌生的，企業(yè)只能憑借自身的力量進行項目的全部工作：依靠自己完成市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、規(guī)劃構(gòu)思、財務分析和編制設(shè)計任務書，憑借自身的力量組織項目的征地、拆遷、委托設(shè)計和施工，開發(fā)公司的工程部實施項目進度控制、質(zhì)量控制和資金控制，成立自己的銷售團隊進行項目宣傳推廣和銷售，進而成立自己的物業(yè)管理部負責項目的運營管理和維護。盡管企業(yè)是全能型的，但普遍規(guī)模小，專業(yè)人員不足，管理機制不健全，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)形成初期依靠這種初級垂直一體化模式運營。產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進了專業(yè)化分工，分化出了房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)財務公司、拆遷公司、監(jiān)理公司、銷售公司、物業(yè)管理公司；派生出了房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)評估公司、房地產(chǎn)廣告公司、房地產(chǎn)策劃公司、房地產(chǎn)法律服務產(chǎn)業(yè)以及專職于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的媒體；出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)理人職業(yè)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)咨詢師、房地產(chǎn)律師、房地產(chǎn)廣告人和房地產(chǎn)策劃師，專業(yè)化分工使我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走上了垂直非一體化的專業(yè)化分工道路。目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務的、有相對完整的專業(yè)化分工鏈條的、在整合各種資源基礎(chǔ)上依靠建筑業(yè)進行房屋生產(chǎn)的服務性產(chǎn)業(yè)。在專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，2002年以來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要環(huán)節(jié)的集中趨勢日見明顯，作為產(chǎn)業(yè)主角的房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)尤其突出。部分開發(fā)企業(yè)在擴大規(guī)模的基礎(chǔ)上，成本有效降低，快速實現(xiàn)升級，在產(chǎn)業(yè)中的地位得到迅速加強，成為產(chǎn)業(yè)中的主體。這種趨勢使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了兩種類型的分化，一類是向持續(xù)、高效的大型企業(yè)發(fā)展，在獲得土地及資金要素上占得先機，同時高效利用土地和資金要素，在完善企業(yè)管理和運行機制的基礎(chǔ)上，致力于企業(yè)形象和品牌建設(shè)，兼顧自身利益和社會效益，謀求長遠發(fā)展。它們是產(chǎn)業(yè)集中的主角，是產(chǎn)業(yè)進步中先進力量的代表，但它們的發(fā)展有走向寡頭壟斷的趨勢。另一類是以開發(fā)獨立的項目為主，小型開發(fā)企業(yè)。這類企業(yè)在我國目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)為數(shù)眾多，它們自有資金比例普遍較低，資產(chǎn)負債率偏高，市場力量較弱，由于受到土地和資金要素的制約，只能以獲得單個項目的最大利益為目標，短期行為嚴重。盡管這類公司存在諸多不足，但是它們卻蘊藏著企業(yè)升級的可能和潛力，是制約產(chǎn)業(yè)過度集中的有效力量。我國的房地產(chǎn)市場還處于需求壓力長期偏大、產(chǎn)業(yè)正在成長的階段，保護市場競爭力量和鼓勵實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟同樣重要。二房地產(chǎn)企業(yè)的擴張我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴張的源動力是需求拉動。國民收入水平和消費能力的持續(xù)提高刺激了住房消費需求，經(jīng)濟高速增長帶動了對非住宅產(chǎn)品的需求。雙重的需求增長拉動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的擴張，導致生產(chǎn)要素投入增加，產(chǎn)業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L，這種擴張是整個產(chǎn)業(yè)鏈的擴張，引發(fā)要素市場的重新配置。