房產評估報告

房地產抵押估報告估報編：XXXX[XXXX]第XXXXXX號估項名：XXX市住房產押估估委人房產價構XXXXXXXX房地估有公注房產價：XXXXX(冊：王芳注號3520130033)估報出日：○五十月十日

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電話：、估價告摘要表估報編：字2015]XXXXXX號

人

雷

XXX市XXXXXXXXXXXX住宅地抵估二一年二二日《屋有證(XX房證R字XXX號《有地用》[XXX國用（200XX第XXXXXX號為定地抵貸額提參依而估地抵價。平方米

鋼

其單共面為平方。

2002年13.10平米層帶梯

出住宅：自層3層

至

人幣13799元/壹捌肆貳元（1842000元零整0元）壹捌肆貳元（1842000元壹貳貳元（122000元壹柒貳元（1720000元12885元/

預實抵權處費和金目，據(jù)地行例扣除期現(xiàn)押的金未慮期現(xiàn)押的臵用

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電話：、致估委托人函XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號XXXXXXXX：受你們的委托，本公司特派注冊房地產估價XXXXX(注冊號3520080014)、王曉芳(注冊號：3520130033)對估價對象進行了估價。估價對象：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地產；財產范圍包括建筑物（不含室內二次裝修及家具家電等動產）及分攤的土地使用(包含土地出讓金)；總建筑面積為133.49平方中單元共有面積為平方米用權面積為平方米；規(guī)劃及實際用途均為住宅，土地使用權類型為出讓，房屋所有權人及土地使用權人均為雷珍。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值；價值時點為2015年12月20日；價值類型為市場價值。依據(jù)有關法律法規(guī)和估價標準及本估價機構掌握的資料程序，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用比較法進行了分析、測算和判斷，在滿足本次估價假設和限制條件下，估價結果見表1。

估價結一覽表壹捌肆貳元（1842000元

表種：人幣)單13799元/平米

壹捌肆貳元（1842000元

零整0元單13799元平米

壹貳貳元（122000元

壹柒貳元（1720000元

單12885元/平米法定代表章或簽名）XXXXXXXX房地產估價有限公章）二○一五年十二月二十一日

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電話：、目

錄估價師聲明................................................................1估價假設和限制條件..................................................2估價結果報告............................................................4一估委人二房產價構三估目4四估對4五價時7六價類7七估原7八估依8九估方9十估結9十、冊地估師10十、地勘十、價業(yè)期估價技術報告...........................................................11一區(qū)狀描與析11二實狀描與析12三權狀描與析13四市背描與析14五最最利分六估方適性析16七估測過八估結確九房產現(xiàn)力析風提附

件29一估對位圖二估對實查情和關片三可實位圖外照；四專幫情和關業(yè)見五估對《屋有證國有地用》??；六關法優(yōu)受款況陳》?。黄吖牢瘯。话朔慨a價構業(yè)照?。痪欧慨a價構質書??；十注房產價注證復件

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電話：估價師明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明1們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的有虛假記載導性陳述和重大遺漏。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。4、我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。5、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范《房地產估價基本術語標準(GB/T50899-2013)和《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。6產估價師XXXXX及助理人員陳小玲對估價對象的外觀和內部使用狀況進行了實地查勘并進行記錄。7、沒有人為本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。參加估的注冊房地估價師

二○一五年十二月二十一日第1

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電話：估價設限制件一、本估價的各項價假設（一）般假設1、估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證們對權屬證書上記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，但未向政府有關部門進行核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。估價對象可在公開市場上自由轉讓。2、注冊房地產估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。（二）定事項假設本次估價測算的預期實現(xiàn)抵押權稅金為估價對象于價值時點以抵押價值進入市場轉讓時，賣方需正常負擔的正常稅費。（三）離事實假設估價對象在價值時點已進行二次裝修，根據(jù)抵押估價的謹慎原則，本估價結果未包含該估價對象房屋室內的二次裝修及家具家電等動產價值。（四）相一致假設無。（五）據(jù)不足假設（提供《國有土地使用證》時對土地使用用途及類型的假設）無。二、估報告使用限1價報告僅用于為估價委托人確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)得用于其他用途。2、本估價報告的應用有效期為壹年，自本報告書出具之日（年12月21第2

