《房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府調(diào)節(jié)問(wèn)題研究》

房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府調(diào)節(jié)問(wèn)題研究目錄TOC\o"1-3"\h\u13572目錄 2304引言 427544一、我國(guó)住房分配的歷史與現(xiàn)狀 49866二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題以及原因 54711（一）主要問(wèn)題 55921（二）問(wèn)題存在的主要原因 65295三、政府干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論和分析 62754四、我國(guó)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策分析 726244（一）土地政策 715041（二）財(cái)政政策 825391（三）貨幣金融政策 810083（四）制度建設(shè) 923423（五）住房保障政策 9引言自從住房制度貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)步，但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模越來(lái)越大，房?jī)r(jià)攀升越來(lái)越快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已然失衡，對(duì)于中下層人民的正常生活產(chǎn)生了巨大的不利影響。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要政府的宏觀調(diào)控，這是由房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，政府與市場(chǎng)的基本關(guān)系，政府的基本職能決定的。我國(guó)住房分配的歷史與現(xiàn)狀1978到1994年間，中國(guó)一直是福利分房，由國(guó)家以一個(gè)低價(jià)為社會(huì)上的工作者，或者說(shuō)為中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)出力的勞動(dòng)者提供住房。這個(gè)政策的具體措施有：以成本價(jià)出售公有住房，提升補(bǔ)貼，鼓勵(lì)自建住房。1994年到1998年，住房的商品化改革到來(lái)了，國(guó)務(wù)院在1994年43號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出，住房改革是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的一部分，于是一個(gè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房分配模式出臺(tái)，中國(guó)住房的分配走向了商品化階段，將住房的分配任務(wù)交給了市場(chǎng)，這個(gè)階段其實(shí)算一個(gè)過(guò)渡期，傳統(tǒng)的福利分房模式仍然存在，同時(shí)住房商品化帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。1998到2003年是住房改革的突破階段，1998年國(guó)務(wù)院發(fā)表23號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，全國(guó)城鎮(zhèn)停止了所有的實(shí)物住房分配，開(kāi)始全面的住房分配貨幣化。這是一個(gè)分水嶺，意味著傳統(tǒng)的福利分房模式徹底結(jié)束，新的以市場(chǎng)化為分配方式的商品房住房分配全面開(kāi)始。雖然起初的目標(biāo)是建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的供房體系，大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)仍以中低端為主，國(guó)家也建設(shè)了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，但是隨之而來(lái)的就是房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，中國(guó)住宅商品房銷售額從1998年的2007億漲到了2003年的6304億。表1：1998年到2003年中國(guó)住宅商品房銷售額（億元）年份199819992000200120022003銷售額2006.872413.733228.603825.304710.006303.90年份200420052006200720082009銷售額8619.4014986.1017038.0025323.5020424.1038157.202003年以后，國(guó)務(wù)院不斷出臺(tái)文件進(jìn)一步深化改革，規(guī)范住房市場(chǎng)，建立健全住房保障體系[1]，然而由于社會(huì)貧富差距的逐漸加大，使得房?jī)r(jià)不斷上漲，住宅商品房銷售額在短短的6年時(shí)間里翻了4倍多，住房分配逐漸成為了一個(gè)棘手的社會(huì)問(wèn)題，大量社會(huì)中下層人民無(wú)力支付高額的房?jī)r(jià)，于是政府又相應(yīng)推出了公租房政策，作為一個(gè)重要補(bǔ)充，以保障社會(huì)中下層的住房需求。但是這個(gè)政策缺乏一個(gè)有效的監(jiān)督，在申請(qǐng)過(guò)程中，也面臨著信息不對(duì)稱的問(wèn)題，因此實(shí)行多年以來(lái)效果并不十分明顯。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題以及原因（一）主要問(wèn)題當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，歸納起來(lái)，主要集中在以下四個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加大。（2）房屋銷售價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致大多數(shù)消費(fèi)者望房卻步。（3）住房供求結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致眾多消費(fèi)者難以購(gòu)到合適的住房。（4）市場(chǎng)秩序混亂，導(dǎo)致違規(guī)違法行為增多。（二）問(wèn)題存在的主要原因我認(rèn)為，主要包括客觀條件為主的原因、主觀意愿為主的原因和住房供求失衡三個(gè)方面。（1）客觀條件為主的原因。一是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的情況看，由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育還不夠充分，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制一部分的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系目前還處于不斷構(gòu)建和完善的階段，市場(chǎng)自我調(diào)控和完善的機(jī)制尚未完全形成。二是從房?jī)r(jià)不斷走高的因素來(lái)看，住房需求量大，土地、原材料價(jià)格不斷上升，勞動(dòng)報(bào)酬逐步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高等，導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高，進(jìn)而影響了房?jī)r(jià)的不斷上漲。（2）主觀意愿為主的原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)主體及其他參與各方都有自己的利益追求。當(dāng)各方利益相互博弈時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)自己利益最大化的欲望，往往出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)方損害弱勢(shì)方及社會(huì)大眾利益的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)上述問(wèn)題的產(chǎn)生。