我國目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)外延式擴張的主要方式是地域空間擴展和資本模式升級。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步于特大城市，導致房地產(chǎn)的投資和生產(chǎn)過多集中于特大城市，特大城市的經(jīng)濟增長也較多依賴房地產(chǎn)。特大城市吸引了大量的房地產(chǎn)資本要素，但土地供給相對稀缺，導致房價升高和泡沫化威脅不斷加劇。與特大城市相比，我國中小城市房地產(chǎn)開發(fā)空間廣闊，在特大城市土地要素門檻漸高的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必然向其他城市擴張，使資本要素向其他城市流動，帶動房地產(chǎn)地域間協(xié)調(diào)發(fā)展。這種擴張有利于改善更多城市的面貌和基礎(chǔ)設(shè)施條件，刺激地方經(jīng)濟，促進中小城市土地集約利用，總體上提高全國城鎮(zhèn)居民住房水平。從全局看，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，是我國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的戰(zhàn)略任務，也是全面建設(shè)小康社會、構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求。我國政府從貫徹落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的戰(zhàn)略高度出發(fā)，正在大力推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)作為與人民群眾生活密切相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中具有先導和帶動作用。2006年我國東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長17.4%，中部地區(qū)增長30.8%，西部地區(qū)增長30.3%，中部和西部的投資增長率遠遠高于東部。其中，北京的房地產(chǎn)投資增長12.8%，上海的投資增長2.3%，遠遠低于21.8%的全國平均水平，陜西、吉林、河南的投資增長率高于50%，內(nèi)蒙古的投資增長率甚至高達100%。上述兩組對比說明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資重點正在向中部和西部以及二線、三線城市轉(zhuǎn)移。我國大型的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式升級是跨越式發(fā)展的標志。金融化、證券化使部分企業(yè)從自主開發(fā)向委托開發(fā)模式演化，出現(xiàn)了在金融領(lǐng)域進行房地產(chǎn)資本運作的企業(yè)，實現(xiàn)了運作模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)公司進入證券市場是聚集社會資金、實現(xiàn)資本模式升級的重要途徑。與西方房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面對房屋存量市場不同，我國的房地產(chǎn)市場以增量為主，小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一項目開發(fā)無法保證經(jīng)營業(yè)績的連續(xù)性和穩(wěn)定性，開發(fā)項目的周期性因素使企業(yè)的財務指標和公司業(yè)績經(jīng)常產(chǎn)生較大波動，投資回收期偏長，不可預見因素多，信用水平偏低，也都影響到房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場獲得認可。經(jīng)過多年的努力，優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)逐步實現(xiàn)了跨區(qū)域多方位連續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，憑借良好的業(yè)績和品牌，已經(jīng)在證券市場站穩(wěn)了腳跟。到2006年底，我國境內(nèi)上市公司（A、B股）數(shù)量增加到1434家，其中房地產(chǎn)板塊企業(yè)達到80家，占上市企業(yè)總數(shù)的5.6%；上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額3321億元，總市值5010億元，占境內(nèi)上市公司89404億元總市值的5.6%。