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電話：日）起計。若報告使用期限內，房地產市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結果需做相應調整或委托估價機構重新估價。3、本估價報告的使用者僅限于估價委托人、抵押權人。4本估價機構面同意單位或個人不得將本估價報告用于公開的文件、通告或報告中，亦不得以任何形式公開發(fā)表。5報告必須經(jīng)估價機構加蓋公章冊房地產估價師簽字后方可使用價機構僅對本報告的原件承擔責任，對任何形式復制件概不認可且不承擔責任。第3

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電話：估價結報XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號一、估委托人姓住姓住

名：XXXXXXX址：XXXX省XXXX市XXXXX號名：XXXXXX址：XXXX省XXXX市XXXXXX號二、房產估價機構名

稱：XXXXXXXX房地產估價有限公司法定代表人：XXXXXXXX營業(yè)執(zhí)照：XXXXXXXX房地產價格評估資質等級：一級資質證書編號：XXXXXXX土地評估注冊證書注冊號：XXXXXXX聯(lián)系電話：XXXX-XXXXXXXXX、XXXXXXXXX傳

真：XXXX-XXXXXXXXX公司地址：XXXX市三、估目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。四、估對象（一）估價對象抵押的合法性分析估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，共有情況為單獨所有，未出租，未設定他項權利，可在公開市場上自由轉讓，作為抵押的房地產，符合《中華人民共和國城市房地產管理法擔保法國物權法抵押管理辦法》等相關法律法規(guī)規(guī)定。（二）估價對象財產范圍財產范圍包括建筑物（不含室內二次裝修及家具家電等動產）及分攤的土地使第4

XXXXXXXX房地產估價有限公司用權(包含土地出讓金)。(三)估價對象基本狀況

電話：1、名稱及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地產。2、規(guī)模：估價對象房地產總建筑面積為133.49方米（其中單元共有面積為20.09平方米地使用權面積為13.10方米。3、用途：規(guī)劃及實際用途均為住宅。4、權屬：房屋所有權人及土地使用權人均為雷珍，共有情況為單獨所有；土地所有權狀況未記載，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法土地管理法》等相關法律法規(guī)，確定土地所有權為國家所有；土地使用權類型為出讓；至價值時點估價對象未出租，且未設定抵押權等他項權利。5、估價對象產權登記狀況見表2、表3《房屋有權證登記狀表

表2XX房證XX第XXXX號屋有權人

私房

市

平

米

樓202單元

鋼結

住2006年05月30日買倪產。202單元其共面：20.09平方米《國有地使用證》記狀況

表3

XXXX市XXXXXXXXXXXX（）

2127

住

出

住：2067-09-03第5

XXXXXXXX房地產估價有限公司13.10㎡

電話：㎡13.10㎡

（四）土地基本狀況1、四至：東至XXX路，西至XXX路，南至路，北至XXXX三中。2、形狀：土地形狀為較規(guī)則長方形。3、土地使用期限：住宅：至2067-09-034、規(guī)劃條件：土地使用權類型為出讓，地類（用途）為住宅攤土地使用權面積為13.10平方米。5、開發(fā)程度：土地開發(fā)程度達到紅線內外“六通通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房。（五）建筑物基本狀況1、建筑結構：鋼混結構。2、設施設備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全。3、樓層：總樓層16層,202單元位于自然層第層。4、朝向及單元位臵：建筑物為南北朝向，估價對象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風較好。5、層高：住宅層高2.8m。6、戶型：三房二廳一廚二衛(wèi)一陽臺。7、裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內為普通裝修，具體情況為：入戶門為防盜門，戶內門為夾板門，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛(wèi)生間樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽臺樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內水、電齊全。第6

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電話：8、建成時間：建成于XXXXXX年。9、維護狀及新舊程度至價值時點為自住，墻面、樓地面、門窗等未出現(xiàn)明顯破損情況，維護狀況較好；屬完好房，新舊程度為七成八新五、價時點二○一五年十二月二十日，為完成估價對象實地查勘之日。六、價類型（一）價值類本次估價的價值類型為市場價值。（二）價值定市場價值是估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。抵押價值是估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。法定優(yōu)先受償款是假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。抵押凈值是抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金后的價值。（三）價值內包括房屋建筑內二次裝修及家具家電等動產包含土地出讓金)。七、估原則本次估價遵循的原則為：1、獨立、客觀、公正原則遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。2、合法原則遵循合法原則，評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。第7