（3）住房供求失衡的原因。住大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加，造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來(lái)幾十年內(nèi)我國(guó)城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢(shì)。政府干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論和分析市場(chǎng)是什么？市場(chǎng)是將需求與供給匹配的一種交易活動(dòng)，它大部分時(shí)候以貨幣為媒介，小部分時(shí)候也能拋開(kāi)貨幣進(jìn)行一些價(jià)值對(duì)等的交易，但是無(wú)論如何，這些交易活動(dòng)的一個(gè)根本的原則是價(jià)值對(duì)等，即想要一樣?xùn)|西，必須拿等價(jià)的東西去換，但是社會(huì)財(cái)富的分配是不均勻的，即使到了傳說(shuō)中的共產(chǎn)主義社會(huì)，一個(gè)接受了10年教育的人和一個(gè)接受了20年教育的人，他們的收入也不可能相等。所以人的差別性決定了社會(huì)財(cái)富分配必然不均等，這個(gè)必然不均等又會(huì)使住房的分配不均等。而解決這個(gè)問(wèn)題的辦法，要么是國(guó)家給中等線以下的群體一個(gè)保障，這個(gè)需要很大的財(cái)政支持，要么就是把價(jià)格壓到下面四分之一處，使最下面的一小撮人能在一定的收入壓力之下買到房子。但是無(wú)論如何，純粹的住房市場(chǎng)化是行不通的。同時(shí)從國(guó)家安全角度來(lái)說(shuō)，住房和糧食一樣，屬于生活必備資料，是國(guó)家戰(zhàn)略儲(chǔ)備物資，不應(yīng)由市場(chǎng)掌控，當(dāng)然，完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)于死板更無(wú)法調(diào)動(dòng)生產(chǎn)力的積極性，因而筆者認(rèn)為，住房分配的最終模式，應(yīng)該是類似于糧食保護(hù)價(jià)一般，有一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定框架和規(guī)則，而市場(chǎng)的力量應(yīng)該遵循這個(gè)國(guó)家制定的規(guī)則。市場(chǎng)可以裨補(bǔ)闕漏，但是主導(dǎo)力量必須是國(guó)家。我國(guó)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策分析土地政策由于土地是人類生存和發(fā)展的最基本資源，所有國(guó)家都將土地政策作為治國(guó)安邦的重要政策。土地政策是政府為實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置而制定的計(jì)劃或行為準(zhǔn)則。我國(guó)實(shí)行土地公有制。城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，轉(zhuǎn)讓的是一定年限的土地使用權(quán)。政府通過(guò)城市土地國(guó)家所有、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)等制度，使政府對(duì)土地市場(chǎng)有較強(qiáng)的干預(yù)能力。政府作為土地供給者。在土地一級(jí)市場(chǎng)上處于壟斷地位，政府可以通過(guò)寬松或緊縮性土地政策來(lái)調(diào)節(jié)土地供給量，安排不同的土地用途來(lái)抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資、消費(fèi)的方向和強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)財(cái)政政策合理運(yùn)用財(cái)政政策，政府可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行有效干預(yù)。財(cái)政政策的主要政策工具包括財(cái)政支出和補(bǔ)貼、政府投資、稅收政策、公共債務(wù)等，一般來(lái)說(shuō)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，較常用的是稅收政策和財(cái)政補(bǔ)貼，通過(guò)稅收政策以引導(dǎo)市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)主體的行為，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼和轉(zhuǎn)移支付對(duì)低收入者給予支持。如運(yùn)用稅收杠桿，通過(guò)提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從而改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，通過(guò)提高相關(guān)稅費(fèi)，削減企業(yè)利潤(rùn)，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)熱：通過(guò)提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大房地產(chǎn)投機(jī)成本。壓縮獲利空間。達(dá)到抑制投機(jī)的目標(biāo)：改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，提高超標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有成本，抑制出于投機(jī)目的的房地產(chǎn)保有行為。通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼和轉(zhuǎn)移支付政策，加大對(duì)低收入者的轉(zhuǎn)移支付，縮小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障體系。（三）貨幣金融政策為保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，在不同時(shí)期，政府可以采用不同的貨幣金融政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。貨幣金融政策可以分為直接貨幣金融調(diào)控手段和間接貨幣金融調(diào)控手段，前者主要是指以行政命令為主的信貸額度管理和信貸質(zhì)量控制：后者主要包括貨幣供給總量控制以及通過(guò)各種利率手段和法定存款準(zhǔn)備金率對(duì)貨幣需求的控制。在房地產(chǎn)的調(diào)控中，政府的貨幣金融政策的選擇，主要是通過(guò)信貸政策和利率政策來(lái)支持或限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的融資，從而達(dá)到干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的[2]。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。融資具有十分重要的地位，故而貨幣金融政策容易見(jiàn)效，為大多數(shù)國(guó)家所采用。（四）住房保障政策住房保障政策是綜合運(yùn)用法律、金融、財(cái)政等手段來(lái)解決中低收入居民住房問(wèn)題的政策總稱。政府的住房保障政策可以起到房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定器的作用，緩解房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，政府通過(guò)為中低收入者提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下滑，政府可以通過(guò)需求方補(bǔ)貼，為中低收入者提供住房補(bǔ)貼。增加房地產(chǎn)