在空間擴張和資本模式升級的同時，很多企業(yè)著眼于未來發(fā)展，致力于產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，將開發(fā)的部分物業(yè)自我持有，作為不動產(chǎn)長期經(jīng)營，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從單純的開發(fā)銷售向不動產(chǎn)經(jīng)營管理延展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式擴張以企業(yè)素質(zhì)提高、產(chǎn)業(yè)升級為特征，表現(xiàn)為專業(yè)化分工、技術(shù)進步、要素利用效率提升、生產(chǎn)管理水平提高、產(chǎn)品升級換代、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)合理化等。從普遍意義上講，在供給與需求均衡的情況下，產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭加劇，企業(yè)為了保證利潤水平或者謀求生存才會致力于內(nèi)涵擴張，但是我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)面對的是巨大需求市場和廣闊發(fā)展空間，內(nèi)涵式擴張所需的競爭動力明顯不足。另一方面，受到土地供給的限制，生產(chǎn)能力的增加短期內(nèi)無法實現(xiàn)與市場需求在較低價格水平的均衡，很多企業(yè)在低水平經(jīng)營、高消耗生產(chǎn)的情況下也能憑借高價格獲得利潤，成為產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式擴張動力不足的另一個重要原因。在產(chǎn)業(yè)快速擴張、市場不均衡和低競爭性的環(huán)境下，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題日益增多：一是受到土地資源約束，企業(yè)在區(qū)位范圍內(nèi)集中度很高，擁有過強的左右市場價格的能力，導致價格偏離普通消費者的購買能力。二是企業(yè)忽視社會成員主體的普通住房需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應的緊缺。三是由于房地產(chǎn)市場利潤空間較大、有效競爭不足，很多企業(yè)維持著落后的經(jīng)營管理機制，忽視產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)信譽，引發(fā)各種各樣的社會矛盾。四是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人，市場約束機制相對滯后，存在著以非正常手段獲取超額利潤的途徑，很多企業(yè)憑借非正常手段獲得高額利潤后，短期內(nèi)得以發(fā)展壯大并取得顯著“成功”，甚至形成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有方就是“成功”運用非正常手段的社會共識，對整個產(chǎn)業(yè)的行為方式產(chǎn)生了影響，損害了企業(yè)的社會形象。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題引起了政府和社會的高度關(guān)注，也使房地產(chǎn)企業(yè)感受到了巨大壓力。三房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和競爭通過擴大規(guī)模降低單位生產(chǎn)成本，獲取較高利潤是企業(yè)發(fā)展的普遍選擇。就房地產(chǎn)項目而言，不同區(qū)位范圍內(nèi)土地資源數(shù)量確定而且有限，土地的使用性質(zhì)和強度又受到城市規(guī)劃的限定，于是房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)出量是固定的，項目依靠增加產(chǎn)量降低邊際成本無從談起，利用規(guī)模經(jīng)濟擴大利潤空間，獲得規(guī)模經(jīng)濟效益也就不可能實現(xiàn)。但是我國的房地企業(yè)卻可以靠增加開發(fā)項目，擴大生產(chǎn)總規(guī)模，提高資本要素的使用效率，降低實物成本和管理成本，產(chǎn)生規(guī)模效益。所以我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益是靠增加開發(fā)項目數(shù)量實現(xiàn)的，不具有“項目的規(guī)模經(jīng)濟”，而具有“企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟”。盡管房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益，但仍然只具有低競爭性：其一，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大，市場需求旺盛，宏觀經(jīng)濟基本面良好，擴張是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要任務。其二，對于區(qū)位范圍內(nèi)擁有土地的在位企業(yè)來說，受到土地數(shù)量和土地利用強度的制約，房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)出量是固定的，不能形成此消彼長的競爭關(guān)系。