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電話：3、價值時點原則遵循價值時點原則，評估價值應為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。4、替代原則遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內。5、最高最佳利用原則遵循最高最佳利用原則，評估價值應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。6、謹慎原則遵循謹慎原則估價值應為在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。八、估依據(jù)（一）次估價所依的有關律、法規(guī)和策文件1民共和國城市房地產管理法修正）(中華人民共和國主席令第七十二號)2民共和國土地管理法修訂）(中華人民共和國主席令第二十八號)3土地管理法實施條例人民共和國國務院令第號)4民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國主席令第七十四號)5民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第六十二號)6民共和國擔保法》(中華人民共和國主席令第五十號)7共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例(中華人民共和國國務院令第55號)8地產抵押管理辦法》(中華人民共和國建設部令第98號)9人民政府關于印發(fā)2012四城區(qū)土地級別與基準地價更新成果》[XX政綜?2013?108號]第8

XXXXXXXX房地產估價有限公司（二）次估價所依的估價準

電話：1估價規(guī)范50291-2015）2估價基本術語標準》(GB/T50899-2013)3抵押估價指導意見2006]8號）4省建筑裝飾裝修工程消耗量定額5年XXXX工程造價信息》（三）價委托人提的有關料1、房地產估價委托書2、估價委托合同3先受償款情況說明》4權證房證R字第XXX號)使用證[XXX國用（2006）第XXXXXX號復印件（四）地產估價機和注冊地產估價師握和搜的有關資料1、實地查勘照片及實地查勘記錄2、可比實例調查資料及可比實例外部照片九、估方法本次估價采用的估價方法為比較法。比較法定義：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。公式=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×區(qū)位狀況調整系數(shù)×實物狀況調整系數(shù)×權益狀況調整系數(shù)十、估結果根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用比較法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象于價值時點（2015年）在滿足本次估價假設和限制條件下的估價結果見表4。估價結一覽表

表4(種：人幣)

壹捌肆貳元

元/方

（1842000元零整0元第9

XXXXXXXX房地產估價有限公司壹捌肆貳元（1842000元

電話：13799元/方

壹貳貳元（元）壹柒貳元12885元/方（1720000元包房建（含內次修家家等產、分的地用(含地讓)2預實抵押的臵用稅項中根當銀行例扣預實抵權稅，考預實抵權的處費。十一、冊房地產估師參加估的注冊房地估價師

十二、地查勘期2015年12月20日。十三、價作業(yè)日期2015年12月20日至2015年12月21日。XXXXXXXX房地產估價有限公司（公章）二○一五年十二月二十一日第10

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電話：估價術報告XXXXXX字2015]第XXXXXX號一、區(qū)狀況描述與析（一）臵狀況1、坐落：估價對象坐落于XXXXXXXXXX（又名“XXXXX價對象位臵圖2、方位：估價對象位于XXX以東，XXX以南XXX以北，XXX路以西，方位較好。根據(jù)《XXXX市人民政府關于印發(fā)XXXX四城區(qū)土地級別與基準地價更新成果的通知》[XX綜?2013?XXXX]，該位臵屬于一級住宅用地。3、樓幢位臵:不直接臨街（路好。4、與重要場所距離：距離車站約里，公交車程約鐘;距離XXXX車站約里，公交車程約鐘；距離市中心約里，步行約鐘；距離公里，公交車程約10鐘；距離XXXX院約公里，步行約分鐘；與重要場所距離較近。5、臨街（路）狀況：小區(qū)西臨XXX路、臨街狀況一般。6、樓層：總樓層16層，202單元位于自然層第層，單元所處樓層一般。7、朝向及單元位臵：建筑物為南北朝向，估價對象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風較好。8、綜合評價：位臵狀況較好。（二）通條件1、道路狀況：估價對象所處區(qū)域內路網(wǎng)鋪設較完善，周邊有路、XXX路、XX路、XXX路等主次干道，道路通達度較好，線路較通暢，道路狀況較好。2、出入可利用交通工具：位于小區(qū)東北方向距離300米左右即有公交車站點“XXXXX有XXXXXXX等公交車經(jīng)過，公交線路輻射范圍較廣；小區(qū)周邊的士較多，乘坐的士較方便。3、交通管制情況：小區(qū)所臨道路無特殊交通管制。4、停車方便程度：小區(qū)已配建地下停車位，但地上停車位有限，附近有公共停車場，停車略方便。5、綜合評價：綜合考慮交通條件略好。（三）部配套設施況第11

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電話：1、外部基礎設施：估價對象所處宗地開發(fā)程度為紅線外“六通即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣礎設施較完備。2、外部公共服務設施：距離估價對象所在小區(qū)500范圍內有XXXX人民醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生服務設施；有銀等金融商業(yè)網(wǎng)點；有市等購物場所；有XXX小學、等教育機構；外部公共服務設施較完備。3、綜合評價：外部配套設施狀況較完備。（四）圍環(huán)境狀況1、自然環(huán)境：周圍主要為住宅小區(qū)，附近沒有高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站等，噪音及空氣污染較小；綠化略好，自然環(huán)境略好。2、人文環(huán)境：區(qū)域內多為普通住宅小區(qū)，治安狀況較好，人文環(huán)境較好。3、景觀：區(qū)域內無山水景觀，距離西湖公園略近，景觀略好。4、綜合評價：周圍環(huán)境狀況略好。（五）位狀況分析根據(jù)以上描述與綜合評價分析，估價對象區(qū)位狀況略優(yōu)。二、實狀況描述與析（一）地實物狀況述與分1、名稱：XXXX市XXXXXXXXXXXX分攤土地。2、四至：東至XXXX路，西至XXX路，南至路，北至XXXX。3、面積：分攤土地使用權面積13.10平方米。4、形狀：土地形狀為較規(guī)則長方形。5、地形、地勢：估價對象所在地塊為平地，地勢較平坦，與相鄰土地、道路高低一致，自然排水較好。6、地質：地基承載力及穩(wěn)定性較好，地下水位和水質較好，無不良地質現(xiàn)象，地質條件較好。7、土壤：土壤未受過污染，非垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。8、開發(fā)程度：土地開發(fā)程度達到紅線內外“六通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房。9、土地實物狀況綜合分析：根據(jù)以上描述，估價對象土地實物狀況較好。（二）筑物實物狀描述與析1、名稱及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX宅房地產。2、建筑規(guī)模：總建筑面積為133.49方米（其中單元共有面積為20.09方第12

XXXXXXXX房地產估價有限公司米小適中。

電話：3、建筑結構：鋼混結構，該結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。4、設施設備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全。5、裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內為普通裝修，具體情況為：入戶門為防盜門，戶內門為夾板門，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛(wèi)生間樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽臺樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內水、電齊全。裝修工程施工質量較好。6、層高：住宅層高2.8m，高度符合居住標準。7、空間布局：估價對象所在樓宇總高十六其中一層沿街為店面（估價對象所在梯位不直接沿街宅]有3個梯位價對象所在梯位為一梯戶；戶型為三房二廳一廚二衛(wèi)一陽臺，空間布局合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。8、建筑功能：由臥室餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺組成，建筑功能齊全，滿足居住需求。9、工程質量：根據(jù)估價人員實地查勘，建筑物使用正常，工程質量較,價值時點屬于完好房。10、外觀：建筑物樓宇外觀為紅色瓷磚飾面，保養(yǎng)較好，外觀較好。11、新舊程度：建筑物建成于002年，根據(jù)估價人員實地查勘，建筑物結構構件完好，墻面、樓地面、門窗等未出現(xiàn)明顯破損情況，維護狀況較好，使用正常，屬完好房，新舊程度為七成八新。12、物業(yè)管理：封閉式物業(yè)管理，24小時保安值班，物業(yè)管理略好。13、小區(qū)配套：小區(qū)設有健身器材等，配套略好。14、小區(qū)環(huán)境：小區(qū)設有草坪、樹木等，綠化略高，小區(qū)環(huán)境略好。15筑物實物狀況綜合分析據(jù)以上描述價對象建筑物實物狀況較好。三、權狀況描述與析1、用途：規(guī)劃用途為住宅，實際用途為住宅。第13