其三，不同的城市、城市中的不同區(qū)位范圍，土地的用地特點和綜合地租都有著顯著的差異，使區(qū)位間的價格差異和價格隔離極為顯著，價格競爭只能發(fā)生在擁有相鄰或者相近的開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)之間，無法形成同質(zhì)化、大范圍的價格競爭。其四，多數(shù)情況下房地產(chǎn)企業(yè)即使在低水平經(jīng)營、高消耗生產(chǎn)的情況下也能獲得利潤，企業(yè)生存競爭壓力不足。其五，區(qū)位范圍內(nèi)房地產(chǎn)商之間的競爭可能是一種俱損的選擇，房地產(chǎn)商之間具備協(xié)同的條件和沖動，協(xié)同是房地產(chǎn)商的更優(yōu)選擇。四房地產(chǎn)企業(yè)壁壘、協(xié)同在土地稀缺性、產(chǎn)品固定性和區(qū)位差異性的制約下，房地產(chǎn)項目擴大利潤的途徑集中到產(chǎn)品價格上來，擁有定價權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)就顯得尤為重要。企業(yè)為了獲取定價的有利位置，必須在區(qū)位范圍內(nèi)形成強大的市場力量。受土地利用條件的限制，區(qū)位范圍內(nèi)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量較少，可以在區(qū)位范圍內(nèi)形成較高的集中度，這些企業(yè)建立在協(xié)同基礎(chǔ)上的集合市場力量所形成的控制價格可以遠遠高于邊際成本之上，與競爭相比，企業(yè)間協(xié)同是更高效率的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)形成區(qū)位范圍內(nèi)控制力量的主要條件源于土地稀缺性所形成的結(jié)構(gòu)性壁壘和利益相關(guān)者所形成的行為性壁壘。在有限的區(qū)位范圍內(nèi)，土地資源確定而且有限，不擁有土地開發(fā)權(quán)的企業(yè)無法進入，事實上排除了新企業(yè)進入?yún)^(qū)位范圍內(nèi)參與競爭的可能性，形成了源于土地稀缺性的區(qū)位結(jié)構(gòu)性壁壘，從某種意義上講，我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭的中心是獲得土地能力的競爭，即區(qū)位準入的競爭。利益相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)為了阻止競爭性企業(yè)的進入，在項目開發(fā)的重點環(huán)節(jié)進行協(xié)同，增加其他企業(yè)進入的難度和成本，保持其在一定區(qū)位范圍內(nèi)的控制地位，形成利益相關(guān)者協(xié)同的行為性壁壘。以規(guī)范房地產(chǎn)市場、有效配置房地產(chǎn)資源為目的的政策措施以及對開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績等特定要求也會在一定程度上增加新企業(yè)進入的難度，形成進入障礙。從整體上看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壟斷格局現(xiàn)階段不會出現(xiàn)，壟斷價格不會發(fā)生，但是企業(yè)協(xié)同定價在很大程度上左右著市場的價格水平。房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)同不僅以私下合謀的形式發(fā)生，多數(shù)情況下是相互呼應而自發(fā)實現(xiàn)的。在協(xié)同作用下區(qū)位范圍內(nèi)的開發(fā)商都將房價標定在高位，形成控制市場的協(xié)同價格，甚至有能力削弱政府對房價的政策性調(diào)控。這種協(xié)同是商人的理性選擇，是以要素約束和低需求低價格彈性為基礎(chǔ)的。從行為主義的觀點分析，少數(shù)廠商會在協(xié)同價格下秘密降價，既享受協(xié)同價格的保障，又通過降價增加銷量，擴大市場份額。秘密降價會引起消費者非正常流動，消費者流動使市場信息對稱，價格協(xié)議瓦解、市場協(xié)同無法實現(xiàn)。所以斯地哥勒認為，在信息流動的市場中，廠商行為一定是競爭性的，協(xié)同的作用有限。但是就我國的房地產(chǎn)市場而言，區(qū)位范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)出量是固定的，降低價格無助于市場份額的擴大，開發(fā)商不具備秘密降價的動機。博弈論強調(diào)，可以通過對其他局中人預期反映的判斷整合產(chǎn)業(yè)內(nèi)行為個體間的沖突和合作，博弈均衡導致企業(yè)間為了實現(xiàn)最優(yōu)利益會達成行為均衡，企業(yè)間行為相互依賴，獨立定價很難發(fā)生，在房地產(chǎn)區(qū)位范圍內(nèi)產(chǎn)出量固定的前提下，協(xié)同定價和非價格手段協(xié)同（影響政策、廣告宣傳、影響預期）成為房地產(chǎn)企業(yè)的策略性行為選擇?？刂苾r格的形成會提高社會成本，加劇社會分配不均，降低社會總效率。首先表現(xiàn)在消費者剩余一部分被轉(zhuǎn)移為生產(chǎn)者利潤，消費者利益受損。