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電話：2、規(guī)劃條件：土地使用權類型為出讓，土地使用年限為住宅：至067-09-03，地類（用途）為住宅，分攤土地使用權面積為平方米。3、所有權狀況：房屋所有權人為雷珍，土地所有權狀況未記載，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法修正土地管理法年修訂）等相關法律法規(guī)，確定土地所有權為國家所有。4、土地使用權狀況：為國有建設用地使用權，土地使用權人為雷珍。5、共有情況：單獨所有。6、用益物權設立情況：無。7、擔保物權設立情況：無。8、租賃或占用情況：未出租，無被占用情況。9、拖欠稅費情況：無。10、查封等形式限制權利情況：無。11、權屬清晰情況：產權清晰，手續(xù)齊全。12、權益狀況綜合分析：估價對象至價值時點未出租，無抵押權等他項權利，產權狀態(tài)完整。四、市背景描述與析（一）地經(jīng)濟社會展簡況XXXX別稱XXXX，簡稱XX東部XX江下游沿岸，是東南沿海重要都市，XXXXX治、經(jīng)濟、文化、科研中心以及現(xiàn)代金融服務業(yè)中心。首批對外開放的沿海港口城市之一，全國綜合實力五十強城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國環(huán)保模范城市、全國雙擁模范城市、國家歷史文化名城、全國文明城市、全國宜居城市、福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市百強城市，2013年財經(jīng)周刊一線城市轄XXX縣地總面積XXXX平方公里面方公里方公里。2014年XXXX繼續(xù)保持積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策房地產市場遏制房價快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大仍是2014市的主旋律。在穩(wěn)定商品房市場發(fā)展的同時，大力推進保障性安居工程建設，是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。隨著組合調控政策的不斷完善，房地產市場的發(fā)展將有望趨于理性。（二）地房地產市總體狀根據(jù)XXXX市房地產市場目前的運行情況將來一段時間內房地產市場第14

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電話：仍將延續(xù)、穩(wěn)定增長的局面。從需求方面來看，為省會中心城市的巨大集聚和輻射作用正在逐步增強。目XXXX房地產業(yè)已初具外向型和中心城市的特征，根據(jù)規(guī)劃年城區(qū)用地規(guī)模將達到平方公里現(xiàn)在的XXXX萬增加到XXX萬人，新增人口的住房需求將是巨大的。總的說XXX房地產市場發(fā)展是理性的、有序的、穩(wěn)定的，未來將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。（三）類房地產市狀況就市宅市場而言，，我們實地調研了部分樓盤及部分房地產經(jīng)紀公司并沒有出現(xiàn)明顯的價格波動。近期新推盤項目并不,本都在去化前期項目前大多沒有折,我們調研的項目中只有個別項目為清盤推出幾套特價房,幅度相比成交均價低約因為特價房數(shù)量較少,所以市場的實際價格并沒有出現(xiàn)波動。XXXX區(qū)樓盤目前主要成交均價集中在-1.7,相比年初上漲幅度約為8-10%,郊區(qū)項目價格上漲幅度快于市區(qū)XXXX的幅度超過15%漲主要出現(xiàn)在上半交量也表現(xiàn)為前高后低,下半年尤其是四季度成交量開始盤整,格也開始穩(wěn)全年成交量同比下滑約5%,省會城市中表現(xiàn)一,低于全國平均增速。住宅供應開始放量并明顯郊區(qū)化。2013全年市區(qū)商品住宅供應平方米,比增長51%,這是房價相對穩(wěn)定的原,供應結構明顯出現(xiàn)郊區(qū)化的特位臵距離市中心相對較遠的XX商品住宅供應平方米,同比增長75%,占全市整體供應量的比重達到78%侯區(qū)目前成交均價約為9000元/平米約為市區(qū)均價的56%2013全年量跌價漲。進2014年，受宏觀經(jīng)濟不景氣和房地產市場自身調整的雙重影響，樓市艱難。年初的兩會中，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥透露了房地產市場“雙向調控”定下樓市主基調，熱點城市的投資投機需求將繼續(xù)被抑制，非熱點城市的調控則會相對放松。88，XXXX住房和城鄉(xiāng)建設廳正式發(fā)省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見“XX八條日人民政府辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》[XX辦（2014）138號]出臺，新政從首套房認定、購房落戶、公積金貸款、二手房買賣、個人住房貸款及分類調控等諸多方面提出意見，市限購、限貸將逐步放寬或取消月17日房公積金管理委員會關于做好住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》出臺，調整了住房公積金貸款住房套數(shù)認定標準等2015年3月22XXXX省住房和城鄉(xiāng)建設廳XXXX省財政廳XXXX省金融工作辦公室聯(lián)合發(fā)布了《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見住房消費支持剛性住房需求提出七條意見，分別為放寬首套房首改房認定標準、加第15

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電話：大使用住房公積金購房支持力度、加強住房金融服務、推進房屋征收貨幣化安臵補償款購買存量商品房、著力打通商品房與保障性住房轉換通道、試行推出共有產權住房、提升住宅小區(qū)基本公共服務水平，俗稱七條措施都在為不景氣的樓市提供政策支持據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的年11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中月建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲，同比上漲；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲，同比上漲0.9%。樓市延續(xù)2014年月以來整體下跌態(tài)勢，房地產市場仍在調整，目前XXXX地產開發(fā)商都在不同程度進行營銷，想方設法去庫存。從1至今國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市住宅銷售價格變動情況來看，其中二手住宅價格一直略有上漲，到20145價格停止增長，開始下跌，但跌幅較小。綜合以上情況分析，XXXX住宅價格整體出現(xiàn)先漲后跌態(tài)勢。但由于2014年我國繼續(xù)保持積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。針對房地產市場，政府遏制房價快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大。進，樓市利好政策接踵而來XXXX市住宅價格下滑動力不足，在今后的一段時間內也將會保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。五、最最佳利用分估價對象規(guī)劃用途為住宅用房，現(xiàn)用于居住，用途合法；根據(jù)估價人員的實地查勘，分析估價對象利用狀況及所處區(qū)域的位臵、交通、環(huán)境景觀及外部配套設施，考慮到房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，估價人員認為持現(xiàn)狀續(xù)使用最為有利，目前的利用現(xiàn)狀為最高最佳利用狀態(tài)。六、估方法適用性析（一）種估價方法適用性析1較法適用性分析較法適用于同類房地產數(shù)量較多常發(fā)生交易且有一定可比性的房地產估價。2法適用性分析益法適用于估價對象有收益或同類房地產有租金案例的房地產估價。3法適用性分析本法適用于估價對象可以通過價格構成來測算房地產價值的房地產估價。4開發(fā)法適用性分析開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價。（二）次估價未選的估價法及理由第16

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電話：本次估價未選用的估價方法為收益法、成本法、假設開發(fā)法。1、未選用收益法理由（1）收益法理論上適用，但是受到應用的客觀條件限制，主要由于租售比極不合理，租金的收入甚至低于銀行的存款利息。（2）當前成套住宅的價格主要受市場供求關系所決定，用收益法評估的價值已經(jīng)不能真正反映現(xiàn)實成套住宅房地產的價值。2、未選用成本法理由（1）成本法理論上適用，但是受到應用的客觀條件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅主要受供求關系主導，均衡原理已經(jīng)被淡化。（2）目前狀態(tài)下，成套住宅通過價格構成來測算價值，已經(jīng)與當前房地產價格關聯(lián)性很弱。3、未選用假設開發(fā)法理由假設開發(fā)法理論上不適用，估價對象為現(xiàn)房，目前使用狀態(tài)很好，已經(jīng)發(fā)揮了最高的效用。（三）次估價選用估價方及理由本次估價選用比較法進行估價，選用理由：1對象為住宅查閱到與估價對象同一供求圈內在價值時點的近期有較多類似房地產交易，且通過修正能建立可比基礎，故采用比較法進行估價。2、有條件選用比較法進行估價的，應以比較法為主要方法。（四）次估價選用價方法技術路線1、求取估價對象未設立法定優(yōu)先受償權下的價值具體步驟為交易實例比實例較基準進行交易情況修正進行市場狀況調整進行房地產狀況調整求取比較單價取比較價值。2、確定注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款3、求取抵押價值4、求取預期實現(xiàn)抵押權的處臵費用及稅金5、求取抵押凈值七、估測算過程（一）價對象未設法定優(yōu)受償權下的值求取1、可比實例選取第17