其次，與充分競爭的市場價格相比控制價格保護了低效率，資源配置效率降低。第三，房地產(chǎn)企業(yè)憑借強大的市場力量影響產(chǎn)業(yè)政策的走向，損害經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展。限制區(qū)位范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)控制價格力量過強的局面，有利于維護整個社會的福利和公平。五政府對房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同的干預西方學者研究發(fā)現(xiàn)，從1950年代初到50年代中的42個產(chǎn)業(yè)中，高集中度的產(chǎn)業(yè)群（CR8＞70%）和較不集中的產(chǎn)業(yè)群（CR8＜70%）之間的利潤差異從4.3%降到了1.1%，由此認為壟斷和協(xié)同不是獲得高額利潤的主要原因，進而認為造成市場不均衡狀態(tài)的壟斷主要來自政府的管制，高集中度產(chǎn)業(yè)的高利潤來源于高效率而非壟斷，沒有政府的介入，市場不會出現(xiàn)長期的壟斷，政府應該盡量減少對市場競爭的干預，市場均衡不能通過政策干預加以實現(xiàn)。“可競爭市場理論”認為市場集中度和企業(yè)規(guī)模沒有重要到形成市場不均衡的程度，只要市場是“可競爭”的，既市場進出無障礙，就可以保持理想的市場行為和市場績效。市場中不需要有很多的企業(yè)，只要存在競爭壓力，即使企業(yè)處于壟斷或者寡占，只要進出無障礙，市場也是均衡有效的?？筛偁幨袌霾淮嬖诒趬荆挥谐恋沓杀?，沉淀成本的大小決定新企業(yè)進入的門檻。在上述理論推動下，一些學者認為我國政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場干預過度，甚至認為目前房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題是政府干預過度造成的，主張政府退出，完全開放房地產(chǎn)市場，只要政府不管制，房地產(chǎn)會自動運行到良性軌道上來。在我國，受到土地稀缺形成的結(jié)構(gòu)性壁壘和在位企業(yè)協(xié)同的行為性壁壘雙重制約，區(qū)位范圍內(nèi)新企業(yè)很難進入，市場環(huán)境不具備“可競爭性”。區(qū)位范圍內(nèi)房地產(chǎn)項目無法靠擴大規(guī)模實現(xiàn)高額利潤，必定利用協(xié)同價格尋求更高利潤。過高的協(xié)同價格脫離社會大多數(shù)群體的購買能力，政府放棄干預會放任企業(yè)間的協(xié)同行為，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展偏離目標。單純從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，我們強調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的效率和發(fā)展，尊重作為經(jīng)濟社會成員的房地產(chǎn)企業(yè)的合理理性選擇，但是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須符合社會大多數(shù)成員的利益，必須兼顧整個社會的福利和公平，因此從經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行有效合理的干預，是政府責無旁貸的職責。盡管政策干預不能實現(xiàn)完全市場均衡，但是可以控制市場不均衡程度，也只有這樣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)才能在經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的前提下實現(xiàn)健康高效的可持續(xù)發(fā)展。我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展、人均收入水平普遍增長，但是貧富差距也在明顯拉大，形成了不同的消費階層。他們對住宅都有著強烈的需求，對房地產(chǎn)增值也都有著強烈的預期，對住宅價格的承受力卻大相徑庭。針對不同消費階層的購房者住宅的價格體系也應該是多層次的，低收入人群住宅產(chǎn)品定價應該建立在成本和成本加成基礎(chǔ)上；普通商品房定價可以建立在競爭和隨行就價的基礎(chǔ)上；高端產(chǎn)品可以針對顧客消費能力，利用品牌和消費心理定價。市場的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)商處于住宅定價的主導地位，價格的形成以房地產(chǎn)商之間協(xié)同的隨行就價為主。在高收入階層消費能力的侵入下，這種定價行為所形成的價格嚴重脫離了中低消費人群的價格接受能力，出現(xiàn)了較大的消費斷層，低收入階層的受惠機會大幅度減少。增加房地產(chǎn)投資、提高國民收入水平是滿足住房需求的根本途徑，但是投資和消費能力的增長受到宏觀經(jīng)濟的制約，過快增長會對國民經(jīng)濟的增長速度產(chǎn)生巨大的影響，增加宏觀經(jīng)濟的