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電話：根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值時點，選取了三個與其相似的交易實例為可比實例；見表5?？杀葘嵒緺顩r表物業(yè)類：住宅

60

表553

層

層

層

2、建立比較基礎（1）統(tǒng)一財產范圍第18

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電話：由于估價結果不含其室內二次裝修價值，而可比實例A、B、C交價格均包含室內二次裝修，均為中檔裝修，故應將可比實例A、B、C成交價中剔除其二次裝修的價值，見表6。剔除二裝修價值測表

表6

據(jù)建裝程/

（2）統(tǒng)一付款方式可比實例、B、交價格均在成交日期一次性付清，與估價對象估價結果統(tǒng)一。（3）統(tǒng)一融資條件可比實例、B、交價格均為在常規(guī)融資條件下的價格，與估價對象估價結果統(tǒng)一。（4）統(tǒng)一稅費負擔可比實例、B、交價格均為交易稅費正常負擔情況下的價格，與估價對象估價結果統(tǒng)一。（5）統(tǒng)一計價單位可比實例ABC成交價格幣種、單位、面積內涵均與估價對象估價結果統(tǒng)一。（6）建立比較基礎后的可比實例單價，見表。

建立比基礎后的可實例單一覽表

表7

3、價格影響因素比較第19

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電話：將可比實例與估價對象的價格影響因素進行比較，見表?？杀葘嵟c估價對象格影響素說明表

表8

3

層

11

11

第20

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電話：

4、因素修正及調整將可比實例與估價對象相比較從交易情況修正狀況調整狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整五個方面進行修正得出如下系數(shù)：（1）交易情況修正交易實例Ａ、Ｂ、Ｃ均為公開市場條件下正常交易，不存在特殊因素，故交易情況修正系數(shù)均為100/100。（2）市場狀況調整采用價格指數(shù)法進行市場狀況調整個大中城市住宅銷售價格變動情況中手住宅價格定基指數(shù)，可比實例、B、C交時的市場價格指數(shù)分別為第21

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電話：104.9、105.3、104.2，由于價值時點份指數(shù)尚未公布，且11月至在此期間房地產市場狀況較為平穩(wěn)，故參照市場價格指數(shù)為101.5，故市場狀況調整系數(shù)如下：可比實例A：101.5/104.9=0.97可比實例B：101.5/105.3=0.96可比實例C：101.5/104.2=0.97（3）區(qū)位狀況調整調整方法按百分比法調整，以估價對象的區(qū)位狀況為基準，各可比實例分別與估價對象進行比較，可比實例區(qū)位狀況比估價對象區(qū)位狀況好的調整值為正，差的調整值為負或相同的調整值為值根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷已經(jīng)考慮了其權重，具體調整見表9。區(qū)位狀因素調整系表

表9

第22

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電話：

（4）實物狀況調整調整方法按百分比法調整，以估價對象的實物狀況為基準，各可比實例分別與估價對象進行比較，可比實例實物狀況比估價對象好的調整值為正，差的調整值為負似或相同的調整值為0整值根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷已經(jīng)考慮了其權重體調整見表10。實物狀因素調整系表

表10

（5）權益狀況調整調整方法按百分比法調整，以估價對象的權益狀況為基準，各可比實例分別與估價對象進行比較，可比實例權益狀況比估價對象好的調整值為正為負似或相同的調整值為0整值根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷已經(jīng)考慮了其權重體調整見表11。權益狀因素調整系表

表

第23

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電話：

5、求取比較單價（1）測算公式房地產比較單=立比較基礎后的單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×區(qū)位狀況調整系數(shù)×實物狀況調整系數(shù)×權益狀況調整系數(shù)（2）計算過程見表12房地產較單價測算

表㎡/㎡

各可比實例比較單價較接近，故采用簡單算術平均數(shù)求取估價對象住宅的比較單價:估價對象202單元比較單價=（13924+13388+140833=13798（元/平方米）6、202單元未設立法定優(yōu)先受償權下價值求取第24

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電話：202單元建筑面積為133.49平方米，則未設立法定優(yōu)先受償權下價值為：13798×133.49=1841895（元）,取整為元（取整至仟元202單元取整后單價=1842000÷133.49=13799元/平方米（二）冊房地產估師知悉法定優(yōu)先受款確定法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權數(shù)額，發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，其他法定優(yōu)先受償款。根據(jù)注冊房地產估價師所掌握的資料結合估價委托人陳述，未發(fā)現(xiàn)估價對象在價值時點之前已設立法定優(yōu)先受償權利，故在價值時點注冊房地產估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零元。（三）押價值求取抵押價值為未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值，則：抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款＝1842000-0＝1842000（元）單元抵押價值單價=1842000÷133.49=13799（元/平方米）（四）期實現(xiàn)抵押的處臵用和稅金求1、預期實現(xiàn)抵押權的處臵費用根據(jù)XXXX市各銀行的慣例，不要求考慮處臵費用，本次估價未予考慮。2、預期實現(xiàn)抵押權的稅金估價對象單元建筑面積為平方米（建筑面積未超過144方米通住宅，根XXXX市現(xiàn)行房地產交易的相關稅費規(guī)定，估價對象若以本次估價抵押價值進行交易，需繳納如下稅費：交易手續(xù)稅及附個人所得即：住宅部分稅（5.60%+1.0%）（元慎原則，取整為122000元（取整至仟元（五）押凈值抵押凈值=抵押價值-預期實現(xiàn)抵押權的處臵費用和稅金=1842000-122000=1720000（元）第25

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電話：單元抵押凈值房地產單價=1720000÷133.49=12885元/平方米）八、估結果確定根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用比較法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象于價值時點（2015年）在滿足本次估價假設和限制條件下的估價結果見表14。估價結一覽表

表14(幣種：民幣

壹捌肆貳元

元/方

（1842000元零整0元壹捌肆貳元13799元/方（1842000元壹貳貳元（元）壹柒貳元12885元/方（1720000元九、房產變現(xiàn)能力析與風提示（一）現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。抵押房地產變現(xiàn)能力分析包括以下內容：1、房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等方面的分析。（1）通用性分析估價對象的合法用途為住宅，實際用途為住宅，屬于常見的、被普遍使用的房地產，該類房地產市場有效需求量較大，故通用性較好，變現(xiàn)能力較強。（2）獨立使用性分析估價對象為成套住宅，可以單獨使用而不受限制，獨立使用性較好。（3）可分割轉讓性分析估價對象為成套住宅，產權完整，從物理上、經(jīng)濟上考慮不可分割轉讓。（4）區(qū)位條件分析估價對象位于XXXX鼓樓區(qū)，該區(qū)域為成熟的XXXX區(qū)，區(qū)位條件較好，房地產變現(xiàn)能力較強。（5）開發(fā)程度分析第26

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電話：估價對象為現(xiàn)房宗地開發(fā)程度達到紅線內通、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房開發(fā)程度較高。（6）價值大小分析估價對象為普通住宅，面積適中，總價值略小，變現(xiàn)能力略強。（7）房地產市場狀況分析價值時點房地產市場狀況較平穩(wěn)，變現(xiàn)能力一般。2產在價值時點拍賣或者變賣時抵押物最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度假定在價值時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分、價值量較大、需求面較小、潛在購買群體受到限制及心理排斥等因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比評估價值要低。3、變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序（1現(xiàn)的時間長短與房地產處臵方式和營銷策略等因素有關般說來拍賣方式處臵房地產時，變現(xiàn)時間較短。（2）變現(xiàn)過程要支付拍賣傭金、評估費、登記費、合同公證費等費用；需繳納的稅金項目有營業(yè)稅及附加、個人所得稅、交易手續(xù)費等。（3）清償順序根據(jù)2001年8月15日頒布實施市房地產抵押管理辦法華